土地增值稅優(yōu)惠政策及遞延納稅規(guī)定doc

1、第二章土地增值稅優(yōu)惠政策及遞延納稅規(guī)定1993年前后，我國房地產(chǎn)開發(fā)過熱，炒買炒賣房地產(chǎn)的投機行為一度盛行，房地產(chǎn)價格上漲過快，基本建設(shè)投資規(guī)模過大，土地資源浪費嚴重。國家了增強對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，抑制炒買炒賣的行為，規(guī)范國家參與國有土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入，決定發(fā)揮稅收經(jīng)濟杠桿的調(diào)控作用，從1994年起征收土地增值稅。在這種經(jīng)濟形式下開征的土地增值稅，就不會有太多的稅收優(yōu)惠政策。在十幾年土地增值稅征收過程中，財政部、國家稅務(wù)總局根據(jù)形勢的發(fā)展，總結(jié)征收過程中的經(jīng)驗，陸續(xù)出臺了一些稅收優(yōu)惠政策。納稅人應(yīng)當熟知，加以充分應(yīng)用。 第一節(jié) 普通標準住宅的稅收優(yōu)惠土地增

2、值稅暫行條例第八條第(一）項規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。但是，什么是普通標準住宅，土地增值稅暫時條例實施細則規(guī)定，普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。這只是一般定性標準，稅務(wù)機關(guān)和納稅人都很掌握。2005年，國務(wù)院為了進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導和調(diào)控，發(fā)布了國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見（國辦發(fā)200526號）明確了普通標準住宅原則上應(yīng)同時滿足以下條件：（1） 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上。（2） 單套建筑面積在120以下。（3） 實際成交

3、價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。財政部 國家稅務(wù)總局印發(fā)的關(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知（財稅2006141號）中進一步強調(diào)：“普通標準住宅”的認定，可在各省級人民政府根據(jù)國辦發(fā)200526號制定的“普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。國家關(guān)于普通住宅的規(guī)定，具有多方面的作用。（1） 有利于國土資源的充分利用。我國是一個土地資源極度匱乏的國家，13億多人口生活在九百六十萬平方公里的土地上，國務(wù)院已經(jīng)強行規(guī)定，把保留耕

4、地18億畝作為底線，可用于建筑的土地會越來越少，而且人口還會增長，土地不可能增加。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在建造房屋時，應(yīng)當充分利用土地，提高土地的容積率。（2） 合理選擇建造戶型。在改革開放之前，由于多種原因造成我國居民的住房條件普遍較差。現(xiàn)在要解決的首要問題是讓廣大人民有房住，在此基礎(chǔ)上適當改善居住條件。國務(wù)院規(guī)定建筑面積在90以下的小戶型，要占總面積的70%以上，把普通標準住宅的單套建筑面積控制在120以下，除對房地產(chǎn)在稅收人有區(qū)別之外，對購房人的稅收上也差距對待。這就可以解決大多數(shù)人的住房問題。（3） 可以有效地控制房價。20世紀90年代之后，房地產(chǎn)行業(yè)成為暴利行業(yè)。個別開發(fā)商捂盤惜售、哄抬

5、房價，老百姓怨聲載道。為了抑制房價，國務(wù)院在房價上作出限制性規(guī)定，在稅收上，建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。超過20%的，就全部增值額征收土地增值稅。這樣的政策對房價的控制作用是非常明顯的。土地增值稅暫行條例規(guī)定有四檔稅率，開發(fā)項目的銷售利潤越高，拉動增值率越大，適用較高稅率，多征稅，引導企業(yè)不要盲目提高售價。 由于各地情況不一樣，對普通標準住宅規(guī)定的標準也有所不同。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于公布本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格的通知（京建法201122號文件規(guī)定：北京市享受優(yōu)惠政策普通商品住房的標準是應(yīng)同時滿足以下三個條件：住宅

