游客量測算專題

1、測算專題0我們需要測算什么？游客量規(guī)范或經(jīng)驗值項目建設(shè)規(guī)模項目投資建設(shè)單價經(jīng)營型項目：游客量人均消費經(jīng)營收入銷售型項目：項目建設(shè)面積銷售單價銷售收入項目收益旅游地產(chǎn)部 “五拍”1拍腦袋“拍”什么：方法、經(jīng)驗值、市場數(shù)據(jù)融資方案運營成本經(jīng)營成本銷售費用稅費現(xiàn)金流量分析一拍：游客量2一. 旅游容量測算：限制或警示性指標(biāo)，生態(tài)保護二. 游客接待量預(yù)測：發(fā)展規(guī)劃性指標(biāo)，經(jīng)濟測算1 旅游容量發(fā)展及概念發(fā)展：引借自生態(tài)學(xué)中的“環(huán)境容量”（1938年，比利時數(shù)學(xué)生物學(xué)家P.E. 弗胡斯特）；1963年，Lapage首次提出；20世紀(jì)90年代，廣泛運用到旅游規(guī)劃、旅游管理領(lǐng)域。在我國：關(guān)于旅游容量的研究，經(jīng)歷

2、了概念性介紹、理論探討和實際應(yīng)用的階段，但大量問題有待研究，一些技術(shù)性方法也值得推敲。定義：對某一旅游地而言無害于其可持續(xù)發(fā)展的旅游活動量。31 旅游容量構(gòu)成體系 按規(guī)范性劃分按內(nèi)容劃分旅游合理容量旅游極限容量旅游生態(tài)容量旅游心理容量旅游社會容量旅游經(jīng)濟容量注：紅色標(biāo)注為常用指標(biāo)按空間尺度劃分：旅游景點容量、旅游景區(qū)容量、旅游地容量、旅游區(qū)域容量按時間尺度劃分：日旅游容量、季節(jié)旅游容量、年旅游容量4旅游經(jīng)濟容量相關(guān)指標(biāo)旅游者基本消耗（中國）52 旅游容量測算方法Cr=(T/T0)*(A/Q) =D*A/QCr旅游心理日容量或環(huán)境日容量T每日開放時間T0人均每次利用時間A旅游區(qū)（或景點或設(shè)施）的

3、空間規(guī)模Q基本空間標(biāo)準(zhǔn)，即單位利用者在一定時間內(nèi)所占用的空間規(guī)?；蛟O(shè)施量根據(jù)項目性質(zhì)不同，空間規(guī)模的選取標(biāo)準(zhǔn)不同，具體方法有：面積法、線路法、卡口法三種視項目具體情況選擇。62.1 旅游容量測算方法面積法1.面積法：以每個游人所占平均游覽面積計C=A/aD A可游覽面積，單位為平方米； a每位游人應(yīng)占有的合理面積，單位為平方米； D周轉(zhuǎn)率（D=景點開放時間/游完景點所需時間）。主景景點：50-100m2/人(景點面積)；一般景點：100-100m2/人(景點面積)；浴場海域：10-20m2/人(海拔0-2以內(nèi)水面)；浴場沙灘：5-10m2/人(海拔0+2m以內(nèi)沙灘)。 72.1.1 旅游容量測

4、算方法基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗值8不同國家的標(biāo)準(zhǔn)有差異，如美國的標(biāo)準(zhǔn)一般大于日本的，我國的旅游容量測算一般參照歐美標(biāo)準(zhǔn)。旅游場所旅游容量的基本空間標(biāo)準(zhǔn)（歐美）2.1.1 旅游容量測算方法基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗值場所基本空間標(biāo)準(zhǔn)備注動物園25平方米/人上野植物公園植物園300平方米/人神代植物公園高爾夫球場0.20.3公頃/只918洞，日利用者228人（18洞）滑雪場200平方米/人滑降斜面的最大日高峰率為7580溜冰場5平方米/人都市型的室內(nèi)溜冰場碼頭小型游艇2.53.0公頃/只25平方米/艘汽艇8公頃/只系留水域100平方米/艘海水浴場20平方米/人沙灘劃船池250平方米/只上野公園劃船場2公頃，80艘野

