稅法_復(fù)習(xí)資料_房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅.ppt

1、 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅太原房產(chǎn)網(wǎng)http:/ 第一部分第一部分 房產(chǎn)稅法房產(chǎn)稅法一、基本原理一、基本原理 （一）概念（一）概念 以房產(chǎn)為征稅對象，按以房產(chǎn)為征稅對象，按房產(chǎn)的計稅余值房產(chǎn)的計稅余值或或房產(chǎn)房產(chǎn)的租金收入的租金收入為計稅依據(jù)，向房產(chǎn)的為計稅依據(jù)，向房產(chǎn)的所有人或使用人所有人或使用人征收的一種財產(chǎn)稅。征收的一種財產(chǎn)稅。 （二）特點（二）特點 1、房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅；、房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅； 2、目前的征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。、目前的征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。 3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法。、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅

2、辦法。 二、納稅人二、納稅人 由房屋的由房屋的產(chǎn)權(quán)所有人產(chǎn)權(quán)所有人繳納，即在中國繳納，即在中國境境內(nèi)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人。擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人。 產(chǎn)權(quán)所有人產(chǎn)權(quán)所有人主要包括國家、集體和個人。主要包括國家、集體和個人。 1、產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理的、產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由單位繳納。產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。集體單位和個人納稅。 2、產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人依照房產(chǎn)余、產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。值繳納房產(chǎn)稅。 3、產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在、產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管人或

3、者使用人繳納。地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。 4、產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，、產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。 5、無租使用其他單位房產(chǎn)：按照房產(chǎn)、無租使用其他單位房產(chǎn)：按照房產(chǎn)余值代繳房產(chǎn)稅。余值代繳房產(chǎn)稅。 從從2009年年1月月1日起，外企以及外籍個人，日起，外企以及外籍個人，繳納房產(chǎn)稅。繳納房產(chǎn)稅?！境龅浣忉尅俊境龅浣忉尅縩產(chǎn)權(quán)出典是指產(chǎn)權(quán)所有人為了某種需要，將產(chǎn)權(quán)出典是指產(chǎn)權(quán)所有人為了某種需要，將自己的房屋在一定的期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給他人使用自己的房屋在一定的期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給他人使用，以押金形式換取一定數(shù)額的現(xiàn)金（或者實，以押金形式換

4、取一定數(shù)額的現(xiàn)金（或者實物），并立有某種合同（契約）的行為。在物），并立有某種合同（契約）的行為。在此，房屋所有人稱為房屋此，房屋所有人稱為房屋“出典人出典人”，支付，支付現(xiàn)金的人稱為房屋的現(xiàn)金的人稱為房屋的“承典人承典人”。n【判斷題】張某將個人擁有產(chǎn)權(quán)的房屋出【判斷題】張某將個人擁有產(chǎn)權(quán)的房屋出典給李某，則李某為該房屋房產(chǎn)稅的納稅典給李某，則李某為該房屋房產(chǎn)稅的納稅人。人。n【答案】【答案】 n【解析】房屋出典的，承典人為房產(chǎn)稅的【解析】房屋出典的，承典人為房產(chǎn)稅的納稅人。納稅人。n【例題【例題多選題】下列各項中多選題】下列各項中,符合房產(chǎn)稅暫符合房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定的有行條例規(guī)定的有( )

5、。 nA.將房屋產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人將房屋產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人 nB.將房屋產(chǎn)權(quán)出典的，產(chǎn)權(quán)所有人為納稅將房屋產(chǎn)權(quán)出典的，產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人人 nC.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的，房產(chǎn)代管人或使用房屋產(chǎn)權(quán)未確定的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人人為納稅人 nD.產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人管人或使用人為納稅人n【答案】【答案】ACD三、征稅對象三、征稅對象 以我國境內(nèi)用于以我國境內(nèi)用于生產(chǎn)經(jīng)營生產(chǎn)經(jīng)營的房屋為征稅的房屋為征稅對象，與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一對象，與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計價的配套設(shè)施，也一并征稅。般不

