上海朱家角水都南岸酒店

1、60006000年前年前我們的祖先在這塊土地上勞動(dòng)生息繁衍，創(chuàng)造了燦爛的古代文化。我們的祖先在這塊土地上勞動(dòng)生息繁衍，創(chuàng)造了燦爛的古代文化。一、項(xiàng)目區(qū)位概況一、項(xiàng)目區(qū)位概況1 1、區(qū)位認(rèn)知、區(qū)位認(rèn)知l 地理描述地理描述項(xiàng)目位于上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)，所處位置距青浦鎮(zhèn)中心6公里、距市中心48公里。l 動(dòng)線描述動(dòng)線描述 滬渝高速（G50）、滬青平公路（318國道延伸段）、朱楓公路。軌交：17號線朱家角站（2017年通車）。l 配套描述配套描述 商業(yè)商業(yè) ：朱家角古鎮(zhèn)及其周邊區(qū)域，以傳統(tǒng)小吃為主。：朱家角古鎮(zhèn)及其周邊區(qū)域，以傳統(tǒng)小吃為主。 生活生活 ：當(dāng)?shù)鼐用裰饕猩钤谝怨沛?zhèn)為中心半徑：當(dāng)?shù)鼐用裰?/p>

2、要集中生活在以古鎮(zhèn)為中心半徑1 1公里的公里的范圍內(nèi)范圍內(nèi)。區(qū)域內(nèi)有數(shù)個(gè)交通站點(diǎn)及 “朱家角汽車站”。 娛樂娛樂 ：朱家角古鎮(zhèn)、東方綠舟、高爾夫球場、大淀湖及淀山：朱家角古鎮(zhèn)、東方綠舟、高爾夫球場、大淀湖及淀山湖。湖。l 驅(qū)車前往市區(qū)主要驅(qū)車前往市區(qū)主要CBDCBD用時(shí)用時(shí)國家會(huì)展中心：約半小時(shí)；大虹橋：約40分鐘；徐家匯：約1小時(shí)；靜安寺：約1小時(shí)；人民廣場：約1小時(shí)；陸家嘴：約1.2小時(shí)；四川北路：約1.5小時(shí)。l 青浦格局青浦格局一個(gè)主城區(qū)一個(gè)主城區(qū)+ +一個(gè)生態(tài)旅游居住區(qū)一個(gè)生態(tài)旅游居住區(qū) 隨著近年來的發(fā)展，青浦已經(jīng)發(fā)展成為以以“青浦新城青浦新城”為中心的東部城區(qū)和以為中心的東部城區(qū)和

3、以“朱家角朱家角”為為中心的西部旅游生態(tài)區(qū)中心的西部旅游生態(tài)區(qū)，朱家角在青浦也將占據(jù)更為重要的地位，發(fā)揮更突出的地域優(yōu)勢。l 青浦規(guī)劃青浦規(guī)劃青浦區(qū)規(guī)劃簡述（至青浦區(qū)規(guī)劃簡述（至20202020年）年） 以“一城四片”為基點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、城市服務(wù)業(yè)、電子信息、汽車配件制造業(yè)、生態(tài)旅游、生態(tài)居住、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及生態(tài)林業(yè)。朱家角鎮(zhèn)規(guī)劃簡述（至朱家角鎮(zhèn)規(guī)劃簡述（至20202020年）：年）： 水水 ：形成朱家角鎮(zhèn)區(qū)的主體構(gòu)架，淀山湖、大淀湖是鎮(zhèn)區(qū)核心空間； 老區(qū)老區(qū) ：老區(qū)改造形成鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心； 新區(qū)新區(qū) ：古鎮(zhèn)北側(cè)的珠溪河以西，規(guī)模2平方公里，規(guī)劃目標(biāo)“一中心，二河街”，是未來集鎮(zhèn)

4、的行政中心，住宅建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域； 旅游度假區(qū)旅游度假區(qū) ：濱河區(qū)與古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)一起形成集鎮(zhèn)旅游度假中心。 交通規(guī)劃交通規(guī)劃 ：利用延安路高架及其延伸線形成“淀山湖朱家角上海中心城區(qū)海港新城洋山深水港”經(jīng)濟(jì)線。1.1.1 基本數(shù)據(jù)基本數(shù)據(jù)l區(qū)位及人口區(qū)位及人口朱家角鎮(zhèn)地處江、浙、滬交界處，為青浦、昆山、松江、吳江、嘉善五區(qū)(市)毗鄰之中心，歷來為江、浙、滬兩省一市重要集鎮(zhèn)之一。朱家角位于青浦區(qū)中部，全鎮(zhèn)戶籍總?cè)丝?975959759人人，來滬人員49038人，下轄28個(gè)行政村和11個(gè)居委會(huì)。全境總面積138.6138.6平方公里平方公里（包括淀山湖水域面積46平方公里）。l旅游經(jīng)濟(jì)興旺發(fā)達(dá)旅游經(jīng)

5、濟(jì)興旺發(fā)達(dá)朱家角每年約650萬人次的游客量，8公里內(nèi)21,300戶別墅及高檔小區(qū)，周邊約有3000間客房。1.1 1.1 認(rèn)知朱家角認(rèn)知朱家角l依托政策及經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行，朱家角整個(gè)社會(huì)事業(yè)蓬勃開展，也為房地產(chǎn)業(yè)的健康依托政策及經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行，朱家角整個(gè)社會(huì)事業(yè)蓬勃開展，也為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；l借靈韻古典的古鎮(zhèn)氣息及豐富的文化內(nèi)涵，朱家角區(qū)域特色日益顯著；借靈韻古典的古鎮(zhèn)氣息及豐富的文化內(nèi)涵，朱家角區(qū)域特色日益顯著；l第三產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)繼續(xù)快速發(fā)展，為朱家角創(chuàng)造了最核心的價(jià)值點(diǎn)，也為各產(chǎn)業(yè)鏈提第三產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)繼續(xù)快速發(fā)展，為朱家角創(chuàng)造了最核心的價(jià)值點(diǎn)，也為各產(chǎn)業(yè)鏈提供了機(jī)會(huì)

6、；供了機(jī)會(huì)；1.1.2 現(xiàn)有配套現(xiàn)有配套如上表所示如上表所示: : 青浦通過A9與上海市區(qū)一線相連，特別是朱家角古鎮(zhèn)地理位置獨(dú)特，處于淀山湖、佘山、閔行三區(qū)域的圓心圓心，半徑輻射范圍內(nèi)自然資源及旅游休閑資源極其豐富，這從上海大區(qū)域來說是絕無僅有的，朱家角即是上海的后花園這從上海大區(qū)域來說是絕無僅有的，朱家角即是上海的后花園。另外，周邊別墅社區(qū)、高爾夫球場及國際學(xué)校數(shù)量眾多，這也說明區(qū)域內(nèi)的高消費(fèi)人群并不缺乏。生態(tài)島生態(tài)島大淀湖大淀湖古鎮(zhèn)配套區(qū)古鎮(zhèn)配套區(qū)肯德基、迪歐咖啡、農(nóng)工肯德基、迪歐咖啡、農(nóng)工商超市、聯(lián)華超市等商超市、聯(lián)華超市等l 古鎮(zhèn)配套區(qū)古鎮(zhèn)配套區(qū)l 目前朱家角古鎮(zhèn)配套相對已比較齊全，目

