五證兩書一表

1、五證兩書一表五證：一、建筑用地規(guī)劃許可證建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、建設工程規(guī)劃許可證有關建設工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、國有土地使用證經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。四、建設工程開工證建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。五、商品房銷售(預售)許可證市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準性文

2、件關于兩書的介紹：住宅質量保證書和住宅使用說明書“兩書”提供的僅是格式，由開發(fā)商自行印制，有的開發(fā)商把原先應該列入質量保證范圍的內容刪減，有的開發(fā)商對商品住宅的保修期限隨意改變，甚至有個別開發(fā)商未向消費者提供“兩書”?！皟蓵彼拇蟊Ｕ?保障一：強制執(zhí)行 新版“兩書”由省建設廳監(jiān)制，委托省房地產業(yè)協會統一印制，統一了格式，內容也更規(guī)范，特別是根據相關法規(guī)規(guī)定，對商品住宅保修期限作進一步明確，更有利于全面保護住房消費者的合法權益，減少矛盾糾紛。根據規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供遼寧省新建商品住宅質量保證書和遼寧新建商品住宅使用說明書。遼寧省新建商品住宅質量保證書可以

3、作為商品住宅買賣合同的補充約定。每套商品住宅應發(fā)放“兩書”各一式兩份，其中房地產開發(fā)企業(yè)和商品住宅購買人各留存一份。 保障二：界定明確 與舊版相比，新版“兩書”除了格式上的統一外，在內容上更明確了商品住宅質量保證書的保修期限問題。 新版“兩書”除了統一印制外，省建設廳還將對內容進行規(guī)范，遼寧省新建商品住宅質量保證書明確規(guī)定了住宅面積、使用年限、竣工驗收核驗時間和質量等級、住宅各部位、部件保修內容與保修期、國家有關建設工程和商品住宅質量保修期限的規(guī)定條款等內容；遼寧省新建商品住宅使用說明書則規(guī)定了住宅的基本參數、住房安全使用應注意的問題、住宅建筑平面示意圖以及住宅水、電線路布置示意圖等。 保障三

4、：內容完備  同時新版“兩書”中的許多條款是舊版“兩書”所沒有的，如地基基礎和主體結構及房屋基礎、結構主體與設備的白蟻預防包治等內容，在新的保證書中都作了明確的規(guī)定，使業(yè)主的房屋有了更完整的質量保證。而屋面防水、給排水管道等項目保修期限的延長，讓消費者多了一層放心。此外，保證書中對未及部位、部件的保修期限可由購房者與房地產開發(fā)商自行約定的規(guī)定，改變了消費者以往的被動地位。 保障四：違規(guī)處罰 省建設廳強調，房地產開發(fā)企業(yè)在交付新建商品住宅時，必須提供新版“兩書”。各地房地產開發(fā)主管部門應認真檢查監(jiān)督“兩書”的實施，對房地產開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時不按規(guī)定發(fā)放“兩書”的，應嚴格按照建

5、設部第號令房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定予以處理，對私自印制“兩書”的，應及時予以糾正。四個方面仍待完善 法律界有關人士表示，新版“兩書”較過去有了很大的改進和完善，對業(yè)主的合法權益有了更多的保障，但從法律的嚴謹角度來看，仍有其不足的方面。首先，新版保證書最后的落款只有開發(fā)商及前期物業(yè)管理公司，沒有業(yè)主，這在法律關系上還是屬于單方面的行為。根據目前國家建設工程質量管理條例，住宅質量保證書中的保修關系是指房地產開發(fā)單位向商品住宅用戶做出的承諾。因此，保證書應明確業(yè)主在保證書中的地位，讓消費者能更多地參與到住宅質量保證書的簽訂過程 其次，保證書作為開發(fā)商對商品住宅用戶的承諾，應包含有開發(fā)商在違背承諾的

6、情況下必須承擔什么樣的責任，及如何承擔責任的條款。新的保證書沒有涉及此項內容，這是一個不足之處。 第三，新版保證書第八條規(guī)定，住戶入住后，有關住宅質量的來信來訪、投訴，開發(fā)商將直接或委托選聘的前期物業(yè)管理公司在天內給予答復與處理。但是，保證書并沒有對前期物業(yè)公司的責任進行明確規(guī)定。同時，天期限太長，不利于保護消費者的利益。 第四，新版保證書規(guī)定，消費者可與開發(fā)商自行約定保修期限，保證書只規(guī)定了最低期限，但作為開發(fā)商，往往在履行法定義務后，不再為自己增加更多的責任?，F實中，開發(fā)商希望保修期越短越好，而處于弱勢的消費者則希望保修期越長越好。無限延長保修期的要求不可取，但可給消費者一個細致的、理性的

7、參考。準確理解三個概念 關于商品住宅質量保修問題，目前國家建設工程質量管理條例（以下簡稱條例）、商品房銷售管理辦法（以下簡稱辦法）和建設部商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定）等法規(guī)均有規(guī)定，但保修對象、保修期起算時間和期限有所不同，應準確加以理解。 概念一：關于保修關系條例規(guī)定的商品住宅建設工程保修關系是指由建設工程承包單位（即施工單位）向建設單位（即房地產開發(fā)單位）承諾的，而住宅質量保證書中的保修關系是指房地產開發(fā)單位向商品住宅用戶承諾的，兩種保修關系對象不同，是兩個不同的法律關系。概念二：關于起算時間建設工程保修期是自竣工驗收合格之日起計算，而住宅質量保證書

8、的保修期是自商品住宅交付住戶使用之日起計算。概念三：關于保修期限條例規(guī)定的屋面衛(wèi)生間防水、管道等保修期高于規(guī)定中的保修期。對于如何確定商品住宅質量保證書的保修期限問題，辦法第三十三條作了明確規(guī)定：商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。該條款中的存續(xù)期，是指條例規(guī)定的保修期減去商品住宅交付住戶使用日期與竣工驗收合格日期之間相隔的時間段（即存續(xù)期條例規(guī)定的保修期交付住戶使用日期竣工驗收合格日期）。據此，住宅質量保證書的保修期限應按以下不同情況分別確定： 商品住宅竣工驗收合

9、格后即交付住戶使用的，其保修期限按不低于條例規(guī)定的保修期限確定； 商品住宅竣工驗收合格后相隔一段時間交付住戶使用的，當存續(xù)期不少于規(guī)定中確定的最低保修期限時，住宅質量保證書的保修期限按不低于存續(xù)期確定；當存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限時，住宅質量保證書的保修期限按不低于規(guī)定中的最低保修期限確定。 住宅使用說明書應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：1、開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；2、結構類型；3、裝修、裝飾注意事項；4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；6、門、窗類型，使用注意事