房地產(chǎn)評估系統(tǒng)的研究

1、房地產(chǎn)評估系統(tǒng)的研究摘要：改革開放，搞活經(jīng)濟(jì)政策使我國的面貌發(fā)生巨大的變化，隨著開放改革的深化和有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使我國擺脫了舊的管理體制束縛，國家按照有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)來組織社會主義經(jīng)濟(jì)活動，市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用日益增強(qiáng)。房地產(chǎn)是人民必需的生活資料，又是各行各業(yè)不可缺少的生產(chǎn)資料，在改革開放形勢下，必然會遇到很多涉及房地產(chǎn)交換問題，急需房地產(chǎn)價格評估。 關(guān)鍵字：房地產(chǎn)、評估、現(xiàn)狀、方法、意義一、房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀：（一）、涉及的中介機(jī)構(gòu)大小懸殊，魚龍混雜，整體素質(zhì)偏低尤其是在中介評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制期間，各地普遍存在政策偏寬現(xiàn)象。專業(yè)技術(shù)人員達(dá)不到規(guī)定數(shù)量、專職技術(shù)人員沒有按規(guī)定與政府有關(guān)部門脫鉤、

2、沒有委托人事代理、在注冊資金上弄虛作假，這種狀況嚴(yán)重影響了評估能力和評估質(zhì)量。（二）、條塊分割嚴(yán)重，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與評估規(guī)程各異目前，在我國對房地產(chǎn)評估市場的管理分屬不同的部門，評估主管部門從中央到地方分屬建設(shè)、國土、財(cái)政等多個部門。企業(yè)要進(jìn)行評估，往往要穿梭于數(shù)家評估機(jī)構(gòu)和其行業(yè)主管部門之間，并要分別交費(fèi)，既加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，也降低了辦事效率，社會反響特別強(qiáng)烈（三）中介機(jī)構(gòu)之間惡性競爭為了多爭取業(yè)務(wù)，有的機(jī)構(gòu)拿錢開路、大搞錢權(quán)交易;有的機(jī)構(gòu)迎合顧客的不合理要求，置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧;有的機(jī)構(gòu)過度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大搞價格戰(zhàn)。這些現(xiàn)象既影響了評估報(bào)告的權(quán)威、公正和客觀，損害了國家和集體的合法利益，同時也

3、形成了滋生腐敗現(xiàn)象的溫床。（四）有爭議的評估結(jié)果得不到及時、公正、合理的處理例如，當(dāng)一份土地評估報(bào)告有爭議時，其他房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)無法對其進(jìn)行評價，因?yàn)樗鼈儧]有土地估價資質(zhì)。而目前同一城市(尤其是中小城市)土地估價機(jī)構(gòu)還很少，故對這些有爭議的報(bào)告進(jìn)行處理比較困難。（五）中介機(jī)構(gòu)不按核準(zhǔn)的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè)客戶一般只注意評估機(jī)構(gòu)有沒有評估資質(zhì)，但對評估資質(zhì)如何分級及其意義卻不甚了解和關(guān)注，這一方面是我們的宣傳工作做得不夠二、房地產(chǎn)評估方法：（一）、市場比較法。在評估房地產(chǎn)價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項(xiàng)房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那么房價理應(yīng)差不

4、多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價的參照系。購 房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據(jù)的替代原理。市場比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍(二)、收益還原法。按照房地產(chǎn)未來的收益來估計(jì)房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環(huán)節(jié)上沒有異議

5、，那么收益還原法是最理想的房價估計(jì)法。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預(yù)期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場比較容易受到投機(jī)風(fēng)氣的影響。(三)、成本估價法。采用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價法。對于新建造的住宅來說，這個計(jì)算方法

6、簡單明了，直接了當(dāng)?？墒牵S多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個成本估價法，因?yàn)楸患訑?shù)中有兩項(xiàng)見不得陽光，即開發(fā)商的利潤和行賄成本，如果說房價的構(gòu)成很復(fù)雜，也主要是這個原因。（四）、假設(shè)開發(fā)法。房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項(xiàng)目之前，首先要估計(jì)出它的銷售價值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷售費(fèi)用，資金成本（利息），稅金等，最后扣除地價，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤。倘若這個利潤是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的，他們就會積極投入這個項(xiàng)目。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會接手這個項(xiàng)目的。預(yù)先估計(jì)房價，然后再決定是否開發(fā)，這樣的房價估價法稱為假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