6、單獨計價的配套設(shè)施，也一并征稅。 房地產(chǎn)企業(yè)建造的房地產(chǎn)企業(yè)建造的商品房商品房，在出售前不，在出售前不征房產(chǎn)稅，但對出售前企業(yè)已使用、出租、征房產(chǎn)稅，但對出售前企業(yè)已使用、出租、出借的商品房按規(guī)定應(yīng)征房產(chǎn)稅。出借的商品房按規(guī)定應(yīng)征房產(chǎn)稅。 生產(chǎn)經(jīng)營生產(chǎn)經(jīng)營的房屋包括：城市、縣城、建的房屋包括：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋，不制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋，不包括農(nóng)村的房產(chǎn)包括農(nóng)村的房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)房產(chǎn)，即有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有，即有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可提供人們在其墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可提供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物

7、資的場中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。所?！咎崾咎崾尽恳⒁夥慨a(chǎn)不等于要注意房產(chǎn)不等于建筑物建筑物?！纠}例題判斷題判斷題】房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋，由于房屋房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋，由于房屋屬于不動產(chǎn)，所以與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備屬于不動產(chǎn)，所以與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備也應(yīng)作為房屋一并征稅。上述的也應(yīng)作為房屋一并征稅。上述的“各種附屬設(shè)備各種附屬設(shè)備”包括獨立于房屋之外的建筑物，如水塔、煙囪等。包括獨立于房屋之外的建筑物，如水塔、煙囪等。【答案答案】n城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。與城鎮(zhèn)土地使用稅一樣的城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。與城鎮(zhèn)土地使用稅一樣的征稅范圍。征稅范圍。n

8、【例題【例題判斷題】農(nóng)民王某，將他在本村價值判斷題】農(nóng)民王某，將他在本村價值20萬元的樓萬元的樓房出租，取得租金收入房出租，取得租金收入3000元，應(yīng)按照房產(chǎn)稅從租計征元，應(yīng)按照房產(chǎn)稅從租計征規(guī)定計算繳納房產(chǎn)稅。規(guī)定計算繳納房產(chǎn)稅。n【答案】【答案】四、計稅依據(jù)與稅率四、計稅依據(jù)與稅率 （一）總體規(guī)定（一）總體規(guī)定 房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅余房產(chǎn)的計稅余值值或或房屋的租金收入房屋的租金收入。 （二）具體規(guī)定（二）具體規(guī)定 1、從價計征：房產(chǎn)余值、從價計征：房產(chǎn)余值 計稅余值是依計稅余值是依房產(chǎn)原值房產(chǎn)原值一次性減除一次性減除10%-30%的余額。稅率為的余額。稅率為1.2

9、%。 房產(chǎn)余值房產(chǎn)余值 =應(yīng)稅房產(chǎn)原值應(yīng)稅房產(chǎn)原值*（1-扣除比例）扣除比例） 沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。 注意：注意： （1） 投資聯(lián)營的房產(chǎn)投資聯(lián)營的房產(chǎn) 1）投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)）投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，應(yīng)按險的，應(yīng)按房產(chǎn)余值房產(chǎn)余值計算納稅；計算納稅； 2）以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承）以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)風(fēng)險的，按擔(dān)風(fēng)險的，按租金收入租金收入計算。計算。 （2）融資租賃房屋，按）融資租賃房屋，按房產(chǎn)余值房產(chǎn)余值計算繳計算繳納。納。 （3 ）關(guān)于附屬設(shè)備

10、和配套設(shè)施的計稅規(guī)定）關(guān)于附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定 凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，應(yīng)計入原值征稅。配套設(shè)施，應(yīng)計入原值征稅。 對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施，在將其價對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原理相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原理相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對于容易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更價值；對于容易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入原值。新后不再計入原值。 （4）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)經(jīng)營性房產(chǎn)（自營和出租），由實際經(jīng)營的代管人或使用人（

11、自營和出租），由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳繳納房產(chǎn)稅。納房產(chǎn)稅。 2、從租計征、從租計征 房屋的租金收入，稅率為房屋的租金收入，稅率為12%。 目前，個人按市場價格出租的居民目前，個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，按住房，用于居住的，按4%征收。征收。五、應(yīng)納稅額的計算五、應(yīng)納稅額的計算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=計稅余值計稅余值*1.2%=應(yīng)稅房產(chǎn)原值應(yīng)稅房產(chǎn)原值*（1-扣除比例）扣除比例）*1.2%或：或：=租金收入租金收入*12%（4%） 例：某企業(yè)的經(jīng)營用房原值例：某企業(yè)的經(jīng)營用房原值5000萬，按照規(guī)定允許扣除萬，按照規(guī)定允許扣除30%后的余值計后的余值計稅。稅。 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額 =

