國(guó)信新沂金邸世家XXXX年執(zhí)行計(jì)劃XXXX02

1、4/30/2022BUYBRAND NEW UNITED YOUTH謹(jǐn)呈：國(guó)信金邸世家國(guó)信金邸世家| 2011| 2011年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃4/30/2022Contents Contents 第一部分第一部分 市場(chǎng)背景簡(jiǎn)析市場(chǎng)背景簡(jiǎn)析第二部分第二部分 目標(biāo)任務(wù)分解目標(biāo)任務(wù)分解第三部分第三部分 戰(zhàn)略方向戰(zhàn)略方向第四部分第四部分 推盤(pán)及價(jià)格策略推盤(pán)及價(jià)格策略第五部分第五部分 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行保障營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行保障第六部分第六部分 企劃推廣企劃推廣4/30/2022第一部分 市場(chǎng)背景簡(jiǎn)析4/30/202220112011年新政策調(diào)整年新政策調(diào)整 【調(diào)整稅費(fèi)】對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入

2、全額的5.5%征稅。 【差別信貸】對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。（首付比例上調(diào)一成） 【增加土地出讓】今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。 【限購(gòu)升級(jí)】對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)鼐用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。（本次調(diào)控明確要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市

3、，基本涵蓋全國(guó)主要城市） 本次調(diào)控事前沒(méi)有任何信號(hào)釋放，調(diào)控力度空前，調(diào)控力度空前，反應(yīng)了中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控和控控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心，對(duì)市場(chǎng)需求有較大沖擊，方向性意義較強(qiáng)。20112011年新格局年新格局- -政策變化政策變化 1 1、消費(fèi)更加保守，觀望情緒重啟，、消費(fèi)更加保守，觀望情緒重啟，2011 2011 房地產(chǎn)調(diào)控年形式不容樂(lè)觀；房地產(chǎn)調(diào)控年形式不容樂(lè)觀；2 2、高總價(jià)別墅類(lèi)產(chǎn)品、二次置業(yè)升級(jí)換、高總價(jià)別墅類(lèi)產(chǎn)品、二次置業(yè)升級(jí)換 代產(chǎn)品嚴(yán)重受挫。首次置業(yè)相對(duì)較多代產(chǎn)品嚴(yán)重受挫。首次置業(yè)相對(duì)較多 的洋房產(chǎn)品受影響相對(duì)較小。的洋房產(chǎn)品受影響相對(duì)較小。4/30/202220

4、112011年新格局年新格局- -徐州近期銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)徐州近期銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 備注：備注：2011年2月份數(shù)據(jù)截止到2月20日。2010年11月至2011年1月以來(lái)，徐州各區(qū)縣樓市整體銷(xiāo)售良好，但各區(qū)縣從2011年2月份整體成交量下滑非常明顯，后續(xù)市場(chǎng)存在不確定性較大。4/30/202220112011年新格局年新格局- -新沂近期銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)新沂近期銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 2010年8月份以來(lái)，新沂住宅市場(chǎng)成交呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，至2011年1份上升到6個(gè)月來(lái)的最高點(diǎn)，但2月份由于春節(jié)及新政的出臺(tái)，成交量明顯下滑，僅為平時(shí)成交量的20%。 備注：備注：2011年2月份數(shù)據(jù)截止到2月20日。4/30/20

5、2220112011年新格局年新格局- -熱銷(xiāo)產(chǎn)品熱銷(xiāo)產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)三房（130左右）、經(jīng)濟(jì)適用型小三房（110左右）很受青睞，90平米兩房有一定的接受空間。 另外高端產(chǎn)品中當(dāng)?shù)鬲?dú)棟產(chǎn)品主要是金邸世家項(xiàng)目的去化占有一定的去化空間。聯(lián)排和洋房、復(fù)式產(chǎn)品的去化占一定的比例與2010年新增上市量有關(guān)，洋房產(chǎn)品主要和太湖東郡項(xiàng)目2010年下半年的去化有關(guān)。4/30/2022主城區(qū)城南新區(qū)沭東片區(qū)區(qū)位區(qū)位代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目御景灣、瀚景園、世紀(jì)豪園御景灣、瀚景園、世紀(jì)豪園市府花園、巨融國(guó)際豪園市府花園、巨融國(guó)際豪園萬(wàn)恒東一號(hào)、金邸世家、達(dá)萬(wàn)恒東一號(hào)、金邸世家、達(dá)信國(guó)際信國(guó)際區(qū)域特點(diǎn)區(qū)域特點(diǎn)發(fā)展成熟的區(qū)域。發(fā)展成

6、熟的區(qū)域。各項(xiàng)配套設(shè)施齊全。各項(xiàng)配套設(shè)施齊全。道路系統(tǒng)較好、缺配套、缺道路系統(tǒng)較好、缺配套、缺人氣、化工污染。人氣、化工污染。雖有大規(guī)模市政建設(shè)利好、雖有大規(guī)模市政建設(shè)利好、但缺配套、缺人氣但缺配套、缺人氣銷(xiāo)售均價(jià)高層：高層：4000-50004000-5000元元/ /平米平米多層：多層：34003400元元/ /平米平米多層：多層：3200/3200/平米平米1、主城區(qū)板塊價(jià)格最高，河?xùn)|片區(qū)價(jià)格最低，均價(jià)相差1800 元/平米；2、1-8月銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，9月后銷(xiāo)售價(jià)格有所提高，國(guó)信銷(xiāo)售價(jià)格也是誘使新沂整體價(jià)格提升的因素之一。不過(guò)，隨著2月新政的出臺(tái)，預(yù)計(jì)2011年銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)趨于平穩(wěn)。2

7、0112011年新格局年新格局- -價(jià)格走勢(shì)價(jià)格走勢(shì) 2010-2011年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)4/30/202220112011年新格局年新格局- -競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 金邸世家金邸世家3 36 6玉景美廬玉景美廬 大橋路北獨(dú)大橋路北獨(dú)棟棟金地花園金地花園東一號(hào)東東一號(hào)東面別墅面別墅市府花苑南市府花苑南項(xiàng)目項(xiàng)目6 66 66 66 6項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)型套數(shù)體量項(xiàng)目進(jìn)度櫻花御墅櫻花御墅獨(dú)棟獨(dú)棟聯(lián)排聯(lián)排小高小高雙拼雙拼2828套，套，聯(lián)排聯(lián)排134134套，套，高層高層176176套套已銷(xiāo)售玉景美廬玉景美廬雙拼雙拼聯(lián)排聯(lián)排雙拼雙拼5050套、套、聯(lián)排聯(lián)排3030套、套、疊加疊加108108套、套、洋房洋房1

