赤壁國(guó)際農(nóng)貿(mào)城推盤(pán)銷售方案(20141129)

1、 赤壁國(guó)際農(nóng)貿(mào)城交易板塊推盤(pán)銷售方案一、一、 整體推盤(pán)策略整體推盤(pán)策略 銷售為主，招商為旗銷售為主，招商為旗1、招商的成功，是為了更好的銷售 縮短銷售周期，促成溢價(jià)空間。2、招商是塑造項(xiàng)目品牌形象，專業(yè)市場(chǎng)功能的旗幟。 二、交易板塊的推盤(pán)順序及業(yè)態(tài)布局二、交易板塊的推盤(pán)順序及業(yè)態(tài)布局本著務(wù)實(shí)的精神，我們需對(duì)項(xiàng)目的整體推盤(pán)順序、業(yè)態(tài)布局等針對(duì)目前項(xiàng)目碰到的實(shí)際情況如征地拆遷等問(wèn)題，以最貼合實(shí)際的問(wèn)題來(lái)重新推演和確定。1 1、商鋪推售建議、商鋪推售建議整個(gè)交易板塊分三個(gè)階段開(kāi)盤(pán)：第一段：3、5、7、9、11#樓第二段：13、15、2、4、6#樓第三段：8、10、12、14#樓具體如后頁(yè)效果色塊所示

2、：階段樓號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱時(shí)間業(yè)態(tài)布局備注第一階段 3、5、7開(kāi)盤(pán)2015年1月30日茶文化品牌形象店、大宗茶、糧油副食 9、11開(kāi)盤(pán)2015年3月初百貨日雜小商品 第二階段2、4、6開(kāi)盤(pán)2015年7月農(nóng)副產(chǎn)品形象店及綠色農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)店此兩方案根據(jù)拆遷進(jìn)度而定13、15開(kāi)盤(pán)2015年7月水果、市場(chǎng)配套（小物流、小型餐飲、汽修等）3、5、7、9、11、1315、2、4、6開(kāi)業(yè)2016年5月赤壁農(nóng)貿(mào)城綜合農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)區(qū)開(kāi)業(yè)第三階段8、1012、14開(kāi)盤(pán)2016年3月綠色農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)店及、農(nóng)資農(nóng)機(jī)等 交易板塊整體開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)2016年12月 赤壁國(guó)際農(nóng)貿(mào)城整體開(kāi)業(yè)2 2、分段開(kāi)發(fā)安排及業(yè)態(tài)布局表、分段開(kāi)發(fā)安排及業(yè)

3、態(tài)布局表階段商鋪數(shù)量（套）可售面積（）預(yù)計(jì)均價(jià)（元/）預(yù)計(jì)回款額(萬(wàn)元）備注第一階段 305 3#（4524.1）540011181.7樓的價(jià)格項(xiàng)目均價(jià)上浮 5、7、9、11#（27308.4）3200第二階段317 2#（4924.6） 540011610樓的價(jià)格項(xiàng)目均價(jià)上浮 4、6、13、15#（27973.2）3200第三階段2328、10、12、14#（28638） 3200 9164 第三階段的價(jià)格有在原均價(jià)基礎(chǔ)上溢價(jià)的空間 總可售面積 93368 總回款預(yù)計(jì) 31955.7 3 3、分段開(kāi)發(fā)面積均價(jià)及回款預(yù)算表、分段開(kāi)發(fā)面積均價(jià)及回款預(yù)算表4 4、短期推售具體時(shí)間計(jì)劃安排（達(dá)到認(rèn)籌

4、數(shù)量蓄水要求、認(rèn)籌、選鋪） 蓄客：2014年11月20-2015年1月中旬（強(qiáng)勢(shì)蓄客） 開(kāi)盤(pán)：2015年1月30日（可根據(jù)客戶數(shù)據(jù)情況進(jìn)行時(shí)間調(diào)整） 如有認(rèn)籌，收取誠(chéng)意金：定金2000元，若購(gòu)買轉(zhuǎn)為定金， 放棄購(gòu)鋪在指定時(shí)間及地點(diǎn)辦理退款手續(xù)。5 5、短期開(kāi)盤(pán)商鋪推售策略a、1月30日3、5、7號(hào)樓首先開(kāi)盤(pán)，總建筑面積達(dá)18773.1平米，商鋪192套，若達(dá)到70%的銷售率，則需要完成135套的銷售目標(biāo)，若按均價(jià)3200元/推算，預(yù)計(jì)回籠資金將近4205萬(wàn)左右，（根據(jù)誠(chéng)意客戶登記數(shù)量及認(rèn)籌數(shù)量確定開(kāi)盤(pán)數(shù)量和開(kāi)盤(pán)時(shí)間），3、5、7號(hào)樓開(kāi)盤(pán)同時(shí)，9、11#樓動(dòng)工，并接受誠(chéng)意客戶登記；b、若蓄客數(shù)量

