深圳市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃(0427)+

1、第一章總則一、規(guī)劃背景為促進和引導城市商業(yè)網(wǎng)點健康發(fā)展，國家商務部先后印發(fā)了商務部、建設部關(guān)于做好地級城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知（商建發(fā)200418號）和商務部、財政部、建設部關(guān)于進一步做好城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃制定和實施工作的通知（商建發(fā)2005378號）。為此，深圳市于2003年10月成立了由分管副市長任組長，市相關(guān)部門參加的深圳市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作領(lǐng)導小組，領(lǐng)導開展深圳市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制工作。2003年11月，原市經(jīng)貿(mào)局和綜合開發(fā)研究院（中國深圳）成立課題組，于2004年1月正式啟動深圳市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的研究和編制工作。二、規(guī)劃范圍（一）規(guī)劃地域。涵蓋深圳市六個區(qū)。（二）規(guī)劃行業(yè)。批發(fā)、零售和餐飲

2、網(wǎng)點（不包括成品油、生豬、舊汽車、拍賣等特種行業(yè)或?qū)I?？厣唐罚Ｈ?、規(guī)劃對象與重點（一）商業(yè)區(qū)。重點規(guī)劃對象是市級商業(yè)（市級商業(yè)區(qū)和次市級商業(yè)區(qū)）和社區(qū)商業(yè)（社區(qū)商業(yè)中心和鄰里商業(yè)單元）。（二）零售網(wǎng)點。重點規(guī)劃對象是6000平方米以上的大型零售網(wǎng)點，包括購物中心、百貨店、大型綜合超市、大型專業(yè)店、倉儲式會員店、折扣店和大型主題市場。（三）餐飲網(wǎng)點。重點規(guī)劃對象是食街、居民區(qū)和工業(yè)區(qū)餐飲網(wǎng)點（包括食堂）。（四）批發(fā)市場。重點規(guī)劃對象是工業(yè)消費品批發(fā)市場、工業(yè)生產(chǎn)資料批發(fā)市場和農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。四、規(guī)劃期限20062010年（與“十一五”規(guī)劃時間跨度相同）。五、規(guī)劃依據(jù)深圳市組團分區(qū)規(guī)劃（20

3、052020）、深圳市率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的考核體系和相關(guān)指標調(diào)整方案、深圳市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃、深圳市商業(yè)網(wǎng)點普查報告、關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的指導意見（國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易2001789號）、深圳市人民政府關(guān)于大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的意見、深圳市歷年統(tǒng)計年鑒、廣東省2000年人口普查資料匯編（深圳市）、深圳市整體交通發(fā)展規(guī)劃（征求意見稿）、深圳市公共交通規(guī)劃、軌道交通規(guī)劃、國家零售業(yè)態(tài)分類標準。第二章深圳市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展現(xiàn)狀深圳于1979年設市，1980年設立深圳經(jīng)濟特區(qū)，現(xiàn)為國家副省級計劃單列城市。東臨大亞灣和大鵬灣，西瀕珠江口，北與東莞、惠州兩市接壤，南與香港一河之隔。深圳土地總面積19

4、52.84平方公里，其中經(jīng)濟特區(qū)面積395.81平方公里?，F(xiàn)轄特區(qū)內(nèi)福田、羅湖、鹽田、南山四個行政區(qū)和特區(qū)外寶安、龍崗兩個行政區(qū)。2004年末總常住人口597.55萬人，其中戶籍人口為165.13萬人。深圳一直是銜接香港與內(nèi)地的紐帶，商貿(mào)活動活躍，本地購買力強勁，商業(yè)整體發(fā)展水平較高。一、概況截至2004年8月，深圳共有各類型商業(yè)網(wǎng)點14.5萬個，總營業(yè)面積1492.5萬平方米，商業(yè)從業(yè)人員92.9萬人。表2-1深圳市商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量、營業(yè)面積和從業(yè)人員（按行業(yè)分）零售餐飲批發(fā)合計網(wǎng)點數(shù)量102615356817098145394數(shù)量占比70.6%24.5%4.9%100.0%面積（萬m2）971

