社區(qū)居委會與物業(yè)公司和諧共管途徑探索

1、。社區(qū)居委會與物業(yè)公司和諧共管途徑探索社區(qū)居委會和小區(qū)物業(yè)公司是城市建設管理的最基層單位， 是市管理工作的重要組成部分， 它既是住宅小區(qū)居民日常生活迫切要、 不可離開的服務部門；又是政府聯(lián)系群眾的橋梁和紐帶，在相程度上影響著整個城市文明建設工作的順利開展。 在小區(qū)物業(yè)管活動中， 社區(qū)居委會與物業(yè)公司建立互助互利的合作機制， 通過和共管實現(xiàn)共存共贏， 不僅有利于物業(yè)管理工作的開展， 也必將更好推動和諧社區(qū)建設。一、 社區(qū)居委會與物業(yè)公司協(xié)調(diào)共管的必要性分析一方面，社區(qū)居委會與物業(yè)公司的服務管理內(nèi)容有些交叉、重。 目前， 法律法規(guī)對社區(qū)居委會的服務內(nèi)容不夠明確。一般而言，區(qū)居委會承擔著社區(qū)服務、

2、衛(wèi)生、 教育、 文化、 治安、 環(huán)境等管理工。而物業(yè)公司管理服務的內(nèi)容也包括了保安、交通、綠化、衛(wèi)生和業(yè) （指小區(qū)建筑及公共設施設備） 的使用管理、 維護、 更新， 以及按使用人要求，及時提供全方位服務。由于二者管理服務的內(nèi)容大相同， 職責交叉， 如果處理不好， 在管理上 “撞車” 與 “真空”現(xiàn)象就出現(xiàn)，容易造成工作不落實和工作相互推諉扯皮現(xiàn)象。1。另一方面，在居民委員會與物業(yè)公司的關(guān)系上，處理不好容易形多頭管理。筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，對于一些設立了居民委員會的小來說， 有的小區(qū)居民委員會與物業(yè)公司關(guān)系處理得較好，基本上形了業(yè)主委員會自治管理、物業(yè)公司專業(yè)管理和社區(qū)居民委員會監(jiān)協(xié)調(diào)的有效監(jiān)督制約

3、機制， 通過物業(yè)公司抓硬件， 社區(qū)居民委員會軟件， 互相支持， 各司其職， 使該小區(qū)成為物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)；有的小區(qū)， 在此關(guān)系的處理上，矛盾較為突出， 這主要表現(xiàn)為： 一是些居委會，對物業(yè)公司的管理工作不支持，不配合，甚至與物業(yè)公作對， 導致物業(yè)公司工作的開展非常困難； 二是有些小區(qū)的物業(yè)公對居民委員會不理睬， 擅作主張， 從而對整個社區(qū)的管理帶來障。 比如有的小區(qū)內(nèi)存在超生現(xiàn)象， 物業(yè)公司不向社區(qū)居委會報告，社區(qū)居委會的檢查也不配合； 三是部分小區(qū)物業(yè)公司與居民委員會的 “多頭管理” 現(xiàn)象嚴重。由于歷史原因， 老的居住小區(qū)普遍存在著物業(yè)公司與居委會管理職能交叉的現(xiàn)象，如小區(qū)綠化、 治安、

4、 清潔衛(wèi)生、 停車管理等， 影響了小區(qū)管理的統(tǒng)一性、 協(xié)調(diào)性， 不利于物業(yè)管理專業(yè)化的進程；四是居民委員會和物業(yè)公司對于小區(qū)內(nèi)的一些收。2。費項目、 “創(chuàng)收措施” ， 爭相管理， 對于難點工作， 相互推諉，這就導致了小區(qū)內(nèi)的一些死角、亂角無人管理的局面。第三，社區(qū)居委會與物業(yè)公司在工作中具有互補優(yōu)勢。根據(jù)我國 城市居民委員會組織法 第二條規(guī)定， 居民委員會是居民自我管理、 自我教育、 自我服務的基層群眾性自治組織。由居民選舉產(chǎn)生，在居民中具有較高的威望和公信力。因此，社區(qū)居委會對于有效協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛無疑具有巨大的優(yōu)勢。而物業(yè)公司由于經(jīng)常性與業(yè)主打交道，時間長了很容易與業(yè)主之

