房地產(chǎn)企業(yè)施工成本控制

1、房地產(chǎn)企業(yè)施工成本控制 母西杰 2012年12月控制兩大原則 一、按“實(shí)”原則 實(shí)事求是，實(shí)際發(fā)生，客觀存在，按實(shí)計(jì)量 二、“依據(jù)”原則 責(zé)任依據(jù)，計(jì)量依據(jù)，計(jì)價(jià)依據(jù)，分擔(dān)依據(jù)施工階段重點(diǎn)控制內(nèi)容 一、價(jià)款調(diào)整 二、工程變更 三、工程簽證 四、工程索賠 五、技術(shù)核定單 六、工程認(rèn)價(jià)單 七、措施費(fèi) 八、施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)施工方案一、價(jià)款調(diào)整一、概念：由工程變更或其它因素變化引起的工程價(jià)款增加或減少。二、引起的價(jià)款調(diào)整的原因及分類： 1、工程量清單的原因引起的價(jià)款調(diào)整。 2、施工期人工單價(jià)或物價(jià)原因引起的價(jià)款調(diào)整。 3、不可抗力的原因引起的價(jià)款調(diào)整。三、價(jià)款調(diào)整的原則 1、工程量清單的原因引起的價(jià)

2、款調(diào)整 1.1 若施工中出現(xiàn)施工圖紙（含設(shè)計(jì)變更）與工程量清單項(xiàng)目特征描 述不符的，發(fā)、承包雙方應(yīng)按新的項(xiàng)目特征確定相應(yīng)工程量清單項(xiàng)目的綜合 單價(jià)。 1.2因工程量清單漏項(xiàng)、工程項(xiàng)目的增加或非承包人的原因的工程變更 引起的增加新的工程量清單項(xiàng)目的綜合單價(jià)確定原則: 1.2.1合同中已有適用的綜合單價(jià)，按合同中已有的綜合單價(jià)執(zhí)行。 1.2.2合同中有類似的綜合單價(jià)，參照類似的綜合單價(jià)執(zhí)行。 1.2.3合同中沒(méi)有適用或類似的綜合單價(jià)，由承包人提出綜合單價(jià)，經(jīng)監(jiān)理單位和發(fā)包人確認(rèn)后執(zhí)行。一、價(jià)款調(diào)整1.3 工程量增減引起的增加新的工程量清單項(xiàng)目的綜合單價(jià)確定原則:1.3.1當(dāng)工程量清單工程量的變化幅

3、度在10%以內(nèi)時(shí)，其綜合單價(jià)不作調(diào)整，執(zhí)行原有綜合單價(jià)。1.3.2當(dāng)工程量清單工程量的變化幅度在10%以外時(shí)，且其影響分部分項(xiàng)工程費(fèi)超過(guò)0.1%時(shí)，由發(fā)包人對(duì)增減后剩余的工程量提出新的綜合單價(jià)，經(jīng)監(jiān)理工程師和發(fā)包人確認(rèn)后調(diào)整。2、施工期人工單價(jià)或物價(jià)原因引起的價(jià)款調(diào)整2.1 施工期人工單價(jià)價(jià)款調(diào)整的原則:依據(jù)豫建設(shè)標(biāo)【2011】5號(hào)和豫建設(shè)標(biāo)【2011】45號(hào)文以及河南省建筑工程標(biāo)準(zhǔn)定額站按季度發(fā)布的人工費(fèi)指導(dǎo)價(jià)。2.1.1發(fā)承包雙方依據(jù)人工費(fèi)指導(dǎo)價(jià)簽訂施工合同時(shí)，應(yīng)約定人工費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)幅度。河南省規(guī)定人工費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)幅度為正負(fù)百分之十，施工期內(nèi)人工費(fèi)指導(dǎo)價(jià)與簽訂施工合同時(shí)的價(jià)格之差，超過(guò)人工費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)幅度，

4、可對(duì)人工費(fèi)超過(guò)部分進(jìn)行調(diào)整。2.1.2在施工合同中對(duì)人工費(fèi)調(diào)整方法沒(méi)有約定的或約定不明確的，發(fā)承包雙方應(yīng)依據(jù)工程實(shí)際情況，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。若沒(méi)有簽訂補(bǔ)充協(xié)議，按豫建設(shè)標(biāo)【2011】45號(hào)文執(zhí)行。一、價(jià)款調(diào)整2.2 施工期材料或物價(jià)原因引起的價(jià)款調(diào)整2.1 .1合同中有明確約定的按約定執(zhí)行。2.2 .2合同中無(wú)約定的或者約定不明確的，應(yīng)按河南省或建設(shè)主管部門或其授權(quán)的工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)的規(guī)定調(diào)整。2.2.3一般情況下，材料價(jià)格增減5%以內(nèi)的由承包人承擔(dān)，5%以外的由發(fā)包人承擔(dān)。3、不可抗力的原因引起的價(jià)款調(diào)整3.1合同有約定的，應(yīng)按合同約定，風(fēng)險(xiǎn)各自承擔(dān)。3.2合同無(wú)約定的，發(fā)、承包雙方各自的損失各

