論文-我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題之探討

1、論文 - 我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題之探討不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題的探討摘要：我國憲法規(guī)定，土地歸國家所有或歸農(nóng)民集體所有，民事主體只能取得土地使用權(quán)用于建筑、生產(chǎn)或其他法律容許的用途，這決定了我國實行的是房產(chǎn)和土地相分離的產(chǎn)權(quán)安排體制。另外，我國采取現(xiàn)代地上權(quán)思想，即土地與房產(chǎn)的關(guān)系準則是“房屋所有權(quán) +土地使用權(quán)”。其具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)主體一致原則和房地產(chǎn)一同處分原則。本文從我國不動產(chǎn)登記存在的問題之分析和完善不動產(chǎn)登記制度的基本思路兩大方面來探討我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題。關(guān)鍵詞： 土地房產(chǎn)不動產(chǎn)登記問題23法的效力較低，并沒有把大家的觀點歸致到統(tǒng)一的物權(quán)行為上來。后來頒布的物權(quán)法明確了登記的效力，但

2、還不具體，應(yīng)該有相關(guān)法規(guī)加以明確和細化。（4）登記查詢制度不規(guī)范。不動產(chǎn)權(quán)利公示的主要目的是保護權(quán)利人的權(quán)利和交易安全，使第三人在參與不動產(chǎn)交易時能夠判斷物權(quán)的基本狀況，為此，世界上許多國家或地區(qū)都規(guī)定了不動產(chǎn)登記的公開查閱制度。 2002 年 11 月國土資源部發(fā)布了土地登記資料公開查詢辦法，向土地登記查詢制度規(guī)范化邁出了可喜的一步。然而，房產(chǎn)登記查詢制度還沒有很好地建立起來?？磥斫⒁?guī)范嚴謹?shù)牟粍赢a(chǎn)登記查詢體系還要克服許多障礙。（5）登記權(quán)利缺乏法定范圍。不動產(chǎn)登記制度為物權(quán)實體法服務(wù)，故實體物權(quán)種類、內(nèi)容、方式的法定是不動產(chǎn)登記權(quán)利的基礎(chǔ)，登記權(quán)利范圍因各國法定物權(quán)的不同而有差異。我國現(xiàn)

3、代的物權(quán)制度呈開放性體系，尚未法定，不僅表現(xiàn)為法的依據(jù)不統(tǒng)一，也表現(xiàn)為類型的未法定、物權(quán)變動的未法定。在我國存在這樣的現(xiàn)象，法定需要登記的物權(quán)并不涵蓋所有物權(quán)，這就使得有些物權(quán)不經(jīng)法定登記方式也可以獲得，實質(zhì)是否定了物權(quán)的法定。由于我國實行的是土地公有制，相對而言他物權(quán)的種類確定就顯得十分重要和必要。我國的不動產(chǎn)權(quán)利類型復雜，難點在于對農(nóng)村不動產(chǎn)的整理。我國農(nóng)村并未真正建立土地他物權(quán)體系，土地及房屋缺乏流通性，沒有真正進行保障交易安全的登記，所進行的登記不過是為了保護耕地，整理土地，征收稅費。1. 各國不動產(chǎn)登記制度之經(jīng)驗借鑒現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度，源自歐洲。在 12 世紀的德國北部城市，當時關(guān)于

4、土地物權(quán)的變動必須記載于市政會設(shè)立的都市公簿上。后來，這一制度因為德國大規(guī)模繼受羅馬法而在多數(shù)地方廢止。到了 18 世紀，由于時局的變化，登記制度在普魯士和法國復活，從此以后，登記制度在歐洲各國獲得廣泛推行。法國抵押權(quán)采納了登記制度，表明現(xiàn)代意義上的不動產(chǎn)登記制度正式誕生?？梢哉f法國抵押權(quán)登記制度是現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度的直接淵源。由于各國和地區(qū)歷史背景、人文環(huán)境及政治體制的差異，立法例有所差別，所采行的登記制度也不相同，大致可分為契據(jù)登記制、權(quán)利登記制及托倫斯登記制。不動產(chǎn)登記的主要目的。在于保證產(chǎn)權(quán)確定、移轉(zhuǎn)便利。如果不動產(chǎn)權(quán)利在法律上不能確定，則所有人及其他物權(quán)人對于不動產(chǎn)的關(guān)系就無所依據(jù)。

