我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與影響因素分析圖文

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 設(shè) 施1. 引言狹義的房地產(chǎn)是指土地及地上、地下的各種建筑物,而 廣義的房地產(chǎn)是指作為財產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種 權(quán)益以及其經(jīng)營活動的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是一個包括土地開 發(fā),房屋建設(shè)、維修、管理,土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓, 房屋所有權(quán)的買賣、租賃,房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此形 成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織 房地產(chǎn)開發(fā),為房地產(chǎn)流通和消費提供服務性活動。2.我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析從 1979年開始經(jīng)濟體制改革,中國房地產(chǎn)業(yè)才有了發(fā)展 的契機。按發(fā)展速度劃分,中國房地產(chǎn)市場大致可分為以下 三個階段:第一階段:1979 1991年,中國房地產(chǎn)市場

2、復蘇成長, 全國開始城鎮(zhèn)住房制度的改革。國務院發(fā)布了城鎮(zhèn)國有土 地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例和外商投資開發(fā)經(jīng)營成片 土地暫行管理辦法 。第二階段:1992 1997年,中國房地產(chǎn)市場初步形成, 進而得以全面發(fā)展。第三階段:1998年至今,中國房地產(chǎn)市場進入了新的 發(fā)展時期。在政府的鼓勵和引導下,中國房地產(chǎn)市場明顯 轉(zhuǎn)暖,房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的調(diào)整后,房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速 發(fā)展,成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一,市場規(guī)?；潭纫?日 益 提 高 。2.1房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀在國家鼓勵個人住房消費政策的引導下,中國房地產(chǎn)行 業(yè)己經(jīng)連續(xù)多年保持了遠高于 G D P 增長的增長態(tài)勢,為整體 經(jīng)濟的增長提供了強大動力。(

3、1需求繼續(xù)刺激投資增長根據(jù)世界銀行研究報告,住宅需求與人均 G D P 水平有 著非常緊密的相關(guān)性。住宅產(chǎn)業(yè)在人均 G D P 300美元時開 始起步,至 1300美元時,進入穩(wěn)定的快速增長期。2008年,我國人均 G D P 約為 1633美元。 “十一五”經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn) 略目標完成后,屆時我國人均 G D P 將達到 2000美元,而 按照世界銀行提供的住宅建設(shè)增長的峰值也是 2000美元, 因此,我 國 住 房 總 體 需 求 在 一 定 時 期 內(nèi) 還 處 于 增 長 階 段 。(2房地產(chǎn)與金融緊密結(jié)合目前,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要是國內(nèi)商業(yè)銀行貸款、 開發(fā)商自籌資金、銷售定金和預收款以及利

4、用外資等四個途徑。自 1996年以來,央行 7次降息,持續(xù)擴大對房地產(chǎn)企業(yè) 貸款和個人住房按揭貸款規(guī)模。2008年商品住宅己經(jīng)占到開 發(fā)總量的 86%,各地在銀行扶持下已產(chǎn)生一批具有市場份額 和品牌優(yōu)勢的大開發(fā)商。(3房地產(chǎn)供給情況隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,我國房地產(chǎn)開發(fā)商隊伍迅速 擴大。1986年,我國房地產(chǎn)開發(fā)商只有 3000多家,而 2002年底全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近 3萬家?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)全行 業(yè)進入調(diào)整階段,許多房地產(chǎn)開發(fā)商由于虧損而破產(chǎn),房地 產(chǎn)開發(fā)商數(shù)目有所減少,2008年底我國房地產(chǎn)開發(fā)商基本上 穩(wěn)定在 24000多家。2.2房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題(1有效需求不足房地產(chǎn)開發(fā)的高

5、速發(fā)展是由對商品房屋的需求所支持的。對房地產(chǎn)的需求由三部分組成,一是居住需求,購買 的目的是為了自身的居住;二是投資需求,購買的目的是 為了出租;三是投機需求,購買的目的是為了在價格上漲 時再出售以獲取漲價收益。由于房地產(chǎn)投資規(guī)模擴大,商我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與影響因素分析林馳新(廣東省第一建筑工程有限公司,廣東 廣州 摘要:房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇,管理逐漸加強,企業(yè)的優(yōu)勝劣汰是市場競爭的自然法則,機會 和風險是并存的。本文運用企業(yè)發(fā)展的相關(guān)理論從宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、競爭環(huán)境以及企業(yè)資 源和能力等方面分析中國房地產(chǎn)行業(yè)概況和外部環(huán)境。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn),宏觀調(diào)控,發(fā)展趨勢市場觀察MarketSurv

