2011年8月株洲天潤(rùn)房產(chǎn)蛇嘴項(xiàng)目產(chǎn)品定位上

1、 株洲天潤(rùn)房地產(chǎn)項(xiàng)目株洲天潤(rùn)房地產(chǎn)項(xiàng)目 產(chǎn)品定位與營(yíng)銷(xiāo)策劃產(chǎn)品定位與營(yíng)銷(xiāo)策劃行之行營(yíng)銷(xiāo)行之行營(yíng)銷(xiāo)2011.7.10中心商圈項(xiàng)目所在板塊并非熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目所在板塊并非熱點(diǎn)區(qū)域傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)：熱點(diǎn)板塊蘆淞商圈（株洲的商業(yè)中心）1518沿線(xiàn)區(qū)域（新政府區(qū)域）天元區(qū)版塊資源優(yōu)越，正向著城市高檔住宅區(qū)域發(fā)展。1815沿線(xiàn)區(qū)域天元區(qū)板塊本案本案本項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境本項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境蘆淞商圈用傳統(tǒng)眼光看，本項(xiàng)目用傳統(tǒng)眼光看，本項(xiàng)目不在不在株洲的傳統(tǒng)城市商業(yè)版塊內(nèi)株洲的傳統(tǒng)城市商業(yè)版塊內(nèi)，也不代表城市高檔住宅發(fā)展也不代表城市高檔住宅發(fā)展的方向。的方向。周邊有一定的生活配套，但規(guī)模和檔次不高周邊有一定的生活配套，但規(guī)模

2、和檔次不高本項(xiàng)目周邊環(huán)境本項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目對(duì)面的配套型商業(yè)較為殘破，對(duì)項(xiàng)目的形象樹(shù)立有一定負(fù)面影響。項(xiàng)目對(duì)面較新的住宅小區(qū)，其底商有一定的檔次提升，但仍較為零散。項(xiàng)目所在地株洲市政公司旁，是項(xiàng)目所在地株洲市政公司旁，是9090年代城市規(guī)劃的城郊結(jié)合年代城市規(guī)劃的城郊結(jié)合區(qū)域，著眼于項(xiàng)目本身較難找到傳統(tǒng)價(jià)值體系里的優(yōu)勢(shì)。區(qū)域，著眼于項(xiàng)目本身較難找到傳統(tǒng)價(jià)值體系里的優(yōu)勢(shì)。4 4為加強(qiáng)流動(dòng)性管理，適度調(diào)控貨幣信貸投放，中國(guó)人民銀行決定，2010年內(nèi)分別6次上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)人民銀行決定，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.2

3、5個(gè)百分點(diǎn)，2010年于10月、12月兩月加息9月27日，國(guó)土部住建部重拳調(diào)控樓市，企業(yè)閑置土地超一年禁拿地，兩部委要求貫徹“國(guó)10號(hào)文”的工作任務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控。央行、銀監(jiān)會(huì)要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款 國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議出臺(tái)新國(guó)八條房地產(chǎn)調(diào)控政策，要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)場(chǎng)，各地要確定價(jià)格控制目標(biāo)并向社會(huì)公布，第二套房首付六成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍 中國(guó)人民銀行決定，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn) 2011年1、2、3月三次上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2010.11.292010

4、.12.262010.9.272011.1.262011.2.92011. 3.25“新國(guó)八條新國(guó)八條” ” 出臺(tái)，宏觀政策再次趨嚴(yán)出臺(tái)，宏觀政策再次趨嚴(yán)市發(fā)改委、物價(jià)局、房產(chǎn)局聯(lián)合召開(kāi)株洲市商品房明碼標(biāo)價(jià)商品房明碼標(biāo)價(jià)銷(xiāo)售工作動(dòng)員大會(huì)。除明確今后銷(xiāo)售商品房、車(chē)庫(kù)、車(chē)位必須按建筑面積進(jìn)行一套一標(biāo)明碼標(biāo)價(jià)外，還要求標(biāo)價(jià)一經(jīng)明確便不得擅自更改。 2011.4.29中國(guó)人民銀行決定，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn) 宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)1-51-5月成交量：月成交量：來(lái)自我市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)顯示，1-5月，新建商品房市場(chǎng)供銷(xiāo)同比持續(xù)下降，供銷(xiāo)量達(dá)近5年

5、最低點(diǎn)。其中，市本級(jí)商品房上市（批準(zhǔn)預(yù)售）58.44萬(wàn)，較去年同期減少47.83萬(wàn)，市本級(jí)商品房成交64.09萬(wàn)，較去年同期減少32.44萬(wàn)，同比下降同比下降33.60%33.60%。數(shù)據(jù)表明，今年株洲市本級(jí)的商品房供應(yīng)、成交量均為近5年來(lái)同期的最低值。即使在金融危機(jī)蔓延的2008年，株洲市本級(jí)1-5月商品房成交量亦高出今年14.47萬(wàn)。1-51-5月成交均價(jià)：月成交均價(jià)：1-5月市本級(jí)商品住房成交均價(jià)4071元/ m2（包括了別墅、高檔公寓、賓館房、商務(wù)房等特殊用途的商品住房），環(huán)比下跌環(huán)比下跌3.6%3.6%。5月均價(jià)3778元/ m2,環(huán)比下跌15.12%。若剔除別墅等特殊用途住房后，5

6、月均價(jià)為3597元/平方米。 20112011年年1-51-5月株洲市成交量達(dá)近月株洲市成交量達(dá)近5 5年最低點(diǎn)，商年最低點(diǎn)，商品住房品住房均價(jià)環(huán)比下跌均價(jià)環(huán)比下跌3.6%3.6%數(shù)據(jù)來(lái)源：株洲房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：株洲房地產(chǎn)信息網(wǎng)市場(chǎng)驗(yàn)證市場(chǎng)驗(yàn)證1-51-5月全市商品房成交月全市商品房成交64.0964.09萬(wàn)平方米，同比下降萬(wàn)平方米，同比下降33.60&33.60&；其中商品住房；其中商品住房60.1460.14萬(wàn)平方米，同比下降萬(wàn)平方米，同比下降33.01%33.01%。1-51-5月全市商品房供應(yīng)月全市商品房供應(yīng)58.4458.44萬(wàn)平方米，同比下降萬(wàn)平方米，同比下降4