8、32132套套已銷(xiāo)售國(guó)際豪園國(guó)際豪園萬(wàn)恒棟一號(hào)萬(wàn)恒棟一號(hào)金鼎名城金鼎名城復(fù)式疊加復(fù)式疊加（以多層（以多層為主）為主）約約200200套套已銷(xiāo)售 從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境上來(lái)分析，和本項(xiàng)目正面競(jìng)爭(zhēng)的別墅產(chǎn)品如上圖所示，2010年依靠低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)分流了相當(dāng)部分別墅客源，尤其是復(fù)式疊加產(chǎn)品，多個(gè)普通住宅小區(qū)的復(fù)式疊加產(chǎn)品占據(jù)小區(qū)優(yōu)勢(shì)位置，以低總價(jià)，高性?xún)r(jià)比對(duì)本項(xiàng)目疊加產(chǎn)品造成了較大的威脅。2010年同類(lèi)別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)4/30/2022達(dá)信國(guó)際萬(wàn)恒東一號(hào)太湖東郡金地花園沭東區(qū)沭東區(qū)本案2011年沭東區(qū)域內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目都將有多層面世，這與本案今年的主力產(chǎn)品接近，但競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品相對(duì)檔次較低。20112011年新格局年新格局-

9、 -競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 2011年同類(lèi)多層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)4/30/20222011年多層洋房產(chǎn)品，項(xiàng)目周邊同質(zhì)化樓盤(pán)目前有30多萬(wàn)方體量盤(pán)踞，預(yù)計(jì)今年有11萬(wàn)方入市量，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻，供應(yīng)井噴勢(shì)嚴(yán)峻，供應(yīng)井噴。隨著2011年宏觀調(diào)控作用顯現(xiàn)，各大開(kāi)發(fā)商將會(huì)調(diào)整上市節(jié)奏，加大推廣力度、促銷(xiāo)力度。20112011年年2010Q12010Q12010Q22010Q22010Q32010Q32010Q42010Q4櫻花御墅櫻花御墅萬(wàn)恒東一號(hào)萬(wàn)恒東一號(hào)太湖東郡太湖東郡達(dá)信國(guó)際達(dá)信國(guó)際金邸世家金邸世家1月推出4.6萬(wàn)方別墅去化95%一期存量0.66萬(wàn)方去化100%2月、11月、12月推出3批，總計(jì)

10、8.9萬(wàn)方，去化約57%預(yù)計(jì)將推出4.5萬(wàn)方多層12月推出2.1萬(wàn)方小高層去化52%8月推出2.8萬(wàn)方洋房去化81%預(yù)計(jì)將推出0.49萬(wàn)方洋房1.9萬(wàn)方高層預(yù)計(jì)將推出2.1萬(wàn)方小高層推出2.21萬(wàn)方多層2.14萬(wàn)方小高層9月推出4.16萬(wàn)方去化54%，存量125套預(yù)計(jì)推出4.88萬(wàn)方348套合計(jì)合計(jì) ： 11.1711.17萬(wàn)方萬(wàn)方20112011年新格局年新格局- -競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 2011年同類(lèi)多層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)4/30/2022可比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目近期銷(xiāo)售均價(jià)可比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目近期銷(xiāo)售均價(jià)多層產(chǎn)品羅馬名城萬(wàn)恒東一號(hào)太湖東郡達(dá)信國(guó)際面積面積90-14080-13090-13090-130成交價(jià)成交價(jià)31

11、0032003500360020112011年新格局年新格局- -競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 4/30/2022基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)n項(xiàng)目占地：137225n總建面積：296858n其中住宅：約17萬(wàn)n別墅產(chǎn)品：獨(dú)聯(lián)、聯(lián)排20112011年新格局年新格局- -區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 達(dá)信國(guó)信達(dá)信國(guó)信 項(xiàng)目占地：137225總建面積：296858其中住宅：約17萬(wàn)別墅產(chǎn)品：獨(dú)聯(lián)、聯(lián)排該項(xiàng)目位于新沂市大橋東路?？偨ㄖ娣e約為30萬(wàn)平方米，約1400戶(hù)，物業(yè)形態(tài)涵蓋了商業(yè)、酒店公寓、多層住宅、別墅、小高層高層住宅以及辦公等多種物業(yè)形態(tài)。其中聯(lián)排別墅20套、獨(dú)聯(lián)別墅9套。1112131410976

12、5432184/30/2022推售情況推售情況目前動(dòng)目前動(dòng)工區(qū)域工區(qū)域一期一期開(kāi)盤(pán)區(qū)域開(kāi)盤(pán)區(qū)域目前在建的是36#小高層，914#多層，工地地下車(chē)庫(kù)部分即將完工； 1月16日正式開(kāi)盤(pán)推出一期3#4#小高層88套，9#10#11#多層108套，合計(jì)196套。多層均價(jià)3600，小高層均價(jià)3500，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠97折。區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案- -達(dá)信國(guó)際達(dá)信國(guó)際 1.16開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)推出套數(shù)推出套數(shù)去化套數(shù)去化套數(shù)多層多層108套套20套套小高層小高層88套套19套套合計(jì)合計(jì)196套套39套套4/30/2022產(chǎn)品產(chǎn)品類(lèi)型類(lèi)型戶(hù)型戶(hù)型面積面積套套數(shù)數(shù)百分比百分比百分比百分比多層多層四室兩廳兩衛(wèi)四室兩

13、廳兩衛(wèi)139.89139.8924246.0%6.0%52.1%52.1%三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)106112106112818120.0%20.0%兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)9296929610510526.1%26.1%小高小高層層三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)11711712312330.5%30.5%47.9%47.9%兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)101102101102707017.4%17.4%在建部分產(chǎn)品配比在建部分產(chǎn)品配比戶(hù)型面積整體以90100平米的舒適性2房，100120平米經(jīng)濟(jì)型三房為主，配以少量140平米的四房為輔戶(hù)型點(diǎn)評(píng)戶(hù)型點(diǎn)評(píng)戶(hù)型整體方正，比較實(shí)用南北通透多個(gè)戶(hù)型入戶(hù)門(mén)與衛(wèi)生間

14、門(mén)相對(duì)多個(gè)戶(hù)型無(wú)玄關(guān)設(shè)計(jì)區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案區(qū)域重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案- -達(dá)信國(guó)際達(dá)信國(guó)際 4/30/2022 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要以“萬(wàn)恒東一號(hào)”、“達(dá)信國(guó)際”2個(gè)項(xiàng)目為主，價(jià)位相對(duì)較高的“達(dá)信國(guó)際”首期1 月 中旬開(kāi)盤(pán)，推出196套，約110套選定房源簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，轉(zhuǎn)簽率比較低，開(kāi)盤(pán)1個(gè)多月僅簽約不 到40套房源，整體成交均價(jià)3500左右，整體成交均價(jià)較金邸世家低200-300元/平米 。 “萬(wàn)恒東一號(hào)”定位處于中端普通住宅產(chǎn)品 多層售價(jià)在3200元/平方米左右。該項(xiàng)目的低價(jià)優(yōu)勢(shì)分流了 部分拆遷客群。結(jié)合沭東板塊兩大重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的整體供應(yīng)、推盤(pán)節(jié)點(diǎn)及目前的從嚴(yán)調(diào)控背景，建議后期多層適度加快推盤(pán)步伐，以

