第九章_企業(yè)價(jià)值評(píng)估(下)

1、東北財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)務(wù)管理專業(yè)系列教材東北財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)務(wù)管理專業(yè)系列教材 第二版第二版姜姜 楠楠 王景升王景升 主編主編東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社第九章第九章 企業(yè)價(jià)值評(píng)估（下）企業(yè)價(jià)值評(píng)估（下）第一節(jié)第一節(jié) 收益途徑在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用收益途徑在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)途徑的應(yīng)用市場(chǎng)途徑的應(yīng)用第三節(jié)第三節(jié) 資產(chǎn)基礎(chǔ)途徑的應(yīng)用資產(chǎn)基礎(chǔ)途徑的應(yīng)用 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則- -企業(yè)價(jià)值企業(yè)價(jià)值2012.7.12012.7.1施行施行 第四章第四章 評(píng)估方法評(píng)估方法 第二十二條第二十二條 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根

2、據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、收益法、市場(chǎng)法和成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）市場(chǎng)法和成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或者多種資產(chǎn)評(píng)估基本方法。當(dāng)選擇一種或者多種資產(chǎn)評(píng)估基本方法。 第二十三條第二十三條 企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)的歷史經(jīng)營情況、未來收益可預(yù)測(cè)情況注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)的歷

3、史經(jīng)營情況、未來收益可預(yù)測(cè)情況、所獲取評(píng)估資料的充分性，恰當(dāng)考慮收益法的適用性。、所獲取評(píng)估資料的充分性，恰當(dāng)考慮收益法的適用性。 第二十四條第二十四條 收益法常用的具體方法包括收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。 第二十五條第二十五條 股利折現(xiàn)法是將預(yù)期股利進(jìn)行折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值股利折現(xiàn)法是將預(yù)期股利進(jìn)行折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法，通常適用于缺乏控制權(quán)的股東部分權(quán)益價(jià)值的評(píng)估。的具體方法，通常適用于缺乏控制權(quán)的股東部分權(quán)益價(jià)值的評(píng)估。 第二十六條第二十六條 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括現(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股企業(yè)自由現(xiàn)金流

4、折現(xiàn)模型和股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營模式。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營模式、資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)使用狀況以及未來收益的發(fā)展趨勢(shì)等，恰當(dāng)選擇現(xiàn)、資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)使用狀況以及未來收益的發(fā)展趨勢(shì)等，恰當(dāng)選擇現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。金流折現(xiàn)模型。 一、收益途徑及其方法評(píng)估企業(yè)價(jià)值的核心問題一、收益途徑及其方法評(píng)估企業(yè)價(jià)值的核心問題 第一，第一，要對(duì)企業(yè)的收益予以界定。企業(yè)的收益能以多種形式出現(xiàn)，包括凈利潤、凈現(xiàn)金流、息前凈利潤和息前凈現(xiàn)金流。選擇以何種形式的收益作為收益法中的企業(yè)收益，直接影響對(duì)企業(yè)價(jià)值的最終判斷。 第二，第二，要對(duì)企業(yè)的收益進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。

5、第三，第三，在對(duì)企業(yè)的收益作出合理的預(yù)測(cè)后，要選擇合適的折現(xiàn)率。合適的折現(xiàn)率的選擇直接關(guān)系到對(duì)企業(yè)未來收益風(fēng)險(xiǎn)的判斷。 第一節(jié)收益途徑及其方法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用第一節(jié)收益途徑及其方法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用 二、收益途徑中具體方法的說明二、收益途徑中具體方法的說明 （一）永續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的具體方法（一）永續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的具體方法 1.1.年金法年金法 年金法的公式為： P=A/r P=A/r （91） 其中：P企業(yè)評(píng)估價(jià)值；A企業(yè)每年的年金收益； r資本化率。 用于企業(yè)價(jià)值評(píng)估的年金法，是將已處于均衡狀態(tài)，其未來收益具有充分的穩(wěn)定性和可預(yù)測(cè)性的企業(yè)的收益進(jìn)行年金化處理，然后再把已年金化的

6、企業(yè)預(yù)期收益進(jìn)行收益還原，估測(cè)企業(yè)的價(jià)值。因此，公式（91）又可以寫成： （92）或 其中： 企業(yè)前n年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和； 年金現(xiàn)值系數(shù)； r資本化率。niiniiirrrR11)1()1(niiirR1)1(niir1)1(rnrPArRPinii),/()1 (1 【例例9-19-1】待估企業(yè)預(yù)計(jì)未來5年的預(yù)期收益額為100萬元、120萬元、110萬元、130萬元、120萬元，假定資本本化率為10%，試用年金法估測(cè)待估企業(yè)價(jià)值。運(yùn)用公式（92）有： = =（1001000.9091+1200.9091+1200.8264+1100.8264+1100.7513+1300.7513+130

7、0.6830+1200.6830+120 0.62090.6209）（0.9091+0.8264+0.7513+0.6830+0.62090.9091+0.8264+0.7513+0.6830+0.6209）10%10% = =（91+99+83+89+7591+99+83+89+75）3.79073.790710%10% =437 =4373.79073.790710%=1 15310%=1 153（萬元）（萬元） niiniiirrrR11)1()1( 2.2.分段法分段法 分段法是將持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)的收益預(yù)測(cè)分為前后兩段。 將企業(yè)的收益預(yù)測(cè)分為前后兩段的理由在于： 在企業(yè)發(fā)展的前一個(gè)期間，

8、企業(yè)處于不穩(wěn)定狀態(tài)，因此企業(yè)的收益是不穩(wěn)定的；而在該期間之后，企業(yè)處于均衡狀態(tài)，其收益是穩(wěn)定的或按某種規(guī)律進(jìn)行變化。 （93）nnniiirrRrR)1 ()1 (1 假設(shè)從（n1）年起的后段，企業(yè)預(yù)期年收益將按一固定比率（g）增長，則分段法的公式可寫成： （94） 【例例9-29-2】待估企業(yè)預(yù)計(jì)未來5年的預(yù)期收益額為100萬元、120萬元、150萬元、160萬元、200萬元，并根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況推斷，從第六年開始，企業(yè)的年收益額將維持在200萬元水平上，假定資本化率為10%，使用分段法估測(cè)企業(yè)的價(jià)值。 運(yùn)用公式（93）有： = =（1001000.9091+1200.9091+1200.8

9、264+1500.8264+1500.7513+1600.7513+1600.6830.683 +200 +2000.62090.6209）+200/10%+200/10%0.62090.6209 =536+2 000 =536+2 0000.6209=1 7780.6209=1 778（萬元）（萬元）nnniiirgrgRrR)1 ()()1 ()1 (1nnniiirrRrR)1 ()1 (1 承上例資料，假如評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況推斷，企業(yè)從第六年起，收益額將在第五年的水平上以2%的增長率保持增長，其他條件不變，試估測(cè)待估企業(yè)的價(jià)值。 運(yùn)用公式（94）有： = =（1001000.9

