培訓(xùn)房地產(chǎn)開發(fā)流程

1、培訓(xùn)房地產(chǎn)開發(fā)流程4/15/2022房地產(chǎn)企業(yè)項目報建報批流程紛繁復(fù)雜，但不外乎房地產(chǎn)企業(yè)項目報建報批流程紛繁復(fù)雜，但不外乎幾個重要節(jié)點的把控幾個重要節(jié)點的把控七大階段：七大階段：2017節(jié)點詳解節(jié)點詳解4/15/2022一、項目土地出讓階段一、項目土地出讓階段（一）（一）項目獲取項目獲取政府審批職能單位：國土資源管理部門（國土局）政府審批職能單位：國土資源管理部門（國土局）合法取得土地使用權(quán)的三種形式：轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓行政劃撥行政劃撥出讓出讓（招（招/拍拍/掛掛/協(xié)議）協(xié)議）4/15/2022土地拍賣的步驟土地拍賣的步驟編制編制拍賣拍賣文件文件發(fā)布發(fā)布拍賣拍賣公告公告出售出售拍賣拍賣文件文件組織組織

2、現(xiàn)場現(xiàn)場踏勘踏勘審查審查競買競買資格資格舉辦舉辦拍賣拍賣會會公布公布成交成交結(jié)果結(jié)果簽訂簽訂出讓出讓合同合同受理受理競買競買申請申請（二）立項（二）立項立項的三種形式：立項的三種形式：企業(yè)自主投企業(yè)自主投資的一般項資的一般項目采用備案目采用備案制制 政府投資項目政府投資項目、銀行政策性貸款銀行政策性貸款項目和外國政府項目和外國政府貸款項目貸款項目企業(yè)自主投資企業(yè)自主投資的對經(jīng)濟社會的對經(jīng)濟社會有重大影響的有重大影響的項目、外商投項目、外商投資項目資項目審批制審批制 備案制備案制 核準(zhǔn)制核準(zhǔn)制4/15/2022項目備案項目備案政府審批職能單位：發(fā)改委政府審批職能單位：發(fā)改委項目備案報告附項目備案

3、表項目備案報告附項目備案表營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件或法人證明營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件或法人證明材料、企業(yè)資質(zhì)證明材料材料、企業(yè)資質(zhì)證明材料土地使用權(quán)出讓合同或建設(shè)土地使用權(quán)出讓合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件等。用地批準(zhǔn)文件等。1、項目申請人基本情況、項目申請人基本情況2、擬建項目基本情況、擬建項目基本情況3、資源利用和能源耗用分析、資源利用和能源耗用分析4、生態(tài)環(huán)境影響分析）、生態(tài)環(huán)境影響分析）4/15/2022以前：以前：項目報建流程開啟，完成設(shè)計招標(biāo)工作，并委托設(shè)計單位設(shè)計項目總平面圖，規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)項目選址意見書，同時書面征詢供水、供電、煤氣、廣電等配套條件，編制建設(shè)項目可行性研究報告。 新政：新政：1.1.出讓土

4、地項目取消規(guī)劃條件的申領(lǐng)，直接進出讓土地項目取消規(guī)劃條件的申領(lǐng)，直接進入工程證階段辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證入工程證階段辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ；2 2、論證文本涉及、論證文本涉及的規(guī)劃基礎(chǔ)資料向市民中心的規(guī)劃基礎(chǔ)資料向市民中心H H樓樓“規(guī)劃信息規(guī)劃信息”窗口索取；窗口索??；3 3、日照采用新省標(biāo)日照采用新省標(biāo)（三）申領(lǐng)規(guī)劃條件（？）（三）申領(lǐng)規(guī)劃條件（？）政府審批職能單位：規(guī)劃局政府審批職能單位：規(guī)劃局4/15/2022二、建設(shè)用地規(guī)劃許可、方二、建設(shè)用地規(guī)劃許可、方案及初步設(shè)計批復(fù)階段案及初步設(shè)計批復(fù)階段（一）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（一）建設(shè)用地規(guī)劃許可證政府審批職能單位：區(qū)規(guī)劃局政府審批職能單

