2015年下半年福建省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰M試題

1、精選文檔2015年下半年福建省房地產(chǎn)估價師理論與方法：房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰M試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、已動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)面積的，或投資額不足總投資額25的，或未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，視為閑置土地。 A：12 B：13 C：14 D：15 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 2、_是指廠商把各種生產(chǎn)要素作為投入品進行組合并轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品的過程。 A供應(yīng) B生產(chǎn) C投入 D產(chǎn)出3、開發(fā)商以某一價格出售“物業(yè)+健身房會員資格+保齡球館會員資格+游泳池會員

2、資格”時，該價格比這四項各自價格之和低了很多，開發(fā)商接受的是_技巧。 A產(chǎn)品線定價 B選擇品定價 C補充品定價 D產(chǎn)品束定價 4、某建筑物的建筑面積為2000，占地面積為3000，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元，建筑物重置價格為900元，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元則該建筑物的成新率為。 A：44 B：50 C：67 D：94 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、某居民樓總建筑面積為5000m2，總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若依據(jù)土地價值進行分攤，該人占有的土地份額為_。 A3%

3、B3.5% C7% D4% 6、下列關(guān)于資金時間價值的表述中，錯誤的是。 A：從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值 B：從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應(yīng)得到的補償 C：即使資金存在時間價值，也可以直接比較不同時點發(fā)生的現(xiàn)金流量 D：利率是資金時間價值的一種標志 E：借款合同 7、假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)是。 A：生產(chǎn)費用原理 B：預(yù)期原理 C：替代原理 D：供求原理 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的_除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。 A售價 B租金 C潛在毛收入 D凈收益 9、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當自土地使用權(quán)變

4、更登記手續(xù)辦理完畢之日起_日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 A60 B45 C30 D15 10、從經(jīng)濟角度看，土地利用選擇的一般挨次是_。 A商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地 B商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地 C商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地 D商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地11、國家實行愛護耕地的制度。下列不屬于耕地范圍的是。 A：新開墾荒地 B：輪歇地、草田輪作地 C：以種植農(nóng)作物為主，間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地 D：耕種3年以下的灘地和灘涂 E：

5、房地產(chǎn)估價機構(gòu)必需加蓋公章 12、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應(yīng)選取_凈收益作為估價依據(jù)。 A類似房地產(chǎn)的客觀 B類似房地產(chǎn)的實際 C類似房地產(chǎn)的最高 D類似房地產(chǎn)的最低 13、某宗工業(yè)用地面積為5000，容積率為10，樓面地價為800元，若城市規(guī)劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為80，其中商業(yè)用途建筑面積占40，樓面地價為3000元，居住用途建筑面積占60，樓面地價為1000元。該宗地塊上理論上應(yīng)補交的地價為萬元。 A：4000 B：5900 C：6800 D：7200 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進行分析的常用方法是

6、_。 A保本點分析 B敏感性分析 C現(xiàn)金流量分析 D統(tǒng)計試驗分析 15、某年1月30日購買某房地產(chǎn)價格為1000美元，首付款為20，余款半年末一次性支付，月利率為06。當年，該類房地產(chǎn)以美元為基礎(chǔ)的價格平均每月比上月上漲1，人民幣兌換美元的匯率1月30日為659：1，9月30日為646：1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，正確的是。 A：該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣6590元 B：該房地產(chǎn)的實際交易價格為人民幣6404元 C：該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價格為1052美元 D：該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準的價格平均每月比上月上漲幅度大于1 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價

7、格 16、混凝土的主要性質(zhì)是。 A：水灰比 B：水泥品種 C：和易性 D：砂率 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當以作為繳納稅費的依據(jù)。 A：申報的成交價格 B：申報的市場價格 C：申報的租賃價格 D：申報的成本價格 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 18、因土地權(quán)利人發(fā)生轉(zhuǎn)變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記，屬于。 A：土地初始登記 B：土地變更登記 C：土地總登記 D：土地注銷登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指物業(yè)開頭使用至_的時刻。 A收益為零 B產(chǎn)生的收益超過其使用成本 C凈收益為零 D收益率小于基準收益率 20、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)

8、營管理條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原訴遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給。 A：轉(zhuǎn)讓人 B：受讓人 C：轉(zhuǎn)讓人和受讓人 D：第三人 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必需加蓋公章 21、下列不屬于土地增值稅扣除項目的是。 A：取得土地使用權(quán)時所支付的金額 B：土地開發(fā)成本、費用 C：建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格 D：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的稅金 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、張先生以10萬元的預(yù)付款購買了一套時價為100萬元的期房住宅，一年后該住宅交付使用時，現(xiàn)房價格漲到了120萬元，那么，張先生預(yù)付款的收益率為_。 A10% B20% C5

9、0% D200%23、以出讓等有償方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同商定的動工開發(fā)日期滿年未動工開發(fā)的，可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必需加蓋公章 24、依據(jù)國家標準城市用地分類與規(guī)劃建筑用地標準劃分，城市建設(shè)用地不包括。(2008年試題) A：倉儲用地 B：特殊用地 C：水域和其他用地 D：工業(yè)用地 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、存量是指報告期期末已占用和把握的拇業(yè)空間總量。在數(shù)值上，報告期總量上期存量+報告期新竣工量_。 A報告期滅失量 B最低銷售量 C工程量 D盈虧平衡點量二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備

