佛山_九鼎國(guó)際城_車位定價(jià)策略

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。九鼎國(guó)際城車位定價(jià)策略九鼎國(guó)際城車位定價(jià)策略世聯(lián)地產(chǎn)九鼎國(guó)際城項(xiàng)目組世聯(lián)地產(chǎn)九鼎國(guó)際城項(xiàng)目組20092009年年3 3月月本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。n 本策略基于前期提交的車位銷售方案制定本策略基于前期提交的車位銷售方案制定n 由于后期車位設(shè)計(jì)調(diào)整方案未出，車位面由于后期車位設(shè)計(jì)調(diào)整方案未出，車位面積、編號(hào)尚未確定，本策略旨在前期設(shè)計(jì)方積、編號(hào)尚未確定，本策略旨在前期設(shè)計(jì)方案基礎(chǔ)上，對(duì)車位作初步分類和定價(jià)案基礎(chǔ)上，對(duì)車位作初步分類和定價(jià)策略目的策略目的本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目目 錄錄1、項(xiàng)目車位分析2、推貨策略3、業(yè)主需求分析及目標(biāo)4、價(jià)格策

2、略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目車位分析項(xiàng)目車位分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。負(fù)一層負(fù)一層北區(qū)車位（負(fù)一層）北區(qū)車位（負(fù)一層）南區(qū)車位（負(fù)一層）南區(qū)車位（負(fù)一層）北區(qū)北區(qū)南區(qū)南區(qū)合計(jì)合計(jì)標(biāo)準(zhǔn)車位7995621361微型車位52732子母車位7613車位數(shù)量8115951406摩托車位9022891191 地下一層共有車位地下一層共有車位14061406個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)車位個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)車位13611361個(gè)，微型車位個(gè)，微型車位3232個(gè)，子母?jìng)€(gè)，子母車位車位1313個(gè)。摩托車位共有個(gè)。摩托車位共有11911191個(gè)。個(gè)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。負(fù)一層負(fù)一層 地下一層北區(qū)住宅

3、投影范圍（不含圖示地下一層北區(qū)住宅投影范圍（不含圖示1313、1414、1515區(qū)）共有車位區(qū)）共有車位452452個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)車位個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)車位285285個(gè)，微型車位個(gè)，微型車位5 5個(gè)，子母車位個(gè)，子母車位7 7個(gè)。摩托車位共個(gè)。摩托車位共有有902902個(gè)。個(gè)。6區(qū)區(qū)7區(qū)區(qū)8區(qū)區(qū)10區(qū)區(qū)12區(qū)區(qū)1區(qū)區(qū)2區(qū)區(qū)3區(qū)區(qū)4區(qū)區(qū)5區(qū)區(qū)14區(qū)區(qū)13區(qū)區(qū)15區(qū)區(qū)車位39，摩托46車位38，摩托40車位35，摩托36車位52，摩托46車位56，摩托71車位36，摩托78車位61，摩托231車位31，摩托106車位48，摩托81車位33，摩托67車位120車位113車位120注：投影范圍不含13、4、

4、5區(qū)車位11區(qū)區(qū)車位29，摩托100本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。負(fù)二層負(fù)二層北區(qū)北區(qū)標(biāo)準(zhǔn)車位1164微型車位11子母車位11車位數(shù)量1186摩托車位1281 地下二層北區(qū)頭，共有車位地下二層北區(qū)頭，共有車位11861186個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)車位個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)車位11641164個(gè)，微型車位個(gè)，微型車位1111個(gè)，子母車位個(gè)，子母車位1111個(gè)。摩托車位共有個(gè)。摩托車位共有12811281個(gè)。按照前期定位，負(fù)二層車位規(guī)個(gè)。按照前期定位，負(fù)二層車位規(guī)劃為商業(yè)用途。劃為商業(yè)用途。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目車位總結(jié)項(xiàng)目車位總結(jié)n項(xiàng)目共有車位項(xiàng)目共有車位25922592個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)車位個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)車位25252525個(gè)，

5、微型車位個(gè)，微型車位4343個(gè)，子母車位個(gè)，子母車位2424個(gè)，個(gè)，摩托車位摩托車位24722472個(gè)；個(gè)；n地下一層共有車位地下一層共有車位14061406個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)車位個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)車位13611361個(gè)，微型車位個(gè)，微型車位3232個(gè)，子母車位個(gè)，子母車位1313個(gè)；摩托車位共有個(gè)；摩托車位共有11911191個(gè)；個(gè)；n地下一層北區(qū)住宅投影范圍（不含圖示地下一層北區(qū)住宅投影范圍（不含圖示4 4、5 5、1111、1313、1414、1515區(qū)）共有車位區(qū)）共有車位286286個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)車位個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)車位285285個(gè)，微型車位個(gè)，微型車位1 1個(gè)，子母車位個(gè)，子母車位0 0個(gè)；摩托車

