交易法律問題

1、商品房交易中的法律問題講座第一部分第一部分 理論基礎理論基礎一、商品房交易與登記的關系1.交易是登記的前提之一；2.登記是交易的結果。 所有權 交易 所有權 申請人 登記部門 二、其他行為與登記的關系 第二十八條因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。 第二十九條因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。 第三十條因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。 第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)

2、定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。三、登記行為的性質與交易的關系1.交易為民事行為；2.登記為行政行為；3.登記賠償法律責任。 第三條 被訴行政機關負責人應當出庭應訴。不能出庭的，應當委托行政機關相應的工作人員出庭。 第二十六條公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，作出行政行為的行政機關是被告。 經(jīng)復議的案件，復議機關決定維持原行政行為的，作出原行政行為的行政機關和復議機關是共同被告；復議機關改變原行政行為的，復議機關是被告。 復議機關在法定期限內(nèi)未作出復議決定，公民、法人或者其他組織起訴原行政行為的，作出原行政行為的行政機關是被告；起訴復議機關不作為的，復議機關是被告。

3、兩個以上行政機關作出同一行政行為的，共同作出行政行為的行政機關是共同被告。 行政機關委托的組織所作的行政行為，委托的行政機關是被告。 行政機關被撤銷或者職權變更的，繼續(xù)行使其職權的行政機關是被告。第二部分第二部分 商品房買賣示范文本商品房買賣示范文本解讀解讀第一部分 修訂概述一、修訂背景 隨著房地產(chǎn)市場化的發(fā)展和相關法律法規(guī)的完善，為進一步規(guī)范買賣雙方交易行為，維護公平公正的交易秩序，切實保障雙方合法權益，引導并促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，就商品房買賣合同示范文本進行修訂和完善。二、修訂必要性1、將修訂后的示范文本與物權法等相關法律法規(guī)進行有效對接，從根本上確保房屋買賣雙方的權益；2、落實國家針對

4、“加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管、完善商品住房預售制度”提出的一系列宏觀調控政策；3、針對商品房銷售中容易發(fā)生的糾紛及法律法規(guī)、政策漏洞等亟需解決的問題，特別是在房屋交付、房屋質量、違約責任等方面，在示范文本中進一步明確和細化，為維護買賣雙方利益，減少和有效解決雙方糾紛提供了依據(jù)。第一部分 修訂概述三、修訂思路及修訂的主要內(nèi)容l 此次修訂系在合同法倡導的公平、合理、合法的指導思想基礎上，吸收近年來的主要立法成果和管理經(jīng)驗，設計預防、注意和提示性條款及可執(zhí)行性和保障性的條款，提高合同示范文本的科學性、公正性和實用性，平衡雙方的權利、義務關系，矯正因交易信息不對稱、經(jīng)濟力量不對等而造成的利益失衡，引導雙方當事

5、人依法簽約。第一部分 修訂概述第一部分 修訂概述l 合同示范文本設計原則合同示范文本設計原則（一）1、法律依據(jù)法律：合同法、房地產(chǎn)管理法、物權法、建筑法、消費者權益保護法等行政法規(guī)：城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定、建設工程質量管理條例、物業(yè)管理條例、民用建筑節(jié)能條例等部門規(guī)章：房屋登記辦法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預售管理辦法、房屋建筑工程質量保修辦法、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定、民用建筑節(jié)能信息公示辦法等司法解釋：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋、最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋等第一部分 修訂概述第一部分 修訂概述（一）2、事實

6、依據(jù)第一部分 修訂概述2、示范文本主采取了章節(jié)式體例，包括封面、章節(jié)目錄、說明、專業(yè)術語解釋和合同主條款及附件，并對合同相關條款進行歸類，使整體框架更為清晰，突出了其示范性。3、預售示范文本分為分為十章，共二十九條主條款內(nèi)容,并設十一個合同附件。增加了預銷售依據(jù)、抵押情況、質量擔保、前期物業(yè)管理、建筑物區(qū)分所有權、稅費、送達、買受人信息保護等條款，修訂并完善了其他條款內(nèi)容。（二）合同具體條款設立備注備注 商品房買賣合同（預售）示范文本適用于正在建設中且已取得預售許可證的商品房買賣；商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本適用于已竣工驗收合格的商品房買賣。其中，已竣工驗收合格，并經(jīng)實際測量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

7、完成房屋初始登記的房屋買賣也在商品房現(xiàn)售范圍內(nèi)。由于各地方對于現(xiàn)售的規(guī)定不同，當?shù)乜山Y合本地實際情況對合同進行調整。此外，經(jīng)濟適用住房等保障性住房及車（庫）位等特殊房屋的買賣，也可參照以上示范文本簽訂。 第一部分 修訂概述第一部分 修訂概述（三）合同修訂解決的八大問題第一部分 修訂概述（三）合同修訂解決的八大問題第二部分 第一至四章條款內(nèi)容 根據(jù)商品房預售（期房）和現(xiàn)售（現(xiàn)房）在房屋交易過程中的不同特點，將2000年出臺的商品房買賣合同分別修訂為商品房買賣合同（預售）、商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本。本次講座結合預售和現(xiàn)售交易各自的特殊性，以預售合同示范文本為例進行講解，并對兩者不同之處做具體

8、的比較分析。第二部分 第一至四章條款內(nèi)容目錄部分為新增加合同內(nèi)容。 對相關條款進行歸類，采取章節(jié)式體例,使整體框架更為清晰。 此外，增加了章節(jié)題目的索引、專業(yè)術語解釋以及合同簽訂注意事項的說明，便于合同訂立人正確理解合同條款內(nèi)容、有效填寫示范文本。第二部分 第一至四章條款內(nèi)容第二部分 第一至四章條款內(nèi)容第二部分 第一章 合同當事人第二部分 第一章 合同當事人 本章是關于出賣人、買受人基本情況的約定。本章是關于出賣人、買受人基本情況的約定。一、商品房買賣合同當事人是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)和購房人（買受人）。l購房人可以是平等主體的自然人、法人、其他組織。l購房人可以是多個買受人共同購買同一套

