房屋買賣陰陽(yáng)合同案VIP

1、房屋買賣陰陽(yáng)合同案案情：原告：上海_215;_215;置業(yè)顧問有限公司被告：張_215;_215;、王_215;_215;(夫妻關(guān)系)_年_月_日，在上海_215;_215;置業(yè)顧問有限公司(以下簡(jiǎn)稱“_215;_215;置業(yè)公司”)的介紹下，張_215;_215;(買方)與陳_215;_215;(賣方)簽訂的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，主要內(nèi)容為：陳_215;_215;向張_215;_215;出售本市南丹東路_215;_215;弄_215;_215;號(hào)_215;_215;室房屋一套(以下簡(jiǎn)稱“該房屋”)，房?jī)r(jià)款為_萬(wàn)元;賣方同意買方通過向銀行申請(qǐng)貸款方式支付部分房款;如果買方的貸款申請(qǐng)未獲通過或通過

2、的額度不足，則買方應(yīng)在向交易中心送件前補(bǔ)足;雙方同意在_年_月_日前簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同。同時(shí)，張_215;_215;向_215;_215;置業(yè)公司簽署了傭金確認(rèn)書，確認(rèn)傭金金額為_萬(wàn)元，在_年_月_日前支付。_年_月_日，買賣雙方根據(jù)居間協(xié)議的約定，由陳_215;_215;(賣方)與王_215;_215;(買方)簽訂了該房屋的上海市房地產(chǎn)買賣合同，約定房?jī)r(jià)款為_萬(wàn)元。同月_日，陳_215;_215;與王_215;_215;又簽訂房地產(chǎn)買賣合同備忘錄，雙方同意變更該房屋房?jī)r(jià)款為_萬(wàn)元。簽訂合同后，因王_215;_215;沒有辦出貸款，導(dǎo)致雙方?jīng)]有實(shí)際履行合同，張_215;_215;、王_2

3、15;_215;也未向_215;_215;置業(yè)公司支付傭金。據(jù)此，_215;_215;置業(yè)公司起訴張_215;_215;、王_215;_215;，要求按照傭金確認(rèn)書的約定支付傭金人民幣_(tái)萬(wàn)元。張_215;_215;、王_215;_215;不同意_215;_215;置業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)為_215;_215;公司服務(wù)存在重大瑕疵。首先，_215;_215;置業(yè)公司沒有向張_215;_215;如實(shí)報(bào)告簽訂合同的事項(xiàng);其次，_215;_215;置業(yè)公司唆使張_215;_215;、王_215;_215;簽訂虛假價(jià)格的買賣合同，提高貸款金額;再次，_215;_215;置業(yè)公司為促成合同成立，違反法律規(guī)定

4、，為買賣雙方制作備忘錄。_215;_215;置業(yè)公司則認(rèn)為，張_215;_215;委托公司購(gòu)買房屋，在其居間介紹下，買賣雙方已簽訂了買賣合同，故_215;_215;置業(yè)公司的居間義務(wù)已經(jīng)完成，根據(jù)合同法的規(guī)定，有權(quán)收據(jù)報(bào)酬。法院判決：一審法院認(rèn)為，_215;_215;置業(yè)公司與張_215;_215;、王_215;_215;簽訂的房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議、傭金確認(rèn)書系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效。本案屬于居間合同糾紛，根據(jù)合同法的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。因被告張_215;_215;未按約支付傭金，故應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。被告王_215;_215;不是居間協(xié)議的簽約方，也

5、未在傭金確認(rèn)書上簽字，故在本案中不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。據(jù)此，法院判決如下：被告張_215;_215;支付原告_215;_215;置業(yè)公司傭金一萬(wàn)元，駁回_215;_215;置業(yè)公司要求被告王_215;_215;支付傭金的訴訟請(qǐng)求。被告不服，上訴至二審法院，二審法院審理后認(rèn)為，_215;_215;置業(yè)公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)居間人接受張_215;_215;的委托提供訂約的媒介服務(wù)，以促成委托人與出售方訂立合同。在居間過程中，_215;_215;置業(yè)公司提供的信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)和可靠，以使買賣雙方對(duì)是否進(jìn)行房屋買賣有著真實(shí)的判斷。在_215;_215;置業(yè)公司居間下，張_215;_215;與陳_215;_215;簽

