關(guān)于銀監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)貸款專(zhuān)題講座的有關(guān)報(bào)告

1、.關(guān)于銀監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)貸款專(zhuān)題講座的有關(guān)報(bào)告 一、銀監(jiān)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)講話劉明康的開(kāi)場(chǎng)訓(xùn)話：（語(yǔ)氣嚴(yán)厲、態(tài)度強(qiáng)硬）Ø 各行的不良資產(chǎn)清收比率并未反映清收工作的實(shí)際情況。在去年降低的不良貸款率中，80%的貢獻(xiàn)來(lái)自于貸款總量的擴(kuò)大（即分母的增長(zhǎng)）；50%的貢獻(xiàn)來(lái)自于清收的不良資產(chǎn)；還有30%的“負(fù)貢獻(xiàn)”來(lái)自于新增不良資產(chǎn)。Ø 各行在風(fēng)險(xiǎn)控制工作中必須非常關(guān)注這樣兩個(gè)領(lǐng)域：一是信貸增量最大的行業(yè)，二是信貸增速最快的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)就是這樣需要關(guān)注的行業(yè)。而對(duì)這些行業(yè)的關(guān)注也應(yīng)該包括與其相關(guān)的其他行業(yè)。Ø 對(duì)上述行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制必須要在辦法上有所改變，要在管理系統(tǒng)上進(jìn)行更新。對(duì)于這次講座

2、，各行不能聽(tīng)過(guò)即可，而要按照講座中的辦法去改去做，銀監(jiān)會(huì)還要進(jìn)行檢查。Ø 銀監(jiān)會(huì)不會(huì)“不教而誅之”，今后銀監(jiān)會(huì)的培訓(xùn)都會(huì)要商業(yè)銀行來(lái)參加，以保證監(jiān)管者與被監(jiān)管者在思想和觀念上的統(tǒng)一，以共同規(guī)范市場(chǎng)，整頓秩序。首先要進(jìn)行的四個(gè)講座都是最需要關(guān)注和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范的領(lǐng)域，依次為：房地產(chǎn)貸款、汽車(chē)行業(yè)貸款、信用卡業(yè)務(wù)及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范。唐雙寧的總結(jié)陳辭：（循循善誘，主題明確）Ø 本次講座的授課和討論顯示出，在座三方，即主辦方銀監(jiān)會(huì)、授課方惠澤公司、聽(tīng)課方各商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)調(diào)和風(fēng)險(xiǎn)防范方面，是觀點(diǎn)一致，具有共識(shí)的。Ø 新成立的銀監(jiān)會(huì)有全新的監(jiān)管思路、全新的監(jiān)管目標(biāo)，首

3、先還是防范風(fēng)險(xiǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)防范和監(jiān)管工作中，既強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)、機(jī)構(gòu)、幣種、境內(nèi)外的全覆蓋，也要突出重點(diǎn)。在15.6萬(wàn)億的貸款余額中，有1.6萬(wàn)億的房地產(chǎn)貸款，因此對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范必然成為監(jiān)管的重點(diǎn)。Ø 惠澤公司的講座內(nèi)容在方向上是值得借鑒的，與會(huì)代表要將其內(nèi)容和精神向行領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，能夠按此方法作的應(yīng)盡早去做。李伏安的課間游說(shuō)：（此人為銀監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部官員）商業(yè)銀行最重要的是根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，防范風(fēng)險(xiǎn)?！般y行不是社會(huì)福利部門(mén)-121號(hào)文是需要修正的，-你們要理解這次會(huì)議的目的?！保海?銀監(jiān)會(huì)此次講座主題鮮明：防范風(fēng)險(xiǎn)，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)；目的明確：先培訓(xùn)后監(jiān)管，要求各商業(yè)銀行規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)管理

4、，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。另外，也側(cè)面反映出對(duì)于人民銀行121號(hào)文中的部分內(nèi)容及條款，無(wú)論在市場(chǎng)業(yè)界還是高層管理機(jī)構(gòu)，都存在明顯爭(zhēng)議及分歧。 二、關(guān)于惠澤公司的講座惠澤背景 惠澤（ADVANTAGE）于1999年以按揭服務(wù)公司形式成立于香港，代理30家銀行和金融機(jī)構(gòu)的按揭業(yè)務(wù)。2002年1月，惠澤信安商業(yè)顧問(wèn)公司在北京成立，是國(guó)內(nèi)首家可提供國(guó)際認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)住房安揭貸款運(yùn)營(yíng)的服務(wù)供應(yīng)商，同年7月成立惠澤中國(guó)控股有限公司，有國(guó)際金融公司（IFC）等多家國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者加入?；轁膳c銀行的合作方式包括：運(yùn)營(yíng)外包、業(yè)務(wù)承包、業(yè)務(wù)拓展代理、業(yè)務(wù)顧問(wèn)及戰(zhàn)略聯(lián)盟，目前已與民生、中信、深發(fā)展、工行等銀行及數(shù)家房產(chǎn)商、汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)企業(yè)