7、前朱家角古鎮(zhèn)配套相對已比較齊全，而古鎮(zhèn)外部雖有一定的配套設(shè)施而古鎮(zhèn)外部雖有一定的配套設(shè)施, ,但總體但總體尚不成熟。尚不成熟。l 旅游度假區(qū)旅游度假區(qū)國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂（國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂（1818洞）洞）東方綠洲東方綠洲5 5分鐘范圍分鐘范圍區(qū)區(qū)l教育配套區(qū)教育配套區(qū)教育配教育配套區(qū)套區(qū)市重點(diǎn)中學(xué)市重點(diǎn)中學(xué)-朱家角中學(xué)朱家角中學(xué)珠溪小學(xué)珠溪小學(xué)朱家角中學(xué)朱家角中學(xué)1.2 1.2 朱家角發(fā)展規(guī)劃朱家角發(fā)展規(guī)劃l城鎮(zhèn)性質(zhì)及規(guī)劃定位城鎮(zhèn)性質(zhì)及規(guī)劃定位 休閑度假休閑度假+ +生態(tài)居住的旅游城鎮(zhèn)生態(tài)居住的旅游城鎮(zhèn)朱家角是市級歷史文化名鎮(zhèn)，“十五”期間上海市率先建設(shè)的“一城九鎮(zhèn)”之一。瀕臨淀山湖風(fēng)景區(qū)，

8、以休閑度假和生態(tài)居住為特色的旅游城鎮(zhèn)。l建設(shè)方針建設(shè)方針 功能及空間重組功能及空間重組, ,現(xiàn)代水鄉(xiāng)與古鎮(zhèn)風(fēng)貌結(jié)合現(xiàn)代水鄉(xiāng)與古鎮(zhèn)風(fēng)貌結(jié)合朱家角古鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)在功能結(jié)構(gòu)和空間形態(tài)上重新組合，確立新的鎮(zhèn)區(qū)空間構(gòu)架和功能分區(qū)；采用改建與重建相結(jié)合的建設(shè)方針，對鎮(zhèn)區(qū)功能結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將不適宜的工業(yè)、倉儲(chǔ)等性質(zhì)的用地，轉(zhuǎn)換為旅游休閑設(shè)施、商業(yè)文化娛樂設(shè)施用地，使老鎮(zhèn)區(qū)成為集鎮(zhèn)的商業(yè)中心和旅游休閑中心。新區(qū)建設(shè)本著統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)的原則，各項(xiàng)市政公用設(shè)施及配套建設(shè)應(yīng)同步進(jìn)行。以居住功能為主，同時(shí)將行政中心、文體中心從老鎮(zhèn)遷至新區(qū)，形成富有現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)城鎮(zhèn)特征并與古鎮(zhèn)風(fēng)貌一脈相承的全新城鎮(zhèn)風(fēng)貌。l用地規(guī)模

9、及四至范圍用地規(guī)模及四至范圍 鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃用地鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃用地8.14平方公里平方公里至2020年，鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃用地8.14平方公里，包括老鎮(zhèn)區(qū)2.6平方公里。其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地620公頃，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地為124平方米,總增加住宅建筑面積180萬平方米。以老鎮(zhèn)區(qū)為基礎(chǔ)包括古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，向北包含大淀湖，向東向南至318國道；向西跨越朱昆河進(jìn)一步拓展鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展空間。將原來位于318國道南側(cè)的工業(yè)區(qū)歸并至朱楓公路兩側(cè)的工業(yè)區(qū)，新鎮(zhèn)區(qū)不再布置工業(yè)用地。l城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃 以水體為以水體為“心脈心脈”，形成老區(qū)、新區(qū)二大塊，形成老區(qū)、新區(qū)二大塊城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)注重現(xiàn)狀城鎮(zhèn)空間布局特點(diǎn)的延續(xù)和

10、整合。城鎮(zhèn)用地布局注重功能分區(qū)，同時(shí)為使城鎮(zhèn)生活更具活力，各相關(guān)性質(zhì)用地可綜合安排。朱家角鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)以水系為構(gòu)架，以水體為“心脈”，形成老區(qū)、新區(qū)二大塊。（1）水是形成朱家角鎮(zhèn)區(qū)的主體構(gòu)架，包括三個(gè)層次：水心：大淀湖以及規(guī)劃文體中心和中心公園是鎮(zhèn)區(qū)核心空間；水脈：淀浦河由西向東橫穿集鎮(zhèn)；水絡(luò)：現(xiàn)狀河道和規(guī)劃河道相結(jié)合，形成具有內(nèi)聚力的河道網(wǎng)；（2）老區(qū)：即目前的建成區(qū)。以古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)（61.5公頃）為核心，淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿線為建設(shè)重點(diǎn)地區(qū)，通過老區(qū)改造形成鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)旅游中心通過老區(qū)改造形成鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)旅游中心。（3）新區(qū)包括四個(gè)組團(tuán)。沿大淀湖東、北側(cè)的組團(tuán)一為花園住宅區(qū)；組團(tuán)二

11、、三由一條沿河的商業(yè)街串聯(lián)起來。組團(tuán)四位于淀浦河南岸較為獨(dú)立，也是未來集鎮(zhèn)的行政中心。組團(tuán)四位于淀浦河南岸較為獨(dú)立，也是未來集鎮(zhèn)的行政中心。（4）休閑度假區(qū)組團(tuán)集中于淀浦河兩岸，均為濱河地區(qū)與古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)一起形成集鎮(zhèn)旅游度假中心。l商業(yè)金融規(guī)劃商業(yè)金融規(guī)劃 雙線構(gòu)筑雙線構(gòu)筑朱家角鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心朱家角鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃未來朱家角鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施應(yīng)結(jié)合旅游業(yè)的開發(fā)、老鎮(zhèn)區(qū)的改造、古鎮(zhèn)風(fēng)貌的保護(hù)，集中在二條線上。第一條線：第一條線：祥凝浜路兩側(cè)，以商住綜合樓為主體，形成新的具有古鎮(zhèn)風(fēng)貌特色的商業(yè)街；第二條線：第二條線：淀浦河南岸老鎮(zhèn)區(qū)段，結(jié)合水面的開挖、水網(wǎng)重塑，形成新的商業(yè)中心。同時(shí)老鎮(zhèn)區(qū)通過一系列的改造

12、、更新將成為朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心。l住宅規(guī)劃住宅規(guī)劃 居住功能移至新區(qū)居住功能移至新區(qū)規(guī)劃朱家角鎮(zhèn)區(qū)住宅建設(shè)將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至新區(qū)。老區(qū)將發(fā)展商業(yè)服務(wù)以及旅游相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。同時(shí)結(jié)合老區(qū)改造適量地。同時(shí)結(jié)合老區(qū)改造適量地發(fā)展商業(yè)與住宅相結(jié)合的居住形式。發(fā)展商業(yè)與住宅相結(jié)合的居住形式。老區(qū)常住人口控制在老區(qū)常住人口控制在0.80.8萬人左右規(guī)模。萬人左右規(guī)模。本案本案1.3本案配套本案配套小區(qū)內(nèi)部配套：創(chuàng)意區(qū)齊全商業(yè)小區(qū)內(nèi)部配套：創(chuàng)意區(qū)齊全商業(yè)中小學(xué)：朱家角小學(xué)中小學(xué)：朱家角小學(xué)幼兒園：朱家角幼兒園幼兒園：朱家角幼兒園綜合商場：聯(lián)華超市、華聯(lián)超市、農(nóng)工商綜合商場：聯(lián)華超市、華聯(lián)超市、農(nóng)