5、沒有法律保證的登記，也就沒有交易安全、移轉(zhuǎn)便利可言。另外，如果登記手續(xù)煩瑣復雜，這種登記制度也有問題。因此一套完善的登記制度，應(yīng)具有安全穩(wěn)固、手續(xù)簡易、公平確實、費用適度、辦理迅速、適合環(huán)境等特點。（1） 健全的登記法規(guī)體系。德國對不動產(chǎn)登記專門制定有 土地登記條例，并由地方法院（司法機關(guān)）辦理土地登記。日本對不動產(chǎn)登記也制定了不動產(chǎn)登記法和相配套的不動產(chǎn)登記法施行細則。英國為完善不動產(chǎn)登記制度，也制定了相關(guān)的法律。我國應(yīng)仿效德國和日本，健全不動產(chǎn)法制體系，特別是制定“不動產(chǎn)登記條例” ，完善不動產(chǎn)登記法律制度。4（ 2）規(guī)范的登記機關(guān)與登記人員。德國的土地登記條例及相關(guān)法規(guī)，對于土地登記承辦

6、人員的任用資格有相當嚴格的規(guī)定，無論是司法官、書記官還是其他承辦人員，都是公務(wù)人員；而在土地登記簿上負責審閱簽署的司法官或替代人員，則應(yīng)為至少有三年以上實務(wù)經(jīng)驗，并通過司法人員考試的公務(wù)員。英國的土地登記機關(guān)均屬中央機關(guān)，且登記官員均由中央派任，以免受地方主義的影響，而影響登記的公信力。此外英國的登記官員必須是具有出席高等法院或地方法院資格的律師，由此顯示英國政府對不動產(chǎn)登記的重視。日本不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)歸屬法務(wù)省。法務(wù)省是主管法務(wù)的行政機關(guān)，與司法機關(guān)的裁判所（法院）性質(zhì)不同，但特殊的是，日本的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)是由中央的法務(wù)省、法務(wù)局經(jīng)地方法務(wù)局，再到登記所，由中央垂直領(lǐng)導。各國對登記機關(guān)的設(shè)立和

7、對登記人員的基本素質(zhì)要求是值得我國認真借鑒的。為了保障登記的公信力，我國必須建立獨立的不動產(chǎn)登記機關(guān)，登記人員必須參加全國統(tǒng)一考試（例如要求參加每年舉行的土地登記代理人資格考試） ，合格后才能上崗。（ 3）法定的不動產(chǎn)登記范圍。德國民法典物權(quán)篇和土地登記條例等規(guī)定的物權(quán)包括所有權(quán)、先買權(quán)、役權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、地上負擔、土地債務(wù)等多項，種類與范圍較其他國家更為廣泛。日本土地登記范圍包括所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、先取特權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、開采權(quán)等，依日本不動產(chǎn)登記法規(guī)定，不動產(chǎn)租賃權(quán)也可登記。我國在制定“民法典·物權(quán)篇”時，也應(yīng)規(guī)定登記物權(quán)的種類及其范圍。（4）明確的不動產(chǎn)物

8、權(quán)公示原則與登記效力。德國民法典物權(quán)篇及土地登記條例等法規(guī)規(guī)定，物權(quán)的取得、喪失與變更，原則上要有物權(quán)合意和物權(quán)登記。不過土地所有權(quán)人土地債務(wù)的設(shè)定、定期土地債務(wù)權(quán)利等，只需要土地所有權(quán)人一方意思表示并辦理登記即可。另外不依法律行為的物權(quán)取得，也采用登記主義，例如登記簿上登記的所有權(quán)人（但非真實所有人）持續(xù)達 30 年者，可將土地自主占有而取得所有權(quán)。還有雖不經(jīng)登記發(fā)生了物權(quán)變動，但權(quán)利人要處分其物權(quán)則必須登記，如強制拍賣的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移。日本民法規(guī)定：有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失與變更等，不辦理登記者，不能以此對抗第三人。人們普遍認為日本的不動產(chǎn)登記是采行對抗要件主義，對私權(quán)的保障存在一些缺陷