5、外比賽場25平方米/人旅游場所旅游容量的基本空間標(biāo)準(zhǔn)（日本）引自：保繼剛等旅游地理學(xué)92.2.1 旅游容量測算方法基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗值場所基本空間標(biāo)準(zhǔn)備注射箭場230平方米/人騎自行車30平方米/人釣魚場80平方米/人狩獵場3.2公頃/人旅游牧場、果園100平方米/人以葡萄園為例徒步旅行400平方米/團郊游樂園4050平方米/人游園地10平方米/人露營場所一般露營150平方米/人容納250500人汽車露營650平方米/輛容納250500人旅游場所旅游容量的基本空間標(biāo)準(zhǔn)（日本）續(xù)引自：保繼剛等旅游地理學(xué)102.2.1 旅游容量測算方法基本空間標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)驗值游憩用地生態(tài)容量 用地類型 允許容量和用地指標(biāo)

6、 人/公頃 m2/人1. 針葉林地23 50033002. 闊葉林地48 250012503. 森林公園1520 6005004. 疏林草原2025 5004005. 草地公園 70 1406. 城鎮(zhèn)公園30200 330507. 專用浴場500 208. 浴場水域10002000 20109. 浴場沙灘10002000 105注：摘自風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范 GB 50298-1999112.2 旅游容量測算方法線路法2. 線路法:以每個游人所占平均道路面積計完全游道：C=M/mD 不完全游道：C= M D /（m +（mE/F） M游道全長； M每位游客占用合理游道長度；D周轉(zhuǎn)率，D=游道全天開

7、放時間/游完全游道所需時間F游完全游道所需時間； E沿游道返回所需時間。122.3 旅游容量測算方法卡口法3. 卡口法：實測卡口處單位時間內(nèi)通過的合理游人量 C= DA= (t1/t3) A= (H-t2) A / t3 D日游客批數(shù)； A每批游客人數(shù)； t1每天游覽時間，單位為小時； t2游完全程所需時間，單位為小時；t3兩批游客相距時間，單位為小時； H每天開放時間，單位為小時。133.1 旅游容量測算示例1：河南葉縣項目14按照面積法和線路法測算基地的生態(tài)游客容量。面積法：Da=ST/dt線路法：Da=MT/dtDa為日客流容量 ， S為游覽區(qū)內(nèi)游覽面積，M為游覽道路長度，d為游覽線路上

8、的游客合理密度，T為有效游覽時間（假設(shè)為8小時），t為每次游覽平均所需時間（假設(shè)為2小時）。注：游客密度參考風(fēng)景區(qū)規(guī)劃的規(guī)范并適當(dāng)調(diào)整l基地建成后，瞬時容量約為5800人。l按照平均0.8的周轉(zhuǎn)率，日游客容量為5838/0.8=7298，即約7300人次。項目 測算方法 S、Md瞬時容量（、m） （/人、m/人） （人）游客服務(wù)中心面積法 5001050 鹽晶柱廣場面積法 200020100 鹽博園 面積法 393 中華鹽心面積法 220020110 鹽雕博覽館面積法 15005030 鹽雕藝術(shù)園面積法 1300080163 百味美食街面積法 18002090 不沉海面積法 130005260

