土地增值稅清算申報表

1、土地增值稅稅收政策及清算申報表講解2013年7月 土地增值稅稅收政策講解土地增值稅稅收政策講解 一、土地增值稅預征率的規(guī)定 二、土地增值稅的清算條件1、納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算（三大條件）（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。 2、符合下列條件之一的，主管稅務機關可要可要求求納稅人進行土地增值稅清算（四大條件）（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿

2、三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。 應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合規(guī)定，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機

3、關可依據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法有關規(guī)定處理。 三、土地增值稅收入的確定 （一）轉讓房地產(chǎn)的有關經(jīng)濟利益的確認 納稅人因轉讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟收益，應當確認為房地產(chǎn)轉讓收入。 因房地產(chǎn)購買方違約，導致房地產(chǎn)未能轉讓，轉讓方收取的該項違約金不作為與轉讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益，不確認為房地產(chǎn)轉讓收入。 （二）、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認： （1

4、）.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； （2）.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 (國稅發(fā)【2006】第187號)（國稅發(fā)【2009】第091號） （三）房地產(chǎn)轉讓價格明顯偏低的收入確定 對納稅人申報的房地產(chǎn)轉讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%的，稅務機關可委托房地產(chǎn)評估機構對其評估。納稅人申報的房地產(chǎn)轉讓價格低于房地產(chǎn)評估機構評定的交易價，又無正當理由的，應按照房地產(chǎn)評估

5、機構評定的價格確認轉讓收入。 對以下情形的房地產(chǎn)轉讓價格，即使明顯偏低，可視為有正當理由： 1、法院判定或裁定的轉讓價格； 2、以公開拍賣方式轉讓房地產(chǎn)的價格； 3、政府物價部門確定的轉讓價格； 4、經(jīng)主管稅務機關認定的其他合理情形。 （蘇地稅規(guī)20121號） 此處的稱“正當理由”主要包括兩方面因素：一是開發(fā)產(chǎn)品本身存瑕疵；二是市場供求關系發(fā)生變化。其他因素（如銷售給關聯(lián)方，銷售給企業(yè)股東和管理人員的親朋好友等）一般不得認定為存在正當理由。 “法院判定或裁定的轉讓價格”、“以公開拍賣方式轉讓房地產(chǎn)的價格”和“政府物價部門確定的轉讓價格”，一般都是在特定的市場供求關系等特殊條件下形成的價格，這些

6、價格能夠反映特殊條件下房地產(chǎn)的公允價值。因此，上述三類價格即使明顯偏低，也應視為有正當理由。 （四）、未取得土地的使用權證轉讓土地（國稅函【2007】第645號） 土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。 （五）、以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)（國稅函【2000】687號） 鑒于深圳市

7、能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100 的股權，且這些以股權形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅。 （六）售后返租收入的確認 單位和個人轉讓房地產(chǎn)，同時要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價給轉讓方或者轉讓方的關聯(lián)方使用一段時間,其實質(zhì)是轉讓方獲取與轉讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益。對以此方式轉讓房地產(chǎn)的行為，應將轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益確認為轉讓收入，依法計征土地增值稅。如轉讓房地產(chǎn)價款以外的有關經(jīng)濟收益無法確認的，應判斷其轉讓價格是否明顯偏低。對轉讓價格明顯偏低且無正當理由的，應采用評估或

8、其他合理的方法確定其轉讓收入，依法計征土地增值稅。 四、關于房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用的扣除 （一）根據(jù)國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187號）的相關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： （1）建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； （2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； （3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

9、 （蘇地稅規(guī)20121號） （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本核定扣除 納稅人在辦理土地增值稅清算申報時所附送房地產(chǎn)開發(fā)成本憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。 （三）公共配套設施成本費用的扣除 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項公共配套設施,建成后移交給全體業(yè)主或無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準予扣除相關成本、費用；未移交的，不得扣除相關成本、費用。項目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費用一律不予扣除。 人防工程的使用權和收益權未無償移交給全體業(yè)主的，其相關成