12、5000（1-30%）1.2% =42萬萬 例：某公司出租房屋例：某公司出租房屋3間，年租金間，年租金收入收入30000元。元。 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額 =3000012%=3600元元 若是居民出租此房屋，如何計算若是居民出租此房屋，如何計算?六、稅收優(yōu)惠六、稅收優(yōu)惠 下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅： 1、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；產(chǎn)； 2、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；自用的房產(chǎn)； 3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；產(chǎn)； 4、個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；、個人所

13、有非營業(yè)用的房產(chǎn)； 5、 中國人民銀行總行所屬分支機構(gòu)自用中國人民銀行總行所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)免征；的房產(chǎn)免征； 6、經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。、經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。 如房屋大修停用如房屋大修停用半年半年以上，在大修期間免以上，在大修期間免征房產(chǎn)稅征房產(chǎn)稅 。 例：某企業(yè)擁有甲、乙兩棟房產(chǎn)，甲自例：某企業(yè)擁有甲、乙兩棟房產(chǎn)，甲自用，乙出租。甲、乙房產(chǎn)在用，乙出租。甲、乙房產(chǎn)在2009年年1月月1日的日的原值分別為原值分別為1200萬和萬和1000萬。萬。2009年年4月底月底乙房屋租賃到期。自乙房屋租賃到期。自2009年年5月月1日起，該企日起，該企業(yè)由甲棟搬至乙棟辦公，同時對甲房

14、屋開始業(yè)由甲棟搬至乙棟辦公，同時對甲房屋開始進行大修至年底完工。企業(yè)出資乙棟房產(chǎn)的進行大修至年底完工。企業(yè)出資乙棟房產(chǎn)的月租金月租金10萬元。按原值減除萬元。按原值減除20%的余值計稅。的余值計稅。 計算該企業(yè)當年應(yīng)交的房產(chǎn)稅。計算該企業(yè)當年應(yīng)交的房產(chǎn)稅。 萬元）（）（應(yīng)納房產(chǎn)稅084.34%1210128%2.1%2011000124%2.1%2011200n【例題【例題單選題】下列各項中，應(yīng)當征收房產(chǎn)稅的是（單選題】下列各項中，應(yīng)當征收房產(chǎn)稅的是（ ）。（）。（2002年）年）nA.行政機關(guān)所屬招待所使用的房產(chǎn)行政機關(guān)所屬招待所使用的房產(chǎn)nB.自收自支事業(yè)單位向職工出租

15、的單位自有住房自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房nC.施工期間施工企業(yè)在基建工地搭建的臨時辦公用房施工期間施工企業(yè)在基建工地搭建的臨時辦公用房nD.郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)以外的房郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)以外的房產(chǎn)產(chǎn)n【答案】【答案】An【例題【例題多選題】下列各項中，符合房稅法有關(guān)規(guī)定的有多選題】下列各項中，符合房稅法有關(guān)規(guī)定的有（ ）。（）。（2009年）年）nA.對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免征對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產(chǎn)稅收房產(chǎn)稅nB.損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在損壞不堪使用的房屋和危險

16、房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后免征房產(chǎn)稅停止使用后免征房產(chǎn)稅nC.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚等臨時性房屋，在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚等臨時性房屋，在施工期間免征房產(chǎn)稅在施工期間免征房產(chǎn)稅nD.因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，經(jīng)向稅務(wù)部門申因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，經(jīng)向稅務(wù)部門申報，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅報，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅n【答案】【答案】ABCDn【例題【例題單選題】某供熱企業(yè)單選題】某供熱企業(yè)2007年擁有的生產(chǎn)用房原值年擁有的生產(chǎn)用房原值5000萬元，全年取得供熱總收入萬元，全年取得供熱總收入2500萬元，其中直接向萬元，其中直接向居民供熱的收入居