5、3192031493面積占比65.1%21.4%13.5%100.0%從業(yè)人員59084029124147370929451從業(yè)人員占比63.6%31.3%5.1%100.0%數(shù)據(jù)來源：深圳市商業(yè)網(wǎng)點普查報告，2004年8月。（一）平均單店規(guī)模。深圳商業(yè)網(wǎng)點平均單店規(guī)模102.7平方米。各區(qū)不同行業(yè)商業(yè)網(wǎng)點平均面積如圖2-1。600.0500.0400.0300.0200.0100.0-圖42-1深圳市U商業(yè)各（平方P行業(yè)平均單店規(guī)模米/店）700.0福田區(qū)戈羅湖區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)全市口批發(fā)業(yè)534.3420.1261.0204.771.541.1285.9口餐飲業(yè)173.1129.0

6、57.473.2101.461.889.3零售業(yè)146.6100.181.984.8107.647.794.6數(shù)據(jù)來源：深圳市商業(yè)網(wǎng)點普查報告，2004年8月。（二）人均商業(yè)面積。按深圳現(xiàn)有1071萬管理人口計算，人均商業(yè)面積1.28平方米，其中人均零售面積0.96平方米，人均餐飲面積0.32平方米。全市人均商業(yè)面積構(gòu)成如圖2-2。圖2-2深圳市人均商業(yè)面積構(gòu)成（平方米/人）2.001.501.000.500.001hL=3*福田區(qū)羅湖區(qū)龍崗區(qū)南山區(qū)寶安區(qū)鹽田區(qū)全市口人均餐飲面積0.530.450.280.330.210.200.32口人均零售面積1.151.021.170.960.790.4

7、20.96數(shù)據(jù)來源：深圳市商業(yè)網(wǎng)點普查報告，2004年8月。（三）商業(yè)地效。圖2-3深圳市各區(qū)商業(yè)地效20000115000-10000-單位：元/年.平方米0-羅湖區(qū)鹽田區(qū)福田區(qū)南山區(qū)龍崗區(qū)寶安區(qū)全市口零售地效1773317349134458275454144078327口商業(yè)地效1428714621103337260443041377299餐飲地效64009083362043293958313141725000-數(shù)據(jù)來源：深圳市商業(yè)網(wǎng)點普查報告，2004年8月。（四）商業(yè)勞動生產(chǎn)率。深圳餐飲和零售業(yè)從業(yè)人員88.2萬人，人均年營業(yè)額10.7萬元。各區(qū)商業(yè)、零售業(yè)和餐飲業(yè)勞動效率狀況如圖2-

8、4所示。圖2-4深圳市商業(yè)勞動效率狀況（單位：萬元/人.年）30.0025.00-20.00-15.00-10.00-5.00-羅湖區(qū)福田區(qū)鹽田區(qū)南山區(qū)龍崗區(qū)寶安區(qū)全市零售業(yè)勞動效率26.9425.4517.5815.757.396.7713.68商業(yè)勞動效率19.717.212.511.86.55.610.7口餐飲業(yè)勞動效率7.274.775.884.934.212.964.57數(shù)據(jù)來源：深圳市商業(yè)網(wǎng)點普查報告，2004年8月。二、主要特點一）人均擁有商業(yè)面積已經(jīng)達到較高水平。深圳餐飲和零售面積合計1289.6萬平方米，按全市現(xiàn)有1071萬管理人口計算，人均商業(yè)面積1.28平方米，其中人均零

9、售面積0.96平方米，人均餐飲面積0.32平方米（詳見圖2-2）。深圳人均零售面積已接近香港人均的1.1平方米，已經(jīng)達到了較高水平。（二）商業(yè)網(wǎng)點在分布上呈現(xiàn)多中心商業(yè)格局。從規(guī)模上看，各商業(yè)區(qū)的營業(yè)規(guī)模、客流量和營業(yè)額不斷擴大，營業(yè)面積進一步集中于市級和區(qū)級商業(yè)區(qū)，僅現(xiàn)有的三大商業(yè)區(qū)（華強北、東門和人民南）營業(yè)面積就高達130.6萬平方米，占全市商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)總面積的比重近10%;從布局上看，隨著南山、寶安和龍崗三區(qū)經(jīng)濟總量的快速增長以及居民購買力的提高，各區(qū)已形成了各自的區(qū)級商業(yè)區(qū)，為本地消費者提供一站式購物場所，以上三區(qū)居民周末到羅湖和福田的商業(yè)區(qū)購物的現(xiàn)象已經(jīng)明顯減少，特區(qū)內(nèi)商業(yè)區(qū)的市場

