土地估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤分析-21

1、2007年感悟 投資觀念改變：1.3億股民，3萬億購買基金 生活方式改變：交通方式改變生活方式和地域空間尺度 法制觀念變化：物權(quán)法出臺(tái)，全民法制觀觀念提高 2007地王TOP10，總價(jià)92億元-32億元，樓面價(jià)66927-14447 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化：上市、并購、債券、外資、信托、私募土地估價(jià)報(bào)告分析蔣立紅北京師范大學(xué)土地研究中心土地估價(jià)報(bào)告的特點(diǎn) 規(guī)范而又有一定的格式 描述 證明（邏輯推理） 證據(jù)提供評(píng)估報(bào)告基本要求評(píng)估報(bào)告基本要求 一、正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套 二、公正客觀，估價(jià)方法的選用、評(píng)估思路及評(píng)估過程合理，評(píng)估依據(jù)充分 三、用詞準(zhǔn)確，文字表述嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性較強(qiáng) 四、評(píng)估結(jié)

2、果與市場(chǎng)行情基本一致 五、報(bào)告格式規(guī)范、美觀，裝訂整齊報(bào)告檢查要點(diǎn)報(bào)告檢查要點(diǎn)1、規(guī)范性檢查規(guī)范性檢查：格式、術(shù)語、方法的規(guī)范 2、完整性檢查完整性檢查：杜絕漏項(xiàng)。（報(bào)告中規(guī)范格式的必要內(nèi)容不能漏掉） 3、一般技術(shù)檢查一般技術(shù)檢查：表述、參數(shù)的選擇、計(jì)算、報(bào)告制做等 4、均衡檢查均衡檢查：各部分的平衡 5、一致性（邏輯性）檢查一致性（邏輯性）檢查：前后描述，評(píng)估過程，因素描述，不同的評(píng)估方法相同的因素，地價(jià)定義與評(píng)估過程，面積、位置、四至、權(quán)利狀況、容積率、地價(jià)定義等描述 6、評(píng)估技術(shù)正確性檢查評(píng)估技術(shù)正確性檢查：描述是否得當(dāng)或恰當(dāng)，方法選擇是否恰當(dāng)、因素選擇、參數(shù)選擇、費(fèi)用確定、因素修正、地

3、價(jià)確定是否合理等 評(píng)估技術(shù)報(bào)告評(píng)分依據(jù) 參見文本估價(jià)報(bào)告評(píng)分.doc土地估價(jià)報(bào)告內(nèi)容1、概述2、估價(jià)對(duì)象的界定3、估價(jià)結(jié)果及其應(yīng)用4、附件土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告內(nèi)容一、總述一、總述二、估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析二、估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析三、土地估價(jià)三、土地估價(jià)四、附錄四、附錄第一部分對(duì)報(bào)告“總述”的分析總述部分標(biāo)準(zhǔn)組件一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 二、委托估價(jià)方三、受托估價(jià)方 四、估價(jià)對(duì)象 五、估價(jià)目的 六、估價(jià)依據(jù) 七、地價(jià)定義 八、估價(jià)期日 九、估價(jià)日期 十、估價(jià)結(jié)果 十一、需要特殊說明事項(xiàng) 十二、土地估價(jià)師簽名 十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章 估價(jià)目的 估價(jià)目的應(yīng)包括： 1、為什么評(píng)估 2、誰委托評(píng)估

4、的 3、應(yīng)用方向 可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤： 缺少應(yīng)用方向 估價(jià)依據(jù)應(yīng)包含： 1、法律、法規(guī)、政策文件依據(jù) 2、技術(shù)規(guī)程及當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)地價(jià)評(píng)估的文件及規(guī)定 3、委托方提供資料 4、評(píng)估人員調(diào)查收集的資料可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤： 1、缺少城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(1998年考題) 2、評(píng)估中采用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，依據(jù)中缺少當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告或政府公布的基準(zhǔn)地文件地價(jià)定義 （一）應(yīng)應(yīng) 包包 含：含： 1、基準(zhǔn)日 2、土地用途(設(shè)定、實(shí)際) 3、開發(fā)程度(設(shè)定、實(shí)際)； 4、土地使用年期(設(shè)定、實(shí)際)； 5、土地使用權(quán)價(jià)格類型(所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格) 要要 件：件： 估價(jià)期日土地實(shí)際開發(fā)程度，評(píng)估宗地外