17、民供熱的收入800萬元。企業(yè)所在省規(guī)定計算房產(chǎn)余值萬元。企業(yè)所在省規(guī)定計算房產(chǎn)余值的扣除比例為的扣除比例為30%，該企業(yè)，該企業(yè)2007年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅( )。（2008年）年）nA.13.44萬元萬元 B.28.56萬元萬元 C.42萬元萬元 D.60萬元萬元n【答案】【答案】Bn【解析】該企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅【解析】該企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅= 5000（1-30%）1.2%（2500-800）2500=28.56（萬元）（萬元）n【例題【例題單選題】某企業(yè)擁有單選題】某企業(yè)擁有A,B兩棟房產(chǎn)，兩棟房產(chǎn)，A棟自用，棟自用，B棟出租。棟出租。A,B兩棟房產(chǎn)在兩棟房產(chǎn)在2005年年1月月1日時的原

18、值分別為日時的原值分別為1200萬元和萬元和1000萬元，萬元，2005年年4月底月底B棟房產(chǎn)租賃到期。棟房產(chǎn)租賃到期。自自2005年年5月月1日起，該企業(yè)由日起，該企業(yè)由A棟搬至棟搬至B棟辦公，同時對棟辦公，同時對A棟房產(chǎn)開始進行大修至年底完工。企業(yè)出租棟房產(chǎn)開始進行大修至年底完工。企業(yè)出租B棟房產(chǎn)的棟房產(chǎn)的月租金為月租金為10萬元，地方政府確定按房產(chǎn)原值減除萬元，地方政府確定按房產(chǎn)原值減除20的的余值計稅。該企業(yè)當年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（余值計稅。該企業(yè)當年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（ ）。（）。（2006年年） nA15.04萬元萬元 B16.32萬元萬元nC18.24萬元萬元 D22.72萬元萬元n【答案】

19、【答案】An【解析】【解析】10萬萬4個月個月12%+1200萬（萬（1-20%）1.2%4/12+1000萬（萬（1-20%）1.2%8/12=4.8+3.84+6.4=15.04萬元萬元七、征收管理七、征收管理 1、納稅義務(wù)發(fā)生時間、納稅義務(wù)發(fā)生時間 納稅人將納稅人將原有原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月之月起繳納；起繳納； 納稅人納稅人自行新建房屋自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月次月起繳納；起繳納； 納稅人納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收的房屋，從辦理驗收手續(xù)之手續(xù)之次月次月起繳納；起繳納； 納稅人購置新建

20、商品房，自房屋交付使用的納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用的次次月月起繳納；起繳納； 納稅人出租、出借，自交付出租、出借房產(chǎn)的納稅人出租、出借，自交付出租、出借房產(chǎn)的次月次月起繳納。起繳納。 2、納稅期限、納稅期限 實行實行按年征收按年征收，分期預(yù)繳的征收方法。，分期預(yù)繳的征收方法。 3、納稅地點、納稅地點 房產(chǎn)所在地房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)。的稅務(wù)機關(guān)。 4、納稅申報、納稅申報稅收籌劃稅收籌劃房產(chǎn)稅的節(jié)稅籌劃技巧，歸納為“分、轉(zhuǎn)、變”幾種方式。分分分別簽訂租賃合同，減輕房產(chǎn)稅稅負分別簽訂租賃合同，減輕房產(chǎn)稅稅負 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容，減輕房產(chǎn)稅稅負轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容，減輕房產(chǎn)稅稅負 變改變收入性質(zhì)，減輕

21、房產(chǎn)稅稅負 分分分別簽訂租賃合同分別簽訂租賃合同某國有企業(yè)要把下屬一家開工不足的工廠出租給一家民某國有企業(yè)要把下屬一家開工不足的工廠出租給一家民營企業(yè)，雙方談定廠房連同設(shè)備一年的租金是營企業(yè)，雙方談定廠房連同設(shè)備一年的租金是2000萬萬元，并據(jù)此簽訂了租賃合同。內(nèi)容大致是：甲方同意將元，并據(jù)此簽訂了租賃合同。內(nèi)容大致是：甲方同意將廠房連同設(shè)備租給乙方，乙方支付廠房和設(shè)備租金一年廠房連同設(shè)備租給乙方，乙方支付廠房和設(shè)備租金一年2000萬元。合同簽訂后。乙方先付一半的租金，年底萬元。合同簽訂后。乙方先付一半的租金，年底再付另一半租金。再付另一半租金。 按照這個將廠房連同設(shè)備一起出租的合同，甲方要按