5、位：區(qū)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報表工商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件，授權(quán)委托書、委托身份證明項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件（批準(zhǔn)文件為發(fā)改部門的可行性研究報告批復(fù)）（須提供原件核對）出讓土地項目提供土地出讓合同及公證書（須提供原件核對），規(guī)劃條件復(fù)印件（已核發(fā)項目提供）劃拔土地項目提供建設(shè)項目選址意見書（包括附圖）復(fù)印件擬建位置1/1000帶規(guī)劃控制線地形圖1份(用鉛筆標(biāo)明擬用地位置)特殊情況需要提供的其他資料4/15/2022 （二）辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書、不動產(chǎn)證（二）辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書、不動產(chǎn)證（土地證）（土地證） 政府審批職能單位：區(qū)國土局政府審批職能單位：區(qū)國土局土地土地款繳款繳納納交地協(xié)

6、交地協(xié)議議土地土地測測繪繪（可委托（可委托先做）先做）契稅、契稅、印花稅印花稅繳納繳納權(quán)籍權(quán)籍調(diào)查調(diào)查領(lǐng)領(lǐng)不不動產(chǎn)動產(chǎn)證證用地批準(zhǔn)書用地批準(zhǔn)書不動不動產(chǎn)證產(chǎn)證4/15/2022（三）建筑設(shè)計方案及初步設(shè)計批復(fù)（二合一審查）（三）建筑設(shè)計方案及初步設(shè)計批復(fù)（二合一審查）政府審批職能單位規(guī)劃局、住建局政府審批職能單位規(guī)劃局、住建局（節(jié)省報批時間）1、建設(shè)工程方案設(shè)計審查申請表2、工商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件（加蓋單位公章），授權(quán)委托書,委托身份證明（須提供原件核對）3、項目立項批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件（須提供原件核對）4、建設(shè)項目選址意見書或規(guī)劃條件（包括附圖），出讓土地項目同步提供含規(guī)劃條件的

7、土地出讓合同（須提供原件核對）由設(shè)計單位出具項目的方案設(shè)計，并邀請消防、衛(wèi)生、由設(shè)計單位出具項目的方案設(shè)計，并邀請消防、衛(wèi)生、綠化、環(huán)保等相關(guān)政府部門針對建筑方案召開方案評審會綠化、環(huán)保等相關(guān)政府部門針對建筑方案召開方案評審會議。設(shè)計單位依據(jù)評審意見修改建筑方案議。設(shè)計單位依據(jù)評審意見修改建筑方案4/15/20225、有效土地權(quán)屬證明（存量土地提供土地證、新征土地視情況提供用地規(guī)劃許可證）（須提供原件核對)6、方案設(shè)計1/500（范圍較大時1/1000）總平面藍圖二份7、相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位編制的含方案說明書、效果圖、總平面圖、建筑方案圖等的設(shè)計方案文本一套（同時提交電子文件一份）8、日照分析成

8、果日照分析成果9、景觀分析報告（擬批建設(shè)項目處于城市規(guī)劃確定的景觀控制區(qū)時提供）10、規(guī)劃公示材料，包括現(xiàn)場公示圖片、社區(qū)反饋意見11、相關(guān)行政主管部門審查意見等資料12、特殊情況需要提供的其他資料4/15/2022三、建設(shè)工程規(guī)劃許可階段三、建設(shè)工程規(guī)劃許可階段核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證本階段各相關(guān)部門（單位）作出行政許可、審批決定后。區(qū)規(guī)劃將申報材料送市規(guī)劃審批，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。市政中心窗口出件及綜合預(yù)告市政中心窗口出件及綜合預(yù)告市規(guī)劃局作出行政許可決定后，行政中心窗口應(yīng)在當(dāng)日內(nèi)告知申請人到行政中心窗口領(lǐng)取相關(guān)證件，并告知申請人該項目下階段審批需準(zhǔn)備的申報材料及前

