城市詳細(xì)規(guī)劃課件5

1、一、用地平衡表及各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算與分析1、平衡表（用地）的內(nèi)容和用地計(jì)算 住宅區(qū)用地界線一般情況下按以下三總情況予以確定： 1. 天然障礙的邊界，指河流、水面、陡坎等邊界線； 2. 人工設(shè)施的邊界，指圍墻、場地邊緣和道路的紅線或 中心線； 3.其他人為劃定的界線。 對(duì)天然障礙除道路外的人工設(shè)施一般均算至邊界，對(duì)周圍或區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的道路用地究竟是哪種情況來劃歸要根據(jù)道路與該住宅區(qū)關(guān)系來確定，可參照居住區(qū)的分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行。當(dāng)確定居住區(qū)的用地界線時(shí)，不論是在居住區(qū)內(nèi)還是在居住區(qū)外城市級(jí)的道路均不計(jì)入居住區(qū)的總用地中（即算至道路紅線）；居住區(qū)級(jí)及其居住區(qū)級(jí)以下道路則全部計(jì)入居住區(qū)總用地；當(dāng)確定居住小

2、區(qū)的用地界線時(shí)，在居住小區(qū)外圍的居住區(qū)級(jí)道路計(jì)入一半（即算至道路中心線），而在規(guī)劃的居住小區(qū)內(nèi)部（之間）的居住區(qū)級(jí)道路則全部計(jì)入居住小區(qū)總用地，居住小區(qū)級(jí)及其居住小區(qū)以下級(jí)道路則全部計(jì)入；當(dāng)確定居住組團(tuán)的用地時(shí)，在居住組團(tuán)外圍的居住小區(qū)級(jí)道路計(jì)入一半（即算至道路中心線），而在規(guī)劃的居住組團(tuán)內(nèi)部（之間）的居住小區(qū)級(jí)道路則全部計(jì)入居住組團(tuán)總用地，居住組團(tuán)級(jí)及其居住組團(tuán)以下級(jí)道路則全部計(jì)入； 其他人為劃定的界線一般指那些無特殊標(biāo)識(shí)物的界線，如征地線，規(guī)劃界線等。 住宅建筑用地是指包括住宅基底在內(nèi)的住宅前后左右必不可少的用地。住宅建筑用地前后的界線一般以日照間距為基礎(chǔ)，各按日照間距的二分之一劃定計(jì)算；

3、住宅建筑左右的界線一般以消防通道要求為條件，參見第五章“空間”中的“建筑間距”部分。因此，住宅建筑用地實(shí)際上是住宅本身的占地加上住宅前后左右的宅間通道、綠地、住戶底層的私院和部分或全部的住宅院落用地。 公共服務(wù)設(shè)施用地一般按其所屬用地范圍的實(shí)際線來劃定。當(dāng)其有明顯的界線時(shí)（如圍墻等），按其界線計(jì)算；當(dāng)其無明顯的界線時(shí)，應(yīng)按其實(shí)際占用的用地計(jì)算；包括建筑后退道路紅線的用地。 道路用地指在住宅區(qū)界線內(nèi)所有道路的紅線或路幅界線內(nèi)的用地，并除去應(yīng)該計(jì)入住宅建筑用地內(nèi)的宅間通道和公共服務(wù)設(shè)施，以及市政設(shè)施用地范圍內(nèi)的專用道路用地（如有回車場也應(yīng)該計(jì)入道路用地中）。住宅區(qū)的道路用地有時(shí)也將停車用地（機(jī)動(dòng)車

4、停車）計(jì)入在內(nèi)，稱道路停車用地。 住宅區(qū)的停車用地一般指機(jī)動(dòng)車停車用地，而且通常計(jì)算為停車用地的是在獨(dú)立地段安排的、較為集中的停車場用地，但公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施的專用停車用地則應(yīng)計(jì)入公共設(shè)施用地。路邊停車位、回車場邊停車位、住宅底層停車庫（位）等一般不計(jì)入停車用地而相應(yīng)地計(jì)入道路用地和住宅建筑用地；地下或半地下停車庫則按復(fù)合土地利用的方法按比例劃分計(jì)算。 住宅公共綠地的概念在第八章“戶外環(huán)境”第一節(jié)“綠地”中已經(jīng)詳述，其具體的劃定與計(jì)算可以參照以下規(guī)定： 1.當(dāng)院落式組團(tuán)綠地與建筑相臨時(shí)，其劃定應(yīng)按照下 表的規(guī)定。當(dāng)院落式組團(tuán)綠地與道路相臨時(shí)，綠地 邊界距宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路路邊1米；當(dāng)小

5、區(qū)路 有人行便道時(shí)，算到人行便道邊；臨城市道路、居 住區(qū)級(jí)道路時(shí)計(jì)算到道路紅線；距房屋墻腳1.5米。 封閉型綠地 開敞型綠地 南側(cè)多層樓 南側(cè)高層樓 南側(cè)多層樓 南側(cè)高層樓 L1.5L2L30米 L1.5L2L50米 L1.5L2L30米 L1.5L2L50米 S1800平方米 S11800平方米 S1500平方米 S11200平方米 S21000平方米 S22000平方米 S2600平方米 S21400平方米 2. 其他集中的塊狀、帶狀公共綠地面積計(jì)算的劃定邊界 同院落式組團(tuán)綠地面積，沿居住區(qū)級(jí)道路、城市 道路的公共綠地算到紅線。 住宅區(qū)內(nèi)的其他用地主要包括市政設(shè)施用地、非 根據(jù)該住宅區(qū)居住