5、自負(fù)責(zé)，工程損失由發(fā)包人承擔(dān)損失。一、工程價(jià)款調(diào)整的控制四、價(jià)款調(diào)整的控制1、做好施工圖設(shè)計(jì)及清單編制工作，避免在施工過(guò)程中清單工程量變化幅度大，同時(shí)，應(yīng)規(guī)定在一定范圍內(nèi)，工程量變化的風(fēng)險(xiǎn)由承包方承擔(dān)。2、發(fā)承包雙方簽訂施工合同時(shí)，應(yīng)約定人工費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)幅度。3、施工期材料或物價(jià)變化，盡量約定只進(jìn)行主材調(diào)差。4、在施工階段一定要做好施工記錄，每一月、季完成工程情況，以利于人工費(fèi)和材料調(diào)差。5、對(duì)于需要調(diào)整或變更的工程量單價(jià)，一定要嚴(yán)格依據(jù)定額進(jìn)行審核。6、對(duì)于增加工程造價(jià)的工程量要按“實(shí)”計(jì)量，后附發(fā)包方、施工方和監(jiān)理單位三方簽字記錄。7、對(duì)于價(jià)款調(diào)整，一定要“依據(jù)”合同、補(bǔ)充協(xié)議、施工圖紙、施工規(guī)

6、范、08定額、河南省和地市建設(shè)主管部門或其授權(quán)的工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的文件等按“實(shí)”調(diào)整。價(jià)款調(diào)整案例某工程發(fā)承包雙方在簽訂合同時(shí)，雙方約定工程材料價(jià)格的確定：依據(jù)鄭州市建設(shè)工程主要材料基準(zhǔn)價(jià)格信息發(fā)布的季度材料價(jià)格按施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定工程材料只有主要材料調(diào)價(jià)差。人工費(fèi)調(diào)整雙方?jīng)]有在合同及補(bǔ)充協(xié)議中約定。解析：工程材料調(diào)價(jià)依據(jù)合同約定執(zhí)行，工程材料調(diào)整范圍依據(jù)補(bǔ)充協(xié)議的規(guī)定。人工費(fèi)調(diào)整雙方?jīng)]有在合同及補(bǔ)充協(xié)議中約定，按豫建設(shè)標(biāo)【2011】45號(hào)文執(zhí)行。下圖為河南省建筑工程標(biāo)準(zhǔn)定額站按季度發(fā)布的人工費(fèi)指導(dǎo)價(jià)從2010年1-3月到2012年7-9月建筑安裝工程走勢(shì)圖：日 期

7、人工費(fèi)（元）2010年年1-3月份月份492010年年4-6月份月份492010年年7-9月份月份522010年年10-12月份月份522011年年1-3月份月份532011年年4-6月份月份552011年年7-9月份月份592011年年10-12月份月份622012年年1-3月份月份642012年年4-6月份月份662012年年7-9月份月份66二、工程變更一、概念：工程變更是指在合同實(shí)施工程中，為保證工程順利實(shí)施，需要對(duì)工程的范圍、技術(shù)要求等進(jìn)行修改。二、分類：工程變更包括工程量的變更、工程項(xiàng)目變更、進(jìn)度計(jì)劃的變更、施工條件的變更等。也可將工程變更分為設(shè)計(jì)變更和其他變更兩大類。三、范圍：1

8、、對(duì)合同中任何工作工程量的改變。2、任何工作質(zhì)量或其他特性的變更。3、工程任何部分標(biāo)高、位置或尺寸的改變。4、刪減任何合同規(guī)定的內(nèi)容。5、改變?cè)ǖ氖┕ろ樞蚧驎r(shí)間安排。四、引起工程變更的原因：主觀因素包括主體行為因素和個(gè)體行為因素，客觀因素包括政策法規(guī)因素、環(huán)境因素、市場(chǎng)因素、質(zhì)量因素、合同因素、成本因素。最主要的原因80%是由設(shè)計(jì)變更引起的。二、工程變更五、工程變更的處理要求1、如果出現(xiàn)了必須變更的情況，應(yīng)盡快變更。否則無(wú)論是停止等待變更指令或是繼續(xù)施工，無(wú)疑都會(huì)增加損失。如文化產(chǎn)業(yè)大廈2號(hào)樓變更。2、工程變更后，應(yīng)盡快落實(shí)變更。否則不能全面落實(shí)變更只會(huì)擴(kuò)大損失。3、工程變更對(duì)質(zhì)量、工期、安

9、全和造價(jià)的影響應(yīng)作進(jìn)一步分析。六、工程變更的程序:1、發(fā)包人對(duì)原設(shè)計(jì)進(jìn)行變更。施工中發(fā)包人需對(duì)原工程設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，應(yīng)提前14天以書(shū)面形式向承包人發(fā)出變更通知。變更超過(guò)原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模時(shí)，發(fā)包人應(yīng)報(bào)規(guī)劃管理部門和其他有關(guān)部門重新審查批準(zhǔn)，并由原設(shè)計(jì)單位提供變更的相應(yīng)圖紙和說(shuō)明。2、承包人原因?qū)υO(shè)計(jì)進(jìn)行變更。承包人在施工中提出的合理化建議涉及到對(duì)設(shè)計(jì)圖紙或施工組織設(shè)計(jì)的更改及對(duì)材料、設(shè)備的換用，須經(jīng)工程師同意。未經(jīng)同意擅自更改或換用時(shí)，承包人承擔(dān)由此發(fā)生的費(fèi)用，并賠償發(fā)包人的有關(guān)損失，延誤的工期不予順延。二、工程變更七、變更價(jià)款的確定程序設(shè)計(jì)變更承包人提出變更價(jià)款工程師收到變更價(jià)款報(bào)告

