房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)成本管理淺析

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)成本管理淺析房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)工期長(zhǎng)、資金占用量大并且資金 的時(shí)間價(jià)值大的項(xiàng)目，要想在各種復(fù)雜的環(huán)境中把房地產(chǎn)項(xiàng)目做好， 使房地產(chǎn)開發(fā)的利益最大化，就必須從成本管理上下大工夫。房地產(chǎn) 開發(fā)工程項(xiàng)目成本控制貫穿于全過程，也就是投資決策、設(shè)計(jì)、招投 標(biāo)，建設(shè)實(shí)施和竣工結(jié)算各階段均應(yīng)有成本控制的概念。 而工程建設(shè) 成本的控制是工程項(xiàng)目管理的關(guān)鍵，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)中工程建 設(shè)主要由施工單位完成，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)公司工程管理部門對(duì)項(xiàng)目工 程建設(shè)過程中施工成本控制的內(nèi)容， 原則、措施等冋題的拿握尤為重一、房地產(chǎn)成本管理的概念房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支

2、出的全部費(fèi)用的計(jì)劃、組織和控制。成本管理的內(nèi)容很廣泛， 貫穿于項(xiàng)目管理活動(dòng)的全過程和各個(gè)方面， 主要分為三個(gè)階段：第一 階段為前期準(zhǔn)備階段，既規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)階段；第二階段為施工 階段；第三階段為竣工驗(yàn)收后的成本分析與考核階段。 從項(xiàng)目規(guī)劃開 始到竣工驗(yàn)收后的成本核算。對(duì)施工企業(yè)而言即從中標(biāo)簽約開始到施 工準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)施工、直至竣工驗(yàn)收，每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開成本管理工作。如何優(yōu)質(zhì)高效的完成施工任務(wù)， 特別是有效的加強(qiáng)工程項(xiàng)目的成本管 理和控制，獲取較高的效益，已成為企業(yè)能否發(fā)展和壯大的成敗所在。二、房地產(chǎn)成本管理的原則1. 實(shí)施全面管理，全面管理包括全員管理和全過程管理（1）全員管理。施工成本與施

3、工形成有關(guān)的各部門，各單位， 班組和每個(gè)員工切身利益息息相關(guān)， 成本責(zé)任目標(biāo)落實(shí)到每個(gè)部門乃 至個(gè)人，真正樹立起全員管理的觀念。（2）全過程管理。在設(shè)計(jì)階段，提高設(shè)計(jì)人員的成本意識(shí)，優(yōu) 化設(shè)計(jì)方案；在招標(biāo)階段，相關(guān)部門要做好成本的預(yù)測(cè)，簽好合同， 在施工前期，做好對(duì)工程實(shí)際成本的測(cè)算，制定相應(yīng)工作策略；根據(jù) 成本預(yù)算制訂相應(yīng)成本計(jì)劃及目標(biāo)， 在施工過程中進(jìn)行相應(yīng)的成本跟 蹤。達(dá)到事中管理的目的在竣工驗(yàn)收階段，及時(shí)收集相關(guān)資料，對(duì)整 個(gè)工程成本進(jìn)行核算和分析，使施工自始至終處于有管理之下。2. 開源與節(jié)流并重建設(shè)工程成本管理的目的是提高經(jīng)濟(jì)效益， 降低成本支出和增加 收人是主要途徑。在項(xiàng)目實(shí)施過

4、程中，一方面， “以收定支 ”，進(jìn)行成 本核算和分析，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本節(jié)，超的原因，另一方面，加強(qiáng)合 同管理，及時(shí)辦理合同外價(jià)款的結(jié)算，以提高項(xiàng)目成本的管理水平。3. 設(shè)定目標(biāo)管理目標(biāo)管理是進(jìn)行任何一項(xiàng)管理工作的基本方法和手段。 在實(shí)施目 標(biāo)管理過程中，目標(biāo)的設(shè)定不但應(yīng)切實(shí)可行，而且要層層落實(shí)。目標(biāo) 的責(zé)任不僅包括工作責(zé)任，要有成本責(zé)任，目標(biāo)應(yīng)及時(shí)、壘面檢查， 發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)采取糾正措施；目標(biāo)評(píng)價(jià)更應(yīng)公正、合理，只有將成 本管理置于這樣一個(gè)良性循環(huán)之中，成本目標(biāo)才能得以實(shí)現(xiàn)。4. 向節(jié)約要效益節(jié)約是提高經(jīng)濟(jì)效益的核心， 也是成本管理的一項(xiàng)最重要的基本原 則。節(jié)約財(cái)力。嚴(yán)格執(zhí)行成本開支范圍、費(fèi)用

5、開支標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)財(cái)務(wù) 制度，對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用的支出進(jìn)行限制和監(jiān)督。（2）節(jié)約人力。提高施工項(xiàng)目科學(xué)管理水平，優(yōu)化施工方案，提 高生產(chǎn)效率。（3）節(jié)約物力。采取預(yù)防成本失控的技術(shù)組織措施，制止可能發(fā) 生的材料浪費(fèi)，真正做到向節(jié)約要效益，向技術(shù)要效率，確保成本目 標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。5. 責(zé)任、權(quán)力和利益相結(jié)合在項(xiàng)目成本管理過程中， 要形成整個(gè)項(xiàng)目成本管理的責(zé)任網(wǎng)絡(luò)， 要 使成本責(zé)任得以落實(shí)， 責(zé)任人應(yīng)享有一定的權(quán)限， 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目經(jīng) 理，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)各部門在成本管理中的業(yè)績(jī)要進(jìn)行定期檢査、考評(píng)， 要與工資、獎(jiǎng)金掛鉤，做到獎(jiǎng)罰分明，這一原則是成本管理得以實(shí)現(xiàn) 的重要保證。6. 向管理要質(zhì)量只有重視提高工程質(zhì)量水

