房開企業(yè)新老項(xiàng)目判斷

1、判斷是新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目時(shí)間:2016年5月1日這個(gè)時(shí)點(diǎn)之前的是老項(xiàng)目，之后的是新項(xiàng)目兩種項(xiàng)目算稅方法不同，老項(xiàng)目可以選擇用以前營業(yè)稅的算法（簡易征收法）；新項(xiàng)目要用營改增以后的算法（一般計(jì)稅法），比較復(fù)雜。老項(xiàng)目包括以下兩種情況：（1）、建筑工程施工許可證 注明的合同開工日期在 2016 年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（2）、建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者 未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明 的開工日期在 2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。解讀一下：如果施工許可證注明了合同開工日期，就按施工許可證為準(zhǔn)；如果施工許可證沒有注明，或者還沒取得施工許可證，那么就以建筑工程承包

2、合同為準(zhǔn)；如果施工許可證也沒有，合同也沒有，那么還有一種可能被 認(rèn)定為老項(xiàng)目，就是企業(yè)向稅局舉證，確實(shí)是在2016年5月1日前就已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)實(shí)際開工了。下面有些特殊情況要注意：（1）如果一個(gè)項(xiàng)目，第一期是老項(xiàng)目，第二期是新項(xiàng)目， 那么需要分開計(jì)算，一期用老項(xiàng)目辦法，二期用新項(xiàng)目辦 法。（2） 如果項(xiàng)目第一期中有一部分屬于老項(xiàng)目，另一部分屬 于新項(xiàng)目，也要分開計(jì)算。（3）如果一個(gè)項(xiàng)目在 16年5月1日前辦理了施工證，在 5月1日后又重新去辦理了施工證，那么屬于新項(xiàng)目。3第三步：如果是老項(xiàng)目，怎么計(jì)算增值稅？老項(xiàng)目可以選擇用 簡易計(jì)稅方法，也可以選擇用 一般計(jì)稅 方法。簡易計(jì)稅方法：增值稅=當(dāng)期不含稅

3、銷售額*征收率（5%）很簡單，其實(shí)就是銷售額/1.05*0.054第四步：如果是新項(xiàng)目，怎么計(jì)算增值稅？只能用一般計(jì)稅方法了，核心公式是：增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額銷項(xiàng)稅額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）*（ 1 +適用稅率）*適用稅率（1） 適用稅率關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知（財(cái)稅201832 號(hào)），自2018年5月1日起，稅率調(diào)整為 10%。（2）全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用：投資人員就理解為銷售收入就 行了（3）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：土地價(jià)款只有給政府交納的土地款可以抵扣，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)為合法有效憑證。政府必須開出了票來才能扣除，沒票是不行的。另外

4、還包括拆遷補(bǔ)償款也可以抵扣（營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定（財(cái)稅201636號(hào)）第一條第（三） 項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受 讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。）而且！契稅，印花稅之類的不能扣除，這一點(diǎn)要特別注意，容易算錯(cuò)。最后，當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款 =（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積+房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）X支付的土地價(jià)款（也就是把土地價(jià)款按照可售面積分?jǐn)偟疆?dāng)期）進(jìn)項(xiàng)稅額：進(jìn)項(xiàng)稅額=有進(jìn)項(xiàng)的成本或費(fèi)用+（1+適用稅率）*適用稅增值稅及附加怎么算

5、？判斷項(xiàng)目公司是小規(guī)模納稅人還是一般納稅人?不用判斷了，房地產(chǎn)企業(yè)基本都是一般納稅人，接著往下 看吧。（年應(yīng)稅銷售額超過 500萬元，就是一般納稅人了。 房地產(chǎn)企業(yè)隨便賣兩三套房就超過500萬元，所以基本都是一般納稅人）進(jìn)項(xiàng)稅額=建安成本（稅率是10%的）*開票比例+（ 1+10% ） *10%+建安成本（稅率是 6%的）*開票比 例+（ 1+6% ） *6%+管理費(fèi)用*開票比例+（1+6% ） *6%+營銷費(fèi)用*開票比例+（ 1+6% ） *6% 注意：這里的建安成本是大建安的意思，包括前期準(zhǔn)備費(fèi)、建安工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等等，各細(xì)項(xiàng)適用稅率不一樣， 可以按照公司要求大致算一下，比如建安工程費(fèi)

6、用10%,其余的包括前期準(zhǔn)備費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等統(tǒng)一用6%。另外，財(cái)務(wù)成本不能抵扣增值稅的，要注意。增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額綜上，新項(xiàng)目的公式是： 增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額 =（銷售收入-當(dāng)期土地價(jià)款）+ 1.1*0.1 +有進(jìn)項(xiàng)的成本或費(fèi) 用+（ 1 +適用稅率）*適用稅率 當(dāng)期土地價(jià)款按照可售面積進(jìn)行分?jǐn)?。第五步：理解預(yù)征和清繳房地產(chǎn)的三大稅都有個(gè)特點(diǎn)：先預(yù)征再清繳。預(yù)征的公式如下：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款+（ 1 +適用稅率或征收率）X 3%簡易征收方法 是銷售回款+（ 1+5% ）x 3% ,一般征收方法是 銷售回款+（ 1+10% ） X 3% 通常在取得預(yù)收款的次月就申報(bào)。6第六步：增值稅附加增值稅附加包括城市建設(shè)稅、教育附加費(fèi)、地方教育附加三個(gè)稅，總共加起來就是增值稅的12% （有些地方是10%），增值稅附加=增值稅*0.12（大部分地方是 12%，有些地方是10%，）小結(jié)：1、增值稅及附加先看是新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目，新項(xiàng)目必須用 一般計(jì)稅方法，老項(xiàng)目可以用簡易征收方法，也可以選擇 用一般計(jì)稅方法。2、新老項(xiàng)目的界線是 2016年5月1日3、簡易征收方法公式如下：預(yù)征：銷售回款+（ 1+5% ） X 3%,清繳：銷售額/1.05*0.054、一般計(jì)稅方法公式如下：預(yù)征：銷售回款+（