5、間建立和諧的信任關(guān)系， 同時也能更好地掌握本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的情況， 對于協(xié)助社區(qū)開展流動人口管理、 計劃生育工作等諸多方面， 無疑具有巨大的作用。因此， 無論是社區(qū)居委會還是物業(yè)公司， 要更好地推動工作開展，實現(xiàn)工作目標， 都需要對方的支持與配合， 在客觀上雙方均有這一需求。二、 社區(qū)居委會與物業(yè)公司協(xié)調(diào)共管的可行性分析1 有明確的政策依據(jù)。3。物業(yè)管理條例 第二條明確指出， 物業(yè)管理是物業(yè)企業(yè)按合同約定，對社區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)部分進行管理和維護，而且是有償?shù)?。而社區(qū)建設要解決的是包括小區(qū)物業(yè)管理在內(nèi)的整個社區(qū)問題?？梢赃@么說， 社區(qū)建設涵蓋了小區(qū)物業(yè)管理的全部內(nèi)容。與此同時， 物業(yè)管理條例第

6、六十一條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集， 由區(qū)、 縣房地產(chǎn)行政主管部門、 公安派出所、 居民委員會、 業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。從以上描述我們不難看出， 我國 物業(yè)管理條例 明確確定了社區(qū)居委會參加物業(yè)管理活動的合法性， 而物業(yè)管理活動又與社區(qū)建設活動有較大交叉的空間， 因此， 物業(yè)公司本就是社區(qū)建設的主體之一。2 雙方將基于協(xié)調(diào)共管行為而受益社區(qū)居委會與物業(yè)公司的協(xié)調(diào)共管， 不是簡單的某一方受益， 而是一種雙贏。 對于物業(yè)公司而言， 社區(qū)居委會的參與， 能更有效地解決與業(yè)主

7、和使用人之間的矛盾與糾葛， 從而可以把精力投入到改進服務質(zhì)量上來， 更好地為業(yè)主和使用人服務， 建立更加融洽的物業(yè)服務關(guān)系。 對于社區(qū)居委會而言， 一個社區(qū)， 往往由若干個物業(yè)項目構(gòu)成，不僅地域?qū)拸V，而且人口眾多，人員構(gòu)成復雜，要掌握社區(qū)居民每天的。4。動向，無疑是一件艱辛而且效率低下的事情。因此，物業(yè)公司的協(xié)助，不僅可以使其減輕工作開展的負擔，也能節(jié)約時間， 提高工作效率。3 雙方均有相應的參與能力社區(qū)居委會作為居民的自治組織，在我國已經(jīng)存在了很長的時間， 其行為在居民中也具備較高的公信力， 因此以中立的身份介入物業(yè)管理糾紛的協(xié)調(diào)和調(diào)解， 不僅能在時間上迅速做出反應， 避免矛盾的激化和事態(tài)進

8、一步擴大， 也能使當事人更加信服。而物業(yè)公司在日常工作中， 每天需要對進出的人員和車輛進行識別辨認， 同時通過對于物業(yè)區(qū)域進行巡查， 排查物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全隱患 （下轉(zhuǎn)第 78 頁） 和不合理因素， 相對于來說， 更容易全面掌握本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主和使用人情況的變動， 能協(xié)助社區(qū)更好地開展社區(qū)的事務管理性工作。三、 社區(qū)居委會與物業(yè)公司協(xié)調(diào)共管的實現(xiàn)途徑分析1 重新定位社區(qū)居委會與物業(yè)公司的角色社區(qū)服務給社區(qū)居民提供了便利與福利，但是各方主體也會因為爭取服務領(lǐng)域而滋生更多的矛盾，面對這些問題和矛盾，必須加強政府在社區(qū)管理與服務中的監(jiān)督與協(xié)調(diào)作用，所以社區(qū)居委會必須承擔起協(xié)助政府進行監(jiān)督與協(xié)調(diào)職責；物