6、小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）以下；實際成交價格低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。自2011年12月10日起，北京市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格調(diào)整為按照全市住房均價每平方米建筑面積18000元，區(qū)位調(diào)整系數(shù)按照北京市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格區(qū)位調(diào)整系數(shù)表（見表2-1）表2-1 北京市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格區(qū)位調(diào)整系數(shù)表北部南部四環(huán)路以內(nèi)1.81.6四環(huán)路至五環(huán)路之間1.51.3五環(huán)路至六環(huán)路之間1.21.0六環(huán)路以外0.8根據(jù)上述文件的規(guī)定，計算普通標準住宅每平方米的上根（見表2-2）公式如下：普通標準住宅每平方米價格上限

7、=平均交易價格（18 000元/）區(qū)位調(diào)整系數(shù)1.2表2-2 北京市享受優(yōu)惠政策普通住房每價格上限北部地區(qū)南部地區(qū)四環(huán)路以內(nèi)38 88034 560四環(huán)路至五環(huán)路之間32 40028 080五環(huán)路至六環(huán)路之間25 92021 600六環(huán)路以外17 280這樣把政策量化之后，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人均可享受稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通標準住宅出售增值率不大于20%的免征土地增值稅。購房人可以降低契稅支出。財政部 國家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知（財稅201094號）規(guī)定，對于個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年

8、子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。例2-12006年，某城市為了解決居民住房問題，經(jīng)過市政府辦公會議決定建造一個“和諧樂園”小區(qū)，占地面積10萬，建造經(jīng)濟適用房和普通標準住宅。經(jīng)過竟標，富達房地產(chǎn)開發(fā)公司中標，支付土地出讓金10 000萬元，規(guī)劃辦要求容積率不得低于1.1；富達公司經(jīng)過兩年開發(fā)建設(shè)，建造總面積120 000，房地產(chǎn)開發(fā)成本26 400萬元。經(jīng)過市場預(yù)測，并征得市政府同意，每平方米售價為5 100元。當?shù)匾?guī)定城市建設(shè)稅7%，教育費附加3%，計算應(yīng)交的土地增值稅。案例分析開發(fā)總成本=10 000+2

9、6 400=36 400（萬元）銷售收入總額=5 100120 000=61 200（萬元）扣除項目金額=61 2005.5%+36 400130%=50 686（萬元）增值額=61 200-50 686=10 514（萬元）增值率=10 51450 686100%=20.74%適用稅率30%，速算扣除率為零。如果富達房地產(chǎn)公司降低售價，假設(shè)每平方米售價降到5 000元，土地增值稅的繳納就會發(fā)生較大變化。銷售收入總額=5 000120 000=60 000（萬元）扣除項目金額=60 0005.5%+36 400130%=50 620（萬元）增值額=60 000-50 620=9 380（萬元）

10、增值率=9 38050 620100%=18.53%增值率不大于20%，根據(jù)土地增值稅條例的規(guī)定，免征土地增值稅。這樣一來，富達公司減少銷售收入1 200萬元，減少土地增值稅3 154.2萬元，兩項相抵后提高效益1 954.20萬元（3 153.20-1 200）。購房人減少直接購房款支出1 200萬元。很明顯，通過稅收政策可以鼓勵開發(fā)企業(yè)降低房屋的售價。同樣道理，如果開發(fā)企業(yè)在設(shè)計規(guī)劃中，容積率小于1.0，或者單套建筑面積在120（另加浮動）以上，開發(fā)企業(yè)不能享受優(yōu)惠政策，同樣要交土地增值稅。從納稅人角度，購買非普通標準住宅，全額征收契稅；購買普通標準住宅，契稅可以減半。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果想

11、享受此項稅收優(yōu)惠，一方面要按政策規(guī)定建造普通標準住宅；另一方面，對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開的，應(yīng)分別計算增值額。不分別計算增值額或不能準確增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。第2節(jié) 國家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠土地增值稅暫行條例第八條第(二）項規(guī)定：因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房產(chǎn)免征土地增值稅。由于條例規(guī)定得比較籠統(tǒng)，不便于執(zhí)行，土地增值稅暫行條例實施細則第十一條解釋道：因國家建設(shè)需要需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或者收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由于納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)的，比照本