9、。我們認為，我國的物權(quán)登記應(yīng)采行登記要件主義，而需要登記的質(zhì)權(quán)，可考慮采行對抗要件主義。（5）便民的更正登記制度。德國更正登記請求權(quán)，從民法典闡釋看，不僅指因他物權(quán)存續(xù)期屆滿、清償債務(wù)而消滅所為的注銷登記，也指因登記有錯誤或遺漏而進行的更正登記。從形式上看，德國的更正登記直接便民，德國的登記條例規(guī)定，登記有錯誤或遺漏出現(xiàn)時，土地登記所查明之后即可直接辦理更正登記。德國的這種便民更5正登記制度值得我國借鑒，不必什么情況下都要經(jīng)過上級主管機關(guān)審核后才能辦理更正。三、完善不動產(chǎn)登記制度的基本思路基于我國不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的現(xiàn)狀與存在的問題，完善不動產(chǎn)登記制度可以遵循“一提高、二并行、三統(tǒng)一、四規(guī)范”這一

10、基本思路。1.提高不動產(chǎn)登記法律的立法地位我國有關(guān)不動產(chǎn)登記方面的立法，主要見訴若干具體的部門規(guī)章中，其規(guī)定不但散亂而且內(nèi)容多有矛盾。這些法規(guī)一方面立法層次較低，另一方面只適用對不動產(chǎn)進行行政管理，不能適應(yīng)不動產(chǎn)進入市場進行交易的需要。應(yīng)該通過整合，刪除與“民法典·物權(quán)篇”相沖突或不必要的法規(guī)，對保留的法規(guī)加以整合，形成單行法，內(nèi)容是規(guī)范“民法典·物權(quán)篇”未涉及的以及根據(jù)物權(quán)篇須另制定施行細則的部分。基于這個設(shè)想，我們認為有關(guān)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)，可以進行整合，由國務(wù)院制定頒布“不動產(chǎn)登記條例” ，以不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記為主體的法律體系就是： （1）國家上位法律：憲法、

11、“民法典·物權(quán)篇”；（2）國家基本法律：全國人大常務(wù)委員會頒布的相關(guān)法律； （ 3）國家行政法規(guī)：“不動產(chǎn)登記條例” ；（ 4）國家部門規(guī)章及地方性法規(guī)：基于不動產(chǎn)登記條例制定的部門或地方有關(guān)登記實施細則及辦法。2.并行登記要件主義與登記對抗主義和實質(zhì)審查與形式審查實質(zhì)審查與形式審查是與登記要件主義和登記對抗主義相聯(lián)系的。登記要件主義將登記與物權(quán)變動緊密結(jié)合，對不動產(chǎn)物權(quán)變動采取嚴格的審查與公示制度，其優(yōu)點是物權(quán)的歸屬關(guān)系明晰，對善意第三人的保護較為有利，但它又缺乏靈活性，影響不動產(chǎn)交易的進行。登記對抗主義則將登記與不動產(chǎn)物權(quán)變動本身分開，不以登記作為物權(quán)變動要件，不動產(chǎn)交易較為便捷

12、，但因缺乏物權(quán)變動的審查與公示，易使善意第三人的利益受損。可見，登記要件主義偏重于交易秩序的維護，登記對抗主義注重當事人的意思與交易的效率，二者各有優(yōu)劣。形式審查是審查登記要件案件是否合乎法定文件及程序的實現(xiàn)方式，對于權(quán)利及義務(wù)的真實內(nèi)容并不過問。實質(zhì)審查包含程序?qū)彶榈姆秶⒋_認權(quán)利來源是否有瑕疵，權(quán)利內(nèi)容是否真實無偽，為其必要條件。形式審查與實質(zhì)審查主要區(qū)別在于實質(zhì)權(quán)利內(nèi)容的辨別。在我國不動產(chǎn)登記立法上應(yīng)并行登記要件主義和登記對抗主義，與此相應(yīng)，對登記文件的審查分別采行實質(zhì)審查和形式審查?？紤]制度成本問題和不動產(chǎn)交易的便利性，在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)總登記、初始登記和設(shè)定登記時，設(shè)定或取得物權(quán)，其權(quán)利

13、中包含有占有和處分權(quán)能時，該物權(quán)應(yīng)當?shù)怯洠⒁缘怯洖樯б?。在我國公有制條件下，有關(guān)法律應(yīng)明確：集體土地所有權(quán)應(yīng)當?shù)怯?，取得集體土地使用權(quán)（包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、集體農(nóng)用地使用權(quán)）應(yīng)當?shù)怯洝ＴO(shè)定或取得物權(quán)，其權(quán)利中不包含占有和處分權(quán)能時，該物權(quán)一般以合同為生效要件，以登記作為對抗第三人的要件。例如地役權(quán)的登記。而在變更登記中，登記審查可以考慮采用形式審查方式，登記機關(guān)僅就申請登記的案件是否合乎法定程序、申請書所載事項或登記原因是否與證明文件及登記簿相符等做形式審查。而對于實質(zhì)權(quán)利內(nèi)容的真假，由登記申請人申請6公證機關(guān)公證，如果登記案件有產(chǎn)權(quán)爭執(zhí)時，也由法院專責機構(gòu)裁決，登記機關(guān)僅對于因登記