15、搶占更多市場(chǎng)份額，通過(guò)現(xiàn)有成交客戶(hù)的口碑及當(dāng)?shù)乜蛻?hù)購(gòu)房的居住抱團(tuán)特性帶動(dòng)后期住宅的銷(xiāo)售。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)20112011年新格局年新格局- -市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)小結(jié) 4/30/2022展望展望20112011年的金邸世家年的金邸世家 伴隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控，市場(chǎng)萎縮的是消費(fèi)信心，而不是剛性需求；沭東片區(qū)具有明顯的剛性需求點(diǎn) （拆遷購(gòu)房、子女婚房等)； 在剛性需求存在的前提下，市場(chǎng)只會(huì)強(qiáng)化項(xiàng)目的硬件優(yōu)勢(shì)-地域、資源、發(fā)展、產(chǎn)品力，而此是金邸世 家具有的“價(jià)值”。 因推售時(shí)機(jī)、產(chǎn)品性?xún)r(jià)的原因，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目將對(duì)我洋房具有一定的價(jià)格影響，并因?yàn)閮r(jià)格因素，分流 相當(dāng)部分洋房客群，所以2011年銷(xiāo)售要把握

16、市場(chǎng)機(jī)會(huì)，搶占市場(chǎng)份額。 市場(chǎng)客戶(hù)的拓展既是2011年的挑戰(zhàn)，有效的精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)結(jié)合金邸世家高價(jià)值產(chǎn)品，同時(shí)依托10年的業(yè)績(jī)、 內(nèi)部客戶(hù)影響力等價(jià)值信息的導(dǎo)入借力提升，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售；20112011年新格局年新格局- -市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)小結(jié) 4/30/2022第二部分 目標(biāo)任務(wù)分解4/30/202220112011年，銷(xiāo)售目標(biāo)任務(wù)為：年，銷(xiāo)售目標(biāo)任務(wù)為：實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售2.72.7億，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積億，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積5.545.54萬(wàn)方，萬(wàn)方，回款回款 2 2 億。億。20112011年度銷(xiāo)售目標(biāo)年度銷(xiāo)售目標(biāo) 4/30/202220112011年度可售面積年度可售面積 n2011年主要銷(xiāo)售產(chǎn)品主要以“升級(jí)版”

17、的疊加產(chǎn)品和洋房產(chǎn)品為主，獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅只占比較少的量。n2011年的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)是去化數(shù)量占比較多的洋房產(chǎn)品（尤其是頂躍）和疊加產(chǎn)品（尤其是上疊）。物業(yè)物業(yè)套數(shù)套數(shù)套數(shù)比例套數(shù)比例面積面積獨(dú)聯(lián)獨(dú)聯(lián)122.63%4189.64聯(lián)排聯(lián)排91.97%2146.21疊加疊加8217.50%15489.36洋房洋房35677.90%46070.47合計(jì)合計(jì)457100%67895.68未售疊加：未售疊加：8900平米，平米，48套套未售洋房：未售洋房：292套，套，37088.09平米平米已售剩余洋房：已售剩余洋房：64套套8982.38平米平米已售剩余疊加：已售剩余疊加：34套套6589.36平米平

18、米已售剩余獨(dú)聯(lián)：已售剩余獨(dú)聯(lián)：4套套1389.68平米平米未售獨(dú)聯(lián)：未售獨(dú)聯(lián)：8套套2800平米平米未售聯(lián)排：未售聯(lián)排：9套套2146.21平米平米表示表示20102010年已推出年已推出表示表示20112011年全新推出年全新推出4/30/2022可售面積分解可售面積分解-2010-2010年總體存量年總體存量 4/30/2022獨(dú)聯(lián)靠近變壓器8套房源，銷(xiāo)售受影響較為明顯，另外獨(dú)聯(lián)產(chǎn)品單價(jià)、總價(jià)相對(duì)過(guò)高，造成存量聯(lián)排產(chǎn)品存量最少，主要是由于本身性?xún)r(jià)比最高，加之有效的銷(xiāo)控，去化整體較為均衡疊加上疊存量較大，主要因?yàn)橛捎诿娣e過(guò)大，沒(méi)有花園，整體性?xún)r(jià)不高，銷(xiāo)售抗性較大可售面積分解可售面積分解- -

19、別墅存量別墅存量 存量分析：4/30/2022可售面積分解可售面積分解- -洋房存量洋房存量 單元位置：?jiǎn)卧恢茫貉蠓恐校?3#樓銷(xiāo)售率為29，東單元銷(xiāo)售率高于西單元（西單元靠近商業(yè)體）；55#樓靠馬 路，銷(xiāo)售受一定營(yíng)銷(xiāo)，57#樓推出時(shí)間較短，銷(xiāo)售率均低于40%。（目前1-4層全部銷(xiāo)售完畢）戶(hù)型：戶(hù)型： 目前五種戶(hù)型均為三室設(shè)計(jì)，110三房的受歡迎程度高于130,面積大總價(jià)高是重要因素;剩余單位：剩余單位：主要集中在ABC戶(hù)型的四樓以上；DE戶(hù)型四樓以上，二單元西戶(hù)。 每棟的頂躍由于面積大，總價(jià)高，銷(xiāo)售抗性最大。存量分析：4/30/2022從可售面積上來(lái)看，洋房產(chǎn)品占據(jù)絕對(duì)比例，占到總可售面積

20、的67.9%，其次為疊加產(chǎn)品，為22.8%。從銷(xiāo)售額上來(lái)看，洋房產(chǎn)品依舊占據(jù)著絕對(duì)比例，占到總價(jià)值的61.9%，其次為疊加產(chǎn)品，為23.4%。因銷(xiāo)售單價(jià)按照目前實(shí)現(xiàn)均價(jià)初步估算，所以實(shí)現(xiàn)5.54萬(wàn)平方的銷(xiāo)售面積，銷(xiāo)售金額僅為2.5億，2011年實(shí)際銷(xiāo)售額會(huì)根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)。目標(biāo)任務(wù)分解目標(biāo)任務(wù)分解 可售套數(shù)可售面積面積比例按目前實(shí)現(xiàn)均價(jià)估算銷(xiāo)售額銷(xiāo)售額比例計(jì)劃銷(xiāo)售面積（平米）計(jì)劃銷(xiāo)售率計(jì)劃銷(xiāo)售額計(jì)劃銷(xiāo)售額比例獨(dú)聯(lián)1212419041906.20%6.20%95739573401108704011087014.09%14.09%41904190100.00100.00% %40110870