13、工商郵局：朱家角郵局郵局：朱家角郵局銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行醫(yī)院：朱家角仁濟(jì)醫(yī)院醫(yī)院：朱家角仁濟(jì)醫(yī)院1.3 1.3 朱家角配套朱家角配套 朱家角周邊在建設(shè)施眾多，大都已在朱家角周邊在建設(shè)施眾多，大都已在20102010年前后竣工，整個(gè)區(qū)位的配套設(shè)施還算比較完備；年前后竣工，整個(gè)區(qū)位的配套設(shè)施還算比較完備； 酒店酒店 ：凱悅酒店、皇家郁金香酒店；凱悅酒店、皇家郁金香酒店；民俗院館民俗院館：尚都里（南）、上海申窯國際陶藝中心、四民會(huì)館；尚都里（南）、上海申窯國際陶藝中心、四民會(huì)館；其他文化與休閑項(xiàng)目其他文化與休閑項(xiàng)

14、目：多個(gè)高爾夫俱樂部、游艇俱樂部、眾多星級酒店及國際學(xué)校環(huán)繞。并有譚盾水樂堂、尚都里多個(gè)高爾夫俱樂部、游艇俱樂部、眾多星級酒店及國際學(xué)校環(huán)繞。并有譚盾水樂堂、尚都里休閑廣場、國家糧倉、四民會(huì)館、胡項(xiàng)城藝術(shù)展覽館、演藝劇場、人文藝術(shù)館等藝術(shù)休閑場館。休閑廣場、國家糧倉、四民會(huì)館、胡項(xiàng)城藝術(shù)展覽館、演藝劇場、人文藝術(shù)館等藝術(shù)休閑場館。 朱家角印象朱家角印象l 古韻悠長古韻悠長的人文古鎮(zhèn)，水墨般的小橋流水人家；的人文古鎮(zhèn)，水墨般的小橋流水人家；l 大上海的后花園，大上海的后花園，自然旅游資自然旅游資源得天獨(dú)厚；源得天獨(dú)厚；l 車行交通便捷，四通八達(dá)；車行交通便捷，四通八達(dá)；l 青浦整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以

15、工農(nóng)業(yè)為主體，而朱家角古鎮(zhèn)占據(jù)了青浦整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以工農(nóng)業(yè)為主體，而朱家角古鎮(zhèn)占據(jù)了絕大部分的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值絕大部分的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值；l 朱家角古鎮(zhèn)是青浦朱家角古鎮(zhèn)是青浦最具活力的核心最具活力的核心；l 配套成熟的配套成熟的度假休閑好去處度假休閑好去處；l 近期建設(shè)發(fā)展迅猛，遠(yuǎn)景規(guī)劃良好近期建設(shè)發(fā)展迅猛，遠(yuǎn)景規(guī)劃良好,2016-2017,2016-2017年間將會(huì)有年間將會(huì)有大量新產(chǎn)物呈現(xiàn)大量新產(chǎn)物呈現(xiàn)；l 隨著隨著1717號線、號線、2020號線的通車號線的通車，將帶來更大更多的客源流量；，將帶來更大更多的客源流量；l 周邊存在大量周邊存在大量高端消費(fèi)群體及高層次場所高端消費(fèi)群體及高層次場所；

16、l 休閑度假和生態(tài)居住為特色的旅游城鎮(zhèn)；休閑度假和生態(tài)居住為特色的旅游城鎮(zhèn)； 二、青浦別墅市場研析二、青浦別墅市場研析1 1、青浦別墅市場、青浦別墅市場 與朱家角板塊形成競爭威脅的項(xiàng)目，主要來自于青浦新城板塊，趙巷板塊及徐涇板塊。徐涇板塊徐涇板塊l 從市區(qū)到達(dá)的動(dòng)線上看，徐涇、趙巷及青浦新城板塊都將造成別項(xiàng)目別墅客源的截流，因此在后續(xù)的市場分析中，我們將一并進(jìn)行研究分析。 1.1.朱家角別墅市場朱家角別墅市場l 09 09年朱家角板塊別墅供求分析年朱家角板塊別墅供求分析09年朱家角板塊的別墅項(xiàng)目總體供小于求供小于求，供應(yīng)主要分布在6月及8月，分別為朱家角康橋水鄉(xiāng)及海源別墅朱家角康橋水鄉(xiāng)及海源別

17、墅的集中推量；09年成交價(jià)格有所起伏，主要是受海源別墅價(jià)格的拉動(dòng)海源別墅價(jià)格的拉動(dòng)，帶動(dòng)了整個(gè)板塊別墅價(jià)格的提升；09年1-9月份朱家角板塊共成交別墅294套，整體均價(jià)在1650016500元元/ /平方米平方米左右；朱家角板塊以往別墅個(gè)案明細(xì)朱家角板塊以往別墅個(gè)案明細(xì)朱家角板塊朱家角板塊類別類別東方庭院東方庭院海源別墅海源別墅朱家角新城朱家角新城物業(yè)類型別墅別墅普通住宅、別墅建筑類別獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅,疊加別墅（毛坯）獨(dú)棟別墅（毛坯）多層、疊加、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅均價(jià)聯(lián)排16500元/平米獨(dú)棟19000元/平米2000 萬元/套起15000 元/平方米（聯(lián)排）面積段182-290570

18、-106770-250容積率0.760.140.7開盤日期2005-4-232005-7-12007-9-28交房日期2008-12-302006-3-30三期2009-6-15樓層狀況2-4層2層洋房5-6層別墅3層銷售率95.67%現(xiàn)為一期，18套成交2套，11.11%53.43%總戶數(shù)798套229套3000套停車位狀況室內(nèi)單車位室內(nèi)雙車位（地上、地下）共1500多個(gè)綠化率46%75%40%占地面積304000 平方米1175300 平方米800000 平方米建筑面積231000 平方米164542平方米650000 平方米峻工時(shí)間06年52010年5月 3108年底物業(yè)管理費(fèi)2.5-3

19、元/平方米/月8.50元/平方米月 1.3元/平方米/月物業(yè)管理詳情上海新獨(dú)院物業(yè)管理有限公司第一太平戴維斯中信泰富(上海)物業(yè)管理有限公司開發(fā)商上海珠佳康橋半島上實(shí)集團(tuán) 中信泰富集團(tuán)代理商漢宇地產(chǎn)上海同策中原地產(chǎn)l 朱家角板塊在售項(xiàng)目有限，主要為東方庭院、朱家角新城及海源別墅，價(jià)格主要在14000元/平米-24000元/平米間，個(gè)別豪宅別墅如海源別墅在50000元/平米左右。三、青浦商業(yè)情況透析三、青浦商業(yè)情況透析青浦區(qū)商圈主要為兩個(gè)，分為城區(qū)商圈及古鎮(zhèn)商圈，主要以城區(qū)商圈為核心；城區(qū)商圈及古鎮(zhèn)商圈，主要以城區(qū)商圈為核心；l 以目前的城市發(fā)展?fàn)顩r來看，青浦東部城區(qū)尤其是夏陽湖區(qū)域青浦東部城區(qū)

20、尤其是夏陽湖區(qū)域是目前青浦城市發(fā)展中“城市化進(jìn)程最快、基礎(chǔ)設(shè)施最齊全、整體定位檔次最高的區(qū)域”l 古鎮(zhèn)商圈主要是以朱家角古鎮(zhèn)為核心，及輻射區(qū)域；朱家角古鎮(zhèn)為核心，及輻射區(qū)域；1 1、青浦城區(qū)商業(yè)狀況、青浦城區(qū)商業(yè)狀況青浦百貨情況一覽青浦百貨情況一覽項(xiàng)目名稱商圈位置規(guī)模/M2開業(yè)時(shí)間經(jīng)營狀況成泰百貨老城邊緣80002000.5佳青浦百貨大樓老城區(qū)30002003.9良東方商廈老城區(qū)110002005.12佳凱特利廣場新城區(qū)200002006.12差青浦小型商業(yè)基本情況青浦小型商業(yè)基本情況名稱名稱商圈位商圈位置置商家種類商家種類經(jīng)營情況經(jīng)營情況百聯(lián)橋梓灣老城區(qū)百貨、餐飲、娛樂、專賣等經(jīng)營較好港隆廣

