營銷培訓(xùn)-策略寫字樓soho酒店式公寓推廣策劃案終

1、初期產(chǎn)品定位初期產(chǎn)品定位各大商圈特性各大商圈特性產(chǎn)品范疇產(chǎn)品范疇同類項(xiàng)目分析同類項(xiàng)目分析營銷整體策略營銷整體策略市場導(dǎo)向市場導(dǎo)向區(qū)域解析區(qū)域解析參考項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)參考項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目產(chǎn)品升級(jí)定位項(xiàng)目產(chǎn)品升級(jí)定位打造區(qū)域內(nèi)打造區(qū)域內(nèi)“地標(biāo)性地標(biāo)性”建筑建筑推廣策略推廣策略銷售策略銷售策略銷售執(zhí)行銷售執(zhí)行區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析SWOT分析分析客群定位客群定位目標(biāo)客群界定目標(biāo)客群界定客群細(xì)分客群細(xì)分客群描述客群描述分析執(zhí)行項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置項(xiàng)目周項(xiàng)目周邊狀況邊狀況項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模（平米）項(xiàng)目位項(xiàng)目位置賣點(diǎn)置賣點(diǎn)內(nèi)內(nèi)部部配配套套產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型客群客群價(jià)格價(jià)格（租金）（租金）裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)

2、物業(yè)管理管理項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析恒華恒華國際國際西城區(qū)月壇北街14號(hào)，地處西城三里河核心區(qū)域緊鄰國家計(jì)委、財(cái)政部、國家工商總局等各大部委90000緊鄰國家計(jì)委、財(cái)政部、國家工商總局等各大部委景觀公寓公寓大部委機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)均價(jià)11000元/平方米豪華精裝國際知名物管專家第一太平戴維斯為業(yè)主提供全方位優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)4元/平方米/月恒華國際西城區(qū)頂級(jí)的高檔商務(wù)公寓交通便利,多條公交線路直達(dá).擁有無比可擬的地段優(yōu)勢酒店酒店大部委機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)待定寫寫字字樓樓公司以及成功人士3.5元/天業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高端金融商務(wù)人群的高端消費(fèi)需求，本區(qū)域核心商業(yè)物業(yè)將為金融高對(duì)人群服務(wù)，從而成為更有針對(duì)性的高端

3、品質(zhì)化商業(yè)體系。重要政府機(jī)關(guān)較多商業(yè)，酒店，公寓，面向政府人員及金融人士，和為要?jiǎng)?wù)會(huì)談服務(wù)。產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型客群客群價(jià)格價(jià)格配套配套高檔酒店、高檔寫字樓金融業(yè)人群為主寫字樓售價(jià)在13000-20000元/平米左右商務(wù)配套為主(會(huì)議中心、高級(jí)會(huì)所）金融街商圈金融街商圈聚集著中國金融業(yè)聚集著中國金融業(yè)60%60%以上的金融資產(chǎn)，各類職能部門齊全，使得金融街成為以上的金融資產(chǎn)，各類職能部門齊全，使得金融街成為獨(dú)一無二的全國性金融管理和信息發(fā)布中心，對(duì)于推動(dòng)金融和房地產(chǎn)等各個(gè)行獨(dú)一無二的全國性金融管理和信息發(fā)布中心，對(duì)于推動(dòng)金融和房地產(chǎn)等各個(gè)行業(yè)的發(fā)展有著非常便利的地理位置優(yōu)勢。業(yè)的發(fā)展有著非常便利的

4、地理位置優(yōu)勢。 中關(guān)村商圈中關(guān)村商圈項(xiàng)項(xiàng)目目名名稱稱項(xiàng)項(xiàng)目目位位置置項(xiàng)目項(xiàng)目周邊周邊狀況狀況項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模（平米）項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置賣點(diǎn)賣點(diǎn)內(nèi)內(nèi)部部配配套套產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型客客群群價(jià)格價(jià)格（租金）（租金）裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)物業(yè)管理管理項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析遠(yuǎn)中遠(yuǎn)中悅?cè)R悅?cè)R國際國際大酒大酒店店海淀區(qū) 黃莊海淀醫(yī)院路口向西300米 近鄰格大院校、頂好商城、硅谷商城61000中關(guān)村唯一的精致生活沙龍廣場景觀寫寫字字樓樓面向中關(guān)村個(gè)性消費(fèi)階層13500元/平方米 精裝物業(yè)費(fèi)：7.4元/平方米月(含供暖)中關(guān)村唯一的精致生活沙龍廣場作為帶動(dòng)和引導(dǎo)中關(guān)村地區(qū)精致消費(fèi)潮流的載體，朗斯芳德創(chuàng)建于中關(guān)村新消費(fèi)市場空

5、缺，獨(dú)立推進(jìn)市場公寓公寓11000元/平方米業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中關(guān)村依靠電子產(chǎn)業(yè)成為商業(yè)中的新模式，中關(guān)村商圈從強(qiáng)化自己電子市場的霸主地位，增加多種業(yè)態(tài)組合，并且朝著功能完善、業(yè)態(tài)全面的大型綜合性商圈邁進(jìn)。電子信息產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)電子相關(guān)貿(mào)易企業(yè)。電子及計(jì)算機(jī)企業(yè)97家，占65%，產(chǎn)值占80%產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型客群客群價(jià)格價(jià)格配套配套中檔寫字樓為主，酒店稀缺IT人群， IT商務(wù)人士，高級(jí)管理高級(jí)技術(shù)人群寫字樓價(jià)格在1100018000元/平方米商業(yè)為主（大中型賣場、專賣店）中關(guān)村商圈中關(guān)村商圈是近幾年來隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的異軍突起而蓬勃發(fā)展起來的商業(yè)、商務(wù)區(qū)，未來近百萬是近幾年來隨

6、著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的異軍突起而蓬勃發(fā)展起來的商業(yè)、商務(wù)區(qū)，未來近百萬平米供應(yīng)量將在平米供應(yīng)量將在5 5年內(nèi)陸續(xù)投放市場，短期內(nèi)還不會(huì)形成寫字樓市場供應(yīng)的大幅增長。年內(nèi)陸續(xù)投放市場，短期內(nèi)還不會(huì)形成寫字樓市場供應(yīng)的大幅增長。東長安街商圈東長安街商圈項(xiàng)項(xiàng)目目名名稱稱項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置項(xiàng)目周項(xiàng)目周邊狀況邊狀況項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模（平米）項(xiàng)目位項(xiàng)目位置賣點(diǎn)置賣點(diǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型客群客群價(jià)格價(jià)格（租金）（租金）現(xiàn)狀現(xiàn)狀裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管物業(yè)管理理項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析建建外外SOSOHOHO建外SOHO位于長安街上，國貿(mào)中心正南面近鄰國貿(mào)建筑面積：72.00萬平米國貿(mào)中心正對(duì)面，是北京的商業(yè)心臟公寓公寓中小公司美容

