酒店可行性研究報告

1、WORD格式中聯(lián)大酒店可行性研究報告丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)投資管理有限責(zé)任公司編制單位：深圳市國際印象建筑設(shè)計有限公司專業(yè)資料整理二零一二年一月中聯(lián)大酒店可行性研究報告目錄前言第一部分項目總論1.1項目背景1.2可行性研究結(jié)論第二部分市場分析2.1項目投資環(huán)境和市場研究2.2市場宏觀背景2.3區(qū)域市場分析第三部分項目分析及評價3.1地塊解析3.2項目 SWOT分析3.3項目評價3.4市場定位及項目評估3.5項目定位3.6方案評估意見第四部分銷售及經(jīng)營收入測定4.1各類物業(yè)銷售收入估算2XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告4.2資金來源與運用分析第五部分財務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分析5.2項

2、目不確定性分析5.3社會效益和影響分析第六部分可行性研究結(jié)論與建議6.1可行性研究結(jié)論6.2項目主要問題的解決辦法和建議6.3項目風(fēng)險及防范建議3XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告前言XX 公司接受丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司的委托對丹寨縣中聯(lián)大酒店項目的可行性進(jìn)行了研究。我司人員經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報告如下：4XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告第一部分項目總論“中聯(lián)大酒店”是丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司投資運營的民俗旅游酒店項目，主要功能為四星級

3、商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。中聯(lián)大酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。1.1 項目背景隨著丹寨金鐘開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，市政基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，無論是居住、經(jīng)商都十分便捷；加之城市功能的不斷完善，居住環(huán)境不斷改善，作為縣域輻射、帶動全縣的力度在不斷增強。目前縣城發(fā)展隨著城市化進(jìn)程的不斷加大，人們在消費、娛樂方面的支出不斷加大的情況下，隨著本縣旅游經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。全縣正逐步走向以工業(yè)強縣、以旅游富縣的道路，其策略是，以金鐘開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展帶動全縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心訴求。以民俗特色旅游帶動全縣人民以旅游業(yè)發(fā)展并帶動全縣個體經(jīng)濟(jì)

4、的不斷發(fā)展，為全縣的經(jīng)濟(jì)建設(shè)謀求新的路線。1.1.1項目名稱中聯(lián)大酒店5XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告1.1.2開發(fā)公司丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位XX公司1.1.4研究工作依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參考數(shù)房地產(chǎn)評估規(guī)范 1999國家計委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)黔東南苗族侗族自治州住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定黔東南苗族侗族自治州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。1.1.5項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容中聯(lián)大酒店，屬于四星級高級商務(wù)旅游酒店，總建筑面積32310.17其中：地上面積（酒店） ：2

5、8775.34 ，地下面積（地下車庫） ：3534.83 ，用地面積： 4499.66 ，容積率： 6.40 。6XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告1.2 可行性研究結(jié)論經(jīng)過對全國和丹寨經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析， 以及對 2011-2012 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為： 項目的啟動是必要的、可行的、合理的； 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)丹寨縣民俗旅游與會議接待的酒店市場是樂觀的； 高端標(biāo)桿式酒店的建立適合項目地經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展與規(guī)劃； 在 2015-2016 年將該項目投放市場的時機是可行的； 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正

6、式運營條件基本成熟；7XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告第二部分市場分析2.1 項目投資環(huán)境和市場研究2.1.1項目投資環(huán)境分析近年來 , 丹寨縣委、縣政府抓住國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和省長工作聯(lián)系點的機遇和優(yōu)勢 , 帶領(lǐng)全縣各族人民發(fā)展經(jīng)濟(jì) , 艱苦奮斗 , 扎實工作 , 使全縣經(jīng)濟(jì)和社會各項事業(yè)有了較快發(fā)展。圍繞建設(shè)小康社會目標(biāo) , 堅持走可持續(xù)發(fā)展之路 , 堅持用抓工業(yè)的思路抓農(nóng)業(yè)， 以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為突破口，依托農(nóng)業(yè)綜合開發(fā) , 采取“市場牽龍頭、龍頭帶基地、基地連農(nóng)戶”的模式 , 初步形成了肉牛、茶葉、優(yōu)質(zhì)大米、中藥材、脫水蔬菜等五大特色支柱產(chǎn)業(yè)， 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出較好的增長勢頭。與此同