22、照這個將廠房連同設(shè)備一起出租的合同，甲方要交納稅款如下：交納稅款如下： 交納房產(chǎn)稅為：交納房產(chǎn)稅為：200012=240(萬元萬元) 交納營業(yè)稅為：交納營業(yè)稅為：20005=100(萬元萬元) 兩項合計為兩項合計為340萬元。萬元。 也就是說，依據(jù)這個合同，機器設(shè)備也交納了也就是說，依據(jù)這個合同，機器設(shè)備也交納了12的的房產(chǎn)稅。這確實有點冤大頭。房產(chǎn)稅。這確實有點冤大頭。 甲方以每年甲方以每年1000萬元的租金出租廠房，每年萬元的租金出租廠房，每年1000萬元的租金出租設(shè)備。雖然兩項租金合計仍為萬元的租金出租設(shè)備。雖然兩項租金合計仍為2000萬元，但因設(shè)備出租不涉及萬元，但因設(shè)備出租不涉及12

23、的房產(chǎn)稅，納的房產(chǎn)稅，納稅總額因合同內(nèi)容的改變隨之發(fā)生明顯改變：稅總額因合同內(nèi)容的改變隨之發(fā)生明顯改變： 甲方出租廠房交納的房產(chǎn)稅為：甲方出租廠房交納的房產(chǎn)稅為： 100012=120(萬元萬元) 依據(jù)依據(jù)2000萬元和萬元和5的稅率交納的的稅率交納的100萬元營業(yè)萬元營業(yè)稅不變；設(shè)備出租不涉及房產(chǎn)稅，即節(jié)約了稅不變；設(shè)備出租不涉及房產(chǎn)稅，即節(jié)約了120萬元。萬元。這樣甲方總體納稅就從這樣甲方總體納稅就從340萬元減少到萬元減少到220萬元，稅萬元，稅負下降了負下降了35.29(120340)。 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容某企業(yè)因經(jīng)營不善等原因，原來的主營業(yè)務(wù)不景氣，倉某企業(yè)因經(jīng)營不善等原因

24、，原來的主營業(yè)務(wù)不景氣，倉庫被閑置，為增加收入，企業(yè)決定業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，把對外出庫被閑置，為增加收入，企業(yè)決定業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，把對外出租倉庫作為主營業(yè)務(wù)。當年取得租金收入租倉庫作為主營業(yè)務(wù)。當年取得租金收入1000萬元依萬元依據(jù)據(jù)5的稅率交納營業(yè)稅的稅率交納營業(yè)稅50萬元依據(jù)萬元依據(jù)12的稅率交納的稅率交納房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅120萬元單此兩項稅收就達萬元單此兩項稅收就達170萬元，占到總?cè)f元，占到總收入的收入的17；若再加上其他一些稅費，則企業(yè)的稅負；若再加上其他一些稅費，則企業(yè)的稅負更重。更重。 對于這個具體的案例，我們設(shè)計的節(jié)稅籌劃的操作對于這個具體的案例，我們設(shè)計的節(jié)稅籌劃的操作思路如下：思路如下： 首先

25、，根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)管理標準，對年租金收入進行首先，根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)管理標準，對年租金收入進行籌劃，把年租金籌劃，把年租金1000萬元，變成年租賃費萬元，變成年租賃費500萬元，萬元，物業(yè)管理費物業(yè)管理費500萬元。因為物業(yè)管理費只需交納營業(yè)稅，萬元。因為物業(yè)管理費只需交納營業(yè)稅，不用按租金收入交納不用按租金收入交納12的房產(chǎn)稅。的房產(chǎn)稅。 其次，也是最為關(guān)鍵的一步，就是物業(yè)管理的資格認定。其次，也是最為關(guān)鍵的一步，就是物業(yè)管理的資格認定。物業(yè)管理資格認定屬于建設(shè)主管部門的行政審判事項，物業(yè)管理資格認定屬于建設(shè)主管部門的行政審判事項，只有獲得它的認可，再去只有獲得它的認可，再去稅務(wù)稅務(wù)部門得到批準，就可