10、091+1200.9091+1200.8264+1500.8264+1500.7513+1600.7513+1600.6830.683 +200 +2000.62090.6209）+200+200（1+2%1+2%）/ /（10%-2%10%-2%）0.62090.6209 =536+204/8% =536+204/8%0.6209=536+25500.6209=536+25500.62090.6209 =536+1 583=2 119 =536+1 583=2 119（萬元）（萬元） nnniiirgrgRrR)1 ()()1 ()1 (1 （二）企業(yè)有限持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的具體方法（二）企

11、業(yè)有限持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的具體方法 1.關(guān)于企業(yè)有限持續(xù)經(jīng)營假設(shè)的應(yīng)用。 首先，將企業(yè)在可預(yù)期的經(jīng)營期限內(nèi)的收益加以估測(cè)并折現(xiàn); 其次，將企業(yè)在經(jīng)營期限后的殘余資產(chǎn)的價(jià)值加以估測(cè)及折現(xiàn)。 最后，將兩者相加。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為： （95) 其中：Pn為第n年企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)值；其他符號(hào)含義同前。 nnniiirPrR)1 ()1 (1 三、企業(yè)收益及其預(yù)測(cè)三、企業(yè)收益及其預(yù)測(cè) （一）企業(yè)收益額（一）企業(yè)收益額 收益額是運(yùn)用收益途徑及其方法評(píng)估整體企業(yè)的基本參數(shù)之一。在資產(chǎn)評(píng)估中，收益是根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸產(chǎn)權(quán)主體的所得額。 1.1.企業(yè)收益的界定與選擇企業(yè)收益的界定與選擇

12、(1)從性質(zhì)上講，不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)純收入不能作為企業(yè)評(píng)估中的企業(yè)收益，如稅收，包括流轉(zhuǎn)稅和所得稅。 (2)凡是歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)收支凈額，可視同為企業(yè)收益，無論是營業(yè)收支、資產(chǎn)收支，還是投資收支，只要形成凈現(xiàn)金流入量，就應(yīng)視同為收益。 （3）從企業(yè)價(jià)值評(píng)估操作的層面上講，企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益額是作為反映企業(yè)獲利能力的一個(gè)重要參數(shù)和指標(biāo) 2.2.關(guān)于收益額的口徑關(guān)于收益額的口徑 從投資回報(bào)的角度，企業(yè)收益的邊界是可以明確的。企業(yè)凈利潤是所有者的權(quán)益，利息是債權(quán)人的權(quán)益。 在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中經(jīng)常使用的收益口徑主要包括： 凈利潤、凈現(xiàn)金流量、息前凈利潤、息前凈現(xiàn)金流量等。收益額口徑與企

13、業(yè)價(jià)值內(nèi)容 收益額口徑收益額口徑 評(píng)估值內(nèi)涵評(píng)估值內(nèi)涵 折現(xiàn)率折現(xiàn)率凈現(xiàn)金流量（凈利潤）凈現(xiàn)金流量（凈利潤）（股權(quán)自由現(xiàn)金流量）（股權(quán)自由現(xiàn)金流量）股東全部權(quán)益價(jià)值股東全部權(quán)益價(jià)值 （凈資產(chǎn)）（凈資產(chǎn)）股權(quán)投資回報(bào)率股權(quán)投資回報(bào)率凈現(xiàn)金流量（凈利潤）+長期負(fù)債利息(1-所得稅稅率) 企業(yè)投資資本價(jià)值（長期負(fù)債+所有者權(quán)益）投資資本回報(bào)率凈現(xiàn)金流量（凈利潤）凈現(xiàn)金流量（凈利潤）+ +利利息息(1-(1-所得稅稅率所得稅稅率) )( (企業(yè)自由現(xiàn)金流量企業(yè)自由現(xiàn)金流量) ) 企業(yè)整體價(jià)值企業(yè)整體價(jià)值（全部付息負(fù)債（全部付息負(fù)債+ +所所有者權(quán)益）有者權(quán)益）綜合投資回報(bào)率綜合投資回報(bào)率關(guān)于“自由現(xiàn)金

14、流量”的說明 自由現(xiàn)金流量（free cash flow）指的是企業(yè)可以自由地用于償付債權(quán)人和股東的現(xiàn)金，因?yàn)樗鼰o須用于營運(yùn)資本和固定資產(chǎn)的投資。但是。在實(shí)物中，不同的使用者常常使用不同的方法計(jì)算自由現(xiàn)金但是。在實(shí)物中，不同的使用者常常使用不同的方法計(jì)算自由現(xiàn)金流量流量。羅斯（Ross）教授建議使用“來自資產(chǎn)的現(xiàn)金流量”概念。 簡要分析： 新籌集的凈權(quán)益派發(fā)的股利流向股東的現(xiàn)金流量新的借款凈額利息支出流向債權(quán)人的現(xiàn)金流量期初期末）變動(dòng)凈營運(yùn)資本（折舊期初固定資產(chǎn)凈值期末固定資產(chǎn)凈值凈資本支出稅折舊）息稅前盈余（經(jīng)營現(xiàn)金流量凈營運(yùn)資本變動(dòng)凈資本性支出經(jīng)營現(xiàn)金流量來自資產(chǎn)的現(xiàn)金流量流向股東的現(xiàn)金流

15、量流向債權(quán)人的現(xiàn)金流量來自資產(chǎn)的現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量恒等式. 4. 3. 2. 1NWCNWCNWCEBIT （二）企業(yè)收益預(yù)測(cè)（二）企業(yè)收益預(yù)測(cè) 企業(yè)收益預(yù)測(cè)大致分為三個(gè)階段： 首先是對(duì)企業(yè)收益的歷史及現(xiàn)狀的分析與判斷； 其次是對(duì)企業(yè)未來可預(yù)測(cè)的若干年的預(yù)期收益的預(yù)測(cè)； 最后是對(duì)企業(yè)未來持續(xù)經(jīng)營條件下的長期預(yù)期收益趨勢(shì)的判斷。 企業(yè)收益預(yù)測(cè)的過程是一個(gè)比較具體、需要大量數(shù)據(jù)并運(yùn)用科學(xué)方法的運(yùn)作過程。用利潤表或現(xiàn)金流量表表現(xiàn)的僅僅是這個(gè)過程的結(jié)果。 企業(yè)201204年收益預(yù)測(cè)表（見下表）是一張可供借鑒的企業(yè)收益預(yù)測(cè)表。如測(cè)算的收益層次和口徑與本表有差異可在本表的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。如采用其他構(gòu)成