10、占有率逐漸被分化。（三）連鎖經(jīng)營發(fā)展很快，居于全國領(lǐng)先行列。深圳現(xiàn)有連鎖零售、餐飲企業(yè)商號近200個，門店數(shù)量達到6800家，約占零售餐飲網(wǎng)點總數(shù)5%，所占的市場份額為45%，該比例在全國大中城市中位于前列。在深圳經(jīng)營的連鎖企業(yè)中，總部設于深圳的本土連鎖企業(yè)超過40家，在深圳市場居于主導地位。據(jù)國家統(tǒng)計局2004年公布的排名，深圳有六家企業(yè)入圍全國連鎖零售50強。（四）大型商業(yè)網(wǎng)點的覆蓋率較高。深圳現(xiàn)有大型零售網(wǎng)點342家，其營業(yè)面積占全市零售總面積的45.3%，網(wǎng)點類型涵蓋了主要的業(yè)種業(yè)態(tài)，其中與市民日常生活關(guān)系十分密切的大型超市、百貨店總量近200家，其在特區(qū)內(nèi)外的分布較為均衡。大型網(wǎng)點的

11、快速發(fā)展，一方面以其較高的經(jīng)營管理水平帶動了全行業(yè)服務水平的提高，另一方面也極大地促進了深圳市商業(yè)集約化經(jīng)營。據(jù)測算，全市大型零售網(wǎng)點的營業(yè)額（扣除攤位制的主題商場部份）占全市社會商品零售總額的比例超過50%。（五）零售業(yè)整體呈多樣化和規(guī)?；厔荩闶劬W(wǎng)點尤其是連鎖零售網(wǎng)點經(jīng)營效率高。從零售網(wǎng)點的業(yè)態(tài)上看，深圳擁有從食雜店、小型專業(yè)店到超級市場、大型綜合超市以及購物中心等國內(nèi)外主要零售業(yè)態(tài)，零售市場呈現(xiàn)多種業(yè)態(tài)互補共存的格局；從零售網(wǎng)點的營業(yè)面積上看，6000平方米以上大型零售網(wǎng)點營業(yè)總面積439萬平方米，占全市零售總面積的45.3%，零售網(wǎng)點整體規(guī)模化經(jīng)營趨勢明顯。深圳市大型零售網(wǎng)點分布圖龍

12、崗中心沙區(qū)4布吉西鄉(xiāng)一羅湖區(qū)南頭鹽田圖佻擊營豊面積丈于呂000平方米前大賣場恆査慈00華強北R>2OOOO20000>R>1000010000>R>50005000>R>2000注：背景顏色為各區(qū)人口密度。網(wǎng)點的規(guī)模化提高了零售網(wǎng)點的營業(yè)效率，全市連鎖零售網(wǎng)點平均人效72萬元，平均單店年營業(yè)額2162萬元，高于2004年全國零售連鎖百強的平均人效（61萬元/年）和單店年營業(yè)額（1633萬元/年）。（六）餐飲網(wǎng)點分布集聚化，連鎖快餐業(yè)發(fā)達。深圳餐飲網(wǎng)點在分布上集聚化特征十分明顯，僅華強北、人民南和東門商業(yè)區(qū)內(nèi)大中型餐飲網(wǎng)點（500平方米及以上）就達102

