湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)面積測(cè)算的意義和內(nèi)容考試題

1、湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：房地產(chǎn)面積測(cè)算的意義和內(nèi)容考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、某類商品房20042008年的售價(jià)分別為6000元、6300元、6678元、7212元、7645元。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價(jià)格為元。 A：7974.00 B：8023.00 C：8056.25 D：8078.00 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、某房地產(chǎn)未來凈收益期限內(nèi)每年凈收益為20萬元，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)增值20，報(bào)酬率為6，償債基金系數(shù)為759。該房地

2、產(chǎn)的價(jià)格為萬元。 A：313 B：329 C：417 D：446 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展急需擴(kuò)展房地產(chǎn)_渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行貸款的局面。 A間接融資 B直接融資 C基金融資 D債券融資 4、所有消費(fèi)者具有大致相同偏好的市場(chǎng)細(xì)分模式是_。 A同質(zhì)偏好 B分散偏好 C集群偏好 D自然細(xì)分市場(chǎng)5、現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000，可售建筑面積為8000，銷售單價(jià)為1.6萬元，若報(bào)酬率為8，折現(xiàn)率為10。則測(cè)算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是萬元。 A：9616.83 B：10161.05 C：12021.04 D：12800 E：

3、工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 6、下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是。 A：在用價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值 B：投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值 C：市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用 D：同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7、某人擁有一套住宅建筑面積為200m2，整幢建筑物總面積為8000m2。其房地總價(jià)為8000萬元，其中建筑物總價(jià)為5500萬元。該人占有的土地價(jià)值為_萬元。 A62.5 B2500 C137.5 D200 8、收益法是以_為理論依據(jù)的，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。 A均衡原理 B替代原理 C預(yù)期原理 D未來趨勢(shì)原理 9、土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)

4、稅率，增值額超過扣除金額100%、未超過200%的部分，稅率為_。 A30% B40% C50% D60% 10、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬元，其總地價(jià)為2000，萬元，總建筑面積為10000m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬元，該部分的建筑面積為200m2。按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為_。 A1% B1.5% C2% D2.5%11、可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是_。 A同處于一個(gè)領(lǐng)域 B同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū) C同處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的環(huán)境 D同處于公平競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū) 12、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于_。 A社會(huì)因素

5、B環(huán)境因素 C人口因素 D行政因素 13、假設(shè)某項(xiàng)目年凈經(jīng)營(yíng)收益為60萬元，年經(jīng)營(yíng)成本為20萬元，該項(xiàng)目投資的資本價(jià)值為 750萬元，則該項(xiàng)目的年投資收益率為_。 A10.7% B8.0% C5.3% D2.7%14、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開發(fā)費(fèi)不包括。 A：建筑安裝工程費(fèi) B：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) C：土地費(fèi)用 D：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) E：借款合同 15、價(jià)格指數(shù)中如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為_。 A前期價(jià)格指數(shù) B定基價(jià)格指數(shù) C長(zhǎng)期價(jià)格指數(shù) D環(huán)比價(jià)格指數(shù) 16、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭所購(gòu)住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月500元從當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀

6、行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于 元。 A：10000 B：11000 C：7800 D：9200 E：借款合同 17、預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例屬于房地開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中的_。 A時(shí)間類參數(shù) B融資相關(guān)參數(shù) C收益相關(guān)指標(biāo) D評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) 18、在需求曲線圖上，需求曲線是一條傾斜的曲線。 A：自左上方向左下方 B：自左上方向右下方 C：自右上方向右下方 D：自右上方向左下方 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、下列關(guān)于房地產(chǎn)面積測(cè)算，表述錯(cuò)誤的是。 A：用地面積測(cè)算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項(xiàng)地類面積的測(cè)算 B：房地產(chǎn)面積測(cè)算包括房屋面積測(cè)算和土地面積測(cè)

7、算 C：用地面積測(cè)算以丘為單位進(jìn)行 D：房屋面積測(cè)算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用_預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來價(jià)格。 A數(shù)學(xué)曲線擬合法 B平均增減量法 C平均發(fā)展速度法 D移動(dòng)平均法 21、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。 A：出租價(jià)格 B：抵押價(jià)格 C：成交價(jià)格 D：評(píng)估價(jià)格 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、我國(guó)目前國(guó)家債券的收益率為9%，經(jīng)測(cè)算，零售商業(yè)用房市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，整個(gè)投資市場(chǎng)的

8、平均收益率為18%，則零售商業(yè)用房的預(yù)期收益率為（）。 A11.07% B12.45% C13.59% D10.78%23、下列征收補(bǔ)償中，不屬于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是。 A：房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi) B：搬遷補(bǔ)償費(fèi) C：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi) D：土地補(bǔ)償費(fèi) E：借款合同 24、當(dāng)建筑場(chǎng)地的上部土層較弱，承載力較低，不適宜采用在天然地基上作淺基礎(chǔ)時(shí)宜采用_。 A條形基礎(chǔ) B獨(dú)立基礎(chǔ) C箱形基礎(chǔ) D樁基礎(chǔ)25、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍不包括_。 A土地費(fèi)用 B房屋開發(fā)費(fèi) C銷售費(fèi)用 D物業(yè)管理費(fèi)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本

