地鐵對區(qū)域發(fā)展影響-上海為例

1、Owned byOwned byE EL LD D 1地鐵建設(shè)地鐵建設(shè)效益效益沿線商業(yè)提升生活空間和便利度沿線商業(yè)提升生活空間和便利度地鐵成為城市生活重要的組成部分，人們可以通過地鐵站快速的到達(dá)城市的商業(yè)中心、辦公地點(diǎn)以及居住地，同時(shí)地鐵站也成為人們進(jìn)行社交活動的場所。改善城市投資環(huán)境改善城市投資環(huán)境地鐵的快速便捷使城市的距離越來越近，城市的規(guī)模也因此可以發(fā)展得越來越大。為沿線土地帶來增值為沿線土地帶來增值地鐵的開通運(yùn)營，帶來了一種蘊(yùn)含無限商機(jī)的“地鐵經(jīng)濟(jì)”，從而帶旺一個(gè)片區(qū)，增加物業(yè)升值空間。Owned byOwned byE EL LD D 2p地鐵對房地產(chǎn)影響最直接的結(jié)果，除了促進(jìn)市場格

2、局的重整，還對住宅價(jià)值產(chǎn)生影響。p從地產(chǎn)市場格局來說，地鐵不僅會加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟，還會加速片區(qū)價(jià)值的重組p中低檔房地產(chǎn)密集的片區(qū)相對于高端房地產(chǎn)密集的片區(qū)升值空間會更大一些，而新開發(fā)區(qū)域也相對于老開發(fā)城區(qū)、在前景預(yù)期方面更勝一籌。 城市功能提升交通時(shí)間縮短居住環(huán)境改善片區(qū)開發(fā)升溫居住郊區(qū)化白領(lǐng)置業(yè)群增加次級商務(wù)中心城市功能強(qiáng)化輻射范圍擴(kuò)大集客能力增加商業(yè)中心強(qiáng)化沿線中小戶升溫沿線中小戶升溫辦公區(qū)域集中城市中心區(qū)城市中心區(qū)城市邊緣城市邊緣地鐵開通地鐵開通輻射范圍增加居住群體擴(kuò)大支撐支撐支撐支撐地鐵對房地產(chǎn)的價(jià)格影響機(jī)理地鐵對房地產(chǎn)的價(jià)格影響機(jī)理 Owned byOwned by

3、E EL LD D 3第一影響區(qū)域第一影響區(qū)域距離站點(diǎn)步行或者自行車距離5-10分鐘，適合發(fā)展高等級功能，包括高級辦公、商業(yè)以及居住，開發(fā)強(qiáng)度高；通常是地價(jià)最高、最先發(fā)展起來的區(qū)域;開發(fā)強(qiáng)度很高（very high) 第二影響區(qū)域第二影響區(qū)域距離站點(diǎn)通過其他交通方式15分鐘內(nèi)可以到達(dá)（包括交通以及換乘時(shí)間），是上述高等級功能的備選區(qū)域同時(shí)適合布局可進(jìn)行產(chǎn)業(yè)聚集（cluster)的相關(guān)功能；開發(fā)強(qiáng)度較高（high) 第三影響區(qū)域第三影響區(qū)域距離站點(diǎn)通過其他交通方式需要15分鐘以上的時(shí)間（包括交通以及換乘時(shí)間），取決于地段狀況可以發(fā)展多種功能；開發(fā)強(qiáng)度取決于地塊以及開發(fā)內(nèi)容資料來源：Schtz E

4、, 1998, Stadtentwicklung durch Hochgeschwindigkeitsverkehr (Urban development by High-Speed Traffic) Heft 6,Owned byOwned byE EL LD D 4對房地產(chǎn)價(jià)值的正向影響可達(dá)性到地鐵站的距離地鐵站噪音對邊緣地帶對中心地帶地鐵對沿線住宅物業(yè)價(jià)值的影響曲線地鐵對沿線住宅物業(yè)價(jià)值的影響曲線p在研究交通系統(tǒng)與資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)系時(shí)，使用最為廣泛、最為成熟的方法是Hedonic Price Model，即“特征價(jià)格模型”，該模型旨在建立商品隱含特征與其價(jià)值之間的函數(shù)關(guān)系。p地鐵對沿線住宅房