16、的企業(yè)收益，或采用其他方式測(cè)算企業(yè)收益，評(píng)估人員可自行設(shè)計(jì)企業(yè)收益預(yù)測(cè)表。表表 9-1 9-1 企業(yè)企業(yè)20201-201-204 4年收益預(yù)測(cè)表年收益預(yù)測(cè)表 單位：萬元單位：萬元 年份項(xiàng)目 2020年年2020年年2020年年2020年年一、產(chǎn)品銷售收入減：產(chǎn)品銷售稅金產(chǎn)品銷售成本其中：折舊產(chǎn)品銷售成本二、產(chǎn)品銷售利潤加：其他業(yè)務(wù)利潤減：管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用三、營業(yè)利潤加：投資收益營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出四、利潤總額減：所得稅五、凈利潤加：折舊和無形資產(chǎn)減：追加資本性支出六、凈現(xiàn)金流量 需注意以下幾個(gè)基本問題：需注意以下幾個(gè)基本問題： 一定收益水平是一定資產(chǎn)運(yùn)作的結(jié)果。 企業(yè)的銷售收入或營業(yè)收入

17、與產(chǎn)品銷售量（服務(wù)量）及銷售價(jià)格的關(guān)系，會(huì)受到價(jià)格需求彈性的制約，不可以不考慮價(jià)格需求彈性而想當(dāng)然地價(jià)量并長。 企業(yè)銷售收入或服務(wù)收入的增長與其費(fèi)用的變化是有規(guī)律性的，評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)不同行業(yè)的企業(yè)特點(diǎn)，盡可能科學(xué)合理預(yù)測(cè)企業(yè)的銷售收入及各項(xiàng)費(fèi)用。 企業(yè)的預(yù)期收益與企業(yè)所采用的會(huì)計(jì)政策、稅收政策關(guān)系極為密切，評(píng)估人員不可以違背會(huì)計(jì)政策及稅收政策，以不合理的假設(shè)作為預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，企業(yè)收益預(yù)測(cè)應(yīng)與企業(yè)未來實(shí)行的會(huì)計(jì)政策和稅收政策保持一致。 評(píng)估人員在對(duì)企業(yè)的預(yù)期收益預(yù)測(cè)基本完成之后，應(yīng)該對(duì)所作預(yù)測(cè)進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)，以判斷所作預(yù)測(cè)的合理性。 檢驗(yàn)可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：檢驗(yàn)可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行： 第一，第

18、一，將預(yù)測(cè)與企業(yè)歷史收益的平均趨勢(shì)進(jìn)行比較，如預(yù)測(cè)的結(jié)果與企業(yè)歷史收益的平均趨勢(shì)明顯不符，或出現(xiàn)較大變化，又無充分理由加以支持，則該預(yù)測(cè)的合理性值得質(zhì)疑。 第二，第二，將預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)與行業(yè)收益的平均數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，如預(yù)測(cè)的結(jié)果與行業(yè)收益的平均數(shù)據(jù)明顯不符，或出現(xiàn)較大變化，又無充分理由加以支持，則該預(yù)測(cè)的合理性值得質(zhì)疑。 第三，第三，對(duì)影響企業(yè)價(jià)值評(píng)估的敏感性因素加以嚴(yán)格的檢驗(yàn)。在這里，敏感性因素具有兩方面的特征，一是該類因素未來存在多種變化，二是其變化能對(duì)企業(yè)的評(píng)估值產(chǎn)生較大影響。 如對(duì)銷售收入的預(yù)測(cè)，評(píng)估人員可能基于對(duì)企業(yè)所處市場(chǎng)前景的不同假設(shè)而會(huì)對(duì)企業(yè)的銷售收入作出不同的預(yù)測(cè)，并分析不同預(yù)測(cè)結(jié)

19、果可能對(duì)企業(yè)評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生的影響。在此情況下，評(píng)估人員就應(yīng)對(duì)銷售收入的預(yù)測(cè)進(jìn)行嚴(yán)格的檢驗(yàn)，對(duì)決定銷售收入預(yù)測(cè)的各種假設(shè)反復(fù)推敲。 第四，第四，對(duì)所預(yù)測(cè)的企業(yè)收入與成本費(fèi)用的變化的一致性進(jìn)行檢驗(yàn)。企業(yè)收入的變化與其成本費(fèi)用的變化存在較強(qiáng)的一致性，如預(yù)測(cè)企業(yè)的收入變化而成本費(fèi)用不進(jìn)行相應(yīng)變化，則該預(yù)測(cè)值得質(zhì)疑。 第五，第五，在進(jìn)行敏感性因素檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上，與其他方法評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行比較，檢驗(yàn)在哪一種評(píng)估假設(shè)下能得出更為合理的評(píng)估結(jié)果。 四、折現(xiàn)率和資本化率及其估測(cè)四、折現(xiàn)率和資本化率及其估測(cè) 折現(xiàn)率，折現(xiàn)率，是將未來有限期收益還原或轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的比率。 資本化率，資本化率，是指將未來非有限期（永續(xù)期）收益

20、轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的比率。 資本化率在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中有著不同的稱謂：資本化率、本金化率、還原利率等。 折現(xiàn)率和資本化率在本質(zhì)上是相同的，都屬于投資報(bào)酬率。 作為投資報(bào)酬率通常由兩部分組成： 一是，一是，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（正常投資報(bào)酬率）； 二是，二是，風(fēng)險(xiǎn)投資報(bào)酬率。 正常報(bào)酬率亦稱為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、安全利率，它取決于資金的機(jī)會(huì)成本，即正常的投資報(bào)酬率不能低于該投資的機(jī)會(huì)成本。這個(gè)機(jī)會(huì)成本通常以政府發(fā)行的國債利率和銀行儲(chǔ)蓄利率作為參照依據(jù)。 （一）企業(yè)評(píng)估中選擇折現(xiàn)率的基本原則（一）企業(yè)評(píng)估中選擇折現(xiàn)率的基本原則 1.1.折現(xiàn)率不低于投資的機(jī)會(huì)成本。折現(xiàn)率不低于投資的機(jī)會(huì)成本。 在存在著正常的資本市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)

21、市場(chǎng)的條件下，任何一項(xiàng)投資的回報(bào)率不應(yīng)低于該投資的機(jī)會(huì)成本。 國債和銀行儲(chǔ)蓄利率可看成是其他投資的機(jī)會(huì)成本，相當(dāng)于無風(fēng)險(xiǎn)投資報(bào)酬率。 2.2.行業(yè)基準(zhǔn)收益率不宜直接作為折現(xiàn)率，但行業(yè)平均收益率行業(yè)基準(zhǔn)收益率不宜直接作為折現(xiàn)率，但行業(yè)平均收益率可作為確定折現(xiàn)率的重要參考指標(biāo)?？勺鳛榇_定折現(xiàn)率的重要參考指標(biāo)。 3.3.貼現(xiàn)率不宜直接作為折現(xiàn)率。貼現(xiàn)率不宜直接作為折現(xiàn)率。 貼現(xiàn)率，貼現(xiàn)率，是商業(yè)銀行對(duì)未到期票據(jù)提前兌現(xiàn)所扣金額(貼現(xiàn)息）與期票票面金額的比率 （二）風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率及折現(xiàn)率的測(cè)算（二）風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率及折現(xiàn)率的測(cè)算 在折現(xiàn)率的測(cè)算過程中，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的選擇相對(duì)比較容易一些，通常是以政府債券利率和銀