7、機(jī)構(gòu)11000元/平方米銷售率達(dá)85% 精裝物業(yè)費(fèi)：公寓：5元/平方米.月 寫字樓：25元/平方米.商業(yè)中心，有現(xiàn)代感寫寫字字樓樓廣告公司教育機(jī)構(gòu)14000元/平方米業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品定位普遍走高、商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)，集成社區(qū)受市場追。以商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，最終形成高檔商務(wù)、商業(yè)于一體的成熟商圈。由于本商圈為最發(fā)達(dá)，核心區(qū)域，便利的交通條件是商圈形成的有利條件，高檔次消費(fèi)人群對(duì)應(yīng)區(qū)域高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)；商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)；交通便利條件對(duì)商圈形成有利影響產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型客群客群價(jià)格價(jià)格配套配套中高檔寫字樓，高檔公寓為主，高檔酒店相對(duì)集中服務(wù)于政府機(jī)構(gòu)的企業(yè)為主，涉外型高端企業(yè)寫字樓價(jià)格在15

8、000元/平方米（與各商圈內(nèi)同類產(chǎn)品相比價(jià)格偏高） 商務(wù)辦公配套為主東長安街商圈東長安街商圈緊鄰中國最高的決策中心，地區(qū)因其得天獨(dú)厚地理位置及市政府的高度重視，緊鄰中國最高的決策中心，地區(qū)因其得天獨(dú)厚地理位置及市政府的高度重視，無疑是北京市最有價(jià)值的辦公區(qū)域；且政治職能性較強(qiáng)無疑是北京市最有價(jià)值的辦公區(qū)域；且政治職能性較強(qiáng)第三使館區(qū)第三使館區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱 項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊狀況狀況項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置賣點(diǎn)賣點(diǎn)內(nèi)部內(nèi)部配套配套產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型客群客群價(jià)格價(jià)格（租金）（租金）裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)物業(yè)管理管理項(xiàng)目項(xiàng)目分析分析凱賓凱賓斯基斯基飯店飯店燕莎橋東南昆侖飯店等、外事公寓高檔涉外

9、酒店臨近使館區(qū)，配套完善豪華精裝修 酒店酒店涉外人員政府要人國外辦公及旅游群體185美元/天285美元/天385美元/天超豪華裝裝修高貴配套設(shè)備典雅舒適凱賓斯基飯店管理集團(tuán)超豪華，五星級(jí)，全功能，涉外酒店 寫寫字字樓樓60.00美元/平米*月 業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將更加成為外國人的首選之地。其次是距離燕莎1公里的范圍之內(nèi)。酒吧街，涉外酒店，涉外公寓，大型娛樂產(chǎn)所，為燕莎商圈 強(qiáng)有力的配套支持。產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型客群客群價(jià)格價(jià)格配套配套高檔涉外酒店、寫字樓外事企業(yè)， 服務(wù)于使館區(qū)的外事企業(yè);中小型公司所占比例較大價(jià)格偏低寫字樓價(jià)格在900016000元作左右（與各商圈內(nèi)同類產(chǎn)品相比價(jià)格

10、偏低） 涉外型商務(wù)配套；高檔娛樂場所；大型商業(yè)。第三使館區(qū)第三使館區(qū)區(qū)域涉外性質(zhì)及其濃厚，在未來三到五年之內(nèi)區(qū)域涉外性質(zhì)及其濃厚，在未來三到五年之內(nèi)第三使館區(qū)將完全形成規(guī)模，第三使館區(qū)將完全形成規(guī)模，商圈將更加成為外國人的首選之地。商圈將更加成為外國人的首選之地。 亞運(yùn)村商圈亞運(yùn)村商圈項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置項(xiàng)目周項(xiàng)目周邊狀況邊狀況項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模內(nèi)部內(nèi)部配套配套產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型客群客群價(jià)格價(jià)格（租金）（租金）裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)物業(yè)管理管理項(xiàng)目項(xiàng)目分析分析匯園（公匯園（公寓）寓）安定門外北辰東路18號(hào)國際會(huì)議中心、五洲大酒店、北辰購物中心等1300套房游泳池、健身房公寓公寓特別適合中

11、小型咨詢、廣告、經(jīng)紀(jì)及服務(wù)類公司使用 4元/平米/天精裝租金包括物業(yè)費(fèi)國際金融社區(qū)中關(guān)村IT產(chǎn)業(yè)輻射區(qū)匯欣（大匯欣（大廈）廈）朝陽區(qū)安立路8號(hào)國際會(huì)議中心、五洲大酒店、北辰購物中心等建筑面積6.8萬平米俱樂部、工商銀行寫字樓寫字樓適合中小型咨詢、廣告公司使用 15-16美元/月/平米 公共部分精裝租金包括物業(yè)費(fèi)國際金融社區(qū)中關(guān)村IT產(chǎn)業(yè)輻射區(qū)五洲（酒五洲（酒店）店）安定門外北辰東路8號(hào)會(huì)議、展覽、旅游、辦公、居住、娛樂、購物、及餐飲服務(wù)、證券交易建筑面積8.9萬平方米 設(shè)有卡拉OK歌舞廳、KTV包間、多功能廳，并提供外幣兌換、信用卡結(jié)算、旅游、購物、機(jī)票銷售、美容美法、按摩、桑拿、電傳、傳真、

12、打字、復(fù)印、洗衣、IDD、衛(wèi)星電視等綜合服務(wù)。酒店酒店機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、高級(jí)管理技術(shù)人群標(biāo)準(zhǔn)間：520 /天精裝無北辰金融商貿(mào)城內(nèi) 業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體業(yè)態(tài)單一，缺乏商業(yè)中心，及配套設(shè)施，在奧運(yùn)影響，將會(huì)有大規(guī)模改變。區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型較為單一，缺乏購物中心、商業(yè)步行街等新型商業(yè)物業(yè)形式的有力支持，商業(yè)功能不夠完善產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型客群客群價(jià)格價(jià)格配套配套超大體量寫字樓，高檔酒店，會(huì)議中心專業(yè)的高新產(chǎn)業(yè)公司及部分服務(wù)類行業(yè)寫字樓價(jià)格在1300020000元作左右運(yùn)動(dòng)休閑場所，專業(yè)賣場（汽車）亞運(yùn)村商圈亞運(yùn)村商圈現(xiàn)在處于孕育期，現(xiàn)在還沒有自己的特點(diǎn)，沒有成規(guī)模的商業(yè)；有會(huì)議設(shè)施，現(xiàn)在處于孕育期