21、4011087015.69%15.69%聯(lián)排9 9214621463.20%3.20%5973597312818058128180584.50%4.50%21462146100.00100.00% %12818058128180585.02%5.02%疊加8282154891548922.80%22.80%48644864753384967533849626.47%26.47%1548915489100.00100.00% %753384967533849629.48%29.48%洋房356356460704607067.90%67.90%379237921746974401746974406

22、1.37%61.37%335753357572.88%72.88%12731640012731640049.81%49.81%合計(jì)4594596789567895100.00%100.00%4462.2564462.256302964864302964864106.43%106.43%554005540081.60%81.60%255583824255583824100.00%100.00%銷(xiāo)售率銷(xiāo)售率4/30/2022第三部分 戰(zhàn)略方向4/30/20222011年項(xiàng)目的操盤(pán)必須在三大層面做足文章年項(xiàng)目的操盤(pán)必須在三大層面做足文章品牌大于價(jià)值品牌大于價(jià)值 從10年的“由品牌效應(yīng)、品牌實(shí)力展示、

23、銷(xiāo)售體驗(yàn)展示帶動(dòng)客戶(hù)需求，奠定客戶(hù)信心由品牌效應(yīng)、品牌實(shí)力展示、銷(xiāo)售體驗(yàn)展示帶動(dòng)客戶(hù)需求，奠定客戶(hù)信心”轉(zhuǎn)移到“品牌落地、體驗(yàn)落地（實(shí)景現(xiàn)房）與產(chǎn)品的高性?xún)r(jià)比打造品牌落地、體驗(yàn)落地（實(shí)景現(xiàn)房）與產(chǎn)品的高性?xún)r(jià)比打造”上來(lái)，在實(shí)現(xiàn)二期價(jià)格提升的前提下，有產(chǎn)品硬件和服務(wù)軟件作為支撐，縮小價(jià)格與價(jià)值的距離感?，F(xiàn)金為王、快銷(xiāo)快跑現(xiàn)金為王、快銷(xiāo)快跑 面對(duì)今年的宏觀形勢(shì)不確定性，少批量多批次推盤(pán)，平價(jià)快銷(xiāo)?？朔囊欢诳蛻?hù)及不同產(chǎn)品類(lèi)型客戶(hù)差異化營(yíng)銷(xiāo)的難度，將體驗(yàn)打造、營(yíng)銷(xiāo)組織、案場(chǎng)溝通連成完整線(xiàn)條，以完善快銷(xiāo)下的成交效率，支持快銷(xiāo)。樹(shù)立板塊形象、做好承上啟下樹(shù)立板塊形象、做好承上啟下 在一級(jí)開(kāi)發(fā)的前提下，

24、對(duì)沭東新城加以概念性定位，利用沭東新城的配套提升，確立沭東新城的市場(chǎng)地位，從而起到項(xiàng)目支撐點(diǎn)的作用。戰(zhàn)略方向戰(zhàn)略方向 4/30/2022項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值梳理梳理外在價(jià)值外在價(jià)值自身價(jià)值自身價(jià)值品牌品牌產(chǎn)品產(chǎn)品物業(yè)物業(yè)區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值資源價(jià)值資源價(jià)值配套價(jià)值配套價(jià)值輻輻射射影影響響沭東新城核心沭東新城核心住宅區(qū)住宅區(qū)規(guī)劃完善規(guī)劃完善緊鄰黃墩河濕緊鄰黃墩河濕地公園地公園長(zhǎng)三角地區(qū)最長(zhǎng)三角地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ木甙l(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商別墅社區(qū)，別墅社區(qū)，高端環(huán)境高端環(huán)境景觀洋房，景觀洋房，高性?xún)r(jià)比高性?xún)r(jià)比國(guó)信物業(yè)，國(guó)信物業(yè)，貼心管家貼心管家項(xiàng)目為沭東新城核心板塊乃至新沂高端住宅項(xiàng)目項(xiàng)

25、目為沭東新城核心板塊乃至新沂高端住宅項(xiàng)目戰(zhàn)略方向戰(zhàn)略方向- -核心價(jià)值梳理核心價(jià)值梳理 4/30/2022原則1：體驗(yàn)升級(jí)區(qū)位與品牌導(dǎo)入后，銷(xiāo)售體驗(yàn)展示，銷(xiāo)售體驗(yàn)升級(jí)原則2：圈層營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)建立“國(guó)信置業(yè)會(huì)”形成圈層，打造滾動(dòng)的圈層營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)原則3：虛實(shí)結(jié)合形象和概念圍繞“新城中央、低密度社區(qū)”進(jìn)行鋪墊和展開(kāi)，最后通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)落地戰(zhàn)略方向戰(zhàn)略方向- -營(yíng)銷(xiāo)推廣原則營(yíng)銷(xiāo)推廣原則 4/30/2022第四部分 推盤(pán)及價(jià)格策略4/30/202211年獨(dú)棟、聯(lián)排套數(shù)存量小、單價(jià)較高，保證價(jià)格套數(shù)存量小、單價(jià)較高，保證價(jià)格 適當(dāng)速度去化；11年疊加因持續(xù)的余留、及因持續(xù)的余留、及1111年全新開(kāi)工的年全新開(kāi)工的

26、4 4棟（尤其是上疊），棟（尤其是上疊），當(dāng)盡全力重點(diǎn)去化；11年洋房總銷(xiāo)面積、總銷(xiāo)金額所占最大，且后期競(jìng)爭(zhēng)較大（尤其是頂躍），總銷(xiāo)面積、總銷(xiāo)金額所占最大，且后期競(jìng)爭(zhēng)較大（尤其是頂躍），必須全力去化。推盤(pán)策略推盤(pán)策略- -目標(biāo)任務(wù)目標(biāo)任務(wù) 未售疊加：未售疊加：8900平米，平米，48套套未售洋房：未售洋房：292套，套，37088.09平米平米已售剩余洋房：已售剩余洋房：64套套8982.38平米平米已售剩余疊加：已售剩余疊加：34套套6589.36平米平米已售剩余獨(dú)聯(lián)：已售剩余獨(dú)聯(lián)：4套套1389.68平米平米未售獨(dú)聯(lián)：未售獨(dú)聯(lián)：8套套2800平米平米未售聯(lián)排：未售聯(lián)排：9套套2146.21

