如何判斷抵押物評估價值的準確性

1、如何判斷抵押物評估價值的準確性作為專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員，我們確定房地產(chǎn)抵押價值需要經(jīng)過一個復(fù)雜的過程。通過充分的市場資料采集、選擇恰當?shù)墓纼r方法、進行合理的參數(shù)取值、測算、并衡量多種方法測算結(jié)果，最終綜合得出抵押價值。此篇文章并非針對房地產(chǎn)抵押評估技術(shù)方法進行討論，而是站在房地產(chǎn)抵押估價報告（以下簡稱估價報告）使用方或報告審核方的角度，在不具備進行完整的房地產(chǎn)評估過程條件下，如何快速、準確的判斷抵押物評估價值的準確性。經(jīng)過我多年從事報告審核的經(jīng)驗，我認為基本做到以下兩個步驟，就可以實現(xiàn)。第一步：對抵押項目房地產(chǎn)市場價值進行初步調(diào)查判斷通過對抵押項目周邊房地產(chǎn)市場交易情況進行初步調(diào)查，判斷出抵押

2、項目房地產(chǎn)市場價格的大體區(qū)間水平。即在對估價報告進行審查之前，首先通過自己對項目房地產(chǎn)市場交易狀況的了解，先大體把握項目的價格水平。做到心中有數(shù)。第二步：判定抵押估價報告評估價值的合理性這一步驟是在完成第一步驟的基礎(chǔ)上，再對估價報告進行審查。要求審核人員能夠抓住估價報告中關(guān)鍵的價格影響因素，通過對其分析、測算過程合理性的判斷來判斷其評估結(jié)果的合理性。一、抵押項目房地產(chǎn)市場價值的調(diào)查判斷1、判斷方法市場提取法“房地產(chǎn)市場價值”從字面意思可以看出：即房地產(chǎn)在交易市場中可實現(xiàn)的公開、客觀的價值。因此，判斷房地產(chǎn)市場價值最直接，也是最簡便的方法。就是市場提取法。也就是評估中說的比較法。即直接參考周邊類

3、似物業(yè)的房地產(chǎn)市場成交價格來確定我們所要評估的項目房地產(chǎn)價值。2、不同市場狀況下價格提取方法根據(jù)其物業(yè)類型不同、所處區(qū)域位置不同，可分為：（1）市場交易十分充足情況；（2）市場交易不十分充足情況；（3） 市場交易匱乏情況。（1）市場交易十分充足情況下例如我們所評估的房地產(chǎn)項目，是位于一個非常成熟居住區(qū)的住宅樓，或者是位于北京CBD心區(qū)或金融街的寫字樓物業(yè)?；蛘呤俏挥谕醺蠼只蛭鲉蔚纳虡I(yè)物業(yè)。周邊有大量的相同物業(yè)交易案例。在這種市場條件下，確定市場價值相對簡單。我們只需從大量交易案例中，盡量挑選出與評估房地產(chǎn)情況相似的案例價格?？芍苯訁⒖计浯_定。這種情況相對比較簡單，因此不再贅述，但并不是所有

4、房地產(chǎn)市場狀況都這么有利，因此，如果遇到市場交易不充足時，我們應(yīng)找出相應(yīng)的解決方案。（2）市場交易不十分充足情況下對于市場交易不十分充足情況，在實際評估中也十分常見。當沒有大量與評估項目相同的交易案例可以參考的時候，我們?nèi)绾螐氖袌鎏崛r格呢？下面分兩種常見的情況分別說明。 周邊缺少交易案例解決方案：突破地理位置的限制，將搜索范圍擴展到周邊或可替代區(qū)域的其他類似地區(qū)。例如：想了解北京朝陽門橋商業(yè)區(qū)物業(yè)，周邊缺少交易案例，可參考與其商圈級別類似的東大橋商業(yè)區(qū)或東四十條橋商業(yè)區(qū)交易案例價格參考。 相同物業(yè)類型缺少交易案例解決方案：尋找相似物業(yè)類型的交易價格，找出其與抵押物存在的差異因素及各該因素對價