9、房屋。第二部分 第一章 合同當事人法定代表人負責人委托代理人委托銷委托銷售經(jīng)紀售經(jīng)紀機構機構法定代理人法定代理人委托代理人第二部分 第一章 合同當事人簽訂合同時應當明確并區(qū)分法定代表人、負責人、委托代理人、法定代理人：1、【法定代表人法定代表人】商品房的出賣人一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，買受人為法人時，均應填寫其法定代表人，注明其公司名稱、法定代表人、營業(yè)執(zhí)照注冊號、通訊地址等基本情況。2、【負責人負責人】買受人如為其他組織的，應明確其負責人，同樣予以注明單位名稱、負責人名稱、通訊地址等基本情況。3、【委托代理人】根據(jù)法律規(guī)定，當事人（公民、法人）可以自己簽訂，也可以委托代理人簽訂合同。因此，本章中

10、買賣雙方有委托的，應分別約定本人和委托代理人具體情況。商品房買賣合同涉及代理主要是委托代理和法定代理，填寫欄目包括出賣人的委托代理人和委托銷售經(jīng)紀機構、買受人的委托代理人和法定代理人。4、【自然人、法定代理人】作為商品房買賣中的購房人最為常見的是我國公民，但也包括一些特殊的購房人，比如未成年人，限制民事行為能力和無民事行為能力的人。 需注意的是，合同中的買受人還包括境外個人和境外機構，其在境內(nèi)購房有具體政策的限制。第二部分 第一章 合同當事人二、與原合同內(nèi)容相比，本次修訂主要增加以下內(nèi)容：第二部分 第一章 合同當事人本條是關于商品房所在項目建設情況的約定。修訂依據(jù)：（對原合同進行細化）修訂依據(jù)

11、：（對原合同進行細化） 該條款的完善主要結合房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的實際，更多的提示購房人注意項目購買該房屋時，其所在項目的土地、規(guī)劃、施工情況以及相應的證件的取得及合法建設的依據(jù)。1、結合各地方土地取得具體情況，細化了土地使用權取得方式,由過去單一表述修改為列舉加描述的方式，提示購房人土地使用權取得方式有【出讓】、【劃撥】等，并列有空白項供雙方結合實際進行約定；2、依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，提示買賣雙方正確填寫項目名稱，將【現(xiàn)定名】【暫定名】改為“核準名稱” ，強調了命名的依法性和規(guī)范性。第二部分 第二章 商品房基本情況簽訂合同時，需要注意的是：第二部分 第二章 商品房基本情況第二部分 第二章 商品房基

12、本情況本條是關于商品房法定銷售依據(jù)的約定。第二部分 第二章 商品房基本情況修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善） 針對合同示范文本分為預售和現(xiàn)售版本，刪去“現(xiàn)房”、“預售”選項，在預售合同示范文本中，約定商品房可以預售的依據(jù)，填寫預售許可證的核發(fā)機關和預售許可證號。 現(xiàn)售示范文本中，列舉法定銷售條件，并結合部分地區(qū)現(xiàn)房銷售為完成初始登記取得房屋所有權證的實際，把房屋所有權證作為現(xiàn)房銷售的一個依據(jù)增加在條款內(nèi)供買賣雙方選擇。第二部分 第二章 商品房基本情況本條是關于商品房規(guī)劃用途、層數(shù)、位置、測繪面積、陽臺等房屋自然屬性的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對原合同進行細化） 實踐中，在交房時出現(xiàn)許多因房屋

13、面積、層高、陽臺以及配套位置發(fā)生變更而拒不收房的糾紛。大部分源于開發(fā)企業(yè)規(guī)劃設計變更引起的房屋本身屬性的變化；此外，隨著購房人對生活品質的追求，小區(qū)整體配套以及外圍環(huán)境也成為購買商品房的主要理由，配套以及公共服務設施等房屋外圍環(huán)境的改變也導致糾紛頻出。 第二部分 第二章 商品房基本情況 具體修訂情況： 1、為減少因合同約定不明、銷售時的虛假宣傳誤導購房人而導致的房屋面積及位置糾紛，本次修訂時在原有基礎上進一步豐富了商品房基本情況的約定，尤其是關于測繪面積（套內(nèi)建筑面積、共有分攤建筑面積）的約定，提示約定房產(chǎn)測繪機構的名稱，明確了測繪機構的責任；同時，增加了商品房層高、陽臺個數(shù)及類型的約定，確保

14、交房時，雙方交接房屋有據(jù)可依。2 2、為確保合同中約定的房屋本身位置（包括相關配套、公共服務設施設備）、面積（套內(nèi)建筑面積、共有分攤建筑面積）的唯一性及穩(wěn)定性，本次在附件中明確“房屋分層分戶圖（標明詳細尺寸并約定誤差范圍）、建設工程規(guī)劃方案總平面圖”，并增加一個關于該商品房共用部位分攤情況、名稱、面積、所在位置說明的附件。第二部分 第二章 商品房基本情況本條是關于商品房抵押情況的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（新增加條款） 實踐中，期房、現(xiàn)房的銷售時常會存在土地和在建工程的抵押，而且法律允許抵押物的轉讓；出于對受讓人的保護，在買賣合同中將抵押的情況告知受讓人是法律規(guī)定轉讓人應當履行義務。因此，將“

15、抵押情況”納入合同主條款，要求出賣人履行將抵押情況告知買受人的法定義務；同時，在附件中加入抵押的約定，要求出賣人在出售商品房前取得抵押權人同意轉讓的證明，以保證買賣合同的有效性，降低事后發(fā)生糾紛給買受人造成損失的可能性。 具體修訂情況：1、增加了房屋抵押情況的約定2、列舉了抵押、未抵押形式提供雙方當事人選填3、設置空白項供自行約定其他形式4、對該商品房取得抵押權人同意銷售的證明、解除抵押的條件和時間等內(nèi)容進行了提示，并單獨設置相關附件l 在簽訂合同時，出賣人應當如實填寫，如隱瞞抵押事實，應承擔相應的法在簽訂合同時，出賣人應當如實填寫，如隱瞞抵押事實，應承擔相應的法律責任。律責任。第二部分 第二