5、地產(chǎn)增值的最大影響范圍在市區(qū)一般為500m至1km，在郊區(qū)為2km至3km，依據(jù)城市的不同和區(qū)域不同，影響和輻射范圍略有不同。如果樓盤離地鐵車站太近，則地鐵所產(chǎn)生的噪音會使局部地段房價(jià)有所下降。p隨著距離地鐵交通站點(diǎn)半徑的增加，項(xiàng)目價(jià)值呈遞減趨勢；如忽略地鐵站而以地鐵線為基準(zhǔn)，物業(yè)價(jià)值會隨著到地鐵線距離的增加呈梯度遞減趨勢 Owned byOwned byE EL LD D 5Owned byOwned byE EL LD D 6p在20世紀(jì)90年代，上海市經(jīng)濟(jì)的快速增長在一定程度上得益于以“路溝橋”為主的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資以及由其帶動的房地產(chǎn)投資拉動的。大批“路溝橋”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目為上海市近

6、十年的經(jīng)濟(jì)增長作出了極大的貢獻(xiàn)。p基礎(chǔ)設(shè)施投資與城市GDP增長呈正相關(guān)關(guān)系p地鐵明珠線二期工程能給上海GDP的增長產(chǎn)生拉動效應(yīng)上海基礎(chǔ)設(shè)施投資增長與GDP增長比較年份固定資產(chǎn)投資總額（億元）GDP（億元）固定資產(chǎn)投資對GDP總量的貢獻(xiàn)作用20011934.734950.842.65年份明珠線二期總投資（5年建設(shè)期）對GDP貢獻(xiàn)作用增加GDP年均增加GDP占上海2001年GDP的比重2001132.67億2.65351億70億1.4%以明珠線二期投資為例以上海為例以上海為例Owned byOwned byE EL LD D 7p經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益以軌道交通明珠線二期工程為例，132.67億元的投資

7、將帶動房地產(chǎn)投資828億元，這將占到2001年度上海GDP總值的16左右p產(chǎn)業(yè)效益產(chǎn)業(yè)效益明珠線二期工程沿線的功能結(jié)構(gòu)將會進(jìn)一步向金融、商貿(mào)、旅游、信息服務(wù)、行政管理等第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，用地結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)明顯的置換，從總體趨勢來看，沿線商業(yè)、辦公用地的比重會有不同程度的提高，普通住宅用地比重會有減少，工業(yè)用地面積將大幅下降p人口、就業(yè)效益人口、就業(yè)效益地鐵建設(shè)對人口產(chǎn)生集聚作用，創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會，從而誘發(fā)消費(fèi)和需求，對經(jīng)濟(jì)增長具有乘數(shù)效應(yīng)以1990到2001年上海交通運(yùn)輸投資和房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行回歸分析交通運(yùn)輸投資對房地產(chǎn)投資的回歸系數(shù)為6.281以明珠線二期為例，132.67億元的投資將帶動房