10、變更價(jià)款批復(fù)價(jià)款不變更變更價(jià)款生效超過(guò)14天超過(guò)14天14天7天變更后合同價(jià)款的確定程序二、工程變更八、變更價(jià)款的確認(rèn)方法1、合同中已有適用于變更工程的價(jià)格，按合同已有的價(jià)格變更合同價(jià)款。2、合同中只有類似于變更工程的價(jià)格，可以參照類似價(jià)格變更合同價(jià)款。3、合同中沒(méi)有適用或類似于變更工程的價(jià)格，由承包人提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r(jià)格，經(jīng)工程師確認(rèn)后執(zhí)行。4、因承包人自身原因?qū)е碌墓こ套兏?，承包人無(wú)權(quán)要求追加合同價(jià)款。5、工程師不同意承包人提出的變更價(jià)款，發(fā)、包雙方可由工程造價(jià)部門調(diào)解，如果發(fā)、包雙方仍無(wú)法達(dá)成一致，按施工合同范本通用條款第37條關(guān)于爭(zhēng)議的約定處理。二、工程變更九、工程變更的控制1、現(xiàn)場(chǎng)管理

11、人員在工程變更發(fā)生后，及時(shí)和監(jiān)理單位、施工單位對(duì)發(fā)生的變更內(nèi)容進(jìn)行三方計(jì)量，作現(xiàn)場(chǎng)簽證處理。2、及時(shí)處理變更，合理計(jì)算變更價(jià)款，防止變更處理不及時(shí)導(dǎo)致施工單位拖延進(jìn)度或暫停施工。3、靈活運(yùn)用補(bǔ)償方式，如果是工期緊的項(xiàng)目，可以少增加工期補(bǔ)償，多增加費(fèi)用補(bǔ)償。 反之亦然，目的是保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。4、變更實(shí)施后則應(yīng)注意拆除的材料的殘值，設(shè)備的回收和作價(jià)處理費(fèi)。變更中某項(xiàng)目若取消或調(diào)減，則要扣減相應(yīng)費(fèi)用。5、設(shè)計(jì)變更要盡量提前，最好要在分項(xiàng)工程施工前，防止拆除造成不必要的浪費(fèi)。6、工程變更發(fā)生后，現(xiàn)場(chǎng)管理人員要和預(yù)算人員對(duì)接，防止變更價(jià)款重復(fù)計(jì)算。7、對(duì)施工單位報(bào)送的變更價(jià)款，監(jiān)理工程師和現(xiàn)場(chǎng)管理人員

12、要按實(shí)際發(fā)生的量認(rèn)真審核，預(yù)算人員要按定額和有關(guān)規(guī)定合理確定變更價(jià)款。8、明確工程變更的責(zé)任、費(fèi)用承擔(dān)方式和承擔(dān)額度。三、現(xiàn)場(chǎng)簽證一、概念：現(xiàn)場(chǎng)簽證指在工程建設(shè)施工過(guò)程中，發(fā)、承包雙方的現(xiàn)場(chǎng)代表（或其委托人）對(duì)發(fā)包人要求承包人完成施工合同內(nèi)容外的額外工作及其產(chǎn)生的費(fèi)用作出書(shū)面簽字確認(rèn)的憑證。二、特點(diǎn)：臨時(shí)發(fā)生、內(nèi)容零碎、沒(méi)有規(guī)律性?，F(xiàn)場(chǎng)簽證是施工階段成本控制的重點(diǎn)，也是難點(diǎn)。三、分類：現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用簽證和現(xiàn)場(chǎng)工期簽證1、現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用簽證1.1、零星用工1.2、零星工程1.3、臨時(shí)增補(bǔ)項(xiàng)目1.4、合同遺漏項(xiàng)目1.5、非施工單位原因停工造成的人員、機(jī)械損失1.6、議價(jià)材料價(jià)格認(rèn)定1.7、其他需要簽證的費(fèi)用三

13、、現(xiàn)場(chǎng)簽證2、現(xiàn)場(chǎng)工期簽證2.1、設(shè)計(jì)變更造成的工期變更簽證2.2、一周停水、停電超過(guò)8小時(shí)的簽證2.3、非施工單位原因停工造成的工期簽證四、現(xiàn)場(chǎng)簽證處理方法1、熟悉合同文本和補(bǔ)充協(xié)議，特別要注意有關(guān)造價(jià)控制的有關(guān)條款。2、及時(shí)處理。施工中很多工序會(huì)被隱蔽，現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)做到一次一簽，一事一簽。3、簽證要實(shí)事求是，客觀公正。4、簽證代表要有資格，要有單位授權(quán)。五、現(xiàn)場(chǎng)簽證的要求1、簽證工程計(jì)量，必須及時(shí)有發(fā)包人、承包人、監(jiān)理工程師有關(guān)計(jì)量人員簽字認(rèn)可，做到當(dāng)日計(jì)量、當(dāng)日記錄、當(dāng)日簽字。2、現(xiàn)場(chǎng)簽證單后附三方簽字必須有量化計(jì)算詳細(xì)清單。3、無(wú)三方計(jì)量的簽證為無(wú)效簽證。4、施工單位報(bào)送的無(wú)定額子目可套

14、單價(jià)的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須后附綜合單價(jià)分析表。三、現(xiàn)場(chǎng)簽證六、現(xiàn)場(chǎng)簽證的原則1、嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用簽證。凡涉及費(fèi)用的停工、用工簽證、機(jī)械臺(tái)班簽證等，由現(xiàn)場(chǎng)三方代表認(rèn)真核實(shí)后簽署。2、能在合同中約定的，不能以簽證形式出現(xiàn)。3、應(yīng)在施工組織方案審批的，不能做簽證處理。七、現(xiàn)場(chǎng)簽證的注意事項(xiàng)1、現(xiàn)場(chǎng)簽證內(nèi)容要明確，項(xiàng)目要齊全。并注明原因、時(shí)間、地點(diǎn)、工程部位，并附計(jì)算簡(jiǎn)圖，標(biāo)注原始尺寸，原始數(shù)據(jù)。2、凡與預(yù)算定額中規(guī)定相重復(fù)的簽證項(xiàng)目，不在簽證。3、注意簽證時(shí)限要求。簽證時(shí)限按合同要求，一般要求簽證時(shí)間為14天。4、簽證要按合同約定的簽證手續(xù)和流程。5、現(xiàn)場(chǎng)簽證單要有編號(hào)，且編號(hào)唯一。6、現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)代表和