14、錯誤、遺漏受損的權(quán)利人負損害賠償責任。這樣既便利不動產(chǎn)交易，也可以降低登記機關(guān)的風險。這種制度選擇是符合我國客觀現(xiàn)實的，也有助于不動產(chǎn)市場健康發(fā)展，既保障了登記的安全，同時又提高了登記效率。3.統(tǒng)一法律依據(jù)、登記機關(guān)與登記效力（1）統(tǒng)一法律依據(jù)。由于沒有統(tǒng)一法律依據(jù)，我國不動產(chǎn)登記形成了多頭掌管的局面。我國目前的不動產(chǎn)登記制度內(nèi)容主要是按照計劃經(jīng)濟的規(guī)范制制定的，已經(jīng)不適應(yīng)社會發(fā)展的需要。因此，我們有必要建立以“民法典·物權(quán)篇”為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)登記法律制度。在我國實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)法統(tǒng)一的同時，也應(yīng)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記法律規(guī)定，使之與物權(quán)法相適應(yīng)。（2）統(tǒng)一登記機關(guān)。我國不動產(chǎn)登記出現(xiàn)的五個不統(tǒng)

15、一的根源在于登記機關(guān)的不統(tǒng)一。因此，完善登記制度的一個重點任務(wù)就是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)。統(tǒng)一了不動產(chǎn)登記機關(guān)，登記根據(jù)、程序、簿冊自然便統(tǒng)一了。世界各國或地區(qū)在設(shè)立登記機關(guān)時普遍遵循兩個準則：一是不動產(chǎn)登記機關(guān)的獨立性，登記機關(guān)多為司法機關(guān)，也有行政機關(guān)，但都是獨立的部門；二是不動產(chǎn)登記機關(guān)的統(tǒng)一性，法律一般規(guī)定區(qū)域內(nèi)實行統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋，還是其他不動產(chǎn)均由統(tǒng)一的登記機關(guān)負責。這兩個準則都是物權(quán)公示原則決定的。目前我國關(guān)于不動產(chǎn)登記的部門有多個，它們都是有關(guān)不動產(chǎn)的行政管理部門，所進行的登記主要表現(xiàn)為行政管理性，而缺乏物權(quán)公示性，難免損害權(quán)利人的正當利益。我國不動產(chǎn)登記機關(guān)的

16、統(tǒng)一是必然趨勢?，F(xiàn)在，統(tǒng)一登記機關(guān)已成為人們的共識，但由哪個部門具體負責不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作還是大家爭論的焦點。世界各國或地區(qū)在此方面的做法也不一致：法國為歸屬地方普通法院的土地登記局；日本為屬于司法行政機關(guān)的法務(wù)局；瑞士為地方法院；德國為屬于地方法院的不動產(chǎn)登記局；我國臺灣地區(qū)為地政部門。從世界各國或地區(qū)的登記機關(guān)看，一是司法機關(guān)，二是地政機關(guān)。就負責不動產(chǎn)登記機關(guān)的討論，我國學者有三種觀點：一是維持現(xiàn)狀說（土地由土地管理部門負責登記，房產(chǎn)由房屋管理部門負責登記）；二是法院說；三是獨立登記機關(guān)說。我們認為成立獨立登記機關(guān)是最好的選擇，并且應(yīng)以土地登記為核心。第一，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的核心是土地產(chǎn)權(quán)，其

17、他不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也以土地產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，因此登記機關(guān)的統(tǒng)一，必然是以土地為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一，這是羅馬法以來建立不動產(chǎn)登記制度的國家的共同做法。第二，我國自 1987 年開展土地登記工作以來，已基本完成城市土地和大部分農(nóng)村土地的登記工作，而林地的林權(quán)登記發(fā)證工作也由林業(yè)部門基本完成，可以說我國絕大多數(shù)土地的總登記工作基本完成，這為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，至少是土地統(tǒng)一登記奠定了基礎(chǔ)。（3）統(tǒng)一登記效力探討。我國法學界對是否采用德國物權(quán)行為理論存在比較大的分歧，但在不動產(chǎn)物權(quán)變動上采取以登記為生效要件上看法是一致的。我國民法學者認為，為了完善我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度，應(yīng)賦予不動產(chǎn)物權(quán)登記如下效力：決定因法律7行為發(fā)