7、5.01%45.01%；其中商品住房；其中商品住房54.8554.85萬(wàn)平方米，同比下降萬(wàn)平方米，同比下降39.64%39.64%。1-51-5月份株洲樓市較為萎靡，后期市場(chǎng)的走勢(shì)月份株洲樓市較為萎靡，后期市場(chǎng)的走勢(shì)不容樂(lè)觀不容樂(lè)觀數(shù)據(jù)來(lái)源：株洲房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：株洲房地產(chǎn)信息網(wǎng)市場(chǎng)驗(yàn)證市場(chǎng)驗(yàn)證山河錦園山河錦園 6 6月月5 5日開(kāi)盤(pán)日開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)成交均價(jià)：開(kāi)盤(pán)成交均價(jià)：48004800元元 平米；平米； 目前均價(jià)：目前均價(jià)：49004900元元 平米平米二期二期5 5、6 6號(hào)棟，共號(hào)棟，共170170套；套；當(dāng)天銷(xiāo)售率為當(dāng)天銷(xiāo)售率為35%35%130130平米的三房為主平米的三房為主 興城

8、興城 御景東方御景東方6 6月月1010日開(kāi)盤(pán)日開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)成交均價(jià)：開(kāi)盤(pán)成交均價(jià)：45004500元元 平米左右；平米左右； 目前均價(jià)：目前均價(jià)：47004700元元 平米平米三期三期1616號(hào)棟；號(hào)棟；當(dāng)天銷(xiāo)售率為當(dāng)天銷(xiāo)售率為40%40%左右左右120120平的三房為主；平的三房為主；錦玉華庭錦玉華庭6 6月月1818日開(kāi)盤(pán)日開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)成交均價(jià)：開(kāi)盤(pán)成交均價(jià)：44004400元元 平米；平米； 目前均價(jià)：目前均價(jià)：45004500元元 平米平米1 1、3 3號(hào)棟開(kāi)盤(pán)，共號(hào)棟開(kāi)盤(pán)，共170170多套房源；多套房源；當(dāng)天銷(xiāo)售率當(dāng)天銷(xiāo)售率90%90%90-14090-140平米的兩房、三房平米的兩房、

9、三房開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠：開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠：1 1萬(wàn)抵萬(wàn)抵2 2萬(wàn)萬(wàn)玫瑰名城玫瑰名城6 6期期 橡樹(shù)園橡樹(shù)園6 6月月2121日開(kāi)盤(pán)日開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)成交均價(jià)：開(kāi)盤(pán)成交均價(jià)：44004400元元 平米；平米； 目前均價(jià)：目前均價(jià)：45004500元元 平米平米共共333333套房源；套房源；當(dāng)天銷(xiāo)售率當(dāng)天銷(xiāo)售率65%65%125-138125-138平米的三房為主平米的三房為主華晨華晨 御園御園6 6月月2626日開(kāi)盤(pán)日開(kāi)盤(pán) 開(kāi)盤(pán)成交均價(jià)：開(kāi)盤(pán)成交均價(jià)：58005800元元 平米；平米； 目前均價(jià)目前均價(jià)60006000元元 平米平米兩棟，共兩棟，共450450套房源；套房源；當(dāng)天銷(xiāo)售率當(dāng)天銷(xiāo)售率40%40%46-100

10、46-100平米小戶(hù)型公寓平米小戶(hù)型公寓開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠：開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠：VIPVIP客戶(hù)單價(jià)優(yōu)惠客戶(hù)單價(jià)優(yōu)惠300300元，再元，再0.950.95折折嚴(yán)政下，株洲各樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率參差不齊，嚴(yán)政下，株洲各樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率參差不齊，漲幅越小的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售率越高漲幅越小的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售率越高市場(chǎng)驗(yàn)證市場(chǎng)驗(yàn)證蘆淞區(qū)項(xiàng)目概況蘆淞區(qū)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積占地面積總建面積總建面積容積率容積率建筑類(lèi)型建筑類(lèi)型綠化率綠化率山水國(guó)際205畝22萬(wàn)平方米1.6高層64%錦繡江山59448平米26.23萬(wàn)平米3.7高層48.2%經(jīng)世皇城28893平米102726平米3高層45%裕景龍?jiān)?3347平米103014平

11、米2.97小高層、多層32%百江明珠23744平米40240平米2.12小高層、高層35%中瑞曼哈頓花園61165.51平米267929.99平米3.79小高層、高層36%桂花名城24800平米39893平米1.5多層31.67%蘆淞區(qū)在售住宅項(xiàng)目以中等容積率的中小型規(guī)模為主，產(chǎn)品多為小高層、高層。規(guī)模：規(guī)模：3030萬(wàn)平米以下，中小型規(guī)模項(xiàng)目居多萬(wàn)平米以下，中小型規(guī)模項(xiàng)目居多產(chǎn)品：產(chǎn)品：市場(chǎng)在售產(chǎn)品多以高層、小高層為市場(chǎng)主流市場(chǎng)在售產(chǎn)品多以高層、小高層為市場(chǎng)主流開(kāi)發(fā)品牌開(kāi)發(fā)品牌：市場(chǎng)并不缺乏有實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的株洲品牌開(kāi)發(fā)商：市場(chǎng)并不缺乏有實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的株洲品牌開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)戶(hù)型分析市場(chǎng)戶(hù)型分析

12、戶(hù)型的戶(hù)型的主力面積區(qū)間主力面積區(qū)間為為130140130140平米，平米，總價(jià)總價(jià)多數(shù)集中在多數(shù)集中在45554555萬(wàn)范圍之內(nèi)。萬(wàn)范圍之內(nèi)。主力戶(hù)型區(qū)間單套價(jià)格區(qū)間1錦繡江山5經(jīng)世皇城2桂花名城6山水國(guó)際3裕景龍?jiān)?曼哈頓花園預(yù)計(jì)推售時(shí)間預(yù)計(jì)推售時(shí)間272272套套180180套套132132套套260260套套經(jīng)世皇城經(jīng)世皇城山水國(guó)際山水國(guó)際曼哈頓花園曼哈頓花園百江花園百江花園四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度瑞麗江南瑞麗江南136136套套區(qū)域內(nèi)入市產(chǎn)品較大，項(xiàng)目首批房源面區(qū)域內(nèi)入市產(chǎn)品較大，項(xiàng)目首批房源面臨較大壓力。臨較大壓力。區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型產(chǎn)品下半年集中出貨，項(xiàng)目面臨區(qū)

13、域內(nèi)同類(lèi)型產(chǎn)品下半年集中出貨，項(xiàng)目面臨較大壓力。較大壓力。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選擇原則：1、地理位置：位于項(xiàng)目周邊，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群具有分流作用的在售位于項(xiàng)目周邊，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群具有分流作用的在售項(xiàng)目項(xiàng)目2、入市時(shí)間：處于競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)，入市時(shí)間與項(xiàng)目入市時(shí)間重疊的項(xiàng)目處于競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)，入市時(shí)間與項(xiàng)目入市時(shí)間重疊的項(xiàng)目3、產(chǎn)品重疊：與項(xiàng)目在售產(chǎn)品面積相等，總價(jià)相當(dāng)?shù)耐?lèi)型物業(yè)項(xiàng)目與項(xiàng)目在售產(chǎn)品面積相等，總價(jià)相當(dāng)?shù)耐?lèi)型物業(yè)項(xiàng)目1212中心商圈紅旗板塊 蘆淞板塊 天元板塊 石峰板塊 株洲競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分布株洲競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分布本案嘉盛華府尚格名城經(jīng)世皇城山水國(guó)際錦繡江山南方印象桂花名

