美國估價師如何為保險公司與REITs提供服務(wù)

1、繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 1美國估價師如何為保險公司和REITs提供服務(wù)北京東方美中咨詢有限公司吳數(shù) 2009.12繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 2目 錄美國估價行業(yè)概述保險公司及與房地產(chǎn)相關(guān)的保險業(yè)務(wù)房地產(chǎn)投資基金REITs保險公司和REITs的特點和對服務(wù)的要求以購物中心的估價為例, 介紹如何為保險公司(投資部)和REITs提供服務(wù)繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 3一. 美國估價行業(yè)概述 美國估價學(xué)會(包括城市土地估價師和房地產(chǎn)估價師)已經(jīng)有77年的歷史, 經(jīng)歷了以下三個階段: 房地產(chǎn)開發(fā)階段的房地產(chǎn)估價 (房地產(chǎn)開發(fā)商)

2、 房地產(chǎn)投資階段的房地產(chǎn)估價 (保險公司和REIT) 房地產(chǎn)貸款證券化階段的房地產(chǎn)估價 (房利美和房地美, 次貸危機) 繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 4二. 保險公司及與房地產(chǎn)相關(guān)的保險業(yè)務(wù)1. 保險公司的業(yè)務(wù)保險公司銷售部投資部證券投資部房地產(chǎn)投資部房地產(chǎn)估價REITs具體項目投保理賠繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 52. 保險的內(nèi)容(1). 建筑施工(2). 物業(yè)管理(3). 房地產(chǎn)財產(chǎn)在建工程剛剛完工的房地產(chǎn)達到穩(wěn)定出租率時的房地產(chǎn)繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 63. 中國和美國保險行業(yè)相比(1). 品種少. 中國上海繼續(xù)教

3、育2009MessickBowesSlide 7(2) 規(guī)模小. 中國上海繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 8美國紐約繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 9美國紐約 估價對象：紐約世貿(mào)中心 估價時點：2001年9月11日 價值類型：二房東權(quán)益的市場價值 估價用途：損害賠償 建筑物描述： 已使用年限：35年 建筑面積（包括二幢塔樓和裙樓）8,500,000平方英呎 重建成本：90110億美元 繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 104. 市場價值與保險價值 Costs look like thisLand Hard Costs Soft Cost

4、s Entrepreneurial Incentive Fill Up Costs 繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 11折舊 Depreciation looks like thisLand Hard Costs Soft Costs Entrepreneurial Incentive Fill Up Costs PhysicalFunctionalExternal繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 12市場價值 Market Value looks like thisLand Hard Costs Soft Costs Entrepreneurial In

5、centive Fill Up Costs PhysicalFunctionalExternal繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 13保險價值 Insurable Value looks like thisLand Hard Costs Soft Costs Entrepreneurial Incentive Fill Up Costs PhysicalFunctionalExternal繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 145. 技術(shù)特點(1). R土, R房; Y土, Y房(2). 不同階段繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 15三. 房

6、地產(chǎn)投資基金REITs1. 簡介 REITProperty AProperty BProperty CINVESTORS$Shares 繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 162. 中美房地產(chǎn)投資基金實例(1)美國: GGP繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 172. 中美房地產(chǎn)投資基金實例(2)中國: 即將繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 18四. 保險公司和REITs的特點和對服務(wù)的要求特點: 長期收益要求:規(guī)模比較大, 整棟建筑物出租人權(quán)益價值的估價注重收益法得到的結(jié)果考慮租戶組合和租戶的信譽對估價師業(yè)務(wù)水平要求比較高繼續(xù)教育2009Me

7、ssickBowesSlide 19出租人權(quán)益的價值基本概念Fee simple interest (完全產(chǎn)權(quán)權(quán)益) Leased fee interest(出租人權(quán)益) Leasehold interest(承租人權(quán)益, 即二房東權(quán)益） Fee simple interest = Leased fee interest + Leasehold interest完全產(chǎn)權(quán)權(quán)益 =出租人權(quán)益 + 承租人權(quán)益（二房東權(quán)益）價值類型:市場價值 VS 投資價值繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 20收益法Concepts 基本概念: Leased fee 出租人權(quán)益Leasehold 承

8、租人權(quán)益Fee simple 完全產(chǎn)權(quán)權(quán)益2 34567891010 11Market rent 市場租金Contract rent 合同租金PV初始投資額(現(xiàn)值)Reversion 期末轉(zhuǎn)售價值 Discount rate for Contract rent 合同租金的折現(xiàn)率 Discount rate for Market rent 市場租金的折現(xiàn)率 Discount rate for Reversion 轉(zhuǎn)售價值的折現(xiàn)率繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 21如何確定折現(xiàn)率(租戶組合和租戶的信譽)(1).KORPAZC(2). 市場提取法繼續(xù)教育2009MessickBo

9、wesSlide 22五. 購物中心的估價 - 如何為REITs服務(wù) Appraisals Marketability study Market Analysis繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 23How appraisers/consultants can work with REITs and pension funds Acquisition staff of REITs/pension funds usually have MBA or legal background REITs/pension funds sometimes obtain MAI apprais

10、als, but are not legally required to obtain appraisals Valuation based primarily on income approach to value Discounted Cash Flow Analysis using Excel or lease-by-lease analysis software, such as ARGUS繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 24Valuation ProcessIdentifyclient andintendedusersIdentify the intended u

11、seIdentify the purpose ofthe assignmentEffectivedate of theopinion Identify the relevantcharacteristicsof the property Assignment conditions ExtraordinaryAssumptions HypotheticalConditions STEP 1Scope of WorkSTEP 2繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 25Valuation ProcessMarket Area DataSubject Property DataComp

12、arable Property Data STEP 3Market AnalysisHighest and Best Use Analysis STEP 4繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 26Valuation ProcessReconciliation of Value Indications and Final Opinion of Value STEP 6CostSales ComparisonIncomeCapitalization Application of the Approaches to ValueSTEP 5Report of Defined Value

13、STEP 7繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 27Marketability Study A process that investigates how a particular piece of property will be absorbed, sold, or leased under current or anticipated market conditions; includes a market study of the general class of property being studied.繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 28Ma

14、rket Analysis ProcessnProperty productivity analysisnMarket delineationnAnalyze demandnAnalyze supplynMarginal demand analysisnForecast subject capture繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 29購物中心 購物中心需求量分析步驟 1. 預(yù)測市場區(qū)域內(nèi)的住戶數(shù)量 2. 預(yù)測每個家庭的平均收入 3. 預(yù)測用于零售商品及服務(wù)的支出占收入 百分比 4. 預(yù)測在類似標(biāo)的購物中心的支出百分比 5. 每平方米建筑面積上的零售額 6. 購物中心建筑面積的需求量繼續(xù)教育2009MessickBowesSlide 3