房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告20XX房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（1）關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是 政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。 為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因， 促進(jìn) 榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2009年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就 金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響， 向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完 善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門(mén)及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。 為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)， 視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)同志召開(kāi)座談 會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察 結(jié)

2、束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專(zhuān)題座談會(huì)， 認(rèn)真聽(tīng)取他們 的意見(jiàn)建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：一、基本情況近年來(lái)，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為 主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系， 基本解決了不同層次住 房困難家庭的住房問(wèn)題， 居住條件得到了很大改善， 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)卅，完成銷(xiāo)售面積136.8萬(wàn)川，空置面積74.0萬(wàn)卅，空置率為35.2%,其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)卅，銷(xiāo)售27.2萬(wàn)卅。2006年榆林市區(qū)商品房均價(jià)

3、XX46元/m2，2007年漲至2300元/m2，2008年更是漲至高層4000元/m、多層3000元/m，2009年1-10月份，高層3900-4100元/m、多層3000-3200元/m。盡管2008年下半年以來(lái)成交量下降明顯，但房 價(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來(lái)，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。2006年-2008年全市累計(jì) 完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬(wàn)卅，其中2006年完成22萬(wàn)卅；2007年完成18.1萬(wàn)卅,

4、同比下降17.7%;2008年完成45萬(wàn)川，同比增加了148.6%,安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬(wàn)卅，小高層均價(jià)2300元/卅，多層均價(jià)約1800元/卅，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬(wàn)卅（1540套），總投資1.17億元，其中榆陽(yáng)區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開(kāi)工4.25萬(wàn)譏850套。二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng) 銷(xiāo)策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較

5、好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期， 加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響， 榆林 的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。 同時(shí)在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌消費(fèi)心理的作用下， 在 某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買(mǎi)房的現(xiàn)象， 各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市 區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大（見(jiàn)圖2），充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危 機(jī)以來(lái)，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住 房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬(wàn)卅，空置率約為63%交易量大幅下降，開(kāi)發(fā)量明顯下滑。2008年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)卅，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開(kāi)發(fā)量下降10%，到2

6、009年第一季度，更是 跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去年第四季度下降了61%， 到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%，促成今 年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力： 一是去年一度低迷的 樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。 同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的 開(kāi)發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了2009年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是 助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。 截止6月末，

7、全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已 達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于2009年全年的181.75%，增幅分別高 于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余 額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)， 創(chuàng)新金融服務(wù)品種， 增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入， 有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市 場(chǎng)較快回暖。2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn) 業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的

8、不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫 等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬(wàn)叭 房?jī)r(jià)高 峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低， 基本和我市的人均收入水平相一致。3、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性。2006年以來(lái)，受諸多因素的影響，特 別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)， 導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目， 助推了 房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從2008年第三季度以來(lái)，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn) 市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷， 投資

9、型購(gòu)房客戶明顯減少， 一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀 望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一 線、二線城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在 推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。4、土地價(jià)格大幅上升， 土地開(kāi)發(fā)成本提高。 土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè) 進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從2001年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán) 供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完 善到工業(yè)用地的招拍掛， 工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土

10、地使用權(quán)的有償使用制度， 土 地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛， 其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升（見(jiàn)表4）：2005年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬(wàn)元，而20062008每畝均價(jià) 為207.4萬(wàn)元，2009年畝均價(jià)94.1萬(wàn)元，基本與2005年以前持平，土地價(jià)格 的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，2009年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn) 企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷(xiāo)售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。2008年金融危機(jī)以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判

11、斷， 土地購(gòu)買(mǎi)熱情不高， 對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂(lè)觀， 導(dǎo)致土地需求銳減， 土地價(jià)格明顯回落。 同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲， 土地開(kāi)發(fā)成本大幅提高。 榆林市房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用， 從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)， 從高速增 長(zhǎng)到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購(gòu)置費(fèi)用 快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房 屋銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積計(jì)算出來(lái)的平均銷(xiāo)售價(jià)格（現(xiàn)價(jià)），從2006年的2050元/m2上升到2008年的2394元/m,上漲了344元

12、/m,漲幅達(dá)17%從宏觀政策調(diào)控 的層面上來(lái)看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開(kāi)發(fā)商造成一定的壓力。 總體來(lái)講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素： 一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升， 居 民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，2008年股 市持續(xù)低迷， 存款利率較低， 房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之 一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。 二是從房地產(chǎn)企業(yè) 的角度上看，隨著近幾年以來(lái)的土地儲(chǔ)備和招（標(biāo)）、拍（賣(mài)）、掛（牌）制度的實(shí)施， 增加了土地出讓的透明度， 增大了土地獲取價(jià)格， 從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的 上漲。三是受拆遷成本加大、 建筑材料價(jià)