21、場城北商圈建材、餐飲、專賣等部分經(jīng)營較好，部分在建凱特利廣場東部城區(qū)百貨、餐飲娛樂較差夏陽湖商鋪東部城區(qū)大型餐飲、浴場、超市等一般仁恒海濱東部城區(qū)大型餐飲一般歐洲街東部城區(qū)服飾、餐飲、旅行社等經(jīng)營狀況較差l目前此類商業(yè)消費(fèi)市場的規(guī)模與業(yè)態(tài)布局仍處于較為初級的發(fā)展階段初級的發(fā)展階段，尤其休閑購物型商業(yè)，經(jīng)營狀況尚未起色經(jīng)營狀況尚未起色。青浦餐飲類商業(yè)市場經(jīng)營狀況：青浦餐飲類商業(yè)市場經(jīng)營狀況：名稱位置營業(yè)面積（M2）消費(fèi)檔次（元）經(jīng)營狀況伊麗名豪城北2000100-200生意一般，做婚宴來天華老城區(qū)4000120-170生意較好天天漁港新城工業(yè)區(qū)附近3000100中午生意差，晚上生意較好，多為工業(yè)

22、區(qū)客戶象山海鮮新城區(qū)千岱大廈2000100-150生意較好白玉蘭海鮮老城區(qū)城中路2000100-150生意較好l目前青浦城區(qū)餐飲類商業(yè)消費(fèi)市場，憑借周邊密集分布的高端居住人群，餐飲類商業(yè)經(jīng)營狀況較為良好；餐飲類商業(yè)經(jīng)營狀況較為良好； l根據(jù)近年來科特勒對于當(dāng)前商業(yè)市場上的各種主要的商業(yè)類型以及他們各自對于商業(yè)消費(fèi)人氣的拉動(dòng)作用，發(fā)現(xiàn)，其中百貨購物、餐飲以及超級市場百貨購物、餐飲以及超級市場三類業(yè)態(tài)對于商業(yè)消費(fèi)人群的拉動(dòng)性最強(qiáng)。三類業(yè)態(tài)對于商業(yè)消費(fèi)人群的拉動(dòng)性最強(qiáng)。青浦酒店業(yè)市場經(jīng)營狀況：青浦酒店業(yè)市場經(jīng)營狀況：旅旅 游游 星星 級級 賓賓 館館 基基 本本 情情 況況指 標(biāo)單 位合 計(jì)三星級二

23、星級飯店數(shù)個(gè)16 7 9 客房數(shù)間1051 681 370 床位數(shù)張1954 1271 683 客房平均出租率%42.6 40.4 46.7 營業(yè)收入萬元11549 8426 3123 從上表可以看出：從上表可以看出：l 目前青浦的酒店業(yè)還處于初級階段初級階段，多為二、三星級的賓館，缺乏高級酒店場所（這塊市場已經(jīng)有所被重視），從其客房數(shù)量及床位數(shù)量來看都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足于實(shí)際的客流量，這也是朱家角古鎮(zhèn)成為短途旅游而不能稱為逗留點(diǎn)的原因之一。l 景區(qū)外重要街道景區(qū)外重要街道祥凝浜路祥凝浜路 祥凝浜路是朱家角鎮(zhèn)最主要的商業(yè)街，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)原住居民，生活日用大都是在這條路上購買的。集中各銀行網(wǎng)點(diǎn)、飲食店、中、

24、小型超市、日雜店等，公交站點(diǎn)也多集中在這條道路上，目前該道路顯得有些雜亂。未來規(guī)劃的祥凝浜路，將是朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)、金融一條街，也是文體休閑用品特色街。它的西端與景觀大道珠溪路相交處靠近本項(xiàng)目，因此祥凝浜路未來的發(fā)展程度與本項(xiàng)目休戚相關(guān)。l 表象繁榮的度假村經(jīng)濟(jì)表象繁榮的度假村經(jīng)濟(jì) 古鎮(zhèn)周邊以休閑、度假及商務(wù)培訓(xùn)功能的度假村為主，且又以淀山湖、大淀湖的美麗湖景為賣點(diǎn)的度假村。度假村鳥籠式的消費(fèi)模式，運(yùn)營時(shí)間較長，其娛樂項(xiàng)目及設(shè)施都已陳舊，且經(jīng)營模式老化。度假村鳥籠式的消費(fèi)模式，運(yùn)營時(shí)間較長，其娛樂項(xiàng)目及設(shè)施都已陳舊，且經(jīng)營模式老化。這些已經(jīng)運(yùn)轉(zhuǎn)度假型賓館雖然擁有23星級的檔次，也兼有娛樂、休閑

25、、體育活動(dòng)的，但逐步脫離了現(xiàn)代都市人群追求時(shí)尚、新潮與速度感的消費(fèi)理念，已不能適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)需求。在歷史城鎮(zhèn)旅游發(fā)展遭遇過度商業(yè)化、同質(zhì)化競爭等瓶頸的背景下，不能再單純依靠歷史資源發(fā)展觀光旅游，應(yīng)轉(zhuǎn)向了文化休閑業(yè)、旅游房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。l 古鎮(zhèn)及周邊居民古鎮(zhèn)及周邊居民朱家角原住居民對朱家角本身的水鄉(xiāng)景色早已熟視無睹，而他們對接受新鮮事物的渴求由來已久。本地的休閑娛樂設(shè)施單一，且不成規(guī)模，不上檔次，已完全滿足不了當(dāng)?shù)厝说膴蕵贰⑿蓍e需求。因此本項(xiàng)目與朱家因此本項(xiàng)目與朱家角原有娛樂消費(fèi)存在差異，角原有娛樂消費(fèi)存在差異，但兼容江南水鄉(xiāng)建筑風(fēng)貌的河畔酒吧街、精致酒店、大型商務(wù)會(huì)館等產(chǎn)品適時(shí)地填補(bǔ)了朱家角鎮(zhèn)高檔

26、娛樂的空白空白，勢必會(huì)受到當(dāng)?shù)鼐用竦那嗖A。l 國內(nèi)外觀光游客（團(tuán)體、散戶）國內(nèi)外觀光游客（團(tuán)體、散戶）由于朱家角地處滬、蘇、浙三省交界地段，比起其它旅游區(qū)，朱家角有著天然的地理優(yōu)勢。由于出行時(shí)間和資金成本不高，滬蘇浙一帶游客把朱家角作為周末短線旅游的必游景點(diǎn)之一滬蘇浙一帶游客把朱家角作為周末短線旅游的必游景點(diǎn)之一。朱家角還吸引著全國乃至國際游客的目光。朱家角和周莊、同里、烏鎮(zhèn)等都是長三角“水鄉(xiāng)”特色旅游的主要景點(diǎn)。各大旅行在安排游客作上海旅行時(shí)，都將朱家角作為一個(gè)必到的景點(diǎn)，朱家角與上海市區(qū)的外灘、東方明珠等一起成為滬上旅游的重要景點(diǎn)。當(dāng)然這也為本項(xiàng)目帶來了大量的長三角以外的國內(nèi)、國際旅游客戶