15、預(yù)算人員及時(shí)溝通，由預(yù)算人員合理定價(jià)。三、現(xiàn)場(chǎng)簽證八、常見(jiàn)的現(xiàn)場(chǎng)簽證項(xiàng)目1、地下障礙物的處理：基礎(chǔ)開(kāi)挖時(shí)發(fā)現(xiàn)有地下管道、文物等。2、停水、停電、停工超過(guò)合同約定的范圍。3、地質(zhì)資料不詳和與實(shí)際情況不符合。4、零星維修項(xiàng)目。四、工程索賠一、概念：工程索賠是在工程合同履行過(guò)程中，對(duì)于非承包人的過(guò)錯(cuò)而應(yīng)由對(duì)方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的損失，向?qū)Ψ教岢鲅a(bǔ)償?shù)囊?，索賠的性質(zhì)屬于經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償行為，而非懲罰，建設(shè)工程中的索賠是發(fā)包人、承包人雙方行使正當(dāng)權(quán)利的行為，承包人可向發(fā)包人索賠，同樣，發(fā)包人也可向承包人索賠。二、引起索賠的原因：1、當(dāng)事人違約1.1、發(fā)包人違約：沒(méi)有為承包人提供合同約定的施工條件、未按照合同約

16、定的期限和數(shù)額付款等。1.2、工程師違約：未能按圖紙約定完成工作，如未能及時(shí)發(fā)出圖紙、各項(xiàng)指令等。1.3、承包人違約：沒(méi)有按照合同約定的質(zhì)量、期限完成施工或由于不當(dāng)行為給發(fā)包人造成其他損害。2、不可抗力事件1.1、自然事件：主要是不利的自然條件和客觀障礙如地下水、地質(zhì)斷層等。1.2、社會(huì)事件：國(guó)家政策、法律、法令的變更，戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工等。3、合同缺陷：合同規(guī)定不嚴(yán)謹(jǐn)甚至矛盾，合同中的遺漏和錯(cuò)誤。4、合同變更：設(shè)計(jì)變更、施工方法變更、追加或取消某項(xiàng)工作、合同的其他變更。5、工程師指令：工程師指令承包人加速施工、更換某些材料、采取某些措施。6、其他第三方的原因：與工程有關(guān)的第三方的行為而引起的對(duì)本工程

17、的不利影響。四、工程索賠三、工程索賠的分類1、按索賠的合同依據(jù)分類1.1、合同中明示的索賠：指承包人所提出的索賠要求，在合同中有文字規(guī)定的合同條款，稱為“明示條款”。1.2、合同中黙示的索賠：指承包人所提出的索賠要求，可根據(jù)合同的某些條款的含義推論出承包人有索賠權(quán)，稱為“黙示條款”或“隱含條款”。2、按索賠的目的分類2.1、工期索賠：因非承包人的原因而導(dǎo)致施工進(jìn)程延誤，承包人要求批準(zhǔn)順延合同工期的索賠。2.2、費(fèi)用索賠：費(fèi)用索賠的目的師要求經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。3、按索賠事件的性質(zhì)分類3.1、工程延誤索賠：3.2、工程變更索賠:四、工程索賠3.3、合同被迫終止的索賠3.4、工程加速索賠3.5、意外風(fēng)險(xiǎn)和不

18、可預(yù)見(jiàn)因素索賠3.6、其他索賠：如匯率變化、物價(jià)、工資上漲、政策法令變化等原因引起的索賠。四、索賠成立的三個(gè)要件是：1、要有正當(dāng)?shù)乃髻r理由2、有效的索賠證據(jù)3、在合同約定的時(shí)間內(nèi)提出五、工程索賠的處理原則1、索賠必須以合同為依據(jù)。2、及時(shí)、合理地處理索賠。3、加強(qiáng)主動(dòng)控制，減少工程索賠。 四、工程索賠六、工程索賠的程序(一)合同通用條款第36條規(guī)定：承包人可按下列程序以書(shū)面形式向發(fā)包人索賠1、索賠事件發(fā)生后28天內(nèi)，向工程師發(fā)出索賠意向通知；2、發(fā)出索賠意向通知后28天內(nèi)，向工程師提出延長(zhǎng)工期和（或）補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)損失的索賠報(bào)告及有關(guān)資料；3、工程師在收到承包人送交的索賠報(bào)告和有關(guān)資料后，于28天內(nèi)

19、給予答復(fù)，或要求承包人進(jìn)一步補(bǔ)充索賠理由和證據(jù)；4、 工程師在收到承包人送交的索賠報(bào)告和有關(guān)資料后28天內(nèi)未予答復(fù)或未對(duì)承包人作進(jìn)一步要求，視為該項(xiàng)索賠已經(jīng)認(rèn)可；5、 當(dāng)該索賠事件持續(xù)進(jìn)行時(shí)，承包人應(yīng)當(dāng)階段性向工程師發(fā)出索賠意向，在索賠事件終了后28天內(nèi)，向工程師送交索賠的有關(guān)資料和最終索賠報(bào)告。索賠答復(fù)程序與 （3）、（4）規(guī)定相同。(二)合同通用條款第36條規(guī)定：承包人未能按合同約定履行自己的各項(xiàng)義務(wù)或發(fā)生錯(cuò)誤，給發(fā)包人造成經(jīng)濟(jì)損失，發(fā)包人可按上述確定的時(shí)限向承包人提出索賠。四、工程索賠七、索賠的依據(jù)1、招標(biāo)文件、施工合同文本及附件，其他簽約，經(jīng)認(rèn)可的過(guò)程實(shí)施計(jì)劃、各種圖紙、技術(shù)規(guī)范等。2

