以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓的方式原因及效力分析

1、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓的方式原因及效力分析2014-01-02猛戳右邊關(guān)注?深港律商智庫律商會(huì)【LAWMBA分享2011年5月6日，安某三人將自己擁有某實(shí)業(yè)公司的100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了錢某等人，因?yàn)樵摴緵]有債權(quán)債務(wù)，也沒有任何糾紛，公司資產(chǎn)僅有50畝土地，所以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)辦理的較為順利。然，在完成股權(quán)變更后，公司向當(dāng)?shù)氐闹鞴懿块T申辦先關(guān)開發(fā)手續(xù)時(shí)，并告知該塊土地涉嫌非法轉(zhuǎn)讓，故暫停辦理該地塊的相關(guān)手續(xù)。委托人十分不解，明明是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購(gòu)的公司，怎么會(huì)涉嫌非法轉(zhuǎn)讓土地呢？況且該塊土地使用權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門似乎在以行政手段干預(yù)經(jīng)濟(jì)交往。經(jīng)筆者了解，類似于該公司的遭

2、遇的遠(yuǎn)不止一家。江蘇省常州市陸阿生因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司股權(quán)被依“非法倒賣土地使用權(quán)罪”審查起訴，安徽蚌埠市也對(duì)“非法倒賣土地使用權(quán)”案進(jìn)行了判決。海南省國(guó)土部門更是開全國(guó)之先河，出臺(tái)了關(guān)于充分發(fā)揮土地調(diào)控作用促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知以下簡(jiǎn)稱通知。其中第五條明確表示要“完善土地二級(jí)市場(chǎng)管理防范惡意炒賣土地行為?！倍摋l中最引人注目的是“嚴(yán)禁以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為名變相違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)?！睘槭裁雌胀ǖ墓砂踩灰讜?huì)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓聯(lián)系在一起呢？而且有的交易甚至被追究了刑事責(zé)任。那么，股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之間有什么區(qū)別和聯(lián)系？為什么近年來通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓來實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的事件越來越多？通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土

3、地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力如何認(rèn)定？帶著這些問題，筆者進(jìn)行了一些研究。一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別（一）概念不同股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指公司股東依法將自己的股份讓渡給他人，使他人成為公司股東的民事法律行為。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東行使股權(quán)經(jīng)常而普遍的方式，我國(guó)公司法規(guī)定股東有權(quán)通過法定方式轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。股權(quán)內(nèi)容包括自益權(quán)和共益權(quán)兩種性質(zhì)的權(quán)利。自益權(quán)是指股東為自身利益而可單獨(dú)主張的權(quán)利，主要包括公司盈余分配請(qǐng)求權(quán)、剩余財(cái)產(chǎn)分配請(qǐng)求權(quán)、股份轉(zhuǎn)讓過戶請(qǐng)求權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利；共益權(quán)是指股東為公司利益兼為自己的利益而行使的權(quán)利，主要包括股東會(huì)議出席權(quán)和表決權(quán)、知情權(quán)、查閱權(quán)、訴訟權(quán)等參與性權(quán)利。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使

4、用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括買賣、交換、贈(zèng)與或其他合法方式。根據(jù)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法的規(guī)定，其他合法方法主要包括：（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵債的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（二）構(gòu)成要件不同在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓的主體是土地使用權(quán)人，因此構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，是在原來合法使用基礎(chǔ)上的再次轉(zhuǎn)移；二是土地使用

5、權(quán)轉(zhuǎn)移行為存在于兩個(gè)民事主體-土地使用權(quán)人之間，即轉(zhuǎn)讓方、受讓方必須在同一時(shí)點(diǎn)同時(shí)存在。在這種方式下，轉(zhuǎn)讓雙方直接以合同方式約定土地使用權(quán)買斷性轉(zhuǎn)移的權(quán)利和義務(wù)，轉(zhuǎn)移后轉(zhuǎn)讓方不再享有土地使用權(quán)。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是股東登記依法所享有的公司股份，股東權(quán)利和股東責(zé)任，而不僅僅是公司出資人的出資額，更不是他曾擁有的包括土地使用權(quán)在內(nèi)的公司某項(xiàng)現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓主體之間的關(guān)系表現(xiàn)為公司股東之間和股東與其他第三人之間的關(guān)系。因此，構(gòu)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是公司股權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，在股權(quán)轉(zhuǎn)移中股東構(gòu)成發(fā)生變動(dòng)二是股權(quán)轉(zhuǎn)移行為發(fā)生在一個(gè)民事主體即公司法人內(nèi)部。就土地使用權(quán)而言，公司依法取得土地使用