13、，現(xiàn)在還沒有自己的特點(diǎn)，沒有成規(guī)模的商業(yè)；有會(huì)議設(shè)施，但并不突出，未來商業(yè)的氛圍會(huì)濃一些。但并不突出，未來商業(yè)的氛圍會(huì)濃一些。 CBD商圈商圈中關(guān)村項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱稱項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置項(xiàng)目周邊狀項(xiàng)目周邊狀況況項(xiàng)目規(guī)項(xiàng)目規(guī)模模項(xiàng)目賣項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)內(nèi)部配套內(nèi)部配套產(chǎn)品產(chǎn)品類型類型客群客群價(jià)格（租金）價(jià)格（租金） 現(xiàn)狀現(xiàn)狀裝修標(biāo)裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)物業(yè)管物業(yè)管理理項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析北京萬大廣場（售）北京市朝陽區(qū)建國路郎家園11號(hào)周邊社區(qū)成熟交通便利占地10萬平方米建面48萬平方米城市生活的多功能交疊連鎖商業(yè)中心、國際商務(wù)港、五星級(jí)酒店、5A寫字樓、特色商業(yè)街區(qū) 辦公辦公特別適合中小型咨詢、廣告、經(jīng)紀(jì)及服務(wù)類公司使用均價(jià)

14、：1.4萬/平方米已售70%精裝東區(qū)商務(wù)港每月每平米4.6元，西區(qū)6.2元，底商：22元（/平方米/月） 項(xiàng)目位于CBD核心地帶 酒店酒店機(jī)關(guān)干部未營業(yè)商鋪商鋪商業(yè)投資者售：3萬/平米中國國際經(jīng)貿(mào)中心（租)朝陽門外大街1號(hào)周邊社區(qū)成熟交通便利建面17.6萬平方米五星級(jí)酒店、5A寫字樓、特色商業(yè)街區(qū)辦公辦公特別適合中小型咨詢、廣告、經(jīng)紀(jì)及服務(wù)類公司使用1座：租價(jià)：432/月/平方米2座：租價(jià)：515/月/平方米3座：租價(jià)：349/月/平方米已售完 公共部分精裝4.5元（/平方米/項(xiàng)目位于CBD核心地帶酒店酒店機(jī)關(guān)干部標(biāo)間：1146/天商鋪商鋪商業(yè)投資者無記錄艾維克大廈 國貿(mào)橋東南角 臨近京匯大廈

15、.招商局大廈.艾米克大廈贏嘉大廈 總建筑面積:52000平方米中西餐廳、咖啡廳、多功能廳、宴會(huì)廳、會(huì)議廳 美容美發(fā)、健身房、臺(tái)球廳、商場、商務(wù)中心 辦公辦公特別適合中小型咨詢、廣告、經(jīng)紀(jì)及服務(wù)類公司使用美元22/平方米/月 已售完精裝美元3.5/平方米/月項(xiàng)目位于CBD核心地帶酒店酒店機(jī)關(guān)干部標(biāo)間：1050/天商鋪商鋪商業(yè)投資16/平米/天業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品定位普遍走高、商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)、CBD東區(qū)成發(fā)展重心、集成社區(qū)受市場追捧以商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，最終形成高檔商務(wù)、商業(yè)于一體的成熟商圈。產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型客群客群價(jià)格價(jià)格配套配套高檔寫字樓；商務(wù)集合體（體量較大）大中型企業(yè)為主，

16、跨國集團(tuán)在京機(jī)構(gòu)，大型傳媒機(jī)構(gòu)，涉外公司價(jià)格在1000012000元作左右商務(wù)配套為主，高檔購物場所CBDCBD商圈商圈政府之政府之CBDCBD概念規(guī)劃，全面帶動(dòng)國貿(mào)商圈；眾多中高寫字樓匯集成的高檔商概念規(guī)劃，全面帶動(dòng)國貿(mào)商圈；眾多中高寫字樓匯集成的高檔商務(wù)區(qū)務(wù)區(qū) ；高檔寫字樓云集；高檔寫字樓云集 ；國際知名企業(yè)匯集吸納高端消費(fèi)群體；國際知名企業(yè)匯集吸納高端消費(fèi)群體 區(qū)域市場 / 項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知老城區(qū)老城區(qū)由于歷史原因，造成該區(qū)域內(nèi)人口密度大，危舊房多，區(qū)域成熟度不高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，人口素質(zhì)高低不均，在某種程度上也影響了該區(qū)域的人文環(huán)境。加之消費(fèi)者對(duì)于南城固有的觀念都使得“居住老城區(qū)”的概念根深

17、蒂固。本案所在宣武區(qū)域具有以下特點(diǎn)：本案所在宣武區(qū)域具有以下特點(diǎn)：未來區(qū)域定位明晰，面貌變化巨大未來區(qū)域定位明晰，面貌變化巨大宣武區(qū)“十五”規(guī)劃中提出要重點(diǎn)發(fā)展的“兩街”、“六區(qū)”的改造工作，“兩街”為即廣安大街和菜市口兩條大街，“六區(qū)”為琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大柵欄商貿(mào)文化旅游區(qū)、菜市口商業(yè)中心區(qū)、廣安門辦公商務(wù)區(qū)、馬連道新興商業(yè)區(qū)、先農(nóng)壇醫(yī)學(xué)科學(xué)城。完善配套完善配套區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有生活配套齊全；未來自身的商業(yè)、商務(wù)配套將加強(qiáng)區(qū)域商務(wù)氛圍交通便捷（涉外、城區(qū)）交通便捷（涉外、城區(qū)）項(xiàng)目坐落在兩廣路上；東面是二環(huán)路；西臨北京西客站； 與京開、京石、京張三條國道相連，是輻射京南諸省市的重要門戶成熟區(qū)域成

18、熟區(qū)域項(xiàng)目所處區(qū)域居住社區(qū)密集，生活氛圍濃厚商業(yè)云集商業(yè)云集報(bào)國寺收藏品市場；“中央采購區(qū)”馬連道茶葉市場；北京音像批發(fā)城；京城黃金第一家“菜百” 政府機(jī)關(guān)集中區(qū)政府機(jī)關(guān)集中區(qū)周邊分布較多的政府機(jī)關(guān)辦公場所、省市駐京辦事處形象塑造形象塑造“朗琴園”前三期產(chǎn)品塑造了良好市場形象，為本項(xiàng)目奠定良好的基礎(chǔ)區(qū)域產(chǎn)品區(qū)域產(chǎn)品項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)，及周邊，物業(yè)價(jià)格偏低；對(duì)本項(xiàng)目未來高端產(chǎn)品形象的塑造具有一定不利影響交通便捷交通便捷商業(yè)云集商業(yè)云集報(bào)國寺收藏品市場京城黃金第一家-“菜百”馬連道茶葉市場北京馬連道郵幣卡市場成熟區(qū)域成熟區(qū)域完善配套完善配套政府機(jī)關(guān)集中區(qū)政府機(jī)關(guān)集中區(qū)形象塑造形象塑造區(qū)域產(chǎn)品區(qū)域產(chǎn)品區(qū)