12、規(guī)定免征土地增值稅。財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號）又對“城市實施規(guī)劃”和“國家建設(shè)的需要”進一步解釋為：（1） 因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪聲，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況。（2） 因“國家建設(shè)的需要”而搬遷的，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有交部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。一些城市在舊城改造過程中，將一些工業(yè)企業(yè)遷出市區(qū)，安排在工業(yè)園區(qū)，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)或者城市郊區(qū)，都屬于因“城市實施規(guī)劃”需要而搬遷，可以免征

13、土地增值稅。企業(yè)搬遷是否符合“國家建設(shè)的需要”，應(yīng)當注意建設(shè)項目的級次，除因?qū)嵤┦〖?、部級和國?wù)院批準的建設(shè)項目需要而搬遷可以享受免稅外，因其他建設(shè)項目需要而搬遷的一律不得享受土地增值稅的免稅政策。應(yīng)當注意的是，納稅人因國家建設(shè)需要被依法征用、收回的房地產(chǎn)享受免征土地增值稅的待遇外，還應(yīng)當履行必要的免稅審批手續(xù)。實施細則第十一條第五款規(guī)定：“符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅”。企業(yè)因國家建設(shè)需要被搬遷的應(yīng)當取得政府有關(guān)部門批準企業(yè)搬遷的文件，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理審批手續(xù)，審查通過后才可以享受免稅待遇。例如江蘇省國家稅務(wù)局和江

14、蘇省地方稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)的蘇國稅發(fā)1995336號文件規(guī)定：因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃、國家建設(shè)需要需用依法征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，或因同樣原因而搬遷由納稅自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)的，憑政府（或有關(guān)部門）批準的文件，填寫“國家征用搬遷轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)免征土地增值稅審批表”，經(jīng)所在地市、縣稅務(wù)機關(guān)審核后，免征土地增值稅。實際上，因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房地產(chǎn)，不僅僅涉及土地增值稅，還涉及營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅等。城市實施規(guī)劃，動遷企事業(yè)單位或者居民，是國家土地管理部門收回國有土地使用權(quán)，國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知（國稅發(fā)1993149號）第八條規(guī)定，

15、土地使用者將土地使用權(quán)歸還土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。關(guān)于企業(yè)或者居民動遷收入是否征收營業(yè)稅的問題，廣東省地稅局在1999年曾經(jīng)請示過國家稅務(wù)總局，根據(jù)國家稅務(wù)總局的答復(fù)精神，廣東省地方稅務(wù)局下了關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)（粵地稅函1999295號）第二條、關(guān)于被拆遷戶取得拆遷補償收入不征稅問題：為支持城市改造建設(shè)，經(jīng)請求國家稅務(wù)總局同意，凡經(jīng)縣級以上政府批準，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆（搬）遷的地（路）段的，被拆遷戶取得補償收入（包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益）暫不征收營業(yè)稅。居民拆遷補償收入是否征收個人所得稅，財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通

16、知（財稅200545號規(guī)定：對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得拆遷補償款，免征個人所得稅。企業(yè)由于社會公共利益的需要，在政府主導下進行整體搬遷或者部分搬遷，企業(yè)能夠提供相關(guān)文件證明資料，屬于政策性搬遷的，可以按照企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）享受政策搬遷的企業(yè)所得稅待遇。第3節(jié) 個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠1、 關(guān)于個體人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅的免稅優(yōu)惠土地增值稅實施細則第十二條規(guī)定：個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五處以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居

17、住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。稅收政策對個人轉(zhuǎn)讓住房是否征收土地增值稅，首先要區(qū)分是消費性購買還是投資性購買。為了限制炒買炒賣地產(chǎn)，對投資性購買房地產(chǎn)的行為要征收土地增值稅，而消費性購買房地產(chǎn)則可以不征收土地增值稅。稅法按照居住年限來區(qū)分消費性購買或投資性購買，是否征收土地增值稅以五年為限，居住滿五年或五處以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。但是，在制訂實施細則時，對普通標準住宅的認識還不是很明確，所以，對個人轉(zhuǎn)讓的“自有住房”沒有區(qū)分類別。財政部、國家稅務(wù)總局在關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干政策的通知（財稅字1999210號）文件中，區(qū)分普通標準住宅和非普通標