5、格產(chǎn)生的影響方向，進行比較后判斷出抵押物大體價格水平（或區(qū)間）。例如：北京CBD核心辦公區(qū)內(nèi)一棟乙級寫字樓價格，如果周邊沒有相似檔次的寫字樓，則可調(diào)查周邊甲級寫字樓中檔次較低或最低的樓宇的交易價格，這樣即可可判斷出其大致的價格水平上限。從以上兩個例子可以看出，在市場交易不十分充足的情況下，無法獲取大量與抵押物情況一致的交易案例直接判斷價格，而需要通過較接近案例與抵押物進行比較，把握各項差異因素對價格產(chǎn)生的影響及影響方向。通過這些案例價格大概估算出正常狀況下的市場價值。因此，了解各種物業(yè)最主要的價格影響因素，是在這種情況下正確判斷抵押物市場價值的難點。一般來說，各物業(yè)類型的主要價格影響因素：注：

6、各影響因素具體情況可參見全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試用書之房地產(chǎn)估價案例與分析（3）市場交易匱乏情況下對于某些特殊物業(yè)，幾乎無法直接從市場找到相似物業(yè)交易價格，那么我們可以采取其他方式判斷其價值。例如： 工業(yè)開發(fā)區(qū)工業(yè)廠房作為工業(yè)開發(fā)區(qū)的廠房，其出租和自用的情況較為普遍，很少有交易狀況。但是位于工業(yè)開發(fā)區(qū)，其土地交易較頻繁，通過招拍掛成交，價格水平也比較透明。因此我們可以采取地價+建筑物成本的方法核定房地產(chǎn)價值。土地價格可以根據(jù)招拍掛土地成交結(jié)果；建筑物成本則可以通過地上物不同建筑結(jié)構(gòu)，裝修狀況等情況判斷。 商業(yè)酒店商業(yè)酒店一般都采取自主經(jīng)營的模式，基本少有交易價格。根據(jù)其物業(yè)經(jīng)營模式，可以采

7、取：類比法：類比周邊在售商業(yè)樓宇，確定大體價格水平收益還原法：（即收益折現(xiàn)）根據(jù)客觀的年經(jīng)營收益，扣除正常經(jīng)營費用，確定年純收益、收益年限、折現(xiàn)率，折現(xiàn)得出現(xiàn)時價格。 在建工程在建工程由于個別性較強，很難在市場上找到與其開發(fā)程度類似的項目，因此很難獲得直接可參考交易價格，因此我們可以模擬其房地產(chǎn)項目開發(fā)過程，采取以下兩個思路估算價格：成本法：在建工程價值=土地價格+已發(fā)生在建工程成本（模擬開發(fā)程序正算）假設(shè)開發(fā)法：在建工程價值=未來開發(fā)價值-續(xù)建成本 （模擬開發(fā)程序倒算）通常如果在建工程開發(fā)進度較靠前，還有大量續(xù)建成本沒有發(fā)生，則采用假設(shè)開發(fā)不可控因素較大，相比起來成本累計更能準確的匡算價格。

8、而如果在建工程開發(fā)進度及基本接近竣工，基本接近成品房地產(chǎn)。那么采用假設(shè)開發(fā)估算的價格更貼近其實際價格。在遇到這些情況時，僅通過調(diào)查一些市場信息了解抵押價值可能存在一定難度。那么需要進一步通過估價報告測算過程進行判斷。下面我們就來探討如何抓住估價報告中的重要價格影響因素，并判斷其合理性的問題。二、判定估價報告抵押價值合理性1、優(yōu)先受償款的扣除根據(jù)2006年3月1日開始實施的，由建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會統(tǒng)一頒發(fā)的關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知（建房字20068號）及房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的