5、不理想，則預(yù)先推售5、7號(hào)樓，少量放盤(pán)，多次開(kāi)盤(pán)，小步快跑，饑餓式營(yíng)銷。在市場(chǎng)上也形成一定的炒作話題。開(kāi)年后加推3#樓臨街商鋪，并且9、11#樓交易板塊同時(shí)動(dòng)工，接受預(yù)約登記，中期商鋪在2015年3月底前完成開(kāi)盤(pán)，2015年10月底前預(yù)計(jì)達(dá)到銷售率80%。中長(zhǎng)期推盤(pán)策略依次類推。三、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)政策建議1 1、銷售、招商、運(yùn)營(yíng)關(guān)系的政策處理：如今商業(yè)地產(chǎn)如果脫離運(yùn)營(yíng)，只是想賣樓抽身的幾乎已無(wú)立足之地，投資客戶、經(jīng)營(yíng)戶越來(lái)越精明。為了促進(jìn)銷售，除了招商造勢(shì)，還需要迎合投資客戶需求的銷售政策來(lái)體現(xiàn)產(chǎn)品的物業(yè)價(jià)值和有競(jìng)爭(zhēng)性的營(yíng)運(yùn)政策來(lái)體現(xiàn)其投資收益。目前通行的做法是3-5年返租（也有6-8年的較少），返

6、租期滿后，一種是商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司退出統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，由小業(yè)主直接向承租戶收取租金或由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)公司代管。另一種是返租期滿后，由商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司和小業(yè)主協(xié)商，繼續(xù)延長(zhǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理期限，繼續(xù)由公司管理，商定一個(gè)小業(yè)主滿意的包租價(jià)格。目前較多的是后者。2 2、本項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)方式建議： 建議赤壁國(guó)際農(nóng)貿(mào)城的銷售政策以開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼的名義來(lái)取代返租模式，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于返租比例額度。比如項(xiàng)目招商銷售，三年免租，前三年開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼業(yè)主租金收益xxxxx元，三年免租期滿后，保留統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理和物業(yè)管理，按實(shí)際租金價(jià)格，管理公司收取10%的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)，物業(yè)費(fèi)按物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)收取，其余租金實(shí)際收益歸小業(yè)主所有。四、本項(xiàng)目定價(jià)策略

7、：四、本項(xiàng)目定價(jià)策略：1、高舉低打、低開(kāi)高走、溢價(jià)攀升通過(guò)高舉低打的板塊造勢(shì)、體現(xiàn)本項(xiàng)目形象及綜合品質(zhì)提升；所以我們建議采用性價(jià)比策略，在與周邊項(xiàng)目以及本區(qū)域其他項(xiàng)目形成鮮明價(jià)值錯(cuò)位的前提下，采用貼近周邊市場(chǎng)價(jià)格（同等產(chǎn)品條件）的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，降低客戶門檻順利進(jìn)入市場(chǎng)，通過(guò)項(xiàng)目筑底形成高性價(jià)比產(chǎn)品形象，迅速引發(fā)關(guān)注、刺激消費(fèi)、實(shí)現(xiàn)流量奇跡。銷售進(jìn)程銷售進(jìn)程銷售率比例銷售率比例價(jià)格增幅價(jià)格增幅優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策開(kāi)盤(pán)后開(kāi)盤(pán)后1 1個(gè)月個(gè)月35%35%0 0享受既定優(yōu)惠享受既定優(yōu)惠開(kāi)盤(pán)后開(kāi)盤(pán)后2 2個(gè)月個(gè)月50%50%10%10%享受既定優(yōu)惠享受既定優(yōu)惠開(kāi)盤(pán)后開(kāi)盤(pán)后4 4個(gè)月個(gè)月65%65%5%5%無(wú)無(wú)開(kāi)

8、盤(pán)后開(kāi)盤(pán)后6 6個(gè)月個(gè)月75%-80%75%-80%5%5%無(wú)無(wú)2 2、價(jià)格建議根據(jù)赤壁競(jìng)品項(xiàng)目比較，我們把本案的均價(jià)定為3200元。根據(jù)推盤(pán)順序，我們根據(jù)商鋪所處位置朝向作個(gè)價(jià)差控制如：2、3#樓一樓底商朝交易板塊中間主通道的前4間，均價(jià)系數(shù)2.5，為 8000元/； 北向均價(jià)系數(shù)2.3，為7360元/； 其余南向底商均價(jià)系數(shù)2.4，為7680元/； 北向底商均價(jià)系數(shù)2.0，為6400元/ 2、3#樓二樓南側(cè)商鋪均價(jià)系數(shù)1.3，為4160元/； 北側(cè)商鋪均價(jià)系數(shù)1.1，為3520元/。詳細(xì)如圖示8000元元/ /6400元元/ /7680元元/ /7360元元/ /4160元元/ /3520