6、ey品房供應量增加,銷售面積又小于竣工面積,空置面積增 多。2008年商品住宅空置面積增長 12. 2%,商業(yè)營業(yè)用房 增長 21.6%,均高于 2007年同期增速。其中,廣東、北京、 上海、遼寧、江蘇 5省市的空置面積占全國的 50. 8%。 (2土地供應增長過快近幾年來全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置呈高速增長的趨勢, 2006年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增長 18.3%,2007年 增長 41.4%,2008年增長 45.3%,均遠遠高于同期房地產(chǎn)開發(fā) 投資的增長速度。土地交易中的投機因素,引發(fā)了土地價格上 漲,加大了房地產(chǎn)開發(fā)的成本,導致房價上升。一般來講地價 只應占房價的 20%,但有的地

7、方占到 40%,甚至超過 50%。 (3房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金的依賴較大,金融風險增加 在 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 資 金 來 源 中 ,銀 行 資 金 有 兩 部 分 組 成 。 一是銀行對開發(fā)企業(yè)的直接貸款,二是銀行對個人購房貸 款轉(zhuǎn)化為開發(fā)企業(yè)的自有資金。據(jù)統(tǒng)計,銀行對企業(yè)的直 接貸款占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的比重約為 23%左右, 是主要資金來源。但是,作為另一資金來源的自籌資金,主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來,其中有很大部分來自購房 者的銀行按揭貸款。按首付 30%計算,企業(yè)收入中有 70%來自銀行貸款。按此計算,房地產(chǎn)開發(fā)中實際使用銀行資 金的比重應在 50%以上。2008年,開發(fā)企業(yè)的拖

8、欠銀行款達 2358億元,比上 年增長 22%。拖欠款的大量增加,擾亂了房地產(chǎn)開發(fā)市場 的經(jīng)濟秩序,造成了房地產(chǎn)開發(fā)的虛擬繁榮,是房地產(chǎn)發(fā) 展 的 一 大 隱 患 。(4結(jié)構(gòu)性供給失衡住 宅 供 給 結(jié) 構(gòu) 失 衡 不 斷 加 劇 , 有 效 供 給 不 足 繼 續(xù) 擴 大。2007年住宅投資中經(jīng)濟適用房所占比重為 15%左右, 2008年約下降到 10%多,而別墅、高檔公寓等高檔物業(yè)投 資額所占比重由 2007年的不足 13%上升到去年的 15%之 多。在這幾年房地產(chǎn)業(yè)快速增長中一直存在的高檔商品房 空置、經(jīng) 濟 適 用 房 供 不 應 求 的 局 面 仍 未 好 轉(zhuǎn) 。3.影響我國房地產(chǎn)業(yè)

9、的因素我們可以將影響房地產(chǎn)的主要影響因素綜合歸納并分為 五類,具體如圖 1所示。從圖中可以看出,這五部分都是相互聯(lián)系的,形成一個循 環(huán)的連鎖反應,而每一層次都是互相影響的。開發(fā)商應先掌握 房地產(chǎn)市場的營銷大環(huán)境,然后分析消費者的市場特點及消費 者行為,最后結(jié)合項目自身的條件,盡量利用項目的優(yōu)勢,弱 化劣勢環(huán)節(jié),同時考慮企業(yè)內(nèi)部的具體情況進行綜合分析。3.1環(huán)境因素分析環(huán)境是制定房地產(chǎn)策略的第一要件。一個企業(yè)經(jīng)營的優(yōu) 劣成敗,在于營銷管理者是否順應不斷變化的營銷環(huán)境。營 銷管理者及執(zhí)行者需要掌握的營銷環(huán)境主要有宏觀政策、區(qū) 域市場環(huán)境和競爭環(huán)境等三個方面。(1國家宏觀政策因素2006年溫家寶總理

10、主持召開國務院常務會議,會議提出 了進一步引導和調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的六條針對性措施(簡稱新 “國六條” 。在“國六條”出臺 13天之后,5月 30日上午,國 家九部委的關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 (簡稱“意見” 終于見諸媒體。該“意見”深入貫徹國務院 常務會議關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的精神,提出了具有較強操作性的 措施及實施細則。政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的 供應,從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況。金融對房地產(chǎn)支持明顯放緩。由于目前我國尚未建立 起相對完善的房地產(chǎn)金融市場體系,金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的支 持主要集中表現(xiàn)為銀行的信貸資金支持,一方面是對房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)的資金支持,另一方面是對