19、域競爭 / 項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知周邊公寓項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目名稱售價(jià)（元、平米）裝修狀況銷售狀況備注立恒名苑7600廚衛(wèi)精裝一期已售完二期05年6月開盤銷售立恒名苑緊鄰二環(huán)主干道，地理位置得天獨(dú)厚。建筑外觀時(shí)尚前衛(wèi)，周邊配套方便完善。為快節(jié)奏的工作的成功人士提供了一處理想的商住社區(qū)。東華金座7700（塔樓）8500（板樓）精裝已售完僅余樓王售價(jià)15000元/平方米東華金座由兩棟20層的塔樓及一棟18層的板樓連體組成，是集商業(yè)、居住、商務(wù)三位為一體，具有全面滿足居家、辦公、休閑、娛樂、投資五大功能。廣信嘉苑8000毛坯已售完優(yōu)越的地理位置，完善的市政配套。建筑風(fēng)格簡約典雅，具有極強(qiáng)的實(shí)用性，能滿足現(xiàn)代白領(lǐng)及對(duì)城

20、市中央有深厚情結(jié)的老北京居民喜愛。 楓樺豪景8200毛坯已售完楓樺豪景是由四棟12-14層板式高層及商業(yè)裙樓組成半合圍似的高檔住宅小區(qū)。設(shè)計(jì)理念高檔、時(shí)尚、簡約。進(jìn)口高速電梯、全套智能化系統(tǒng)、高速寬帶網(wǎng)絡(luò)、多路集團(tuán)電話以及分戶式的中央空調(diào)，為業(yè)主提供了理想的辦公、居住場所。 格調(diào)7500毛坯一期現(xiàn)房已售完，二期期房已售40格調(diào)為12-15層的板式小高層。開發(fā)商始終貫穿人文地產(chǎn)的理念，在園林、外立面、商業(yè)配套及戶型等方面注入更多人文關(guān)懷，很受中產(chǎn)階級(jí)的喜愛。源屋曲 花園洋房均價(jià)8200最高價(jià)8980高板均價(jià)6800最高價(jià)7300毛坯僅剩5套，基本已售完商務(wù)公寓因拆遷問題未開盤源屋曲共由8棟樓組成

21、，其中6棟6層帶電梯的花園洋房，一棟21層的高板，及一棟21層的商住公寓。開發(fā)商為追求居住的舒適度，提高生活品質(zhì)，在寸土寸金之地打造低密度住宅。 項(xiàng)目信息項(xiàng)目名稱楓樺豪景公司名稱北京市天楓房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目的開發(fā)過程及現(xiàn)狀已售完項(xiàng)目占地51665平方米項(xiàng)目規(guī)模共分兩期設(shè)計(jì)單位、理念與建筑風(fēng)格采用全玻璃幕墻的建筑風(fēng)格，以銀灰色為主色調(diào)，體現(xiàn)出高檔、時(shí)尚、簡約的設(shè)計(jì)理念。配套設(shè)施、會(huì)所4000平方米豪華會(huì)所，小區(qū)配套設(shè)施齊全，可視對(duì)講、家庭安防系統(tǒng)、周邊監(jiān)控系統(tǒng)、有害氣體報(bào)警系統(tǒng)等設(shè)施，以及24小時(shí)保安巡邏物業(yè)管理費(fèi)2.6元/平方米在售面積11300萬平方米容積率2.34車位配比1：1周邊商業(yè)崇光

22、百貨、菜市口商場計(jì)劃入住時(shí)間2003年10月31日現(xiàn)場成熟社區(qū)客戶狀況客戶的地域分布以南城居民為主職業(yè)特征國家機(jī)關(guān)（水利、電力局）、個(gè)體經(jīng)營小公司年齡特征35歲-45歲家庭結(jié)構(gòu)以3口之家居多投資自住比自住為主付款方式80銀行按揭銷售推廣開盤時(shí)間2001年3月最高售價(jià)均價(jià)8200 最高價(jià)15000元/平方米暢銷戶型186平方米滯銷戶型63平方米主要買點(diǎn)優(yōu)越的地理位置，方便的交通宣傳主題傳媒大道的首席官邸推廣方式路牌、報(bào)廣、展會(huì)、廣播等本項(xiàng)目租金水平2元/平方米/日備注15000元/平方米樓王一棟12000元 /平方米 共8套復(fù)式周邊辦公樓項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目名稱租售類型價(jià)格租售率建筑面積開盤時(shí)間裝修狀況

23、北京一商大廈出租2.0-2.8元/天/平米70000平方米精裝；大堂大理石地面；公共區(qū)域地面為地毯；遠(yuǎn)大中央空調(diào)；六部日本東芝電、六部貨梯機(jī)械大廈出租2.50元/平米*日95500700平方米2001年6月1日精裝深圳大廈出租4.20元/平米*日901200平方米2000年1月1日精裝；備有先進(jìn)的通訊接口；設(shè)有中央空調(diào)，樓宇自控和消防監(jiān)控系統(tǒng) 新紀(jì)元大廈出租出售2-3元/平米*日 170萬/套*204平方米 9021747平方米精裝；遠(yuǎn)大中央空調(diào)；花崗巖地面；格柵吊頂華亨大廈出租3.20元/平米*月9710000平方米精裝；進(jìn)口中央空調(diào)；多部三菱電梯北京深圳大廈北京深圳大廈北京蘇源錦江大廈北京

24、蘇源錦江大廈北京廣安賓館北京廣安賓館北京西翠之旅連鎖賓館廣安門店（鐵北京西翠之旅連鎖賓館廣安門店（鐵路賓館）路賓館）形形 象象地址地址北京市宣武區(qū)廣安門外大街1號(hào)北京宣武區(qū)廣外大街3號(hào)北京市宣武區(qū)廣安門立交橋東北角（廣安門內(nèi)大街321號(hào)）北京市宣武區(qū)廣安門外車站東街9號(hào)星級(jí)星級(jí)四星準(zhǔn)四星三星兩星門市標(biāo)間門市標(biāo)間價(jià)價(jià)(RMB)￥883￥664￥580￥138電話電話63271188632677888315338851926005空置率空置率30252015簡簡 介介北京深圳大廈是由錦江國際管理公司管理的四星級(jí)商務(wù)酒店，位于北京西二環(huán)廣安門橋旁，北毗金融街，西近西客站，交通便捷，環(huán)境優(yōu)越。 大廈擁