7、時，按照非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，認(rèn)真抓好“ 54321”工程向“5 個5”工程的實施，即 2005 年到 2010 年，基礎(chǔ)母牛存欄 5 萬頭向出欄 5 萬頭優(yōu)質(zhì)肉牛轉(zhuǎn)變、優(yōu)質(zhì)米種植 4 萬畝向 5 萬畝轉(zhuǎn)變、稻田養(yǎng)魚 3 萬畝向 5 萬畝轉(zhuǎn)變、茶葉種植 2 萬畝向 5 萬畝轉(zhuǎn)變、烤煙種植 1 萬畝向中藥材種植 5 萬畝轉(zhuǎn)變 ; 大力發(fā)展旅游業(yè)和第三產(chǎn)業(yè) , 把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢 , 加強保護(hù)和科學(xué)管理 , 合理開發(fā)利用 ; 加大以交通為重點的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度， 構(gòu)建丹寨“一縱一橫兩循環(huán)四連線”交通主骨架 , 打通北上和南下出口通道 , 搞好大流通 , 促進(jìn)大發(fā)展 ; 加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐 , 完善

8、城鎮(zhèn)和市政設(shè)施 , 改善環(huán)境條件 , 發(fā)揮輻射帶動功能 , 促進(jìn)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的形成。同時丹寨如今的房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展以及丹寨良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶8XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告群，丹寨工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。2.1.2市場研究就地理位置而言，由于項目用地處于金鐘開發(fā)區(qū)金鐘快速干道和龍泉大道交叉路口，區(qū)位優(yōu)勢明顯，具備形成丹寨縣城市名片的潛力。就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢而言，如今的丹寨：1、宏觀環(huán)境向好，市場供需兩旺。從丹寨縣近年來的 GDP和城鎮(zhèn)居民可支配收入、固定資產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)來看，各項數(shù)據(jù)增長平穩(wěn)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。隨著縣

9、政府固定資產(chǎn)投資增幅加大，使得資源的房地產(chǎn)業(yè)也獲得了快速發(fā)展的良機。目前各項目的銷售價格最高接近 3000 元關(guān)口，而推貨量也開始漸漸放大。隨著縣政府城市化運動的展開，市民的居住需求不斷釋放，城市框架正在擴張，房地產(chǎn)開發(fā)的增長還會持續(xù)較長時間。2、總體開發(fā)水平不高，缺乏標(biāo)志性樓盤。目前丹寨縣城的開發(fā)商，基本都是名不見經(jīng)傳的外地和本地開發(fā)商。無論是開發(fā)理念、開發(fā)檔次、營銷手法都水平偏低，缺乏領(lǐng)軍性質(zhì)的開發(fā)商和樓盤。3、競爭格局尚處于初級階段，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。目前，丹寨縣房地產(chǎn)市場的競爭格局尚處于初級競爭階段，市場上樓盤多數(shù)是以地段或產(chǎn)品競爭為主，對于產(chǎn)品附加值的追求還較少。市場上同質(zhì)化產(chǎn)品大

10、量存在，缺乏差異化的供給。4、城市重心北移，開發(fā)區(qū)區(qū)將成為未來熱點。隨著縣城的城市框架擴張，因受城市格局的影響，城市規(guī)模相對較小，可開發(fā)的土地資源有限，所以城區(qū)的房地產(chǎn)項目的占地規(guī)模整體上都比較小。目前城區(qū)的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一種供不應(yīng)求的局面，其實9XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告主要是市場的供貨量跟不上市場需求，其中最重要的原因也是最根本的原因應(yīng)該是受其工程進(jìn)度的影響，在這樣一個小城市的房地產(chǎn)市場中，眾多開發(fā)商的營銷理念和操作執(zhí)行力以及資金實力方面都不足。若在工程進(jìn)度上能加快速度，盡快取得合法銷售預(yù)售許可證，迅速將產(chǎn)品推向市場，定能搶占市場份額，從而實現(xiàn)一路旺銷，對資金的迅速回籠以及開發(fā)