5、圍的土地開發(fā)程度；估價(jià)期日設(shè)定土地開發(fā)程度（必要時(shí)列表說明），設(shè)定開發(fā)程度界定，土地用途，土地權(quán)利狀況 要要 點(diǎn)：點(diǎn)： 描述外圍的開發(fā)程度，是因?yàn)橥鈬_發(fā)程度體現(xiàn)周圍地價(jià)水平，體現(xiàn)利用狀況，反映了設(shè)定土地開發(fā)程度是否合理 地價(jià)定義（二）可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、不規(guī)范、錯(cuò)誤 1、未說明土地開發(fā)程度或界定不準(zhǔn)確2、未說明用途或用途界定不符合用地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)或與土地證不符 3、土地使用年限計(jì)算不準(zhǔn)確4、價(jià)格類型描述不準(zhǔn)確（如1996年改錯(cuò)“現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格”改為 “估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格”） 5、未說明土地價(jià)格的權(quán)利類型6、漏掉基準(zhǔn)日、年限等 估價(jià)基準(zhǔn)日定義：定義： 是決定估價(jià)額的時(shí)間，是一

6、個(gè)時(shí)點(diǎn) 可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤： 1、寫成一個(gè)時(shí)間段 2、缺少日、月 估價(jià)日期定義：定義： 評(píng)估報(bào)告工作的起止時(shí)間 可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤： 1、只有起點(diǎn)，無截止點(diǎn)或相反 2、漏寫某項(xiàng)，如1998年10月11月12日 3、寫為一個(gè)時(shí)間點(diǎn) 估價(jià)結(jié)果 估價(jià)結(jié)果包含：估價(jià)結(jié)果包含： 1、土地面積 2、單位面積地價(jià) 3、總地價(jià) 4、大寫 5、貨幣種類 6、土地估價(jià)結(jié)果一覽表可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤： 漏項(xiàng)、術(shù)語不規(guī)范、估價(jià)結(jié)果表中有問題 需要特殊說明事項(xiàng)（一） 包含內(nèi)容：包含內(nèi)容： 1、估價(jià)假設(shè)條件 2、該報(bào)告使用的限制條件 3、資料來源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價(jià)事項(xiàng) 4

7、、估價(jià)中未考慮的因素及特殊處理，必要時(shí)說明這樣做的原因或依據(jù) 5、土地估價(jià)結(jié)果有效的條件和結(jié)果對(duì)外提供的限制條件、要求等 6、其它需要說明的問題 需要特殊說明事項(xiàng)（二）可能出現(xiàn)錯(cuò)誤可能出現(xiàn)錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、多項(xiàng)、術(shù)語不規(guī)范和錯(cuò)誤1、以劃撥土地進(jìn)行抵押評(píng)估，但缺少相應(yīng)的限定條件和后果2、說明中有錯(cuò)誤：比如把土地面積寫成“以規(guī)劃局核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證為準(zhǔn)”，應(yīng)改為“以當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭趾税l(fā)的國有土地使用證或權(quán)屬證明為準(zhǔn)”3、報(bào)告有效期過長或缺少估價(jià)結(jié)果有效的條件4、缺少估價(jià)假設(shè)條件、資料來源 需要特殊說明事項(xiàng)（三）對(duì)估價(jià)結(jié)果可能出現(xiàn)的不確定性進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)提示，從國家宏觀政策、區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)水平、城市規(guī)劃

8、、變現(xiàn)時(shí)限等方面對(duì)價(jià)格變化的風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行分析，申明報(bào)告使用條件，以便報(bào)告使用者正確理解報(bào)告內(nèi)容，合理使用估價(jià)報(bào)告。土地估價(jià)師簽名 包含內(nèi)容：包含內(nèi)容： 估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的2名估價(jià)師簽字、資格證書編號(hào) 一般出錯(cuò)：一般出錯(cuò)： 1、估價(jià)師未簽署 2、不是土地估價(jià)師者簽署 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章包含內(nèi)容： 估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、機(jī)構(gòu)印鑒 一般出錯(cuò)： 1、估價(jià)機(jī)構(gòu)未蓋章 2、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)不符合規(guī)定第二部分第二部分對(duì)技術(shù)報(bào)告“估價(jià)對(duì)象描述估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素及地價(jià)影響因素”的分析的分析 一、估價(jià)對(duì)象描述 1、土地登記狀況、土地登記狀況 土地使用者、位置、用途、四至、面積、土地等級(jí)、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)、土地來源及其變革 可能