16、章 商品房基本情況第二部分 第二章 商品房基本情況本條是出賣人關于商品房權利狀況的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善）1 1、關于出賣人對房屋權利狀況的承諾，主要涉及權利瑕疵擔保責任內(nèi)容。、關于出賣人對房屋權利狀況的承諾，主要涉及權利瑕疵擔保責任內(nèi)容。 權利瑕疵擔保通常是指出賣人應保證對其所出售的標的物享有合法的權利，這種出售行為沒有侵犯任何第三人的權利,并且任何第三人都不會向買受人就該標的物提出任何權利要求。本款內(nèi)容是對權利瑕疵擔保情形的細化。 第二部分 第二章 商品房基本情況l 具體修訂情況： 本次修訂在原有“保證商品房沒有產(chǎn)權和債權債務糾紛”的基礎上，增加了出賣人關于“保證

17、擁有商品房合法權益”、保證不存在“一房兩賣”、保證所有權不受限制，不存在“司法查封”限制轉讓行為的承諾，提示購房人注意房屋權利狀況，為處理糾紛提供了依據(jù)，有利于保障買受人的合法權益。第二部分 第二章 商品房基本情況2、關于出賣人對權利瑕疵擔保責任的約定本次修訂細化了出賣人的違約責任。 根據(jù)最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）第5條，在數(shù)個買賣合同中，如果不存在合同法第52條規(guī)定的無效情形，買賣合同都是有效合同，但因只有一個買受人能取得房屋的所有權，不能按照合同約定取得標的物所有權的，可以追究出賣人的違約責任。因此，當出賣人違反本條約定侵害買受人權益時，買受人可以要求出賣

18、人承擔相應違約責任。 第二部分 第二章 商品房基本情況法律依據(jù)：3、消費者權益保護法 第四十九條 經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。因此，本款違約責任設立時，根據(jù)相關法律法規(guī)規(guī)定，出賣人違反權利瑕疵擔保責任時，買受人可以主張的權利有：違約金、實際履行、解除合同、損害賠償。此外，在計算違約責任時，為避免因利息帶來的糾紛，本條中還增加了利息的起算點及利率標準，考慮到購房行為可以看作買受人實施的一項投資，故利率應按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款基準利率計算。第二部分 第三章 商品房價款第五條第五條

19、 租賃情況租賃情況該商品房的租賃情況為【出租】【未出租】。出賣人已將該商品房出租，【買受人為該商品房承租人】【承租人放棄優(yōu)先購買權】。租賃期限：從 年 月 日至 年 月 日。出賣人與買受人經(jīng)協(xié)商一致，自本合同約定的交付日至租賃期限屆滿期間的房屋收益歸【出賣人】【買受人】所有。_。出賣人提供的承租人放棄優(yōu)先購買權的聲明見附件四。第二部分 第三章 商品房價款本條是關于現(xiàn)售房屋租賃情況的約定。修訂依據(jù)：（新增內(nèi)容） 現(xiàn)房銷售時，房屋會存在已經(jīng)出租的情況。本次修訂根據(jù)合同法等相關規(guī)定，針對現(xiàn)實交易中存在的因房屋轉讓侵害承租人優(yōu)先購買權而引發(fā)的訴訟，增加了房屋租賃情況的約定，降低在此情況下給買受人帶來的

20、交易風險。第二部分 第三章 商品房價款本條是關于商品房付款方式及期限的約定。本條是關于商品房付款方式及期限的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對原合同進行細化完善）本次修訂主要為解決實踐中因貸款、分期付款以及定金等約定不明而產(chǎn)生的糾紛。第二部分 第三章 商品房價款 具體修訂情況 具體修訂情況1、定金。該款表述定金的數(shù)額、定金何時抵作房價款等情況，實現(xiàn)訂購意向書（或訂購協(xié)議）與買賣合同文本的銜接。本處所稱的“定金”，屬于成約定金，其中的“成約”指雙方當事人簽訂商品房買賣合同、承諾實施商品房買賣行為。具體來看，雙方當事人在簽訂商品房買賣合同之前，可能會由擬購方向擬售方事前支付一定金額的“定金”，并就認購

21、意向進行約定：一旦買賣行為未達成，違約一方將依據(jù)事先約定的“定金罰則”支付違約金；如買賣行為達成，定金退還或直接抵付房價款。 第二部分 第三章 商品房價款 具體修訂情況2、付款方式。 增加了第3項貸款這一常見的支付方式，提示買賣雙方可選擇公積金貸款、商業(yè)貸款或者自行填寫公積金商業(yè)組合貸款等，對貸款方式進行約定。此外，條款中還設立首付的金額、比例，余款的金額、貸款機構等提示性條款，引起購房人的注意。第4項為其他方式，供另有約定的當事人填寫，如分期付款加貸款方式等。第二部分 第三章 商品房價款 具體修訂情況3、增加商品房預售資金監(jiān)管的相關約定。 預售資金監(jiān)管的主要目的是確保預售資金必須用于本工程建

22、設，確保工程能夠按期竣工，避免開發(fā)企業(yè)卷款走人、形成爛尾工程等問題的發(fā)生，從而保障購房人、貸款銀行的合法權益。預售資金的監(jiān)管模式主要有政府監(jiān)管、委托銀行監(jiān)管、政府與銀行共同監(jiān)管等模式。為與各地開展的預售資金監(jiān)管制度相銜接，本款明確了預售資金接受監(jiān)管的義務，同時需填寫預售資金的監(jiān)管機構、賬戶名稱、賬號等。第二部分 第三章 商品房價款本條是對買受人逾期付款應當承擔的違約責任的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善） 按時支付房價款是商品房買賣合同中買受人的基本義務。在商品房買賣合同中，對逾期付款的違約責任約定，是對出賣人合法權益的保護，體現(xiàn)著合同公平公正的原則。 按條款設計，將買受人的違