6、訂了房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，買賣雙方對(duì)房屋以_萬(wàn)元的價(jià)格進(jìn)行交易達(dá)成一致意見。然而時(shí)隔幾天，在_215;_215;置業(yè)公司的撮合下雙方簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同中約定的房?jī)r(jià)為_萬(wàn)元，后買賣雙方又以備忘錄的方式約定該房屋的交易價(jià)為_萬(wàn)元?？梢?，上海市房地產(chǎn)買賣合同中約定的房?jī)r(jià)是基于一定的目的形成的，并非是買賣雙方真正的交易價(jià)?，F(xiàn)該房屋的買賣合同因王_215;_215;未辦出貸款、實(shí)際未履行而解除，對(duì)此后果，_215;_215;置業(yè)公司、王_215;_215;及陳_215;_215;均有過錯(cuò)。_215;_215;置業(yè)公司作為居間人，其在居間過程中未按照法律規(guī)定和行業(yè)規(guī)范從事居間活動(dòng)，且_215;_21

7、5;置業(yè)公司不規(guī)范的居間行為亦是買賣雙方解除合同的原因之一.現(xiàn)王_215;_215;與陳_215;_215;確實(shí)未履行買賣合同，故_215;_215;置業(yè)公司根據(jù)居間協(xié)議要求張_215;_215;支付傭金，本院不予支持。二審法院判決：撤銷原審判決，_215;_215;置業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求不予支持。案件分析：一、陰陽(yáng)合同及其可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)顧名思義，陰陽(yáng)合同就是針對(duì)同一個(gè)履行事項(xiàng)存在兩份合同，一陰一陽(yáng)，內(nèi)容不一樣，“陰”的合同是雙方實(shí)際履行的合同，“陽(yáng)”的合同是用于應(yīng)付備案、報(bào)批等監(jiān)控措施而不準(zhǔn)備履行的合同。陰陽(yáng)合同都是有目的的，一般都是應(yīng)付合同公開的需要。例如，在建筑工程施工合同中，因?yàn)榘l(fā)包人

8、與承包人簽訂的施工合同是要經(jīng)過備案的，雙方為了隱瞞真實(shí)的合同條件，往往會(huì)根據(jù)招投標(biāo)的內(nèi)容制作一份僅用于備案的合同，而私下又簽訂一份施工合同補(bǔ)充協(xié)議用于實(shí)際履行。又如房屋拆遷，也因?yàn)椴疬w協(xié)議需要公示的，拆遷人往往要求被拆遷人與之簽訂一份嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)牟疬w協(xié)議用于公示，而在拆遷協(xié)議之外又按照雙方談判的結(jié)果另外進(jìn)行補(bǔ)償。在房屋買賣當(dāng)中的陰陽(yáng)合同，則是為了實(shí)現(xiàn)交易當(dāng)事人的特殊需求，一是偷稅，二是增加貸款額。舉例來(lái)說(shuō)。假設(shè)一個(gè)交易的真實(shí)價(jià)格是_萬(wàn)元，如果把“陽(yáng)”的合同價(jià)格做成_萬(wàn)元，那么雙方把“陽(yáng)”的合同提交交易中心辦理過戶時(shí)，國(guó)家即按照_萬(wàn)元的價(jià)格收取稅費(fèi)，交易雙方也就達(dá)到了少交稅費(fèi)的目的

9、。反之，仍然是_萬(wàn)的交易，如果買方資金不足，想多貸些款，則把“陽(yáng)”合同的價(jià)格做成_萬(wàn)元，按照_%的貸款比例，買方可以貸款_萬(wàn)，比真實(shí)情況下可以多貸_萬(wàn)元，雖然稅費(fèi)也會(huì)相應(yīng)的增加，但買方的主要目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。正因?yàn)殛庩?yáng)合同是對(duì)同一履行事項(xiàng)約定不同履行內(nèi)容，簽訂陰陽(yáng)合同的行為就不可避免給合同雙方當(dāng)事人帶來(lái)重大風(fēng)險(xiǎn)，主要有：第一、對(duì)履行哪個(gè)合同發(fā)生爭(zhēng)議的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)殛庩?yáng)合同的履行內(nèi)容不同，就一定會(huì)產(chǎn)生對(duì)合同當(dāng)事人利益的不同影響，從而引發(fā)合同雙方對(duì)于應(yīng)當(dāng)履行哪個(gè)合同的爭(zhēng)議。例如，_萬(wàn)的房地產(chǎn)交易，分別簽訂了房?jī)r(jià)款為_萬(wàn)和_萬(wàn)的兩個(gè)合同，履行_萬(wàn)的合同，對(duì)賣方有利，而履行_萬(wàn)的合同，對(duì)買方有利。如果在簽訂

10、合同時(shí)沒有作出任何書面說(shuō)明，僅僅就這兩份合同來(lái)看，就極易引起賣方主張履行_萬(wàn)價(jià)格的合同，而買方主張履行_萬(wàn)價(jià)格的合同的爭(zhēng)議。在存在爭(zhēng)議而又無(wú)法排除的情況下，合同必然面臨無(wú)法履行、一方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。第二、合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。簽訂陰陽(yáng)合同的雙方，都抱著一定的目的，該目的并不是正當(dāng)?shù)?，因此在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，任何一方想通過合同條款保護(hù)自己和權(quán)益時(shí)，都將面臨合同是否有效的風(fēng)險(xiǎn)。比如，刻意做高合同價(jià)格，是為了多貸款，而簽訂高價(jià)合同的行為就屬于買賣雙方故意串通，欺騙銀行的行為。按照合同法規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效，因此高價(jià)合同無(wú)效。而另一份正常價(jià)格的合同即使有效，由于買方憑此