9、0 動漂道線路法250383 鹽魔方 面積法 320015213 水世界 面積法 700015467 歡樂灣面積法 3300050660 水晶宮會議中心面積法 30005600 其他可游覽區(qū)域 面積法 100860150672 合計- - - 5838 3.2 旅游容量測算示例2：鎮(zhèn)遠項目分別按照面積法和線路法測算基地的生態(tài)游客容量。面積法：Da=ST/dt線路法：Da=MT/dtDa為日客流容量 ， S為游覽區(qū)內(nèi)游覽面積，M為游覽道路長度，d為游覽線路上的游客合理密度，T為有效游覽時間（假設(shè)為8小時），t為每次游覽平均所需時間（假設(shè)為2小時）。注：長城和游步道的游客密度參考風(fēng)景區(qū)規(guī)范最低值，

10、其他游覽區(qū)域的游客密度參考風(fēng)景區(qū)規(guī)劃的中間值。指標(biāo)測算方法S、M（、m）d（/人、m/人）T（h)t（h）Da（人次）長城面積法3750050823000游步道線路法40005823200其他可游覽區(qū)域 面積法4250080822125合計-8325根據(jù)測算可知，基地的游客應(yīng)控制在其生態(tài)容量即約8300人次/天以內(nèi)。其瞬時容量應(yīng)控制在2100人以內(nèi)。153.3 旅游容量測算示例316一拍：游客量17一. 旅游容量測算：限制或警示性指標(biāo)，生態(tài)保護二. 游客接待量預(yù)測：發(fā)展規(guī)劃性指標(biāo)，經(jīng)濟測算1 游客量18l 一般測算期限：510年l 基于生命周期理論的測算：1. 確定基點初始游客量2. 確定增長

11、率未來若干年游客量2 初始游客量測算方法19 時間序列法：適用已有項目或區(qū)域，且歷史資料明確可查，增長率穩(wěn)定、環(huán)境因素穩(wěn)定、游客需求變化少 目標(biāo)預(yù)測法：適用已有項目和全新項目 市場比較法：適用全新項目（但市場有類似已有項目）2.1 時間序列法20l方法：根據(jù)歷年游客量增長趨勢，順勢增長或加快增長。l所需數(shù)據(jù)：歷年游客量數(shù)據(jù)。l關(guān)鍵：新增長率判斷，順勢或增勢年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年游客量（萬人次）44.5 53.8 67.7 89.0 105.7 120.6 135.1 159.3 增長率20.8%25.9%31.5%18.8%14.1

12、%12.0%18.0%l下一年增長率近5年平均增長率：近年平均增長率為18.88，預(yù)測2010年游客量為159.3（118.88）189.3萬人次l結(jié)合近年增長率變化趨勢判斷下一年增長率：近年增長率從2005年逐年下降，到2009年有明顯上升，預(yù)測2010年增長率為20左右，則2010年游客量為159.3（120）191.6萬人次2.2 目標(biāo)預(yù)測法21l方法：根據(jù)項目歷年在上一級區(qū)域中的游客量占比，結(jié)合上一級區(qū)域的旅游規(guī)劃目標(biāo)數(shù)據(jù)測算。l所需數(shù)據(jù)：上一級區(qū)域的歷年游客量數(shù)據(jù)及未來規(guī)劃游客量數(shù)據(jù)，（項目歷年在上一級區(qū)域中的游客量比重）l關(guān)鍵：比重判斷，根據(jù)歷年比重及項目建成后的吸引力能級判斷l(xiāng)示

13、例：基于浙江安吉龍王山自然生態(tài)風(fēng)景區(qū)修建性詳細規(guī)劃對章村的年游客量預(yù)測，根據(jù)項目特點和吸引力，估計龍王山景區(qū)游客量占章村游客量的50%，滑雪場占章村游客量的20%，公園占章村游客量的10%，則各項目年游客量為：年份2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年章村游客量（萬人次）86 94 104 112 121 131 141 153 165 龍王山年游客量（萬人次）42.90 47.19 51.91 56.06 60.55 65.39 70.62 76.27 82.37 滑雪場年游客量（萬人次）17.16 18.88 20.76 22.42 24