20、、雙方的往來(lái)信函和各種會(huì)議紀(jì)要。3、進(jìn)度計(jì)劃和具體的進(jìn)度以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的有關(guān)文件。4、氣象資料、工程檢查驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和各種技術(shù)鑒定報(bào)告，工程中送停電、送停水、道路開(kāi)通和封閉記錄。5、國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件，造價(jià)部門的物價(jià)指數(shù)、工資指數(shù)，各種會(huì)計(jì)核算資料，材料的采購(gòu)、訂貨、運(yùn)輸、進(jìn)場(chǎng)、使用方面的憑證。八、索賠的費(fèi)用組成1、人工費(fèi) 2、材料費(fèi) 3、施工機(jī)械使用費(fèi) 4、管理費(fèi)：現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)和總部管理費(fèi)5、利潤(rùn) 四、工程索賠6、措施項(xiàng)目費(fèi)7、其他費(fèi)用：分包費(fèi)用和利息九、工程索賠的控制1、業(yè)主在訂立合同時(shí)可以適當(dāng)壓縮承包人提出索賠的時(shí)間，并適當(dāng)增加承包人提出索賠的程序。2、業(yè)主應(yīng)在合同中增加一些有針對(duì)性的

21、免責(zé)條款。3、業(yè)主應(yīng)仔細(xì)審查承包人提交的索賠報(bào)告，審查索賠證據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、時(shí)效性，證據(jù)之間是否存在互相矛盾，只有承包人合理證明是由于業(yè)主原因?qū)е聯(lián)p失才能給予索賠。4、業(yè)主應(yīng)及時(shí)處理索賠，盡量避免與承包人進(jìn)行總索賠。5、對(duì)于承包人原因造成的損失，業(yè)主應(yīng)行使自己權(quán)利，及時(shí)主動(dòng)的向承包人索賠，以維護(hù)業(yè)主的合法利益。6、加強(qiáng)與承包人的溝通與協(xié)調(diào)，盡量避免索賠事件的發(fā)生。四、工程索賠十、發(fā)包方向承包方索賠1、拖延工期索賠2、工程質(zhì)量缺陷索賠3、經(jīng)濟(jì)擔(dān)保的索賠4、其他原因的索賠十一、發(fā)包方的反索賠1、防止承包方提出索賠的對(duì)策1.1、簽訂全面、細(xì)致、準(zhǔn)確的施工合同。1.2、嚴(yán)格履行合同中規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù)

22、，防止違約。1.3、嚴(yán)格控制工程變更。1.4、按時(shí)支付工程款。1.5、盡量不要承包方趕工期。1.6、施工中發(fā)生干擾事件，做好現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)收集，做好索賠和反索賠的兩手準(zhǔn)備。四、工程索賠2、反駁承包方索賠的對(duì)策2.1、索賠要求或報(bào)告的時(shí)限性。2.2、索賠事件的真實(shí)性。2.3、干擾事件原因、責(zé)任分析。2.4、索賠理由分析。2.5、索賠證據(jù)分析。2.6、索賠值審核2.6.1、對(duì)工期索賠值的審核：干擾事件是否發(fā)生在關(guān)鍵線路上，是否有重復(fù)計(jì)算，共同或交叉延期。2.6.2、對(duì)費(fèi)用索賠值的審核：審查取費(fèi)項(xiàng)目的合理性，計(jì)算方法、費(fèi)用分?jǐn)偡椒ǖ暮侠硇?、取費(fèi)費(fèi)率是否正確、計(jì)算是否正確、有無(wú)重復(fù)取費(fèi)等。十二、索賠報(bào)告的內(nèi)

23、容1、總論部分：序言；索賠事項(xiàng)概述；具體索賠要求；索賠報(bào)告編寫(xiě)及審核人員名單。闡述要簡(jiǎn)明扼要，說(shuō)明問(wèn)題。四、工程索賠2、依據(jù)部分：索賠事件發(fā)生情況；已遞交索賠意向書(shū)的情況；索賠事件的處理工程；索賠要求的合同依據(jù)；所附的證據(jù)資料。3、計(jì)算部分：具體的計(jì)算方法和計(jì)算過(guò)程；索賠款的要求總額；各項(xiàng)索賠款的計(jì)算；指明各項(xiàng)開(kāi)支的計(jì)算依據(jù)及證據(jù)資料。4、證據(jù)部分：索賠事件所涉及的一切證據(jù)資料，以及對(duì)這些證據(jù)的說(shuō)明。十三、案例五、技術(shù)核定單一、概念：技術(shù)核定單是記錄施工圖設(shè)計(jì)責(zé)任之外，對(duì)完成施工承包義務(wù)，采取合理的施工措施等技術(shù)事宜，提出的具體方案、方法、工藝、措施等，經(jīng)發(fā)包方和有關(guān)單位共同核定的憑證之一。二