11、無(wú)法貸到足夠數(shù)量的貸款來(lái)履行該合同，交易也不能繼續(xù)。本案即是屬于這種情況。二、居間人居間義務(wù)的完成是否以促成合同成立為唯一標(biāo)準(zhǔn)在本案中，張_215;_215;與陳_215;_215;簽訂居間協(xié)議時(shí)，約定的房?jī)r(jià)款是_萬(wàn)元，而在張_215;_215;的丈夫王_215;_215;與陳_215;_215;簽訂買賣合同時(shí)，房?jī)r(jià)款突然變成了_萬(wàn)元，兩天之后，王_215;_215;與陳_215;_215;又簽訂了買賣合同備忘錄，將房?jī)r(jià)款改回_萬(wàn)元。這其實(shí)就是陰陽(yáng)合同，該房屋真實(shí)的交易價(jià)格為_萬(wàn)元，但為了使王_215;_215;多貸款，雙方串通做高了合同的價(jià)格，將高價(jià)格的合同作為“陽(yáng)”合同，用于申請(qǐng)貸款，而私

12、下簽訂買賣合同備忘錄作為“陰”合同，用于實(shí)際履行。如果還原實(shí)際情況，可以發(fā)現(xiàn)其實(shí)買賣合同以及買賣合同備忘錄都是同時(shí)形成的，只是雙方為了刻意營(yíng)造一種交易意志的轉(zhuǎn)變過程，將備忘錄的時(shí)間往后簽了兩天，于是形成了本案當(dāng)中的情況。即使如此，交易也沒有隨著雙方當(dāng)事人的設(shè)想進(jìn)行下去，王_215;_215;的收入情況使其無(wú)法按_萬(wàn)元的房?jī)r(jià)款申請(qǐng)出貸款，交易就此擱淺。不久后，陳_215;_215;將該房屋另行出售給了他人。針對(duì)這樣一個(gè)沒有實(shí)際履地的交易合同，_215;_215;置業(yè)公司是否有權(quán)收取傭金?由此引申出來(lái)的一個(gè)問題是，在房地產(chǎn)居間活動(dòng)中，居間人義務(wù)完成的標(biāo)準(zhǔn)是什么?合同法規(guī)定，居間合同是居間人向委托人

13、報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同;居間人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。根據(jù)該規(guī)定，居間人義務(wù)完成的標(biāo)準(zhǔn)即是“促成合同成立”，至于合同成立后發(fā)生的變化，與居間人無(wú)關(guān)，自然不影響居間人收取報(bào)酬。本案中，_215;_215;置業(yè)公司正是持這樣的觀點(diǎn)，因此才不顧買賣雙方最終是否成交，執(zhí)意要求支付傭金。那么，房地產(chǎn)居間中，“促成合同成立”是否房地產(chǎn)中介完成中介義務(wù)的唯一標(biāo)準(zhǔn)呢?司法實(shí)踐中，法院對(duì)于房地產(chǎn)中介的義務(wù)往往有著高于一般居間人要求，因此在沒有特別約定的情況下，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為房地產(chǎn)中介“促成合同成立”即完成了一切義務(wù)。原因如下：首先，合同法規(guī)定的居間

14、，主要是指服務(wù)內(nèi)容比較簡(jiǎn)單的居間服務(wù)，居間人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)，其目的直指“訂立合同”。之所以出現(xiàn)這種服務(wù)方式，只因交易雙方互不相識(shí)，必須通過中間人“牽線搭橋”才能相互認(rèn)識(shí)、相互信任。交易雙方希望通過中間人獲得協(xié)商的機(jī)會(huì)，并且愿意為此支付給中間人一定的報(bào)酬。而交易雙方一旦訂立了合同，剩下的工作就由交易雙方按約履行，中間人并無(wú)必要參與到合同的履行過程中。正是鑒于交易雙方對(duì)于中間人的作用有著充分的認(rèn)識(shí)，且中間人對(duì)于合同的履行無(wú)法控制的情況，合同法以“促成合同成立”作為中間人完成義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)是有充分依據(jù)的。而對(duì)于比較復(fù)雜，中間人的作用又比較重要的交易而言，“促成合同成立”也不是