11、商的信譽都是比較有利的，同時能證明開發(fā)商的實力，為開發(fā)商樹立較好的市場形象，提高知名度，打造品牌，為將來的項目的開發(fā)和企業(yè)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。另一方面，縣城消費者消費意識較為落后，消費需求需進(jìn)行有效刺激。市場可挖掘潛力較大，若重視市場細(xì)分，并著力提升項目附加值，定能達(dá)到利益的最大化。相對于前幾年而言，丹寨本地的高端消費客戶的不斷增長，丹寨的消費水平與需求已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對本項目有著非常重要的指導(dǎo)意義。2.2 市場宏觀背景2.2.1丹寨旅游經(jīng)濟(jì)分析丹寨縣地處貴州省東南部，位居長江、珠江源頭之清水江、都柳江水系上游分水嶺，國土面積為940 平方公里，總?cè)丝?17.2 萬人，居住著苗、侗、水

12、、布衣、彝等少數(shù)民族，苗族人口占總?cè)丝诘?78.78%。是國家級貧困縣和國家生態(tài)建設(shè)重點縣，轄3鎮(zhèn) 4鄉(xiāng) 1個國營農(nóng)場。廈蓉高速公路、正在修建的貴廣快速鐵路和凱里至羊甲高速公路、 321 國道均穿境而過，是貴陽、遵義、銅仁地區(qū)出海的重要通道和黔東南的重要交通樞紐。縣城距全國優(yōu)秀旅游10XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告城市凱里 70 公里 ，距都勻 50 公里 ，距省會貴陽市 110 公里。丹寨屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，這里氣候宜人，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，夏季均溫 21.0 25.0 ，冬季均溫 2.00 7.0 ，年平均溫度 12.6 14.3 ，是理想的旅游度假、避暑、休閑勝地。丹寨生態(tài)資

13、源豐富，有貓鼻嶺省級森林公園，龍泉山岔河省級風(fēng)景名勝區(qū)。境內(nèi)峰巒疊嶂，河谷深切，彩色溶洞群星羅棋布，堪稱山的世界，樹的海洋，洞的王國。縣境內(nèi)森林茂密，植被保存完好，森林覆蓋率 60.3%，其中，貓鼻嶺省級森林公園、山羊界林區(qū)、牛角山自然保護(hù)區(qū)等地還保存著大片原始森林。有各種動植物 1500 余種，素有“物種基因庫”之稱。丹寨是全國唯一完整保留祭祀蚩尤的 “祭尤節(jié)” 的地方。蚩尤與炎、黃二帝并稱中華三大始祖，是苗族的祖先。丹寨是歷史上數(shù)支苗族遷徙路線上的居留地，有許多以“尤”為名的地名。丹寨有 7 個國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)， 它們是：苗族蠟染、古法造紙、苗族錦雞舞、賈、苗族苗年、苗族服飾、苗族芒筒

14、蘆笙祭祀樂舞。 另外，苗族古瓢琴舞、 翻鼓節(jié)、 苗族歷法、苗族百鳥衣等被列為貴州省非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。丹寨民族文化分布于全縣七個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色村寨的民族文化是貴州乃至中國民族民間文化中的精品。 2007 年，經(jīng)文化部門申報，省文化廳批復(fù)命名了“揚武鄉(xiāng)蠟染藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“排調(diào)鎮(zhèn)麻鳥錦雞文化之鄉(xiāng)”、“龍泉鎮(zhèn)排牙芒筒蘆笙藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“龍泉鎮(zhèn)卡拉鳥籠藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“南皋鄉(xiāng)石橋古法造紙之鄉(xiāng)”。11XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告丹寨“錦雞舞”、“芒筒蘆笙祭祀樂舞”連續(xù)奪取第一屆、第二屆“多彩貴州”舞蹈大賽原生態(tài)類金黔獎，是華夏舞蹈藝術(shù)的奇葩。丹寨境內(nèi)有多個苗族支系，僅苗族服飾就有8 種之多。苗、水、侗