6、位共有個(gè)；摩托車位共有649649個(gè)；個(gè)；n地下二層共有車位地下二層共有車位11861186個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)車位個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)車位11641164個(gè)，微型車位個(gè)，微型車位1111個(gè)，子母車位個(gè)，子母車位1111個(gè)；摩托車位共有個(gè)；摩托車位共有12811281個(gè)；地下二層前期規(guī)劃為商業(yè)用途。個(gè)；地下二層前期規(guī)劃為商業(yè)用途。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。推貨策略推貨策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。推貨策略推貨策略n按照客戶的需求地下一層是車位的需求重點(diǎn)，因此建議全部推出地下一層的按照客戶的需求地下一層是車位的需求重點(diǎn)，因此建議全部推出地下一層的車位作為第一次推售的主力產(chǎn)品，讓車位供

7、應(yīng)主要滿足客戶的需求；車位作為第一次推售的主力產(chǎn)品，讓車位供應(yīng)主要滿足客戶的需求；n車位的需求不僅滿足本項(xiàng)目的客戶需求，同時(shí)也要滿足部分投資客的需求。車位的需求不僅滿足本項(xiàng)目的客戶需求，同時(shí)也要滿足部分投資客的需求。n建議推出地下一層北區(qū)（不含建議推出地下一層北區(qū)（不含4 4、5 5、6 6、1111座，如圖所示）車座，如圖所示）車位位460460個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)車位個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)車位459459個(gè)，個(gè)，微型車位微型車位3 3個(gè)，子母車位個(gè)，子母車位0 0個(gè)。個(gè)。摩托車位共有摩托車位共有649649個(gè)。個(gè)。7區(qū)區(qū)8區(qū)區(qū)10區(qū)區(qū)12區(qū)區(qū)1區(qū)區(qū)2區(qū)區(qū)3區(qū)區(qū)14區(qū)區(qū)車位39，摩托46車位38，摩托40車位

8、36，摩托78車位61，摩托231車位31，摩托106車位48，摩托81車位33，摩托67車位120車位5413區(qū)區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。推貨策略推貨策略7區(qū)區(qū)8區(qū)區(qū)10區(qū)區(qū)12區(qū)區(qū)1區(qū)區(qū)2區(qū)區(qū)3區(qū)區(qū)14區(qū)區(qū)13區(qū)區(qū)車位級(jí)別分類標(biāo)準(zhǔn)：車位級(jí)別分類標(biāo)準(zhǔn)：第一分類標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)車位距離各樓棟入口的遠(yuǎn)近以及（非開間因素）停車倒庫(kù)的便利性；第二分類標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)車位開間寬度1區(qū)2區(qū)3區(qū)7區(qū)8區(qū)10區(qū)12區(qū)13區(qū)14區(qū)合計(jì)合計(jì)A類2138122761311900209B類110277002642120233C類100200312018合計(jì)3338393661314854120460備注：備注：1區(qū)區(qū)1個(gè)微型車位；

9、個(gè)微型車位；7區(qū)區(qū)2個(gè)微型車位；個(gè)微型車位；12區(qū)區(qū)3個(gè)車位開間個(gè)車位開間2.3；13區(qū)區(qū)12個(gè)車位開間個(gè)車位開間2.3。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建議地下一層北區(qū)住宅投影范圍（圖示建議地下一層北區(qū)住宅投影范圍（圖示4 4、5 5、1111、1515、1616區(qū)）車位區(qū)）車位351351個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)車位個(gè)，其中標(biāo)準(zhǔn)車位342342個(gè)，微型車位個(gè)，微型車位2 2個(gè)，子母車位個(gè)，子母車位7 7個(gè)。摩托車位個(gè)。摩托車位共有共有253253個(gè)。作為村民車位分配用。個(gè)。作為村民車位分配用。6區(qū)區(qū)4區(qū)區(qū)5區(qū)區(qū)車位35，摩托36車位52，摩托46車位56，摩托71車位6611區(qū)區(qū)車位29，摩托100推貨策略推貨