23、約責任分為兩種，一是按逾期天數(shù)支付違約金，合同繼續(xù)履行；一是按支付累計應付款的適當比例的違約金，合同解除。同時，對出賣人選擇解除合同設立條件，即買受人逾期達到約定的天數(shù)。 與2000版示范文本相比，本次修訂體現(xiàn)在雙方當事人關于“違約金的計算、支付期限”的約定上。第二部分 第三章 商品房價款 第二部分 第三章 商品房價款需注意的是：利息和違約金的計算方式此次修訂參考中國人民銀行意見，以中國人民銀行公布的貸款基準利率作為利息計算的標準。修訂的違約金計算標準時，兼顧公平公正的原則。因出賣人原因造成合同解除時，例如逾期交房、出賣人實施規(guī)劃設計變更但未按期通知買受人、面積差異超過約定標準、商品房存在嚴重

24、質量問題、不能辦理房屋登記的，合同解除則買受人無法達到其購房的合同目的，嚴重侵害買受人合法權益，故出賣人須為此承擔相應違約責任，以全部房價款作為違約金的計算基數(shù)。因買受人原因造成合同解除時，例如逾期付款，買受人同樣須就其違約的未付款部分承擔相應違約責任，故按照未付款作為違約金的計算基數(shù)。 本條是關于出賣人交付的房屋應當具備條件的約定。修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善）根據(jù)有關法律法規(guī)等規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。因此，商品房交付條件應包括法定的交房條件和約定的交房條件。在擬定合同條款時，我們將商品房取得建設工程竣工驗收備案證明文件這一法定交付條件作為必備條件進行提示和

25、明確，并列舉和設定空白行以提示買賣雙方可進行補充約定其他特殊條件作為房屋交付的標準。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù) 、關于商品房取得建設工程竣工驗收備案證明文件的要求、關于商品房取得建設工程竣工驗收備案證明文件的要求 基于竣工驗收備案的規(guī)定，房屋交付竣工驗收合格，應以工程竣工驗收備案的證明文件作為商品房交付的法定條件。需注意的是，在實踐中，各地方竣工驗收備案制度及其備案的證明文件名稱不同，出賣人在提供該竣工備案證明文件時，應該按照當?shù)氐囊?guī)定提供，并告知購房人。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù) 根據(jù)商品房銷售管理辦法第三十四條規(guī)定：

26、“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權屬登記”。 竣工后房屋的測繪面積可能與預售時測繪的面積可能會存在一定的差異，其實際測量的面積是據(jù)實結算房價款、物業(yè)費用收取、繳納相關稅費以及房屋產(chǎn)權登記的依據(jù)。因此，在房屋交付時，買賣房屋應當取得房屋測繪報告，明確測繪面積，并將其作為交付房屋的必備條件，對于買賣雙方來說具有及其重要的意義。二、二、關于商品房取得房屋測繪報告的要求關于商品房取得房屋測繪報告的要求第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)三三、關于商品住宅須提供住宅使用說明書和住宅質量保證書的要求關于商品住宅

27、須提供住宅使用說明書和住宅質量保證書的要求 對于住宅的交付，城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十一條特別規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。” 因此，住宅使用說明書和住宅質量保證書也是商品住宅交付時的法定條件。本條針對出賣人出售住宅需提供“兩書”也作了提示性約定，其對于解決買賣雙方關于質量的糾紛提供了的基礎和依據(jù)。 需要特別提示的是，2009年12月22日頒布實施建設部關于做好住宅工程質量分戶驗收工作的通知：（四）分戶驗收合格后，建設單位必須按戶出具住宅工程

28、質量分戶驗收表，并作為住宅質量保證書的附件，一同交給住戶。分戶驗收不合格，不能進行住宅工程整體竣工驗收。實行分戶驗收的地區(qū)，購房人還要注意房屋是否取得住宅工程質量分戶驗收表，在出賣人交付房屋時，若未向購房人提供上述兩項文件的，購房人有權拒絕接收此房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責任由開發(fā)商承擔。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù) 需特別注意的是：需特別注意的是： 買賣雙方在簽訂商品房交付條款時，作為專業(yè)性較強的出賣人除應當明確法定交付條件和其他必須具備條件外，還應當結合本地區(qū)相關政策和房屋情況更為詳盡的約定房屋交付的條件，切實保障購房人的權益。 本條是關于商品房基礎設施設備、公共服務及其他配

29、套設施交付條件的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善） 隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展和人們生活條件日益改善，購房人對商品房品質的要求也逐漸提高，購房人已不滿足于房屋竣工備案合格這一法定的交付條件，與房屋相關的配套設施，如學校、綠地、醫(yī)療等的交付也成為其關心的購房因素。尤其是在商品房預售環(huán)節(jié)，房屋未建成，買賣雙方議定條件時，預見問題不夠全面，糾紛爆發(fā)于房屋交付環(huán)節(jié)，糾紛越來越多的表現(xiàn)為買賣雙方對房屋尤其是配套設施的交付條件、交付接收流程以及責任承擔的分歧上。 第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù) 考慮到商品房銷售管理辦法規(guī)定商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買

30、受人，并由買受人支付房價款的行為。而商品房預售和現(xiàn)售的交付條件、程序以及違約責任有著相似性，因此，本次修訂條款時，參照著現(xiàn)售中關于配套基礎設施和公共設施交付的要求，在商品房買賣合同（預售）示范文本中也增加了對商品房相關設施設備交付條件的提示性約定。同時，本次修訂將擬購商品房所在項目內(nèi)的相關基礎設施、公共服務及其它配套設施分為兩款分別做細致約定，提示雙方當事人事先明確約定交付時間、交付條件和違約責任。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)1、明確了水電氣熱等基礎設施在交付時所應具備的正常使用條件，并辦理開通手續(xù)、承擔相應費用的義務方。2、電話、有線電