15、、漢各民族和睦相處，共同創(chuàng)造了丹寨多姿多彩的民族文化。錦雞舞、蠟染、蘆笙、鳥籠、花帶、硒米、古法造紙名揚海內(nèi)外。丹寨至今仍保留著古樸、濃郁、獨特的民族風(fēng)情，形成了都柳江民族文化與生態(tài)風(fēng)光精品旅游線一道最靚麗的風(fēng)景，是民族風(fēng)情旅游的首選目的地。2.2.2丹寨酒店名錄與經(jīng)營情況分析序酒店名稱經(jīng)營地址聯(lián)系電話號1丹寨迎賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉2丹寨縣鴻運酒丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興路3丹寨縣瑞豐酒丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興路4丹寨縣順興賓丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興路5丹寨縣杜鵑賓丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興路6

16、丹寨縣巴蜀商丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興酒店路7丹寨縣有明商丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興賓館路12XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告8丹寨縣鴻洋商丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興賓館路9丹寨縣騰龍賓丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉道上段10丹寨縣溫馨賓丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉道下段11丹寨縣金都假丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉賓館道上段12丹寨縣凱悅賓丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉道上段13丹寨縣金輝商丹寨縣龍泉鎮(zhèn)富民賓館14丹寨縣泉山賓丹寨縣龍泉鎮(zhèn)民族風(fēng)0855-3

17、616799館情路 5號15丹寨縣福貴園丹寨縣龍泉鎮(zhèn)環(huán)城館（巖峽井）16丹寨縣亮鳳旅丹寨縣龍泉鎮(zhèn)建設(shè)路17丹寨縣怡馨賓丹寨縣龍泉鎮(zhèn)建設(shè)路18丹寨縣欽霞旅丹寨縣龍泉鎮(zhèn)建設(shè)路19丹寨縣天綠賓丹寨縣龍泉鎮(zhèn)富民20丹寨縣桂花村丹寨縣龍泉鎮(zhèn)城北館198 號21丹寨縣方純賓丹寨縣龍泉鎮(zhèn)興泉路1398528756713XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告館丹寨縣交通賓22丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興全縣只有鴻運一家比較大型綜合型接待酒店

18、，22 家酒店只有10家留下的是座機號碼， 其他則為手機。 也就是說規(guī)范的酒店只有不到一半。同時整個縣城的餐飲、會議接待、以及高端文化娛樂消費市場存在很大的空白，因此高端酒店業(yè)有著極大的發(fā)展空間與機遇。2.3 區(qū)域市場分析2.3.1項目所在區(qū)域市場分析針對本項目對場客戶進(jìn)行調(diào)查分析，客戶需求結(jié)論如下：1 、項目周邊房地產(chǎn)開發(fā)對區(qū)域形象的提高，客戶普遍對本項目感興趣，傾向于更舒適的環(huán)境，大部分以選擇自住為主。本區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境在不斷提高。2 、消費者對產(chǎn)品及配套的要求高。客戶普遍對生活等配套要求較高，在周邊尚未成熟的情況下，本項目需要通過建設(shè)自身配套實現(xiàn)便利的生活。3、本項目輻射能力強。特別是酒店

19、以及商業(yè)街其他文化娛樂消費的投資價值，對于外來投資客戶具有較大的吸引力。2.3.2中聯(lián)大酒店市場分析1、區(qū)域內(nèi)暫時無酒店。全縣真正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有鴻運酒店一家，其他為不具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。從整個丹寨來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達(dá)；14XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告2、丹寨酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在200 間以上的只有鴻運酒店一家，其他的均不到100 間；3、酒店的入住率都比較高，維持在50%80%的水平。以消化本地旅游以及各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶；4、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。5、丹寨各酒

20、店客房價格一般在對外公布價基礎(chǔ)上給予很大折扣，一般在 4 折左右。標(biāo)準(zhǔn)房價格一般在220330 元之間，套房價格一般在 380800 員之間；結(jié)論：根據(jù)對丹寨縣酒店業(yè)發(fā)展情況、本項目的競爭格局以及客戶需求的分析，本項目發(fā)展的市場機遇在于：1 、丹寨縣城酒店市場健康，高端酒店業(yè)目前處于空白期，本項目具有極大的發(fā)展趨勢。2 、本項目可提升空間大。3 、項目地理位置連接度好，且處于丹寨縣城開發(fā)區(qū)，靠近高速公路入口，處于縣城房地產(chǎn)開發(fā)最熱的區(qū)域，具有很好的區(qū)域優(yōu)勢。4、客戶對本項目的認(rèn)可度高，本項目發(fā)展具有良好的客戶基礎(chǔ)。15XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告第三部分項目分析及評價3.1 地塊解析