10、本、費用不予扣除 （四）裝修裝飾費用的扣除 凡以建筑物或構筑物為載體，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，一律不得作為開發(fā)成本扣除。 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設施的裝修費用，應計入房地產(chǎn)開發(fā)費用。 （五）取得土地使用權所支付費用的扣除 納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應以納稅人實際支付土地出讓金（包括后期補繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟利益后予以確認。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的土地閑置費不得扣除。 五、相關費用、基金的扣除 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用，應

11、當按照財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(財稅字199548號)第六條的規(guī)定進行處理。市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除，也不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的計算基數(shù)。 2、政府性基金和行政事業(yè)性收費按照以下原則處理： （1）企業(yè)建造房屋建筑物時特有的費用和基金，按其是否與開發(fā)建造活動相關的原則進行劃分。凡與開發(fā)活動直接相關，且可直接計入或分配計入開發(fā)對象的，允許計入開發(fā)成本；反之，則應計入開發(fā)費用。對企業(yè)非建造房屋建筑物時特有的費用和基金，應計入開發(fā)費用。 （2）允許計入開發(fā)成本的費用、基金，如果是在開發(fā)項目竣工驗收之后發(fā)生的，則也應計入開發(fā)費用。 （蘇地稅

12、規(guī)20121號）公告允許同時符合以下條件的政府性基金和行政事業(yè)性收費計入開發(fā)成本：一是具備特有性，即政府性基金和行政事業(yè)性收費是開發(fā)房地產(chǎn)項目特有的，如新型墻體材料專項基金、散裝水泥基金等。房地產(chǎn)行業(yè)以及其他行業(yè)普遍繳納的基金費（如防洪保安資金、退役士兵安置保障金）不允許計入開發(fā)成本；二是具備直接相關性，即政府性基金和行政事業(yè)性收費應當與開發(fā)活動直接相關。三是收費發(fā)生時間在開發(fā)項目竣工驗收之前。 六、拆遷安置費的扣除國稅函2010220號第五條規(guī)定：（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2

13、006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 （三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。 七、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅，教育費附加也可視同稅金扣除。其中：房地

14、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）第九條規(guī)定：“細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅”。 八、房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除？ 房地產(chǎn)企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理：一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設

15、計、建造、裝修等費用，應計入房地產(chǎn)銷售費用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用中列支。二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉讓的，應計算收入并準予扣除。三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 九、清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理 在土

16、地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。 單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積 （1）收入為未銷售部分繼續(xù)轉讓取得的收入 （2）扣除項目金額為：單位建筑面積成本費用當月轉讓房地產(chǎn)的面積+當月轉讓房地產(chǎn)繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加 單位建筑面積成本費用=（清算時的扣除項目總金額清算時繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加）清算的建筑面積 （3）增值額=當月轉讓收入扣除項目金額 （4）增值率=增值額扣除項目金額 （5）根據(jù)增值率，

17、選擇適用稅率，計算應納土地增值稅金額。 土地增值稅清算申報表講解土地增值稅清算申報表講解同一開發(fā)項目中包含多種類型房地產(chǎn)的，同一開發(fā)項目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。土地增值稅。 （一）普通標準住宅；（一）普通標準住宅； （二）其他類型住宅；（二）其他類型住宅； （三）非住宅類房產(chǎn)。（三）非住宅類房產(chǎn)。 蘇地稅規(guī)蘇地稅規(guī)20121號自號自2012年年10月月1日實日實施。施。清算對象清算對象土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算