9、出現(xiàn)的錯(cuò)誤：可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤： 漏項(xiàng)、描述過于煩瑣或簡(jiǎn)單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語不規(guī)范 2、土地權(quán)利狀況 包含內(nèi)容：包含內(nèi)容： 1）待估宗地為國有土地 2）估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥或出讓土地 3）是否設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利，若有需表述 4）出讓土地說明使用年限（起止日）和剩余年限 5）宗地使用的特殊規(guī)定 6）權(quán)屬來源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡(jiǎn)單過程。宗地多時(shí)需列國有土地使用權(quán)（劃撥、出讓）一覽表 一般出錯(cuò)：一般出錯(cuò)： 漏項(xiàng)、描述過于煩瑣或簡(jiǎn)單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語不規(guī)范： 1）未注明待估宗地現(xiàn)有的權(quán)利狀況 2）描述不準(zhǔn)確，如“在估價(jià)期日內(nèi)未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在”應(yīng)

10、改為“至評(píng)估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在”3）不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，使用者享有土地的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項(xiàng)權(quán)利”應(yīng)改為“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，至評(píng)估基準(zhǔn)日無抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項(xiàng)權(quán)利存在” 4）報(bào)告前后對(duì)權(quán)利描述或使用不一致 2、土地權(quán)利狀況（續(xù)）3、土地利用狀況（建筑物和地上附著物狀況 ）內(nèi)容：內(nèi)容： 1）建筑物的耐用年限 2）已使用年限 3）建筑面積 4）建筑結(jié)構(gòu) 5）建筑細(xì)部說明 6）設(shè)備和安裝狀況 7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用 途以及其它地上附著物狀況 可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤： 漏項(xiàng)、用語不準(zhǔn)確 二、地價(jià)影響因素分析1、一般因素、

11、一般因素城市的資源狀況房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況產(chǎn)業(yè)政策城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2、區(qū)域因素、區(qū)域因素 區(qū)域概況交通條件基礎(chǔ)設(shè)施條件環(huán)境條件：區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境產(chǎn)業(yè)集聚狀況規(guī)劃限制（區(qū)域可參照基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別、行政分區(qū)或功能分區(qū)等，但慎用CSD,CLD等概念） 1）區(qū)域位置、人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢(shì)等 2）城市商業(yè)中心等級(jí)：用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標(biāo)反映 3）交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內(nèi)交通和對(duì)外交通。 4）基本生活設(shè)施條件：A、設(shè)施類型是否齊備， B、設(shè)施水平，設(shè)施水平是否同的； C、設(shè)施保證率 5）環(huán)境條件：包括環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣、自然條件優(yōu)劣、文體設(shè)施優(yōu)劣、綠地覆

12、蓋度優(yōu)劣 6）產(chǎn)業(yè)集聚：區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)數(shù)量、開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)或無企業(yè)集中分布等 要求描述（一）要求描述（一）要求描述（二）要求描述（二） 7）規(guī)劃限制：依據(jù)城市規(guī)劃資料、分析城市性質(zhì)、城市規(guī)劃區(qū)片圖等，確定評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域的規(guī)劃限制 8）自然災(zāi)害：描述明顯自然災(zāi)害對(duì)評(píng)估對(duì)象有影響的因素。如：地震因素、滯洪區(qū)等 9）相鄰區(qū)域土地利用等對(duì)待估宗地地價(jià)水平產(chǎn)生影響的因素 10）說明區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況及區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施同個(gè)別因素中的基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)有區(qū)別3、個(gè)別因素 內(nèi)容：內(nèi)容： 1）規(guī)劃土地最有效使用用途或現(xiàn)狀利用條件下的土地用途 2）宗地形狀、寬度、進(jìn)深 3）面積 4）地形、地質(zhì)條件 5）

