物業(yè)費(fèi)催繳話術(shù)整理

1、精選物業(yè)費(fèi)催繳話術(shù)整理情形一：跟風(fēng)不交案例：張東施女士因鄰居沒有繳納物業(yè)費(fèi)，因此也拒交相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。話術(shù)：業(yè)主跟風(fēng)不交物業(yè)費(fèi)，實際上是損害了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)有可能降低服務(wù)水平，業(yè)主會擔(dān)當(dāng)不必要的違約金和系列訴訟費(fèi)用。后期第一批起訴的肯定會是惡意欠費(fèi)的業(yè)主。情形二：房屋漏水 案例：易漏水先生因家里漏水，地板泡壞，墻面毀損，損失巨大；而物業(yè)沒有實行相應(yīng)的修理措施，拒交物業(yè)費(fèi)。話術(shù)：房屋漏水分為兩種狀況： 一、外墻漏水。外墻漏水劃分兩種狀況，一種屬于在房屋保質(zhì)期內(nèi)的外墻漏水。建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第40條第2款規(guī)定：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保質(zhì)期為5年。五年內(nèi)消

2、滅的漏水狀況，應(yīng)由開發(fā)商供應(yīng)售后服務(wù)。物業(yè)的責(zé)任只能是盡量幫忙聯(lián)系開發(fā)商，至于結(jié)果如何無法保證，物業(yè)不能對開發(fā)商實行強(qiáng)制措施。 另一種屬于質(zhì)保期外的漏水，屬于公共面積，需要啟動修理基金。（修理基金： 是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。） 二、室內(nèi)漏水，通知物業(yè)修理，部分緣由可能是其他業(yè)主的問題。不管是上述任何緣由，都是與物業(yè)無關(guān)，物業(yè)費(fèi)仍要進(jìn)行繳納。 情形三：電梯故障案例：常爬梯先生居住小區(qū)，單元樓電梯故障頻發(fā)，有幾次還被夾在電梯中。因此拒交相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。話術(shù)：電梯故障緣由之一：電梯本身的質(zhì)量問題，物業(yè)公司聯(lián)系銷售商或生產(chǎn)廠家

3、進(jìn)行售后服務(wù)。緣由之二：電梯過了保質(zhì)期，啟動修理基金。啟動修理資金的程序也很簡單，需要業(yè)主的協(xié)作也需要時間，同時需要滿足以下條件：（1）用來修理小區(qū)的公共區(qū)域，且是公共區(qū)域的大、中修；（2）小區(qū)業(yè)主2/3以上且占小區(qū)面積2/3以上的居民同意。情形四：車輛被盜案例：劉馬虎先生下班回家后把電動車停在車棚。其次天早上發(fā)覺電動車丟失，因此認(rèn)為物業(yè)盡到保管義務(wù)，拒交物業(yè)費(fèi)。話術(shù)：（區(qū)分公共領(lǐng)域和車庫）物業(yè)收取的為車位管理費(fèi)，物業(yè)與業(yè)主之間不存在保管合同關(guān)系。基本上此類問題都體現(xiàn)在業(yè)主的電動車被盜，大部分緣由是由于業(yè)主亂停亂放，或者沒有上鎖。且被盜需有公安機(jī)關(guān)報案記錄。情形五：家里被盜案例:王百萬先生，某

4、晚家里被盜，損失十幾萬，隨即報案。公安機(jī)關(guān)至今沒有破案，未找到偷竊之人。王先生認(rèn)為物業(yè)沒有盡到安保義務(wù)，沒有愛護(hù)其室內(nèi)財產(chǎn)平安，自此拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。話術(shù)：關(guān)于業(yè)主室內(nèi)的財物平安，假如沒有與物業(yè)簽訂特殊的協(xié)議，物業(yè)只要依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的商定，供應(yīng)了相應(yīng)的安保義務(wù)，就可免責(zé)。被盜是小偷侵害業(yè)主財產(chǎn)，公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)破案。情形六：人在外地案例：小區(qū)客服多次催黃飛龍先生前來繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)，黃先生每次都說他還在外地出差，只要回來就馬上會來交。經(jīng)多次催告，仍沒有見黃先生前來繳費(fèi)。話術(shù)：可以告知業(yè)主通過轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行繳費(fèi)，回來交的話明確回來的具體時間。對公轉(zhuǎn)賬必需在銀行柜臺進(jìn)行，不能在ATM機(jī)上進(jìn)行。并且肯定要