6、人口配建的公共服務(wù)設(shè)施用地以及 其他在住宅區(qū)總用地范圍之內(nèi)但不屬于上述五類用地 的用地。 住宅區(qū)規(guī)劃指標(biāo)通常分為規(guī)劃綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 和用地指標(biāo)兩大類（包括用地平衡表）。 規(guī)劃綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在國際城市居住區(qū)規(guī)劃 設(shè)計(jì)規(guī)范中列出的有33項(xiàng)，其中又分為必要指標(biāo)和 選用指標(biāo)（表9-1）。 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 所占比重（%） 人均面積（平方米/人） 居住區(qū)規(guī)劃總用地 公頃 1.居住區(qū)用地（R） 公頃 100 住宅用地（R01） 公頃 公建用地（R02） 公頃 道路用地（R03） 公頃 公共綠地（R04） 公頃 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 所占比重（%） 人均面積（平方米/人） 2.其他用地（E） 公頃

7、居住戶（套）數(shù) 戶（套） 居住人數(shù) 人 戶均人口 人/戶 總建筑面積 萬平方米 1.居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積 萬平方米 100 住宅建筑面積 萬平方米 公建面積 萬平方米 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 所占比重（%） 人均面積（平方米/人） 2.其他建筑面積 萬平方米 住宅平均層數(shù) 層 高層住宅比例 % 中高層住宅比例 % 人口毛密度 人/公頃 人口凈密度 人/公頃 住宅建筑套密度（毛） 套/公頃 住宅建筑套密度（凈） 套/公頃 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 所占比重（%） 人均面積（平方米/人） 住宅面積毛密度 萬平方米/公頃 住宅面積凈密度 萬平方米/公頃 （住宅容積率） 居住區(qū)建筑面積（毛）密度 萬平方米

8、/公頃 （容積率） 住宅建筑凈密度 % 總建筑密度 % 綠地率 % 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 所占比重（%） 人均面積（平方米/人） 拆遷比 土地開發(fā)費(fèi) 萬元/公頃 住宅單方綜合造價(jià) 萬/平方米 用地 面積（公頃） 所占比例（%） 人均面積（平方米/人） 一、居住區(qū)用地（R） 100 1 住宅用地（R01） 2 公建用地（R02） 3 道路用地（R03） 4 公共綠地（R04） 二、其他用地（E） 居住區(qū)規(guī)劃總用地 2.建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo) 2.1建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)內(nèi)容：容積率、建筑密度、總建筑面積 和分類建筑總面積 2.2 容積率體現(xiàn)和控制著住宅區(qū)建筑總量 影響因素為：區(qū)位（地價(jià)因素） 住宅建筑的層數(shù)（地價(jià)、

9、整體景觀） 居住標(biāo)準(zhǔn)（地價(jià)、入住對(duì)象等） 2.3 建筑密度：表現(xiàn)和控制著住宅區(qū)總體的 (1建筑密度) 住宅層數(shù) 建筑氣候區(qū)劃 , , 建筑密度（%） 容積率 建筑密度（%） 容積率 建筑密度（%） 容積率 低層 35 1.10 40 1.20 436 1.30 多層 28 1.70 30 1.80 32 1.90 中高層 25 2.00 28 2.20 30 2.40 高層 20 3.50 20 3.50 22 3.50 3.環(huán)境指標(biāo)： 3.1環(huán)境指標(biāo)內(nèi)容： 綠地率、人口密度、套密度、人均住宅區(qū)用地面積、 人均綠地面積、人均公共綠地面積、人均住宅建筑面 積、日照間距等。 綠地率=總綠化（地）面

10、積/總用地面積（%） 套密度=住宅區(qū)住宅總套數(shù)/住宅區(qū)總用地面積（套/ha） 人口密度與人均住宅區(qū)用地面積是兩個(gè)相關(guān)的指標(biāo)，從概念上講，人口密度是指每公頃住宅用地上居住有多少居民（單位：人/公頃），而人均住宅區(qū)用地面積則指住宅區(qū)的每個(gè)居民占用了多少平方米的住宅區(qū)用地（單位：平方米/人），二者雖然概念不同，但分別從人口與用地的角度都反映了居住環(huán)境的質(zhì)量。 是住宅區(qū)綠地總面積與住宅區(qū)總?cè)丝谥?（單位：平方米/人），人均公共綠地是住宅區(qū)公共綠地 總面積與住宅區(qū)總?cè)丝谥龋▎挝唬浩椒矫?人），居 住區(qū)內(nèi)公共綠地的總指標(biāo)，應(yīng)根據(jù)居住人口規(guī)模分別 達(dá)到：組團(tuán)不少于0.5平方米/人，小區(qū)（含組團(tuán)）不少 于1平方米/人，居住區(qū)（含小區(qū)與組團(tuán)）不少于1.5平 方米/人。雖然綠地率可以反映住宅區(qū)總體的綠化狀況， 但人均綠地面積反映的則是綠地的使用強(qiáng)度情況。同 樣，公共綠地比例指標(biāo)雖然也反映了住宅區(qū)中可以用 作居民直接使用的單獨(dú)綠化用地在整個(gè)住宅區(qū)用地