22、行儲(chǔ)蓄利率為參考依據(jù)。而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的測(cè)度相對(duì)比較困難。它因評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)的不同而不同。 就企業(yè)而言，在未來的經(jīng)營過程中要面臨著經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。從投資者的角度，要投資者承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，就要有相對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可通過以下兩種方法估測(cè)： 1風(fēng)險(xiǎn)累加法。 企業(yè)在其持續(xù)經(jīng)營過程可能要面臨著許多風(fēng)險(xiǎn)，像前面已經(jīng)提到的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。將企業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)回報(bào)率的要求予以量化并累加，便可得到企業(yè)評(píng)估折現(xiàn)率中的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。用數(shù)學(xué)公式表示為： （96） 率酬報(bào)其他風(fēng)險(xiǎn)率酬報(bào)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)率酬報(bào)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)率酬報(bào)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率險(xiǎn)風(fēng) 2.系數(shù)法。系數(shù)

23、法估算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的步驟為：系數(shù)法估算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的步驟為： RrRr = ( = ( RmRm RgRg ) ) （97） 其中： Rr 被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率； Rm 社會(huì)平均收益率； Rg 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率； 被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)的系數(shù)。 在評(píng)估某一個(gè)具體的企業(yè)價(jià)值時(shí)，應(yīng)再考慮企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)營狀況及在評(píng)估某一個(gè)具體的企業(yè)價(jià)值時(shí)，應(yīng)再考慮企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)營狀況及財(cái)務(wù)狀況，確定企業(yè)在其所在的行業(yè)中的地位系數(shù)（財(cái)務(wù)狀況，確定企業(yè)在其所在的行業(yè)中的地位系數(shù)（），然后與企業(yè)所在），然后與企業(yè)所在行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率相乘，得到該企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。用數(shù)學(xué)公式表示為：行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率相乘，得到該企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

24、。用數(shù)學(xué)公式表示為： RrRr = ( = ( RmRm RgRg ) ) （98） （三）折現(xiàn)率的測(cè)算（三）折現(xiàn)率的測(cè)算 1.累加法。 累加法測(cè)算折現(xiàn)率的數(shù)學(xué)公式為： R=R=R Rf f+ + R Rr r （99） 式中：R 企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的折現(xiàn)率 Rf 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 Rr 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 2.加權(quán)平均資本成本模型。 加權(quán)平均資本成本模型，加權(quán)平均資本成本模型，是以企業(yè)的所有者權(quán)益和企業(yè)負(fù)債所構(gòu)成的全部資本，以及全部資本所需求的回報(bào)率，經(jīng)加權(quán)平均計(jì)算來獲得企業(yè)評(píng)估所需折現(xiàn)率的一種數(shù)學(xué)模型。 有時(shí)也使用企業(yè)的所有者權(quán)益與長期負(fù)債所構(gòu)成的投資資本，以及投資資本所要求的回報(bào)率，經(jīng)加權(quán)平均獲得企業(yè)價(jià)

25、值評(píng)估所需折現(xiàn)率。用數(shù)學(xué)公式表示為： （910） 其中： （911） 回報(bào)率凈資產(chǎn)投資要求的資資本的比重所有者權(quán)益占投債成本長期負(fù)資資本的比重長期負(fù)債占投的折現(xiàn)率企業(yè)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率要求的回報(bào)率產(chǎn)凈資所有者權(quán)益)( 五、收益額與折現(xiàn)率口徑一致問題五、收益額與折現(xiàn)率口徑一致問題 折現(xiàn)率作為一種價(jià)值比率，就要注意折現(xiàn)率的計(jì)算口徑。折現(xiàn)率作為一種價(jià)值比率，就要注意折現(xiàn)率的計(jì)算口徑。 有些折現(xiàn)率是從股權(quán)投資回報(bào)率的角度，有些折現(xiàn)率既考有些折現(xiàn)率是從股權(quán)投資回報(bào)率的角度，有些折現(xiàn)率既考慮了股權(quán)投資的回報(bào)率同時(shí)又考慮了債權(quán)投資的回報(bào)率，凈利慮了股權(quán)投資的回報(bào)率同時(shí)又考慮了債權(quán)投資的回報(bào)率，凈利潤

26、、凈現(xiàn)金流量是股權(quán)收益形式只能用股權(quán)投資回報(bào)率作為折潤、凈現(xiàn)金流量是股權(quán)收益形式只能用股權(quán)投資回報(bào)率作為折現(xiàn)率，即只能運(yùn)用通過資本資產(chǎn)定價(jià)模型獲得的折現(xiàn)率。現(xiàn)率，即只能運(yùn)用通過資本資產(chǎn)定價(jià)模型獲得的折現(xiàn)率。 而無負(fù)債凈利潤、無負(fù)債凈現(xiàn)金流量等是股權(quán)與債權(quán)收益的而無負(fù)債凈利潤、無負(fù)債凈現(xiàn)金流量等是股權(quán)與債權(quán)收益的綜合形式，因此，只能運(yùn)用股權(quán)與債權(quán)綜合投資回報(bào)率，即只綜合形式，因此，只能運(yùn)用股權(quán)與債權(quán)綜合投資回報(bào)率，即只能運(yùn)用通過加權(quán)平均資本成本模型獲得的折現(xiàn)率。能運(yùn)用通過加權(quán)平均資本成本模型獲得的折現(xiàn)率。 【例例9-39-3】一、基本情況一、基本情況 公司的經(jīng)營范圍為自營綜合性旅游賓館及配套服務(wù)

27、設(shè)施。公司作為業(yè)主，無其他經(jīng)營業(yè)務(wù)，其分支機(jī)構(gòu)大酒店為其經(jīng)營實(shí)體。 公司的中方股東目前正在進(jìn)行國有企業(yè)改制,外方股東有實(shí)力雄厚的企業(yè)集團(tuán)的背景。 由于其外方股東出于對(duì)整個(gè)亞洲市場(chǎng)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略考慮，希望能收購中方股東持有的全部股權(quán)。 二、評(píng)估技術(shù)說明二、評(píng)估技術(shù)說明 （一）預(yù)測(cè)期限的確定（一）預(yù)測(cè)期限的確定 根據(jù)公司合同、章程，其經(jīng)營期自1995年9月22日至2020年9月21日止，公司所占用的土地使用權(quán)至2044年9月30日止，而評(píng)估人員認(rèn)為公司在土地使用權(quán)到期前準(zhǔn)備持續(xù)經(jīng)營能體現(xiàn)其最佳使用。因此根據(jù)被評(píng)估企業(yè)特點(diǎn)，我們假設(shè)被評(píng)估企業(yè)的經(jīng)營期限與其經(jīng)營用房所占用的土地使用權(quán)的出讓年限一致。故本次