21、3.1.1項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積： 32310.17 地上面積： 28775.34 地下面積： 3534.83 用地面積： 4499.66 層數(shù)共 18 層1 層：大堂2 層：商業(yè)配套4-17 層：酒店客房18 層：總統(tǒng)套房客房總數(shù)： 300 間標(biāo)準(zhǔn)客房： 180 套；高級客房： 60 套豪華客房： 100 套；豪華套房： 20 套商務(wù)套房： 14 套； 總統(tǒng)套房： 2 套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：休閑娛樂1 層：西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2 層： XX酒樓3 層：民俗藥浴中心（桑那中心）16XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告4 層： XX夜總會（休閑中心）包括網(wǎng)球泳池3.1.2交通條件及周邊

22、配套分析項目地理位置連接度好，且處于丹寨縣城開發(fā)區(qū)，靠近高速公路入口，處于縣城房地產(chǎn)開發(fā)最熱的區(qū)域，未來的配套設(shè)施正在加緊建設(shè)當(dāng)中，具有很好的區(qū)域優(yōu)勢。3.1.3景觀價值分析項目的景觀資源豐富，坐擁區(qū)域中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。3.2 項目 SWOT分析3.2.1 SWOT 分析優(yōu)勢（ S）1、項目位于地塊區(qū)域中心，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰高速公路，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；3、發(fā)展商屬于具有政府招商的控股企業(yè)，能給客戶以堅定的購買信心；4、項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備

23、，具有強大的潛在客戶群基礎(chǔ)。劣勢（ W）1、項目入住客戶類型單一化，入住率偏低；17XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告2、項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；3、項目周邊商業(yè)氛圍較弱；機會（ O）1、丹寨旅游業(yè)的發(fā)展為酒店業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；3、周遍房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的步伐日益加快，帶動整個丹寨房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；4、丹寨高端酒店項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；5、工業(yè)園區(qū)企業(yè)多，消費能力強；6、本地居民可支配收入增加，高端餐飲以及文化娛樂消費欲望強烈。威脅（ T）1、投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；2、作為新興的酒店，

24、在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風(fēng)險性；3.2.2應(yīng)對策略四大 SO策略（強化優(yōu)勢與機會策略）1、強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與全縣其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)高端市場，出奇制勝；2、配合項目丹寨地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，打造一站式消費服務(wù)，酒店集合影院、書店、健18XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告身、娛樂（球類娛樂包括桌球、保齡球、網(wǎng)球等）藥浴、桑拿、中醫(yī)推拿、美容、為一體的消費終端，以50-100 元的通票模式以及項目加推模式經(jīng)營（ 1+N），盡可能促

25、使酒店客戶消費。形成自己獨有的經(jīng)營模式。4、強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景旅游資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點宣傳，促成集團(tuán)購買。兩大 WT策略（化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險）1、項目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買；2、針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營，我司建議引進(jìn)高品牌度集合娛樂餐飲為一體的經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢對項目進(jìn)行信譽擔(dān)保；4、快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險。結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，我司認(rèn)為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定

26、位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。3.3 項目評價中聯(lián)大酒店項目在丹寨目前仍屬于獨一無二的酒店類型。19XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告由于該項目上市時機良好， 產(chǎn)品稀缺，預(yù)計經(jīng)營壓力不大。 另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本， 提高酒店的盈利能力， 盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風(fēng)險，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來看，中聯(lián)大酒店以一站式服務(wù)高端酒店的經(jīng)營方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形