9、題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、城鄉(xiāng)規(guī)劃包括。 A：城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 B：城市規(guī)劃 C：鎮(zhèn)規(guī)劃 D：鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃 E：總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃 2、在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)商品住宅市場(chǎng)的供需分析屬于。 A：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 B：專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 C：項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 D：總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 E：借款合同3、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是_。 A某標(biāo)準(zhǔn)廠房 B某酒廠廠房 C某待出讓土地 D某寫字樓 4、不屬于通風(fēng)施工圖紙類別的是_。 A平面圖 B剖面圖 C系統(tǒng)圖 D分部圖5、暫停辦理拆遷的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，暫停期限應(yīng)不超過年。 A：1 B：2 C：

10、3 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、工程投資額在_萬元以下或者建筑面積在_m2以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。 A20，200 B50，300 C30，500 D30，300 7、某建筑物已建成10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為_。 A75% B79% C81% D84% 8、_負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見。 A承包商 B開發(fā)商 C監(jiān)理機(jī)構(gòu) D建設(shè)主管部門 9、房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指_。 A使用價(jià)值 B交換價(jià)值 C投資價(jià)值 D賬面價(jià)值 10、下列對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)描述中，不正確的是_。 A房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不

11、是價(jià)格 B房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)師在給房地產(chǎn)定價(jià) C房地產(chǎn)估價(jià)或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證 D房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi) E房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)又是藝術(shù)11、房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、開發(fā)經(jīng)營(yíng)以及其他房地產(chǎn)活動(dòng)過程中需要測(cè)繪等開展的測(cè)繪活動(dòng)。 A：房產(chǎn)分幅平面圖 B：房產(chǎn)分丘平面圖 C：房產(chǎn)分層分戶平面圖 D：房產(chǎn)分丘平面圖相關(guān)的圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù) E：房產(chǎn)分層分戶平面圖相關(guān)的圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù) 12、在構(gòu)造評(píng)價(jià)方案過程中，通常按照構(gòu)造24個(gè)基本評(píng)價(jià)方案。 A：擬投入資本金的數(shù)量 B：開發(fā)項(xiàng)目是否分期 C：開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式 D：物業(yè)類型的匹配

12、結(jié)構(gòu) E：開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜程度 13、有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法的描述，錯(cuò)誤的是。 A：解析法和蒙特卡洛法是風(fēng)險(xiǎn)分析的方法中最主要的兩種 B：解析法和蒙特卡洛法有很大區(qū)別 C：蒙特卡洛法主要用于解決一些比較簡(jiǎn)單的問題 D：解析法要求在已知各個(gè)現(xiàn)金流概率分布情況下實(shí)現(xiàn)隨機(jī)抽樣 E：解析法和蒙特卡洛法無很大區(qū)別14、房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，主要是_。 A投保時(shí)評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值 B投保時(shí)評(píng)估保險(xiǎn)金額 C事故發(fā)生后評(píng)估房屋所遭受的損失 D事故發(fā)生后評(píng)估房屋的重建價(jià)格或重置價(jià)格 E事故發(fā)生后評(píng)估的賠償金額 15、經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)通過的方式確定開發(fā)建設(shè)單位。 A：具有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房資格者投票選擇

13、 B：公證處隨機(jī)搖號(hào) C：政府在實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)中指定 D：招標(biāo)投標(biāo) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是_。 A獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益 B獲取房地產(chǎn)未來收益 C直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) D間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 17、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為年。(2007年試題) A：0.63 B：1.63 C：2.25 D：12.50 E：借款合同 18、從投資角度來看，資金時(shí)間價(jià)值的大小主要取決于_。 A資金的供求關(guān)系 B投資利潤(rùn)率 C通貨膨脹率 D風(fēng)險(xiǎn)因素 E利率 19、要

14、做到現(xiàn)金流量折現(xiàn)，首先應(yīng)做到_。 A后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間究竟多長(zhǎng)要估算準(zhǔn)確 B各項(xiàng)支出收入何時(shí)發(fā)生要估算準(zhǔn)確 C各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的金額要估算準(zhǔn)確 D投資項(xiàng)目評(píng)估中的現(xiàn)金流量分析的途徑是否一致 E各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的機(jī)率 20、企業(yè)租賃是指企業(yè)的所有者在一定期限內(nèi)，以收租金的形式，將企業(yè)_的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營(yíng)者的行為。 A整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn) B整體資產(chǎn) C部分資 D固定資產(chǎn) 21、現(xiàn)代營(yíng)銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP營(yíng)銷，指。 A：市場(chǎng)分析 B：選擇目標(biāo)市場(chǎng) C：細(xì)分市場(chǎng) D：市場(chǎng)定位 E：市場(chǎng)調(diào)查 22、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為。 A：開發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期 B：開發(fā)期+運(yùn)營(yíng)期 C：開發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期-前期-建造期 D：開發(fā)期+運(yùn)營(yíng)期-前期-建造期 E：前期+建造期+經(jīng)營(yíng)期23、下列關(guān)于計(jì)算建筑面積的表述，錯(cuò)誤的是。 A：全封閉的陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算全部建筑面積 B：穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，按自然層計(jì)算面積 C：未封閉的陽臺(tái)，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算 D：無頂蓋的室外樓梯