房地產(chǎn)主題研討發(fā)言材料：樓市良性循環(huán)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)大循環(huán).docx

1、房地產(chǎn)主題研討發(fā)言材料：樓市良性循環(huán)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)大循環(huán)近期結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、 供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱“三重壓力"。在如此背景下，會(huì)議通稿提出， 各方面要積極推出有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政策，政策發(fā)力適當(dāng)靠前，這透 露出了較為明顯的“穩(wěn)增長(zhǎng)”信號(hào)。關(guān)于房地產(chǎn)的表述，放在了會(huì)議 通稿中關(guān)于明年七項(xiàng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定政策的“第三項(xiàng)”結(jié)構(gòu)政策要著力 暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)。這與12月6日的政治局會(huì)議的基調(diào)基本一致，即明年行業(yè)重點(diǎn) 工作就是“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)"。關(guān)于“良性循環(huán)"，這是近一個(gè) 月內(nèi)第三次強(qiáng)調(diào)，有重要的信號(hào)意義。首先，在暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)，突 破供給約束

2、堵點(diǎn)，打通生產(chǎn)、分配、流通和消費(fèi)各環(huán)節(jié)的邏輯下，作 為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高、上下游帶動(dòng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)是重要一環(huán)。其次，當(dāng)下 房地產(chǎn)循環(huán)存在問(wèn)題或非良性。目前來(lái)看，以靠過(guò)度“加杠桿”（如 “前融”拿地、開(kāi)發(fā)貸、拖欠供應(yīng)商貨款）、違規(guī)“快周轉(zhuǎn)”（比如挪 用預(yù)售資金和延緩竣工交付），從而達(dá)到上規(guī)模、進(jìn)入行業(yè)TOP序列、 進(jìn)入金融機(jī)構(gòu)白名單的目的。并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“加杠桿” “快周轉(zhuǎn)”操 作，這在行業(yè)內(nèi)有一定的普遍性。行業(yè)高舉高打的循環(huán)，其另一面就 是高杠桿的扶持下，高地價(jià)和高房?jī)r(jià)的循環(huán)。這種循環(huán)是非常不健康的，也是不可持續(xù)的。當(dāng)金融監(jiān)管政策開(kāi) 始嚴(yán)格，比如上半年“三道紅線”“貸款集中度”、自有資金拿地、行 業(yè)貸款

3、規(guī)模比例限制等覆蓋全鏈條的融資開(kāi)始緊縮，金融長(zhǎng)效機(jī)制開(kāi) 始落地時(shí)，整個(gè)行業(yè)這樣的循環(huán)就維持不下去了。于是，前期冒進(jìn)的 部分開(kāi)發(fā)商便開(kāi)始出現(xiàn)了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，秉持同類型經(jīng)營(yíng)邏輯的企業(yè)相繼 爆發(fā)問(wèn)題。根源上，就在于這種循環(huán)是不健康的、不可持續(xù)的。因此，近期 重要會(huì)議和場(chǎng)合，國(guó)家重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”，也就是 源頭上要控制無(wú)序的加杠桿、控制杠桿撬動(dòng)下的高地價(jià)，以及由此遏 制住后續(xù)房?jī)r(jià)上漲、遏制投資需求，斬?cái)嘈路亢投址績(jī)r(jià)輪番上漲的 循環(huán)，抑制房?jī)r(jià)推動(dòng)租金上漲等，從而解決剛需、合理需求和年輕人、 新市民住房問(wèn)題，房子回歸公共產(chǎn)品。值得注意的是，這次會(huì)議時(shí)隔幾年之后再次提出“滿足合理住房 需求”。在

4、當(dāng)下全鏈條非理性、非正常下行，市場(chǎng)主體（開(kāi)發(fā)商、銀 行、購(gòu)房者等）預(yù)期悲觀，并沖擊到國(guó)民經(jīng)濟(jì)大循環(huán)的情況下，適度 鼓勵(lì)“滿足合理住房需求”，具有合理性。同時(shí)，良性循環(huán)也是“兩個(gè)住房體系”（市場(chǎng)體系+保障體系）的 循環(huán)。還要加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，也就是會(huì)議提出的“堅(jiān)持租購(gòu)并 舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。當(dāng)下，人口往大 城市、都市圈遷徙，但這些區(qū)域房?jī)r(jià)較高，年輕人、新市民住房困難 問(wèn)題突出，迫切需要構(gòu)建“先租后買(mǎi)”、梯度改善的消費(fèi)理念，而不是“都急著買(mǎi)房”的非理性狀態(tài)。這樣的循環(huán)，才是健康的循環(huán)，才是行業(yè)和市場(chǎng)本該有的運(yùn)行態(tài) 勢(shì)，才能談得上行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，從而促進(jìn)消費(fèi)潛力釋放，積

5、極發(fā)揮 其產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣的巨大優(yōu)勢(shì)，在金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防 范上舉足輕重的地位，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)大循環(huán)，最終促進(jìn)共同富裕。目 前，全國(guó)有2億左右新市民和年輕人，3. 7億流動(dòng)人口，他們是有效 的住房需求主體，也是住房需求最迫切的主體。房地產(chǎn)健康發(fā)展、良 性循環(huán)，關(guān)鍵就是要通過(guò)供給側(cè)改革，滿足這類需求。因此，國(guó)家將保障性租賃住房作為“十四五"住房發(fā)展的重點(diǎn)任 務(wù)，這次還強(qiáng)調(diào)了加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，也就是過(guò)去“十三五"時(shí)期 重點(diǎn)推進(jìn)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃市場(chǎng)。它與“低租金、小戶型”的保 障性租賃住房一起，構(gòu)成了梯度消費(fèi)的多元化租賃體系，不僅緩解了 住房困難，還培育了 “租購(gòu)并

6、舉"的住房制度。新的住房制度下，供應(yīng)主體不再是開(kāi)發(fā)商一家，還可能有集體經(jīng) 濟(jì)組織、企事業(yè)單位、園區(qū)、商業(yè)辦公主體、政府國(guó)有平臺(tái)、長(zhǎng)租企 業(yè)等等；土地供應(yīng)也不再是新增供地、大拆大建，而是多種渠道的存 量盤(pán)活。即便是新增供地，也不再“價(jià)高者得”，而是全面去除泡沫 化、回歸理性，如單列租賃用地、地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)等，這就是會(huì)議說(shuō)的 “探索新的發(fā)展模式”。要注意的是，有關(guān)房地產(chǎn)政策糾偏、對(duì)需求的扶持、供給的疏導(dǎo) 等，并不是要回到房地產(chǎn)依賴的“老路”，而是基于樓市長(zhǎng)效機(jī)制目 標(biāo)（“三穩(wěn)”）的考慮，基于防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)的協(xié)同。畢竟，長(zhǎng)期和短 期要統(tǒng)一，長(zhǎng)期要講定力，短期要講策略，問(wèn)題不可能在短期解決, 需要跨周期調(diào)節(jié)，保持