5、進(jìn)行備注，房號姓名和物業(yè)費(fèi)。轉(zhuǎn)賬后留下轉(zhuǎn)賬憑據(jù)，才能到物業(yè)領(lǐng)取相應(yīng)的收據(jù)或者發(fā)票。對公轉(zhuǎn)賬必需供應(yīng)具體的戶名、賬號和開戶行信息。情形七：物業(yè)服務(wù)水平不高案例：楊完善女士拖欠物業(yè)費(fèi)已有幾年，每次物業(yè)向她進(jìn)行催告，她都會說一大堆理由評判物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量差，對物業(yè)各種不滿足。話術(shù)：物業(yè)費(fèi)價格跟物業(yè)服務(wù)成正比，不同的物業(yè)服務(wù)水平對應(yīng)不同的價格水平；業(yè)主不能以0.5元/平米的物業(yè)費(fèi)價格要求物業(yè)公司達(dá)到1.5元/平米的服務(wù)水平。服務(wù)不到位的地方，物業(yè)都在努力改善，不滿足的業(yè)主可以物業(yè)提改進(jìn)意見。部分業(yè)主長期欠繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司達(dá)到虧損狀態(tài)，物業(yè)只能削減服務(wù)成本，服務(wù)水平也隨之下降，這是一個惡性循環(huán)。無論什么

6、緣由，欠費(fèi)的業(yè)主是沒有資格成為業(yè)委會成員的。情形八：違章建筑案例：樓上業(yè)主在窗臺、陽臺外搭建植物架臺，李當(dāng)心女士感到很擔(dān)憂全。數(shù)次要求物業(yè)解決問題，未果，因此拒交物業(yè)費(fèi)。話術(shù)：依據(jù)物業(yè)管理條例第四十六條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并準(zhǔn)時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)部門接到物業(yè)報告后，應(yīng)對違法行為予以制止或依法處理。 物業(yè)是個服務(wù)性的機(jī)構(gòu)，物業(yè)的責(zé)任只是制止，不能實行行動去禁止動工或者推倒，物業(yè)沒有任何強(qiáng)拆的權(quán)利。違章建筑的管理機(jī)構(gòu)是政府房管部門，物業(yè)的責(zé)任是向其匯報，如確屬違章建筑，應(yīng)由政府房管部門處分情形九：相

7、鄰權(quán)糾紛案例：隔壁經(jīng)常打麻將到半夜，嚴(yán)峻影響田靜心女士的睡眠。田女士要求物業(yè)對此問題進(jìn)行解決，物業(yè)多次跟相關(guān)業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，頑固業(yè)主不聽勸告，影響大事并未停止。田女士認(rèn)為物業(yè)對此事處理不力，拒交物業(yè)費(fèi)。話術(shù)：相鄰關(guān)系問題，物業(yè)只負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，問題解決需要跟相關(guān)業(yè)主達(dá)成全都。問題是否得到切實解決，物業(yè)不需要擔(dān)當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。情形十：費(fèi)用已交案例：小區(qū)客服向劉糊涂女士催告繳納物業(yè)費(fèi)事宜，劉女士稱費(fèi)用早已繳清。話術(shù)：業(yè)主如有反應(yīng)物業(yè)費(fèi)早已繳納，則先核對是否有繳費(fèi)記錄。若物業(yè)無相關(guān)記錄，則要求業(yè)主提交相應(yīng)的書面繳費(fèi)憑證。情形十一：業(yè)主認(rèn)為物業(yè)與開發(fā)商是一伙的案例：新天地小區(qū)由新天地地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，由新天地物業(yè)進(jìn)行

8、服務(wù)。部分業(yè)主將開發(fā)商應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任（如房子質(zhì)量問題、物業(yè)費(fèi)的減免、房產(chǎn)證的辦理）轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，問題沒有得到解決，拒交物業(yè)費(fèi)。話術(shù)：物業(yè)和開發(fā)商都是獨(dú)立的公司，是兩個獨(dú)立的民事主體，兩個獨(dú)立的法人，各自擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。情形十二：認(rèn)為未入住/未交房不需要交案例：李沒空先生由于工作緣由延遲收房，收房后被其公司指派到外地長期出差，他認(rèn)為自己沒有享受到物業(yè)服務(wù)所以不愿交物業(yè)費(fèi)。話術(shù)：未入住物業(yè)服務(wù)照常進(jìn)行，物業(yè)服務(wù)不只是針對個體住戶，而是屬于全體業(yè)主。空置房的物管費(fèi)國家法律規(guī)定，全額收取。業(yè)主提出以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，不受法律支持。留意事項：1、不能輕易承諾答應(yīng)打折或者是幫業(yè)主解決物業(yè)不能解決的問題；2、不能輕易聽信業(yè)主的一面之詞，相關(guān)問題定要進(jìn)行核實；3、每一次行動都要得到業(yè)主的一個結(jié)果；4、堅決立場，不管物業(yè)公司有沒有過錯，物業(yè)費(fèi)都需要交納；5、不得威逼業(yè)主，與其發(fā)生口頭或者肢體上的沖突，更不能冒充公檢法單位。建議：每個星期五是黃金催收期。大部分業(yè)主是上班族，平常沒有時間前去繳費(fèi)。周五賜予適當(dāng)提示，然后跟業(yè)主盡量支配周末時間繳費(fèi)。假如業(yè)主以最近比較忙，或者不在本地為借口，則直接為其供應(yīng)轉(zhuǎn)賬方式，并確定轉(zhuǎn)賬的時間。假如業(yè)主始終模糊其辭說”最近” “這