14、城項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布在以山水國(guó)際為核心的項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布在以山水國(guó)際為核心的18151815線(xiàn)沿線(xiàn)區(qū)域線(xiàn)沿線(xiàn)區(qū)域，其他各區(qū)域的高檔項(xiàng)目為本案的間接競(jìng)爭(zhēng)，其他各區(qū)域的高檔項(xiàng)目為本案的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)手百江明珠直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模占地面積205畝，建筑面積22萬(wàn)平米，容積率1.6，綠化率64%配套設(shè)施配套設(shè)施株洲市一中、樟樹(shù)坪小學(xué)、飲食店、株洲四醫(yī)院、五星級(jí)會(huì)所、雙語(yǔ)幼兒園、游泳池、籃球場(chǎng)、室外健身中心等價(jià)格走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)去年整體均價(jià)為6200元/，今年剩余尾貨均價(jià)為7000元/；今年10月份，推出最后一棟精裝公寓，預(yù)計(jì)均價(jià)為7500元/項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)

15、狀項(xiàng)目1、2期已經(jīng)交付使用，江景、園林、社區(qū)都相當(dāng)成熟，剩余尾貨全為頂層復(fù)式，現(xiàn)房發(fā)售項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)成為蘆淞區(qū)內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目，園林景觀，江景資源獨(dú)特，成熟的社區(qū)，樣板房都給客戶(hù)帶來(lái)豐富的體驗(yàn)感，足以支撐價(jià)格的攀升營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)通過(guò)前期的市場(chǎng)預(yù)熱階段，項(xiàng)目早已成為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，借助小區(qū)環(huán)境，江景資源以及品牌實(shí)力，價(jià)格逐步走高，目前剩余頂層復(fù)式均價(jià)為7000左右，預(yù)計(jì)2011年10月左右，推出最后一棟江景精裝公寓，價(jià)格直接攀升至7500以上。山水國(guó)際山水國(guó)際區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目，江景區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目，江景+成熟社區(qū)成熟社區(qū)+成熟園林展示，價(jià)格支撐成熟園林展示，價(jià)格支撐大大借助江景、成熟的借助江景、

16、成熟的社區(qū)、園林展示，社區(qū)、園林展示，價(jià)格已經(jīng)成為區(qū)域價(jià)格已經(jīng)成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿，最后一棟內(nèi)標(biāo)桿，最后一棟精裝公寓價(jià)格攀升精裝公寓價(jià)格攀升至至75007500元以上元以上競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)經(jīng)世皇城經(jīng)世皇城成熟的品質(zhì)大盤(pán)，園林展示成熟的品質(zhì)大盤(pán)，園林展示+江景江景+成熟社區(qū)，價(jià)格支撐力較成熟社區(qū)，價(jià)格支撐力較大大項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模占地面積5萬(wàn)平米，建筑面積17萬(wàn)平米，容積率3.0，綠化率45%配套設(shè)施配套設(shè)施2000平米西班牙皇家會(huì)所、400平米露天游泳池、超市、400平米私藏酒窖、國(guó)際幼兒教育價(jià)格走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)去年整體均價(jià)為4406元/，今年剩余尾貨均價(jià)為4880元/；今年7月1日，推出最后兩棟江景樓王

17、，整體均價(jià)為5500元左右項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目1期已經(jīng)交付使用，江景、園林、社區(qū)、樣板房展示都相對(duì)成熟，剩余尾貨都是頂層復(fù)式樓項(xiàng)目已經(jīng)成為蘆淞區(qū)內(nèi)品質(zhì)大盤(pán)，園林景觀，江景資源，成熟的社區(qū)及配套設(shè)施，樣板房都增加客戶(hù)的滿(mǎn)意度，足以支撐價(jià)格的攀升項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目依半山而建，西臨湘江，內(nèi)擁近40000平米原生態(tài)山頂公園，南面楓溪生態(tài)新城近2000畝原生山林營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)通過(guò)前期的市場(chǎng)預(yù)熱階段，項(xiàng)目已經(jīng)在區(qū)域內(nèi)形成良好的口碑，樹(shù)立了良好的品牌形象，借助小區(qū)環(huán)境，江景資源以及品牌實(shí)力，價(jià)格逐步走高，目前剩余頂層復(fù)式均價(jià)為4880元左右，2011年7月1日，推出最后兩棟江景樓王，將價(jià)格攀升至5500

18、元左右。通過(guò)前期品牌的樹(shù)通過(guò)前期品牌的樹(shù)立，實(shí)現(xiàn)價(jià)格逐步立，實(shí)現(xiàn)價(jià)格逐步走高，最后兩棟江走高，最后兩棟江景樓王價(jià)格直接攀景樓王價(jià)格直接攀升至升至55005500元左右元左右競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)百江花園二期百江花園二期半成熟社區(qū)，價(jià)格有一定的支撐半成熟社區(qū)，價(jià)格有一定的支撐項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模占地面積8.5萬(wàn)平米，建筑面積17萬(wàn)平米，容積率2.2，綠化率35%配套設(shè)施配套設(shè)施幼兒園、會(huì)所、游泳池、山頂公園、網(wǎng)球場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)今年1月份推出產(chǎn)品，整體均價(jià)為4400元，目前剩余尾貨均價(jià)為4800元；今年7月份，加推，均價(jià)為4700元左右項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)，已有一定的品牌知名度，項(xiàng)目1期已經(jīng)交付

19、使用，已有部分園林展示，屬于半成熟社區(qū)，可給客戶(hù)帶來(lái)一定的體驗(yàn)感項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目依山而建，獨(dú)享6.5萬(wàn)平米坡地園林，坐擁2000畝楓溪生態(tài)城，零距離百畝原生態(tài)山林營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)在區(qū)域內(nèi)形成良好的口碑，樹(shù)立了良好的品牌形象，項(xiàng)目一期已經(jīng)交付使用，剩余尾貨多為高樓層；項(xiàng)目層差約50元/平米，樓層越高越貴，因此項(xiàng)目的高樓層房源較為滯銷(xiāo)，預(yù)計(jì)7月份加推，均價(jià)為4700元左右，最低價(jià)為4200元/，最高價(jià)為5600元/。項(xiàng)目高樓層較為滯項(xiàng)目高樓層較為滯銷(xiāo)，價(jià)格幅度較大，銷(xiāo)，價(jià)格幅度較大，整體實(shí)收均價(jià)整體實(shí)收均價(jià)47004700元元/ /，最低價(jià)為，最低價(jià)為42004200元元/ /。競(jìng)爭(zhēng)樓