18、對象為單位計算?！就恋卦鲋刀悓嵤┘殑t】第八條清算審核時，應審核不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。國稅發(fā)200991號第十七條 土地增值稅納稅申報表中各主要項目內(nèi)容，應根據(jù)土地增值稅的基本計稅單位作為填報對象。納稅人如果在規(guī)定的申報期內(nèi)轉讓二個或二個以上計稅單位的房地產(chǎn)，對每個計稅單位應分別填寫一份申報表。國稅發(fā)199590號土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算，對于國家有關部門批準的分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算。對國家有關部門批準的開發(fā)項目或分期項目開發(fā)周期較長，納稅人自行分期開發(fā)的，其收入、成本、費用按規(guī)定分別歸集的，主管稅務機關可將自行

19、分期項目確定為清算單位。（蘇地稅規(guī)20121號）房地產(chǎn)項目土地增值稅清算申報表內(nèi)容房地產(chǎn)項目土地增值稅清算申報表內(nèi)容開發(fā)項目情況報告表土地增值稅清算申報表分類型清算可扣除項目金額確認表分類型清算扣除項目確認表10張附表（主要是收入、各類扣除項目）10張附表的明細列表 扣除項目金額確認原則扣除原則相關性 準確性 真實性 合法性 實際 支付 配比性 成本費用應當準確地在各列舉扣除項目中分別歸集，不得混淆。同時滿足以下兩條件：1、款項已經(jīng)實際支付2、取得合法有效憑證三次分配：各種三次分配：各種類開發(fā)產(chǎn)品扣除類開發(fā)產(chǎn)品扣除項在已售與未售項在已售與未售間進行分配間進行分配一次分配：共同扣除項在多個項目間

20、進行分配所歸集的各項成本和費用必須是真實發(fā)生的。二次分配：本項目開發(fā)產(chǎn)品扣除項在各種類開發(fā)產(chǎn)品間進行分配原始憑證原始憑證明細表明細表附表附表過渡表過渡表1 1過渡表過渡表21 1：銷售項目收入附表明細表：銷售項目收入附表明細表2 2：取得土地使用權所支付的：取得土地使用權所支付的金額明細表金額明細表3 3：土地征用及拆遷補償費明：土地征用及拆遷補償費明細表細表4 4：前期工程費明細表：前期工程費明細表5 5：建筑安裝工程費明細表：建筑安裝工程費明細表建筑安裝工程造價分類明細表建筑安裝工程造價分類明細表6 6：基礎設施費明細表：基礎設施費明細表7 7：公共配套設施費明細表：公共配套設施費明細表8

21、 8：開發(fā)間接費明細表：開發(fā)間接費明細表9 9：利息支出明細表：利息支出明細表總表總表1 1：房地產(chǎn)轉讓收入附表：房地產(chǎn)轉讓收入附表2 2：取得土地使用權所支：取得土地使用權所支付的金額付的金額附表附表3 3：土地征用及拆遷補償：土地征用及拆遷補償費費附表附表4 4：前期工程費：前期工程費附表附表5 5：建安工程費：建安工程費附表附表6 6：基礎設施費附表：基礎設施費附表7 7：公共配套設施費：公共配套設施費附表附表8 8：開發(fā)間接費明附表：開發(fā)間接費明附表9 9：利息支出：利息支出附表附表10:與轉讓房地產(chǎn)有關稅與轉讓房地產(chǎn)有關稅金繳納情況附表金繳納情況附表分類型清算扣除項目確認表分類型清算

22、可扣除項目金額確認表1、開發(fā)項目情況報告表開發(fā)項目情況報告表企業(yè)基本情況；項目情況；項目清算條件確認；項目需補充說明的情況。1、開發(fā)項目情況報告表江蘇省地方稅務局房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目情況報告表江蘇省地方稅務局房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目情況報告表一、企業(yè)基本情況一、企業(yè)基本情況納稅人名稱納稅人名稱經(jīng)營地址經(jīng)營地址成立日期：成立日期：注冊地址：注冊地址： 企業(yè)類型：企業(yè)類型： 地稅稅務管理代地稅稅務管理代碼：碼：法人代表：法人代表：經(jīng)營范圍：經(jīng)營范圍：稅務登記證號：稅務登記證號：注冊資本注冊資本: 主管地稅稅主管地稅稅務機關務機關二、項目情況二、項目情況項目名稱項目名稱項目座落地項目座落地址址板塊區(qū)域板塊區(qū)