9、市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值-估價師知悉的法定優(yōu)先受償款優(yōu)先受償是指優(yōu)先于本次抵押債權(quán)人受償?shù)臋?quán)利。因此優(yōu)先受償款應(yīng)當從市場價值中扣除，才能剝離出實際抵押價值。優(yōu)先受償包括：（1）未繳納的地價款：主要存在與劃撥用途的土地。劃撥用地在實施轉(zhuǎn)讓前，必須補交地價款轉(zhuǎn)成出讓用途才可以轉(zhuǎn)讓。（2）拖欠工程款：主要存在于在建工程項目。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，“工程款優(yōu)先受償權(quán)”是法定優(yōu)先受償權(quán)，其權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此拖欠工程款應(yīng)當作為優(yōu)先受償從抵押價值中扣除。（3）已設(shè)定的抵押貸款：抵押貸款的清償次序依據(jù)抵押登記時間順序。因此在本次抵押登

10、記之前進行的抵押登記權(quán)利都應(yīng)當作為優(yōu)先受償扣除。2、權(quán)屬瑕疵的揭露及合理設(shè)定正常的房地產(chǎn)市場價格是建立在完整的產(chǎn)權(quán)狀況下可實現(xiàn)的市場價值，因此在判斷估價報告抵押價值合理性之前，先要判定其權(quán)屬瑕疵的披露及設(shè)定情況。抵押物可能存在的權(quán)屬瑕疵包括：（1）權(quán)證是否齊全；對于房地產(chǎn)項目，首先要明確項目土地證，房產(chǎn)證是否齊全。兩證齊全是辦理抵押登記的基本條件。如存在證件不全情況，則不能進行抵押。（2）登記內(nèi)容與現(xiàn)狀情況是否一致（是否有未登記部分納入抵押物范圍）；如果實際用途與證載用途不符，且不符合區(qū)域整體規(guī)劃，是產(chǎn)權(quán)人擅自更改用途，我們設(shè)定用途及判定價格時，應(yīng)該完全遵循證載用途。比如有些將一層住宅用途房地

11、產(chǎn)更改為商鋪，或者在住宅樓或者別墅內(nèi)出租辦公等情況。在對實物進行現(xiàn)場踏勘時，我們無法對面積進行丈量，但是可以房產(chǎn)證后登記表及附圖，根據(jù)建筑物的樓號，樓層，形狀等情況與實際情況對應(yīng)。確定有效建筑面積。對于改擴建、滅失的建筑物，均應(yīng)從抵押范圍內(nèi)剔除。比如一個賓館房地產(chǎn)，配套娛樂設(shè)施樓部分均為擴建面積，無產(chǎn)權(quán)。則該部分收益價格不能歸總在抵押價值內(nèi)。（3）土地開發(fā)狀況是否有瑕疵（地上是否達到平整條件）；我們勘察其土地是否平整，主要為了判斷其是否影響進一步開發(fā)建設(shè)，對其價值產(chǎn)生影響程度。（4）規(guī)劃條件是否有依據(jù)（是否有規(guī)劃文件，規(guī)劃是否存在調(diào)整）；確定純土地的抵押價值時，其規(guī)劃條件對價格影響非常大。主要

12、包括規(guī)劃用途，容積率等規(guī)劃指標，是否有正規(guī)規(guī)劃文件依據(jù)。不能隨便設(shè)定（5）是否存在已銷售情況（重點關(guān)注在建工程項目）；已辦理商品房預(yù)售合同的在建工程項目，相關(guān)信息可到房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公開查詢。對于已經(jīng)銷售的建筑面積，應(yīng)從抵押范圍內(nèi)剝離。（6）是否存在長期租約。合同法第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。3、市場價值測算過程房地產(chǎn)評估常用的估價方法包括：市場比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。根據(jù)估價報告采用上述不同的方法，我們關(guān)注的關(guān)鍵影響價格因素各異。（1）市場比較法：重點關(guān)注其選取的案例與估價對象是否具備可比性。修正過程中是否體現(xiàn)了估價對象與比較案例的價格影響因素，且進行了合理的修正。（2）收益還原法：重點關(guān)注客觀租金的確定、經(jīng)營費用的核算、租金增長率的設(shè)定、收益還原率的確定及收益年限的設(shè)定。（3）成本法：重點關(guān)注土地價格、建筑物建造成本、工程其他費用及利息、利潤的合理確定。（4）假設(shè)開發(fā)法：