20、盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)瑞麗江南瑞麗江南成熟社區(qū)，園林展示，小區(qū)環(huán)境等較差，價(jià)格支撐力度較小成熟社區(qū)，園林展示，小區(qū)環(huán)境等較差，價(jià)格支撐力度較小項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模占地面積9萬(wàn)平米，建筑面積5萬(wàn)平米，容積率4.99，綠化率25.35%配套設(shè)施配套設(shè)施臨畔株洲最繁華的蘆淞商圈，愜意步行5分鐘，商圈資源皆觸手可及價(jià)格走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)今年7月底，推出三期住宅，均價(jià)為4100左右項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)，已有一定的品牌知名度，項(xiàng)目1、2期已經(jīng)交付使用，屬于成熟社區(qū)，現(xiàn)在3期在建項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目臨畔株洲最繁華的蘆淞商圈，愜意步行5分鐘，商圈資源皆觸手可及。成熟的生活社區(qū)可滿(mǎn)足你幸福生活的基本需求，瑞麗江南5分鐘生活圈

21、內(nèi)包含中南摩托車(chē)大市場(chǎng)、南大門(mén)小商品市場(chǎng)、電腦大商場(chǎng)、大型超市等商業(yè)配套設(shè)施，營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)在區(qū)域內(nèi)形成一定的口碑及品牌形象，項(xiàng)目項(xiàng)目1、2期已經(jīng)交付使用，3期享有1、2期的成熟社區(qū)已經(jīng)成熟配套設(shè)施，以低宣傳力度入市，以?xún)r(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引市場(chǎng)，均價(jià)為4100元左右。項(xiàng)目樓已經(jīng)擁有較項(xiàng)目樓已經(jīng)擁有較為成熟的社區(qū)以及為成熟的社區(qū)以及配套設(shè)施，以較低配套設(shè)施，以較低的宣傳力度入市，的宣傳力度入市，價(jià)格支撐力度較小。價(jià)格支撐力度較小。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)株洲各區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)力由強(qiáng)到弱依次按株洲各區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)力由強(qiáng)到弱依次按蘆淞區(qū)蘆淞區(qū) 天元區(qū)天元區(qū) 荷塘區(qū)荷塘區(qū) 石峰區(qū)石峰區(qū)排排列列株洲居民購(gòu)株洲居民購(gòu)買(mǎi)能

22、力分析買(mǎi)能力分析蘆淞區(qū) 人口構(gòu)成（傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，購(gòu)買(mǎi)能力最強(qiáng)）1、蘆淞商圈經(jīng)營(yíng)戶(hù)，是株洲的財(cái)富階層，具有很強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力2、株洲市政府搬遷到蘆淞區(qū)1815線(xiàn)以南后，公務(wù)員成為另一“實(shí)力派”人群3、蘆淞區(qū)原居民4、南方公司等廠礦企業(yè)改制后形成高收入白領(lǐng)階層 天元區(qū)人口構(gòu)成（逐漸形成高檔居住氛圍的株洲新區(qū)，購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)） 1、其他三區(qū)搬遷過(guò)來(lái)的有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的居民為主 2、本區(qū)原有居民 石峰區(qū)人口構(gòu)成 株洲最老的工業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)以原工礦企業(yè)職工為主，購(gòu)買(mǎi)能力相對(duì)最差。 荷塘區(qū) 荷塘區(qū)是原株洲老的居住區(qū)，人口構(gòu)成相對(duì)復(fù)雜，但原工礦企業(yè)職工仍占該區(qū)域人口的主要比例。 購(gòu)買(mǎi)能力相對(duì)較弱 株洲的市場(chǎng)供應(yīng)及購(gòu)房

23、需求以株洲的市場(chǎng)供應(yīng)及購(gòu)房需求以2 2房、房、3 3房為主，用途以自住為主。房為主，用途以自住為主。通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)調(diào)查，從購(gòu)房面積需求表格可以直觀反映，在現(xiàn)有市場(chǎng)條件下，株洲購(gòu)房群體還是以自住型的剛需、改善型客戶(hù)為主。購(gòu)房的面積需求集中在2房和3房.市場(chǎng)供應(yīng)量也相對(duì)集中，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重市場(chǎng)供應(yīng)及客戶(hù)需求市場(chǎng)供應(yīng)及客戶(hù)需求購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格、環(huán)境、地段、交通、戶(hù)型、要求較高；價(jià)格、環(huán)境、地段、交通、戶(hù)型、要求較高；對(duì)對(duì)景觀、物業(yè)、配套及品牌要求較次。景觀、物業(yè)、配套及品牌要求較次。此次實(shí)地走訪(fǎng)中，我們發(fā)現(xiàn)客戶(hù)對(duì)價(jià)格、地段、交通的、環(huán)境要求相對(duì)較高，對(duì)戶(hù)型、景觀、物業(yè)管理的要求其次

24、，對(duì)于周邊配套、升值潛力、開(kāi)發(fā)商品牌要求最次。株洲客戶(hù)購(gòu)房特征株洲客戶(hù)購(gòu)房特征株洲居民消費(fèi)習(xí)慣分析株洲居民消費(fèi)習(xí)慣分析購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所選擇在市場(chǎng)研究中，我們對(duì)株洲各區(qū)居民進(jìn)行了購(gòu)物及消費(fèi)場(chǎng)所選擇問(wèn)題的隨機(jī)抽樣調(diào)查從株洲的城市特征分析，株洲的主要購(gòu)物場(chǎng)所集中分布在建設(shè)路（七一路至四橋）路段。因此，株洲人民的消費(fèi)習(xí)慣區(qū)域是以建設(shè)路路段為主。株洲居民購(gòu)物習(xí)慣集中在蘆淞區(qū)以中心廣場(chǎng)為核心的建設(shè)路路段。株洲居民購(gòu)物習(xí)慣集中在蘆淞區(qū)以中心廣場(chǎng)為核心的建設(shè)路路段。高端客戶(hù)構(gòu)成以南區(qū)蘆高端客戶(hù)構(gòu)成以南區(qū)蘆淞商圈私營(yíng)老板、公務(wù)員、淞商圈私營(yíng)老板、公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)為購(gòu)買(mǎi)主力軍企業(yè)白領(lǐng)為購(gòu)買(mǎi)主力軍福鑫大廈成交客戶(hù)分析案