24、、技術(shù)核定單的形式：技術(shù)核定聯(lián)系單；施工技術(shù)核定單；工程技術(shù)核定單。三、審核技術(shù)核定單的原則1、最好在合同中約定，技術(shù)核定單不作為結(jié)算的依據(jù)。2、施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)包方代表對(duì)于承包方需要技術(shù)核定的工作聯(lián)系單要及時(shí)和技術(shù)部門及設(shè)計(jì)單位聯(lián)系解決。3、審核技術(shù)核定單是否和技術(shù)核定的工作聯(lián)系單答復(fù)的內(nèi)容相一致。4、對(duì)技術(shù)核定單所涉及費(fèi)用方面的內(nèi)容一定要?jiǎng)澢遑?zé)任范圍。5、對(duì)技術(shù)核定單中由承包方承擔(dān)的費(fèi)用，一定要在技術(shù)核定單簽署意見(jiàn)中注明費(fèi)用應(yīng)由承包方承擔(dān)。6、對(duì)技術(shù)核定單中由發(fā)包方承擔(dān)的費(fèi)用，現(xiàn)場(chǎng)代表要及時(shí)做好施工記錄，并及時(shí)告知預(yù)算人員。五、技術(shù)核定單四、常見(jiàn)由承包方承擔(dān)費(fèi)用的技術(shù)核定單1、承包方由于材料替代

25、而出的技術(shù)核定單。如：鋼筋大小、型號(hào)、數(shù)量的代用。2、承包方由于施工方便而出的技術(shù)核定單。如：構(gòu)造柱旁邊小于20厘米的磚垛用混凝土澆筑等。3、承包方由于施工過(guò)錯(cuò)而出的技術(shù)核定單。如：施工不符合規(guī)范要求而采取的補(bǔ)救措施。4、其他由承包方承擔(dān)費(fèi)用的情況。三、現(xiàn)場(chǎng)簽證工程名稱工程名稱:河南文化產(chǎn)業(yè)大廈河南文化產(chǎn)業(yè)大廈 編號(hào)：編號(hào)：計(jì)量名稱計(jì)量名稱時(shí)間時(shí)間計(jì)量?jī)?nèi)容及計(jì)量依據(jù)：計(jì)量?jī)?nèi)容及計(jì)量依據(jù)：建設(shè)單位：建設(shè)單位：簽字：簽字：日期：日期：監(jiān)理單位：監(jiān)理單位：簽字：簽字：日期：日期：施工單位：施工單位：簽字：簽字：日期：日期：現(xiàn)場(chǎng)簽證計(jì)量單現(xiàn)場(chǎng)簽證計(jì)量單六、工程認(rèn)價(jià)單一、概念：工程認(rèn)價(jià)單指合同內(nèi)承發(fā)包雙

26、方約定某些不能當(dāng)時(shí)確定價(jià)格的材料、新增項(xiàng)目清單或工程包干價(jià)由發(fā)包方確認(rèn)的憑證。二、分類：材料認(rèn)價(jià)單、項(xiàng)目清單認(rèn)價(jià)單和工程包干認(rèn)價(jià)單。三、材料認(rèn)價(jià)單：合同履行過(guò)程中，承發(fā)包雙方約定某些不能當(dāng)時(shí)確定價(jià)格的部分材料采購(gòu)之前由承包方提出材料價(jià)格認(rèn)價(jià)單，然后經(jīng)發(fā)包方確認(rèn)承包方提出的購(gòu)買價(jià)格是否合理或在此基礎(chǔ)上按發(fā)包方了解的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)一個(gè)價(jià)格，在此之后價(jià)格發(fā)、承包雙方均可以接受則認(rèn)價(jià)完成。發(fā)包方認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)。1、辦理材料認(rèn)價(jià)單原則：凡屬設(shè)計(jì)施工圖未明確的材料設(shè)備、工程未計(jì)價(jià)材料設(shè)備、按合同規(guī)定允許調(diào)差的材料設(shè)備、其它特殊材料設(shè)備；承包方已經(jīng)辦理完成認(rèn)質(zhì)單程序。2、辦理認(rèn)價(jià)單程序：根據(jù)批準(zhǔn)的現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)質(zhì)單，造

27、價(jià)人員在三至五天內(nèi)做好市場(chǎng)詢價(jià)工作，對(duì)該現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)質(zhì)單的材料（設(shè)備）的規(guī)格、型號(hào)、品牌、材質(zhì)要求按照市場(chǎng)平均價(jià)格水平或工程批量折扣價(jià)進(jìn)行認(rèn)價(jià)工作，交相關(guān)人員簽字確認(rèn)。3、辦理材料認(rèn)價(jià)單的時(shí)效性：材料認(rèn)價(jià)單必須在承包方采購(gòu)實(shí)施前簽字確認(rèn)。六、工程認(rèn)價(jià)單4、辦理材料認(rèn)價(jià)單的規(guī)定：相關(guān)專業(yè)工程師、工程管理部、造價(jià)合約部必須根據(jù)合同約定和設(shè)計(jì)施工圖紙要求共同認(rèn)可，并按制度要求報(bào)批，單一認(rèn)可、事后補(bǔ)辦及未經(jīng)批準(zhǔn)均不能作為結(jié)算依據(jù)。5、對(duì)認(rèn)價(jià)材料設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)工程師負(fù)有抽檢責(zé)任，如發(fā)現(xiàn)承包商施工使用材料設(shè)備與實(shí)際認(rèn)價(jià)材料設(shè)備的名稱品牌、規(guī)格、材質(zhì)要求、價(jià)格等不符應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知監(jiān)理工程師處理，要求監(jiān)理工程師監(jiān)督承