13、格上漲和工人工資水平上升等因素的影 響，增加了房地產(chǎn)投資成本。 消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善， 也增加了商品房建設(shè)成本， 促漲了房?jī)r(jià)。土地開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備， 是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入， 進(jìn)行土地平整等七通一平的過(guò)程。 從2006年2008年，每平方米土地開(kāi)發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)的本年度資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款占到17%，到2008年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省 內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅

14、減少的情況下， 我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸 款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。2009年國(guó)內(nèi) 貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資 者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)， 人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間， 目前 房屋銷(xiāo)售仍處于調(diào)整期。面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì) 性的政策和措施， 對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)， 在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì) 持續(xù)下滑的勢(shì)頭， 加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和保穩(wěn)定、 保民生、 保發(fā)展目標(biāo) 的實(shí)施， 榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步

15、走出低谷， 從第二季度開(kāi)始， 榆林的房地產(chǎn)受?chē)?guó)家 調(diào)控政策的推動(dòng)， 投資者信心顯著增強(qiáng)， 銷(xiāo)售額明顯增加， 房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先 從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái)， 對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作 用。三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革 以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期， 對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。 從1998年到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。1998年到2008年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)dp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不 到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致

16、的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值， 可視為對(duì) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，1998年到2008年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對(duì)dp增長(zhǎng) 的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。2006年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額4年平均占全社會(huì) 消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。 在全球金融危機(jī)仍未見(jiàn)底、 經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下， 擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力， 擴(kuò)大房地 產(chǎn)的投資和住宅銷(xiāo)售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇（見(jiàn)表7）：4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。2006年2007年房

17、地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 凈增加1976萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍。2008年房地產(chǎn)稅收71XX萬(wàn)元，較上 年同期減少2742萬(wàn)元。2009年110月份，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)9877萬(wàn)元，較去 年同期6024萬(wàn)元增長(zhǎng)的63.96%。2009年110月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬(wàn)元， 較去年5349萬(wàn)元同比增長(zhǎng)XX.96%。此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。從表8可以看出，2006年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收 對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，2007年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占 比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬(wàn)元，仍處于上升

18、趨勢(shì)。 進(jìn)入2008年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成71XX萬(wàn)元，占稅 收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬(wàn)元，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)， 下滑幅度較大。2009年110月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)XX.96%占稅收總收入的1.21%。四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性?qiáng)、 政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、 政策作用符合市場(chǎng)改革方向。 榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái) 的迅猛發(fā)展， 對(duì)于推動(dòng)榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作 為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：1

19、、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。 房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消 極作用非常明顯。 所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)， 對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具 有重要意義。一是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基 礎(chǔ)上，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的、 普遍都能接受的水平上， 要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過(guò)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來(lái)平衡房?jī)r(jià)， 在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過(guò)程 中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房?jī)r(jià)作用;又 要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們住 有所居

20、，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果， 又要尊重市場(chǎng)規(guī)律， 不宜過(guò)分?jǐn)U大保 障范圍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響， 破壞市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。 同時(shí)要對(duì)低收入人群 進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給， 引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍 內(nèi)。二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。 要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道， 用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、 市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。 要 對(duì)榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查研究， 通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購(gòu)房需求信息， 對(duì)購(gòu)房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲 目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾， 為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供 一個(gè)

21、權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)129個(gè)，其中 具有二級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)12個(gè)，三級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)73個(gè)，暫定資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)13個(gè)，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、 魚(yú)龍混雜。一方面難以形成自己的品牌， 提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。 因此， 政府要重點(diǎn)支持一些誠(chéng)信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng) 營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做 大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、 全國(guó)的品牌房地產(chǎn)企業(yè)， 讓他們充

22、分發(fā)揮在城市建 設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。 同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低、有名無(wú)實(shí) 且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合， 根據(jù)自身 的技術(shù)和優(yōu)勢(shì)，另辟生存發(fā)展空間。四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處小產(chǎn)權(quán)房違法用地、 違法建筑行為。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和 建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。 在國(guó)家未出臺(tái)小產(chǎn)權(quán)房處理有關(guān)政 策之前，對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案， 對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān) 決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序。2、加強(qiáng)土地管理， 確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。 國(guó)土資源部今年上半