13、容積率、覆蓋率 6）宗地基礎(chǔ)設(shè)施等對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)水平產(chǎn)生影響的個(gè)別因素 可能出現(xiàn)錯(cuò)誤：可能出現(xiàn)錯(cuò)誤： 區(qū)位理論 上述所有因素共同作用的結(jié)果上述所有因素共同作用的結(jié)果決定了某地的區(qū)位決定了某地的區(qū)位區(qū)位理論從研究級(jí)差地租開始，逐步發(fā)展為有關(guān)人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)空間規(guī)律的一般普遍性理論。區(qū)位理論在土地估價(jià)中的應(yīng)用1區(qū)位是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素2區(qū)位是衡量地租、地價(jià)的主要標(biāo)尺土地區(qū)位的概念區(qū)位是一個(gè)綜合的概念，強(qiáng)調(diào)各種地理要素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素在空間上的相互關(guān)系。區(qū)位論的主要內(nèi)容1農(nóng)業(yè)區(qū)位論2工業(yè)區(qū)位論3中心地理論影響土地區(qū)位的主要因素自然因素社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素行政因素1自然因素l 地形坡度l 土地承載力

14、l 洪水淹沒及排水情況l 公園與綠地l 環(huán)境質(zhì)量2社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素l 繁華程度l 交通狀況或通達(dá)程度l 基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度l 人口密度3行政因素l 主要是城市規(guī)劃、行政隸屬變更等區(qū)位的基本特點(diǎn)區(qū)位有慣性區(qū)位有慣性區(qū)位是發(fā)展變化的區(qū)位是發(fā)展變化的對(duì)區(qū)位變化的預(yù)見性對(duì)區(qū)位變化的預(yù)見性至關(guān)重要至關(guān)重要 北京CBD的遷移 元代，運(yùn)河直通鼓樓，王公貴族沒有到北方避暑、尋獵的習(xí)慣，北京的中央商務(wù)區(qū)在鼓樓一帶；明代，帝國的版圖主要在南方，皇帝和官員要南巡，CBD遷到皇城南面的前門一帶；清代王公貴族在皇城東側(cè)聚集，王府井大街發(fā)展。1949后，北京加強(qiáng)西部發(fā)展建設(shè)，人口重心西移，為CBD西遷作了人口上的準(zhǔn)

15、備，又相關(guān)部委也集中分布在西部地區(qū)，CBD 逐漸轉(zhuǎn)移到目前金融街一帶。伊利運(yùn)河與美國的發(fā)展 許多世界上主要的港口位于美國；最繁忙的是加利福尼亞州的洛杉磯港和長堤港，以及紐約港紐約港，它們?nèi)际鞘澜缟献罘泵Φ母劭凇Ｎ宕蠛灿性S多船運(yùn)交通，每大湖都與密西西比河的河網(wǎng)絡(luò)廣泛連接，河的最下游直通大西洋。而第一個(gè)連接五大湖與大西洋的伊利運(yùn)河（Erie Canal）則促成了美國中西部的快速農(nóng)業(yè)和工業(yè)發(fā)展，并使得紐約市成為美國的經(jīng)濟(jì)中心。 第三部分第三部分 對(duì)對(duì)技術(shù)報(bào)告技術(shù)報(bào)告“土地估價(jià)土地估價(jià)”的分析的分析 一、估價(jià)原則一、估價(jià)原則 常用的原則：常用的原則： 1、替代原則 2、變動(dòng)原則 3、需求與供求原則

16、 4、預(yù)期收益原則 5、協(xié)調(diào)原則 即土地效用的最有效發(fā)揮，必須以周圍各類環(huán)境適度為前提，在評(píng)價(jià)時(shí)，要充分注意周圍的環(huán)境適度性 6、收益分配原則 7、多種方法結(jié)合原則 8、最有效利用原則 可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤： 原則敘述不全、原則與所選方法無聯(lián)系二、估價(jià)方法與估價(jià)過程二、估價(jià)方法與估價(jià)過程要求：要求： 根據(jù)待估對(duì)象特點(diǎn)及實(shí)際情況，依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（簡(jiǎn)稱規(guī)程）的規(guī)定，選取適宜的方法。要求在一項(xiàng)估價(jià)中所選方法不少于兩種，并說明估價(jià)方法選擇的依據(jù)。同時(shí)，各種估價(jià)方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足相應(yīng)要求詳細(xì)表述可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤： 選擇依據(jù)沒有或不充分、方法選擇不當(dāng)、可能只選取了一種