18、準住宅規(guī)定有差別的稅收政策：“對居民擁有的普通標準住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。2、 關(guān)于個互換住房的免稅優(yōu)惠財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）第五條規(guī)定：對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。這里要強調(diào)的是，個人之間互換應(yīng)報給住房所在地的主管稅務(wù)機關(guān)，請其核實，而不應(yīng)拒不申報。3、 個人銷售住房免征土地增值稅的優(yōu)惠2008年，當世界性的經(jīng)濟危機影響到我國時，為了規(guī)避經(jīng)濟危機對我國的影響，拉動內(nèi)需，支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知（財稅2008137號

19、），文件規(guī)定，自2008年11月1日起對個買賣住房給予如下稅收優(yōu)惠：（1） 對個人首次購買90及以下普通住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。根據(jù)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知（財稅201094號規(guī)定：本條已經(jīng)廢止。（2） 對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。（3） 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 該文件后兩項規(guī)定繼續(xù)有效，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。第4節(jié) 企業(yè)兼并、投資聯(lián)營的遞延納稅規(guī)定1、 企業(yè)以房地產(chǎn)投資聯(lián)營的遞延納稅規(guī)定財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）第一條規(guī)定：

20、“對于以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的，投資聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅”。對此項政策規(guī)定，需要作三點說明：（1） 這是一項遞延納稅的規(guī)定。投資方以土地（房地產(chǎn)）投資到被投資企業(yè)，不是確定性的免稅，而是暫免征收土地增值稅，將來接受房地產(chǎn)的被投資方轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)時，還是要征收土地增值稅的。（2） 投資方以土地（房地產(chǎn)）投資免征土地增值稅，沒有完成土地增值稅的計稅基礎(chǔ)，將來被投資方轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)時，不應(yīng)當按公允價值計量，而只能按照投資方原有賬面價值進行計量。本書在第一章第二節(jié)已經(jīng)

21、做了詳細闡述，不再述及。（3） 此項規(guī)定中包含了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。國務(wù)院辦公廳的文件國辦發(fā)200526號文件要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為加強宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。為了貫徹國務(wù)院的文件精神，財稅部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號，文件第五條關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定：“對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）第一條

22、規(guī)定暫免征收土地增值稅的規(guī)定。該文件在土地增值稅的暫免政策中從兩個方面剔除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其一是以土地（房地產(chǎn)）作價入股投資到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能享受暫免征收土地增值稅的稅收政策。其二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，也不能享受暫免征收土地增值稅的規(guī)定。所謂商品房應(yīng)當理解為成品房，何謂成品房，即完成建筑設(shè)計所規(guī)定的全部建造內(nèi)容的房產(chǎn)為成品房?？梢赃@樣推斷，如果房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)對其他房地產(chǎn)企業(yè)投資，根據(jù)財稅200621號文件的規(guī)定應(yīng)當征收土地增值稅。但是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地使用權(quán)對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行投資，該文件沒有規(guī)定要征收土地增值稅。根據(jù)”法無授權(quán)則不為“的原則

23、，可以得出這樣的結(jié)論：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地使用權(quán)對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資是不征土地增值稅的，事實上，這些年各地稅務(wù)機關(guān)也是這樣掌握的。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在建工程對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資，財稅200621號文件也沒有說不，也可以理解為暫不征收土地增值稅。2、 企業(yè)兼并的遞延納稅規(guī)定（財稅字199548號）第三條規(guī)定：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。企業(yè)兼并是指一個企業(yè)購買其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使其他企業(yè)失去法人資格或者改變法人實體的一種交易行為。兼并企業(yè)在購買被兼并企業(yè)的過程中，被購買企業(yè)可能發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值大于原值的增值額，按照土地增值稅的立法原則，應(yīng)當征收