23、年為回 應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的質(zhì)疑， 調(diào)查了全國(guó)有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目，選取了東部、中部、西部不同的類(lèi)型，620個(gè)案例中，銷(xiāo)售房?jī)r(jià)最高的為45000元/叭 最低為1130元/叭 地價(jià)占房?jī)r(jià)最低例為5.3%,最高為58.6%。620個(gè) 案例地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項(xiàng)目比例在15%-30%之間，其中比例 在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占有重要比例。因此,一定要 加強(qiáng)土地監(jiān)管, 確保土地供需平衡, 以抑制房?jī)r(jià)不合理上漲。 一是加大政府宏觀 調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土 地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買(mǎi)炒賣(mài)土

24、地行為，盤(pán)活已出讓土地，促使存 量土地加快開(kāi)發(fā)挖掘閑置土地的潛力。 對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精 神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)， 閑置滿兩年以上的土地要無(wú)償收回， 打擊奸商囤積 土地謀取暴利的行為。 二是規(guī)范土地市場(chǎng)， 加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度。 對(duì)因企 業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對(duì)原劃撥進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，必須按原土地用途開(kāi)發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，必須由政府收購(gòu)儲(chǔ)備，進(jìn)行招拍掛出讓;對(duì)以 其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的， 必須嚴(yán)肅查除， 堅(jiān)決制止此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生。 三 是在土地交易過(guò)程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策， 防止炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為。 四是做 好征地計(jì)劃。根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地

25、價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門(mén)檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過(guò)熱。六是信息要透明、 公開(kāi)。政府要及時(shí)公開(kāi)土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、 房地產(chǎn)銷(xiāo)售信息、 房屋租賃信息及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)情況等信息。 七是加強(qiáng)房 地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。 嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批， 對(duì)評(píng)估失真的抵押貸 款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期，通過(guò)金融、稅收等 手段，有效抑制投資需求和超前需求。3、開(kāi)發(fā)理念要不斷提高， 進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 首先開(kāi)發(fā)理念要 與榆林發(fā)展同步。 榆林城市發(fā)展的相對(duì)滯后性， 使其暫時(shí)無(wú)法與同類(lèi)發(fā)達(dá)城市的 開(kāi)發(fā)理念直接接軌。鄂

26、爾多斯市現(xiàn)在人均dp是1萬(wàn)多美元，超過(guò)北京、上海， 創(chuàng)造了中國(guó)的奇跡。 鄂爾多斯市除了能源的推動(dòng)外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn) 業(yè)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)也功不可沒(méi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占dp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來(lái)要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加 快城市發(fā)展， 讓先進(jìn)的開(kāi)發(fā)城市理念進(jìn)入榆林， 帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。 榆 林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須順應(yīng)未來(lái)發(fā)展的總趨勢(shì)，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能， 否則必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)水平參差不齊。 隨著房地產(chǎn)業(yè) 的蓬勃發(fā)展， 最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的 競(jìng)爭(zhēng)力和營(yíng)銷(xiāo)能力上。隨著房

27、市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化， 尤其是房 地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)， 決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益負(fù) 責(zé)的開(kāi)發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營(yíng)銷(xiāo)中的重要性。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)要求的提高， 房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對(duì)地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán) 境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。 另一方面也要完善今后服務(wù)意 識(shí)，做到以產(chǎn)品為中心向以消費(fèi)者為中心轉(zhuǎn)變， 進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位， 并采 取多種銷(xiāo)售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量， 從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。4、公開(kāi)稅費(fèi)項(xiàng)目

28、，規(guī)范稅費(fèi)征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅 費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府的收入占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門(mén)提供了權(quán)力尋租 的機(jī)會(huì)，增大了腐敗的可能性，同時(shí)也減少了財(cái)政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害 了政府形象。因此，政府要組成清查組，對(duì)所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓，對(duì) 國(guó)家、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留;對(duì)一些地方性或與國(guó)家法律、法 規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，減免一些收費(fèi)項(xiàng)目， 以減輕開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力。5、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提

29、高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配 套設(shè)施建設(shè)，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用， 隨著人們的生活節(jié)奏的 不斷加快， 對(duì)追求生活品質(zhì)的要求逐步提高， 消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的 要求也越來(lái)越高。 如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中， 對(duì)住 房配套問(wèn)題給序了相當(dāng)大的關(guān)注， 買(mǎi)房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求。 榆 林開(kāi)發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一， 近年來(lái)發(fā)展日新月異， 但諸如中小 學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、 金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn)， 在一定程度上抑制了一部分人買(mǎi) 房的積極性。 隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用， 必 將對(duì)榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生