13、家，營業(yè)面積19.1萬平方米，占全市大中型餐飲網(wǎng)點營業(yè)總面積的13.8%。在現(xiàn)有的1402個連鎖餐飲網(wǎng)點（總營業(yè)面積12.5萬平方米）中，連鎖快餐網(wǎng)點723家，營業(yè)面積6.8萬平方米，占全市連鎖餐飲營業(yè)總面積的54.7%。該比重高于北京（38.8%）、上海（8.9%）及全國平均水平（36.7%）。（七）批發(fā)業(yè)與本地產(chǎn)業(yè)和市場緊密結(jié)合，銷地型大型批發(fā)市場發(fā)育充分。深圳批發(fā)業(yè)以本地產(chǎn)業(yè)或本地市場為依托，服務于珠三角地區(qū)和國內(nèi)其他城市。全市營業(yè)面積在6000平方米以上的51家大型批發(fā)網(wǎng)點中，按照所經(jīng)營商品的生產(chǎn)地和銷售地劃分，銷地型達41家，產(chǎn)地型6家，集散型4家。批發(fā)市場在類型上以專業(yè)市場為主，商

14、品品類比較集中。交易雙方或交易的產(chǎn)品中，與國際市場聯(lián)系密切。主要市場都開設了網(wǎng)站，除提供信息服務外，也開展網(wǎng)上交易。三、存在的主要問題（一）缺乏全國知名的有影響力的商業(yè)旺區(qū)。深圳在一定程度上是因商而興的城市，除中英街因特殊體制成為全國知名的特色商業(yè)街外，沒有培育出類似于北京西單、上海淮海路等全國知名的商業(yè)旺區(qū)品牌。究其原因，一是缺乏前瞻性規(guī)劃，基礎(chǔ)設施滯后、老化；二是現(xiàn)有商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)文化積淀相對不足；三是商業(yè)旺區(qū)內(nèi)還存在缺乏國際品牌的百貨店和有特色的專業(yè)店，經(jīng)營特色不夠鮮明等缺陷。由于商業(yè)區(qū)的發(fā)展欠缺足夠吸引力，深圳商業(yè)失去了不少商機。據(jù)調(diào)查，國內(nèi)游客在香港旅游用在購物上的支出平均超過200

15、0港幣，而國內(nèi)游客在深圳購物的支出平均不過200元人民幣。雖然兩者之間存在諸多不可比的因素，但仍可從中感受深圳的差距。（二）對重要商業(yè)設施缺乏土地資源配置，導致符合現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展需要的商業(yè)設施不足。由于缺乏土地資源配置，導致各類新興商業(yè)區(qū)內(nèi)專業(yè)商業(yè)設施缺乏，很多網(wǎng)點都設于商住綜合樓宇中，多數(shù)都存在建筑結(jié)構(gòu)不適用、交通配套不足等問題。許多占用較大空間的專業(yè)類商業(yè)設施如汽車市場等缺乏完備的用地手續(xù)。調(diào)查顯示，特區(qū)內(nèi)大部分農(nóng)貿(mào)市場均不具備完整的土地手續(xù)。經(jīng)營用地的臨時性嚴重影響了經(jīng)銷商的投資意愿，導致了一些新興商業(yè)模式如大型汽車市場無法在深圳順利發(fā)展，也限制了農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場向規(guī)模化方向發(fā)展。同時，市

16、場的檔次、服務水平也受到了較大局限。（三）小型商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量大，約有一半設于城中村。深圳商業(yè)網(wǎng)點在數(shù)量上以50平方米以下的小型網(wǎng)點為主。如圖2-5所示，全市營業(yè)面積在50平方米以下的網(wǎng)點數(shù)量約113萬個，占全部商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量的77.4%,這些小門店約有一半設于城中村內(nèi)，外部環(huán)境和建筑質(zhì)量都比較差。小型商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量比重較高的現(xiàn)狀表明，深圳現(xiàn)代商業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。數(shù)量占比面積占比數(shù)據(jù)來源：深圳市商業(yè)網(wǎng)點普查報告，2004年8月。圖2-5深圳市不同面積區(qū)間商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量及面積構(gòu)成（四）百貨店、大型綜合超市存在過度競爭之憂，便利性網(wǎng)點發(fā)展水平較低。深圳現(xiàn)有大型綜合超市99家，百貨店100家，按深圳107