11、房地產(chǎn)消費領(lǐng)域的信貸 投放。政府通過各項稅費影響房地產(chǎn)的價格,從而影響房地 產(chǎn)銷售狀況及其營銷策略的選取。(2競爭對手的影響在急劇變動的環(huán)境中,由于新企業(yè)的模仿和進入,技術(shù)創(chuàng) 影 響 房 地 產(chǎn) 策 略 的 因 素 結(jié) 構(gòu) 圖市場觀察 MarketSurvey CHINA HOUSING FACILITIES 設(shè) 施新,消費者偏好或市場的變化、宏觀政策的變化,競爭優(yōu)勢只 能維持到競爭對手或者競爭產(chǎn)品成功模仿或超越的時候。項目周邊現(xiàn)有的競爭對手。項目周邊的現(xiàn)有競爭對手 在產(chǎn)品本身、消費者來源、地理位置、升值潛力、硬件服務 配套、物業(yè)管理、促銷手段、價格折扣等許多方面對項目的 銷售產(chǎn)生壓力和挑戰(zhàn)。

12、項目潛在的競爭對手。潛在的競爭對手是市場中重要 的威脅來源。3.2消費者市場因素開發(fā)商制定策略首先就應該研究消費者的購買力、購買 偏好,為企業(yè)市場細分、確定目標市場和制定營銷策略找到 依據(jù)。除此之外,還需關(guān)注顧客的差異化,一是不同的顧客 代表不同的價值水平,二是不同的顧客有不同的需求。通過 對消費者群體的細分,結(jié)合自己的產(chǎn)品,在廣告宣傳、售樓 部包裝、促銷活動的表現(xiàn)手法等方面做到有針對性。比如,開 發(fā)商開發(fā)的樓盤在結(jié)構(gòu)上以高層形式、戶型上以夾層或錯層 的小戶型為主,在受眾對象的選擇上,就應針對以事業(yè)上升 期的年輕一族為主。3.3住宅供給的制約因素從供給方面分析,土地供給不足、房價畸高和住房質(zhì)量

13、 差是制約我國住宅業(yè)健康發(fā)展的三大的因素。(1土地市場不健全,住宅用地供給不足住宅業(yè)的發(fā)展離不開土地的依托,而土地又是一種不可 再生的稀缺資源。一方面,我國人均土地、人均耕地卻僅為 12.6畝和 1.59畝,大大低于世界的人均水平。另一方面,經(jīng) 濟要發(fā)展,無論是工業(yè)化還是城市化都需要占用一定數(shù)量的 土地。因此,我國農(nóng)用地與建設(shè)用地的矛盾一直十分尖銳。近 10年,我國 31個特大城市的城區(qū)規(guī)模已擴大了 50.2%,但是 由于對建設(shè)用地缺乏宏觀控制,致使城區(qū)內(nèi)可供普通商品住 宅開發(fā)建設(shè)的土地十分有限。(2商品住宅價格居高不下,大大超出了國民的支付能力 近年來,我國全社會商品的零售價格穩(wěn)步下降,一些

14、城 市住房價格的漲幅有所回落,但是,仍有一些大城市的住房 的價格卻是只升不降。以北京市為例,近幾年商品住宅售價 年均增幅高達 28%。盡管住房消費信貸,可改變居民當期收 入的預算約束,提高住宅購房的支付能力,但再好的信貸工 具也要以合理的房價和收入比率為基礎(chǔ)。畸高的房價,則使 任何現(xiàn)代的信貸工具無能為力。(3住宅供給結(jié)構(gòu)失衡不斷加劇,有效供給不足繼續(xù)擴大 這幾年房地產(chǎn)業(yè)快速增長中一直存在的高檔商品房空置、經(jīng)濟適用房供不應求的局面仍未好轉(zhuǎn),造成大量住房困 難戶和中低收入者望房興嘆。特別是新開發(fā)的商品房,檔次 和標準還在不斷提高。而且,辦公樓市場供給的地區(qū)差異也 進一步擴大,出現(xiàn)了有些地區(qū)的辦公樓市場一直萎靡不振的 局面。4. 結(jié)束語房地產(chǎn)行業(yè)作為一個影響國計民生的行業(yè),房地產(chǎn)三分 之一是政策,三分之一是金融,三分之一是地產(chǎn)的特殊天性 注就了其受政策的影響非常的大。近幾年,國家為了規(guī)范房 地產(chǎn)的發(fā)展從各個方面出臺了多項政策和措施,這是關(guān)系到 中央提出的建立和諧社會的目標能否完成的問題。作為房地 產(chǎn)企業(yè)要及時響應政府的號召,遵守國家的政策和規(guī)定,企 業(yè)針對國家的宏觀調(diào)控措施,一方面要及時的了解和學習, 另一方面要認真評估給企業(yè)帶來的影響,及時采取應對措施, 參考文獻1李翔. 房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場問題分析與對策建議房 地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市