30、積極而深遠(yuǎn)的影響。 城鎮(zhèn)居民收入的增加是購(gòu)房置業(yè)的 不竭動(dòng)力和源泉。 因此要想方設(shè)法增加居民收入， 不斷改善生活質(zhì)量， 提高生活 品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求， 不斷增加廣大居民的收入， 讓他們共享改革開(kāi) 放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。6、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng)。 目前，我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級(jí)階段， 規(guī)章制度、人員配備、交易場(chǎng)所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對(duì)于房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。 健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開(kāi)二手房交易市場(chǎng)的活躍和 繁榮。因此，要加強(qiáng)二手房交易市場(chǎng)的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備，建 立健全完善的規(guī)章制度。 同時(shí)要減免部

31、分稅費(fèi)， 以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng) 上來(lái)，不斷完善和繁榮這一市場(chǎng)，以推動(dòng)榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展?？傊?，我們要通過(guò)不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)?、政策?標(biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市 場(chǎng)，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；?、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和 區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)20XX房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(2)一、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20*年起至今，XX商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上 漲的態(tài)勢(shì)，XX已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)

32、，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟 相博弈之地?？傮w而言，XX房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中 高端。XX年以后，隨著大量外埠資本注資XX，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。 一方 面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫(xiě) 字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類(lèi)物業(yè)為主， 而是深化 為產(chǎn)業(yè)概念， 地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。 另一方面， 頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端 消費(fèi)力量。 長(zhǎng)期以來(lái)， 武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約， 項(xiàng)目品質(zhì) 的均等性使XX的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。20*年后，這一局面被打 破，XX濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

33、20*年，XX房地產(chǎn)進(jìn)入了 歷年來(lái)最火爆的一年。目前，XX房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資 型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。 在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下， 房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然 有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。二、XX商品住宅發(fā)展特征產(chǎn)品特征：XX中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、 小高層、連排別墅為主。價(jià)格特征：XX城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域供求特征：全市商品房銷(xiāo)售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤(pán)供求 基本平衡。消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、

34、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。 產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少（多集中在后湖、金銀湖）。 文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征。三、20*年（1-6月份）xx商品住宅供給和銷(xiāo)售基本分析（1）商品住宅價(jià)格與銷(xiāo)量分析xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、 豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居X(jué)X市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20*年（XX月份），xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年 同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20*年以后，商品住宅的銷(xiāo)量出現(xiàn)一定程度的下降，20*年（XX

35、月份），xx住宅銷(xiāo)量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)XX市的總體住宅物業(yè)平均 價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的， 而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。 從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看， 高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū) 域。xx中心區(qū)作為XX市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤(pán)套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的， 相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì) 不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的 綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得

36、積極成果， 這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái) 定的升值空間。（2）xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系1、20*年（XX月份） xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，XX月總供給13299套，市場(chǎng)總銷(xiāo)量為8950套，總體供銷(xiāo)比為1.49：1。2、 拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷(xiāo)量減少為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，XX市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20*年（1-6月份），全市舊城改造拆遷面積為XX萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu) 房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年（1-6月份）的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓

37、盤(pán)的調(diào) 研數(shù)據(jù)顯示， 已擁有一套住房， 進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買(mǎi)行為的家庭占到47.52%， 其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。 由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需 求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域， 投資類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售的放緩使其住宅整體銷(xiāo)量有 所減少。3、 購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高億房研究中心的20*年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的區(qū)域偏好 主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工 作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。4、 主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元

38、/平方米如下圖所示：50007000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷(xiāo)量占到總銷(xiāo)量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷(xiāo)量逐步上升5、今年1-6月份主要銷(xiāo)售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米20*年（1-6月份）xx的戶型供銷(xiāo)比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于 銷(xiāo)，140平方米以上戶型供大于銷(xiāo)，90-140平方米戶型供銷(xiāo)比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷(xiāo)售 量占到xx總銷(xiāo)量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷(xiāo)售情況受政策的影響 程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶型的上市量較 大，占到

39、全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷(xiāo)量則占到全市 同等戶型銷(xiāo)量的45.43%。四、xx各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和XX區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：（一）xx中心區(qū)20*年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米， 漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落， 但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)， 成交方面較去年嚴(yán)重萎縮， 總體成交量還未達(dá)到去年同 期水平的一半。出現(xiàn)這樣的情況， 主要由兩方面因素造成， 首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下 降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然，更 重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。 尤其在中心城區(qū)， 房?jī)r(jià)漲幅 過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力， 樓市顯得愈發(fā)不