25、有豪華套房、商務(wù)樓層、無煙客房在內(nèi)的各類房間共318間套，寫字間近1200平米。房間全部接入10兆寬帶網(wǎng)絡(luò)。酒店于1997年開業(yè)，樓高15層。標(biāo)準(zhǔn)間面積24平米。 酒店附近有百盛購物中心、莊勝崇光百貨（SOGO）、深圳大廈。距火車站(西客站)20分鐘，北京站30分鐘，距機(jī)場50分鐘，市中心4分里。擁有可容納200人左右的會(huì)議室。 娛樂設(shè)施：保齡球、臺(tái)球、健身 風(fēng)味菜系：上海、四川。廣安賓館位于北京市黃金地段，廣安門立交橋東北角，交通便利，毗鄰深圳大廈，新時(shí)代大酒店等著名星級(jí)酒店。是按照四星級(jí)建造的準(zhǔn)三星級(jí)旅游涉外賓館賓館。設(shè)有客房、餐廳、會(huì)議室、卡拉OK、棋牌室、商務(wù)中心、酒吧等服務(wù)設(shè)施。賓館

26、附近有著名的旅游景點(diǎn)：大觀園、世界公園、天安門.以及便利的購物場所：菜市口購物中心、崇光百貨、百盛購物中心.西翠之旅連鎖賓館廣安門店（鐵路賓館）是一家二星級(jí)賓館，位于北京西二環(huán)廣安門橋西南側(cè)，北毗金融街，西鄰西客站，周邊有多條公交線路，交通便捷。賓館擁有高級(jí)套間、標(biāo)準(zhǔn)雙人間、標(biāo)準(zhǔn)三人間等近200套客房。賓館還設(shè)有各種規(guī)格的會(huì)議室和棋牌室。餐廳寬敞明亮可容納150人就餐。報(bào)告廳可容納100人，有先進(jìn)的音響、投影設(shè)備為你的商務(wù)洽談、培訓(xùn)辦班、各種會(huì)議提供服務(wù)。周邊酒店調(diào)研入住廣安門區(qū)域的客戶經(jīng)商類型較少，實(shí)際租住的情況比較多?？蛻羧旱娜胱∧繕?biāo)也以經(jīng)濟(jì)型酒店為主，客戶群的消費(fèi)能力處于中檔。廣安門區(qū)域

27、的賓館空置率總體為22.5，低于長安街延線高檔酒店的30 。區(qū)域的酒店型物業(yè)獲得較多認(rèn)可 。項(xiàng)目周邊酒店點(diǎn)評(píng)兩個(gè)區(qū)域的酒店檔次整體偏低，西客站的酒店檔次略高于宣武區(qū)。宣武區(qū)以三星級(jí)中檔酒店為主，以消費(fèi)能力中檔偏低的客戶為主。區(qū)域市場 / 項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知A 作為綜合商務(wù)組團(tuán)，產(chǎn)品力強(qiáng)，彌補(bǔ)區(qū)域市場空白點(diǎn)B 產(chǎn)品規(guī)劃特色為營銷傳播提供了良好的平臺(tái)C 區(qū)域特性影響客群認(rèn)知，提升市場關(guān)注度是項(xiàng)目入市的基礎(chǔ)StrengthsStrengths優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析（1）規(guī)劃優(yōu)勢：高起點(diǎn)、高規(guī)劃的城市定位，發(fā)展?jié)摿薮螅?）規(guī)模優(yōu)勢：16萬平方米，涵蓋寫字樓、SOHO辦公、星級(jí)酒店、商鋪于一體的大型綜合體，容易形

28、成區(qū)域內(nèi)地標(biāo)性建筑（3）交通優(yōu)勢：項(xiàng)目緊鄰兩廣路、二環(huán)路，交通便捷，可達(dá)性強(qiáng)，對(duì)商、住有較強(qiáng)的支持（4）自身優(yōu)勢：“朗琴園”前三期產(chǎn)品塑造了良好市場形象，為本項(xiàng)目奠定良好的基礎(chǔ)（5）佩套優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)生活、商業(yè)配套齊全；未來自身的商業(yè)、商務(wù)配套將使生活更加便利（6）商企云集：區(qū)域內(nèi)密集的商企匯集為本項(xiàng)目帶來大量客群WeaknessesWeaknesses劣勢分析劣勢分析（1）周邊商務(wù)配套不全，檔次不高（2）周邊生活配套不全，檔次不高（3）項(xiàng)目規(guī)模小，無法營造大盤效應(yīng)（4）地塊小，施工難度較大（5）西二環(huán)道路兩側(cè)的過街通道距離本案較遠(yuǎn) Opportunities機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)分析（1）天時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)

29、行良好，地產(chǎn)市場發(fā)展勢態(tài)平穩(wěn)，中、高檔物業(yè)供需持續(xù)平穩(wěn)（2）地利本項(xiàng)目產(chǎn)品類型在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹一幟，利于產(chǎn)品的特性塑造（3）人和隨著區(qū)域內(nèi)新盤的不斷開發(fā)、人群的聚集，必將帶來周邊置業(yè)和商業(yè)的發(fā)展 （4）奧運(yùn)影響，北京市場價(jià)格持續(xù)走高Threats威脅分析威脅分析（1）“8.31大限”后，大量項(xiàng)目投入市場，未來市場競爭將更加激烈（2）銀行放貸政策有所調(diào)整，利率上調(diào)，對(duì)購房者有一定影響（3）物業(yè)周邊租售市場價(jià)格偏低（4）市場對(duì)于南城的認(rèn)可度不高（5）區(qū)域商住市場以中低檔需求為主打造成熟居住區(qū)打造成熟居住區(qū)創(chuàng)立二環(huán)居住第一品牌創(chuàng)立二環(huán)居住第一品牌朗琴園前三期總體策略總體策略-項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位總體策略總體

30、策略-項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位打造西南財(cái)富第一品牌打造西南財(cái)富第一品牌頂級(jí)商務(wù)型財(cái)富中心頂級(jí)商務(wù)型財(cái)富中心朗琴園四期關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞財(cái)富財(cái)富關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞尊貴尊貴基于南城缺乏高端寫字樓、高端酒店式公寓、高端商住兩用項(xiàng)目的狀況，提升項(xiàng)目品質(zhì)感，提升客戶心理價(jià)值。除了必要、基本的形象廣告告知之外，一切宣傳與活動(dòng)皆運(yùn)用“高來高往”的原則，鎖定專屬人群、大眾傳播僅作為告知作用。 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞暗示暗示品質(zhì)暗示，于推廣傳播、現(xiàn)場布置、接待行為中，利用暗示手段強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的價(jià)值將活動(dòng)營銷與廣告宣傳有機(jī)結(jié)合，體驗(yàn)“尊貴會(huì)所制辦公”的感覺。推廣與銷售的調(diào)性推廣與銷售的調(diào)性寫字樓寫字樓傳統(tǒng)行業(yè)的科技公司傳統(tǒng)行業(yè)的科技公司外地公司駐