17、方法(表面看是兩種方法實(shí)際是一種)，評(píng)價(jià)過程表述不清楚 (一)市場(chǎng)比較法 要點(diǎn)：要點(diǎn)： 按照規(guī)程規(guī)定，選擇具有替代性的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的、市場(chǎng)上交易的類似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價(jià)格。要求比較用的實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中，要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域。 1、比較實(shí)例選擇（一） 1）與待估宗地屬同一供應(yīng)圈）與待估宗地屬同一供應(yīng)圈 盡量在同區(qū)域、同級(jí)別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級(jí)土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價(jià)格不能相差太大。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超過25% 2）與待估宗用途應(yīng)相同

18、或相似）與待估宗用途應(yīng)相同或相似（按用地類型細(xì)類） 如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲(chǔ)，前提是已有12個(gè)與估宗地用途交易案例。用途不一致時(shí)應(yīng)設(shè)用途修正。 比較實(shí)例選擇（二） 3）與待估宗地的交易類型（價(jià)格類型）相同）與待估宗地的交易類型（價(jià)格類型）相同 交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、股份制改造、租債、抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行易類型的修正。（除抵押評(píng)估外，一般不選擇抵押實(shí)例） 4）成交日與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近）成交日與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近 5）交易案例必須為正常交易）交易案例必須為正常交易 所謂正常交易應(yīng)

19、是公開、平等、自愿的交易。 比較案例描述：比較案例描述： 1、交易實(shí)例狀況一般描述、交易實(shí)例狀況一般描述 一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級(jí)、土地開發(fā)程度、土地使用年限、交易類型、 交易情況 2、成交價(jià)格、成交價(jià)格 包括房地總價(jià)、土地總價(jià)、房屋總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租賃等內(nèi)容，同時(shí)說明價(jià)格類型、價(jià)格水平及種類 3、付款方式、付款方式 包括一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容 4、成交日期、成交日期 成交具體時(shí)間及時(shí)間對(duì)實(shí)例的影響。比較實(shí)例選擇（三）2、因素選擇要點(diǎn)：要點(diǎn)： 估價(jià)時(shí)選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的

20、全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素。以上因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù) 選擇因素的原則：選擇因素的原則： 1）結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地價(jià)的因素有差異，且影響程度不同 2）選擇地價(jià)影響因素時(shí)要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù) 3、因素條件說明 1）規(guī)范：）規(guī)范： 描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米；無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如商

21、服中心級(jí)別用市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)、街區(qū)級(jí)描述。道路通達(dá)度可用臨主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述。基礎(chǔ)設(shè)施狀況用達(dá)到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平來描述 2）原則：）原則： 因素條件說明時(shí)，要實(shí)事求是，即要客觀、具體，且與評(píng)估報(bào)告第二部分個(gè)別因素描述一致，如把握不準(zhǔn)，可先列表將待估宗地的因素條件說明，最后再寫個(gè)別因素 4、編制比較因素條件指數(shù)表 1）用途修正指數(shù)，最好選相同用途（按細(xì)類用途）案例，可省去用途修正2）土地等級(jí)修正指數(shù)，最好選用同一級(jí)別或相鄰級(jí)別的交易案例，方法與用途修正指數(shù)類似。 3）交易類型 ，最好選擇同類型的交易案例，可不進(jìn)行交易類型修

22、正。抵押案例僅作為抵押評(píng)估時(shí)選4）交易情況修正指數(shù) 5）交易期日價(jià)格指數(shù) 6）土地使用年限修正指數(shù) 7）區(qū)域因素條件指數(shù) 8）個(gè)別因素條件指數(shù) 影響土地價(jià)格的區(qū)域因素主要包括：影響土地價(jià)格的區(qū)域因素主要包括： 1、繁華程度 2、交通便捷程度（包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對(duì)外交通便利程度） 3、環(huán)境狀況（自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量） 4、城市公共基礎(chǔ)設(shè)施配套完備程度（包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施，完備程度主要有：設(shè)施水平設(shè)施的保證率和齊備程度） 5、城市規(guī)范限制（包括對(duì)用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑高度的限制） 影響土地價(jià)格的個(gè)別因素包括：影響土地價(jià)格的個(gè)別因素包括： 1