9、置審批、服務(wù)事項等。施工圖圖審機構(gòu)搖號p 立項批文p 設(shè)計單位和設(shè)計方案已確定p 地質(zhì)勘察報告（詳勘）完成p 工程勘察文件審查申請表p 授權(quán)委托書p 營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件p 經(jīng)辦人員身份證復(fù)印件p 立項批文復(fù)印件注：以上資料均蓋公章?lián)u號條件搖號所需資料4/15/2022建設(shè)工程規(guī)劃許可證（建筑類）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（建筑類）1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表 建筑類項目2、工商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件（加蓋單位公章），授權(quán)委托書,委托身份證明（須提供原件核對）3、方案、擴初聯(lián)合審查意見及批復(fù)意見（含有初步設(shè)計項目提供），經(jīng)復(fù)核同意的方案總平面圖4、相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位設(shè)計的建筑施工圖（

10、平、立、剖面圖一套），1/500（范圍較大時1/1000）總平藍圖四份（同時提交電子文件一份）5、有效土地權(quán)屬證明（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或土地證）/ 國有土地出讓合同（須提供原件核對）4/15/20226、建設(shè)行政主管部門出具的民用建筑節(jié)能意見（須提供原件建設(shè)行政主管部門出具的民用建筑節(jié)能意見（須提供原件核對）核對）7、經(jīng)復(fù)核的日照分析報告（需進行日照分析的項目提供）經(jīng)復(fù)核的日照分析報告（需進行日照分析的項目提供）8、景觀分析報告（擬批建設(shè)項目處于城市規(guī)劃確定的景觀控制區(qū)時提供，較原批方案有調(diào)整時提交修改的景觀分析報告原件，較原批方案沒調(diào)整時提交方案審批時提供材料的復(fù)印件）9、需公示項目的公示材料，

11、包括現(xiàn)場公示圖片，社區(qū)反饋意見。（較原批方案有調(diào)整時提交再次公示的材料原件，較原批方案沒調(diào)整時提交方案審批時提供材料的復(fù)印件）10、特殊情況需要提供的其他資料4/15/2022四、建筑工程施工許可階段四、建筑工程施工許可階段單位單位前置并聯(lián)審批事項前置并聯(lián)審批事項區(qū)住建局或市建委質(zhì)量安全監(jiān)督書、居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)合同、施工圖設(shè)計文件審查合格書區(qū)消防房屋建筑、含隧道市政工程消防審核項目提供建設(shè)消防設(shè)計審核意見書；消防備案項目提供建設(shè)工程消防監(jiān)督管理方式便民告知單區(qū)人防人防工程設(shè)計審核意見書市人防人防工程質(zhì)量 監(jiān)督書和方案市建委經(jīng)建設(shè)部門備案的施工圖設(shè)計文件審查合格書各部門規(guī)費繳納，規(guī)費繳納，包括

12、建設(shè)規(guī)費、白蟻防治費、新型墻體改造費、散裝水泥費招標(biāo)辦監(jiān)理單位需招標(biāo)的出具中標(biāo)通知書,監(jiān)理合同施工單位需招標(biāo)的出具中標(biāo)通知書, 杭州市建設(shè)工程合同備案表前前 置置4/15/2022單位單位后續(xù)審批事項后續(xù)審批事項交通交警公共停車場庫方案審核同意意見書市氣象局防雷裝置設(shè)計核準(zhǔn)意見書、技術(shù)評價意見區(qū)消防消防設(shè)計備案情況登記表區(qū)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃驗灰線 市人防辦結(jié)合民用建筑修建防空地下室設(shè)計審查市環(huán)保局環(huán)境影響評價審批市園林處工程建設(shè)項目附屬綠化工程設(shè)計方案審查市衛(wèi)生局建設(shè)項目設(shè)計衛(wèi)生審查認可書后后 續(xù)續(xù)五、商品房預(yù)售階段五、商品房預(yù)售階段（一）申辦商品房預(yù)售核價（一）申辦商品房預(yù)售核價持建設(shè)工程施