15、一刀切的標(biāo)準(zhǔn)，合同法的條文是：“居間人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬?！睒?biāo)準(zhǔn)的靈活性就體現(xiàn)在“按照約定”四個(gè)字上。例如，交易雙方對(duì)于中間人的要求不僅在于促成合同成立，而且需要中間人協(xié)助履行合同，于是就可以在居間合同中約定：買賣雙方簽訂合同，且賣方收到首付款后，向中間人支付傭金。由于有這樣的約定，中間人完成義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)除了“促成合同成立”外，增加了一項(xiàng)買方支付首付款的條件。其次，在房地產(chǎn)行業(yè)，中介是一個(gè)規(guī)?；?、規(guī)范化的服務(wù)種類，從收集房源信息看整個(gè)交易完成，都已經(jīng)形成了比較固定的服務(wù)模式。從交易雙方找中介提供服務(wù)的目的來(lái)看，迅速找到合適的交易相對(duì)人固然是重要目的，最終目的卻是順利成交。

16、因此，中介公司促成雙方簽訂了合同只實(shí)現(xiàn)了交易人目的的一半，目的的另一半，即合同成立后付款、過戶、交房的順利進(jìn)行，也是交易雙方寄希望于中介配合實(shí)現(xiàn)的。在這樣的共識(shí)下，房地產(chǎn)中介的居間義務(wù)，就不僅僅是“促成合同成立”，而且還要為成立后的合同履行提供后續(xù)服務(wù)。后續(xù)服務(wù)的履行與否，也即是交易是否完成、買賣雙方的目的是否達(dá)到，也就成為中介公司能收取全額傭金的標(biāo)準(zhǔn)之一了。三、居間人唆使、幫助交易雙方簽訂陰陽(yáng)合同應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任本案中，_215;_215;置業(yè)公司在前一階段，即促成房屋買賣雙方進(jìn)行交易、簽訂合同上已經(jīng)成功。但為了完成后一階段的目標(biāo)，卻唆使、幫助交易雙方簽訂陰陽(yáng)合同，最終導(dǎo)致合同無(wú)法履行。這里應(yīng)予

17、探討的一個(gè)問題是，中介公司唆使、幫助交易雙方簽訂陰陽(yáng)合同應(yīng)當(dāng)在多大范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，是僅僅喪失自己的傭金請(qǐng)求權(quán)，還是也要對(duì)由此造成雙方當(dāng)事人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任?按照合同法的規(guī)定，居間人的義務(wù)是如實(shí)向委托人報(bào)告訂立合同的事項(xiàng)、提供訂立合同的媒介服務(wù)。如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?？梢?，如果由于居間人的故意隱瞞或欺騙導(dǎo)致委托人損害的，居間人的責(zé)任范圍不僅僅是喪失自己的傭金請(qǐng)求權(quán)，并且要對(duì)委托人的損失進(jìn)行賠償。但是，唆使、幫助交易雙方簽訂陰陽(yáng)合同是否屬于“隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況”的行為，是否可

18、以適用該條款呢。這就要看“唆使、幫助交易雙方簽訂陰陽(yáng)合同”與“隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況”是否相同的性質(zhì)?！半[瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況”是使交易雙方因?yàn)椴荒苷莆招畔⒒蛘莆斟e(cuò)誤信息而作出錯(cuò)誤判決的行為，而“唆使、幫助交易雙方簽訂陰陽(yáng)合同”是配合交易雙方采用不合法手段達(dá)成交易的行為，雖然在程度上有差異，但這些行為都能使交易雙方對(duì)于交易真實(shí)的情況與及可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)失去判斷力，而且都是違背居間人誠(chéng)實(shí)信用義務(wù)的，因此，合同法關(guān)于“隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況”違約責(zé)任的規(guī)定是可以類推適用于“唆使、幫助交易雙方簽訂陰陽(yáng)合同”的。合同法中關(guān)于居間合同的規(guī)定只有寥寥數(shù)條，只能規(guī)定其中最重要和最關(guān)鍵性的條款，一些沒有具體規(guī)定，但在性質(zhì)上又相同行為，便可以參考合同法的規(guī)定。合同法規(guī)定的承擔(dān)違約賠償責(zé)任的原則是，賠償數(shù)額以所受損失為標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)尊重合同雙方對(duì)于違約金的約定。這條原則隱藏的一個(gè)前提條件是：所受的損失都是由于違約行為所造成的。如果違約行為不是造成損失的唯一原因，或者違約行為不足以造成這樣的損失，那就必須對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行調(diào)整?？傊?，要體現(xiàn)行為與責(zé)任相對(duì)應(yīng)的法則。本案就是一個(gè)混合過錯(cuò)的例子。買賣雙方達(dá)成的真實(shí)交易價(jià)格是_萬(wàn)元，假設(shè)買方自有資金充足，他就不可能提出多貸款的設(shè)想，