23、、 位置 2、 面積大小 3、 宗地形狀 4、 臨街狀況 5、 地勢(shì)、土地平整程度 6、 地質(zhì)水文狀況 7、 規(guī)劃管制條件 8、 土地使用年限 9、 其它因素 確定因素條件指數(shù)要點(diǎn)：確定因素條件指數(shù)要點(diǎn)： 1、因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)地價(jià)報(bào)告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考由基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的因素修正系數(shù)表中的幅度（即各影響因素的權(quán)重）。 2、在確定修正幅度時(shí)，不同用途其地價(jià)影響因素、影響程度不同如住宅用地，對(duì)交通便捷度的要求較高（即權(quán)重較大），修正幅度可定高些；道路通達(dá)度對(duì)住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。工業(yè)用地道路通達(dá)度的對(duì)地價(jià)影響程

24、度大，而交通便捷度對(duì)其地價(jià)的影響程度相對(duì)較小，應(yīng)充分考慮。 市場(chǎng)比較法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤市場(chǎng)比較法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤 （一） 1、實(shí)例選擇不符合要求、實(shí)例選擇不符合要求 案例與侍估宗地一在同一供需圈、用途不同、交易日期相差太長、價(jià)格相差太大、案例數(shù)量不夠、交易資料的可靠性等。案例條件描述不夠完善，缺土地使用者、宗地位置及門牌號(hào)交易價(jià)格類型（出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格）、價(jià)格內(nèi)涵、交易時(shí)間描述等 2、因素選擇不合理、因素選擇不合理 區(qū)域因素，個(gè)別因素選擇不合理或主次不分或混亂，因素選擇與報(bào)告中選用基準(zhǔn)地價(jià)因素不一致且相差較大 3、比較因素說明不合格、比較因素說明不合格 未量化，過于籠統(tǒng)因素條件說明

25、時(shí)與評(píng)估報(bào)告一般、區(qū)域及個(gè)別因素或其他評(píng)估方法中的描述不一致 4、因素條件不一致、因素條件不一致 確定因素條件指數(shù)中可能會(huì)出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表）不一致，可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)；指數(shù)確定不合理（因素間權(quán)重的不合理、某個(gè)因素修正幅度不合理或修正錯(cuò)誤） 5、因素內(nèi)容不一致、因素內(nèi)容不一致 因素條件修正系數(shù)表中可能會(huì)出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表或因素條件指數(shù)表）不一致；可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)，系數(shù)與前表中的指數(shù)不對(duì)應(yīng)；系數(shù)以指數(shù)出現(xiàn) 6、不合理、不合理 地價(jià)指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯(cuò)誤 7、計(jì)算誤、計(jì)算誤 計(jì)算比準(zhǔn)地價(jià)時(shí)錯(cuò)誤 8、確定地價(jià)時(shí)只以其中一個(gè)比準(zhǔn)地價(jià)為結(jié)果、

26、確定地價(jià)時(shí)只以其中一個(gè)比準(zhǔn)地價(jià)為結(jié)果 9、計(jì)算公式錯(cuò)誤計(jì)算公式錯(cuò)誤 市場(chǎng)比較法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤市場(chǎng)比較法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤 （二）市場(chǎng)比較法計(jì)算算式的探討規(guī)程規(guī)定，運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估地價(jià)，需要進(jìn)行交易情況、地價(jià)指數(shù)、區(qū)域因素、各別因素、使用年限等修正，其中，區(qū)域因素及個(gè)別因素的各個(gè)因子對(duì)地價(jià)的影響選用加和的方式，計(jì)算出區(qū)域因素與個(gè)別因素的條件指數(shù)。是選擇連乘算式還是加和算式進(jìn)行修正，應(yīng)根據(jù)影響地價(jià)各因素之間的相關(guān)關(guān)系而定，對(duì)此消彼漲、相關(guān)性強(qiáng)的因素，宜選用加和算式，對(duì)相互獨(dú)立、相關(guān)性并不強(qiáng)的因素，采用連乘算式更科學(xué)。（二）收益還原法（二）收益還原法 要點(diǎn)：要點(diǎn)： 應(yīng)用此方法估價(jià)，要依據(jù)規(guī)程規(guī)定程