31、京辦事處和外省市駐京辦事處外地公司駐京辦事處和外省市駐京辦事處文化類公司文化類公司：如傳媒公司、廣告公司、文化傳播公司、影視公司等商貿(mào)公司商貿(mào)公司咨詢類公司咨詢類公司：管理咨詢公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評(píng)估事務(wù)所等（本案一河之隔的大觀園公園西側(cè)-宣武區(qū)法院和宣武區(qū)投資服務(wù)大廳）投資客投資客：投資客的投資熱點(diǎn)也從之前的單純投資住宅，發(fā)展到了側(cè)重于投資商住物業(yè)、寫字樓和商業(yè)物業(yè)。SOHOSOHO辦公辦公依托于西南二環(huán)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商務(wù)環(huán)境發(fā)展中小型公司、文化、商貿(mào)、咨詢類公司以及投資客戶中小型公司、文化、商貿(mào)、咨詢類公司以及投資客戶中小型廣告公司中小型廣告公司ITIT網(wǎng)絡(luò)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)公司網(wǎng)絡(luò)及

32、相關(guān)產(chǎn)業(yè)公司服務(wù)于寫字樓的中小型公司服務(wù)于寫字樓的中小型公司：服務(wù)類型公司（咨詢公司、旅游公司等）成長型中小企業(yè)成長型中小企業(yè)投資客投資客傳媒群體傳媒群體傳媒大道的小中產(chǎn)階層；傳媒大道的小中產(chǎn)階層；年齡在年齡在3030歲左右，從事創(chuàng)造性勞動(dòng)，如播音、歲左右，從事創(chuàng)造性勞動(dòng)，如播音、文案、音樂、美術(shù)等工作；文案、音樂、美術(shù)等工作；年收入為年收入為10-2010-20萬之間；萬之間；有較高品位，崇尚自由、開放的生活；與本項(xiàng)有較高品位，崇尚自由、開放的生活；與本項(xiàng)目所推崇的價(jià)值觀十分契合；目所推崇的價(jià)值觀十分契合；購買意向?yàn)榻?jīng)濟(jì)型戶型。購買意向?yàn)榻?jīng)濟(jì)型戶型。金融人群金融人群金融街商圈各銀行、保險(xiǎn)、證

33、券等金融機(jī)構(gòu)金融街商圈各銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)的中層人員的中層人員年齡集中在年齡集中在3030歲左右，事業(yè)成功；歲左右，事業(yè)成功；企業(yè)白領(lǐng)，年入企業(yè)白領(lǐng)，年入2020萬左右；萬左右；購買意向以舒適型為主，同時(shí)會(huì)考慮特色商購買意向以舒適型為主，同時(shí)會(huì)考慮特色商業(yè)等產(chǎn)品。業(yè)等產(chǎn)品。激情激情中產(chǎn)中產(chǎn)年齡在年齡在3030歲，年收入為歲，年收入為3030萬元左右；萬元左右；工作穩(wěn)定，工作地點(diǎn)主要集中在中工作穩(wěn)定，工作地點(diǎn)主要集中在中南南部、西部區(qū)域；部、西部區(qū)域；有較高品位、追求生活的情趣，對(duì)社區(qū)的綜合配套要求較高；有較高品位、追求生活的情趣，對(duì)社區(qū)的綜合配套要求較高；購買意向以舒適型戶型為主。購買

34、意向以舒適型戶型為主。多為公司的老總及高級(jí)職員；多為公司的老總及高級(jí)職員；全面享受辦公與居住的零距離；全面享受辦公與居住的零距離；對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品及服務(wù)要求較高；對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品及服務(wù)要求較高；在銷售寫字樓及在銷售寫字樓及SOHOSOHO時(shí)注意積累時(shí)注意積累此部分客群。此部分客群。閃電銷售閃電銷售 高價(jià)出手高價(jià)出手 制造傳奇制造傳奇 帶動(dòng)品牌帶動(dòng)品牌營銷目標(biāo)營銷目標(biāo)以3萬商業(yè)打造巨大人氣，作為朗琴園的財(cái)富支撐點(diǎn)以酒店作為朗琴園的財(cái)富轉(zhuǎn)折點(diǎn)以酒店式公寓作為朗琴園的財(cái)富轉(zhuǎn)折切入口三大關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)三大關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)整體策略：整體策略：“高開低走高開低走 快頻變化快頻變化”銷售次序：從小到大銷售次序：從小到大低售價(jià)

35、最先公開，低售價(jià)最先公開，緩度上揚(yáng)確保最大利潤緩度上揚(yáng)確保最大利潤主打尊貴品質(zhì)，主打尊貴品質(zhì)，實(shí)際低端入世實(shí)際低端入世帶動(dòng)全盤價(jià)格上揚(yáng)帶動(dòng)全盤價(jià)格上揚(yáng)戶型每成交一套單價(jià)提升戶型每成交一套單價(jià)提升升值表現(xiàn)一蹴而就升值表現(xiàn)一蹴而就造就稀缺物業(yè)抄樓熱銷的局面造就稀缺物業(yè)抄樓熱銷的局面為偏小戶型制造空間拉大各戶型價(jià)差為偏小戶型制造空間拉大各戶型價(jià)差價(jià)格制定價(jià)格制定酒店式公寓SOHO寫字樓入市價(jià)格均價(jià)88001380011800105001450012500銷售分期銷售分期酒店式公寓SOHO寫字樓人為制造銷售斷檔期，以保證利潤最大化待項(xiàng)目財(cái)富形象初步確立后入市，確保利潤最大化以13800入市樹立財(cái)富價(jià)值