27、。4 4、商業(yè)項(xiàng)目客群分析、商業(yè)項(xiàng)目客群分析4.1消費(fèi)人群分析消費(fèi)人群分析l 周邊高檔別墅區(qū)業(yè)主周邊高檔別墅區(qū)業(yè)主朱家角規(guī)劃了大面積的中、低密度的高尚生態(tài)型別墅生活區(qū)，分布在古鎮(zhèn)周邊，以淀山湖、大淀湖及西洋淀湖為依托；本項(xiàng)目作為朱家角新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃的一部分，也是這些高檔社區(qū)特色休閑娛樂配套設(shè)施。將來，別墅區(qū)陸續(xù)投入使用后，本項(xiàng)目很大一部分服務(wù)對象就是那些別墅區(qū)的業(yè)主。周邊在建別墅有康橋水鄉(xiāng)、朱家家角新城等。而沿淀山湖特色居住區(qū)項(xiàng)目也已在啟動(dòng)之中。周邊的趙巷、徐涇、佘山等高尚別墅區(qū)都有可能成為本項(xiàng)目的消費(fèi)人群。l 團(tuán)隊(duì)商務(wù)會(huì)議群體團(tuán)隊(duì)商務(wù)會(huì)議群體上海選擇風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完善、風(fēng)味獨(dú)特的風(fēng)景區(qū)洽談業(yè)務(wù)、

28、會(huì)務(wù)交流等企業(yè)日漸增多。朱家角目前有許多針對商務(wù)會(huì)談及企業(yè)培訓(xùn)而開設(shè)的度假村，如大淀湖畔的家化培訓(xùn)中心、復(fù)興路上的虹珠苑、太陽島度假村、大千莊園、景苑山莊、東方綠舟度假村等。以企業(yè)團(tuán)體接待的商娛設(shè)施同樣有極大的生存空間。本項(xiàng)目在承接商務(wù)群體上更具有規(guī)劃及交通地理區(qū)位上的競爭力。4.1消費(fèi)人群分析消費(fèi)人群分析4.2消費(fèi)習(xí)慣分析消費(fèi)習(xí)慣分析l 雖然從青浦整體來說，擁有較高消費(fèi)能力的人群，但是受到當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r的影響，尤其是購物類商業(yè)消費(fèi)人群，存在前往老城區(qū)消費(fèi)的習(xí)慣，整體消費(fèi)習(xí)慣尚需要引導(dǎo)存在前往老城區(qū)消費(fèi)的習(xí)慣，整體消費(fèi)習(xí)慣尚需要引導(dǎo)；l 古鎮(zhèn)的主體消費(fèi)人群以游客為主，商業(yè)模式僅僅是停留在

29、旅游商品及餐飲的消費(fèi)層面上商業(yè)模式僅僅是停留在旅游商品及餐飲的消費(fèi)層面上，城市型商業(yè)消費(fèi)與中心型消費(fèi)場所設(shè)施并不完善，因此，當(dāng)區(qū)域內(nèi)的居民有較大型消費(fèi)需求時(shí)會(huì)外出消費(fèi)，從而抑制了本地消費(fèi)。四、項(xiàng)目可行性論證四、項(xiàng)目可行性論證1、產(chǎn)品相關(guān)、產(chǎn)品相關(guān)地塊名稱地塊名稱業(yè)態(tài)名稱業(yè)態(tài)名稱總建面積總建面積地上建面地上建面地下建面地下建面套均面積套均面積套數(shù)套數(shù)容積率容積率用地面積用地面積E1特色商業(yè)326642516475002201150.735949E2a（北）特色商業(yè)22139170395100220780.71623798F4-3特色商業(yè)16203124533750220571.210378F5聯(lián)

30、排疊院 23598181485450200910.7524197.7E2b（北）枕水別墅1122886332595250350.3226977E2b（南）精品酒店6498499815000.77140E2a（南）會(huì)議中心391030109000.74300F4-4b大宅門4780368011000.57360總計(jì)1210209312527900376140099我們將本項(xiàng)目的產(chǎn)品分為：我們將本項(xiàng)目的產(chǎn)品分為：l 稀缺產(chǎn)品（商業(yè)性質(zhì)）稀缺產(chǎn)品（商業(yè)性質(zhì)）-酒店公寓酒店公寓 水都南岸屬于50年產(chǎn)權(quán)的功能產(chǎn)品，由于其成本開支將按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，因此傳統(tǒng)售賣方式私人購買的可能性不大，如果用賣后返租形式售

31、賣，將使投資房產(chǎn)者和度假暫居者購房有更大的選擇空間，另外一些企業(yè)主通過公司名一些企業(yè)主通過公司名購買的可能性會(huì)相當(dāng)大購買的可能性會(huì)相當(dāng)大，一方面可作為固定成本投入合理避稅，另一方面所有生活成本的產(chǎn)生也可入帳，正好為一些企業(yè)主們大開方便之門。產(chǎn)品分析：產(chǎn)品分析：通過以上的項(xiàng)目可行性論證，我們可以清楚看到，項(xiàng)目的規(guī)劃在目前及未來的朱家角商業(yè)市場是超前的，大有可為的。而項(xiàng)目的盈利點(diǎn)大致集中在以下幾點(diǎn)：（1 1）度假型旅游消費(fèi)）度假型旅游消費(fèi)伴隨著朱家角旅游形態(tài)由觀光型向度假型轉(zhuǎn)變，每年百萬人次的游客數(shù)量，巨大的消費(fèi)群，假日型消費(fèi)，尤其是夜間住宿將是本項(xiàng)目最大的盈利點(diǎn)所在。（2 2）高檔別墅區(qū)人群消費(fèi)

32、）高檔別墅區(qū)人群消費(fèi)從以上論證可以看出，朱家角乃至整個(gè)青浦、松江佘山一帶，都將是高檔別墅區(qū)聚集的地區(qū)，由于本項(xiàng)目適用人群是中、高端客戶，且本項(xiàng)目經(jīng)營的特色休閑項(xiàng)目是目前的稀缺型產(chǎn)品，未來必將受到追捧。（3 3）中心鎮(zhèn)區(qū)居民消費(fèi)）中心鎮(zhèn)區(qū)居民消費(fèi)朱家角鎮(zhèn)區(qū)目前的休閑、娛樂設(shè)施存在著規(guī)模不大，檔次不高的毛病，這些設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了鎮(zhèn)區(qū)居民日益膨脹的消費(fèi)欲望，并且這些居民對原有的水鄉(xiāng)景點(diǎn)早已出現(xiàn)審美疲勞，因此對本項(xiàng)目的特色娛樂設(shè)施接受度高。（4 4）商務(wù)會(huì)議消費(fèi)）商務(wù)會(huì)議消費(fèi)本項(xiàng)目是集吃、住、玩于一體的大型休閑娛樂設(shè)施，而且處在進(jìn)入朱家角景區(qū)的交通要沖上，位置得天獨(dú)厚，對于講求效率的商務(wù)型消費(fèi)來說，無

33、疑是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。2 2、盈利分析及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測、盈利分析及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測2.1 2.1 未來主要盈利點(diǎn)未來主要盈利點(diǎn)本案的產(chǎn)品中特色商業(yè)產(chǎn)品占據(jù)絕對主力，根據(jù)以上市場分析，我們結(jié)合來看，此類產(chǎn)品在大青浦乃至于大上海范圍內(nèi)都不多見，特別是具有這么大規(guī)模的項(xiàng)目更少，那么我們的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)在哪呢？那么我們的機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)在哪呢？2.22.2市場層面的風(fēng)險(xiǎn)市場層面的風(fēng)險(xiǎn)l產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一；l與周邊松江、嘉定等區(qū)相比，缺乏城市性核心與周邊松江、嘉定等區(qū)相比，缺乏城市性核心競爭力；競爭力；l處于江浙滬三省交匯處，人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜；處于江浙滬三省交匯處，人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜；l旅游產(chǎn)業(yè)模式及商業(yè)配套形式尚較初級；