27、勢及周邊配套完善， 受國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢及丹寨經(jīng)濟(jì)特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。3.4 市場定位及項目評估：3.4.1市場定位丹寨作為黔東南重要城鎮(zhèn)，一直以來在黔東南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。 從丹寨房地產(chǎn)的發(fā)展與旅游業(yè)的起步就引起了市場的關(guān)注， 但從長期來看仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)項目不多，個盤規(guī)模較小， 可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在 2500-3000 元之間。無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看， 丹寨房地產(chǎn)都是黔東南房地產(chǎn)市場的

28、重要組成部分， 目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著高速公路的開通以及品牌發(fā)展商的進(jìn)入， 丹寨房地產(chǎn)雨季旅游酒店市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿Γ?未來前景美好， 產(chǎn)品升值潛力20XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告十分巨大。3.4.2項目評估在整個丹寨市場中， 中聯(lián)大酒店作為目前唯一死星高端酒店，具有很強的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型產(chǎn)品。目前本項目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項目的最佳出路必定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)項目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金2、能保持并促進(jìn)對項目的高效經(jīng)營管理根據(jù)本項目情況，我

29、們認(rèn)為有二種方案可供選擇：整體出讓抵押貸款1、酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人， 以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的方式。優(yōu)勢：（ 1）能快速回籠大量資金；（ 2）不存在后續(xù)問題。劣勢：（ 1）大宗項目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；21XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告（ 2）喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)；（ 3）整體轉(zhuǎn)讓價格一般很低，無法根據(jù)市場價格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對企業(yè)資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。小結(jié)：基于以上分析， 酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。2、項目抵押貸款：

30、概念：即按照一定的市場估價，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。優(yōu)勢：（ 1）能回籠部分資金；（ 2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。劣勢：（ 1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（ 2）將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；（ 3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。小結(jié)：基于以上分析， 抵押貸款不僅能保持對酒店的經(jīng)營管理， 基本符合我們對快速回籠部分資金的要求， 雖然會讓發(fā)展商背負(fù)比較沉重利息負(fù)擔(dān)。但此種方式仍然符合我們對酒店最佳出路的要求。22XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告3.5 項目定位中聯(lián)大酒店為丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任公司全資擁有，是丹寨為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓

31、高 18 層，總投資5 億元。中聯(lián)大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于金鐘開發(fā)區(qū)金鐘快速干道和龍泉大道交叉路口，酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。區(qū)位優(yōu)勢明顯，具備形成丹寨縣城市名片的潛力。3.6 方案評估意見綜合項目評估二種方案的比較分析，我們認(rèn)為：項目抵押貸款模式符合對本項目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義： 快速回籠部分資金，緩解資金壓力 由市場決定價格，實現(xiàn)項目的增值。 產(chǎn)權(quán)明晰，保證公司對項目的經(jīng)營管理權(quán) 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展23XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報

32、告第四部分銷售及經(jīng)營收入測定4.1 各類物業(yè)銷售收入估算4.1.1 酒店客房部分價格定位與銷售收入估算定位理論依據(jù)：1、由于項目周邊沒有類似的一站式酒店，故不能采取比較法定價；2、項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=11/ （1r ）na/rV項目現(xiàn)今總價n項目的收益年限r(nóng) 房地產(chǎn)資本化率，即項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8；a項目的年凈收益價格求取1、本項目作為經(jīng)營性酒店，經(jīng)營年限一般為20 年，故收益年限n202、本項目

33、作為酒店的凈收益a24XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計） 210 元/ 套/ 天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計） 50總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)） 300 套年收益租金 a365 天×平均租金×客房總套數(shù)×入住率 365×210×300×50=11497500元平均餐飲收益（ 2 個小餐廳 1 大餐飲共計 100 桌）年營業(yè)額 a365 天×平均消費×餐飲桌數(shù)×就餐率 365×280

34、×100×50=5110000元平均一站式休閑娛樂收益 （民俗藥浴 60 起每增加一個項目另外收費，按照平均消費 100 元/ 天計算年營業(yè)額 a365 天×平均消費×接待能力×接待率 365× 100×500×50=9125000元KTV年租金收益 a月租金 / 平米× KVT租用面積× 12 個月約 30 元月/ 平米×約 1000×12360000 元初步預(yù)計中聯(lián)大酒店年營業(yè)額為酒店年收益租金a+餐飲年營業(yè)額a+休閑娛樂年收益 +KTV年收益 11497500 元+51