14、.22 26.16 28.25 30.51 32.95 公園年游客量（萬人次）8.58 9.44 10.38 11.21 12.11 13.08 14.12 15.25 16.47 2.3 市場比較法 22l方法：通過與類似（產(chǎn)品類似）項目對比決定項目游客量的重要因素，繼而對比出項目的游客量。l所需數(shù)據(jù)：多個類似項目的近一年游客量數(shù)據(jù)、類似項目及本項目的重要資料（決定游客量的重要因素如區(qū)位、吸引力等）l關(guān)鍵：（影響游客量的）因子及權(quán)重確定；類似景區(qū)選擇（產(chǎn)品類似，最好是同區(qū)域的）l其他：此方法用途廣泛，還可以用于門票定價、房產(chǎn)定價等2.3 市場比較法 示例23市場比較法判斷因素：修正因素權(quán)重內(nèi)

15、容區(qū)位環(huán)境因素20%城市經(jīng)濟、地理位置、區(qū)域發(fā)展定位與規(guī)劃項目能級因素20%項目總體面積、項目豐富度旅游環(huán)境因素25%區(qū)域旅游發(fā)展階段、區(qū)域旅游目的地輻射力整體規(guī)劃因素15%項目定位、項目檔次市場客群因素20%游客基礎(chǔ)、出游率、游客消費能力修正因素區(qū)位因素項目因素 旅游環(huán)境 整體規(guī)劃 市場基礎(chǔ)年游客量 （萬人次） 權(quán)重20%20%25%15%20%大英死海 11111100基地0.30.50.11.10.0536黃河谷.馬拉灣 1111150基地0.420.11.10.336.5運城死海1111120基地 1.11.50.81.41.123推算結(jié)果 約32萬人次/年 年游客量推算：以上：36（

16、0.3200.5200.1251.1150.0520）100，后面以此類推。注意：與不同項目類比出來的結(jié)果偏差不應(yīng)太大。結(jié)果：32（3636.523）/33 未來若干年游客量測算方法旅游地階段預(yù)測模型24生命階段判斷已有項目根據(jù)歷年數(shù)據(jù)判斷全新項目一般為 探索階段或參與階段確定生命周期增長規(guī)律一般項目，按照一般的旅游地生命周期規(guī)律（見下圖）很有特點的項目，參照類似項目的增長規(guī)律，一般要求類似項目較成熟，歷年數(shù)據(jù)完整按照增長規(guī)律測算l參與階段3-4年，增長率15-20%l鞏固階段5-6年，增長率5-10%l發(fā)展階段4-5年，增長率30-35%l停滯階段3.1 未來游客量測算示例：葉縣項目游客量預(yù)

17、測25葉縣旅游生命階段初判l(wèi)參與階段3-4年，增長率15-20%l鞏固階段5-6年，增長率5-10%游客量估算旅游地生命周期一般規(guī)律l按照葉縣總游客量*占有率估算基地第一年游客量約為37.37（115）208.6（萬人次）l按生態(tài)容量結(jié)合開發(fā)時序估算基地第一年游客量約為730025/36.1（萬人次）l取上述兩個估算值的平均值為7.3萬人次基地第一年游客量預(yù)測值，結(jié)合旅游地生命周期規(guī)律，預(yù)測基地未來游客量為l發(fā)展階段4-5年，增長率30-35%l停滯階段0102030402005年2006年2007年2008年2009年葉縣近年游客量萬人次階段參與階段發(fā)展階段鞏固階段年份2012年2013年

18、2014年2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年游客量（萬人次）7.3 9.5 12.8 16.7 21.7 27.1 32.5 37.3 41.1 43.1 42.3 42.0 3.2 未來游客量測算示例：安仁古鎮(zhèn)游客量預(yù)測260204060123450408年度安仁游客接待量安仁旅游目的地生命階段初判安仁旅游作為目的地由參與發(fā)展階段向發(fā)展階段過渡。類似景區(qū)生命周期變化趨勢古鎮(zhèn)旅游周期變化分析以周莊為例01002003004001992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001