36、標(biāo)竿為寫字樓銷售奠定利潤基礎(chǔ)以8800低價(jià)入市，作為朗琴園的財(cái)富轉(zhuǎn)折切入口，人為打造20的財(cái)富增長空間。制造熱力入市氛圍基于市場分析和本項(xiàng)目特質(zhì)，偉業(yè)顧問量身打造 商住復(fù)合營銷鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu)銷售結(jié)構(gòu)銷售結(jié)構(gòu)偉業(yè)專有渠道銷售偉業(yè)專有渠道銷售傳統(tǒng)傳統(tǒng)營銷營銷被動(dòng)：被動(dòng)：傳統(tǒng)銷售采用廣撒網(wǎng)被動(dòng)等客上門的營銷方式。廣告大范圍轟炸法房展作秀法主動(dòng)：主動(dòng)：偉業(yè)認(rèn)為朗琴園的銷售渠道應(yīng)選擇主動(dòng)直向銷售。充分利用偉業(yè)固有資源。針對(duì)朗琴園目標(biāo)客戶群，毫無虛言，直接命中鏢靶。數(shù)據(jù)庫營銷介質(zhì)營銷人脈營銷鏢靶式營銷鏢靶式營銷數(shù)據(jù)庫營銷數(shù)據(jù)庫營銷：偉業(yè)十一年地產(chǎn)營銷之路，建立了龐大的客戶數(shù)據(jù)庫，手中積累了數(shù)萬數(shù)萬份頂級(jí)公寓的客

37、戶名單。份頂級(jí)公寓的客戶名單。偉業(yè)在強(qiáng)調(diào)顧客終身價(jià)值充分利用的同時(shí)與客戶之間建立相互信賴、相互滿足的互動(dòng)關(guān)系。偉業(yè)可以在自有數(shù)據(jù)庫中進(jìn)行鏢靶式目標(biāo)客戶篩選，并利用詳盡的客戶信息明確與他們溝通的最佳時(shí)間與環(huán)境，從而進(jìn)行有效銷售。數(shù)據(jù)庫營銷數(shù)據(jù)庫營銷渠道介質(zhì)營銷：偉業(yè)多年來注重加強(qiáng)與各類人群中間介質(zhì)體的聯(lián)系與溝通。并與之建立良好關(guān)系。通過該類渠道可以與各類目標(biāo)客戶群進(jìn)行有效溝通。各商務(wù)協(xié)會(huì)聯(lián)絡(luò)人各商務(wù)協(xié)會(huì)聯(lián)絡(luò)人各省市駐京代表各省市駐京代表各企業(yè)家協(xié)會(huì)聯(lián)絡(luò)人各企業(yè)家協(xié)會(huì)聯(lián)絡(luò)人私人理財(cái)顧問私人理財(cái)顧問各類經(jīng)紀(jì)人各類經(jīng)紀(jì)人介質(zhì)營銷介質(zhì)營銷渠道人脈營銷：人脈營銷： 推行“非客戶帶客戶方案非客戶帶客戶方案”

38、，利用與偉業(yè)一直保持良好關(guān)系的商務(wù)項(xiàng)目或酒店式公寓的客戶為本項(xiàng)目最初渠道，達(dá)到良好銷售以及口碑的高層次推廣傳播。 人脈營銷人脈營銷渠道客戶vs.客戶推行以“互動(dòng)及升級(jí)”為核心內(nèi)容的客戶定位模式，配合產(chǎn)品打造與開發(fā)節(jié)點(diǎn)的互動(dòng)，整體塑造“一浪高一浪”的波動(dòng)型客戶營銷。p 客戶互動(dòng)與升級(jí)模型互動(dòng)與升級(jí)模型地產(chǎn)業(yè)務(wù)員地產(chǎn)業(yè)務(wù)員介質(zhì)體介質(zhì)體地產(chǎn)投資人地產(chǎn)投資人小公司創(chuàng)業(yè)者小公司創(chuàng)業(yè)者業(yè)內(nèi)人士業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員地產(chǎn)業(yè)務(wù)員各大企業(yè)各大企業(yè)各省市駐京辦各省市駐京辦各中小企業(yè)各中小企業(yè)商業(yè)投資人商業(yè)投資人酒店投資人酒店投資人住宅投資人住宅投資人典型公司典型公司同類型公司同類型公司業(yè)內(nèi)人士業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)

39、者消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員地產(chǎn)業(yè)務(wù)員商業(yè)投資人商業(yè)投資人酒店投資人酒店投資人住宅投資人住宅投資人業(yè)內(nèi)人士業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員地產(chǎn)業(yè)務(wù)員商業(yè)投資人商業(yè)投資人酒店投資人酒店投資人住宅投資人住宅投資人各大企業(yè)各大企業(yè)各省市駐京辦各省市駐京辦各中小企業(yè)各中小企業(yè)各大企業(yè)各大企業(yè)各省市駐京辦各省市駐京辦各中小企業(yè)各中小企業(yè)典型公司典型公司同類型公司同類型公司典型公司典型公司同類型公司同類型公司雄厚商業(yè)背景雄厚商業(yè)背景強(qiáng)大的強(qiáng)大的營銷顧問團(tuán)隊(duì)營銷顧問團(tuán)隊(duì)商業(yè)深度研究價(jià)值升級(jí)建議具有商業(yè)背景專業(yè)營銷隊(duì)伍偉業(yè)顧問偉業(yè)顧問建筑團(tuán)隊(duì)，專業(yè)營銷建筑團(tuán)隊(duì)，專業(yè)營銷朗琴園朗琴園領(lǐng)領(lǐng) 航航 北北 京京 南南 城城 新新

40、 高高 度度A、商務(wù)營銷、商務(wù)營銷商務(wù)營銷商務(wù)營銷專業(yè)的營銷隊(duì)伍專業(yè)的營銷隊(duì)伍 偉業(yè)顧問將派出有著豐富銷售經(jīng)驗(yàn)的業(yè)務(wù)體組成項(xiàng)目的銷偉業(yè)顧問將派出有著豐富銷售經(jīng)驗(yàn)的業(yè)務(wù)體組成項(xiàng)目的銷售團(tuán)隊(duì)。售團(tuán)隊(duì)。 他們深刻了解消費(fèi)者們真正的購買需求、購買心理，以及他們深刻了解消費(fèi)者們真正的購買需求、購買心理，以及生活習(xí)慣和消費(fèi)特征。生活習(xí)慣和消費(fèi)特征。 對(duì)于如何開拓市場、尋找有效溝通的渠道有著深刻認(rèn)識(shí)，對(duì)于如何開拓市場、尋找有效溝通的渠道有著深刻認(rèn)識(shí)，并且長期保持著活躍的銷售關(guān)系。并且長期保持著活躍的銷售關(guān)系。與酒店管理公司合作，使客戶提前享受超級(jí)服務(wù)的營銷手段B B、體驗(yàn)營銷、體驗(yàn)營銷星級(jí)酒店體驗(yàn)之旅星級(jí)酒