13、工許可證和相關(guān)商品房預(yù)售資料至物價部門辦理（二）委托房屋測繪單位做預(yù)測房屋面積（二）委托房屋測繪單位做預(yù)測房屋面積委托有資質(zhì)的測繪單位，出具測量報告書。（三）申領(lǐng)預(yù)售房許可證（三）申領(lǐng)預(yù)售房許可證商品房地上建筑為10層以下的，必須要完成建筑主體結(jié)構(gòu)的施工；11層以上的，完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的一半以上，且不低于10層；100米以上的超高層建筑，已完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的三分之一以上，且不能低于50米。2配套用房配套用房移交移交3綜合驗收綜合驗收4城建檔案城建檔案報送報送5竣工備案竣工備案竣工交付竣工交付1分項驗收分項驗收六、綜合驗收階段六、綜合驗收階段分項分項驗收驗收竣工竣工測繪測繪規(guī)劃規(guī)劃驗收驗

14、收人防人防驗收驗收防雷防雷驗收驗收配套設(shè)配套設(shè)施驗收施驗收環(huán)保、環(huán)保、衛(wèi)生衛(wèi)生驗收驗收土地土地復(fù)核復(fù)核消防消防驗收驗收交警交警驗收驗收（一）分項驗收（一）分項驗收 竣工測繪竣工測繪1、建筑的竣工測繪（杭州市勘測設(shè)計研究院）2、房屋的竣工測繪（杭州市房產(chǎn)測繪公司）3、分項測繪：綜合管線、土地、綠化、人防等規(guī)劃驗收規(guī)劃驗收1、書面申請報告；2、建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件復(fù)核申請表（建、構(gòu)筑工程）或建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件復(fù)核申請表（市政工程）；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（建、構(gòu)筑工程）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（市政工程）及附圖復(fù)印件；4、建設(shè)工程復(fù)測資料及復(fù)驗合格證原件；5、竣工測量資料及竣工測量審核意見書原件；6

15、、1:500(1:1000)竣工地形圖、完整的建筑和市政竣工圖。消防驗收消防驗收1、要求組織驗收的報告；2、建筑工程消防驗收申報表；3、消防設(shè)施、電氣防火技術(shù)檢測合格證明文件；4、施工、工程監(jiān)理、檢測單位的合法身份證明和資質(zhì)等級證明文件；5、建設(shè)單位組織設(shè)計、施工、監(jiān)理單位消防安全質(zhì)量驗收合格的報告；6、經(jīng)消防機構(gòu)審批的各類審核驗收意見書；7、消防設(shè)計專篇及消防設(shè)計變更技術(shù)聯(lián)系單；8、消防產(chǎn)品生產(chǎn)許可證明原件、建筑防火材料、構(gòu)件和消防產(chǎn)品質(zhì)量檢驗報告、合格證明。主要消防產(chǎn)品、設(shè)備的生產(chǎn)單位對其產(chǎn)品、設(shè)備的數(shù)量、型號及施工安裝質(zhì)量的確認報告；9、自動消防設(shè)施安裝、調(diào)試記錄；地下及隱蔽工程驗收記錄

16、；消防設(shè)施系統(tǒng)調(diào)試報告；施工單位出具的消防設(shè)施聯(lián)動測試報告；自動消防設(shè)施操作維護管理手冊；10、竣工圖一套（建筑、水、電、暖通等各系統(tǒng)圖）（竣工圖紙須蓋竣工圖章且要求裝訂整齊）11、消防控制室值班人員名單及培訓(xùn)記錄；12、鋼結(jié)構(gòu)防火噴涂施工、檢驗記錄；13、裝修材料檢測報告；14、建設(shè)單位委托當(dāng)事人辦理消防手續(xù)的委托書。4/15/2022環(huán)保驗收環(huán)保驗收1、建設(shè)項目竣工環(huán)保驗收申請；2、建設(shè)項目環(huán)境保護執(zhí)行報告；3、建設(shè)項目竣工環(huán)境保護驗收申請報告（表、登記卡）4、環(huán)保設(shè)施竣工驗收監(jiān)測報告；5、市政排水接管許可（雨污水）防雷驗收防雷驗收1、防雷裝置竣工驗收申請書；2、防雷工程專業(yè)施工單位和人員