23、域選項選項立項文號立項文號土地合同簽土地合同簽訂時間訂時間開工時間開工時間開始預售開始預售時間時間竣工時間竣工時間土地合同面土地合同面積積土地使用證土地使用證面積面積土地合同土地合同與土地證與土地證差異差異土地合同與土地土地合同與土地證差異說明證差異說明容積率容積率綠化率綠化率公共配套設施公共配套設施公配名稱公配名稱規(guī)劃建筑面規(guī)劃建筑面積積實際驗收面實際驗收面積積結構情況結構情況備注備注（說明：根據(jù)公配（說明：根據(jù)公配竣工驗收單等填列，竣工驗收單等填列，表中內(nèi)容由納稅人表中內(nèi)容由納稅人按照實際增加或刪按照實際增加或刪除，本表實際驗收除，本表實際驗收面積分別記入下表面積分別記入下表的其中可扣除的

24、公的其中可扣除的公共配套設施面積共配套設施面積（2）中）中）物業(yè)用房物業(yè)用房社區(qū)服務中心社區(qū)服務中心公共車庫公共車庫立項批文號、項目名稱、項目坐落地立項批文號、項目名稱、項目坐落地址等基本信息根據(jù)發(fā)改委址等基本信息根據(jù)發(fā)改委項目立項項目立項批復批復填寫填寫土地合同簽訂時間、土地合同簽訂時間、土地合同面積根據(jù)土地合同面積根據(jù)簽訂的簽訂的土地合同土地合同填寫填寫開工時間按照開工時間按照施工許可施工許可證證發(fā)放時間填寫發(fā)放時間填寫開始預售時間填報最早開始預售時間填報最早取得的取得的預售許可證預售許可證時間時間土地使用證面積根土地使用證面積根據(jù)據(jù)土地使用證土地使用證面積按項目累加面積按項目累加容積率、

25、綠化率按照容積率、綠化率按照建筑規(guī)劃許可證建筑規(guī)劃許可證填填報報建筑物1、建筑物2等按建筑工程施工許可證的名稱填寫，結構類型按建筑工程施工許可證的類型選擇，面積按照測繪報告填寫 2、房地產(chǎn)轉讓收入附表及其明細列表房地產(chǎn)轉讓收入附表及其明細列表房地產(chǎn)轉讓收入附表房地產(chǎn)轉讓收入附表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項目編碼：項目編碼： 項目名稱：項目名稱： 金額單位：元金額單位：元清算類別清算類別申報合計申報合計數(shù)數(shù)年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度調(diào)整說明調(diào)整說明普通標準住宅普通標準住宅其他類型住宅其他類型住宅非住宅類房產(chǎn)非住宅類房產(chǎn) 合計合計時間為合同備案時間；時間為合同

26、備案時間；施工房號為房產(chǎn)公施工房號為房產(chǎn)公司自設的合同上的房司自設的合同上的房號；號；樓號、單元、房號樓號、單元、房號為公安部門確立的與產(chǎn)為公安部門確立的與產(chǎn)權證一致的編號；權證一致的編號；實測面積為測繪報告確實測面積為測繪報告確立的面積；立的面積；實際總價按照發(fā)票所實際總價按照發(fā)票所載全額付款的金額確認，載全額付款的金額確認，未開具發(fā)票或未全額開具未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。額及其他收益確認收入。3、取得土地使用權所支付的金額附表取得土地使用權所支付的金額附表及明細表及明細表取得土地使用權