31、視和寬帶網(wǎng)絡的使用、開通與否均取決于買受人意愿，并非出賣人的責任，明確了“交付時線路敷設到戶”。3、針對此類基礎設施設備分別設置了相應的違約處理條款，對于需“達到使用條件”必需的設施承擔“逾期交付責任”；對于“交付時線路敷設到戶”類，出賣人只承擔一般違約責任，提示雙方約定違約賠償金額。4、明確公共服務及其它配套設施以“建設工程規(guī)劃許可證附件及附圖”為準，對于小區(qū)內(nèi)綠地率、非市政道路、物業(yè)用房、醫(yī)療機構、學校等設施以及雙方補充約定的設施，提示買賣雙方事先約定交付時間和條件，并提示約定違約處理方式，以防止交付時因配套未能同步交付使用而帶來的糾紛。5、增加一個關于“本項目內(nèi)相關設施設備的具體約定”的

32、附件，提示買賣雙方對小區(qū)內(nèi)相關設施的具體位置用途等內(nèi)容進行約定 。 本條是關于商品房交付時間和交付流程以及辦理交付交接手續(xù)的約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善） 商品房交付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應法律規(guī)定以及商品房買賣合同的約定將符合交付使用條件的房屋按期交付給購房人，購房人查驗并接收房屋的過程。商品房的交付與商品房所有權轉移、風險承擔密不可分，其交付使用時間還關系著質量保修、產(chǎn)權登記以及違約責任等的起算時間，因此什么樣的房屋可以交付，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何交付、購房人如何接收，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付過程中的義務等問題的明確，與購房人的權益息息相關。 第二部分 第四章 商品房交付條件與

33、交付手續(xù) 房屋交接（驗房和交房）是商品房交易過程中的一個十分重要的環(huán)節(jié)，很多糾紛往往在這個環(huán)節(jié)集中爆發(fā)?；谏唐贩拷桓对诜课葙I賣過程中的重要性和容易出現(xiàn)的問題，結合不斷完善的法律法規(guī)等規(guī)定和近年來糾紛中容易出現(xiàn)的問題，新修訂的商品房買賣合同示范文本專門設立“商品房交付時間和交付手續(xù)”條款，進一步細化和豐富了交接的內(nèi)容、方式；增加了交接前驗收房屋的程序的具體約定，將“可及時修復類的質量問題”是否修復完好，做為買受人是否同意商品房交付的條件之一，提出對于屋面、墻面、地面滲漏或開裂等，管道堵塞，門窗翹裂、五金件損壞，燈具、電器等電氣設備不能正常使用等極易查看出來的質量瑕疵, 由出賣人按照有關工程質量

34、和產(chǎn)品規(guī)范、標準在約定時間內(nèi)負責修復，并承擔修復費用，修復后再行交付。查驗環(huán)節(jié)的設立，更全面、細致的提示買賣雙方在簽訂合同時預見問題，約定相關內(nèi)容，并引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付更高品質的房屋，切實保障購房人的利益。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)法律依據(jù)：法律依據(jù)：1、根據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十二條規(guī)定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”；第十三條規(guī)定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的

35、房屋存在質量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)法律依據(jù)：法律依據(jù)：2、根據(jù)建設工程質量管理條例，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為年3、根據(jù)商品住宅實行住宅質量保

36、證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定第五條住宅質量保證書應當包括以下內(nèi)容：3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供次期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部件、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)1、明確出賣人的通知義務，特別提示出賣人書面通知送達的時間和地點，明確將交接的地點確定為“商品房所在地”。2、

37、增加查驗房屋環(huán)節(jié)，將諸如門窗翹裂、五金件損壞及管道堵塞等“可及時修復類的質量問題”是否修復完好，做為買受人是否同意商品房交付的條件之一，在維護買受人權益的同時，督促開發(fā)企業(yè)關注和完善商品房質量。3、依據(jù)相關法規(guī)，總結歸納了實踐中的糾紛案例，對屋面、墻面、地面滲漏或開裂，管道堵塞，門窗翹裂、五金件損壞，燈具、電器等電氣設備不能正常使用等“可及時修復類的質量問題”進行了列舉。4、明確合同當事人的義務應當由當事人完成，在合同或補充協(xié)議沒有事前約定的情況下，不應由合同以外的其他第三方來履行合同義務，同時促進開發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司更為規(guī)范化、合理化、正常化發(fā)展。本條是關于商品房逾期交付責任的約定。修訂依據(jù)：

38、（對原合同進行修改完善） 本條款中的逾期交付責任是本章各條款逾期交付的一個原則性約定。（本章中延期交房違約金的計算已在第八條逾期付款責任條款中說明。） 目前，延期交房的問題較為普遍，出賣人惡意拖延支付違約金，且弱化自身逾期交房的違約責任（一般逾期交房的違約金遠低于買受人逾期交納房款應支付的違約金）的問題屢有發(fā)生。2000年版本合同在延期交房的違約責任約定方面，過于原則。本次修訂擴大了對于“逾期交房”的情形的認定情況，在 “本合同規(guī)定的期限”基礎上，增加了“達到約定交付條件”的要求，以期更好地維護買受人的利益。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù) 此外，考慮到嚴謹性，更改了“違約金的計算、

39、支付期限”的設計，明確了利息的起算點及利率標準?？紤]到逾期交房情況下，買受人已付房款在延遲階段的利息屬于正常的孳息，出賣人應當將其支付給買受人，故增加了支付相應利息的約定。（利息是買受人的損失）同時，修改了違約金計算基數(shù)，將“已交付房價款”修改為“全部房價款”。本處的修訂主要是考慮到逾期交付屬于“全部違約”，即應承擔全部違約責任。盡管修訂中曾有開發(fā)企業(yè)提出“逾期交房”與“逾期付款”應權利對等，但合同解除則買受人無法達到其購房的合同目的，嚴重侵害買受人合法權益，故出賣人須為此承擔相應違約責任，以全部房價款作為違約金的計算基數(shù)。因買受人原因造成合同解除時，例如逾期付款，買受人同樣須就其違約的未付款