25、例借鑒案例借鑒蘆淞商圈的經(jīng)營(yíng)業(yè)主與公務(wù)員群體是株洲市場(chǎng)購(gòu)房的主力軍蘆淞商圈的經(jīng)營(yíng)業(yè)主與公務(wù)員群體是株洲市場(chǎng)購(gòu)房的主力軍福鑫大廈是株洲市中心2009年9月開(kāi)始銷(xiāo)售，并獲取熱銷(xiāo)的一棟歷時(shí)15年的爛尾樓。其滯后的設(shè)計(jì)使產(chǎn)品在使用性與合理性?xún)煞矫娲嬖谳^大的缺陷。如沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)配置、大量暗房、大面積空間浪費(fèi)、房中有橫梁穿過(guò)等。因此，可證明株洲的購(gòu)房群體對(duì)于產(chǎn)品的了解還處于萌芽階段。關(guān)于株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)不得不說(shuō)的話(huà)關(guān)于株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)不得不說(shuō)的話(huà) 從中央商業(yè)廣場(chǎng)、漢華國(guó)際商業(yè)城、到本項(xiàng)目，有限的接觸和溝通下來(lái)，我們已強(qiáng)烈感受到株洲在房地產(chǎn)市場(chǎng)上有一個(gè)新周期的起點(diǎn)，所以我們必須要有前瞻性眼光。 基于株洲15年的房

26、地產(chǎn)市場(chǎng)積累、現(xiàn)有開(kāi)發(fā)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，我們完全有理由相信并足可預(yù)見(jiàn)：未來(lái)株洲的80和90后的消費(fèi)群必將崛起！ 看看其他地產(chǎn)大佬以新青年定位的作品：新鴻基地產(chǎn)香港YOHO TOWN，智遠(yuǎn)地產(chǎn)長(zhǎng)沙的他城，新青年公寓以及株洲福鑫大廈，還有我們正在服務(wù)的以舍得投入打造鉆石品質(zhì)的卡薩國(guó)際他們的品牌各有特點(diǎn)，在市場(chǎng)各領(lǐng)風(fēng)騷。 這些成功的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)，都是從“精準(zhǔn)的定位、真實(shí)地讓人信服”開(kāi)始。 我們大家同樣都清醒地認(rèn)識(shí)到，并非“高大全”的項(xiàng)目產(chǎn)品定位就能贏得市場(chǎng)，定位最重要的使命是找到差異化特質(zhì)的市場(chǎng)內(nèi)核：我是誰(shuí)，我可以是誰(shuí)，我應(yīng)該是誰(shuí)！ 那么天潤(rùn)是誰(shuí)，可以是誰(shuí)，應(yīng)該是誰(shuí)？ 不妨讓我們一起粗略回顧株洲這15

27、年：經(jīng)濟(jì)實(shí)力毋庸置疑，品牌企業(yè)、大盤(pán)項(xiàng)目、高端項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)型項(xiàng)目均有 與株洲其他開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)單定位“品質(zhì)、和諧、美滿(mǎn)家”的中庸之路，我們是否可以： 深耕房地產(chǎn)市場(chǎng)10年，洞察中國(guó)城市人居發(fā)展特質(zhì)和市場(chǎng)精分趨勢(shì)，我們摒棄簡(jiǎn)單成本堆砌的品質(zhì)發(fā)展之路，堅(jiān)持專(zhuān)注高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品研發(fā)和城市各階層生活模式探索，致力于務(wù)實(shí)為各消費(fèi)群創(chuàng)造最大化價(jià)值。 所以天潤(rùn)天潤(rùn)6 6年年 專(zhuān)注產(chǎn)品力，給愛(ài)一個(gè)家！專(zhuān)注產(chǎn)品力，給愛(ài)一個(gè)家！關(guān)于株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)不得不說(shuō)的話(huà)關(guān)于株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)不得不說(shuō)的話(huà)20122012年株洲新精品年株洲新精品LOMOLOMO時(shí)代上演激揚(yáng)的青春時(shí)代上演激揚(yáng)的青春全株洲首個(gè)LOMO時(shí)代綜合項(xiàng)目這是天潤(rùn)開(kāi)創(chuàng)品牌的

28、一個(gè)好機(jī)會(huì)找到最適合的項(xiàng)目定位和解決方案讓項(xiàng)目賣(mài)得更貴些、更快些、更漂亮些提案綱要提案綱要 目標(biāo)客群，精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客群，精準(zhǔn)打擊 產(chǎn)品構(gòu)想，差異突圍產(chǎn)品構(gòu)想，差異突圍 整合推廣，形象鮮明整合推廣，形象鮮明 營(yíng)銷(xiāo)突破，名利雙收營(yíng)銷(xiāo)突破，名利雙收目標(biāo)客群目標(biāo)客群首先搞清楚，我們做什么人的生意讓我們心跳的項(xiàng)目讓我們心跳的項(xiàng)目 YOHO TOWN，激動(dòng)了整個(gè)香港。逾七成是兩房單位，面積47-75平方米。 新鴻基地產(chǎn)不僅因此賺足了銀兩，還賺足了吆喝。讓我們心跳的項(xiàng)目讓我們心跳的項(xiàng)目后現(xiàn)代城，北京東部最受矚目的項(xiàng)目之一面積47-110平方米成為北京東部地標(biāo)性樓盤(pán)之一 抓住青年置業(yè)的特質(zhì)需求，這些項(xiàng)目不但個(gè)

29、性十足，而且市抓住青年置業(yè)的特質(zhì)需求，這些項(xiàng)目不但個(gè)性十足，而且市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)良，口碑甚好，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)典型場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)良，口碑甚好，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)典型 名利雙收的寵兒名利雙收的寵兒 株洲原醫(yī)藥大廈的福鑫大廈2009年單價(jià)已突破5000元，目前二手房單價(jià)近7000元，單身公寓租金在1500元/月以上。青年置業(yè)需求特征青年置業(yè)需求特征青年置業(yè)的六大需求青年置業(yè)的六大需求這是青年群體置業(yè)的核心衡量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)生活區(qū)與工作區(qū)域的快速轉(zhuǎn)換亞健康成為時(shí)代的話(huà)題自身健康愈來(lái)愈被重視完善的醫(yī)療健康體系為項(xiàng)目增色文化教育體系符合成長(zhǎng)的特性幼兒園、小學(xué)等教育設(shè)施體系是青年群體置業(yè)的關(guān)鍵衡量指標(biāo) 便利、輕松的社區(qū)商業(yè)服務(wù)周