17、的資質(zhì)證和資格證書（僅對專項防雷工程）；3、防雷裝置設(shè)計核準(zhǔn)書；4、防雷檢測機構(gòu)出具的防雷裝置檢測報告；5、防雷產(chǎn)品出廠合格證、安裝記錄和由國家認可的防雷產(chǎn)品測試機構(gòu)出具的測試報告交警驗收交警驗收1、規(guī)劃批準(zhǔn)的總平面圖紙；2、交警部門蓋章確認的施工圖紙；3、相關(guān)的竣工圖紙及機動車位劃線平面圖。人防驗收人防驗收1、人防工程專項驗收申請表；2、人防工程人防專業(yè)質(zhì)量監(jiān)督報告；3、人防工程各專業(yè)平面竣工圖、電子文檔、人防部分竣工資料；4、人防工程竣工面積測繪成果5、人民防空工程移交書；6、工程所在地人防主管部門出具的人防工程平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換資料備案回執(zhí)。4/15/2022土地復(fù)核驗收土地復(fù)核驗收1、新建建設(shè)項

18、目用地復(fù)核驗收申請書；2、國有土地使用權(quán)出讓合同(補充合同)、用地批準(zhǔn)文件；3、國有土地使用權(quán)證；4、規(guī)劃紅線圖、控制文本；5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證；6、規(guī)劃竣工圖、電子數(shù)據(jù)、竣工圖測量資料；7、建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證（規(guī)劃審查意見回復(fù)單）；8、房屋面積測量報告書及分戶數(shù)據(jù)表；9、地名辦文件、門牌號編定圖；10、規(guī)劃調(diào)檔竣工圖（平面）一套；11、國土資源管理部門認為應(yīng)該提交的其他材料。注：重點關(guān)注開竣工延期、超面積注：重點關(guān)注開竣工延期、超面積4/15/2022（二）配套用房移交（二）配套用房移交1、物業(yè)用房移交給物業(yè)公司2、社區(qū)用房移交給街道3、小學(xué)移交給教育局4、配套用房

19、移交按照土地出讓合同或規(guī)劃設(shè)計條件相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，未予明確的按照各地相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4/15/2022設(shè)施設(shè)施驗收驗收通郵通郵驗收驗收自行車庫自行車庫驗收驗收排水排水驗收驗收物業(yè)用房物業(yè)用房社區(qū)用房社區(qū)用房移交移交環(huán)衛(wèi)環(huán)衛(wèi)驗收驗收供水、供水、供電供電供氣供氣驗收驗收居住區(qū)配套履行確認居住區(qū)配套履行確認窗口報建（1套）1、建設(shè)開發(fā)項目市政公用（配套）設(shè)施驗收申請表；2、項目立項文件，初步設(shè)計會審會議紀(jì)要及批準(zhǔn)文件；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖(建、工)；4、批準(zhǔn)的綠化方案總平面圖復(fù)印件及批復(fù)文件（帶原件）； 5、土地證及用地規(guī)劃許可證附紅線圖； 6、市政公用工程質(zhì)量監(jiān)督登記表，監(jiān)理報告；7、綠化竣工總平面圖，道路排水竣工圖。4/15/2022（三）城建檔案報送（三）城建檔案報送u 建設(shè)單位向城建檔案館應(yīng)報送項目主體工程、附屬工程及室外工程（含道路、界線等）所形成的應(yīng)當(dāng)歸檔保存的文件材料。由施工