40、部分承擔相應違約責任，故按照未付款作為違約金的計算基數(shù)。第二部分 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù)第三部分 第五章 面積差異處理方式 第十三條 面積差異處理一、新舊條款內(nèi)容對照二、本條款修訂情況介紹三、本條款制定的主要法律依據(jù)四、面積差異產(chǎn)生的客觀原因五、面積差異處理約定的必要性六、面積差異處理的幾種情況第三部分 第五章 面積差異處理方式 二、本條款修訂情況介紹 原示范文本中的本條款內(nèi)容與商品房銷售管理辦法中面積差異處理有關規(guī)定的內(nèi)容基本一致。經(jīng)過多年的商品房買賣活動實踐，我們此次修訂時對“套內(nèi)建筑面積”和“建筑面積”兩類主要面積差異的處理方式做了更為細致約定；為更好的解決爭議，本條明確了利息

41、的起算點及利率標準。第三部分 第五章 面積差異處理方式 面積差異處理的幾種情況 根據(jù)實踐中常見的幾類商品房計價方式（詳見本次修訂示范文本第六 條），本條均分別設置了面積處理方式： 1、按套內(nèi)建筑面積計價的； 2、按建筑面積計價的； 3、按套計價的； 4、自行約定。 第三部分 第六章第六章 規(guī)劃設計變更規(guī)劃設計變更 由于“規(guī)劃條件”和“設計條件”屬于不同性質的兩個問題，“規(guī)劃條件”均須經(jīng)行政主管部門的審批，而“設計條件”大多僅需經(jīng)規(guī)劃行政主管部門認定的施工圖審查機構書面同意即可，故此次修改將原合同示范文本的“規(guī)劃、設計變更的約定”一條分拆為“規(guī)劃變更”的約定和“設計變更”的約定兩條。第三部分 第

42、六章第六章 規(guī)劃設計變更規(guī)劃設計變更第十四條 規(guī)劃變更一、新舊條款內(nèi)容對照二、本條款修訂情況介紹三、本條款制定的主要法律依據(jù)四、規(guī)劃變更的主要原因五、規(guī)劃變更約定的必要性六、本條款修訂內(nèi)容詳解第三部分 第六章第六章 規(guī)劃設計變更規(guī)劃設計變更二、本條款修訂情況介紹 在“規(guī)劃變更”一條中，增加了“出賣人應當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設商品房，不得擅自變更?！钡奶崾拘詢?nèi)容，并列舉屬于規(guī)劃條件的指標，例如規(guī)劃用途、面積、容積率、綠地率等，便于買受人區(qū)分“規(guī)劃”與“設計”。第三部分 第六章第六章 規(guī)劃設計變更規(guī)劃設計變更 三、本條款制定的主要法律依據(jù)1、城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十三條

43、、第四十五條；2、建設工程勘察設計管理條例第二十八條；3、商品房銷售管理辦法第二十四條。第三部分 第六章第六章 規(guī)劃設計變更規(guī)劃設計變更四、規(guī)劃變更的主要原因 1、政府因城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的需要，為了社會公共利益，對原規(guī)劃審批的事項進行變更； 2、開發(fā)企業(yè)為實現(xiàn)利益最大化，向規(guī)劃部門申請對原有規(guī)劃批準的事項進行變更。第三部分 第六章第六章 規(guī)劃設計變更規(guī)劃設計變更五、規(guī)劃變更約定的必要性 無論是因公共利益導致的規(guī)劃變更，還是因開發(fā)企業(yè)原因導致的規(guī)劃變更，從客觀上都會對預售商品房的買受人造成一定的影響。即便是行政規(guī)劃的變更是合法和正當?shù)?，對于因此受到損失的買受人也應當給予適當?shù)难a償；更何況開發(fā)商任意變

44、更規(guī)劃的行為不僅違約，更是違法，更應當對買受人給予賠償。故規(guī)劃變更后，買受人需要維護自己的合法權益，在商品房買賣合同中的該條款便成為買受人維權的重要依據(jù)。第三部分 第六章第六章 規(guī)劃設計變更規(guī)劃設計變更六、本條款修訂內(nèi)容詳解 1 1、關于出賣人義務的約定。、關于出賣人義務的約定。 2 2、關于買受人權利義務的約定。、關于買受人權利義務的約定。 3 3、關于規(guī)劃變更違約責任的約定。、關于規(guī)劃變更違約責任的約定。 第三部分 第六章第六章 規(guī)劃設計變更規(guī)劃設計變更第十五條 設計變更一、新舊條款內(nèi)容對照二、本條款修訂情況介紹三、本條款制定的主要法律依據(jù)四、設計變更的主要原因五、本條款修訂內(nèi)容詳解第三部

45、分 第六章第六章 規(guī)劃設計變更規(guī)劃設計變更二、本條款修訂情況介紹 在“設計變更”一條中，增加了“出賣人按照法定程序變更建筑工程施工圖設計文件”的提示性內(nèi)容，除2000年版示范文本中曾列示的“該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向”外，結合實踐中易發(fā)生糾紛的問題，增加了“供熱、采暖方式”一項，并留有空白行供雙方當事人自行約定。 三、本條款制定的主要法律依據(jù) 1、合同法第一百一十四條； 2、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十七條； 3、建設工程質量管理條例第十六條； 4、房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法第十四條； 5、商品房銷售管理辦法第二十四