30、邊能提供完善的民生商業(yè)服務(wù)各種運(yùn)動(dòng)、休閑活動(dòng)年輕群體生活的重要特征設(shè)置類(lèi)專(zhuān)業(yè)的運(yùn)動(dòng)設(shè)施或場(chǎng)所以緊湊型戶(hù)型為基底公共空間與私人空間形成有效互補(bǔ)住宅經(jīng)濟(jì)性和居住模式多樣化有機(jī)結(jié)合公共交通樞 紐醫(yī)療衛(wèi)生體 系文化教育體 系民生需求體 系健康休閑體 系環(huán)境空間體 系株洲東南進(jìn)出交通樞紐蘆淞路、建設(shè)路、楓溪大道王府井、平和堂、家樂(lè)福、株百、蘆淞商圈、步行街近在咫尺項(xiàng)目本身3000米商業(yè)（其中生鮮超市800平）附近有羽毛球館、游泳館、咖啡館、KTV、臺(tái)球室等3萬(wàn)平方米商品房面積如何有效利用是關(guān)鍵我們擁有的基礎(chǔ)我們擁有的基礎(chǔ) 株洲市四醫(yī)院、友誼醫(yī)院、市區(qū)婦幼保健院、錦民燒傷醫(yī)院逸夫小學(xué)、一中、七中除此之外，

31、本項(xiàng)目還有更大的可塑性，瞄準(zhǔn)青年置業(yè)，我們可以嗎？除此之外，本項(xiàng)目還有更大的可塑性，瞄準(zhǔn)青年置業(yè)，我們可以嗎？我們所處的市場(chǎng)環(huán)境我們所處的市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型面積（戶(hù)型面積（m2）市場(chǎng)存量（套）市場(chǎng)存量（套）在售均價(jià)（元在售均價(jià)（元/m2）中瑞曼哈頓花園中瑞曼哈頓花園349126中央商業(yè)廣場(chǎng)中央商業(yè)廣場(chǎng)588515漢華國(guó)際城漢華國(guó)際城4895156金域半島金域半島3693150經(jīng)世皇城經(jīng)世皇城379497環(huán)洲國(guó)際環(huán)洲國(guó)際60（挑高5.2m）250裕龍景苑裕龍景苑3087386百江明珠百江明珠7192265合計(jì)合計(jì)13451345套，約套，約9 9萬(wàn)平方米，約占萬(wàn)平方米，約占株洲城株洲城

32、內(nèi)住宅存量?jī)?nèi)住宅存量8%8%當(dāng)前片區(qū)內(nèi)主要在售及待售（建好）中小戶(hù)型存量當(dāng)前片區(qū)內(nèi)主要在售及待售（建好）中小戶(hù)型存量（90m2以下） 片區(qū)內(nèi)未來(lái)住宅供應(yīng)量以09年之后已出讓的土地為主、高地價(jià)及地塊資源（土地集中在三三一、1815線(xiàn)、建寧鄉(xiāng)等片區(qū)）等決定片區(qū)內(nèi)大戶(hù)依然面臨慘烈的競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)內(nèi)大戶(hù)依然面臨慘烈的競(jìng)爭(zhēng)； 小戶(hù)型的供應(yīng)量或有增加，但量較小，未來(lái)片區(qū)內(nèi)小戶(hù)型依然稀缺片區(qū)內(nèi)小戶(hù)型依然稀缺。 青年置業(yè)，市場(chǎng)到底有多大？青年置業(yè)，市場(chǎng)到底有多大？片區(qū)片區(qū)大戶(hù)型扎堆，競(jìng)爭(zhēng)慘烈小戶(hù)型仍是稀缺產(chǎn)品我們我們位于城市核心區(qū)域快速交通樞紐站衍生建筑沒(méi)有車(chē)位配套和突出資源優(yōu)勢(shì)應(yīng)做小戶(hù)型應(yīng)做小戶(hù)型瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白瞄準(zhǔn)

33、市場(chǎng)空白打造讓青年人瘋狂的小戶(hù)型！打造讓青年人瘋狂的小戶(hù)型！株洲青年群體數(shù)量株洲青年群體數(shù)量 要實(shí)現(xiàn)高價(jià)值，還要精準(zhǔn)到其中的精英， 做他們的生意株洲新青年！株洲20-35歲的年輕人保守估計(jì)超過(guò)55萬(wàn)人20032008年株洲審核就業(yè)的畢業(yè)生超過(guò)10萬(wàn)人，在校大學(xué)生超過(guò)12萬(wàn)人2005、2006年結(jié)婚對(duì)數(shù)1.5萬(wàn)、1.7萬(wàn)，2007、2008年均超過(guò)2萬(wàn)對(duì)2007年6月份，株洲房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)調(diào)查報(bào)告結(jié)果顯示， 個(gè)樣本的已購(gòu)房者中，株洲“后”一族僅有買(mǎi)了房，未買(mǎi)房的人數(shù)占八成以上。界定株洲新青年界定株洲新青年自有一定積蓄，一個(gè)或者兩個(gè)家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力為后盾25-3525-35歲的社會(huì)新銳是我們的目標(biāo)客群歲

34、的社會(huì)新銳是我們的目標(biāo)客群高學(xué)歷，大專(zhuān)學(xué)歷以上，有遠(yuǎn)見(jiàn)，買(mǎi)房除了居住外，還看重保值增值功能工作在城內(nèi)，租房為主，多數(shù)屬于白領(lǐng)中的精英，目前收入較高，但發(fā)展?jié)摿^大心氣高，思想前衛(wèi)，不愿將就，留戀城內(nèi)，崇尚圈子生活、便捷的生活重視地段和房屋品質(zhì)重視地段和房屋品質(zhì)重視經(jīng)濟(jì)性，但不會(huì)屈從經(jīng)濟(jì)性重視經(jīng)濟(jì)性，但不會(huì)屈從經(jīng)濟(jì)性對(duì)生活品質(zhì)要求較高對(duì)生活品質(zhì)要求較高能夠承擔(dān)相對(duì)較高的價(jià)格能夠承擔(dān)相對(duì)較高的價(jià)格按照家庭生命周期，新青年可分為準(zhǔn)婚姻狀態(tài)或結(jié)婚暫不準(zhǔn)備有小孩新青年分類(lèi)新青年分類(lèi)單身、備婚族準(zhǔn)備有小孩或準(zhǔn)父母低總價(jià)，具備投資價(jià)值的單身公寓或一房一廳低總價(jià)，有公共空間，具備一定接待能力的一房一廳精致的兩