28、包商進(jìn)行限期更換，并對(duì)相關(guān)情況作書(shū)面記載直至作出相應(yīng)處罰。6、如遇重大的材料認(rèn)價(jià)，必須事先經(jīng)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后方可實(shí)施。四、項(xiàng)目清單認(rèn)價(jià)單：新增變更項(xiàng)目合同中沒(méi)有適用或類似的綜合單價(jià)，由承包人提出綜合單價(jià)，經(jīng)監(jiān)理單位和發(fā)包人確認(rèn)后執(zhí)行。1、7、各類現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)價(jià)的簽字人必須附有有效的授權(quán)書(shū)。若不能達(dá)成一致意見(jiàn)，則重新進(jìn)行商洽確定、各類現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)價(jià)的簽字人必須附有有效的授權(quán)書(shū)。若不能達(dá)成一致意見(jiàn)，則重新進(jìn)行商洽確定六、工程認(rèn)價(jià)單七、措施項(xiàng)目費(fèi)一、概念：措施項(xiàng)目費(fèi)指實(shí)施措施項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用。措施項(xiàng)目是指完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過(guò)程中技術(shù)、生活、安全等方面的非工程實(shí)體項(xiàng)目。二、措施項(xiàng)目費(fèi)分類

29、：組織措施項(xiàng)目費(fèi)和技術(shù)措施項(xiàng)目費(fèi)三、組織措施項(xiàng)目費(fèi)：包括四項(xiàng)措施項(xiàng)目費(fèi)1、現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工措施費(fèi)：包括安全施工費(fèi)、文明施工費(fèi)和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。1.1、依據(jù)建設(shè)部建辦（2005）89號(hào)文、豫建設(shè)標(biāo)（2006）82號(hào)文的規(guī)定，將現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工措施費(fèi)分為基本費(fèi)、考評(píng)費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。1.2、按照豫建設(shè)標(biāo)（2006）82號(hào)文的規(guī)定：基本費(fèi)應(yīng)足額計(jì)取、考評(píng)費(fèi)在工程竣工結(jié)算時(shí)，按當(dāng)?shù)卦靸r(jià)管理機(jī)構(gòu)核發(fā)的文明施工措施費(fèi)率表進(jìn)行核算；獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)獲獎(jiǎng)級(jí)別計(jì)算，省級(jí)為全額，市級(jí)為70%，縣（區(qū)）級(jí)為50%。1.3、2012年7月31日河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)了豫建設(shè)標(biāo)【2012】31號(hào)文，決定對(duì)豫建設(shè)標(biāo)（2006

30、）82號(hào)文中的安全文明施工措施費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。1.4、對(duì)原附表1的工程分類、費(fèi)率基數(shù)、費(fèi)用比例做適當(dāng)調(diào)整。1.5、對(duì)原附表2的文明施工和安全生產(chǎn)的內(nèi)容作了補(bǔ)充其中安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備支出包括：施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電系統(tǒng)、洞口、臨邊、機(jī)械設(shè)備、高處作業(yè)防護(hù)、交叉作業(yè)防護(hù)、防火、防爆、防塵、防毒、防雷、防地質(zhì)災(zāi)害、地下工程有害氣體監(jiān)測(cè)、通風(fēng)、臨時(shí)安全防護(hù)等支出。原附表2的垃圾清運(yùn)含在場(chǎng)容場(chǎng)貌中。七、措施項(xiàng)目費(fèi)1.6、對(duì)原附表3的工程分類、費(fèi)率基數(shù)、費(fèi)用作適當(dāng)調(diào)整。1.7、調(diào)整后的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)適用于清單計(jì)價(jià)、定額計(jì)價(jià)工程。1.8、調(diào)整單獨(dú)測(cè)算安全文明施工措施費(fèi)的單項(xiàng)工程建安造價(jià)規(guī)模：?jiǎn)雾?xiàng)工程建安造價(jià)在1億以上，市政工

31、程2億以上的工程，全文明施工措施費(fèi)由各市定額站（造價(jià)辦）負(fù)責(zé)單獨(dú)測(cè)算，并報(bào)省站備案。1.9、群體工程安全文明施工措施費(fèi)的計(jì)算。一個(gè)承包方在同一施工場(chǎng)地，同時(shí)承包兩個(gè)(含兩個(gè))單項(xiàng)工程時(shí)，安全文明施工措施費(fèi)以費(fèi)用最大的工程計(jì)算，其他單項(xiàng)工程按規(guī)定的費(fèi)率乘以下相應(yīng)調(diào)整系數(shù)：1.9.1、兩個(gè)單項(xiàng)工程的另一個(gè)按規(guī)定費(fèi)率的95%計(jì)算；1.9.2、三個(gè)單項(xiàng)工程的另二個(gè)按規(guī)定費(fèi)率的90%計(jì)算；1.9.3、四個(gè)及以上工程的另外幾個(gè)按規(guī)定費(fèi)率的85%計(jì)算；1.10、構(gòu)筑物、鋼結(jié)構(gòu)、獨(dú)立土石方工程、獨(dú)立樁基礎(chǔ)工程，參照裝飾工程的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。七、措施項(xiàng)目費(fèi)1.11、基本費(fèi)為不可競(jìng)爭(zhēng)費(fèi)用，招投標(biāo)時(shí)應(yīng)足額計(jì)取。但對(duì)于超過(guò)