18、生的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否生效的效力、權(quán)利正確性推定的效力、善意保護的效力、風險警示的效力。這四項效力，是法律對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護的重要理論基礎(chǔ) ，依據(jù)這些理論基礎(chǔ)建立起來的不動產(chǎn)登記制度，是不動產(chǎn)權(quán)利公示原則的具體表現(xiàn)，是不動產(chǎn)交易安全的法律保障。為了維護我國法律體系的連續(xù)性，保證交易安全和穩(wěn)定經(jīng)濟秩序，我國不動產(chǎn)登記應(yīng)該采取實質(zhì)主義原則，采行公信力主義立法，這不僅是產(chǎn)權(quán)法理的要求，也是國際不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護的趨勢。但是對于不是基于產(chǎn)權(quán)變動行為引起的權(quán)利變動應(yīng)設(shè)有例外法例，可以采行形式主義（登記對抗）原則。4.規(guī)范登記內(nèi)容、制度、程序和服務(wù)體系我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記尚未形成完整的體系，各種規(guī)定之間不統(tǒng)一的

19、情況十分普遍，這都有待于我國制定一部統(tǒng)一的“不動產(chǎn)登記條例”加于完善，同時對登記制度、內(nèi)容、程序和服務(wù)體系加以規(guī)范。（ 1）登記制度規(guī)范化。我國不動產(chǎn)登記實行權(quán)利登記制度。在登記的原則、內(nèi)容、方法、程序等方面，借鑒了權(quán)利登記制和托倫斯登記制的立法例，并考慮我國的土地公有制的特點，形成了一套具有中國特色的登記制度。我國自建立不動產(chǎn)登記制度以來，隨著國家基本經(jīng)濟制度的調(diào)整，登記制度也在不斷完善和發(fā)展中。目前，我國已經(jīng)實行的登記制度的具體內(nèi)容包括 以下幾方面： 1）登記申請制度：權(quán)利人辦理登記必須經(jīng)過申請； 2）調(diào)查制度：對申請人申請登記的權(quán)利，登記機關(guān)對調(diào)查成果逐級進行審核，并報人民政府批準； 4

20、）公告制度：對擬注冊的權(quán)利進行公告； 5）注冊制度：對登記標的和權(quán)利在專門簿冊上登載，確認產(chǎn)權(quán)；6）發(fā)證制度：登記機關(guān)向權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利證書； 7）查詢制度：登記資料實行限度的公開查詢； 8）登記代理制度：權(quán)利人可以委托代理機構(gòu)辦理登記申請及相關(guān)事項。我國的不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)有了良好的基礎(chǔ)，基本制度已經(jīng)建立，今后對不足的地方進行完善，對于還未建立的制度，應(yīng)該在“不動產(chǎn)登記條例”中規(guī)范。例如自我取證制度、登記法律責任制度與登記賠償制度，應(yīng)該在規(guī)范之列。（2）登記內(nèi)容規(guī)范化。1）規(guī)范登記分類。 根據(jù)我國不動產(chǎn)登記的特點，可以將不動產(chǎn)登記規(guī)范為：土地總登記、建筑物產(chǎn)權(quán)總登記、不動產(chǎn)預告登記、不動產(chǎn)初始

21、登記、產(chǎn)權(quán)變更登記、標的不動產(chǎn)變更登記、他物權(quán)設(shè)定與變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記等。2）規(guī)范登記范圍。我國不動產(chǎn)登記的登記權(quán)利包括國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)、建筑物所有權(quán)和不動產(chǎn)他物權(quán)。由于我國民法思想是物權(quán)法定主義，登記權(quán)利應(yīng)在,物權(quán)法或“不動產(chǎn)登記條例”中給予規(guī)定。我國城市不動產(chǎn)權(quán)利體系已經(jīng)基本確定，例如土地使用者依法通過劃撥或者出讓的方式取得國有土地使用權(quán)，個人通過購買房屋獲得城市房產(chǎn)的所有權(quán)。我國集體所有土地的范圍，在相關(guān)法律中規(guī)定明確，只是登記主體存在爭議?，F(xiàn)行農(nóng)村集體土地的所有權(quán)主體為農(nóng)民集體，土地類型有農(nóng)地、小城鎮(zhèn)建設(shè)用地、農(nóng)民宅基地、 “四荒地”，