6、權(quán)后，土地使用權(quán)作為法人財(cái)產(chǎn)時(shí)已表現(xiàn)為貨幣化或股份化的形式，是公司法人財(cái)產(chǎn)的一部分。股東依法轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)的公司法人財(cái)產(chǎn)性質(zhì)未發(fā)生改變，不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的范疇。（三）轉(zhuǎn)讓條件不同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定執(zhí)行，第三十八條規(guī)定：”以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！币?/p>

7、此，對(duì)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而言，有三項(xiàng)限制條件：已支付全部土地出讓金；取得土地使用權(quán)證；開發(fā)已完成一定的工作量。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓除股份有限公司、上市公司對(duì)特定股權(quán)轉(zhuǎn)讓有特殊限制外，有限責(zé)任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓則都應(yīng)遵循一般性規(guī)定，即公司法第七十二條規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。（四）調(diào)整的法律不同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓受土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、物權(quán)法、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋等一系列與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律法規(guī)所調(diào)整。這些法律法規(guī)明確規(guī)定了土地使

8、用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念、轉(zhuǎn)讓方式及轉(zhuǎn)讓條件。股權(quán)轉(zhuǎn)讓則適用公司法、合同法、證券法等一系列有關(guān)法規(guī)所調(diào)整。（五）登記部門不同土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，雙方當(dāng)事人應(yīng)依法申請(qǐng)辦理變更土地登記，土地變更登記的管理部門為各地的國(guó)土資源管理部門。有限責(zé)任公司股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，也需辦理變更登記，變更登記的管理部門為公司登記的工商行政管理部門。二、近年來，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形越來越多的原因經(jīng)筆者了解，近年來，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形越來越多的原因，大概有以下幾個(gè)方面：（一）政府陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，從2008年12月的國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見，到2010

9、年1月的國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，再到2011年4月的國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知。上述調(diào)控政策不僅涉及商品房交易市場(chǎng)、銀行信貸的金融市場(chǎng)，還涉及到土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。這就使得一些開發(fā)商從一級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)為到二級(jí)市場(chǎng)上尋找目標(biāo)。這就導(dǎo)致一些沒有能力開發(fā)但手中有地的開發(fā)商手中的土地進(jìn)入交易市場(chǎng)。（二）便面繁瑣的土地交易程序，特別是評(píng)估程序。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)

10、持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；（3）房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；（4）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；（5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；（6）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。按照該程5序完成一塊土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，將需要很長(zhǎng)的時(shí)間周期，而且一旦在某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會(huì)直接影響土地使用權(quán)的交易。同時(shí)，政府主管部門對(duì)于雙方申報(bào)的價(jià)格還要組織相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行

11、評(píng)估。作為交易雙方來說，交易的成本越低對(duì)雙方就越有利。所以一旦評(píng)估，交易雙方將沒有任何空子可鉆。這也是交易雙方不愿直接交易的原因。（三）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式可以避免繳納繁重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。按照我國(guó)稅收征管方面的法律規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要交納契稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等十余種稅收。一宗土地交易按正常的繳納標(biāo)準(zhǔn)少則幾百萬，多則幾千萬。對(duì)交易雙方來說這種成本是看得見、摸得著的。交易雙方如果有別的方法，交易雙方毫不猶豫的會(huì)選擇更有利于自己的方式。（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式手續(xù)簡(jiǎn)便，辦理快捷，而且成本較低。一個(gè)正常公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓雙方?jīng)]有特殊的要求（比如公告），股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更手續(xù)，三天就能辦理完畢。而且股權(quán)轉(zhuǎn)讓的登