27、平米平米4/30/2022洋房樣洋房樣板區(qū)完成板區(qū)完成會(huì)所投會(huì)所投入使用入使用工程節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)后期動(dòng)工洋房推盤(pán)后期動(dòng)工洋房推盤(pán)預(yù)售條件的達(dá)到預(yù)售條件的達(dá)到春節(jié)春節(jié)問(wèn)題一：?jiǎn)栴}一： 2 2月是新售樓處啟用時(shí)間，月是新售樓處啟用時(shí)間，需確定新看房通道（會(huì)所需確定新看房通道（會(huì)所 洋房洋房 疊加疊加 獨(dú)聯(lián)示范區(qū)的通道導(dǎo)向）獨(dú)聯(lián)示范區(qū)的通道導(dǎo)向），以降低對(duì)客戶(hù)，以降低對(duì)客戶(hù) 接待的影響。接待的影響。問(wèn)題二：?jiǎn)栴}二： 3 3月是后期洋房產(chǎn)品面世時(shí)間，在此期間需保證月是后期洋房產(chǎn)品面世時(shí)間，在此期間需保證洋房樣板區(qū)的完成、洋房看房通道的完成以及洋房樣板區(qū)洋房樣板區(qū)的完成、洋房看房通道的完成以及洋房樣板區(qū)及

28、及 別墅樣板通道的銜接問(wèn)題別墅樣板通道的銜接問(wèn)題，以達(dá)成后期洋房的快速去化。，以達(dá)成后期洋房的快速去化。問(wèn)題三：?jiǎn)栴}三： 5 5月需月需完成后期洋房的預(yù)售條件完成后期洋房的預(yù)售條件。新建疊加因銷(xiāo)售難度大，盡量。新建疊加因銷(xiāo)售難度大，盡量6 6月份可以達(dá)到預(yù)售條件，月份可以達(dá)到預(yù)售條件，6 6月底可以面市。月底可以面市。問(wèn)題四：?jiǎn)栴}四： 5 5月開(kāi)始對(duì)后期洋房的銷(xiāo)售，月開(kāi)始對(duì)后期洋房的銷(xiāo)售，需要在需要在5 5月前完成中心景觀區(qū)月前完成中心景觀區(qū)。工程節(jié)點(diǎn)需與營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)相匹配，避免因工程節(jié)點(diǎn)的延后，對(duì)項(xiàng)目的推售產(chǎn)生影響。工程節(jié)點(diǎn)需與營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)相匹配，避免因工程節(jié)點(diǎn)的延后，對(duì)項(xiàng)目的推售產(chǎn)生影響。1月月2

29、月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月后期動(dòng)工疊加推盤(pán)后期動(dòng)工疊加推盤(pán)預(yù)售條件的達(dá)到預(yù)售條件的達(dá)到中心景觀區(qū)中心景觀區(qū)完成完成推盤(pán)策略推盤(pán)策略- -推售前提推售前提 4/30/20221 1月中旬推盤(pán)：月中旬推盤(pán)：考慮與達(dá)信國(guó)際多層產(chǎn)品的類(lèi)似，搶在達(dá)信國(guó)際開(kāi)盤(pán)前推出2棟洋房產(chǎn)品，以減少客戶(hù)的流失。 3 3月中旬推盤(pán)：月中旬推盤(pán)：加推已建的最后兩棟洋房，別墅余量正常去化，達(dá)成最具價(jià)值感產(chǎn)品的快速去化，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 感，實(shí)現(xiàn)大額回款的完成。5-6 5-6 月推盤(pán)：月推盤(pán)： 加推新建洋房，別墅余量正常去化，配合前期銷(xiāo)售的熱度，去化洋房產(chǎn)品。 9 9月推盤(pán)：月推盤(pán)： 在

30、下半年銷(xiāo)售旺季到來(lái)的時(shí)候，強(qiáng)勢(shì)推出新建疊加產(chǎn)品及余量洋房產(chǎn)品，其他別墅余量正常去化， 通過(guò)前期對(duì)疊加產(chǎn)品的蓄水，快速去化疊加產(chǎn)品，完成年度銷(xiāo)售任務(wù)。2010年上半年主要以已建洋房、余量獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加的產(chǎn)品去化為主，下半年的銷(xiāo)售以新建疊加和新建洋房產(chǎn)品為主。疊加疊加洋房洋房獨(dú)聯(lián)獨(dú)聯(lián)推盤(pán)策略推盤(pán)策略- -整體推售安排整體推售安排 4/30/20221 1 月月：推出58、65棟洋房，56套洋房2-3月：集中去化存量洋房產(chǎn)品（55、56、57、 58、63、65棟除頂躍外去化完畢）3 3月中月中：銷(xiāo)售旺季適時(shí)推出已經(jīng)具有銷(xiāo)售條件的 59、66二棟洋房，56套。5 5月中：月中：一次性推出67、68

31、、60、61四棟，128 套，求的短期快速的去化。7-87-8月：月：集中去化存量洋房（所有洋房存量除頂躍 外去化完畢）9 9月份：月份：推出69、62兩棟洋房，72套，完成全年 推盤(pán)計(jì)劃11-1211-12月：月：集中通過(guò)活動(dòng)等方式去化頂躍4 4月月6 6月月9 9月月2 2月月新推新推5656套套64+64+5656套套1212月月正常去化正常去化363632323131353530302626414129294242272728284040505049494545434337373838393952525151535348484747464657576363565655556565686

32、866666767595960605858696962626161707071717272新推新推128128套套洋房總銷(xiāo)面積、總銷(xiāo)金額所占最大，且后期競(jìng)爭(zhēng)較大，洋房總銷(xiāo)面積、總銷(xiāo)金額所占最大，且后期競(jìng)爭(zhēng)較大，必須全力去化必須全力去化。推售分解推售分解- -洋房洋房 新推新推6060套套4/30/20222 2月月3 3月月1 1月月加推加推8 8套獨(dú)聯(lián)套獨(dú)聯(lián)11年上半年自然去化10年存量聯(lián)排與獨(dú)聯(lián)4 4月月363231353026412942272840504945433738395251534847465764565565686667596058696361707172聯(lián)排聯(lián)排獨(dú)聯(lián)獨(dú)聯(lián)4套

33、獨(dú)聯(lián)套獨(dú)聯(lián)9套聯(lián)排套聯(lián)排獨(dú)聯(lián)、聯(lián)排獨(dú)聯(lián)、聯(lián)排 套數(shù)存量小、單價(jià)較高，當(dāng)套數(shù)存量小、單價(jià)較高，當(dāng)實(shí)現(xiàn)快速去化；推售分解推售分解- -二期獨(dú)聯(lián)、聯(lián)排二期獨(dú)聯(lián)、聯(lián)排 4/30/20221-8月，自然去化10年存量疊加產(chǎn)品34套，并做好疊加新客戶(hù)的蓄客工作。8-9月，在銷(xiāo)售旺季加推48套，完成年度疊加銷(xiāo)售工作。（疊加的工程進(jìn)度能盡量提前，銷(xiāo)售難度大，盡量爭(zhēng)取銷(xiāo)售周期） 加推加推4848套套3 3月月5 5月月5 5月月7 7月月4 4月月1111月月9 9月月34套自然去化自然去化3632313530264129422728405049454337383952515348474657645655656