35、10000元+9125000元=360000 元25XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告 26092500元4.2 資金來源和運用分析項目總投資由項目已支付工程款及銷售費用、財務(wù)費用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項目銷售回款。項目資金來源構(gòu)成情況如下表：項目資金來源表項目資金( 萬元)比例自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷售收入1772.37%總投資24372.3100.0%1、項目已投入資金來源渠道項目目前已全面開始運做，截至 2013 年 8 月底，擬投入工程款 XXXXX萬元，其中企業(yè)自籌資金 XXXXX萬元，銀行貸款 XXXXX萬元。26XX 有限公司中聯(lián)大

36、酒店可行性研究報告第五部分財務(wù)與敏感性分析5.1 贏利能力分析5.1.1本項目現(xiàn)有客房經(jīng)營情況分析客房經(jīng)營情況表房間類型入住率折實房價戶型比例標(biāo)準(zhǔn)房60%33048%高級房21%34816%豪華房36%46427%豪華套房8%6004%商務(wù)套房2%8685%總統(tǒng)套房1.7%42000%注：以上數(shù)據(jù)為近期酒店營業(yè)數(shù)字，不代表整個營業(yè)期水平。數(shù)據(jù)來源： XX公司酒店經(jīng)營年收入分析：項目金額（元）比例客房部1149750044.06%休閑部912500034.97%餐飲部511000019.58%租金360000.13%合計26092500100%小結(jié)：27XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告1、

37、從酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營情況來看，客房出租率仍然偏低，約為40%。2、酒店餐飲、娛樂部分貢獻(xiàn)突出是酒店發(fā)展的核心組成部分。3、客房部、休閑部、餐飲部分收入是酒店的主要利潤來源，租金收益嚴(yán)重偏低。5.1.2本項目投資成本與固定經(jīng)營成本分析：基礎(chǔ)成本（ 1）項目說明1、項目用地6.76 畝 , 土地出讓金按92 萬元 / 畝。2、高層酒店為18 層。（ 2） 項目開發(fā)銷售周期說明通過對丹寨房地產(chǎn)開發(fā)項目狀況的詳細(xì)了解以及與公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)人的全面溝通，對本項目的開發(fā)銷售周期做如下計劃：從 2012 年 4 月至 2015 年 12 月。（ 3）各項成本費用的設(shè)定根據(jù)實際情況，本項目各項成本費用可以歸納為

38、：開發(fā)成本（包括土地成本、期工程費、 建安工程費和其他工程費、開發(fā)期間稅費）和開發(fā)費用（包括項目管理費、銷售費用、財務(wù)費用）。結(jié)合我司的經(jīng)驗數(shù)據(jù)資料以及與各職能部門溝通的成果，對項目的土地成本、工程成本進(jìn)行估算，各項稅費標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算。28XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告項目總體指標(biāo)：項目總建設(shè)期為60 個月1. 總用地面積 6.76 畝、 4499.66 2. 總建筑面積 32310.17 ( 含地下車庫 3534.83 )3. 項目開發(fā)費用估算項目整體總投資估算：（一）土地成本土地成本合計：621.48 萬元（二）前期工程費 （含勘查費、 規(guī)劃設(shè)計費、 園林設(shè)計費、三通一

39、平、各項規(guī)費等費用）：32310.17 × 55 元 / =177.70 萬元前期工程費合計：177.70 萬元（三）基礎(chǔ)設(shè)施費( 含供水電、道路、排水排污、綠化等)32310.17 × 350 元 / =1130.85 萬元基礎(chǔ)設(shè)施費合計：1130.85 萬元（四）建筑安裝費（含土建、安裝等） ：高層部分： 28775.34 ×1,600 元/ =4604 萬元車庫、設(shè)備房部分：3534.83 × 2500 元/ =883 萬元編號工程項目名稱總價（萬元）數(shù)量（平米） 單方造價（元 / 平米）1給排水工程1085.00310003502消防噴淋341.003100011029XX 有限公司中聯(lián)大酒店可行性研究報告3變配電620.00310002004應(yīng)急柴油發(fā)電機341.00310001105電氣1178.0