19、年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年周莊游客量游客量(萬 人次)參與階段34年1520%增長率發(fā)展階段45年3035%增長率鞏固階段56年510%增長率停滯階段安仁古鎮(zhèn)游客量估算安仁古鎮(zhèn)游客量預(yù)測參與階段發(fā)展階段鞏固階段停滯（極限）階段07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年506891 123 166 174 181 189 183 182 180 180 180 單位：萬人次結(jié)論：結(jié)論：安仁旅游發(fā)展正處于發(fā)展階段，根據(jù)估算5年后安仁游客量將達到181萬，最大游客量將保持在200萬人次，而后會出現(xiàn)調(diào)整下

20、行，最終游客量會穩(wěn)定在180萬人次的水平。選擇相近度高的已成熟項目做對比，比套用景區(qū)一般生命周期規(guī)律更合理3.3 未來游客量測算示例：鎮(zhèn)遠石屏山游客量預(yù)測27鎮(zhèn)遠旅游生命階段初判l(wèi)參與階段3-4年，增長率15-20%l鞏固階段5-6年，增長率5-10%游客量估算旅游地生命周期一般規(guī)律l預(yù)計鎮(zhèn)遠的游客總量，5年后達61.2萬，未來最大游客量將達73萬，而后調(diào)整下行，基本保持在65萬左右。l預(yù)計基地的游客量，5年后達18.4萬，未來最大游客量將達22萬，而后調(diào)整下行，基本穩(wěn)定在19.5萬。12.2815.2619.560.005.0010.0015.0020.002007年2008年2009年鎮(zhèn)遠

21、近三年游客量（人次）游客量（萬人次）參與階段發(fā)展階段鞏固階段停滯階段09年10年11年12年13年14年15年16年 17年18年19年20年21年22年 23年24年鎮(zhèn)遠游客量19.6 23.5 31.7 42.8 55.6 61.2 67.3 72.7 73.4 70.5 67.6 65.0 65.0 65.0 65.0 65.0 基地游客量4.7 9.5 12.8 16.7 18.4 20.2 21.8 22.0 21.1 20.3 19.5 19.5 19.5 19.5 19.5 l發(fā)展階段4-5年，增長率30-35%l停滯階段二拍：項目建設(shè)規(guī)模28一. 基于游客量的建設(shè)規(guī)模預(yù)測二.

22、基于經(jīng)驗值或經(jīng)濟性的規(guī)模預(yù)測1 基于游客量測算的項目規(guī)模29常用：l停車場面積測算l床位數(shù)預(yù)測2.1 停車場規(guī)模預(yù)測示例1：平樂古鎮(zhèn)項目30平樂古鎮(zhèn)停車場指標(biāo)預(yù)測年份2010年2013年2018年計算公式一、預(yù)計接待游客（萬人次）260300350已預(yù)測出的游客量其中團隊游客20%52 18%54 15%53 比重根據(jù)市場判斷散客80%208 82%246 85%298 比重根據(jù)市場判斷二、預(yù)計所需停車場面積（）36566 37844 43410 1.預(yù)計團隊游客日常所需停車場預(yù)測因子平均承載人數(shù)（人）45 45 45 基本空間標(biāo)準(zhǔn)平均每天周轉(zhuǎn)率222經(jīng)驗值平均每輛車占地面積（）606060基

23、本空間標(biāo)準(zhǔn)所需停車位（個）16 16 16 1652*10000/(45*2*365)所需停車場（平米）950 986 959 950=16*602.預(yù)計自駕散客日常所需停車場預(yù)測因子自駕車比率80%70%50%根據(jù)市場判斷平均承載人數(shù)（人）444基本空間標(biāo)準(zhǔn)平均每天周轉(zhuǎn)率0.80.80.6經(jīng)驗值平均每輛車占地面積（）252525基本空間標(biāo)準(zhǔn)所需停車位（個）1425 1474 1698 1425=208*10000*80*/（4*0.8*365）所需停車場（）35616 36858 42451 35616=1425*25此方法基于年游客量測算，較粗不過，動態(tài)方式具前瞻性，較合理，適合停車場和項