10、選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、對具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定有。(2007年試題) A：自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價的5060作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值 B：自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價的5060作為計稅稅基 C：商業(yè)用途地下建筑，以房屋原價的7080作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值 D：出租的地下建筑，依據(jù)出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定納稅 E：地下人防設(shè)施免稅 2、假猶如一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會。 A：削減 B：增加 C：不變 D：同步遞減 E：借款合同3、在居住區(qū)把握性具體規(guī)劃的把

11、握體系指標中，建筑密度屬于。 A：用地把握指標 B：環(huán)境容量把握指標 C：建筑形態(tài)把握指標 D：城市設(shè)計引導(dǎo)及把握指標 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，拆遷的實施方式主要包括。 A：自行拆遷 B：托付拆遷 C：政府拆遷 D：單位拆遷 E：社會拆遷5、依據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在變更事項確定后，未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，處理的原則是。 A：買受人無權(quán)退房 B：買受人有權(quán)退房 C：買受人不退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)連續(xù)執(zhí)行原合同 D：買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擔當違約責任 E：買受人退房的，由規(guī)劃部門擔當違約責任 6、李某購買了A房地產(chǎn)開發(fā)公司的住房一套，因質(zhì)量問題，與其發(fā)生

12、了質(zhì)量糾紛。假如李某在商品房交付使用之后發(fā)覺質(zhì)量問題，這里的“交付使用”之后是指。 A：未辦理交付使用手續(xù)之前 B：辦理了交付使用手續(xù)之后 C：房屋全部權(quán)證辦理之前 D：房屋全部權(quán)證辦理完畢之后 E：因房地產(chǎn)資金問題而不能如期開工的 7、已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償利率為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流淌性補償為1.42%，所得稅抵扣為0.5%，則酬勞率為_。 A7.78% B8.28% C13.21% D14.21% 8、房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的含義主要包括。 A：猜測開發(fā)成本 B：選定目標市場 C：確定消費群體 D：明確項目檔次 E：設(shè)計建

13、筑標準 注：08版教材新增加的內(nèi)容，09版教材又刪掉了該部分內(nèi)容。 9、下列關(guān)于合同，表述錯誤的是。 A：合同是具有相應(yīng)法律效力的協(xié)議 B：合同是一方以上當事人的法律行為 C：合同是公平主體之間的民事法律關(guān)系 D：合同的本質(zhì)是一種合意或協(xié)議 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、下列代理行為中，屬于濫用代理權(quán)的是。 A：指定代理 B：托付代理 C：雙方代理 D：法定代理 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、物業(yè)公司在選擇零信商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是_。 A零售商的財務(wù)力量 B零售商的聲譽 C零售商的組合與位置安排 D零售商的經(jīng)營內(nèi)容 12、下列屬于平均指標的是。 A：算術(shù)平均數(shù) B：調(diào)和平均

14、數(shù) C：中位數(shù) D：眾數(shù) E：標準差 13、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于他物權(quán)的有_。 A全部權(quán) B土地使用權(quán) C地役權(quán) D典權(quán) E租賃權(quán)14、路線價法用于宗地估價，其結(jié)果的可信度主要取決于_的健全與否。 A路線價 B深度百分率 C宗地外形 D臨街狀態(tài) E土地外形 15、_是宏觀經(jīng)濟政策的第一個目標，一般是指一切生產(chǎn)要素都有機會以合適酬勞參與生產(chǎn)的狀態(tài)。 A充分就業(yè) B價格穩(wěn)定 C經(jīng)濟增長 D國際收支平衡 16、有A、B、C三個影響房地產(chǎn)價格的因素，其中A的影響最大，B次之，C最小，分別賜予的權(quán)重為f1、f2、f3，此三者的大小關(guān)系應(yīng)為_。 Af1f2f3 Bf1f2f3 Cf1=f2=f3

15、D無關(guān) 17、會計是在企事業(yè)及其他經(jīng)濟組織范圍內(nèi)建立的一個以供應(yīng)財務(wù)信息為主的經(jīng)濟信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)包括四個層次。 A：會計核算處理系統(tǒng) B：會計信息處理系統(tǒng) C：會計信息解釋系統(tǒng) D：會計信息調(diào)整系統(tǒng) E：會計信息流通系統(tǒng) 18、酬勞資本化公式的假設(shè)前提有（）。 A凈收益A每年不變 B收益年限n為有限年 C酬勞率Y不等于零 D價格V符合評估時點市場狀況 19、下列屬于形成權(quán)的是。 A：解除權(quán) B：追認權(quán) C：選擇權(quán) D：異議權(quán) E：人身權(quán) 20、下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是。 A：周期風險 B：比較風險 C：資本價值風險 D：時間風險 E：借款合同 21、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的

16、特點有（）。 A是一種專業(yè)意見 B估量價格或價值 C實行有償服務(wù) D擔當法律責任 E估價作業(yè)日期長 22、下列關(guān)于住宅專項修理資金，表述正確的是。 A：住宅專項修理資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿前的修理和更新、改造的資金 B：業(yè)主交存的住宅專項修理資金屬于業(yè)主全部 C：從公有住房售房款中提取的住宅專項修理資金屬于公有住房售房單位全部 D：1998年國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知明確提出建立住房修理基金制度 E：住宅專項修理資金的存儲利息，除業(yè)主大會另有打算外，應(yīng)當轉(zhuǎn)入住宅專項修理資金滾存使用23、在利用預(yù)期收益的期望值和標準差進行項目比選時，下列表述中正確的有(2007年試題) A：期望值相同，標準差小的方案為優(yōu) B：標準差相同，期望值小的為優(yōu) C：