27、所支付的金額附表取得土地使用權所支付的金額附表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項目編碼：項目編碼： 項目名稱：項目名稱： 金額單位：元金額單位：元支付項目支付項目申報合計數(shù)申報合計數(shù)年度年度年度年度年度年度年度年度備注備注支付的土地出讓金支付的土地出讓金支付地價款金額支付地價款金額交納的有關稅費交納的有關稅費其中：土地登記費其中：土地登記費 土地交易費土地交易費 土地分割費土地分割費 土地契稅土地契稅其他其他合計合計4、土地征用及拆遷補償費附表土地征用及拆遷補償費附表及其明細表及其明細表土地征用及拆遷補償費附表土地征用及拆遷補償費附表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項目編碼

28、：項目編碼： 項目名稱：項目名稱： 金額單位：元金額單位：元明細項目明細項目申報合計數(shù)申報合計數(shù)年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度備注備注土地征用費土地征用費耕地占用稅耕地占用稅勞動力安置費勞動力安置費安置動遷用房支出安置動遷用房支出拆遷補償凈支出拆遷補償凈支出其他其他合計合計土地征用及拆遷補償費附表明細表土地征用及拆遷補償費附表明細表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項目編碼：項目編碼： 項目名稱：項目名稱： 金額單位：元金額單位：元5、前期工程費附表前期工程費附表及其明細表及其明細表前期工程費附表明細表前期工程費附表明細表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項目編碼：項

29、目編碼： 項目名稱：項目名稱： 金額單位：元金額單位：元前期工程費附表前期工程費附表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項目編碼：項目編碼： 項目名稱：項目名稱： 金額單位：元金額單位：元明細項目明細項目申報合計數(shù)申報合計數(shù)年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度備注備注規(guī)劃費用規(guī)劃費用設計費用設計費用項目可行性研究費用項目可行性研究費用水文費用水文費用地質(zhì)費用地質(zhì)費用勘探費用勘探費用測繪費用測繪費用三通一平支出三通一平支出其他其他合計合計6、建筑安裝工程費附表建筑安裝工程費附表及其明細表及其明細表建筑安裝工程費附表建筑安裝工程費附表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項目編碼：項

30、目編碼： 項目名稱：項目名稱： 金額單位：元金額單位：元明細項目明細項目申報合計數(shù)申報合計數(shù)年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度調(diào)整說明調(diào)整說明建筑安裝工程費用建筑安裝工程費用 其中：甲供材其中：甲供材樁基工程樁基工程門窗工程門窗工程水電安裝水電安裝精裝修工程精裝修工程外裝飾工程外裝飾工程合計合計6、建筑安裝工程費附表建筑安裝工程費附表及其明細表及其明細表建筑安裝工程費附表明細表建筑安裝工程費附表明細表 納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項目編碼：項目編碼： 項目名稱：項目名稱： 金額單位：元金額單位：元 序序號號年年 月月憑證憑證號號摘要摘要明細項目明細項目金額金額其中不可加其中

31、不可加計扣除的費計扣除的費用用發(fā)票發(fā)票（票據(jù)）（票據(jù)）名稱名稱發(fā)票發(fā)票（票據(jù)）（票據(jù)）號碼號碼申報申報確認確認金額金額備備注注1 建安費2 石材3 門窗4 涂料5 6 7 8 合計合計7、基礎設施費附表基礎設施費附表及其明細表及其明細表基礎設施費附表基礎設施費附表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項目編碼：項目編碼： 項目名稱：項目名稱： 金額單位：元金額單位：元明細項目明細項目申報數(shù)申報數(shù)年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度調(diào)整說明調(diào)整說明開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路供水工程支出供水工程支出供電工程支出供電工程支出供氣工程支出供氣工程支出排污工程支出排污工程支出排洪工程支出排洪工