28、整體資產(chǎn)評(píng)估確定收益預(yù)測(cè)期限至年2044年9月30日止（委托方擁有土地使用權(quán)的終止日期）。 （二）營業(yè)收入、成本測(cè)算（二）營業(yè)收入、成本測(cè)算 1.1.總體分析（行業(yè)比較分析）總體分析（行業(yè)比較分析） （1）我國旅游業(yè)的回顧（略） （2）今年上半年我國旅游業(yè)發(fā)生的情況（略） （3）我國星級(jí)飯店概況（略） （4） 市概貌（略） （5） 市旅游業(yè)概況（略） （6） 市星級(jí)飯店情況 評(píng)估人員對(duì)目前市與大酒店經(jīng)營規(guī)模相似的A、B、C、D、E等四、五星級(jí)的賓館飯店的情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)對(duì)比。 大酒店與相似賓館飯店的客房情況比較見表92、表93。 20012001年、年、20022002年實(shí)際數(shù)據(jù)表略。年實(shí)際數(shù)據(jù)

29、表略。 經(jīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 大酒店2000年至2002年出租率分別為73.69%、76.11%、82.73%，3年中出租率逐步攀升； 表表9-2 9-2 客房情況比較：客房情況比較：客房數(shù)量統(tǒng)計(jì)客房數(shù)量統(tǒng)計(jì)時(shí)間類型大酒店A飯店B店C酒店D酒店E酒店2000年總客房數(shù)32835630938318267可供用客房數(shù)30735629138117867總天數(shù)366366366366366366總可供用客房數(shù)112 362130 296106 506139 44665 14824 5222001年總客房數(shù)32835630938318267可供用客房數(shù)30735629138117867總天數(shù)36536536

30、5365365365總可供用客房數(shù)112 055129 940106 215139 06564 97024 4552002年總客房數(shù)32835630938318288可供用客房數(shù)31535629138117868總天數(shù)365365365365365365總可供用客房數(shù)114 975129 940106 215139 06564 97024 820表表9-3 9-3 出租率及歷年收入比較：出租率及收入競(jìng)爭分析表出租率及歷年收入比較：出租率及收入競(jìng)爭分析表2000年實(shí)際數(shù)據(jù) 金額單位：元20002000年度實(shí)際數(shù)據(jù)年度實(shí)際數(shù)據(jù)酒店A飯店B店C酒店D酒店E酒店出租率73.69%67.99%74.39

31、%62.41%84.93%47.46%用房數(shù)（間） 82,803 8858979225870265532911638平均房價(jià) 494 203 276 197 331 513 客房收入 40,930,136 18,026,959 21,890,098 17,149,127 18,338,743 5,969,120 餐飲收入 28,899,846 23,826,143 21,894,422 21,277,183 40,026,087 14,889,925 其他收入 7,896,536 2,846,251 2,172,646 4,133,263 4,895,489 1,290,075 酒店總收入 7

32、7,726,518 44,699,353 45,957,166 42,559,573 63,260,319 22,149,120 客房收入之市場(chǎng)份額33.47%14.74%17.90%14.02%14.99%4.88%實(shí)際使用客房數(shù)量之市場(chǎng)份額20.46%21.89%19.58%21.51%13.67%2.88% 2000年至2002年平均出租房價(jià)分別為494元/房、610元/房、672元/房，3年內(nèi)均為各大飯店之首。 大酒店的高出租率及高平均出租房價(jià)使得其雖然實(shí)際使用客房數(shù)量之市場(chǎng)份額僅為20%，但客房收入之市場(chǎng)比重竟高達(dá)33.47 %。上述數(shù)據(jù)，充分顯示出了公司在地區(qū)競(jìng)爭中的優(yōu)勢(shì)地位。 大

33、酒店是唯一座落在市古城區(qū)的五星級(jí)大酒店，酒店的價(jià)格和檔次較高，住客中商務(wù)型客人占據(jù)的比重較大。該市的外向依賴度很高，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，對(duì)外經(jīng)濟(jì)交流和人員來往日益頻繁。酒店的客房出租數(shù)量逐年增長正是得益于此。 2 2、 公司目前經(jīng)營狀況公司目前經(jīng)營狀況 （1 1）基本情況介紹）基本情況介紹 大酒店占地、營業(yè)面積、風(fēng)格：（略） 大酒店客房規(guī)模、客房設(shè)施：（略） 大酒店提供的各類娛樂及餐飲情況：（略） 大酒店其他設(shè)施情況如商務(wù)中心、健身中心等其他設(shè)施：（略） （2 2）經(jīng)營狀況（略）經(jīng)營狀況（略） 自1998年9月正式開業(yè)以來， 大酒店進(jìn)入了市場(chǎng)開拓期,從目前酒店提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，經(jīng)營虧損正逐

34、步減小并于2002年度實(shí)現(xiàn)了賬面盈利。 但從2002年度企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表反映，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，流動(dòng)負(fù)債已超過流動(dòng)資產(chǎn)人民幣16 134 277元。 3. 3.未來營業(yè)收入的測(cè)算未來營業(yè)收入的測(cè)算 從近年實(shí)際經(jīng)營情況看，酒店正在從市場(chǎng)開拓期逐步進(jìn)入成長期。我們對(duì)酒店歷年來收入情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析（略）。 將預(yù)測(cè)第一年分成兩個(gè)時(shí)間段分別進(jìn)行了測(cè)算，分別為2003年7月至2004年1月，以及2004年2月至2004年6月。預(yù)測(cè)過程和預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)略。表表9-4 1999-20029-4 1999-2002年該市的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與酒店?duì)I業(yè)收入年該市的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與酒店?duì)I業(yè)收入項(xiàng)目項(xiàng)目19991999年度年度2000

35、2000年度年度20012001年度年度20022002年度年度相關(guān)系數(shù)分析相關(guān)系數(shù)分析國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）1358.431540.71176020800.991683047財(cái)政收入（億元）109.38158.27208.95290.820.993498863旅游總收入（億元）121.71141.88171.491980.989242961酒店?duì)I業(yè)收入（億元）57 826 96377 726 51890 174 05611 1476 724 假設(shè)2003年下半年起，“非典”疫情不再出現(xiàn)反復(fù)，國內(nèi)、外旅游市場(chǎng)將會(huì)復(fù)蘇。但我們認(rèn)為旅游市場(chǎng)的復(fù)蘇，特別是國際旅游市場(chǎng)，是一個(gè)緩慢的過程，“非典”的陰影