46、條。第三部分 第六章第六章 規(guī)劃設計變更規(guī)劃設計變更四、設計變更的主要原因1.修改工藝技術（包括設備的改變）；2.增減工程內(nèi)容；3.改變使用功能；4.設計錯誤、遺漏；5.提高合理化建議；6.施工中產(chǎn)生錯誤；7.使用的材料品種的改變；8.工程地質勘察資料不準確而引起的修改，如基礎加深。第三部分 第六章第六章 規(guī)劃設計變更規(guī)劃設計變更 五、本條款修訂內(nèi)容詳解 1 1、關于出賣人義務的約定。、關于出賣人義務的約定。 2 2、關于買受人權利義務的約定。、關于買受人權利義務的約定。 3 3、關于設計變更違約責任的約定。、關于設計變更違約責任的約定。 第三部分 第七章第七章 商品房質量及保修責任商品房質量

47、及保修責任第十六條 商品房質量 一、新舊條款內(nèi)容對照二、本條款修訂情況介紹三、本條款制定的主要法律依據(jù)四、商品房質量問題的分類五、本條款修訂內(nèi)容詳解六、典型案例第三部分 第七章第七章 商品房質量及保修責任商品房質量及保修責任二、本條款修訂情況介紹 商品房質量對買房人來說尤為重要，它不僅關系到居住安全，而且關系到居住舒適的程度。然而部分開發(fā)商建設銷售的商品房仍然存在著質量缺陷，嚴重侵害了消費者的合法權益，這也使得因商品房質量問題發(fā)生的糾紛成為司法實踐中較為集中的一類。 為確保建設工程施工質量，住建部編制并發(fā)布了工程建設標準強制性條文?！皬娭菩詶l文”收錄了現(xiàn)行房屋建筑工程國家標準和行業(yè)標準中涉及人

48、民生命財產(chǎn)安全、人身健康、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)境保護和其他公眾利益以及保護資源、節(jié)約投資、提高經(jīng)濟效益和社會效益等政策要求的條文，是工程建設過程中的強制性技術規(guī)定，是參與建設活動各方執(zhí)行工程建設強制性標準的依據(jù)。因此，我們在此次修訂該部分內(nèi)容時，特別強調了房屋質量應當符合國家及行業(yè)標準。第三部分 第七章第七章 商品房質量及保修責任商品房質量及保修責任三、本條款制定的主要法律依據(jù)1、工程建設標準強制性條文2、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋四、商品房質量問題的分類1、地基基礎和主體結構；2、地基基礎和主體結構外的其他質量問題；3、裝飾裝修及設備標準；4、室內(nèi)空氣質

49、量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能。第三部分 第七章第七章 商品房質量及保修責任商品房質量及保修責任五、本條款修訂內(nèi)容詳解1、地基基礎和主體結構施工質量的好壞影響到整個建筑的使用安全，是保證人身財產(chǎn)安全的關鍵。雖然實踐中此類質量問題鮮有發(fā)生，可一旦出現(xiàn)，造成的損失往往難以彌補。此次修訂細化了該部分內(nèi)容，使買受人有權選擇是否繼續(xù)履行合同，更好的保障了買受人的合法權益。第三部分 第七章第七章 商品房質量及保修責任商品房質量及保修責任2、地基基礎和主體結構外的“其他質量問題”通常指可以采取更換、修理等補救措施可以彌補的質量缺陷，對人身財產(chǎn)安全和房屋的正常使用造成的影響較小。注意以下兩個問題：本條款中的“其他

50、質量問題”與保修責任條款中的質量問題的區(qū)別。本條款中的“其他質量問題”與第四章第十一條中的“查驗房屋”涉及到的質量問題的區(qū)別。第三部分 第七章第七章 商品房質量及保修責任商品房質量及保修責任3、裝飾裝修及設備標準的約定內(nèi)容，基本與原示范文本內(nèi)容一致。需要提醒買房人注意：“精裝修”商品房“裝飾裝修及設備標準”的約定內(nèi)容；“毛坯房”的買房人在自行裝修后發(fā)生退房的情況時，裝修損失該如何承擔的問題。4、室內(nèi)空氣質量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施，是近年來買受人極為關注的幾類問題，國家針對這幾類問題已制定并發(fā)布了有關法律法規(guī)、標準或規(guī)范，如室內(nèi)空氣質量標準、民用建筑隔聲設計規(guī)范、民用建筑節(jié)能條例等，以保證

51、新建商品房更符合人們對不斷提高的生活品質的需求。第三部分 第七章第七章 商品房質量及保修責任商品房質量及保修責任六、典型案例 劉某與某開發(fā)商商品房買賣合同糾紛案第三部分 第七章第七章 商品房質量及保修責任商品房質量及保修責任第十七條 保修責任一、新舊條款內(nèi)容對照二、本條款修訂情況介紹三、本條款制定的主要法律依據(jù)四、保修責任的主體五、保修期的起算點六、保修責任的例外七、其他需要注意的問題第三部分 第七章第七章 商品房質量及保修責任商品房質量及保修責任二、本條款修訂情況介紹 本次修改結合實踐情況，細化和完善了原版合同中對保修責任的約定，并增加一個相關附件。增加了保修責任異議的處理方式，列舉了出賣人

52、不承擔保修與賠償責任的兩類情形，并留有空白項由雙方當事人自行約定。針對實踐中出賣人拖延、推脫保修責任的問題，細化了保修責任實施的具體方式，保障買受人可以及時有效的恢復房屋正常使用。第三部分 第七章第七章 商品房質量及保修責任商品房質量及保修責任三、本條款制定的主要法律依據(jù)1、建筑法第六十二條2、建筑工程質量管理條例3、房屋建筑工程質量保修辦法4、商品房銷售管理辦法5、商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定第三部分 第七章第七章 商品房質量及保修責任商品房質量及保修責任四、保修責任的主體開發(fā)商是商品房保修責任的承擔主體。五、保修期的起算點這里我們指對買受人來講的保修期從何時起算。第