32、程支出通訊工程支出通訊工程支出照明工程支出照明工程支出環(huán)衛(wèi)工程支出環(huán)衛(wèi)工程支出綠化費用綠化費用景觀工程景觀工程其他設施工程發(fā)其他設施工程發(fā)生的支出生的支出合計合計8、公共配套設施費明細表公共配套設施費明細表及其明細列表及其明細列表公共配套設施費附表公共配套設施費附表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項目編碼：項目編碼： 項目名稱：項目名稱： 金額單位：元金額單位：元明細項目明細項目申報合計數(shù)申報合計數(shù)年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度調(diào)整說明調(diào)整說明物業(yè)管理用房費物業(yè)管理用房費用用變電站費用變電站費用熱力站費用熱力站費用水廠費用水廠費用居委會用房費用居委會用房費用派出所用房費用派

33、出所用房費用學校用房費用學校用房費用人防工程支出人防工程支出（可補充錄入）（可補充錄入）9、開發(fā)間接費明細表開發(fā)間接費明細表及其明細列表及其明細列表開發(fā)間接費附表開發(fā)間接費附表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項目編碼：項目編碼： 項目名稱：項目名稱： 金額單位：元金額單位：元明細項目明細項目申報合計數(shù)申報合計數(shù)年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度調(diào)整說明調(diào)整說明管理人員工資管理人員工資職工福利費職工福利費折舊費折舊費修理費修理費辦公費辦公費水電費水電費勞動保護費勞動保護費周轉房攤銷費周轉房攤銷費其他發(fā)生的間其他發(fā)生的間接費用接費用合計合計10、利息支出附表利息支出附表及其明細列表

34、及其明細列表利息支出附表（按實扣除的項目填報）利息支出附表（按實扣除的項目填報）納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項目名稱：項目名稱： 金額單位：元金額單位：元金融機構金融機構名稱名稱金融機構利息金融機構利息借款金額借款金額借款期限借款期限利率利率允許扣除金額允許扣除金額合計合計11、與轉讓房地產(chǎn)有關稅金繳納情況明細表與轉讓房地產(chǎn)有關稅金繳納情況明細表與轉讓房地產(chǎn)有關稅金繳納情況明細表與轉讓房地產(chǎn)有關稅金繳納情況明細表納稅人名稱（公章）：納稅人名稱（公章）： 項目編碼：項目編碼： 項目名稱：項目名稱： 金額單位：元金額單位：元明細項目明細項目應繳納稅應繳納稅款金額款金額本次清算本次清算

35、申請扣除申請扣除稅金稅金年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度備備注注營業(yè)稅營業(yè)稅城建稅城建稅教育費附加教育費附加地方教育費附地方教育費附加加合合 計計土地增值稅土地增值稅總計總計扣除項目一般原則（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。取得合法憑據(jù)的不得扣除。 （二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。 （三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（三）扣除項目金

36、額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。 （四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的?；驊敺謹偟摹?（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。 （六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)（六）對同一類事項

37、，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。土地成本的分攤土地成本的分攤同一開發(fā)項目中建設不同類型房地產(chǎn)的，按同一開發(fā)項目中建設不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目總建筑面積該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目總建筑面積的比例分攤取得土地使用權所支付的金額和的比例分攤取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費（以下簡稱土地征用及拆遷補償費（以下簡稱“土地成土地成本本”）。但對占地相對獨立的不同類型房地）。但對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，應按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房產(chǎn)，應按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房

38、地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤土地成本。地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤土地成本。成本歸集與分攤成本歸集與分攤土地成本分攤的步驟土地成本分攤的步驟在分攤土地成本時應當分兩步進行：在分攤土地成本時應當分兩步進行：第一步，先將占地相對獨立（一般是指有道路、圍墻等第一步，先將占地相對獨立（一般是指有道路、圍墻等分隔）的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實際占地面分隔）的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實際占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤土地成本。積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤土地成本。第二步，對于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)，應當首先確第二步，對于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)，應當首先確定混建房