26、以從部門得到批準，就可以從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)了。事物業(yè)管理業(yè)務(wù)了。 通過節(jié)稅籌劃前后的稅負比較，可以看到：通過節(jié)稅籌劃前后的稅負比較，可以看到： 節(jié)稅籌劃前，營業(yè)稅和房產(chǎn)稅合計為節(jié)稅籌劃前，營業(yè)稅和房產(chǎn)稅合計為170萬元；萬元； 節(jié)稅籌劃后，營業(yè)稅不變，仍為節(jié)稅籌劃后，營業(yè)稅不變，仍為50萬元，物業(yè)管萬元，物業(yè)管理費只需交納營業(yè)稅，不交房產(chǎn)稅。所以房產(chǎn)稅按理費只需交納營業(yè)稅，不交房產(chǎn)稅。所以房產(chǎn)稅按500萬元計算為：萬元計算為： 50012=60(萬元萬元) 總體稅負為總體稅負為110萬元萬元(50+60)。這樣可以使企業(yè)。這樣可以使企業(yè)減輕稅負減輕稅負60萬元萬元(170-110)，稅負減輕了，

27、稅負減輕了35.29(60170)。 變改變收入性質(zhì)某商業(yè)企業(yè)曾千方百計的圈地建庫，盡可能多地某商業(yè)企業(yè)曾千方百計的圈地建庫，盡可能多地儲存商品。但隨著企業(yè)逐步向儲存商品。但隨著企業(yè)逐步向“零庫存模式零庫存模式”發(fā)發(fā)展，它們的庫房就大量閑置了。閑置的庫房只好展，它們的庫房就大量閑置了。閑置的庫房只好拿來出租。但問題是，租賃的稅負高達拿來出租。但問題是，租賃的稅負高達17.5，企業(yè)負擔(dān)過重。企業(yè)負擔(dān)過重。 這個企業(yè)用于出租的庫房有五棟。其房產(chǎn)原這個企業(yè)用于出租的庫房有五棟。其房產(chǎn)原值為值為3200萬元，年租金收入為萬元，年租金收入為600萬元。租金萬元。租金收入應(yīng)納稅額合計為收入應(yīng)納稅額合計為1

28、05萬元。萬元。 其中：應(yīng)納營業(yè)稅：其中：應(yīng)納營業(yè)稅：6005=30(萬元萬元) 應(yīng)納房產(chǎn)稅應(yīng)納房產(chǎn)稅=60012=72(萬元萬元)。 應(yīng)納城建稅、應(yīng)納城建稅、教育教育費附加費附加=30(7+3)=3(萬元萬元) 年底合同到期，公司派代表跟客戶進行友好協(xié)商，繼續(xù)利年底合同到期，公司派代表跟客戶進行友好協(xié)商，繼續(xù)利用庫房為客戶存放商品，但要將租賃合同改為倉儲保管合同。用庫房為客戶存放商品，但要將租賃合同改為倉儲保管合同。同時，按照倉儲的服務(wù)要求，公司配備相應(yīng)的人員和設(shè)施。同時，按照倉儲的服務(wù)要求，公司配備相應(yīng)的人員和設(shè)施。 提供倉儲服務(wù)的收入不變，仍為提供倉儲服務(wù)的收入不變，仍為600萬元，其應(yīng)

29、納稅萬元，其應(yīng)納稅額為額為59.88萬元。萬元。 其中：應(yīng)納營業(yè)稅其中：應(yīng)納營業(yè)稅=6005=30(萬元萬元) 應(yīng)納房產(chǎn)稅應(yīng)納房產(chǎn)稅=3200(130)1.2=26.88(萬元萬元) 應(yīng)納城建稅、教育費附加應(yīng)納城建稅、教育費附加=30(7+3)=3(萬元萬元) 籌劃后的合計應(yīng)納稅額為籌劃后的合計應(yīng)納稅額為59.88萬元，比籌劃前減少萬元，比籌劃前減少45.12萬元萬元(10559.88)，稅負降低了，稅負降低了42.97(45.12105)。 第二部分第二部分 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅 它是以國有土地為征稅對象，對擁它是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種有土地使用