9、業(yè)公司作為社區(qū)物業(yè)管理的主要市場主體，其管理與服務的優(yōu)劣直接關(guān)涉到業(yè)主與社區(qū)中的經(jīng)營與服務的角色；社區(qū)居委會要與業(yè)主委員會相互攜手，為業(yè)主。5。謀求最大利益。社區(qū)居委會與物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會之間形成良性的指導與被指導、監(jiān)督與被監(jiān)督的互動關(guān)系，相互尊重、相互理解、相互支持，才能形成最大合力，利于和諧社區(qū)的形成。2 加強社區(qū)居委會監(jiān)督物業(yè)公司的行為， 補足政府對物業(yè)公司管理的缺位居委會應放手具體的社區(qū)服務，交由物業(yè)公司進行綜合或有償服務等的經(jīng)營，并代表政府監(jiān)督、約束物業(yè)公司。物業(yè)公司作為專業(yè)的管理和服務機構(gòu)，則應遵循 物業(yè)管理條例， 扮演好服務性企業(yè)的角色，為社區(qū)居民創(chuàng)造良好的居住、生活環(huán)境。

10、3 重構(gòu)社區(qū)居委會的人員構(gòu)成，加強社區(qū)居委會的專業(yè)化建設物業(yè)服務是一項專業(yè)化程度較高的工作，因此， 社區(qū)居委會要更有效地參與到物業(yè)服務工作中來，必然要求社區(qū)居委會的有相應的專業(yè)人才。公開招聘或者內(nèi)部選拔等方式，重構(gòu)社區(qū)居委會的人員構(gòu)成， 使社區(qū)居委會的成員在現(xiàn)有基礎上增加具備法律、管理、 經(jīng)營等多種知識的復合型人才， 是社區(qū)居委會的人才隊伍建設朝著規(guī)范化、 專業(yè)化的方向邁進。4 建立 “三位一體”的管理機制。6。成立由居民委員會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會組成的聯(lián)合管理體制。 并建立工作例會制度， 及時溝通情況， 研究解決小區(qū)管理中的難點問題，形成小區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的管理機制。把居委會職能與物業(yè)管理的企業(yè)

11、行為有機結(jié)合起來， 使之相得益彰， 形成合力， 積極推進和諧社區(qū)建設工作。具體說來， 包括以下幾個方面：第一、 建立溝通制度。 溝通是實現(xiàn)多方面合作的基礎條件， 要建立定期的溝通制度。對必須要整改的管理、服務問題，逐一羅列出來， 由責任人確定整改日期， 三方共同監(jiān)督落實。 其目的就是使一般性管理、 服務工作問題在短期內(nèi)得到修復， 逐步消除管理、 服務缺陷，增強業(yè)主的認同感。第二、 建立評審制度。三方應定期進行工作評審。由業(yè)委會、 社區(qū)居委會對物業(yè)公司的主要工作進行評審， 日常管理、 服務工作缺陷處應及時改進， 管理、 服務工作亮點要進行廣泛宣傳。 物業(yè)公司需要“業(yè)委會” 、 “社區(qū)居委會” 提

12、供支持、 協(xié)助的具體問題， 通過評審制度也明確下來， 實現(xiàn)三方民主議事、 責權(quán)明確、 齊抓共管。第三、 增強聯(lián)合管理機制的實力。三位一體模式工作深入開展，。7。需要有自身的 “實力” 。這個 “實力” 的具體表現(xiàn)為： 已經(jīng)做出的管理、服務承諾，三方要共同努力做到位。三方中任何一方不回避困難和責任， 相互間積極配合， 物業(yè)公司要積極、 主動承擔其中的人力與財力投入。三方?jīng)Q定的事要在最短時間內(nèi)保質(zhì)、 保量做好； 重大事項、三方統(tǒng)一的事項， 要盡快爭得相關(guān)業(yè)主的認可并積極組織實施。第四、 發(fā)揮聯(lián)合管理機制的效益。物業(yè)公司在兼顧三方利益的同時， 也應非常注重社會效益。社會效益實現(xiàn)程度也直接關(guān)系到創(chuàng)建和諧社