5、簽訂了非全面的嘗試性的合作協(xié)議。講座議題及基本思想議題一：房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范、管理和有效經(jīng)營(yíng) 土地權(quán)力缺陷、四證不全、自由資金不足是房產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的根源，是“原罪”。經(jīng)驗(yàn)及數(shù)據(jù)證明，利率風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在房產(chǎn)貸款中的杠桿放大程度，均與“原罪”之深淺直接相關(guān)，因此，杜絕“原罪”的發(fā)生是房產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)。 中國(guó)正處于過(guò)渡性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行汰弱留強(qiáng)的整合，各地區(qū)的市場(chǎng)發(fā)展也存在差異，因此，在供大于求的環(huán)境下，銀行應(yīng)對(duì)不同市場(chǎng)、不同客戶(hù)、不同項(xiàng)目采取不同的風(fēng)險(xiǎn)政策，有針對(duì)性地放貸。議題二：住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及證券化的關(guān)系 在對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)審查中，借款人償還能力、信用記錄、抵押品價(jià)值

6、是國(guó)際化的考量標(biāo)準(zhǔn)，而其中最值得關(guān)注的還是對(duì)借款人信用的深入評(píng)價(jià)，包括對(duì)借款人償還能力、償還意愿的調(diào)查分析及對(duì)借款人信用紀(jì)錄的外部征信。對(duì)個(gè)人住房貸款準(zhǔn)確完整的資料收集、對(duì)該業(yè)務(wù)資產(chǎn)組合穩(wěn)健有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，是將來(lái)進(jìn)行證券化時(shí)必不可少的條件及要求。 要達(dá)到這樣的要求，無(wú)論是中國(guó)的房產(chǎn)金融市場(chǎng)還是各家商業(yè)銀行都需要進(jìn)行完善與轉(zhuǎn)變。如：建立中央客戶(hù)信用資料庫(kù)；改變市場(chǎng)觀念，向銀行提供正確、齊全的資料作貸款申請(qǐng)應(yīng)被視為理所當(dāng)然；改善資料及訊息收集質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估質(zhì)量；建立有系統(tǒng)的信貸政策；等等。議題三：住房貸款貸后及組合管理 住房信貸貸后管理的集中、組合管理的深化，將幫助銀行有效節(jié)約成本、化解風(fēng)險(xiǎn)，并為

7、銀行帶來(lái)更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)和經(jīng)營(yíng)收益。而國(guó)內(nèi)銀行目前在這一方面與國(guó)際水平仍存在較大差距。 三、我行住房貸款管理現(xiàn)狀及發(fā)展思路現(xiàn)狀分析Ø 較穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略和較安全的政策把握。0.1%的房貸逾期率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同業(yè)平均水平。規(guī)范的操作制度要求和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的強(qiáng)調(diào)保證了貸款調(diào)查和審查的嚴(yán)肅性，也為我行贏得了較好的口碑。（局限：保守的策略增大營(yíng)銷(xiāo)難度，使我們喪失了一定的市場(chǎng)份額，限制了發(fā)展?jié)摿?。?Ø 在現(xiàn)有條件下建立了相對(duì)完整的個(gè)人貸款管理系統(tǒng)。將軟性的人為制度管理轉(zhuǎn)化為硬性的系統(tǒng)管理，更為嚴(yán)謹(jǐn)；將勞動(dòng)力從繁瑣重復(fù)的手工勞動(dòng)中解脫出來(lái)，并保證了操作的速度和準(zhǔn)確度；系統(tǒng)中保留了有價(jià)值的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)