34、86667596058696361707172疊加疊加 持續(xù)的余留、且總銷(xiāo)僅比洋房低，需持續(xù)的余留、且總銷(xiāo)僅比洋房低，需強(qiáng)力去化；推售分解推售分解- -二期疊加二期疊加 4/30/2022上半年集中以找客戶(hù)/蓄客戶(hù)、釋放蓄水客戶(hù)為主；區(qū)域內(nèi)達(dá)信國(guó)際的介入會(huì)改變市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，我項(xiàng)目應(yīng)充分借勢(shì)和差異推售。充分利用現(xiàn)有的熱度保持項(xiàng)目區(qū)域影響，使各類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行快速去化；下半年，以通過(guò)上半年的累積打開(kāi)第二銷(xiāo)售渠道為重點(diǎn)；通過(guò)前期成交客戶(hù)的累積，充分發(fā)揮老帶新的作用，迅速打開(kāi)第二銷(xiāo)售渠道，快速去化存量產(chǎn)品；推盤(pán)策略推盤(pán)策略- -推售線(xiàn)條與結(jié)構(gòu)要點(diǎn)推售線(xiàn)條與結(jié)構(gòu)要點(diǎn) 洋房樣洋房樣板區(qū)完成板區(qū)完成會(huì)所投會(huì)所投入使

35、用入使用工程節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)中心景觀區(qū)中心景觀區(qū)完成完成后期動(dòng)工洋房推盤(pán)后期動(dòng)工洋房推盤(pán)預(yù)售條件的達(dá)到預(yù)售條件的達(dá)到春節(jié)春節(jié)1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)推出洋房推出洋房2 2棟，棟，5656套套推出獨(dú)聯(lián)推出獨(dú)聯(lián)8 8套套推出洋房四棟，推出洋房四棟，128128套套推出洋房推出洋房2 2棟，棟，7272套套疊加四棟，疊加四棟，4848套套4/30/2022【洋房產(chǎn)品2011年價(jià)格趨勢(shì)預(yù)判】總策略：速度優(yōu)先，價(jià)格靈活機(jī)動(dòng)總策略：速度優(yōu)先，價(jià)格靈活機(jī)動(dòng)搶在達(dá)信國(guó)際開(kāi)盤(pán)前推出，以跑量為主1 1月月20112011年年1 13 3月月樣板房呈

36、現(xiàn)與新推房源雙重作用3 3月月20112011年年4 46 6月月進(jìn)行一輪頂躍產(chǎn)品低價(jià)促銷(xiāo)，引爆市場(chǎng)推出保留房源，制造市場(chǎng)興奮點(diǎn)20112011年年7 79 9月月年底沖量及拋售壓力年底沖量及拋售壓力20112011年年1010月月20112011年年1212月月347534753600360038003800400040005 5月月中心景觀呈現(xiàn)與新推房源雙重作用價(jià)格策略?xún)r(jià)格策略 4/30/2022第五部分 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行保障4/30/2022 四大制勝戰(zhàn)略點(diǎn)四大制勝戰(zhàn)略點(diǎn)背景： 新政下 如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中 完成艱巨的年度任務(wù)精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)客群分層次精準(zhǔn)定位 壓迫式快速成交 體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)：體驗(yàn)式

37、終端打造 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：高端體驗(yàn)式活動(dòng) 互動(dòng)活動(dòng)圈層營(yíng)銷(xiāo)： 國(guó)信置業(yè)會(huì)執(zhí)行保障執(zhí)行保障 4/30/2022更了解客群在哪里 客群渠道圈定：客戶(hù)介紹客戶(hù),維系客戶(hù)關(guān)系，打開(kāi)第二銷(xiāo)售渠道客群地域圈定 沿臨沭路以及河?xùn)|田吳村大批拆遷戶(hù)，拆遷補(bǔ)償支撐購(gòu)買(mǎi)力； 廣電集團(tuán)大客戶(hù) 新沂一中、三中等學(xué)校老師 新沂中醫(yī)院、人民醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu) 河?xùn)|第一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)居民、河?xùn)|田吳居民等河?xùn)|客戶(hù) 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府大院公務(wù)員：新安、北溝、窯灣、阿湖、唐店 （目前該區(qū)域已有部分客戶(hù)在我處購(gòu)房，考慮到新沂當(dāng)?shù)刭?gòu)房的抱團(tuán)心里，攀比心里、炫富心里，我們需主動(dòng)出擊洽談，爭(zhēng)搶大客戶(hù)） 對(duì)外客層鎖定：對(duì)外客層鎖定： - -點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn) 客群分層

38、次精準(zhǔn)定位客群分層次精準(zhǔn)定位執(zhí)行保障執(zhí)行保障精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo) 4/30/2022結(jié)合新沂客戶(hù)心理現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行：針對(duì)單組客戶(hù)，通過(guò)有效逼定，加大客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)第一次下定機(jī)率方式：反客為主 化解疑慮 現(xiàn)場(chǎng)SP運(yùn)作：針對(duì)多組客戶(hù)，讓客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)快速大量成交方式：現(xiàn)場(chǎng)熱銷(xiāo)氛圍營(yíng)造、現(xiàn)場(chǎng)有效銷(xiāo)控、價(jià)格調(diào)控、小范圍饑餓營(yíng)銷(xiāo) 現(xiàn)場(chǎng)客群鎖定：壓迫勢(shì)快速成交現(xiàn)場(chǎng)客群鎖定：壓迫勢(shì)快速成交執(zhí)行保障執(zhí)行保障精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo) 4/30/2022 體驗(yàn)式終端打造體驗(yàn)式終端打造- - 國(guó)信國(guó)信2 2期產(chǎn)品帶給新沂震撼式的視覺(jué)沖擊期產(chǎn)品帶給新沂震撼式的視覺(jué)沖擊! !！ - -體驗(yàn)全面升級(jí)高端售樓處體驗(yàn)升級(jí)中心景觀帶、二期別墅區(qū)景觀呈現(xiàn)等體

39、驗(yàn)升級(jí)（園林、庭院、濕地公園）洋房樣板房、疊加樣板房裝修、新看房通道體驗(yàn)升級(jí)別墅生活方式體驗(yàn)全面升級(jí)執(zhí)行保障執(zhí)行保障體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 4/30/2022現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行全方位的終端服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)式管理，實(shí)現(xiàn)服務(wù)升級(jí)，全面經(jīng)營(yíng)客戶(hù)感覺(jué)，超越顧客滿(mǎn)意 ，力促高效成交,提升現(xiàn)場(chǎng)成交率。終端服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)提升模塊終端服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)提升模塊宣傳標(biāo)準(zhǔn)電話(huà)標(biāo)準(zhǔn)接待標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)系標(biāo)準(zhǔn)案場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)帶看標(biāo)準(zhǔn)道具標(biāo)準(zhǔn)人員標(biāo)準(zhǔn) 投訴處理標(biāo)準(zhǔn)詮釋標(biāo)準(zhǔn)貼心服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值讓度標(biāo)準(zhǔn)附加服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)銷(xiāo)售中心銷(xiāo)售中心 體驗(yàn)系統(tǒng)服務(wù)執(zhí)行保障執(zhí)行保障- -體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 4/30/2022執(zhí)行保障執(zhí)行保障- -體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 售樓處售樓處 濃郁的歐式裝飾