36、不會(huì)馬上散去。 （4）據(jù)公司提供的資料，目前酒店正在擴(kuò)建85間客房，總預(yù)算32,900,247元，據(jù)稱該項(xiàng)目于2004年初完工，計(jì)劃于2004年2月起投入使用。 （5）我們?cè)跍y(cè)算未來客房收入時(shí)， 4.4.未來營業(yè)成本、費(fèi)用的測(cè)算未來營業(yè)成本、費(fèi)用的測(cè)算 酒店的營業(yè)成本、費(fèi)用按客房部、餐飲部、其他部等營利部門歸集，主要分為營業(yè)稅金、營業(yè)成本、工資及福利、營業(yè)費(fèi)用等。 5.5.不分配費(fèi)用的預(yù)測(cè)不分配費(fèi)用的預(yù)測(cè) 酒店的不分配費(fèi)用為除客房部、餐飲部、其他營利部門以外公共部門費(fèi)用，公共部門主要包括行政管理部門、市場(chǎng)推廣部門、能源維修部門等。我們對(duì)上述各部門費(fèi)用及工資、福利水平進(jìn)行了分析比較，我們對(duì)其進(jìn)行

37、了分類測(cè)算。（測(cè)算過程和數(shù)據(jù)略） 我們對(duì)未來5年進(jìn)行了分別預(yù)測(cè)，并假定預(yù)測(cè)期第五年后保持第五年水平不變。具體預(yù)測(cè)結(jié)果略。 （三）非經(jīng)營費(fèi)用的測(cè)算（三）非經(jīng)營費(fèi)用的測(cè)算 1.1.固定資產(chǎn)折舊的測(cè)算固定資產(chǎn)折舊的測(cè)算 公司根據(jù)財(cái)政部于2001年11月29日頒布的外商投資企業(yè)執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度有關(guān)問題的規(guī)定（財(cái)會(huì)200162號(hào)）的規(guī)定，自2002年1月1日起執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度。固定資產(chǎn)按賬面余額與可收回金額孰低計(jì)價(jià)，并將年末賬面余額高于可收回金額的差額計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。 前五年計(jì)算結(jié)果見表95（五年后未列出）。 表表95 95 公司的固定資產(chǎn)折舊前五年計(jì)算結(jié)果公司的固定資產(chǎn)折舊前五年計(jì)算結(jié)果 金額單

38、位：元類別尚可折舊年限第一年第二年第三年第四年第五年土地使用權(quán)184 056 879 4 056 879 4 056 879 4 056 879 4 056 879 房屋186 603 501 6 603 501 6 603 501 6 603 501 6 603 501 機(jī)器設(shè)備163 424 562 3 424 562 3 424 562 3 424 562 3 424 562 家具及辦公設(shè)備48 084 126 8 084 126 8 084 126 8 084 126 運(yùn)輸工具2179 629 179 629 新增85間客房22747 727 1 495 455 1 495 455 1

39、 495 455 1 495 455 總計(jì)23 096 424 23 844 152 23 664 523 23 664 523 15 580 397 2. 2.借款利息的測(cè)算借款利息的測(cè)算 借款利息按照中國人民銀行近期公布的五年期貸款利率5.76%，預(yù)測(cè)了未來經(jīng)營期內(nèi)的借款利息支出。 3.3.其他非經(jīng)營費(fèi)用的測(cè)算其他非經(jīng)營費(fèi)用的測(cè)算 其他非經(jīng)營費(fèi)用主要為房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)用、審計(jì)咨詢費(fèi)用、董事會(huì)費(fèi)等。（測(cè)算過程和數(shù)據(jù)略）假定預(yù)測(cè)期第五年后保持第五年水平不變。 上述其中三項(xiàng)非經(jīng)營費(fèi)用的前五年預(yù)測(cè)結(jié)果如下：見表96（五年后未列出）。表表96 96 非經(jīng)營費(fèi)用的前五年預(yù)測(cè)結(jié)果非經(jīng)營費(fèi)用的前五年

40、預(yù)測(cè)結(jié)果 單位：元預(yù)測(cè)第一年預(yù)測(cè)第二年預(yù)測(cè)第三年預(yù)測(cè)第四年預(yù)測(cè)第五年固定資產(chǎn)折舊 23,096,424 23,844,152 23,664,523 23,664,523 15,580,397 發(fā)生的利息支出 17,390,392 17,390,392 21,952,813 26,515,233 26,515,233 其他 3,109,855 3,265,348 3,428,616 3,600,046 3,780,049 合計(jì) 43,596,672 44,499,892 49,045,951 53,779,802 45,875,679 （四）所得稅的測(cè)算（四）所得稅的測(cè)算 公司適用所得稅稅率為3

41、3%，本次評(píng)估所得稅稅率按33%計(jì)算。 表表9-8 9-8 前五年按稅法規(guī)定計(jì)算的折舊及攤銷結(jié)果表前五年按稅法規(guī)定計(jì)算的折舊及攤銷結(jié)果表類別按稅法折舊金額尚可折舊年限第一年第二年第三年第四年第五年土地使用權(quán) 7,516,531 13.00 7516531 7516531 7516531 7516531 7516531 房屋13,358,986 17.25 13358986 13358986 13358986 13358986 13358986 機(jī)器設(shè)備13,067,105 5.25 13067105 13067105 13067105 13067105 13067105 家具及辦公設(shè)備15,7

42、21,614 0.25 3930403 運(yùn)輸工具 179,628 0.25 44907 開辦費(fèi)等攤銷 7,732,751 0.25 1933188 新增85客房 1,345,909 22672955 1345909 1345909 1345909 1345909 稅法折舊總計(jì)40524074 35288531 35288531 35288531 35288531 （五）凈收益（凈現(xiàn)金流量）的測(cè)算（五）凈收益（凈現(xiàn)金流量）的測(cè)算 本次評(píng)估中，我們使用凈現(xiàn)金流量作為企業(yè)資產(chǎn)收益的指標(biāo)，其定義式為： 凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量凈利潤折舊凈利潤折舊- -追加投資追加投資 （912） 1.1.凈利潤：凈利潤等

43、于營業(yè)收入減去營業(yè)稅金、成本、凈利潤：凈利潤等于營業(yè)收入減去營業(yè)稅金、成本、費(fèi)用，再減去不分配費(fèi)用、非經(jīng)營費(fèi)用、所得稅的差。費(fèi)用，再減去不分配費(fèi)用、非經(jīng)營費(fèi)用、所得稅的差。 2. 2.折舊：根據(jù)目前公司的折舊政策及上年度折舊費(fèi)用確定每個(gè)預(yù)測(cè)年度的折舊費(fèi)用。具體數(shù)據(jù)同非經(jīng)營費(fèi)用中的固定資產(chǎn)折舊一致。 3.3. 追加投資：據(jù)公司提供的資料，目前酒店正在擴(kuò)建85間客房，總預(yù)算32 900 247元，據(jù)稱該項(xiàng)目于2004年年初完工，計(jì)劃于2004年2月起投入使用。截至2003年6月30日公司為該項(xiàng)工程已經(jīng)支付了1 329 433.53元，尚需支付工程款31 570 813元。若工程款在預(yù)測(cè)期第一年內(nèi)全