27、序進(jìn)行技術(shù)報(bào)告內(nèi)容要求：技術(shù)報(bào)告內(nèi)容要求： 1、具體說明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)時(shí)采用的收益額和相應(yīng)的條件 2、總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn) 3、說明純收益的測(cè)算依據(jù)和方法 4、明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。 5、說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價(jià)格確定 1、收益還原法的基本公式 土地使用年期有限且其他因素不變的土地價(jià)格計(jì)算公式： p=a/r1-1/（1+r）n 2、收益還原法評(píng)估地價(jià)步驟 1）確定房地產(chǎn)總收益 2）確定房地出租總費(fèi)用3）確定房地產(chǎn)出租純收益： 房地產(chǎn)

28、出租純收益出租總收益出租總費(fèi)用 4）確定房屋出租純收益 5）計(jì)算土地純收益 6）確定土地價(jià)格 3、收益還原法評(píng)估地價(jià)的關(guān)鍵、收益還原法評(píng)估地價(jià)的關(guān)鍵 1）合理、客觀、準(zhǔn)確地確定土地、房地產(chǎn)、企業(yè)的收益 2）合理從收益中扣除有關(guān)費(fèi)用 3）合理確定方法中所涉及到的有關(guān)參數(shù)。如土地還原利率、建筑物還原利率、重置價(jià)、殘值率等參數(shù)的確定依據(jù)、方法和選取標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該具體說明 收益還原法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤1、收益還原法公式選錯(cuò)或計(jì)算過程漏步驟 2、收益為待估宗地的實(shí)際收益不是客觀收益；收益確定依據(jù)不充分；收益確定錯(cuò)誤或不合理 3、費(fèi)用確定可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)；年折舊費(fèi)計(jì)算公式錯(cuò)誤（年限出錯(cuò)，重置價(jià)取值錯(cuò)誤） 4、術(shù)語

29、不規(guī)范 5、建筑物還原利率、土地還原利率的確定不合理 6、地價(jià)計(jì)算中年限錯(cuò)誤 7、計(jì)算過程有錯(cuò) 8、計(jì)算單位不統(tǒng)一 （三）剩余法（假設(shè)開發(fā)法） 要點(diǎn)：要點(diǎn)： 條件假設(shè)要合理，要考慮時(shí)間的變化、政策法律變化對(duì)價(jià)格的影響關(guān)鍵點(diǎn)：關(guān)鍵點(diǎn)： 1、 分析待估宗地條件，應(yīng)考慮規(guī)劃及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式，應(yīng)包括確定土地的用途、建筑物容積率、土地覆蓋率、建筑高度等項(xiàng)內(nèi)容 2、明確待估宗地開發(fā)完成后的利用方式（買賣、出租等）及依據(jù)目前市場(chǎng)狀況估算的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，并說明估算方法及依據(jù) 3、對(duì)計(jì)算中所采自的建筑費(fèi)、專業(yè)資用要說明其確定的方法和依據(jù)；對(duì)開發(fā)周期、利率、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開發(fā)商利潤等要說明選

30、擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) 4、應(yīng)詳細(xì)說明計(jì)算公式、計(jì)算規(guī)程和結(jié)果2、評(píng)估步驟（一） 1）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) A、選擇與待估房地產(chǎn)用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)相同的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，采用市場(chǎng)比較法確定開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（總開發(fā)價(jià)值） B、根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上與房地產(chǎn)同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件的不動(dòng)產(chǎn)租金水平，采用收益還原法確定開發(fā)后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 2）估算建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)）估算建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi) 3）計(jì)算利息）計(jì)算利息 A、確定開發(fā)建設(shè)周期 B、合理確定計(jì)息周期（一次性均勻投入或分段均勻投入） C、復(fù)利計(jì)息公式：利息=（1+r）n-1 2、評(píng)估步驟（二）4）計(jì)算稅金）計(jì)