9、元元/ /8000元元/ /6400元元/ /7680元元/ /7360元元/ /4160元元/ /3520元元/ /4-15#樓是一起交易板塊內(nèi)街商鋪，采用一通三形式設(shè)計(jì)，均價(jià)3200元/，每套面積約108，靠近主通道轉(zhuǎn)角處商鋪根據(jù)南北朝向不同，南向均價(jià)系數(shù)1.2，為3840元/。北向均價(jià)系數(shù)1.1，為3520元/。根據(jù)推盤(pán)順序及招商進(jìn)展，后期開(kāi)盤(pán)價(jià)格存有溢價(jià)空間。五、招商政策及開(kāi)業(yè)條件五、招商政策及開(kāi)業(yè)條件1、招商政策普通商戶，首次合同期三年，兩年免租，進(jìn)場(chǎng)交經(jīng)營(yíng)保證金10000元/標(biāo)準(zhǔn)鋪位。如在兩年內(nèi)退租，則不退還保證金。第三年按租金標(biāo)準(zhǔn)交付年租。重點(diǎn)商戶，合同四年一簽，三年免租，進(jìn)場(chǎng)經(jīng)

10、營(yíng)，付清第四年租金，并交保證金10000元/標(biāo)準(zhǔn)鋪位。說(shuō)明：以上招商優(yōu)惠政策，客戶的接受程度比較高。通過(guò)前期降低準(zhǔn)入的硬件（如租金交付額度），來(lái)促進(jìn)招商，實(shí)現(xiàn)最大限度的商戶入駐率，從而為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售的價(jià)值最大化和效率最大化打好基礎(chǔ)。2、開(kāi)業(yè)條件以達(dá)到80%的招商率來(lái)作為不同階段開(kāi)業(yè)的條件。以滿足市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的需要和項(xiàng)目品牌形象的需要。為了促進(jìn)項(xiàng)目銷售，打造赤壁國(guó)際農(nóng)貿(mào)城品牌形象，為扶持其良好發(fā)展而建議爭(zhēng)取的優(yōu)惠政策，營(yíng)造促銷售、促招商、安商的良好條件，還需政府部門有以下三大類的政策支持：第一、隨著項(xiàng)目臨近開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目形象打造尤其重要，頒發(fā)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目、市重點(diǎn)投資項(xiàng)目、省“十二五”重點(diǎn)項(xiàng)目、政府重

11、點(diǎn)扶植項(xiàng)目、中國(guó)綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)展覽交易基地、政府定點(diǎn)采購(gòu)基地、公安局重點(diǎn)保護(hù)單位、銀行重點(diǎn)支持單位、創(chuàng)業(yè)基地之類的名號(hào)和榮譽(yù)證書(shū)；要求政府承諾今后至少10年內(nèi)不再批建同類項(xiàng)目，新增的同類商品經(jīng)營(yíng)戶必須進(jìn)駐扎自己的項(xiàng)目；這些名號(hào)雖然有些確實(shí)落不了地，看上去有些虛，但對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言卻又是必不可少的。六、銷售促進(jìn)、招商安商優(yōu)惠政策支持建議六、銷售促進(jìn)、招商安商優(yōu)惠政策支持建議 第二、作為政府鼎力扶持發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目，對(duì)內(nèi)，進(jìn)行封閉式管理、規(guī)范化服務(wù)，為入駐經(jīng)營(yíng)商戶辦理各種相關(guān)手續(xù)，提供“一站式便民服務(wù)”；市場(chǎng)內(nèi)的廣告牌、店招等均可自行規(guī)劃，自主使用；所有投資客戶及入駐經(jīng)營(yíng)的商戶，凡涉及到落戶、

12、子女入學(xué)、入托等具體問(wèn)題，享受當(dāng)?shù)鼐用裢却觥?對(duì)外，為業(yè)戶放心經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好的外部條件，實(shí)行“扎口管理”，未經(jīng)項(xiàng)目管理辦公室許可，任何單位和機(jī)構(gòu)不得進(jìn)入市場(chǎng)檢查、收費(fèi)；項(xiàng)目入口處，必須由公安派出機(jī)構(gòu)設(shè)立警務(wù)室，常年駐市場(chǎng)，為入駐商戶保駕護(hù)航；第三、政府給予相關(guān)系列優(yōu)惠政策，實(shí)際的免稅、免費(fèi)等政策支持： 例如，自營(yíng)客戶購(gòu)鋪免收房屋交易契稅；“兩免三減半”政策，業(yè)戶可享受從獲利年度起年免征、年減半征收企業(yè)所得稅的待遇；N年內(nèi)對(duì)入住商戶免收工商管理費(fèi)和其他登記類、證照類、管理類等各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)；若有地方留成，則前三年全部返還商戶；凡入住商戶均有寬帶、有線電視接入，即開(kāi)即通；若有其他最新國(guó)家、省市的各項(xiàng)優(yōu)惠扶植政