40、風(fēng)格，淋漓盡致，感受?chē)?guó)信的大雅風(fēng)范n以濃郁異域格調(diào)打造品位的空間，讓來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)有種油然而生的身份感。n地中海風(fēng)情展現(xiàn)：精致歐式酒柜，品味尊貴人生；浪漫風(fēng)情背景音樂(lè)；地中海歐式油畫(huà)，營(yíng)造浪漫空間；都是煙斗、花藝，營(yíng)造尊貴氛圍。4/30/2022執(zhí)行保障執(zhí)行保障- -體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 售樓處門(mén)前廣場(chǎng)售樓處門(mén)前廣場(chǎng)4/30/2022n樣板間裝修風(fēng)格與項(xiàng)目建筑風(fēng)格相互匹配；n施工工藝精良，細(xì)節(jié)處理精細(xì)；n建材選用及色調(diào)的搭配與項(xiàng)目客戶(hù)定位相契合；n體現(xiàn)出奢華、高端形象，與項(xiàng)目整體定位相匹配，給客戶(hù)信心促進(jìn)銷(xiāo)售作用；樣板房體驗(yàn)樣板房體驗(yàn) 使得參觀的人流連忘返執(zhí)行保障執(zhí)行保障- -體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 4/

41、30/2022 園林景觀 打好景觀牌、品質(zhì)牌促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售公共景觀的營(yíng)造公共景觀的營(yíng)造邀請(qǐng)客戶(hù)上門(mén)體驗(yàn)邀請(qǐng)客戶(hù)上門(mén)體驗(yàn)共同見(jiàn)證共同見(jiàn)證執(zhí)行保障執(zhí)行保障- -體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 4/30/2022 疊加園林景觀先行 打好景觀牌、品質(zhì)牌促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售執(zhí)行保障執(zhí)行保障- -體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) n疊加別墅公共景觀先行，以現(xiàn)房及現(xiàn)場(chǎng)震撼景觀感染客戶(hù)，促進(jìn)上疊銷(xiāo)售n其次是獨(dú)聯(lián)別墅區(qū)域，沿河展示別墅區(qū)的品質(zhì)感n疊加、獨(dú)聯(lián)均位于小區(qū)外圍，景觀的對(duì)外展示性較好n擁有草坪、灌木、喬木三層立體空間綠化體系；n注重道路兩側(cè)綠化，注重休閑與休憩類(lèi)物品的配置，同時(shí)融入藝術(shù)化景觀小品配套n植被打造豐富，體現(xiàn)繁茂的園林特點(diǎn)，展現(xiàn)感官

42、優(yōu)越的樣板區(qū)效果；4/30/2022微笑迎接。大門(mén)：小區(qū)入口保安驗(yàn)證是否客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)，與接待點(diǎn)聯(lián)系是否放行。停車(chē)場(chǎng)：泊車(chē)員負(fù)責(zé)指揮泊車(chē)，代客洗車(chē)。 物業(yè)人員遇見(jiàn)一聲你好，拉近彼此距離。客戶(hù)乘坐電瓶車(chē)前往銷(xiāo)售中心客戶(hù)乘坐電瓶車(chē)前往銷(xiāo)售中心服務(wù)細(xì)節(jié)服務(wù)細(xì)節(jié)物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù) 超六星的物業(yè)感受執(zhí)行保障執(zhí)行保障- -體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 4/30/20223-63-6月板塊炒作月板塊炒作媒體：新沂各大電視臺(tái) 新沂各大網(wǎng)站 工商界雜志外協(xié)：制作公司、3D設(shè)計(jì)公司 地產(chǎn)公司座談會(huì)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行保障營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行保障- -活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 概念：2011誰(shuí)是新沂主角 懸疑概念 一條沭河 一座沭東新城 生態(tài) 沭東新城新沂新浦東 配

43、套 國(guó)信 沭東板塊的領(lǐng)航者 品牌聯(lián)手4/30/2022目的：充實(shí)現(xiàn)場(chǎng)人氣，制造逼定現(xiàn)場(chǎng)新客戶(hù)氣氛?；仞仒I(yè)主，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的負(fù)責(zé)任形象。與裝修公司協(xié)商好，巧妙引申難點(diǎn)房源優(yōu)點(diǎn)。執(zhí)行：優(yōu)秀家裝公司及主講人的選擇；按戶(hù)型講座；通知業(yè)主；現(xiàn)場(chǎng)展示；現(xiàn)場(chǎng)控制，少占人力，聲音不影響現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售。時(shí)間：5月前后（裝修旺季） 費(fèi)用：家裝公司負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行保障營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行保障- -活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 5 5月前后：回饋業(yè)主、充實(shí)人氣、展示國(guó)信形象月前后：回饋業(yè)主、充實(shí)人氣、展示國(guó)信形象 （配合洋房、疊加產(chǎn)品強(qiáng)力銷(xiāo)售）（配合洋房、疊加產(chǎn)品強(qiáng)力銷(xiāo)售） 家裝講座家裝講座 回饋業(yè)主回饋業(yè)主 展示國(guó)信形象展示國(guó)信形象活動(dòng)策劃概要活動(dòng)策

44、劃概要4/30/2022中秋節(jié)：浪漫中秋節(jié)：浪漫醇情夜醇情夜 通靈奢侈品展，送克拉鉆戒通靈奢侈品展，送克拉鉆戒 （配合疊加產(chǎn)品強(qiáng)力銷(xiāo)售）（配合疊加產(chǎn)品強(qiáng)力銷(xiāo)售）n活動(dòng)形式：舉辦項(xiàng)目?jī)r(jià)值連城的珠寶展示，攜原產(chǎn)進(jìn)口美酒、美食空降，為新沂名流還原“最奢華的浪漫” 生活，引發(fā)全城驚嘆n活動(dòng)時(shí)間：中秋前后n 活動(dòng)內(nèi)容：通靈頂級(jí)珠寶秀翡翠知識(shí)講座提供豐盛的冷餐紅酒品鑒，紅酒師登上臺(tái)，教授來(lái)賓紅酒品鑒抽獎(jiǎng)儀式n在活動(dòng)結(jié)束后在電視臺(tái)上以新聞稿的形式整版報(bào)道。浪漫奢華，以品位奢華展現(xiàn)高格調(diào)浪漫奢華，以品位奢華展現(xiàn)高格調(diào)活動(dòng)策劃概要活動(dòng)策劃概要執(zhí)行保障執(zhí)行保障活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 4/30/2022圣誕節(jié)：圣誕節(jié)：意