34、旅游產(chǎn)業(yè)模式及商業(yè)配套形式尚較初級；l消費(fèi)習(xí)慣有待提升及引導(dǎo)消費(fèi)習(xí)慣有待提升及引導(dǎo)l周邊城市旅游古鎮(zhèn)的發(fā)展影響周邊城市旅游古鎮(zhèn)的發(fā)展影響l地鐵地鐵2 2號線延伸段及號線延伸段及2020號線；號線；l區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；l古鎮(zhèn)被評為國家級宜居城市古鎮(zhèn)被評為國家級宜居城市; ;l上海西面交通樞紐，知名度不斷提升；上海西面交通樞紐，知名度不斷提升；l朱家角鎮(zhèn)將重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)住宅建設(shè)、市政設(shè)朱家角鎮(zhèn)將重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)住宅建設(shè)、市政設(shè)施和配套商業(yè)服務(wù)建設(shè)；施和配套商業(yè)服務(wù)建設(shè)；l具有頂級生態(tài)資源及唯一性旅游效應(yīng)具有頂級生態(tài)資源及唯一性旅游效應(yīng); ;l整體區(qū)域的開發(fā)力度形成熱點(diǎn)整體區(qū)域的開發(fā)力度

35、形成熱點(diǎn). .l商業(yè)性質(zhì)用地規(guī)模巨大商業(yè)性質(zhì)用地規(guī)模巨大, ,資金回籠壓力較大；資金回籠壓力較大；l產(chǎn)品創(chuàng)新性與市場的接受度的調(diào)和產(chǎn)品創(chuàng)新性與市場的接受度的調(diào)和; ;l項(xiàng)目所在地周邊基本零配套，依賴朱家角鎮(zhèn)中心；項(xiàng)目所在地周邊基本零配套，依賴朱家角鎮(zhèn)中心；l項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆陂_發(fā)起步階段，區(qū)域居住認(rèn)同尚項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆陂_發(fā)起步階段，區(qū)域居住認(rèn)同尚需提高。需提高。l品牌開發(fā)商；品牌開發(fā)商；l項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)與古鎮(zhèn)的一體化；項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)與古鎮(zhèn)的一體化；l項(xiàng)目所含范圍內(nèi)自然資源豐富，是打造優(yōu)秀景觀、項(xiàng)目所含范圍內(nèi)自然資源豐富，是打造優(yōu)秀景觀、提升生活品質(zhì)的利好條件；提升生活品質(zhì)的利好條件；l項(xiàng)目產(chǎn)品類型豐

36、富，能吸引各消費(fèi)需求的客戶，豐項(xiàng)目產(chǎn)品類型豐富，能吸引各消費(fèi)需求的客戶，豐富項(xiàng)目內(nèi)涵；富項(xiàng)目內(nèi)涵；l項(xiàng)目配套設(shè)施設(shè)計(jì)規(guī)劃完善；項(xiàng)目配套設(shè)施設(shè)計(jì)規(guī)劃完善；l大區(qū)域內(nèi)無新建同類產(chǎn)品，本項(xiàng)目具有唯一性優(yōu)勢。大區(qū)域內(nèi)無新建同類產(chǎn)品，本項(xiàng)目具有唯一性優(yōu)勢。外外部風(fēng)險(xiǎn)部風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)部風(fēng)險(xiǎn)外外部機(jī)會(huì)部機(jī)會(huì)內(nèi)內(nèi)部機(jī)會(huì)部機(jī)會(huì)除了上述市場層面等外部因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)，我們面對的還有在投資開發(fā)過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生才是項(xiàng)目取得成功最重要的保證；l 規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：l 客戶來源風(fēng)險(xiǎn)：客戶來源風(fēng)險(xiǎn)：l 市場風(fēng)險(xiǎn)：市場風(fēng)險(xiǎn)：l 金融政策風(fēng)險(xiǎn)：金融政策風(fēng)險(xiǎn)：l 經(jīng)營管理與業(yè)態(tài)控制風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)營管理與業(yè)態(tài)控制

37、風(fēng)險(xiǎn)：2.3 2.3 投資開發(fā)層面風(fēng)險(xiǎn)投資開發(fā)層面風(fēng)險(xiǎn)3.13.1項(xiàng)目核心競爭力闡述項(xiàng)目核心競爭力闡述l 核心競爭力之一：核心競爭力之一：大上海只有一個(gè)朱家角大上海只有一個(gè)朱家角l 核心競爭力之二：核心競爭力之二：項(xiàng)目定位的差異性項(xiàng)目定位的差異性l 核心競爭力之三：核心競爭力之三：項(xiàng)目在目前青浦商業(yè)市場的唯一性項(xiàng)目在目前青浦商業(yè)市場的唯一性l 核心競爭力之四：核心競爭力之四：成熟旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)保障成熟旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)保障l 廣闊旅游市場為本項(xiàng)目提供有力支撐廣闊旅游市場為本項(xiàng)目提供有力支撐3.23.2支撐點(diǎn)支撐點(diǎn)從青浦區(qū)旅游發(fā)展委員會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，青浦區(qū)以朱家角為核心的旅游業(yè)，無論是

38、旅游人數(shù)還是旅游消費(fèi)，都呈逐年遞增的態(tài)勢發(fā)展。（具體如下表）年份年份旅游人數(shù)旅游人數(shù)( (萬萬) )增長率增長率總收入總收入( (億元億元) )增長率增長率人均消費(fèi)人均消費(fèi)( (元元) )增長率增長率20011853.9211200225035.1%528.2%200-5.2%200328012.0%860.0%28643.0%20043048.6%9.518.8%3129.1%20053205.3%11.217.9%35012.2%20063457.8%15.235.7%441 25.9%200738010.1%21.239.5%558 26.6%200820084004005.3%5.3%

39、22223.8%3.8%550550-1.4%-1.4%分析：分析：l 青浦每年四百萬左右四百萬左右的游客，其中至少90%以上以上是到青西地區(qū)以朱家角為中心的區(qū)域內(nèi)旅行的，也就是說，2008年光是朱家角古鎮(zhèn)每年的旅游消費(fèi)達(dá)到近年光是朱家角古鎮(zhèn)每年的旅游消費(fèi)達(dá)到近20億元億元。而目前，青浦全區(qū)，高檔次的賓館并不多，而針對度假型游客的商業(yè)業(yè)態(tài)，還主要是經(jīng)營理念及模式陳舊的度假村占有主導(dǎo)地位。而度假村消費(fèi)主要面對客戶僅僅是游客中極少的一塊，即商務(wù)會(huì)議人群，而占絕大多數(shù)自費(fèi)型游客（團(tuán)體、散客），由于在朱家角難覓質(zhì)、價(jià)皆宜的夜間消費(fèi)及住宿場所，只能朝游暮歸，不能盡興而去。l 而本項(xiàng)目的功能定位正有可能彌