17、1萬管理人口計算，平均每10.7萬人擁有一家百貨店，每10.8萬人擁有一家大型綜合超市。根據(jù)業(yè)內(nèi)通行標準，目前深圳的百貨店、大型綜合超市存在同質(zhì)化之憂，局部地區(qū)百貨店、大型綜合超市數(shù)量過剩。便利性網(wǎng)點主要包括便利店和食雜店兩類業(yè)態(tài)，全市現(xiàn)有便利性網(wǎng)點35270個，平均每285人一家便利性網(wǎng)點。其中，連鎖便利店僅274個，網(wǎng)點連鎖率不足1%，其他的都是食雜店。這些食雜店都是個體經(jīng)營，經(jīng)營管理落后，生產(chǎn)效率和服務水平低，政府管理成本較高，是深圳商業(yè)現(xiàn)代化的薄弱環(huán)節(jié)。（五）餐飲網(wǎng)點缺乏規(guī)劃，問題突出。由于缺乏專門的規(guī)劃，各種食街都是自發(fā)形成的，隨著規(guī)模的擴大，帶來一系列環(huán)境問題，如廢水、廢氣和廢油的

18、排放缺乏相應的處理條件，直接影響周邊環(huán)境；交通問題日益嚴重，特別是停車位不足造成周邊交通擁堵；臨近社區(qū)或社區(qū)內(nèi)的餐飲網(wǎng)點，特別是商住混合樓宇中的餐飲網(wǎng)點，擾民問題比較突出；各類工業(yè)區(qū)餐飲網(wǎng)點配套嚴重不足，無法滿足工業(yè)區(qū)內(nèi)從業(yè)人員的就餐需要，帶來極大的食品安全隱患。（六）批發(fā)市場規(guī)劃滯后。市場布局的隨意性較大，容易形成與城市其他功能的沖突；有些重要市場缺乏永久性用地，如家禽、生豬等批發(fā)市場，造成違建市場、地下市場的發(fā)展，容易產(chǎn)生食品安全問題。另外，不少早期發(fā)展的市場周邊已成為人口密度較高、交通比較擁堵的居民區(qū)或商業(yè)旺區(qū)，比如華強北的電子批發(fā)市場，布吉農(nóng)批與福田農(nóng)批市場，影響了市場的集散。第三章深

19、圳市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的主要考慮因素一、商業(yè)布局現(xiàn)狀及發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律性從商業(yè)布局的演變分析，深圳商業(yè)布局從早期的口岸導向型（如中英街、羅湖人民南商業(yè)區(qū)的興起），逐步轉(zhuǎn)向多元導向路徑，其中內(nèi)部需求因素所產(chǎn)生的影響越來越大。通過運用中心地理論和核心邊緣模型進行分析發(fā)現(xiàn)，深圳商業(yè)布局的發(fā)展具有較強的規(guī)律可循，這是進行商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的重要依據(jù)。因此，可結(jié)合商業(yè)本身創(chuàng)新的趨勢和需求進行合理規(guī)劃。二、經(jīng)濟發(fā)展階段及趨勢2004年，深圳按常住人口計算的人均生產(chǎn)總值達7162美元已進入發(fā)達經(jīng)濟的初級階段。但特區(qū)內(nèi)外、特區(qū)外中心城區(qū)和外圍地區(qū)的二元化特征明顯，城市化進程尚未完結(jié)。近年來，深圳制造業(yè)增加值占經(jīng)濟總量的比重

20、持續(xù)上升，呈現(xiàn)典型的工業(yè)化階段的特征，但在消費層面卻已經(jīng)表現(xiàn)出許多后工業(yè)化階段的特征，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃應適度超前。三、城市功能布局深圳的城市功能在空間上以特區(qū)為核心向外輻射，并且呈網(wǎng)狀組團式結(jié)構(gòu)格局。深圳市規(guī)劃局于2005年10月公布的深圳市組團分區(qū)規(guī)劃（20052020），將全市劃分為11個功能不同的組團，因此商業(yè)布局要根據(jù)不同的組團功能，規(guī)劃構(gòu)建功能相對完備、層次分明的商業(yè)網(wǎng)點體系。四、人口因素人口因素是影響商圈地域分布的重要因素，主要有：（一）人口數(shù)量。截至2004年底，深圳常住人口已達597.6萬人，管理人口1071萬。這是深圳商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，“十一五”期間常住人口將控制在900萬以內(nèi)，管