30、權(quán)的單位和個人征收的一種稅。稅。一、特點一、特點 1、征稅對象是國有土地；、征稅對象是國有土地； 2、征稅范圍廣；、征稅范圍廣； 3、實行差別幅度稅額。、實行差別幅度稅額。 二、納稅人二、納稅人 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人。（以下簡稱土地使用稅）的納稅人。 單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國及其他企

31、業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位；所稱個人，包家機關(guān)、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。括個體工商戶以及其他個人。 1 1、擁有土地使用權(quán)的單位和個、擁有土地使用權(quán)的單位和個人人 2 2、擁有土地使用權(quán)的單位和個人不在土地、擁有土地使用權(quán)的單位和個人不在土地所在地的所在地的實際使用人、代管人實際使用人、代管人3 3、權(quán)屬糾紛未解決的、權(quán)屬糾紛未解決的實際使用實際使用人人 4 4、使用權(quán)共有的、使用權(quán)共有的共有各方共有各方二、征稅范圍二、征稅范圍城市；城市；縣城；縣城；建制鎮(zhèn)；建制鎮(zhèn)；工礦區(qū)的國家所有和集體所有的土地。工礦區(qū)的國家所有和集體所有的土地。 自

32、自2009年年1月月1日起，公園、名勝古日起，公園、名勝古跡內(nèi)的索道公司經(jīng)營用地、應(yīng)按規(guī)定繳跡內(nèi)的索道公司經(jīng)營用地、應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。納城鎮(zhèn)土地使用稅。 自自2009年年12月月1日起，對在城鎮(zhèn)土日起，對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。按應(yīng)稅款的按應(yīng)稅款的50%征收。征收。三、計稅依據(jù)三、計稅依據(jù) 納稅人納稅人實際占用實際占用的土地面積，計量標準的土地面積，計量標準為每平方米。為每平方米。 實際使用面積按下列辦法確定：實際使用面積按下列辦法確定： 1 1、由省區(qū)市人民政府確

33、定的單位組織測、由省區(qū)市人民政府確定的單位組織測定的土地面積，以定的土地面積，以測定面積為準；測定面積為準； 2 2、未測量的，但有土地使用證，以、未測量的，但有土地使用證，以證書證書的面積的面積 為準；為準； 3 3、無證書的無證書的，按自行申報的面積，發(fā)證，按自行申報的面積，發(fā)證后調(diào)整后調(diào)整四、稅率四、稅率定額稅率定額稅率土地使用稅每平方米年稅額如下：土地使用稅每平方米年稅額如下： （一）大城市（一）大城市1.5元至元至30元；元； （二）中等城市（二）中等城市1.2元至元至24元；元； （三）小城市（三）小城市0.9元至元至18元；元； （四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦

34、區(qū)0.6元至元至12元元 對經(jīng)濟落后的地區(qū)對經(jīng)濟落后的地區(qū) ,稅額可適當降低稅額可適當降低,但但降低額不得額超過規(guī)定最低額降低額不得額超過規(guī)定最低額 的的30%；經(jīng)濟；經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，可提高稅額，但要報財政部批準。發(fā)達地區(qū)，可提高稅額，但要報財政部批準。五、稅額計算五、稅額計算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額= =實際占用土地面積實際占用土地面積(m(m2 2) )適用稅率適用稅率 例：某公司與政府機關(guān)共同使用一棟共例：某公司與政府機關(guān)共同使用一棟共有土地使用權(quán)的建筑物。該建筑物占用土地有土地使用權(quán)的建筑物。該建筑物占用土地面積面積20002000平方米，建筑物面積平方米，建筑物面積1000010000平方米平

35、方米( (公司與政府的占用比例為公司與政府的占用比例為4 4：1)1)，該公司所，該公司所在市城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額每平方米在市城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額每平方米5 5元。元。 該公司應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅？該公司應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅？ 200020004/54/55=80005=8000（元）（元）六、稅收優(yōu)惠六、稅收優(yōu)惠法定優(yōu)惠法定優(yōu)惠 下列土地免繳土地使用稅：下列土地免繳土地使用稅： （一）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地；（一）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地； （二）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用（二）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；的土地； （三）宗教寺廟、公園、名勝古