40、補(bǔ)目前朱家角度假旅游消費(fèi)中的空白，勢必會(huì)被游客認(rèn)可，而帶來極好的投資回報(bào)及社會(huì)美譽(yù)度。l 朱家角旅游業(yè)正向度假型旅游轉(zhuǎn)型朱家角旅游業(yè)正向度假型旅游轉(zhuǎn)型l 朱家角新的旅游規(guī)劃為度假型旅游鋪平道路朱家角新的旅游規(guī)劃為度假型旅游鋪平道路3.23.2支撐點(diǎn)支撐點(diǎn)3.33.3機(jī)會(huì)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)可以說項(xiàng)目本身就是朱家角旅游轉(zhuǎn)型的產(chǎn)物，項(xiàng)目是新鎮(zhèn)區(qū)大力發(fā)展的商業(yè)休閑娛樂設(shè)施。項(xiàng)目大力發(fā)展夜間消費(fèi)，與古鎮(zhèn)景區(qū)的白天觀光對接，形成旅游休閑娛樂的互補(bǔ)與互動(dòng)。項(xiàng)目是朱家角向度假型旅游轉(zhuǎn)型的有力推動(dòng)者和受益者，朱家角度假型旅游的形成，也必將為本項(xiàng)目帶來巨大商機(jī)。（1 1）項(xiàng)目的定位應(yīng)該是基于）項(xiàng)目的定位應(yīng)該是基于“白加黑白

41、加黑”（白天加夜間）消費(fèi)模式。（白天加夜間）消費(fèi)模式。白天在古鎮(zhèn)風(fēng)情街上度過，夜晚可在臨河酒吧區(qū)悠閑愜意地坐上一段時(shí)間，感受夜間別樣景致，隨后進(jìn)入精致酒店進(jìn)入夢鄉(xiāng)。商業(yè)運(yùn)營的良好預(yù)期為投資本身帶來了最大的可能性，展示出美好的前景才能吸引更多的投資者。（2）土地的商業(yè)性質(zhì)為個(gè)人投資帶來了避稅的可能，以企業(yè)的名義購買不僅僅能計(jì)入公司成本避稅，而以企業(yè)的名義購買不僅僅能計(jì)入公司成本避稅，而且免去了個(gè)人的生活開銷成本且免去了個(gè)人的生活開銷成本，水電煤等自費(fèi)雖然按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，但同樣能夠計(jì)入公司運(yùn)營成本。（3）不僅僅17號線會(huì)為朱家角及本案帶來大量的市區(qū)方向客流，同時(shí)項(xiàng)目地處朱家角滬渝高速和朱楓公路旁

42、邊，項(xiàng)目極有可能成為長三角“主題游覽線”的中心樞紐位置，因此,本項(xiàng)目吸引的不僅僅是市區(qū)內(nèi)的投資者,還有周邊城市的投資者。（4）青浦已有及待建的大批低密度高檔別墅住宅區(qū)，不僅僅將為本項(xiàng)目帶來大量的高端消費(fèi)群體,也有很大可能從中直生再次投資置業(yè)的客戶。（5）隨著周邊其它旅游配套項(xiàng)目的落成，也將為朱家角招徠來大批的游客及投資者，而本項(xiàng)目的優(yōu)越地理位置及優(yōu)良的休閑娛樂功能，也將吸引這些過往來客在本項(xiàng)目消費(fèi)和投資。3.43.4政府支持的重要性政府支持的重要性由于本項(xiàng)目實(shí)際上是朱家角古鎮(zhèn)的外延，因此政府的效應(yīng)非常明顯,政府的對外口徑怎么說將直接影響項(xiàng)目今后在招商引資過程中投資者的信心及決定. l 政府對整

43、體規(guī)劃及項(xiàng)目同質(zhì)競爭控制的重要性政府對整體規(guī)劃及項(xiàng)目同質(zhì)競爭控制的重要性l 項(xiàng)目中后期經(jīng)營亟需政府監(jiān)管職能支持項(xiàng)目中后期經(jīng)營亟需政府監(jiān)管職能支持l 市政配套設(shè)施建設(shè)對項(xiàng)目提供有力支持市政配套設(shè)施建設(shè)對項(xiàng)目提供有力支持4 4項(xiàng)目運(yùn)營估算項(xiàng)目運(yùn)營估算注：游客包括中外散客、中外團(tuán)體游客、中外商務(wù)會(huì)議人群三類注：游客包括中外散客、中外團(tuán)體游客、中外商務(wù)會(huì)議人群三類如前所述，項(xiàng)目在朱家角區(qū)域內(nèi)有著唯一性的特點(diǎn)，在朱家角的商業(yè)消費(fèi)模式中獨(dú)樹一幟，由于在該區(qū)域沒有參照性和可比性，同類型休閑娛樂項(xiàng)目極少，同位競爭可能性幾乎為零，因此縮小了旅游觀光客的選擇面，游客的蒞臨機(jī)率大大增加。目前朱家角新的旅游規(guī)劃項(xiàng)目正

44、在實(shí)施階段，根據(jù)規(guī)劃實(shí)施效果預(yù)測，未來朱家角的年游客（包括散客、團(tuán)體游客、商務(wù)會(huì)議人群）數(shù)量最少固定在200萬人次左右，平均下來，朱家角古鎮(zhèn)景區(qū)每周接待游客量保守估計(jì)接近4萬人次，（由于朱家角景區(qū)是旅游度假型經(jīng)濟(jì)，游客主要集中在周末和節(jié)假日，假日的游客人數(shù)會(huì)明顯的高于工作日的游客數(shù)，因此以周為單位計(jì)算游客量會(huì)比較合理。）隨著區(qū)域功能的逐步升級及完善，更會(huì)帶來越來越多的中短期逗留客，疊加效應(yīng)愈發(fā)明顯。項(xiàng)目在投入使用之后，預(yù)計(jì)到本項(xiàng)目消費(fèi)的度假型游客占到游客總量的30%，則每周游客量在12000人次左右。日均游客量在1720人次左右。由于本項(xiàng)目在朱家角鎮(zhèn)區(qū)的唯一性，因此到本項(xiàng)目消費(fèi)的度假型游客占到

45、游客總量的30%的估計(jì)是十分保守的。旅游觀光客到本項(xiàng)目消費(fèi)日消費(fèi)人數(shù)：旅游觀光客到本項(xiàng)目消費(fèi)日消費(fèi)人數(shù)：1720 1720 人人按按20082008年游客人均消費(fèi)年游客人均消費(fèi)550550元計(jì)：元計(jì)：17201720* *550=94.6550=94.6萬元萬元/ /日日4.1 4.1 外部消費(fèi)流量估算外部消費(fèi)流量估算注：高檔別墅群業(yè)主包括朱家角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的高檔別墅區(qū)業(yè)主、朱家角鎮(zhèn)周邊如青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇等高尚注：高檔別墅群業(yè)主包括朱家角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的高檔別墅區(qū)業(yè)主、朱家角鎮(zhèn)周邊如青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇等高尚別墅區(qū)業(yè)主別墅區(qū)業(yè)主朱家角周邊由于水脈發(fā)達(dá)、景色優(yōu)美，又擁有如朱家角水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)、淀

46、山湖、大淀湖、西洋淀湖、佘山風(fēng)景區(qū)等眾多的自然、人文景觀，因此一直以來都被視為上海最具生態(tài)居住價(jià)值的地區(qū)之一，因此眾多的中、高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都選址于此，其中尤以高檔別墅群居多。由于本項(xiàng)目交通便捷，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯，幾乎將上述這些高檔別墅項(xiàng)目囊括于20分鐘自駕車程的范圍之內(nèi)，而且在同樣范圍之內(nèi)，目前還沒有出現(xiàn)同類型的高檔休閑娛樂項(xiàng)目。因此有可能成為本項(xiàng)目的潛在客戶的這些高檔別墅區(qū)業(yè)主不在少數(shù)。根據(jù)朱有角鎮(zhèn)政府對鎮(zhèn)區(qū)中、高檔別墅區(qū)的規(guī)劃得出別墅區(qū)規(guī)劃常住人口分布及數(shù)量如下表：4.2 4.2 外圍消費(fèi)流量估算外圍消費(fèi)流量估算朱家角鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群區(qū)位及常住人口數(shù)量表：朱家角鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群區(qū)位及常住人