45、大利文藝復(fù)興假面舞會(huì)n活動(dòng)形式：舉辦地中海異域風(fēng)情的獨(dú)特晚會(huì)，帶來(lái)一場(chǎng)異域文化的熏陶n活動(dòng)時(shí)間：12月25日n 活動(dòng)內(nèi)容：時(shí)尚晚宴抽獎(jiǎng)儀式n整合中高端資源，為2012年做好準(zhǔn)備。迷醉一個(gè)優(yōu)雅的地中海迷醉一個(gè)優(yōu)雅的地中海活動(dòng)策劃概要活動(dòng)策劃概要執(zhí)行保障執(zhí)行保障活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 4/30/2022新沂老客戶(hù)、意向客戶(hù)中建立國(guó)信置業(yè)會(huì)：新沂老客戶(hù)、意向客戶(hù)中建立國(guó)信置業(yè)會(huì)：方式：利用金邸世家的老客戶(hù)資源及意向客戶(hù)建立國(guó)信置業(yè)會(huì)，進(jìn)行項(xiàng)目解析及溝通、交流，獲取他們對(duì)國(guó)信金邸世家的認(rèn)可的同時(shí)以期影響其身邊的潛在客戶(hù)。新沂地區(qū)政府部門(mén)、工商聯(lián)合會(huì)平臺(tái)進(jìn)行圈層營(yíng)銷(xiāo)：新沂地區(qū)政府部門(mén)、工商聯(lián)合會(huì)平臺(tái)進(jìn)行圈層營(yíng)

46、銷(xiāo)：方式：利用新沂政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位、工商聯(lián)合會(huì)的客戶(hù)信息資源和平時(shí)接觸、交談的機(jī)會(huì)，以及短信群發(fā)，向其宣傳國(guó)信金邸世家項(xiàng)目。國(guó)信置業(yè)會(huì)，影響客戶(hù)圈層國(guó)信置業(yè)會(huì)，影響客戶(hù)圈層執(zhí)行保障執(zhí)行保障- -圈層營(yíng)銷(xiāo)圈層營(yíng)銷(xiāo) 4/30/2022回訪(fǎng)客戶(hù)定期短信定期短信電話(huà)回訪(fǎng)電話(huà)回訪(fǎng)國(guó)信置業(yè)會(huì)會(huì)員資料寄送電子樓書(shū)電子樓書(shū)電子客戶(hù)通電子客戶(hù)通訊訊生日問(wèn)候賀卡、鮮花賀卡、鮮花訂送訂送獎(jiǎng)勵(lì)政策老帶新，贈(zèng)老帶新，贈(zèng)送禮券等物質(zhì)送禮券等物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)主動(dòng)：會(huì)員活動(dòng)老客戶(hù)答謝活動(dòng)，會(huì)員可以帶老客戶(hù)答謝活動(dòng)，會(huì)員可以帶隨行隨行2 2、3 3人參與人參與被動(dòng)會(huì)員向朋友的口碑傳播、資料會(huì)員向朋友的口碑傳播、資料傳播傳播成交客戶(hù)

47、意向客戶(hù)建立圈層建立圈層維護(hù)圈層維護(hù)圈層圈層傳播圈層傳播客客戶(hù)戶(hù)資資源源維維護(hù)護(hù)體體系系國(guó)信置業(yè)會(huì)執(zhí)行保障執(zhí)行保障- -圈層營(yíng)銷(xiāo)圈層營(yíng)銷(xiāo) 4/30/2022第六部分 營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃4/30/2022前提分析前提分析 2011年的營(yíng)銷(xiāo)課題轉(zhuǎn)移： 從推廣重點(diǎn)來(lái)看 物業(yè)類(lèi)型雖很豐富，但聯(lián)排僅剩余少量尾盤(pán)，獨(dú)聯(lián)因量少稀缺等因素，銷(xiāo)售難度都不大， 2011年的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)為疊加以及洋房產(chǎn)品，推廣重點(diǎn)也是疊加尤 其是上疊及洋房產(chǎn)品； 從推廣方向來(lái)看 從2010年賣(mài)品牌、賣(mài)黃墩河濕地公園即賣(mài)形象階段到面向客戶(hù)根據(jù)具體銷(xiāo)售階段以具體產(chǎn) 品賣(mài)點(diǎn)、低密度別墅級(jí)社區(qū)環(huán)境階段為主。營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃- -前提分析前提

48、分析 4/30/2022通靈珠寶奢侈品秀推廣節(jié)點(diǎn)推廣節(jié)點(diǎn)家裝講座意大利文藝復(fù)興假面舞會(huì)新建洋房開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)期新建疊加開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期全盤(pán)持續(xù)尾銷(xiāo)期訴求主題訴求主題低密度洋房生活低密度洋房生活 尊享別墅級(jí)禮遇尊享別墅級(jí)禮遇 最后最后48席升級(jí)版疊加席升級(jí)版疊加別墅別墅邀您共賞邀您共賞私享灣岸私享灣岸 大美境界大美境界洋房樣洋房樣板區(qū)完成板區(qū)完成會(huì)所投會(huì)所投入使用入使用工程節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)中心景觀區(qū)中心景觀區(qū)完成完成后期動(dòng)工洋房推盤(pán)后期動(dòng)工洋房推盤(pán)預(yù)售條件的達(dá)到預(yù)售條件的達(dá)到春節(jié)春節(jié)1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)推出洋房推出洋房2 2棟，棟，

49、5656套套推出獨(dú)聯(lián)推出獨(dú)聯(lián)8 8套套推出洋房四棟，推出洋房四棟，128128套套推出洋房推出洋房2 2棟，棟，7272套套疊加四棟，疊加四棟，4848套套已建洋房余量、別墅余量持續(xù)期營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃- -全年?duì)I銷(xiāo)推廣軸線(xiàn)全年?duì)I銷(xiāo)推廣軸線(xiàn) 4/30/20224/30/2022已建洋房余量、別墅余量持續(xù)期已建洋房余量、別墅余量持續(xù)期（1-5月）月）4/30/20221 1、工程節(jié)點(diǎn)：、工程節(jié)點(diǎn)：n2月會(huì)所投入使用n3月洋房樣板房洋房看房通道投入使用n5月中心景觀帶完成n5月新建洋房具備預(yù)售條件2 2、推廣方向：、推廣方向：延續(xù)洋房口號(hào)及疊加上疊賣(mài)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)持續(xù)銷(xiāo)售 沭東新城板塊炒作3 3、階段工作：、階段工作：n完成余量至少