24、目分期開發(fā)的情況；2.2 停車場面積預(yù)測示例2：法華寺項目31法華寺停車場指標(biāo)預(yù)測一、高峰期接待游客備注全年（人次）350000 已預(yù)測出的游客量春節(jié)黃金周游客占比50%大部分游客為春節(jié)期間接待春節(jié)黃金周游客游客量（人次）175000 春節(jié)黃金周日均游客量（人次）25000 高峰日均游客（人次）40000 二、預(yù)計游客結(jié)構(gòu)比例人次其中團隊游客75%30000 預(yù)測在較長一段時間內(nèi)團隊游客占比較高自駕散客25%10000 二、預(yù)計所需停車場面積（）26389 1與2之和1.預(yù)計團隊游客日常所需停車場預(yù)測因子平均承載人數(shù)（人）40 基本空間標(biāo)準(zhǔn)平均每天周轉(zhuǎn)率3經(jīng)驗值平均每輛車占地面積（）50基本空

25、間標(biāo)準(zhǔn)所需停車位（個）250 25030000/（403）所需停車場面積（）12500 12500250502.預(yù)計自駕散客日常所需停車場平均承載人數(shù)（人）4基本空間標(biāo)準(zhǔn)平均每天周轉(zhuǎn)率4.5經(jīng)驗值平均每輛車占地面積（）25基本空間標(biāo)準(zhǔn)所需停車位（個）556 55610000/（44.5）所需停車場面積（）13889 1388955625此方法基于高峰日游客量測算，更合理，但需清楚其淡旺季游客結(jié)構(gòu)3 床位數(shù)預(yù)測32規(guī)劃期旅游接待床位預(yù)測表年份2013年 2016年 2020年 指標(biāo) 年游客量（萬人次） 35.61 44.86 61.03 住宿率 15%20%25%平均停留天數(shù) 1.522.5床位

26、利用率 50%60%70%床位數(shù) 1068 1994 3633 設(shè)定2013年床位利用率為50%，2016年為60%，2020年為70% 床位數(shù)年游客量住宿率平均停留天數(shù)年旅游天數(shù)床位利用率說明：l年旅游天數(shù)根據(jù)項目所處地區(qū)季節(jié)性、項目實際情況而定。l常根據(jù)游客動態(tài)進行床位的動態(tài)預(yù)測。二拍：項目建設(shè)規(guī)模33一. 基于游客量的建設(shè)規(guī)模預(yù)測二. 基于經(jīng)驗值或經(jīng)濟性的規(guī)模預(yù)測1 基于經(jīng)驗值或經(jīng)濟性的規(guī)模預(yù)測34常見：l容積率確定l常見項目體量確定：高爾夫、度假酒店等（待建數(shù)據(jù)庫）2.1 如何確定容積率？35容積率土地價格（元/平方米）樓面價（元/平方米）建安成本（元/平方米)利潤率售價（元/平方米）

27、1.2120100 150030%2080 1120120 160030%2236 0.8120150 180030%2535 0.5120240 200030%2912 根據(jù)不同容積率下的售價，結(jié)合市場可接受價格范圍，選擇可行性最強的容積率l容積率為自由變量l土地價格為已知數(shù)據(jù)（一般來自甲方）l樓面價土地價格/容積率l建安成本為經(jīng)驗值或第三方報告數(shù)據(jù)l利潤率為行業(yè)經(jīng)驗值l售價（樓面價建安成本）（1利潤率）362.2 如何確定物業(yè)類型？序號物業(yè)類型聯(lián)排多層小高層高層備注1容積率0.61.31.82.2經(jīng)驗值2預(yù)計單價（元/)4000210024002500按市場行情判斷3單方土地產(chǎn)出價值（元）