53、三部分 第七章第七章 商品房質量及保修責任商品房質量及保修責任六、保修責任的例外（開發(fā)商不承擔保修責任的情形）1.因不可抗力造成的房屋及其附屬設施的損害；2.因買受人不當使用造成的房屋及其附屬設施的損害；3.其他情形。第三部分 第七章第七章 商品房質量及保修責任商品房質量及保修責任七、其他需要注意的問題1、增加“關于保修范圍、保修期限和保修責任的約定”的附件；2、開發(fā)商委托物業(yè)公司或其他單位負責保修事宜的明示；3、買受人在開發(fā)商拒絕履行保修義務的情況下，如何及時有效的避免損失的擴大。第三部分 第七章第七章 商品房質量及保修責任商品房質量及保修責任第十八條 質量擔保一、本條款制定的主要原因二、本

54、條款制定主要依據(jù)三、本條款的具體內(nèi)容四、本條款制定的意義第三部分 第七章第七章 商品房質量及保修責任商品房質量及保修責任一、本條款制定的主要原因 實踐中，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)項目時，為了明確雙方權利義務關系，便于操作，會采取設立項目公司的方式開發(fā)建設房地產(chǎn)項目。項目建成并銷售完畢后，項目公司的股東按照約定各自取得收益后，遂將項目公司清算注銷。而項目公司作為商品房質量責任的主體，對主體結構和地基基礎是承擔終身保修責任的。項目公司主體不存在，使得買受人在日后主張商品房的質量責任和保修責任時非常困難。第三部分 第七章第七章 商品房質量及保修責任商品房質量及保修責任二、本條款制定主要

55、依據(jù) 在此次合同修訂過程中，住建部發(fā)布了關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知（201053號文），其中第（十四）項是關于“強化預售商品住房質量保證機制”的規(guī)定，即“暫定資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品住房預售許可時提交的預售方案，應當明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質量責任承擔主體，由質量責任承擔主體提供擔保函。質量責任承擔主體必須具備獨立的法人資格和相應的賠償能力。各地要將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否建立商品住房質量保證制度作為企業(yè)資質管理的重要內(nèi)容。各地要鼓勵推行預售商品住房質量保證金制度，研究建立專業(yè)化維修制度”。第三部分 第七章第七章 商品房質量及保修責任商品

56、房質量及保修責任三、本條款的具體內(nèi)容 出賣人不按照第十六條、第十七條約定承擔相關責任的，由_承擔連帶責任。 關于質量擔保的證明見附件八。第三部分 第七章第七章 商品房質量及保修責任商品房質量及保修責任四、本條款制定的意義 此次修訂的示范文本中增加了質量擔保條款，通過第三方擔保的方式，保證了買受人享有的商品房保修權利。同時，也為研究建立專業(yè)化維修制度提供了保障。 雖然住建部的通知中僅對商品住宅的質量責任提出了第三方擔保的要求，但此次修訂的合同示范文本以當事人約定的方式將“質量擔?！睌U大適用范圍，不僅適用于暫定資質的開發(fā)企業(yè)，還可適用于具有更高資質的開發(fā)企業(yè)，我們在此建議買受人可根據(jù)開發(fā)企業(yè)的商業(yè)

57、信譽、經(jīng)營狀況等情況，選擇是否要求開發(fā)企業(yè)提供質量擔保方。該條款同樣可適用于非住宅類房屋，以更大范圍的保護買房人的合法權益。 第四部分 第八章 合同備案與房屋登記本條為出賣人辦理預售合同登記備案手續(xù)及時限等相關約定。修訂依據(jù)：修訂依據(jù)：（對原合同進行修改完善）第四部分 第八章 合同備案與房屋登記預售合同登記備案的法律依據(jù)預售合同登記備案的法律依據(jù) 城市房地產(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定：商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上

58、人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。 城市商品房預售管理辦法第十條規(guī)定：商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記本條是將原合同中第二十四條關于預售合同登記備案的內(nèi)容調整至本章，增加條目名稱為“預售合同登記備案”。具體條文的修改完善1 1、將原合同中、將原合同中“自本合同生效之日起自本合同生效之日起”修改為修改為“自本合同簽訂之日起自本合同簽訂之日起”。 這一修訂是考慮到現(xiàn)行城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例及城市商品房預售管理

59、辦法均指向合同簽訂之日，這樣表述更為準確。2 2、將備案時限從、將備案時限從“30“30天內(nèi)天內(nèi)”修改為修改為“30“30日內(nèi)或不超過日內(nèi)或不超過3030日內(nèi)的自行約定日內(nèi)的自行約定”兩兩種方式。種方式。 現(xiàn)行規(guī)定均要求出賣人在30日內(nèi)辦理預售合同登記備案，因此最長時限為30日。本條采取了合同雙方選擇的方式，一是直接選擇30日，二是由合同雙方自行約定，但不得超過30日。這也考慮了地方省市的特殊規(guī)定。 目前，全國部分城市已開展商品房預售合同網(wǎng)上登記備案，即在商品房預售合同網(wǎng)上平臺簽約后，房產(chǎn)管理部門實時進行網(wǎng)上備案，備案時限大大縮短。以北京為例，2008年，北京市建委下發(fā)北京市關于實行商品房預售

60、合同網(wǎng)上聯(lián)機備案的通知，規(guī)定商品房預售合同聯(lián)機備案手續(xù)應在7日內(nèi)完成。3 3、增加了、增加了“出賣人將本合同登記備案情況告知買受人出賣人將本合同登記備案情況告知買受人”的相關約定。的相關約定。 由于預售合同登記備案是出賣人的單方行為，為保護買受人的知情權，增加了出賣人的告知義務。出賣人應當將合同登記備案情況告知買受人，買受人可以就備案情況進行查詢核實。第四部分 第八章 合同備案與房屋登記4 4、提示合同雙方應事先對有關預售合同登記備案的其它事項進行約定。、提示合同雙方應事先對有關預售合同登記備案的其它事項進行約定。 合同雙方約定的事項可以包括：出賣人委托買受人辦理預售合同登記備案的相關約定；出