21、理人口也將相應增加。（二）居民購買力。近年來，深圳居民收入平穩(wěn)增長，人均可支配收入在過去5年中年均增長6.4%，2004年達2.76萬元，預計2010年深圳人均可支配收入將超過3.5萬元。收入的穩(wěn)步增加使居民購買力進一步提高，2004年深圳人均消費支出1.96萬元，平均消費傾向（消費占可支配收入的比重）達71%，居民消費信心較高，為深圳商業(yè)提供了持續(xù)增長動力。T一人均可支配收入數(shù)據(jù)來源：2005年深圳統(tǒng)計年鑒，2004年后為預測數(shù)。三）消費需求。圖3-2深圳居民消費性支出構(gòu)成（）雜項商品居住類及服務類居仕類7.6%11.8%食品類8.2%交通和通訊類17.9%醫(yī)療保健設備用品類及服務類3.7%

22、I】，2%娛樂文教服務類12.8%衣著類6.7%2004年深圳的人均GDP及人均可支配收入均位居全國大中城市首位（分別為5.93萬元和2.76萬元），人均居民儲蓄存款余額4.39萬元，人均消費性支出1.96萬元（1631元/月）。主要經(jīng)濟指標已接近中等發(fā)達國家水平，居民消費能力強，消費結(jié)構(gòu)不斷出現(xiàn)新的變化,食品消資料來源：深圳統(tǒng)計年鑒2004。費比重己下降至2004年的27%。生活必需品的支出比重逐年下降,文化教育、服務等消費一直保持在10%以上的較高水平,享受型商品、奢侈品的支出比重上升。消費結(jié)構(gòu)的變化表明,深圳居民開始追求較高層次的消費需求,從而導致需求多樣化和個性化程度的提高,消費者不僅

23、要求有滿足便利性購物和日常購物的消費場所,更需要能滿足一站式購物和一站式消費的場所,以及能夠滿足個性化需求的特色消費場所。另外,隨著家用轎車保有量不斷增加,汽車逐漸成為深圳居民出行的重要方式,是否具備充足的停車位已成為消費者選擇消費場所的主要考慮因素。商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃在考慮居民消費需求變化的同時,也應當結(jié)合消費行為特征對消費場所的配套設施提出相應的要求。圖3-3消費者到主要商業(yè)區(qū)的目的（%）100.080.060.040.020.084.475.825.618.41443.2|丄6口廿64.563.204110.6-114.52.4西餐店吃華飯泡吧人民南畝具/文具/禮品/電子等專業(yè)市場采購娛式休閑

24、運動吃飯東門上班或其它公務資料來源：消費者市場調(diào)研。（四）旅游人口。深圳旅游人口規(guī)模龐大，2004年賓館接待的國內(nèi)外游客1943萬人次。這些游客在深圳主要從事商務活動、旅游觀光，其消費支出主要用于住宿、餐飲、旅游和購物。隨著深圳國際化城市建設進程的不斷推進以及國內(nèi)居民收入水平的提高，旅游人口仍將會繼續(xù)上升，為深圳商業(yè)發(fā)展提供了新的空間。五、交通發(fā)展導向交通對商業(yè)發(fā)展具有重大影響。交通和道路的格局決定了商業(yè)網(wǎng)點的分布狀態(tài)，但商業(yè)網(wǎng)點布設不當，也會對交通形成一定阻礙。因此，商業(yè)與交通存在一種相互依存、相互影響的關(guān)系。即將出臺的深圳市整體交通發(fā)展規(guī)劃，必然對深圳商業(yè)網(wǎng)點布局產(chǎn)生重大影響，一方面規(guī)劃的

