鄭州市中原區(qū)中原新城

1、開發(fā)商開發(fā)商河南升龍置業(yè)位置位置中原區(qū)隴海路與桐柏路交匯處規(guī)模規(guī)模安置區(qū)建筑面積100萬（包含29棟安置住宅）；商品住宅面積建筑面積140萬（5大組團共計38棟住宅），商業(yè)建筑面積28萬（其中包含中原新天地組團大商集中式商業(yè)11萬），寫字樓公寓建筑面積7萬（包含金中環(huán)A座、B座兩棟寫字樓）在售房源在售房源面積區(qū)間面積區(qū)間一房：32-76 兩房：75-89三房：86、89、112、136 四房：160、165、銷售價格銷售價格8600元/客戶來源客戶來源客戶主要以中原區(qū)客戶為主，并有部分二七區(qū)及其它區(qū)域客戶物業(yè)物業(yè)升龍物業(yè)賣點賣點位于二環(huán)環(huán)線，緊鄰地鐵5號線，BRT站點，包含30多條公交線路，交

2、通便捷；緊鄰?fù)鈬Z中學(xué)、伊河路小學(xué)、互助路小學(xué)，教育、醫(yī)療、餐飲等配套齊全；中原新天地組團規(guī)劃11萬大商旗艦店；學(xué)府一號組團購房即可享受外國語入學(xué)名額；配套配套內(nèi)有商業(yè)街、辦公樓、伊河路小學(xué)（劃片）等市場分析中原新城占地760畝、總建280萬的大型城市綜合體，由王府一號、公園一號、中原新天地、學(xué)府一號、觀瀾一號5大組團組成，是鄭州西部標(biāo)志性城市建筑群商業(yè)配套：緊鄰鄭州最成熟的兩大商圈（二七商圈、碧沙崗商圈）、世紀(jì)聯(lián)華、華潤萬家、內(nèi)部配有大商旗艦店、；市政單位：市委市政府、市教委、市國土資源局、市煙草管理局、市公路管理局、市規(guī)劃局、市公積金大廈、 ；教育：國語學(xué)校、鄭州市一中、鄭州69中、鄭州1

3、9中、鄭州42中鄭州大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)、解放軍測繪學(xué)院、中原工學(xué)院、 ；醫(yī)療配套：河南電力醫(yī)院、河南協(xié)和醫(yī)院、中原醫(yī)院、市二院、市七院、市第八人民醫(yī)院、市中醫(yī)院、省直第三醫(yī)院、市精神病防治醫(yī)院、 。王府一號王府一號公園一號公園一號中原新天地中原新天地學(xué)府一號學(xué)府一號觀瀾一號觀瀾一號售罄售罄售罄售罄售罄售罄在售在售在售在售規(guī)劃分析項目集住宅、公寓、寫字樓、大型商業(yè)于一體，12條街區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，周邊各種配套設(shè)施豐富，同時附近有30余條公交線路、地鐵5號線、BRT等交替，形成核心區(qū)立體交通。市場分析項目規(guī)模巨大，地塊及其分散，為了規(guī)避分散的影響，項目將每個地塊打造成一個組團，并賦予每個組團不同的特色；

4、項目目前整體處于銷售尾期，所剩房源有限，僅觀瀾一號和學(xué)府一號有部分房源。備注：1、項目8月份推出觀瀾一號6#樓，導(dǎo)致8月份成交量猛漲，9月份備案增多；2、項目成交數(shù)據(jù)來源于鄭州房管局備案資料。去化分析項目處于尾盤銷售時期，房源數(shù)量相對較少，項目平均每月去化量19套左右，但平銷期去化量多在10套以下，目前整體去化較為一般市場分析月份成交套數(shù)成交均價（套）成交總額（元）1月288014228102932月3823719211243月4841242865534月178562164402205月9834769200936月5838945206557月3842628940038月984989009901

5、9月9888148557093010月198734166485502014年110月份項目成交套數(shù)及金額狀況20142014年年110110月份中原新城供應(yīng)與需求分析月份中原新城供應(yīng)與需求分析戶型戶型類型類型面積面積區(qū)間區(qū)間供應(yīng)供應(yīng)套數(shù)套數(shù)套數(shù)套數(shù)比比成交成交套數(shù)套數(shù)套數(shù)套數(shù)比比成交率成交率一房一房46-7225258.9%252512.5%100%兩房兩房92555519.7%555527.8%100100% %小三房小三房86-89909032.1%909045.5%大三大三房房120135383813.6%16168.1%大四大四房房160727225.7%12126.1%16.7%合計