24、土地增值稅。但是，為了鼓勵企業(yè)改制，使被兼并企業(yè)的職工由兼并方負責安置，減少下崗人員，使社會更加和諧。企業(yè)兼并其他企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，其中包含的房地產(chǎn)，財稅字199548號文件規(guī)定暫免征土地增值稅，以促進企業(yè)的依法兼并。這也是一項遞延納稅的政策，存在著一個被兼并企業(yè)沒有完成土地增值稅的計稅基礎(chǔ)問題，將來兼并企業(yè)轉(zhuǎn)讓被兼并的房地產(chǎn)時只能按照被兼并企業(yè)房地產(chǎn)原有計稅基礎(chǔ)確定，而不得按公允價值計算扣除。為了支持企業(yè)、事業(yè)單位改革，促進國民經(jīng)濟持續(xù)、健康發(fā)展，對于企業(yè)、事業(yè)單位改制重組過程中不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移不但免征土地增值稅，財政部、國家稅務(wù)總局以關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知（財稅20124號規(guī)定，自2

25、012年1月1日起至2014年12月31日下列行為免征契稅。1. 企業(yè)公司制改造 非公司制企業(yè)，按照中華人民共和國公司法的規(guī)定，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，有限責任公司整體改建為股份有限公司，股份有限公司整體改建為有限責任公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。上述所稱整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)（公司）的新設(shè)公司中所占股份超過50%的，對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。國有控股公司以部分資產(chǎn)

26、投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份超過85%的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。2.公司股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受公司股權(quán)（股份），公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。3. 公司合并 兩個或兩個以上的公司，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并為一個公司，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。4. 公司分立 公司依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上的與原公司投資主體相同的公司，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。5. 債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán) 經(jīng)國務(wù)院批準實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)新設(shè)立

27、的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。6. 資產(chǎn)劃轉(zhuǎn) 對承受縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國有土地、房屋權(quán)屬的單位，免征契稅。同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)，一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。第5節(jié) 其他稅收優(yōu)惠及遞延納稅規(guī)定1、 合作建房的遞延納稅規(guī)定財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）第二條規(guī)定：對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)

28、讓的，應(yīng)征收土地增值稅。國家稅務(wù)總局營業(yè)稅問題解答（一）（國稅函發(fā)1995156號）規(guī)定：合作建房是指一方提供土地使用權(quán)（以下簡稱甲方），另一方提供資金（以下簡稱乙方）的合作建房。建成后按比例分房自用的屬于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的互換。甲方轉(zhuǎn)讓了部分土地使用權(quán)，換取的是房屋所有權(quán)，應(yīng)當征收營業(yè)稅。乙方以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價（沒有土地），換取部分土地使用權(quán)，也應(yīng)當征收營業(yè)稅。雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當按照營業(yè)稅條例實施細則的規(guī)定分別核算雙方各自的營業(yè)額。甲方轉(zhuǎn)讓了國有土地使用權(quán)，如果有增值額，依照土地增值稅條例的規(guī)定，應(yīng)當征收土地增值稅。財稅字199548號文件作了暫免征收土地增值稅的

29、規(guī)定，免征土地增值稅。乙方以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取的是土地使用權(quán)，乙方轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)中不包含土地使用權(quán)，簡言之，乙方只是轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，沒有發(fā)生“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為”不屬于土地增值稅暫行條例規(guī)定的征稅范圍，也不應(yīng)當征收土地增值稅。甲方、乙方在房產(chǎn)建成分配之后再次轉(zhuǎn)讓，就符合土地增值稅暫行條例規(guī)定的征稅范圍，應(yīng)當征收土地增值稅。由于甲乙雙方都沒有繳納土地增值稅，沒有完成土地增值稅的計稅基礎(chǔ)，將來再次轉(zhuǎn)讓分得的房地產(chǎn)時，土地增值稅的計稅基礎(chǔ)也是不能改變的，只能按土地、房產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)確定。合作建房還涉及企業(yè)所得稅的問題，如何計算轉(zhuǎn)讓收入，根據(jù)國家稅務(wù)總局房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）第三十七條規(guī)定，企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投