35、房，為三口之家的家庭生活做準(zhǔn)備株洲株洲LOMOLOMO時(shí)代時(shí)代全能小戶(hù)/新青年特區(qū) 新青年生于繁榮，生活充滿(mǎn)想象，開(kāi)放、自由、創(chuàng)意、積極向上，正在成為社會(huì)的中堅(jiān)。以青年人可以承受的小戶(hù)型為原點(diǎn)，創(chuàng)建株洲首個(gè)滿(mǎn)足青年人特質(zhì)需求的全功能社區(qū)。（LOMO：Let Our lives be Magic and Open）天潤(rùn)天潤(rùn)6 6年，專(zhuān)注產(chǎn)品力，給愛(ài)一個(gè)家，推出株洲首個(gè)精英青年社區(qū)年，專(zhuān)注產(chǎn)品力，給愛(ài)一個(gè)家，推出株洲首個(gè)精英青年社區(qū)產(chǎn)品構(gòu)想產(chǎn)品構(gòu)想打造符合并且超出株洲新青年需求的專(zhuān)屬產(chǎn)品 圍繞目標(biāo)客群的產(chǎn)品規(guī)劃結(jié)構(gòu)，塑造青年群體獨(dú)特的圈子生活鮮明特質(zhì) 突破常規(guī)小戶(hù)，圍繞青年群體的生活行為特征，將傳

36、統(tǒng)居家功能科學(xué)分工分離，接待、廚房、家政、娛樂(lè)等功能外移，由社區(qū)四大會(huì)所專(zhuān)業(yè)承擔(dān)，充分提高小戶(hù)空間的最大效用，實(shí)現(xiàn)其大戶(hù)機(jī)能產(chǎn)品構(gòu)想要義產(chǎn)品構(gòu)想要義LOMOLOMO時(shí)代：全能小戶(hù)時(shí)代：全能小戶(hù) 新青年特區(qū)新青年特區(qū)硬件系列：規(guī)劃，建筑、園林、公共空間、戶(hù)型硬件系列：規(guī)劃，建筑、園林、公共空間、戶(hù)型軟件系列：精裝修、特質(zhì)配套（會(huì)所）、特色物業(yè)服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)生活軟件系列：精裝修、特質(zhì)配套（會(huì)所）、特色物業(yè)服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)生活土地面積()：7031.46總建筑面積()：32405 居?。壕幼。?27787 27787 商業(yè)：商業(yè)： 1500 1500 架空層：281.05 容積率： 小于4.3 建筑密度： 不

37、大于30%綠地率： 不小于30%戶(hù)型大小： 無(wú)限制條件 計(jì)容積率面積：29569不計(jì)容積率面積：2836原控規(guī)總平參考圖硬件系列之規(guī)劃硬件系列之規(guī)劃立地條件立地條件總32405建筑面積體量小，居住僅27787 ，產(chǎn)品需致力于專(zhuān)屬性塑造致力于專(zhuān)屬性塑造，增，增強(qiáng)居住歸屬感強(qiáng)居住歸屬感，以彌補(bǔ)小社區(qū)的不足；建筑形態(tài)基本為2層裙房為配套和商業(yè)，上部塔樓住宅，裙房占地大不利社區(qū)的公共空間的塑造，住宅交通系統(tǒng)組織有難度，力求突破交通系統(tǒng)組織有難度，力求突破；地塊南北界面景觀和朝向存在優(yōu)劣差異，戶(hù)型分布層次應(yīng)有序結(jié)合景觀和朝向存在優(yōu)劣差異，戶(hù)型分布層次應(yīng)有序結(jié)合；用地紅線(xiàn)南北84.7米、東西93米，建筑控

38、制線(xiàn)南北60米、東西70米，南北棟距約27米，地塊異性，不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)地塊異性，不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)；地塊西南側(cè)的公共綠地應(yīng)巧于利用，成為別致后花園。別致后花園。立地綜合分析立地綜合分析硬件系列之規(guī)劃硬件系列之規(guī)劃商業(yè)成為住宅的第二配套，強(qiáng)大住宅的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)成為住宅的第二配套，強(qiáng)大住宅的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力住宅為商業(yè)提供可靠的消費(fèi)群體，互為支撐，和諧共生住宅為商業(yè)提供可靠的消費(fèi)群體，互為支撐，和諧共生住宅、商業(yè)二者和諧共生住宅、商業(yè)二者和諧共生LOMOLOMO活力商業(yè)城活力商業(yè)城 民生需求與特質(zhì)商業(yè)相結(jié)合，契合階層生活特質(zhì)，讓生活更便捷、豐富民生需求與特質(zhì)商業(yè)相結(jié)合，契合階層生活特質(zhì)，讓生活更便捷、豐富

39、契合階層生活特質(zhì)的商業(yè)，讓產(chǎn)品價(jià)值訴求更加飽滿(mǎn)。業(yè)態(tài)有青年主題購(gòu) 物、健身美容、DIY作坊、臺(tái)球城、棋牌、咖啡屋、書(shū)吧、水吧、藝術(shù) 品、寵物店、主題餐廳等，可引進(jìn)如步步高超市步步高超市等商家設(shè)立分店。 民生商業(yè)，服務(wù)半徑輻射周邊社區(qū)的中型超市、便利店、干洗、藥店、銀行 等商業(yè)配套，滿(mǎn)足社區(qū)基本生活需求；硬件系列之規(guī)劃硬件系列之規(guī)劃商業(yè)商業(yè)硬件系列之規(guī)劃建議硬件系列之規(guī)劃建議綠化綠化一層臨街裙房為配套商業(yè)，一層層高5米，二三層層高4.25米，單層面積1056平米，臨街公寓樓4-14層層高2.86米，單層面積1192平米的小戶(hù)公寓，地塊南面一層架空5米，二三層層高4.25米，單層面積967平米，4

40、-14層層高2.86米的小戶(hù)公寓，單層面積1085平米；主出入口沿南側(cè)設(shè)置，并通過(guò)入口大堂將人流引入小區(qū)中庭，形成系統(tǒng)的人流交通組織；景觀架空層為物管和會(huì)所，局部架空綠化局部架空綠化。15F15F（本方案較為突破，具體需與設(shè)計(jì)單位溝通細(xì)化）商業(yè)商業(yè)1F用地面積用地面積7031.467031.46總建筑面積總建筑面積3014930149容積率容積率4.2874.287基地面積基地面積20192019建筑密度建筑密度28.7%28.7%臨街商業(yè)面積3168臨街公寓面積13112臨街標(biāo)準(zhǔn)層平面示意 面積約1192約約7575約約6060約約102102約約7070約約102102約約128128約約