31、算稅金 主要指建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅、印花稅、契稅等5）銷售費(fèi)用）銷售費(fèi)用 主要指建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售或出租的中介代理費(fèi)、廣告費(fèi)、買賣手續(xù)費(fèi)等 6）估算開發(fā)商的合理利潤）估算開發(fā)商的合理利潤 剩余法可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤剩余法可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤1、 公式選錯(cuò)或計(jì)算過程漏步驟 2、 預(yù)測(cè)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)依據(jù)不充分或確定錯(cuò)誤或不合理 3、 費(fèi)用確定可能漏項(xiàng)或多項(xiàng) 4、 術(shù)語不規(guī)范 5、 利息計(jì)算錯(cuò)誤選用了單利計(jì)息公式或公式正確但計(jì)息周期錯(cuò)誤 6、 利潤計(jì)算時(shí)考慮了利息 7、 未將地價(jià)還原至估價(jià)期日時(shí)的價(jià)格水平 8、 計(jì)算過程有錯(cuò) 9、 計(jì)算單位不統(tǒng)一 剩余法運(yùn)用討論用收益還原法確定房地產(chǎn)開發(fā)總價(jià)

32、：土地價(jià)格=房地產(chǎn)收益價(jià)格-房屋現(xiàn)值=房地產(chǎn)收益價(jià)格-房屋重置價(jià)-房屋折舊額用市場(chǎng)比較法確定房地產(chǎn)開發(fā)總價(jià)：土地價(jià)格=房地產(chǎn)交易價(jià)格-房屋現(xiàn)值-交易稅費(fèi)=房地產(chǎn)交易價(jià)格-房屋重置價(jià)-房屋折舊額-交易稅費(fèi)剩余法運(yùn)用討論（續(xù)） 所以：1、以房地產(chǎn)收益價(jià)格作為項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值，則剩余法中不應(yīng)扣除房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)2、運(yùn)用剩余法估算地價(jià)，以房地產(chǎn)收益價(jià)格作為項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值，則報(bào)告中一般不選用收益還原法為另外一種方法（四）成本逼近法 要點(diǎn)：要點(diǎn)： 列舉成本的合理性與合法性，要詳細(xì)說明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。有法律依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒有文件依據(jù)的，如屬當(dāng)?shù)?/p>

33、一般規(guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門證明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌貐^(qū)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，要在充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，分析后進(jìn)行確定，并說明原因技術(shù)要求：技術(shù)要求：1、明確待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明依據(jù)。2、有關(guān)稅費(fèi)、貸款利息及投資回報(bào)率的確定，要在技術(shù)報(bào)告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計(jì)算過程及結(jié)果 3、說明成本價(jià)格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù) 4、說明土地價(jià)格確定方法和結(jié)果 1、成本逼近法評(píng)估價(jià)格注意點(diǎn)：1）弄清成本逼近法的運(yùn)用范圍）弄清成本逼近法的運(yùn)用范圍 2）選擇成本逼近法的計(jì)算公式）選擇成本逼近法的計(jì)算公式 土地價(jià)格=土地取得費(fèi)（包含相關(guān)稅費(fèi)）+土

34、地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益 A）如土地增值收益=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)資+利潤）土地增值收益率 采用上述公式求得地價(jià)為無限年期土地價(jià)格，需進(jìn)行年期修正：有限年期地價(jià)=無限年期地價(jià) 1-（1+r）n B）如土地增值收益，是以地方政府公布的出讓金代替，應(yīng)先對(duì)成本地價(jià)進(jìn)行有限年期修正，然后與出讓金相加，得出有限年期地價(jià)。 在利用出讓金代替上地增值收益計(jì)算地價(jià)時(shí)，一定要分析當(dāng)?shù)毓嫉某鲎尳鸷x是否為單純的政府收益，如包含其它內(nèi)容，應(yīng)扣除或?qū)嵲跓o法運(yùn)用，可不取出讓金，仍用土地增值收益率公式計(jì)算2、成本逼近法評(píng)估步驟 1）土地取得費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)2）確定土地開發(fā)費(fèi) 3）確定投資利息4）確定投資利潤 5）確定土地增值收益（也稱土地所有權(quán)收益）6）計(jì)算土地價(jià)格 成本逼近法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤 1、缺少對(duì)待估宗地周邊土地利用類型的描述；取得費(fèi)不是區(qū)域的客觀平均水平2、稅費(fèi)的確定沒有明確的法律和文件依據(jù) 3、開發(fā)費(fèi)的確定與地價(jià)定義設(shè)定的開發(fā)程度不一致。開發(fā)費(fèi)的取值