25、實施將會明顯改變消費者的出行方式，使公共交通便捷的商業(yè)旺區(qū)和網(wǎng)點獲得進一步發(fā)展，并促進交通樞紐型商業(yè)中心等新型商業(yè)集聚區(qū)的出現(xiàn)；另一方面規(guī)劃中區(qū)域性重大交通項目的建設將會提高深圳商業(yè)的輻射力。第四章深圳市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的指導思想與目標一、指導思想按照把深圳建成國際化城市的總體戰(zhàn)略和目標定位，著力提高商業(yè)服務水平，擴大深圳商業(yè)集聚輻射效應，進一步完善網(wǎng)點發(fā)展的市場調(diào)節(jié)機制，適當加強政府的宏觀指導和管理，全面提升網(wǎng)點的素質(zhì)，促進網(wǎng)點資源不斷優(yōu)化，加強商業(yè)網(wǎng)點分布與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市規(guī)劃的聯(lián)動性及協(xié)調(diào)性，逐步形成規(guī)模適度、布局合理、獨特卓越、業(yè)態(tài)先進的現(xiàn)代化商業(yè)網(wǎng)點體系。二、規(guī)劃原則（一）提高商業(yè)整體競爭

26、力的原則。商業(yè)競爭力是中心城市綜合競爭力的重要體現(xiàn)。通過規(guī)劃，引導商業(yè)網(wǎng)點建設健康發(fā)展，壯大現(xiàn)代流通渠道，改善商業(yè)環(huán)境，提高商業(yè)的整體競爭力。（二）協(xié)調(diào)發(fā)展的原則?，F(xiàn)代商業(yè)體系的建立是國際化城市建設的重要組成部分，要考慮其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展對商業(yè)的需求和產(chǎn)業(yè)之間的互補，找準商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展的定位，促進商業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)、城市建設和環(huán)境等方面的協(xié)調(diào)發(fā)展。（三）市場調(diào)節(jié)的原則。對于商業(yè)網(wǎng)點的數(shù)量、面積和結(jié)構(gòu)，堅持以市場機制進行調(diào)節(jié)。規(guī)劃目的在于根據(jù)城市總體發(fā)展目標和資源條件，提出政策導向，完善發(fā)展機制，整合商業(yè)資源，改善商業(yè)配套設施，減少功能沖突和布局分散的不合理現(xiàn)象，使商業(yè)體系更好地服務市民，適應產(chǎn)業(yè)及城市發(fā)展

27、的需要。（四）以人為本的原則。發(fā)展層次分明的商業(yè)網(wǎng)點體系，最大程度地滿足不同類型的消費需求。根據(jù)消費者不同類型的消費需求，劃分商業(yè)等級，引導能夠滿足同類型消費需求的商業(yè)網(wǎng)點盡量在相應區(qū)域集聚，形成層次分明的商業(yè)等級體系，更好地服務消費者。（五）突出重點的原則。通過對主要商業(yè)（街）區(qū)的規(guī)劃，引導相關(guān)業(yè)種業(yè)態(tài)的入駐，體現(xiàn)商業(yè)（街）區(qū)的功能；同時，通過對重大商業(yè)設施的規(guī)劃，促進不同商業(yè)（街）區(qū)自身特色的形成，形成同等級商業(yè)區(qū)錯位經(jīng)營。（六）可操作的原則。規(guī)劃將通過設立聽證制度和建立與城市規(guī)劃相銜接的制度，對主要商業(yè)中心的功能定位和重大項目的選址，從用地以及項目的立項等方面給予落實。三、商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展目

28、標（一）功能目標。1提高消費者對商業(yè)服務的滿意度。在消費層面上，深圳已經(jīng)表現(xiàn)出許多后工業(yè)化階段的特征，居民的消費需求不斷提高，商業(yè)的發(fā)展必須體現(xiàn)多樣性、舒適性和便捷性，才能提高消費者對商業(yè)服務的滿意度。（1）多樣性。保持商業(yè)的多樣性，滿足消費者日益增加的多元化消費需求。商業(yè)的多樣性，不僅要求提供品種齊全、類型豐富的產(chǎn)品和服務，更要通過建立不同規(guī)模、不同業(yè)種業(yè)態(tài)的功能各異的商業(yè)網(wǎng)點，以滿足不同消費者的消費需求。（2）舒適性。加強商業(yè)網(wǎng)點配套設施建設，不斷改善購物環(huán)境，創(chuàng)造更方便、更舒適、更安全的購物消費場所，提高消費者的滿意度。（3）便捷性。重點發(fā)展商業(yè)旺區(qū)及社區(qū)商業(yè)。商業(yè)旺區(qū)要充分發(fā)揮商業(yè)網(wǎng)點