44、部付清，則追加投資導(dǎo)致現(xiàn)金流出31 570 813元。 公司未提供土地使用權(quán)出讓期滿后的經(jīng)營和投資計(jì)劃，本次預(yù)測(cè)以公司現(xiàn)有投資規(guī)模和經(jīng)營能力為基礎(chǔ)。 （六）折現(xiàn)率的測(cè)算（六）折現(xiàn)率的測(cè)算 折現(xiàn)率是將未來有限期的預(yù)期收益（2003年7月至2044年9月的價(jià)值）換算成現(xiàn)值的比率。 折現(xiàn)率折現(xiàn)率= =無風(fēng)險(xiǎn)收益率無風(fēng)險(xiǎn)收益率+ +風(fēng)險(xiǎn)收益率風(fēng)險(xiǎn)收益率 （913） （1 1）無風(fēng)險(xiǎn)收益率的確定）無風(fēng)險(xiǎn)收益率的確定 根據(jù)2002年記賬式（十五期）國債（發(fā)行總額：600億元，發(fā)行期：2002年12月6日2009年12月6日），七年期利率為2.93%； 2002年記賬式（十四期）國債（發(fā)行總額：300億元，

45、發(fā)行期：2002年10月24日2007年10月24日），五年期利率2.65%。 評(píng)估人員確定無風(fēng)險(xiǎn)收益率為3%。 （2 2）風(fēng)險(xiǎn)收益率的確定）風(fēng)險(xiǎn)收益率的確定 評(píng)估人員在對(duì)星級(jí)飯店的行業(yè)情況、酒店經(jīng)營的外部環(huán)境、企業(yè)自身的綜合情況等各種因素進(jìn)行了較全面的分析了解，評(píng)估人員認(rèn)為本報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)收益率的確定主要考慮如下因素： （1）.行業(yè)競(jìng)爭的風(fēng)險(xiǎn)（略） （2）.企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)（略） （3）.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（略） （4）政策性風(fēng)險(xiǎn)(略) （5）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（略） （6）消防風(fēng)險(xiǎn)（略） （7）其他不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)（略） 綜上所述，評(píng)估人員確定風(fēng)險(xiǎn)收益率為x%。 折現(xiàn)率無風(fēng)險(xiǎn)收益率折現(xiàn)率無風(fēng)險(xiǎn)收益率+ +風(fēng)險(xiǎn)收益率風(fēng)險(xiǎn)收益

46、率3%+x%3%+x%y%y% （七）整體資產(chǎn)收益現(xiàn)值的確定（七）整體資產(chǎn)收益現(xiàn)值的確定 根據(jù)上述測(cè)算結(jié)果，我們確定公司整體資產(chǎn)收益現(xiàn)值為：萬元（精確到萬元），具體過程見企業(yè)整體資產(chǎn)收益現(xiàn)值測(cè)算表。（略） 第二節(jié)市場(chǎng)途徑及其方法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用第二節(jié)市場(chǎng)途徑及其方法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用 一、市場(chǎng)途徑及其方法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用一、市場(chǎng)途徑及其方法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用 市場(chǎng)途徑及其方法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用是通過在市場(chǎng)上找出一個(gè)或幾個(gè)與被評(píng)估企業(yè)相同或相似的參照企業(yè)，分析、比較被評(píng)估企業(yè)和參照企業(yè)的重要指標(biāo)，在此基礎(chǔ)上，修正、調(diào)整參照企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，最后確定被評(píng)估企業(yè)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)思

47、路與實(shí)現(xiàn)該技術(shù)思路的方法。 市場(chǎng)途徑中常用的兩種具體方法是參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。 參考企業(yè)比較法，參考企業(yè)比較法，是指通過對(duì)資本市場(chǎng)上與被評(píng)估企業(yè)處于相同或相似行業(yè)的上市公司的經(jīng)營和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在與被評(píng)估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，得出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。 并購案例比較法，并購案例比較法，是指通過分析與被評(píng)估企業(yè)處于相同或相似行業(yè)的公司的買賣、收購及合并案例，獲取并分析這些交易案例的數(shù)據(jù)資料，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在與被評(píng)估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，得出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。 其思路可用公式表示如下： 2211XVXV（914、15） 2211XVXV

48、2211XVXV可比企業(yè)價(jià)值相關(guān)指標(biāo)可比企業(yè)價(jià)值被估企業(yè)價(jià)值相關(guān)指標(biāo)被估企業(yè)價(jià)值準(zhǔn)則參考 第三十三條第三十三條企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)法，是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)法，是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法 第三十四條第三十四條市場(chǎng)法常用的兩種具體方法是市場(chǎng)法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案上市公司比較法和交易案例比較法。例比較法。 第三十五條第三十五條上市公司比較法是指獲取并分析可比上市公司的經(jīng)營和上市公司比較法是指獲取并分析可比上市公司的經(jīng)營和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比

49、率，在與被評(píng)估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率，在與被評(píng)估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法。，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法。 第三十六條第三十六條交易案例比較法是指獲取并分析可比企業(yè)的買賣、收購交易案例比較法是指獲取并分析可比企業(yè)的買賣、收購及合并案例資料，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率，在與被評(píng)估企業(yè)比較分析的及合并案例資料，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率，在與被評(píng)估企業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法?；A(chǔ)上，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法。 第三十八條第三十八條價(jià)值比率通常包括價(jià)值比率通常包括盈利比率、資產(chǎn)比率、收入比率和其盈利比率、資產(chǎn)比率、收入比率和其他特定比率。他特定

50、比率。 案例：評(píng)估W公司的價(jià)值，我們從市場(chǎng)上找到了三個(gè)（一般為三個(gè)以上的樣本）相似的公司A、B、C，然后分別計(jì)算各公司的市場(chǎng)價(jià)值（格）與銷售額的比率、與賬面價(jià)值的比率以及與凈現(xiàn)金流量的比率，這里的比率即為可比價(jià)值倍數(shù)（V/X）,得到結(jié)果見表913。 ： 如表99所示，得出的數(shù)值結(jié)果具有較強(qiáng)的可比性。 把三個(gè)樣本公司的各項(xiàng)可比價(jià)值倍數(shù)分別進(jìn)行平均，就得到了應(yīng)用于W公司評(píng)估的3個(gè)倍數(shù)。 表表9-99-9相似公司比率匯總表相似公司比率匯總表 項(xiàng)項(xiàng) 目目 A A公司公司B B公司公司C C公司公司平均平均市價(jià)市價(jià)/ /銷售額銷售額1.21.00.81.0市價(jià)市價(jià)/ /賬面價(jià)值賬面價(jià)值1.31.22.0