22、涉及農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)（實質(zhì)是農(nóng)地集體土地使用權(quán)）、農(nóng)民宅基地集體土地使用權(quán)、 “四荒地”集體土地使用權(quán)和農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)8集體土地使用權(quán)，我們認為，只要這些權(quán)利物權(quán)化，通過登記，一方面可以保障承包農(nóng)民的權(quán)益，另一方面也有利于集體土地流通中產(chǎn)權(quán)明晰。3）規(guī)范登記的主體與客體。作為土地登記主體之一的土地權(quán)利人，包括國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)人、集體土地使用權(quán)人和土地他物權(quán)人。國有土地使用權(quán)人和土地他物權(quán)人可以是我國的自然人、法人和其他合法的組織。由于我國土地制度的特殊性，對集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人做了一定的限制，集體土地所有權(quán)人分三種情況，分別是村農(nóng)民集體、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村民小組農(nóng)民集體，我國

23、集體土地所有權(quán)人只能依法確定為這三類土地所有者；集體土地使用權(quán)人， 一般應(yīng)是本集體內(nèi)部的成員或單位，但特殊情況， 如集體 “四荒地”土地使用權(quán)人可以是本集體以外的個人和單位。另外，我國法律沒有對外國人取得土地的方式進行明確限制，但為了規(guī)范登記的主體，相關(guān)法律應(yīng)對此做出詳細的規(guī)定。借鑒國內(nèi)外的經(jīng)驗，對于基本農(nóng)田、林地、湖泊、河流、軍事用地、邊境土地等不能出讓、設(shè)定負擔或租賃給外國人或相關(guān)組織，對于可以出讓、設(shè)定或租賃給外國個人或相關(guān)組織的土地的面積、用途、位置應(yīng)給予一定的限制條件。4）規(guī)范登記簿冊。登記簿冊應(yīng)按照標準化、人性化和信息便利化原則進行設(shè)計。標準化的簿冊便于登記機關(guān)管理人員對登記資料的

24、整理和統(tǒng)計；人性化的簿冊便于登記人員的填寫、查詢和使用；信息處理便利的簿冊是不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)的基本要求，登記表格應(yīng)盡量設(shè)計為二維表，簿冊之間通過代碼聯(lián)系。由于我國采行權(quán)利登記制度，登記簿應(yīng)采取物的編成主義。（3）登記程序規(guī)范化。不動產(chǎn)總登記、初始登記、設(shè)定登記、變更登記等不同的登記類型，申請登記的主客體存在差異，登記程序應(yīng)該有所不同。登記中必須遵循“登記申請”原則（法律規(guī)定由登記機關(guān)直接進行登記或直接更正登記除外），登記相關(guān)人有義務(wù)在規(guī)定的時限內(nèi)，主動到登記機關(guān)申請不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。最基本的登記程序應(yīng)為：權(quán)利人申請登記、登記機關(guān)收件審查、登記機關(guān)或有關(guān)部門審核、注冊（或注銷）登記和頒發(fā)（收

25、回）權(quán)利證書。這一程序適合不動產(chǎn)設(shè)定登記、變更登記、預告登記等。對于不動產(chǎn)初始登記，應(yīng)該在登記機關(guān)收件審查后，增加實地調(diào)查程序，對于不動產(chǎn)總登記，除增加實地調(diào)查程序外，還應(yīng)在登記機關(guān)或有關(guān)部門審核之后，增加公告程序。（4）登記服務(wù)體系規(guī)范化。1）規(guī)范登記公開查詢制度。實行登記公開查詢制度是完善不動產(chǎn)登記制度的必然要求，是保障登記權(quán)利人和利益相關(guān)人的合法權(quán)益，維護不動產(chǎn)市場交易秩序的必然要求。 為了規(guī)范土地登記公開查詢行為，國土資源部于 2002 年 12 月發(fā)布土地登記資料公開查詢辦法 ，該辦法規(guī)定了公開查詢的范圍、程序、限制條件、法律責任等內(nèi)容。該辦法的出臺，為建立不動產(chǎn)登記公開查詢制度奠定了良好的基礎(chǔ)。我國在制定“不動產(chǎn)登記條例”時，應(yīng)該規(guī)范登記公開查詢制度，上述辦法可以借鑒和參考。2）規(guī)范登記中介代理制度。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)權(quán)制度改革的不斷深入，人民物質(zhì)和精神生活水平的大力提高，不動