8、和客戶(hù)信息，并能夠完成了相對(duì)復(fù)雜的統(tǒng)計(jì)研究工作。（局限：系統(tǒng)數(shù)據(jù)未能在總行層面集中；分行對(duì)系統(tǒng)的利用深度不平衡。）Ø 主體產(chǎn)品和衍生產(chǎn)品系列齊全。一手房、二手房、商鋪貸款已運(yùn)營(yíng)廣泛成熟；理財(cái)房貸、車(chē)房組合貸款等特色產(chǎn)品對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)具有針對(duì)性和吸引力，與其他銀行產(chǎn)品相比具有功能優(yōu)勢(shì)。（局限：宣傳不夠，營(yíng)銷(xiāo)不充分。）發(fā)展思路Ø 建立個(gè)貸（按揭）中心，形成個(gè)人貸款受理、調(diào)查、評(píng)審、發(fā)放、催收的運(yùn)營(yíng)流水線，集中業(yè)務(wù)處理，實(shí)施專(zhuān)業(yè)分工，實(shí)現(xiàn)個(gè)人貸款的集約化管理。主要困難：指標(biāo)考核、利潤(rùn)（益）分配機(jī)制未支持；營(yíng)銷(xiāo)方及操作方存在矛盾。突破途徑：建立與崗位要求相適應(yīng)的多種考核標(biāo)準(zhǔn)及合理的分配

9、機(jī)制；以相對(duì)明確的業(yè)務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)、高效完整的內(nèi)部溝通及客戶(hù)服務(wù)渠道、雙贏的考核利益實(shí)現(xiàn)，三管齊下保證營(yíng)銷(xiāo)方和操作方的協(xié)作。Ø 編制個(gè)貸操作手冊(cè)，推行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，明確責(zé)任范圍。主要困難：市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)壓力導(dǎo)致獲取客戶(hù)資料的完整性、有效性不足，調(diào)查難以深入。突破途徑：打破傳統(tǒng)調(diào)查方式、吸收國(guó)際先進(jìn)的信用估量思想，在客戶(hù)組合、行業(yè)組合、產(chǎn)品組合、擔(dān)保方式組合研究的基礎(chǔ)上，建立公共評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系，作為征信補(bǔ)充途徑。（例如：我行在測(cè)評(píng)客戶(hù)等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)度時(shí)，可按照客戶(hù)的職業(yè)、年齡、學(xué)歷或貸款用途、還款方式等多個(gè)指標(biāo)參數(shù)進(jìn)行集體評(píng)定，以減少制度執(zhí)行的成本，提高可操作性。又如：對(duì)某公司的多名客戶(hù)發(fā)放消費(fèi)貸

10、款時(shí)，即可對(duì)該公司發(fā)展的前景和職工整體的工作、收入穩(wěn)定性進(jìn)行評(píng)估。）Ø 加強(qiáng)培訓(xùn)，建立起思想統(tǒng)一、素質(zhì)過(guò)硬、組織合理的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)。主要困難：目前我行個(gè)人業(yè)務(wù)包括個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)、人員均不夠穩(wěn)定，管理思想、營(yíng)銷(xiāo)思路難以貫通，培訓(xùn)難以到位。（我們看到這樣的現(xiàn)象：在目前對(duì)客戶(hù)經(jīng)理的模擬利潤(rùn)考核體系中，于規(guī)定時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)的模擬利潤(rùn)多少為決定客戶(hù)經(jīng)理工作業(yè)績(jī)好壞、獎(jiǎng)金費(fèi)用高低的度量標(biāo)準(zhǔn)。這必然導(dǎo)致客戶(hù)經(jīng)理只有發(fā)揮公金業(yè)務(wù)見(jiàn)效快、金額大的既定優(yōu)勢(shì)，盡可能地做大模擬利潤(rùn)，完成主要考核任務(wù)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)個(gè)人利益的最大化，而對(duì)于操作繁瑣、工作量大的個(gè)金業(yè)務(wù)只有暫時(shí)放棄。盡管部分分行提高了個(gè)金業(yè)務(wù)品種模擬利潤(rùn)考核的系數(shù)，但事實(shí)證明并為有效改變客戶(hù)經(jīng)理的業(yè)務(wù)偏好，即使一直在個(gè)金崗位工作上的信貸員，也會(huì)想盡各種辦法拓展公司客戶(hù)。目標(biāo)客戶(hù)選擇的強(qiáng)烈偏好實(shí)際上使 “實(shí)現(xiàn)我行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整”的目標(biāo)缺乏有效執(zhí)行的微觀基礎(chǔ)，業(yè)務(wù)發(fā)展的失衡現(xiàn)象，在不采取重大調(diào)整措施的情況下，將順著原有的路徑依賴(lài)規(guī)律繼續(xù)演化。）突破途徑：成立個(gè)貸中心、組織專(zhuān)門(mén)隊(duì)伍、重設(shè)考核體系、開(kāi)展直