47、口數(shù)量表：區(qū)區(qū) 位位 常住人口數(shù)量（單位：人）常住人口數(shù)量（單位：人） 大淀湖西北低密度高檔別墅區(qū) 10000 上實(shí)朱家角特色居住區(qū) 10000 劃二號路西側(cè)住宅組團(tuán)二 16000 規(guī)劃二號路西側(cè)住宅組團(tuán)三 16000 總總 計(jì)計(jì) 5200052000 從上表看出僅朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃別墅群常住人口就高達(dá)52000人，而這部分人群因?yàn)槭侵旒医浅Ｗ∪巳?，因此他們在本?xiàng)目的消費(fèi)形式、消費(fèi)時(shí)段及消費(fèi)次數(shù)都與一般的旅游觀光客不同，我們這里仍然以保守的方式計(jì)算，以52000人作為年消費(fèi)人數(shù)的總量，不計(jì)業(yè)主們在本項(xiàng)目的消費(fèi)次數(shù)（很多別墅區(qū)業(yè)主會(huì)有多次消費(fèi)、長期消費(fèi)的傾向）。以每年總?cè)藬?shù)的三成到本案消費(fèi)一次計(jì)算：

48、鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項(xiàng)目年消費(fèi)人數(shù)：鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項(xiàng)目年消費(fèi)人數(shù)：52000 52000 30% = 15600 30% = 15600 人人鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項(xiàng)目日消費(fèi)人數(shù)：鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項(xiàng)目日消費(fèi)人數(shù)：15600 15600 365 43 365 43人人按按20082008年游客人均消費(fèi)年游客人均消費(fèi)550550元計(jì)：元計(jì)：43 43 5502.4 5502.4萬元萬元/ /日日以上是朱家角鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的別墅群對本項(xiàng)目的消費(fèi)人群統(tǒng)計(jì)，而朱家角周邊還存在著大量的別墅群，而且數(shù)量龐大，這里僅列出周邊20分鐘內(nèi)自駕車可達(dá)本項(xiàng)目，且有代表性的高檔別墅區(qū)作一個(gè)粗略的本項(xiàng)目消費(fèi)人群統(tǒng)計(jì)。由于青

49、浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇等區(qū)域的別墅群，規(guī)模都不比朱家角別墅區(qū)規(guī)模小，這里將青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇四地別墅區(qū)規(guī)模視作與朱家角別墅區(qū)規(guī)模相當(dāng)，也即四地別墅區(qū)常住人口均為52000人，雖然這些別墅群也是常住性質(zhì)的，但考慮到他們距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，業(yè)主蒞臨項(xiàng)目的機(jī)率大大減小，因此我們以別墅區(qū)每年總?cè)藬?shù)的二成到本案消費(fèi)一次計(jì)算：朱家角鎮(zhèn)周邊高檔別墅群在本項(xiàng)目日消費(fèi)人數(shù)：朱家角鎮(zhèn)周邊高檔別墅群在本項(xiàng)目日消費(fèi)人數(shù)：52000 52000 4 4 20% 20% 365 114 365 114人人按按20082008年游客人均消費(fèi)年游客人均消費(fèi)550550元計(jì)：元計(jì)：114114* *5507.15507.1萬元

50、萬元/ /日日注：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民包括老鎮(zhèn)區(qū)原住居民、一般居住區(qū)居民、外來人口居住點(diǎn)居民注：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民包括老鎮(zhèn)區(qū)原住居民、一般居住區(qū)居民、外來人口居住點(diǎn)居民老鎮(zhèn)區(qū)居民大多以經(jīng)營假日型旅游消費(fèi)為主，可以說是做二休五，平時(shí)的工作日，朱家角游客明顯減少，而這一段時(shí)間正是本地居民的休閑、娛樂的時(shí)間，而鎮(zhèn)區(qū)居民的工作日消費(fèi)正好能填補(bǔ)本項(xiàng)目因工作日度假游客少形成的消費(fèi)真空，老鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民工作日的娛樂消費(fèi)與游客的假日消費(fèi)銜接，可以為本項(xiàng)目提供固定的客源層。朱家角鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民總計(jì)60000人左右，但考慮到居民的消費(fèi)能力參差不齊，而本項(xiàng)目的定位以中、高端客戶群為主，居民到本項(xiàng)目的消費(fèi)對象會(huì)比較單一，最

51、有可能形成居民消費(fèi)的是本項(xiàng)目規(guī)劃的娛樂設(shè)施，如K房等，且消費(fèi)能力也會(huì)受到限制，因此這里保守的以每年總?cè)藬?shù)的一點(diǎn)五成到本案消費(fèi)一次計(jì)算（同樣不計(jì)消費(fèi)次數(shù)）：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民在本項(xiàng)目日消費(fèi)人數(shù)：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民在本項(xiàng)目日消費(fèi)人數(shù)：60000 60000 15% 15% 365 25 365 25人人按按20082008年游客人均消費(fèi)年游客人均消費(fèi)550550元計(jì)：元計(jì)：5050* *5502.85502.8萬元萬元/ /日日4.3 4.3 內(nèi)部消費(fèi)流量估算內(nèi)部消費(fèi)流量估算4.44.4估算結(jié)論估算結(jié)論項(xiàng)目年?duì)I業(yè)額項(xiàng)目年?duì)I業(yè)額綜上所述，現(xiàn)在我們可以對每日到本項(xiàng)目消費(fèi)的固定客戶數(shù)量進(jìn)行初步的預(yù)測：人群日

52、消費(fèi)人數(shù)(人)2008人均消費(fèi)(元)日營業(yè)額(元)旅游觀光客1720 550946000鎮(zhèn)區(qū)高檔物業(yè)業(yè)主4323650周邊高端物業(yè)業(yè)主11462700本地居民2513750合計(jì)19021046100本項(xiàng)目年?duì)I業(yè)額估算本項(xiàng)目年?duì)I業(yè)額估算=1046100=1046100* *3603.763603.76億元億元/ /年年因此靜態(tài)保守預(yù)測本項(xiàng)目未來日均消費(fèi)人數(shù)在1900人次左右，年?duì)I業(yè)收入在3.76億元左右，這樣的數(shù)字已經(jīng)是極具吸引力的了，并且朱家角古鎮(zhèn)的客流量仍在逐年增加，并且交通配套即將完善，因此前景預(yù)期將更加美好。然而理論上的數(shù)據(jù)能否轉(zhuǎn)化為實(shí)際或產(chǎn)生超越，還要取決于將來朱家角向度假型旅游模式的轉(zhuǎn)型是否成功、將來的運(yùn)營商是否有專業(yè)化、人性化的管理、經(jīng)營模式等等.結(jié)合強(qiáng)大的的政府投資引導(dǎo)力度，產(chǎn)品的區(qū)域唯一性及特色性，再加上良好的投資回報(bào)預(yù)期，何愁投資者不動(dòng)心，結(jié)合強(qiáng)大的的政府投資引導(dǎo)力度，產(chǎn)品的區(qū)域唯一性及特色性，再加上良好的投資回報(bào)預(yù)