6、平， 降低質(zhì)量成本， 才會(huì)有優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目 為企業(yè)樹立良好形象。 它包括控制成本和故障成本兩個(gè)主要方面。 控 制成本是質(zhì)量保證費(fèi)用， 與質(zhì)量水平成正比關(guān)系， 質(zhì)量管理的重點(diǎn)在 于分析現(xiàn)有的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)， 減少檢驗(yàn)程序和提高工作效率， 使質(zhì)量總成 本降至較低水平，故障成本是損失性費(fèi)用，與質(zhì)量水平成反比關(guān)系， 當(dāng)前迫切需要的是降低故障成本。三、做好項(xiàng)目成本控制組織措施1. 建立成本責(zé)任制，完善成本控制運(yùn)行機(jī)制。包括：健全成本責(zé)任制；建立完善項(xiàng)目成本控制制度；樹立全員成本意識(shí)。2. 制定施工成本計(jì)劃。成本計(jì)劃是項(xiàng)目實(shí)施之前所做的成本管理準(zhǔn)備活動(dòng)， 是項(xiàng)目管理系統(tǒng)運(yùn)行的基礎(chǔ)和先決條件， 是根據(jù)內(nèi)部承包 合同確

7、定的目標(biāo)成本。 公司應(yīng)根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)和生產(chǎn)要素的配置等 情況，按施工進(jìn)度計(jì)劃，確定每個(gè)項(xiàng)目月、季成本計(jì)劃和項(xiàng)目總成本 計(jì)劃，計(jì)算出保本點(diǎn)和目標(biāo)利潤(rùn)，作為控制施工過程成本的依據(jù)，使 項(xiàng)目部人員及施工人員無(wú)論在工程進(jìn)行到何種程度， 都能事前清楚知 道自己的目標(biāo)成本，以便采取相應(yīng)手段控制成本。3. 提高項(xiàng)目成本控制技術(shù)措施(1 制定先進(jìn)可行的施工組織設(shè)計(jì)。施工方案主要包括四個(gè)內(nèi)容：施 工方法的確定、施工機(jī)器、 工具的選擇、施工順序的安排和流水施工 的組織。施工方案的不同，工期就會(huì)不同，所需機(jī)器、工具也不同。 因此，施工方案的優(yōu)化選擇是是施工企業(yè)降低工程成本的主要途徑。 制定施工方案要以合同工期和業(yè)

8、主要求為依據(jù)， 聯(lián)系項(xiàng)目的規(guī)模、 性 質(zhì)、復(fù)雜程度、現(xiàn)場(chǎng)等因素綜合考慮?？梢酝瑫r(shí)制定幾個(gè)施工方案， 互相比較，從中優(yōu)選最合理、最經(jīng)濟(jì)的一個(gè)。同時(shí)擬定經(jīng)濟(jì)可行的技 術(shù)組織措施計(jì)劃，列入施工組織計(jì)劃之中。（2）配合沲工單位合理安排現(xiàn)場(chǎng)施工管理。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理主 要包括臨時(shí)設(shè)施費(fèi)及現(xiàn)場(chǎng)材料保管、 場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)用。 臨時(shí)設(shè)施應(yīng)選擇 技術(shù)方案，本著經(jīng)濟(jì)適用的原則布置，不能占用過多資源，這樣本身 就是極大的浪費(fèi)。 合理安排材料進(jìn)出場(chǎng)是一件特別重要的工作， 如何 減少材料的保管時(shí)間，減少場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸所耗費(fèi)的人工、機(jī)械，必須有一 個(gè)合理的安排，應(yīng)根據(jù)技術(shù)組織措施合理定制。4. 嚴(yán)格把關(guān)項(xiàng)目成本控制合同措施認(rèn)真分析合同條款。實(shí)行嚴(yán)格的合同管理，是施工單位的首要課題。 建設(shè)單位應(yīng)聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的管理人員分析合同條款， 力爭(zhēng)對(duì)每一項(xiàng)條款 都理解透徹，防止施工單位進(jìn)場(chǎng)后以工期、工程造價(jià)、手續(xù)等問題為 借口，進(jìn)行各種各樣的索款。（2）組織簽訂合理的分包合同與材料合同。分包合同及材料合同 應(yīng)通過公開招標(biāo)投標(biāo)的方式，由公司經(jīng)理組織經(jīng)營(yíng)、工程、材料和財(cái) 務(wù)部門有關(guān)人員與項(xiàng)目經(jīng)理一起， 同分包商就合同價(jià)格和合同條款進(jìn) 行協(xié)商討論， 經(jīng)過雙方反復(fù)磋商， 最后由公司經(jīng)理簽訂正式分包合同和材料合同。