51、1.5市價(jià)市價(jià)/ /凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流量量20152520 此時(shí)假設(shè)W公司的年銷售額為1億元，賬面價(jià)值為6 000萬元，凈現(xiàn)金流量為500萬元，然后我們使用從上表得到的三個(gè)倍數(shù)計(jì)算出W公司的初步價(jià)值，再將三個(gè)指示價(jià)值進(jìn)行算術(shù)平均，見表914。表表910910W W公司的評(píng)估價(jià)值公司的評(píng)估價(jià)值 金額單位：萬元 項(xiàng)項(xiàng) 目目W W公司實(shí)際數(shù)據(jù)公司實(shí)際數(shù)據(jù)可比公司平均比率可比公司平均比率W W公司初步價(jià)值公司初步價(jià)值銷 售 額100001.010000賬面價(jià)值60001.59000凈現(xiàn)金流量5002010000W公司的平均價(jià)值9667第三節(jié)資產(chǎn)基礎(chǔ)途徑及其具體方法第三節(jié)資產(chǎn)基礎(chǔ)途徑及其具體方法在企業(yè)價(jià)值

52、評(píng)估中的應(yīng)用在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用 企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)途徑，企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)途徑，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定企業(yè)價(jià)值的評(píng)估思路與實(shí)現(xiàn)該評(píng)估思路的各種評(píng)估具體技術(shù)方法的總稱。 包括：資產(chǎn)加和法、有形資產(chǎn)價(jià)值加整體無形資產(chǎn)價(jià)值 一、資產(chǎn)加和法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用一、資產(chǎn)加和法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用 資產(chǎn)加和法，資產(chǎn)加和法，具體是指將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評(píng)估值加總求得企業(yè)價(jià)值的方法。 1.1.流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估 （1）合理確定流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估具有非常重要的意義。 評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)與企業(yè)價(jià)值評(píng)估基準(zhǔn)日保持一致并盡可能選擇在會(huì)計(jì)期末，必

53、須在規(guī)定時(shí)點(diǎn)進(jìn)行資產(chǎn)清查、登記和確定流動(dòng)資產(chǎn)數(shù)量和賬面價(jià)值，避免重登和漏登現(xiàn)象的發(fā)生。 （2）要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時(shí)又要分清主次，掌握重點(diǎn)。 （3）流動(dòng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值基本上可以反映其現(xiàn)值。 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估涉及的主要具體對(duì)象的評(píng)估可參照： 庫存現(xiàn)金。庫存現(xiàn)金。除對(duì)庫存現(xiàn)金進(jìn)行點(diǎn)鈔核數(shù)外，還要通過對(duì)庫存現(xiàn)金及企業(yè)運(yùn)營的分析，判斷企業(yè)的資金流動(dòng)能力和短期償債能力，以及是否存在溢余現(xiàn)金的情況，為準(zhǔn)確判斷企業(yè)價(jià)值整體評(píng)估了解必要的信息。 應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款。在評(píng)估應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款時(shí)，要關(guān)注并分析債務(wù)方的經(jīng)營情況，合理判斷其風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款這些資產(chǎn)估算時(shí)，一般應(yīng)從兩方面進(jìn)行

54、： 應(yīng)收賬款評(píng)估價(jià)值應(yīng)收賬款評(píng)估價(jià)值= =應(yīng)收賬款賬面余額應(yīng)收賬款賬面余額- -已確定的壞賬損失及費(fèi)已確定的壞賬損失及費(fèi) 用用- -預(yù)計(jì)可能發(fā)生的壞賬損失及費(fèi)用預(yù)計(jì)可能發(fā)生的壞賬損失及費(fèi)用 （916） （1 1）壞賬比例法）壞賬比例法 此法是按壞賬占全部應(yīng)收賬款的比例來判斷不可收回的應(yīng)收賬款，從而確定壞賬損失的數(shù)額。壞賬比例的確定，可以根據(jù)被評(píng)估企業(yè)前若干年（一般為三至五年）的實(shí)際壞賬損失額與其應(yīng)收賬款發(fā)生額的比例確定。其計(jì)算公式為： 壞賬比例壞賬比例= =評(píng)估前若干年發(fā)生的壞賬數(shù)額評(píng)估前若干年發(fā)生的壞賬數(shù)額評(píng)估前若干年應(yīng)收賬評(píng)估前若干年應(yīng)收賬 款發(fā)生額款發(fā)生額100% 100% （917）

55、（2 2）賬齡分析法）賬齡分析法 此法是根據(jù)應(yīng)收賬款賬齡的長短，分析應(yīng)收賬款預(yù)計(jì)可收回的金額及其產(chǎn)生壞賬的可能性。一般來說，應(yīng)收賬款賬齡越長，產(chǎn)生壞賬損失的可能性就越大。因此，可將應(yīng)收賬款按賬齡長短分成不同的組別，按不同組別估計(jì)壞賬損失的可能性，進(jìn)而估計(jì)壞賬損失的金額。 應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收票據(jù)。 （1）按票據(jù)的本利和計(jì)算，即應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估價(jià)值為票據(jù)的面值加上應(yīng)計(jì)的利息； （2）按應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計(jì)算，即應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估價(jià)值為按評(píng)估基準(zhǔn)日到銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)的貼現(xiàn)值。 存貨存貨 1 1）材料的評(píng)估）材料的評(píng)估 重點(diǎn)區(qū)分采購及庫存的時(shí)間 2 2）低值易耗品的評(píng)估）低值易耗品的評(píng)估 在庫低值易耗品的評(píng)估，可以根據(jù)具體情況，采用與庫存材料評(píng)估相同的方法；在用低值易耗品的評(píng)估，可以重置成本法和現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估。 3 3）在產(chǎn)品的評(píng)估）在產(chǎn)品的評(píng)估 對(duì)在產(chǎn)品進(jìn)行評(píng)估時(shí)，一般可采用重置核算法或約當(dāng)產(chǎn)量法進(jìn)行評(píng)估。 4 4）產(chǎn)成品及庫存商品的評(píng)估）產(chǎn)成品及庫存商品的評(píng)估 對(duì)產(chǎn)成品及庫存商品應(yīng)依據(jù)其變現(xiàn)能力和市場(chǎng)可接受的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)該分析產(chǎn)成品的銷售及周轉(zhuǎn)情況，適用的方法有重置核算法和現(xiàn)行市價(jià)法，同時(shí)應(yīng)該結(jié)合資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為，注意對(duì)其可能實(shí)現(xiàn)的利潤情況進(jìn)行分析。 待攤費(fèi)用和預(yù)付費(fèi)用待攤費(fèi)用和預(yù)付費(fèi)用 對(duì)于待攤費(fèi)用的評(píng)估，原則上按其形成的具體資產(chǎn)價(jià)值來確定。預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估依據(jù)其未來是否可產(chǎn)生效益而