41、店體驗(yàn)之旅與金融街互動(dòng)互補(bǔ)共享發(fā)展品質(zhì)領(lǐng)地/投資增值中心領(lǐng)航北京南城升級(jí)關(guān)聯(lián)感官思考情感行動(dòng)北京南城典范/形象代表高峰論壇會(huì)高峰論壇會(huì)深層接觸, 認(rèn)知提升-南城唯一高端酒店式公 寓尊貴體驗(yàn) 如何清晰解讀？ 從南2環(huán)顯貴到南城財(cái)富品牌的引領(lǐng)者加強(qiáng)目標(biāo)客戶對(duì)朗琴園的多角度的深層次了解 增加產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度和美譽(yù)度 市場突破點(diǎn)的核心市場突破點(diǎn)的核心市場突破點(diǎn)的關(guān)鍵市場突破點(diǎn)的關(guān)鍵建立朗琴園中心市場領(lǐng)袖地位建立市場致高點(diǎn)，全面建立目標(biāo)核心優(yōu)勢 形象的高點(diǎn) 產(chǎn)品的高點(diǎn) 手段的高點(diǎn) 產(chǎn)品形象的建立 產(chǎn)品優(yōu)勢的建立 整合攻擊優(yōu)勢建立市場突破點(diǎn)的建立市場突破點(diǎn)的建立C C、價(jià)值營銷、價(jià)值營銷在星級(jí)酒店在星級(jí)酒店擁

42、有自己的會(huì)所級(jí)擁有自己的會(huì)所級(jí)辦公場所辦公場所 核心思想：核心思想： DD、品牌營銷、品牌營銷朗琴園品牌樹立朗琴園品牌樹立漸進(jìn)式品牌營銷策略漸進(jìn)式品牌營銷策略1 1、以團(tuán)隊(duì)品牌作為切入點(diǎn)，開展品牌營銷、以團(tuán)隊(duì)品牌作為切入點(diǎn)，開展品牌營銷2 2、利用已入主的高端客戶，塑造人群品牌效應(yīng)、利用已入主的高端客戶，塑造人群品牌效應(yīng)3 3、自身品牌的長期、永續(xù)經(jīng)營、自身品牌的長期、永續(xù)經(jīng)營數(shù)據(jù)庫營銷數(shù)據(jù)庫營銷 偉業(yè)前期運(yùn)作的品牌效應(yīng)介質(zhì)營銷介質(zhì)營銷 人脈營銷人脈營銷 建筑營銷建筑營銷 體驗(yàn)營銷體驗(yàn)營銷 提案營銷提案營銷 價(jià)格營銷價(jià)格營銷 商務(wù)全程服務(wù)商務(wù)全程服務(wù) 定制化業(yè)務(wù)接待定制化業(yè)務(wù)接待 3、營銷篇、

43、營銷篇實(shí)效手段實(shí)效手段品牌營銷品牌營銷與宣武區(qū)工商、稅務(wù)等部門聯(lián)系建立完善商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)切實(shí)有效幫助進(jìn)駐客戶，實(shí)現(xiàn)辦公簡單化【前期與宣武區(qū)政府聯(lián)動(dòng)前期與宣武區(qū)政府聯(lián)動(dòng) 后期仍持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)后期仍持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)】商務(wù)全程服務(wù)商務(wù)全程服務(wù)強(qiáng)調(diào)專屬性，強(qiáng)調(diào)尊貴感提供區(qū)別性“每人一套”的專屬接待方案多渠道整合傳播原則多渠道整合傳播原則各渠道自身的延續(xù)性原則各渠道自身的延續(xù)性原則窄道為主、大眾為輔的媒體調(diào)度原則窄道為主、大眾為輔的媒體調(diào)度原則一個(gè)核心，兩個(gè)基本點(diǎn)一個(gè)核心，兩個(gè)基本點(diǎn)3、營銷篇、營銷篇傳播原則傳播原則傳播原則傳播原則媒體與活動(dòng)渠道的運(yùn)用媒體與活動(dòng)渠道的運(yùn)用偉業(yè)專有渠道的運(yùn)用偉業(yè)專有渠道的運(yùn)用媒體與活動(dòng)間

44、的延續(xù)性媒體與活動(dòng)間的延續(xù)性活動(dòng)自身的延續(xù)性活動(dòng)自身的延續(xù)性少廣告少廣告 多活動(dòng)多活動(dòng) 差異性非常規(guī)推廣傳播策略：差異性非常規(guī)推廣傳播策略：3、營銷篇、營銷篇基本策略基本策略推廣策略推廣策略差異性推廣手段：差異性推廣手段： 現(xiàn)場活動(dòng)及事件營銷為主，媒體廣告為輔?，F(xiàn)場活動(dòng)及事件營銷為主，媒體廣告為輔。差異性銷售手段：差異性銷售手段： 專業(yè)建筑銷售團(tuán)隊(duì)與客戶互動(dòng)機(jī)制，注重銷專業(yè)建筑銷售團(tuán)隊(duì)與客戶互動(dòng)機(jī)制，注重銷售現(xiàn)場的展示作用售現(xiàn)場的展示作用推廣策略推廣策略傳播策略傳播策略執(zhí)行中的部分重要原則銷售現(xiàn)場管理銷售現(xiàn)場管理差異性定價(jià)原則依據(jù)本項(xiàng)目所余戶型樓區(qū)位置、產(chǎn)品類型、朝向差異、樓層差異、景觀依據(jù)本

45、項(xiàng)目所余戶型樓區(qū)位置、產(chǎn)品類型、朝向差異、樓層差異、景觀差異制定產(chǎn)品價(jià)格差異，實(shí)現(xiàn)不同戶型的不均衡性銷售差異制定產(chǎn)品價(jià)格差異，實(shí)現(xiàn)不同戶型的不均衡性銷售不輕易放走一個(gè)意向客戶，熱銷戶型高價(jià)銷售，根據(jù)實(shí)際銷售不斷調(diào)高價(jià)格，滯銷戶型適度定價(jià)，拉大價(jià)差，并再給與滯銷戶型適度的價(jià)格空間；價(jià)格引導(dǎo)上的控制往往比硬性銷控更有效，力求實(shí)現(xiàn)不均衡性銷售。差異性定價(jià)原則談判技巧專業(yè)化原則談判技巧專業(yè)化原則詳細(xì)培訓(xùn)專業(yè)知識(shí)、談判技巧和能力、制造銷售現(xiàn)場的快速購買氣氛詳細(xì)培訓(xùn)專業(yè)知識(shí)、談判技巧和能力、制造銷售現(xiàn)場的快速購買氣氛業(yè)務(wù)員給客戶的印象：知識(shí)面豐富，講解專業(yè)，值得信賴。業(yè)務(wù)員給客戶的印象：知識(shí)面豐富，講解專業(yè)，值得信賴。要求業(yè)務(wù)員反應(yīng)靈活，針對(duì)不同客戶的需求介紹不同的產(chǎn)品，必要時(shí)可反向解說戶型的優(yōu)劣勢，做到暢銷戶型弱化優(yōu)勢，針對(duì)