41、6060硬件系列之規(guī)劃建議一硬件系列之規(guī)劃建議一小戶(hù)住宅布局小戶(hù)住宅布局地塊南面標(biāo)準(zhǔn)層示意，面積約1085硬件系列之規(guī)劃建議二硬件系列之規(guī)劃建議二小戶(hù)住宅布局小戶(hù)住宅布局約約126.8126.8約約126.8126.8約約145145約約145145硬件系列之建筑立面硬件系列之建筑立面集約有序的現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格集約有序的現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格具備一定的城市公共建筑的特征，形態(tài)節(jié)奏有序 項(xiàng)目區(qū)位與部分公建配套功能決定其建筑的形態(tài)設(shè)計(jì)必須上升到城市形象設(shè)計(jì)的高度，不能脫離城市環(huán)境因素而獨(dú)立存在，它必須具備一定的城市公共建筑的特征，并引領(lǐng)年輕階層的審美情趣。硬件系列之園林硬件系列之園林兼?zhèn)涔δ苄?、藝術(shù)性的

42、現(xiàn)代園林環(huán)境景兼?zhèn)涔δ苄浴⑺囆g(shù)性的現(xiàn)代園林環(huán)境景觀觀強(qiáng)調(diào)功能性主體，融合強(qiáng)烈的視覺(jué)藝術(shù)，并注重交流空間的塑造 屏棄“風(fēng)格”園林（如中式園林、歐洲園林等），打造契合客群前衛(wèi)審美情趣兼具功能性 和藝術(shù)性的現(xiàn)代園林環(huán)境景觀。 考慮屋頂中庭與傳統(tǒng)園林塑造的差異性，建議設(shè)計(jì)追求園林細(xì)節(jié)，融合視覺(jué)藝術(shù)的表 現(xiàn)手法，營(yíng)造舒適、休閑、功能性強(qiáng)的空間氛圍。 裙房屋面庭院結(jié)合局部架空處理，考慮屋面植栽的局限性，以灌木和硬質(zhì)地面造景為 主，局部穿插動(dòng)態(tài)淺水，點(diǎn)綴精致小品硬、游憩座椅和木制廊架，營(yíng)造多層次的環(huán)境 空間，強(qiáng)化社區(qū)的歸屬感。 嚴(yán)格控制公攤系數(shù)嚴(yán)格控制公攤系數(shù)，提高得房率，戶(hù)內(nèi)布局簡(jiǎn)潔戶(hù)內(nèi)布局簡(jiǎn)潔，交通面積

43、少，提高 實(shí)用率； 主導(dǎo)空間（客廳、臥室）尺度宜居，注重輔助空間的附加值細(xì)節(jié)注重輔助空間的附加值細(xì)節(jié)設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì)，如大面積凸窗、挑空露臺(tái)、飄板、出挑花池等； 儲(chǔ)藏空間設(shè)計(jì)是關(guān)鍵儲(chǔ)藏空間設(shè)計(jì)是關(guān)鍵，結(jié)合精裝修和家具布置一體設(shè)計(jì)，延續(xù)空間的 高效利用； 模式化精準(zhǔn)設(shè)計(jì)，分類(lèi)少而精，序列性產(chǎn)品階梯升級(jí)序列性產(chǎn)品階梯升級(jí)。硬件系列之戶(hù)型理念硬件系列之戶(hù)型理念高效空間，宜居尺度高效空間，宜居尺度硬件系列之戶(hù)型比例硬件系列之戶(hù)型比例戶(hù)型戶(hù)型面積（）面積（）套數(shù)比例套數(shù)比例個(gè)性案名個(gè)性案名精致一房506020%LOMO時(shí)代獨(dú)立宣言精細(xì)二房9011840%LOMO時(shí)代非常男女創(chuàng)新三房13040%LOMO時(shí)代愛(ài)巢

44、合計(jì)58016平方米三種戶(hù)型，瞄準(zhǔn)目標(biāo)客群三種戶(hù)型，瞄準(zhǔn)目標(biāo)客群（方案產(chǎn)品建議）（方案產(chǎn)品建議）約約6565約約5050約約9292約約6060約約9292約約118118約約5151方案二：臨街及北面公寓標(biāo)準(zhǔn)層示意方案二：南面兩棟公寓標(biāo)準(zhǔn)層示意約約111.8111.8約約111.8111.8約約130130約約130130層高6米的大露臺(tái)，不計(jì)建筑面積，為住戶(hù)提供更多活動(dòng)空間的同時(shí)，又可形成立體綠化豐富立面造型。挑空露臺(tái)挑空露臺(tái)硬件系列之戶(hù)型細(xì)節(jié)硬件系列之戶(hù)型細(xì)節(jié)儲(chǔ)藏、儲(chǔ)納儲(chǔ)藏、儲(chǔ)納地板式收納 非承重墻嵌壁收納 窗臺(tái)嵌入式收納 墻壁格收納 壁掛廚具收納 家具結(jié)合隱藏收納 硬件系列之戶(hù)型細(xì)節(jié)硬

45、件系列之戶(hù)型細(xì)節(jié)專(zhuān)用空間的功能復(fù)合專(zhuān)用空間的功能復(fù)合書(shū)柜式折疊床，把工作間、書(shū)房和客房復(fù)合工作區(qū)客廳結(jié)合,適用不失時(shí)尚格調(diào) 硬件系列之戶(hù)型細(xì)節(jié)硬件系列之戶(hù)型細(xì)節(jié)多用推拉門(mén)，節(jié)省空間置于內(nèi)部的開(kāi)敞式廚房節(jié)省本來(lái)可憐的采光面硬件系列之戶(hù)型細(xì)節(jié)硬件系列之戶(hù)型細(xì)節(jié)衛(wèi)生間、廚房、管線(xiàn)衛(wèi)生間、廚房、管線(xiàn)是重點(diǎn)，一步到位，做到品牌品質(zhì)是重點(diǎn)，一步到位，做到品牌品質(zhì)恰當(dāng)留白，留下恰當(dāng)留白，留下個(gè)性裝飾個(gè)性裝飾廣闊空間廣闊空間結(jié)合家居布置結(jié)合家居布置一體設(shè)計(jì)一體設(shè)計(jì)，延續(xù)空間高效利用，延續(xù)空間高效利用充分用于營(yíng)銷(xiāo)中，成為營(yíng)銷(xiāo)利器充分用于營(yíng)銷(xiāo)中，成為營(yíng)銷(xiāo)利器精裝理念：輕裝修、重裝飾精裝理念：輕裝修、重裝飾軟件系列之精裝修軟件系列之精裝修建議裝修標(biāo)準(zhǔn)：建議裝修標(biāo)準(zhǔn)：15001500元元/m/m2 2真正的精裝修不只是用精致的材料，更是進(jìn)行精心的安排合理布局，最大限度利用空間軟件系列之精裝修軟件系列之精裝修客廳的氣質(zhì)干凈、規(guī)整 墻上的手繪花朵，在家