12、記機(jī)關(guān)在審查股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，只進(jìn)行形式審查，并不進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，這就給轉(zhuǎn)讓雙方更多的空間。三、通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力如何認(rèn)定由于我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法對(duì)城市建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓規(guī)定了一些限制條件，而且由于直接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，稅負(fù)較重，這使得在實(shí)踐中房地產(chǎn)開發(fā)商們經(jīng)常不直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而是轉(zhuǎn)讓擁有土地使用權(quán)的公司的股權(quán)，從而使受讓股東獲得對(duì)土地的間接控制權(quán)和利用權(quán)。對(duì)此種行為的法律效力，司法實(shí)踐中主要有兩種意見。一種意見認(rèn)為，該行為系以合法形式掩蓋非法目的，即當(dāng)事人的真實(shí)意思為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，但因法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無法以土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)

13、現(xiàn)，因此以另一個(gè)法律行為（轉(zhuǎn)讓股權(quán)）掩蓋真意，以實(shí)現(xiàn)同一效果。止匕外，此種行為惡意規(guī)避國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)法（主要是城市房地產(chǎn)管理法第三十八條的規(guī)定）和稅法的相關(guān)規(guī)定，屬于規(guī)避法律的行為，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。另一種意見認(rèn)為，該行為合法有效，理由在于，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓是公司法所保護(hù)的法律行為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不導(dǎo)致土地使用權(quán)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，土地仍是原公司的財(cái)產(chǎn)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為彼此之間相互獨(dú)立、毫不相關(guān)。任何股權(quán)變動(dòng)都會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)控制狀態(tài)的變化，不能僅因股權(quán)轉(zhuǎn)讓而導(dǎo)致的對(duì)于特定資產(chǎn)的間接控制就否定行為本身的效力。同時(shí)，稅法制度允許當(dāng)事人在不違反法律的強(qiáng)制規(guī)定的情況下合理避稅。如果認(rèn)定此類行為無效，將會(huì)削

14、弱股權(quán)的流通性，違反公司制度的基本特征，影響交易安全和效率。筆者認(rèn)為，當(dāng)事人以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式獲得被轉(zhuǎn)讓股權(quán)公司的資產(chǎn)，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目及土地使用權(quán)，規(guī)避了在房地產(chǎn)項(xiàng)目及土地使用權(quán)中轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的法定條件，表面上看，似乎是以合法形式掩蓋了非法目的。但是，不能簡(jiǎn)單地得出這樣的結(jié)論。因?yàn)?，?dāng)事人要想取得一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以有兩種可供選擇的方式，其一是直接轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)項(xiàng)目，其二是間接收購(gòu)該房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的公司，這兩種方式本身都是合法的。目前，法律、法規(guī)對(duì)直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，但是對(duì)收購(gòu)房地產(chǎn)公司的股權(quán)并沒有施以同樣嚴(yán)格的限制，所以實(shí)踐中以收購(gòu)房地產(chǎn)公司股權(quán)方式達(dá)到受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的做法屢見

15、不鮮。這的確存在規(guī)避法律的問題，但至少目前這種規(guī)避還是合法的，仍是當(dāng)事人在法律允許范圍內(nèi)的合法選擇，至多說是“鉆了法律的空子”。如果國(guó)家認(rèn)為，確實(shí)需要對(duì)此類行為嚴(yán)加調(diào)整，完全可以通過完善立法加以解決。所以，不應(yīng)當(dāng)僅因?yàn)楫?dāng)事人規(guī)避了直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律限制，就認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，兩者是不同的法律關(guān)系，須分別判斷。另外，當(dāng)事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中故意約定低價(jià)，規(guī)避以正常價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納的稅收，屬于惡意串通，損害國(guó)家利益的行為，此種行為無效。但需要指出的是，由此種行為導(dǎo)致的合同無效，不是整個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的無效，而僅僅是股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的價(jià)格條款無效。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同仍然有效，但是當(dāng)事人惡意串通，逃避稅收，損害國(guó)家利益的行為無效，必須按照包括所謂拆遷補(bǔ)償款、項(xiàng)目補(bǔ)償款等在內(nèi)的實(shí)際交易價(jià)格，依法補(bǔ)繳稅款，并接受處罰。綜合以上內(nèi)容分析，有關(guān)部門認(rèn)為以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形涉嫌非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，從而干預(yù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，這種做法沒有法律依據(jù)，僅是對(duì)法律的錯(cuò)誤理解。所以，筆者認(rèn)為，目前情況下，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓仍是當(dāng)事人最