28、2400273043205500124土地成本（元/）120120120120按8萬元/畝計算（甲方提供數(shù)據(jù)）5成本（元/)建安成本75080012001500按2009年下半年省會城市住宅建安工程造價指標(biāo)鄭州指標(biāo)計算（地方造價指標(biāo)）規(guī)劃設(shè)計費7.581215按建安成本的1計算城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費60606060按平價房2009173號文件標(biāo)準(zhǔn)計算管理費16.225.837.846.8按工程造價的2%-3%計算不可預(yù)見費8.117.225.231.2按工程造價的2%計算6單方土地成本（元）625.081304.325233756.64517單方土地凈價值（元）1775 1426 1797 174

29、3 36物業(yè)類型主要通過市場需求確定，也可適當(dāng)結(jié)合經(jīng)濟測算選擇較佳的物業(yè)類型。說明：一般情況，如數(shù)據(jù)有限，只計算土地成本和建安成本也可以。示例：葉縣項目2.3 如何確定最佳物業(yè)配比？37構(gòu)建函數(shù)：F(y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4F(y):項目總收益A1,A2,A3,A4產(chǎn)分別為獨棟,聯(lián)排,疊加/洋房,公寓的單價（根據(jù)市場求得的已知數(shù)據(jù)）X1,X2,X3,X4產(chǎn)分別為獨棟,聯(lián)排,疊加/洋房,公寓的建筑面積，0=(X1，X4)=S2 （總建筑面積S2總占地面積S1容積率）函數(shù)構(gòu)建的假設(shè)前提：1、假設(shè)市場交易的風(fēng)險在可控范圍內(nèi)（如價格的實現(xiàn)）2、假設(shè)隱性價格貢獻點作用有限（如項目形象

30、的提升）3、假設(shè)各種產(chǎn)品的建設(shè)成本差異很小，可以忽略；項目其他成本為同一常數(shù)項目整體容積率確定時，獨棟、聯(lián)排、疊加/洋房、公寓的容積率分別按一般標(biāo)準(zhǔn)0.35、0.7、1.0、3.0（根據(jù)經(jīng)驗值范圍和市場確定的具體物業(yè)的容積率，具體數(shù)據(jù)可在合理范圍內(nèi)調(diào)整），則X1/0.35+/X2/0.7+X3/1+X4/3=S1X1+X2+X3+X4=S20=(X1，X4)=S2當(dāng)F(y)達到最大值時， X1,X2,X3,X4的值即為最佳物業(yè)配比。三拍：項目投資38基于項目建設(shè)規(guī)模，結(jié)合建設(shè)單價進行測算建設(shè)單價參照經(jīng)驗值或?qū)I(yè)造價報告（待建數(shù)據(jù)庫）此部分內(nèi)容僅供參考，待后續(xù)完善細講戰(zhàn)略規(guī)劃建設(shè)投資估算（例表）

31、39序號功能分區(qū)占地面積（公頃）建設(shè)內(nèi)容投資額（萬元）1濱湖生態(tài)游憩環(huán)1公里景觀大道10002月之形旅游核30水岸廣場、游樂園、生態(tài)營地60003月之魂度假核35觀光塔、生態(tài)樂園、四星級酒店、重建寺院與會所250004娛樂體驗區(qū)40沙灘浴場、旅游小鎮(zhèn)、拓展基地100005生態(tài)棲居區(qū)200度假地產(chǎn)1200006田園休閑區(qū)410游客服務(wù)中心、科技農(nóng)業(yè)觀光園50007水源涵養(yǎng)區(qū)330主題公園2000合計169000粗略估算，按分區(qū)或項目估算。概念規(guī)劃（旅游地產(chǎn)）項目投資估算40序號項目建設(shè)規(guī)模單位成本總成本(萬元）備注分期占地規(guī)模投資面積一期二期三期1、土地費用 54,064 1.1土地復(fù)墾7388