36、跡自用的土地；（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地； （四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地； （五）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（五）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地； （六）經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄（六）經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至年至10年；年； （七）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水（七）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。利設(shè)施用地和其他用地。 1、土地使用稅的納稅人以（）的土地面積為計稅依據(jù)。 A自用；B擁

37、有；C實際占用；D被稅務(wù)機關(guān)認定。 答案：答案： 2、土地使用稅采用（）稅率。 A全省統(tǒng)一的定額；B有幅度差別的定額；C有幅度差別的比例；D全縣統(tǒng)一在定額。 答案：答案： 3、土地使用稅的計稅依據(jù)是（）。A、建筑面積B、實際占用土地面積C、使用面積D、居住面積 答案：答案：B B 例：甲國有企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用地分布于例：甲國有企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用地分布于A、B、C三個區(qū)域，三個區(qū)域，A的土地使用權(quán)屬于甲，面積的土地使用權(quán)屬于甲，面積10000平方米，其中幼兒園占地平方米，其中幼兒園占地1000平方米，廠區(qū)內(nèi)綠平方米，廠區(qū)內(nèi)綠化占地化占地2000平方米；平方米；B的土地使用權(quán)屬甲和乙企業(yè)的土地使用權(quán)屬甲和

38、乙企業(yè)共同擁有，面積共同擁有，面積5000平方米，實際使用面積各占平方米，實際使用面積各占一半；一半；C面積面積3000平方米，甲一直使用但土地使用平方米，甲一直使用但土地使用權(quán)未確定。權(quán)未確定。A、B、C每平方米的土地使用稅為每平方米的土地使用稅為5元。元。甲應(yīng)納多少土地使用稅？甲應(yīng)納多少土地使用稅？ 解：解：元725005300025000)100010000( 例：某企業(yè)例：某企業(yè)2009年度共計擁有土地年度共計擁有土地65000平平方米，其中子弟校占地方米，其中子弟校占地3000平方米、幼兒園占地平方米、幼兒園占地1200平方米、企業(yè)內(nèi)部綠化占地平方米、企業(yè)內(nèi)部綠化占地2000平方米。

39、平方米。2009年的上半年企業(yè)共有房產(chǎn)原值年的上半年企業(yè)共有房產(chǎn)原值4000萬元，萬元，7月月1日起將原值日起將原值200萬、占地萬、占地400平方米的倉庫出租給平方米的倉庫出租給某商場存放貨物，租期某商場存放貨物，租期1年，每月租金年，每月租金1.5萬元。萬元。8月月10日對委托施工單位建設(shè)的生產(chǎn)車間辦理驗收手日對委托施工單位建設(shè)的生產(chǎn)車間辦理驗收手續(xù)，由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)原值續(xù)，由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)原值500萬元。當?shù)厝f元。當?shù)爻擎?zhèn)土地使用稅每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米4元，房產(chǎn)計稅余值的扣元，房產(chǎn)計稅余值的扣除比例除比例20%。 要求：要求： （1）該企業(yè)）該企業(yè)2009年應(yīng)納城鎮(zhèn)

40、土地使用稅。年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅。 （2）該企業(yè)）該企業(yè)2009年應(yīng)納房產(chǎn)稅。年應(yīng)納房產(chǎn)稅。元）（應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅24320041200300065000萬）（萬萬）（萬）（萬應(yīng)納房產(chǎn)稅12.40124%2 . 1%201500%1265 . 1126%2 . 1%201200%2 . 1%2014000單選題：下列單位的用地，征收城鎮(zhèn)土地使用稅的是單選題：下列單位的用地，征收城鎮(zhèn)土地使用稅的是（ ）。）。A.由國家財政部門撥付經(jīng)費、實行全額預(yù)算管理的事由國家財政部門撥付經(jīng)費、實行全額預(yù)算管理的事業(yè)單位的自用土地業(yè)單位的自用土地B.由國家財政部門撥付經(jīng)費、實行差額預(yù)算管理的事由國家財政部門撥付經(jīng)費、實行差額預(yù)算管理的事業(yè)單位的自用土地業(yè)單位的自用土地C.廠區(qū)以外的公共綠化用地