10、策略16區(qū)區(qū)15區(qū)區(qū)車位1134 4、5 5、6 6、1111座共計(jì)座共計(jì)308308套，按村民分配套，按村民分配351351個(gè)車位計(jì)算，車位比為個(gè)車位計(jì)算，車位比為1 1：1.141.14，接近，接近項(xiàng)目整體車位比。項(xiàng)目整體車位比。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。業(yè)主需求分析及目標(biāo)業(yè)主需求分析及目標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。樓棟套數(shù)面積比例需求車位8座16約703%216約903%49座16約703%216約903%47座30約706%330約906%810座16約703%216約903%412座30約706%330約906%81座54約8611%1454約13011%

11、382座54約8611%1454約13011%383座62約16513%62合計(jì)494100%206n九鼎國(guó)際城共推出494套，另有308套單位返還村民；n推出的494套單位中，324套為90平方米以下小戶型單位，占64%，另有36%的單位為130方以上中大戶型；n從住宅客戶對(duì)于車位的需求看，90平方米以下小戶型業(yè)主以租為主，對(duì)于車位購(gòu)買的要求不高，因此在推售策略上我們建推售策略上我們建議首先推售住宅投影下面的車位議首先推售住宅投影下面的車位；n從業(yè)主的回訪來看， 165165方左右戶型業(yè)方左右戶型業(yè)主車位需求比例約為主車位需求比例約為1 1（住宅）：（住宅）：1 1（車位（車位），）， 13

12、0130方左右戶型業(yè)主車位需求比例約方左右戶型業(yè)主車位需求比例約為為1 1（住宅）：（住宅）：0.70.7（車位），（車位），9090方左右戶方左右戶型業(yè)主車位需求比例約為型業(yè)主車位需求比例約為1 1（住宅）：（住宅）：0.250.25（車位），（車位），7070方左右戶型業(yè)主車位需求方左右戶型業(yè)主車位需求比例約為比例約為1 1（住宅）：（住宅）：0.10.1（車位）（車位）；n90方以下小戶型業(yè)主中大部分要看價(jià)格決定是否購(gòu)買車位，且客戶希望最好都是客戶希望最好都是負(fù)一層的車位負(fù)一層的車位。業(yè)主情況業(yè)主情況按按165165方左右戶型業(yè)主車位需求比例方左右戶型業(yè)主車位需求比例1 1：1 1， 1

13、30130方以上戶型業(yè)主車位需求比例方以上戶型業(yè)主車位需求比例1 1：0.70.7，9090方方左右戶型業(yè)主車位需求比例左右戶型業(yè)主車位需求比例1 1：0.250.25計(jì)算，計(jì)算， 7070方左右戶型業(yè)主車位需求比例方左右戶型業(yè)主車位需求比例1 1：0.10.1計(jì)算，車計(jì)算，車位總需求約為位總需求約為206206個(gè)。個(gè)。( (數(shù)據(jù)來源：銷售代表電話回訪）數(shù)據(jù)來源：銷售代表電話回訪）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目標(biāo)目標(biāo)n 車位銷售目標(biāo)：車位銷售目標(biāo)：200200個(gè)個(gè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。定價(jià)策略定價(jià)策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。比準(zhǔn)體系參照：本項(xiàng)目比準(zhǔn)體系參照：本項(xiàng)目90

14、90平方米以下產(chǎn)品約占推售總量的平方米以下產(chǎn)品約占推售總量的65%65%，小戶型單位客戶，小戶型單位客戶的經(jīng)濟(jì)承受能力有限，結(jié)合近期車價(jià)下調(diào)及周邊樓盤車位銷售情況不理想的狀況，的經(jīng)濟(jì)承受能力有限，結(jié)合近期車價(jià)下調(diào)及周邊樓盤車位銷售情況不理想的狀況，建議以中檔樓盤的車位價(jià)格作為比準(zhǔn)體系參照：建議以中檔樓盤的車位價(jià)格作為比準(zhǔn)體系參照：n標(biāo)準(zhǔn)車位總價(jià)：負(fù)一層實(shí)收標(biāo)準(zhǔn)車位總價(jià)：負(fù)一層實(shí)收14.514.5萬元（特殊車位特殊調(diào)價(jià)）萬元（特殊車位特殊調(diào)價(jià)）n微型車位總價(jià)：負(fù)一層實(shí)收微型車位總價(jià)：負(fù)一層實(shí)收1212萬元（特殊車位特殊調(diào)價(jià)）萬元（特殊車位特殊調(diào)價(jià)）n子母車位總價(jià)：負(fù)一層實(shí)收子母車位總價(jià)：負(fù)一層實(shí)