32、萬/畝 5,904 磚廠陸地部分土地修復(fù)、土壤置換1.2建設(shè)用地費用428 萬/畝 48,160 建設(shè)用地使用權(quán)取得費用產(chǎn)業(yè)公園用地328140萬/畝 45,920 參照當(dāng)前市場價格工業(yè)用地10022.4萬/畝 2,240 參照當(dāng)前市場價格2、前期及專業(yè)費 1,813 建安工程的3%3、建安工程費 60,446 3.1蜜源作物/綠化1415 1274 8萬/畝 10,188 按項目占地規(guī)模估算3.2精致農(nóng)業(yè)138 124 5萬/畝 621 3.3水域971 971 50元/m2 3,237 3.4蜂蝶體驗園50 10000 4500元/m2 4,500 容積率0.83.5酒店48 16000

33、8500元/m2 13,600 建面120003.6峰業(yè)產(chǎn)業(yè)園100 30000 800元/m2 2,400 容積率0.453.7游樂設(shè)施50 10 30萬元/組 300 3.8休閑商業(yè)60 16000 2000元/m2 3,200 容積率0.43.9中心/平臺120 32000 7000元/m2 22,400 容積率0.44、基礎(chǔ)配套費用104000 75元/m2 780 5、管理費用 1,813 建安工程的3%6、不可預(yù)見費用 1,813 建安工程的3%7、投資成本合計 120,730 1至6之和此類項目最多，估算項目較全總體規(guī)劃投資估算（例表）41序號費用名稱備注一土地取得費用建設(shè)或租賃

34、用地取得費用等二建設(shè)投資工程費用、基礎(chǔ)費用等三運營費用招商、營銷、培訓(xùn)等修規(guī)項目投資估算（例表）42序號費用名稱備注一工程建設(shè)費用項目工程建設(shè)費用二基礎(chǔ)配套費用基地內(nèi)基礎(chǔ)配套費用三工程項目其他費用管理費、設(shè)計費等四拍：項目收益43基于游客量，結(jié)合人均消費進行測算基于項目建設(shè)規(guī)模，結(jié)合銷售或租賃單價進行測算人均消費和租售單價都根據(jù)市場數(shù)據(jù)判斷各類收益計算公式44l旅游經(jīng)營收入（門票收入）游客量人均消費（門票價格）l租金收入可出租面積年出租率單位租金l酒店經(jīng)營收入客房數(shù)入住率客房價格（150）（50為餐飲等消費，該比例為經(jīng)驗值或根據(jù)市場類比得到，可調(diào)）l房產(chǎn)銷售收入銷售面積銷售單價說明：紅色為項目

35、投資規(guī)模部分得到的結(jié)果；綠色為市場數(shù)據(jù)或基于市場數(shù)據(jù)的預(yù)測。五拍：運營成本45基于經(jīng)營收入和銷售收入，根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗值和相關(guān)法規(guī)，經(jīng)營成本、銷售費用和稅費等成本。各類成本計算公式46l租金類：成本租金收入27.55（含房產(chǎn)稅12，營業(yè)稅及附加5.55，管理費10）l售票類：成本售票收入20（綜合管理成本，含營業(yè)稅）l酒店經(jīng)營支出經(jīng)營收入45-60%（綜合管理成本，含營業(yè)稅）l銷售稅費銷售收入5.55l銷售費用銷售收入 2.5說明：紅色為可根據(jù)情況調(diào)整的數(shù)據(jù)。現(xiàn)金流量表 示例47關(guān)鍵指標(biāo)：凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)部收益率（IRR）和投資回收期分析年度2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年一、現(xiàn)金流入1.門票收入387 522 1410 1833 2932 3226 3387 3360 3360 3360 3360 3360 2.其他經(jīng)營收入258 348 705 916 1833 2016 2117 2100 2100 21