7、目的可行性分析。在開發(fā)商準(zhǔn)備投資某個項(xiàng)目之前，他們必須要估算出來地價。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商對于建筑費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本、應(yīng)繳納稅費(fèi)等項(xiàng)成本早已心中有數(shù)。房價扣除開發(fā)成本之后就剩下兩大塊：地價和利潤。地價高了，利潤就降低。如果利潤低于某個水平，房地產(chǎn)商或者放棄這個項(xiàng)目，或者改變原來的設(shè)計(jì)預(yù)想，增加樓層，改變建筑物用途，使得這個項(xiàng)目有利可圖。如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標(biāo)準(zhǔn)。有的房地產(chǎn)企業(yè)對外聲稱他們在某個項(xiàng)目中，特別是在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等于零。倘若如此，這些房地產(chǎn)公司都應(yīng)當(dāng)被樹立為雷鋒式的企業(yè)。在房地產(chǎn)商對一個開發(fā)項(xiàng)目

8、感興趣的時候，他們預(yù)期的利潤率絕對不會輕易示人。他們最終實(shí)現(xiàn)的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認(rèn)真研究的課題。除了上述的房價評估方法之外，還有一些其他的估價辦法，例如購買年法、長期趨勢法、殘余估價法以及在成片開發(fā)的時候采用路線價估價法等等。盡管這些方法在估價的技術(shù)上有所增減，但是基本原理仍然沒有超出以上四個基本類型。三房地產(chǎn)評估意義（一）、房地產(chǎn)價格評估是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要我國現(xiàn)正處于社會主義初級階段，在社會主義初級階段中商品經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位。隨著商品經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)作為商品來經(jīng)營，使沉默近三、四十年的房地產(chǎn)業(yè)又活躍起來，并發(fā)展成為我國的一個新興行業(yè)，開始納入社會主義商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌道。但是

9、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除取決于國家對房地產(chǎn)業(yè)的投資、信貸、管理體制等方面的方針、政策外，還需要有大批善于經(jīng)營、管理的人才。然而，目前我國房地產(chǎn)價格評估隊(duì)伍就其數(shù)量上、質(zhì)量上都適應(yīng)不了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要。因此迅速培養(yǎng)房地產(chǎn)價格評估人才是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。（二）、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的需要房地產(chǎn)商品的交換構(gòu)成了房地產(chǎn)市場。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，國內(nèi)外投資者對房地產(chǎn)的需求增加，特別是隨著住房自有化的逐步實(shí)施和土地有償使用的初步實(shí)踐，使我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)興旺景象。為使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理。市場管理的核心是對價格的調(diào)控與管理。合理確定房地產(chǎn)價格對于安定人民生活，穩(wěn)定市場物價有積極的現(xiàn)

10、實(shí)意義。國家物價的管理通過宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控指導(dǎo)各地區(qū)，部門做好市場物價管理監(jiān)督工作。各地區(qū)、部門貫徹執(zhí)行國家的物價方針政策和法規(guī)，負(fù)責(zé)本地區(qū)，部門的價格管理和綜合平衡工作。各市房地產(chǎn)交易所是代表地方政府主管房地產(chǎn)交易的職能部門，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理主要是加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理。因此，搞好房地產(chǎn)價格評估工作，是加強(qiáng)管理穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的需要。（三）、法律實(shí)施的需要社會主義法制是工人階級和廣大人民群眾按照自己的意志，通過國家權(quán)力機(jī)關(guān)制訂建立起來的法律制度和執(zhí)行原則。因此社會主義法制是社會主義國家人民的活動準(zhǔn)則，它對于保衛(wèi)社會主義，鞏固社會主義經(jīng)濟(jì)制度和保障社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)起積極作用。但法律的實(shí)施需要有關(guān)單位支持。以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩是司法工作的基本原則。在審查辦理房地產(chǎn)案件中，為了保障公民和法人的合法權(quán)益，正確調(diào)整民事關(guān)系，制裁違法行為，司法人員在執(zhí)法過程中，除必須了解案情外，還需要房地產(chǎn)價格評估人員提供資料作為判案的依據(jù)。（四）、住房制度改革的需要在住房制度改革工作中，為實(shí)現(xiàn)住宅生產(chǎn)的投入，產(chǎn)出的良性循環(huán)，鼓勵職工購買舊公房是住房制度改革的主要內(nèi)容之一。出售舊公房應(yīng)按重置價成新折扣，以質(zhì)量和環(huán)境因素等計(jì)價，但在實(shí)施過程中，因沒有切合實(shí)際的評估辦法，所以有些地方在出售舊公