15、收2222萬元萬元n摩托車位總價(jià)：負(fù)一層實(shí)收摩托車位總價(jià)：負(fù)一層實(shí)收0.70.7萬萬定價(jià)策略定價(jià)策略特殊調(diào)價(jià)原則：特殊調(diào)價(jià)原則：n面積差異調(diào)價(jià)面積差異調(diào)價(jià)面積差異調(diào)價(jià)措施為，相差面積差異調(diào)價(jià)措施為，相差1 1平米調(diào)價(jià)平米調(diào)價(jià)10001000元；但要保證最大面積車位價(jià)格不高元；但要保證最大面積車位價(jià)格不高于于1818萬元萬元/ /個(gè)，最小面積車位價(jià)格不低于個(gè)，最小面積車位價(jià)格不低于1111萬個(gè)。萬個(gè)。n交通便捷度調(diào)價(jià)交通便捷度調(diào)價(jià)緊鄰出入口的車位加價(jià)緊鄰出入口的車位加價(jià)50005000元，遠(yuǎn)離出入口的車位減價(jià)元，遠(yuǎn)離出入口的車位減價(jià)50005000元，此外根據(jù)車位元，此外根據(jù)車位的交通便捷程度做

16、出小幅調(diào)價(jià)。的交通便捷程度做出小幅調(diào)價(jià)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)格策略價(jià)格策略1區(qū)A類21B類11C類1合計(jì)33n1 1區(qū)車位區(qū)車位3333，其中微型車位，其中微型車位1 1個(gè)，摩托個(gè)，摩托6767A A類類1515萬萬/ /個(gè)個(gè)B B類類1414萬萬/ /個(gè)個(gè)CC類類1212萬萬/ /個(gè)個(gè)注：由于車位設(shè)計(jì)方案未最終確定，本定價(jià)主要考慮交通便捷、車位類型、開間因素，不考慮面積、臨柱等特殊調(diào)差因素。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)格策略價(jià)格策略2區(qū)A類38合計(jì)38n2 2區(qū)車位區(qū)車位3838，摩托，摩托4040注：由于車位設(shè)計(jì)方案未最終確定，本定價(jià)主要考慮交通便捷、車位類型、開間因素，不考慮面積、臨柱等特殊

17、調(diào)差因素。A A類類1515萬萬/ /個(gè)個(gè)B B類類1414萬萬/ /個(gè)個(gè)CC類類1212萬萬/ /個(gè)個(gè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)格策略價(jià)格策略3區(qū)A類12B類27C類0合計(jì)39n3 3區(qū)車位區(qū)車位3939，摩托，摩托4646注：由于車位設(shè)計(jì)方案未最終確定，本定價(jià)主要考慮交通便捷、車位類型、開間因素，不考慮面積、臨柱等特殊調(diào)差因素。A A類類1515萬萬/ /個(gè)個(gè)B B類類1414萬萬/ /個(gè)個(gè)CC類類1212萬萬/ /個(gè)個(gè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)格策略價(jià)格策略7區(qū)A類27B類7C類2合計(jì)36n7 7區(qū)車位區(qū)車位3636，摩托，摩托7878注：由于車位設(shè)計(jì)方案未最終確定，本定價(jià)主要考慮交通便捷、車位

18、類型、開間因素，不考慮面積、臨柱等特殊調(diào)差因素。A A類類1515萬萬/ /個(gè)個(gè)B B類類1414萬萬/ /個(gè)個(gè)CC類類1212萬萬/ /個(gè)個(gè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)格策略價(jià)格策略8區(qū)A類61B類0C類0合計(jì)61n8 8區(qū)車位區(qū)車位6161，摩托，摩托231231注：由于車位設(shè)計(jì)方案未最終確定，本定價(jià)主要考慮交通便捷、車位類型、開間因素，不考慮面積、臨柱等特殊調(diào)差因素。A A類類1515萬萬/ /個(gè)個(gè)B B類類1414萬萬/ /個(gè)個(gè)CC類類1212萬萬/ /個(gè)個(gè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)格策略價(jià)格策略10區(qū)A類31B類0C類0合計(jì)31n1010區(qū)車位區(qū)車位3131，摩托，摩托106106注：由于車位設(shè)計(jì)方案未最終確定，本定價(jià)主要考慮