32、單項(xiàng)工程建安造價(jià)在1億以上，市政工程2億以上的工程必須單獨(dú)測(cè)算。1.12、現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)費(fèi)是指企業(yè)為保障施工現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)與文明施工措施實(shí)施需要測(cè)算核定超出基本費(fèi)部分的費(fèi)用。1.13、鄭建【2007】102號(hào)文鄭州市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)鄭州市建設(shè)工程安全生文明施工現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)費(fèi)測(cè)算核定規(guī)定（試行）的通知的有關(guān)規(guī)定。1.13.1、現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)費(fèi)實(shí)行單項(xiàng)工程測(cè)算制度。承包單位應(yīng)做到事前計(jì)劃、單獨(dú)核算；發(fā)包單位、監(jiān)理單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證；安全管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)過(guò)程監(jiān)督；造價(jià)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)測(cè)算核定、簽發(fā)費(fèi)率。1.13.2、承包單位應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、結(jié)合工程特點(diǎn)、工期進(jìn)度和作業(yè)環(huán)境要求，單獨(dú)編制建設(shè)工程項(xiàng)目安全文明施工措施方案，方

33、案應(yīng)包括相關(guān)的施工簡(jiǎn)圖。在開(kāi)工前報(bào)發(fā)包單位和監(jiān)理單位批準(zhǔn)，并編制安全文明施工措施費(fèi)擬投入明細(xì)。1.13.3、承包單位持項(xiàng)目安全文明施工措施方案和安全文明施工措施費(fèi)擬投入明細(xì)，在工程開(kāi)工后15日內(nèi)到鄭州市建設(shè)工程造價(jià)管理辦公室備案。安全文明施工措施費(fèi)擬投入明細(xì)超出基本費(fèi)的，領(lǐng)取鄭州市建設(shè)工程安全生文明施工現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)費(fèi)測(cè)算申請(qǐng)表。七、措施項(xiàng)目費(fèi)1.13.4、發(fā)包單位和監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)對(duì)承包單位落實(shí)安全防護(hù)、文明施工措施情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)證，及時(shí)審核已完成的工程量和所發(fā)生的費(fèi)用，并簽認(rèn)建設(shè)工程安全文明施工措施項(xiàng)目投入計(jì)量認(rèn)證單。1.13.5、承包單位在申報(bào)安全階段性評(píng)價(jià)時(shí)應(yīng)附計(jì)量認(rèn)證單，否則安全管理機(jī)構(gòu)將不予

34、評(píng)價(jià)。1.13.6、承包單位在申請(qǐng)安全階段性評(píng)價(jià)的同時(shí)，應(yīng)向鄭州市建設(shè)工程造價(jià)管理辦公室申請(qǐng)，由其對(duì)現(xiàn)場(chǎng)已完成的安全文明措施項(xiàng)目進(jìn)行階段復(fù)核，其中建筑工程應(yīng)包括基礎(chǔ)階段和主體階段。1.13.7、承包單位需對(duì)其提供的測(cè)算資料真實(shí)性負(fù)責(zé)，如發(fā)現(xiàn)弄虛作假的，不得計(jì)取安全文明措施現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)費(fèi)。1.13.8、按規(guī)定測(cè)算核定建設(shè)工程安全文明施工措施現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)費(fèi)的項(xiàng)目，應(yīng)在工程竣工備案時(shí)提交鄭州市建設(shè)工程安全生文明施工現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)費(fèi)核定費(fèi)率函和建設(shè)工程安全生文明施工措施費(fèi)支付、使用情況證明。1.14、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)根據(jù)獲獎(jiǎng)級(jí)別按豫建設(shè)標(biāo)【2006】82號(hào)文第十四條規(guī)定計(jì)算。七、措施項(xiàng)目費(fèi)2、安全文明施工措施費(fèi)的控制2.1、

35、發(fā)包單位和監(jiān)理單位一定要嚴(yán)格審查承包單位報(bào)送的安全文明施工措施實(shí)施方案。過(guò)于超標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目要審減。2.2、發(fā)包單位和監(jiān)理單位應(yīng)明確專人負(fù)責(zé)安全文明施工措施項(xiàng)目投入的計(jì)量工作。2.3、對(duì)按安全文明施工方案的實(shí)施項(xiàng)目，一定要三方按“實(shí)”計(jì)量，并進(jìn)行三方簽字記錄，后附計(jì)算簡(jiǎn)圖、計(jì)算依據(jù)。2.4、對(duì)計(jì)量的項(xiàng)目，要求承包單位報(bào)送費(fèi)用表，且附費(fèi)用計(jì)算依據(jù)。發(fā)包單位的成本控制部門要對(duì)費(fèi)用表進(jìn)行審核。2.5、發(fā)包單位和監(jiān)理單位要嚴(yán)控承包單位若更改增加造價(jià)安全文明施工方案。2.6、發(fā)包單位和監(jiān)理單位要全過(guò)程動(dòng)態(tài)監(jiān)控承包單位安全文明施工措施實(shí)施過(guò)程。2.7、發(fā)包單位的成本控制部門要及時(shí)和鄭州市建設(shè)工程造價(jià)管理辦公室聯(lián)系溝通，掌握有關(guān)安全文明施工費(fèi)的變化情況。附件1 河南省建設(shè)工程現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工措施費(fèi)-費(fèi)率表序號(hào) 工程分類 費(fèi)率基數(shù) 安全文明措施費(fèi)（%） 基本費(fèi) 考評(píng)費(fèi) 獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)合計(jì)1建筑工程 定額綜合工日341.6611.723.562.4817.762裝飾工程 定額綜合工日341.665.861.781.248.883安裝工程 定額綜合工日341.6611.723.562.4817.764市政工程 定額綜合工日341.6615.604.733.3123.645園林綠化 定額綜合工日341.667.802.371.6511.826仿古工程 定額綜合工日3