6、合計280280100%198198100%100%100%市場分析去化分析項目自2008年7月中原新城開盤至今，已歷時6年；2014年中原新城步入尾盤銷售期，2014年推售產(chǎn)品較為有限，但從銷售數(shù)據(jù)說明，區(qū)域客群主要以小面積一房、兩房及小三房等剛需產(chǎn)品為主，120-160大三房、四房產(chǎn)品去化難度相對較大42%戶型分析項目目前主要在售觀瀾一號組團部分房源，其產(chǎn)品戶型設(shè)計并無突出亮點，尤其是大面積四房設(shè)計，戶型整體一般，部分小三房出現(xiàn)兩臥和客廳全朝陽設(shè)計觀瀾一號88三房觀瀾一號160四房項目戶型設(shè)置較為常規(guī)，符合市場主流需求，但四房設(shè)計面積較大，并無相應(yīng)的附加價值，整體設(shè)計較為一般；小三房產(chǎn)品是

7、市場主流需求產(chǎn)品，也是本項目暢銷戶型，其亮點在于兩臥和客廳全朝陽，不足之處在于客廳采光面積較小，背靠墻尺寸較小。市場分析來電客戶居住區(qū)域主要中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)，其中中原區(qū)占比79.2%，緊鄰區(qū)域二七區(qū)、金水區(qū)各占比7.66%；說明項目客群主要以地緣性客戶為主；來訪客戶居住區(qū)域以中原區(qū)為主，占比73%；其他區(qū)域中，二七區(qū)、金水區(qū)占比相對較大；說明項目在中原區(qū)的認(rèn)可度、關(guān)注度相對較高，但其他區(qū)域的客戶認(rèn)知度較低。20142014年來電客戶居住區(qū)域分析年來電客戶居住區(qū)域分析市場分析客戶分析項目主力購房客群主要以地緣客戶為主，其次以二七區(qū)西部、金水區(qū)南部客群較多，管城區(qū)、鄭東新區(qū)、惠濟區(qū)、金水區(qū)相

8、對較少；其中地市及郊縣客戶中新密、上街、滎陽客戶較多市場分析售樓部包裝分析項目在中原新天地組團臨桐柏路地段，利用底商打造項目售樓部，節(jié)約銷售成本、強化展示形象，但由于處于尾盤時期，無景觀示范區(qū)，在外部包裝方面也比較簡單，導(dǎo)致對外整體形象極為一般 售樓部整體面向桐柏路，具有良好的展示作用，但由于外部包裝不到位，導(dǎo)致整體形象極為一般，尤其是目前售樓部出入口不顯著，非常影響形象。市場分析售樓部包裝分析項目售樓部內(nèi)部空間較大，單層面積大約在1200，功能分區(qū)明顯，但內(nèi)部裝飾水平簡單，采光效果較差，內(nèi)部進深空間過大，從而導(dǎo)致整體氛圍和內(nèi)部形象較差售樓部內(nèi)部實景市場分析未來供應(yīng)分析項目目前整體處于銷售尾期，現(xiàn)有供應(yīng)量較少，但未來依托整個項目規(guī)劃，將有三個地塊的潛在供應(yīng)，其產(chǎn)品類型為高層，戶型面積將以市場主流的兩房、三房為主潛在地塊1潛在地塊2項目未來將有三個潛在開發(fā)地塊，其中一個在桐柏路與汝河路，另兩個地塊分別在汝河路與伏牛路交匯處世紀(jì)聯(lián)華附近和中原圖書城；其中三個地塊均以開發(fā)高層產(chǎn)品類型為主，戶型面積預(yù)計將以兩房和小三房為主；目前世紀(jì)聯(lián)華和中原圖書城地塊尚未拆遷，預(yù)計將會在未來35年面世。市場分析項目總結(jié)分析項目借鑒點項目警示點1、規(guī)避地塊分散的影響，分組圖、分主題開發(fā)；2、借用外部教育配套優(yōu)勢，與學(xué)校進行合作，提升項目整體價