39、屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某定混建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目混建總建筑面積的比例一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目混建總建筑面積的比例分攤土地成本。分攤土地成本。成本歸集與分攤成本歸集與分攤其他開發(fā)成本的分攤其他開發(fā)成本的分攤同一開發(fā)項目中建設的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的建同一開發(fā)項目中建設的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的建筑安裝工程費，前期工程費、基礎設施費、公共筑安裝工程費，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用，按配套設施費、開發(fā)間接費用，按公告公告第二條所述第二條所述核算對象分別歸集。核算對象分別歸集。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應

40、按照不如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項目總建筑面積比同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項目總建筑面積比例分攤。例分攤。成本歸集與分攤成本歸集與分攤項目總建筑面積項目總建筑面積=各類型房地產(chǎn)建筑面積（普通標各類型房地產(chǎn)建筑面積（普通標準住宅面積準住宅面積+其他類型住宅面積其他類型住宅面積+非住宅類房產(chǎn)面非住宅類房產(chǎn)面積）積）+公共配套設施面積公共配套設施面積開發(fā)成本核算面積開發(fā)成本核算面積=各類型房地產(chǎn)建筑面積各類型房地產(chǎn)建筑面積各類型房地產(chǎn)建筑面積各類型房地產(chǎn)建筑面積=外銷房面積外銷房面積+自用面積自用面積外銷房面積外銷房面積=預售許可證面積預售許可證面積外銷房面

41、積外銷房面積=結轉銷售面積結轉銷售面積+未售面積未售面積成本歸集與分攤成本歸集與分攤某一類型房地產(chǎn)應分攤的公共配套設施費某一類型房地產(chǎn)應分攤的公共配套設施費=項目公共配套設施費（該類型房地產(chǎn)總建項目公共配套設施費（該類型房地產(chǎn)總建筑面積各類型房地產(chǎn)總建筑面積）。筑面積各類型房地產(chǎn)總建筑面積）。某一類型房地產(chǎn)的單位成本某一類型房地產(chǎn)的單位成本=該類型房地產(chǎn)該類型房地產(chǎn)歸集發(fā)生的土地成本、建筑安裝工程費，前歸集發(fā)生的土地成本、建筑安裝工程費，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用該類型房地產(chǎn)總建筑面積。開發(fā)間接費用該類型房地產(chǎn)總建筑面積。土地增值

42、稅成本的分攤土地增值稅成本的分攤成本歸集與分攤成本歸集與分攤開發(fā)間接費用的分配問題開發(fā)間接費用的分配問題如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)間接費用與多個工程項如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)間接費用與多個工程項目相關、工程項目進度不一且僅部分項目應進行目相關、工程項目進度不一且僅部分項目應進行清算，原則上應根據(jù)項目相關的明細項目（工資、清算，原則上應根據(jù)項目相關的明細項目（工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費、周轉房攤銷等）進行分配，如確實無法勞保費、周轉房攤銷等）進行分配，如確實無法分清的，以明細項目按多個相關工程建筑總面積分清的，以明細項目按多個相

43、關工程建筑總面積進行分配。進行分配。土地增值稅成本的分攤土地增值稅成本的分攤成本歸集與分攤成本歸集與分攤原始憑證原始憑證明細表明細表附表附表過渡表過渡表1 1過渡表過渡表21 1：銷售項目收入附表明細表：銷售項目收入附表明細表2 2：取得土地使用權所支付的：取得土地使用權所支付的金額明細表金額明細表3 3：土地征用及拆遷補償費明：土地征用及拆遷補償費明細表細表4 4：前期工程費明細表：前期工程費明細表5 5：建筑安裝工程費明細表：建筑安裝工程費明細表建筑安裝工程造價分類明細表建筑安裝工程造價分類明細表6 6：基礎設施費明細表：基礎設施費明細表7 7：公共配套設施費明細表：公共配套設施費明細表8 8：開發(fā)間接費明細表：開發(fā)間接費明細表9 9：利息支出明細表：利息支出明細表總表總