房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)-招標(biāo)流程

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作流程圖招投標(biāo)管理流程市交屋中心招標(biāo)入市招樂(lè)辦市交品中心招標(biāo)入市招標(biāo)辦但是涉及的稅種很房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎，它所涵蓋的稅種除生產(chǎn)銷(xiāo)售及修理需要采取一定手段合理規(guī)避，多，基本包括了國(guó)家稅法規(guī)定的所有稅修配行業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅增值稅外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從取得土地使用權(quán)起至開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完畢期間各階段種。應(yīng)納各稅種及各稅種應(yīng)納稅額如何進(jìn)行核算做詳細(xì)闡述。一、土地使用權(quán)取得階段：需繳納契稅、印花稅(還有政府相關(guān)部門(mén)收取的交易費(fèi)等)，但有時(shí)土地轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)要求拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對(duì)方承擔(dān)。(1)契稅：是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地

2、、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。契稅按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，基本稅率為3%。應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格X稅率(2)印花稅：是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=合同金額X0.05%注：印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊(cè)資本金的印花稅，立賬時(shí)賬本印花稅、土地取得時(shí)繳納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅，開(kāi)發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷(xiāo)售階繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。二、取得土地使用權(quán)后至房屋銷(xiāo)售并交付使用之

3、日止，每年繳納土地使用稅。土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額=土地使用面積X單位稅額三、預(yù)售階段：需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。(1)營(yíng)業(yè)稅：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人。銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用X5%(2)營(yíng)業(yè)稅附加稅：城市維護(hù)建設(shè)稅=營(yíng)業(yè)稅額X7%教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅額X3%(3)土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物

4、并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。海南省地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅，?？?、三亞每月按銷(xiāo)售額的2%預(yù)繳，其它市縣按銷(xiāo)售額的1%預(yù)繳。企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)企業(yè)所得稅：）3（.及銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)所取得收入及其他所得。25%=應(yīng)納稅所得額X應(yīng)納稅額每季度預(yù)繳稅額根房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段應(yīng)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅，200829931號(hào)以及國(guó)稅函據(jù)國(guó)稅發(fā)（2006）號(hào)規(guī)定預(yù)繳10%=期間費(fèi)用）一一每季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額（季度銷(xiāo)售額x預(yù)

5、繳的土地增值稅一營(yíng)業(yè)稅及附加22%x25%稅率，老備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過(guò)渡期政策，新辦企業(yè)執(zhí)行25%201022%201124%2012年，企業(yè)年年以后執(zhí)行四、當(dāng)年度有完工樓盤(pán)，則完工年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳，。日之前申報(bào)（詳見(jiàn)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文）每年5月3125%$年度應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額X=以年年度彌補(bǔ)虧損免稅收入一各項(xiàng)扣除應(yīng)納稅所得額一收入總額一不征稅收入一或銷(xiāo)售完畢，進(jìn)行土地增值稅清算。五、項(xiàng)目銷(xiāo)售達(dá)到85%）（一）、土地增值稅的清算條件：（1已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可85%85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；以上，或該比例雖未超過(guò)售建筑面積的比例在2（）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證三年仍未銷(xiāo)售完畢。算的計(jì)納稅（額二）、應(yīng)增值額=收入額、計(jì)算增值額扣除項(xiàng)目金額12、計(jì)算增值率增值率=增值額+扣除項(xiàng)目金額3、依據(jù)增值率確定適用稅率。4、依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。速算扣除系X扣除項(xiàng)目金額一適用稅率X應(yīng)納稅額=增值額數(shù)備注：實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率;為30%稅率(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分，,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額250%(100%的部分，稅率為40%;速算扣除系數(shù)為5%;(3