8、地產(chǎn)投資828億元帶動的房地產(chǎn)投資將占到2001年度上海GDP總值的16%左右 增加收入增加收入和擴(kuò)大就和擴(kuò)大就業(yè)業(yè) 地鐵投資建設(shè)地鐵投資建設(shè)產(chǎn)生集聚產(chǎn)生集聚效應(yīng)效應(yīng)引起消費(fèi)引起消費(fèi)和投資增加和投資增加 刺激消費(fèi)刺激消費(fèi)品生產(chǎn)品生產(chǎn) 進(jìn)一步擴(kuò)進(jìn)一步擴(kuò)大就業(yè)和大就業(yè)和增加收入增加收入乘數(shù)乘數(shù)效果效果住宅住宅工業(yè)工業(yè)金融旅游商貿(mào)服務(wù)商業(yè)住宅以上海為研究對象得到的結(jié)論Owned byOwned byE EL LD D 8p徐家匯處于輻射型交通的樞紐位置，地鐵一號線使徐家匯與梅隴、莘莊地區(qū)數(shù)萬人口形成了大規(guī)模的商住互動，使徐家匯由“林家鋪?zhàn)印笔降纳虆^(qū)發(fā)展成為繁華的城市副中心p目前徐家匯年商業(yè)銷售額60

9、億元，日人流量近80萬人次p徐家匯商城圍繞地鐵而建的商業(yè)布局大大提升了該地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值p徐家匯地鐵站點(diǎn)附近的營業(yè)性商業(yè)用房成為商家的最佳選址p徐家匯中心廣場占地1.2平方公里，云集多家大型百貨商場p徐家匯地鐵站共開14個(gè)出口，使區(qū)域內(nèi)的水平客流和垂直客流的組織、引導(dǎo)趨于合理化，為房地產(chǎn)開發(fā)商和零售商家提供了無限商機(jī) 居住為主、舊城區(qū)居住為主、舊城區(qū)舊城改造、商業(yè)興舊城改造、商業(yè)興起起地鐵開通、繁華商圈地鐵開通、繁華商圈起步階段（改革開放初期）發(fā)展階段（80年代90年代）成熟階段（90年代）1234657891011121314徐家匯站地鐵站點(diǎn)的14個(gè)出口徐家匯商圈商鋪?zhàn)饨饘懽謽亲饨鹱≌鶅r(jià)

10、各物業(yè)租金/價(jià)格30-50元/平方米/天0.6-0.8美元/平方米/天1.8萬-2.2萬元/平方米徐家匯商圈地鐵1號線Owned byOwned byE EL LD D 9p為上海乃至全國金融中心的陸家嘴CBD是浦東甲級寫字樓的集聚地p已成熟的區(qū)域,其交通網(wǎng)絡(luò)完善,公交線路發(fā)達(dá),出行方便,地鐵的開通會進(jìn)一步擴(kuò)大其輻射范圍和凝聚力,起到“錦上添花”的效用陸家嘴站p 浦東的金融業(yè)GDP已占到整個(gè)浦東GDP的1/6 p 浦東的金融機(jī)構(gòu)已達(dá)476家，大都集聚在“陸家嘴金融城”區(qū)域內(nèi) p 近兩年陸家嘴區(qū)域的甲級寫字樓租金以4%-5%的幅度上漲p 目前陸家嘴甲級寫字樓的平均租金在1.17美金/平方米/天

11、地鐵2號線 陸家嘴CBDOwned byOwned byE EL LD D 10莘莘莊莊地鐵15分鐘徐家匯徐家匯中心區(qū)中心區(qū) 地鐵地鐵1 1號線號線p上海莘莊位于外環(huán)線以外，在地鐵開通之前還存在大量的農(nóng)田，房地產(chǎn)處于極低的發(fā)展水平。p當(dāng)1997年地鐵1號線通車以后，莘莊至徐家匯的時(shí)間縮短到了15分鐘以內(nèi)，極大的拉動了莘莊房地產(chǎn)的價(jià)格，目前已經(jīng)成為配套齊全、工薪階層購房的重要選擇區(qū)域，成為上海市重要的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)。p2003年莘莊片區(qū)住宅均價(jià)為7300元/平米p2006年莘莊地鐵站周邊住宅的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到10000元/平米以上金銘新水岸金銘新水岸65006500虹橋領(lǐng)地虹橋領(lǐng)地80008000新梅莘苑新梅莘苑74007400莘莊