29、的聚集效應，滿足消費者的一站式購物和一站式消費需求。社區(qū)商業(yè)要貼近居民，建立足夠的、靠近居住地的零售網(wǎng)點，滿足居民的日常需求。2提升深圳商業(yè)在區(qū)域分工中的地位。（1）深圳已成為泛珠三角9+2城市群中活躍的商貿(mào)中心。規(guī)劃期內(nèi)，要營造活躍的商貿(mào)環(huán)境，繼續(xù)保持和提升深圳在泛珠三角城市群中的領(lǐng)先優(yōu)勢。（2）要進一步改善營商環(huán)境，搞好基礎(chǔ)設施建設，吸引更多的跨國公司、全國性流通企業(yè)在深圳設立采購中心和總部。使深圳成為有影響力的、專業(yè)化的國際采購及分銷中心。（3）規(guī)劃期內(nèi)要繼續(xù)鼓勵引進和支持發(fā)展新型業(yè)種業(yè)態(tài)，加大促進商貿(mào)企業(yè)科技進步的力度，確保深圳繼續(xù)成為國際國內(nèi)貿(mào)易一體化發(fā)展進程的先行者，國際先進商業(yè)模

30、式引進的窗口，以及本土商業(yè)模式創(chuàng)新基地。（4）要打造深圳商業(yè)品牌，培育具有全國性知名度的商業(yè)旺區(qū)，提高服務質(zhì)量，擴大深圳商業(yè)的輻射范圍，增強對異地消費者的吸引力。3提高商業(yè)網(wǎng)點現(xiàn)代化水平。商業(yè)網(wǎng)點的現(xiàn)代化是提高商業(yè)服務質(zhì)量、確保深圳市商業(yè)網(wǎng)點在區(qū)域分工中地位的核心要素。（1）進一步提高現(xiàn)代流通渠道的覆蓋率?，F(xiàn)代流通渠道運用先進的經(jīng)營理念、先進的科學技術(shù)與管理方法，實施網(wǎng)絡化和信息化戰(zhàn)略，具備強大的市場競爭力。規(guī)劃期內(nèi)，要大力發(fā)展各種類型的現(xiàn)代流通網(wǎng)點，特別是小型網(wǎng)點如便利店的發(fā)展，進一步提高現(xiàn)代流通渠道覆蓋率，在規(guī)劃末期實現(xiàn)以現(xiàn)代流通渠道為主導的商業(yè)體系。（2）促進連鎖網(wǎng)點的發(fā)展。連鎖化是商業(yè)

31、網(wǎng)點現(xiàn)代化的必然趨勢。深圳商業(yè)網(wǎng)點的連鎖經(jīng)營還有較大的提升空間，要積極鼓勵連鎖商業(yè)企業(yè)和連鎖網(wǎng)點的發(fā)展，通過提高連鎖業(yè)的市場占有率，帶動全市商業(yè)整體經(jīng)營效率的提高。（3）大力培育國內(nèi)領(lǐng)先的龍頭商業(yè)企業(yè)。深圳已經(jīng)擁有一批實力雄厚的連鎖企業(yè)，且大部分總部設于深圳，這些企業(yè)在深圳市場居主導地位，并正在積極開拓國內(nèi)市場，部分已經(jīng)在全國居領(lǐng)先地位。對于總部設于深圳的連鎖企業(yè)要從用地、稅收、電價、融資、人才引進等方面給予必要的政策扶持。（二）總量目標。通過規(guī)劃，提高商業(yè)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的地位。表現(xiàn)為：一是社會消費品零售總額持續(xù)增長，二是商業(yè)經(jīng)營效率不斷提高。1社會消費品零售總額及商業(yè)增加值。規(guī)劃期內(nèi)，預計

32、全市社會消費品零售總額有較快增長，年均增長率不低于11-13%，2010年實現(xiàn)社會消費品零售總額在2400-2600億元區(qū)間，商業(yè)增加值突破1000億元。2零售面積及地效。規(guī)劃期內(nèi)，零售業(yè)總營業(yè)面積控制在1600萬平方米左右；人均零售面積約1.23平方米；零售地效由目前的1.1萬元提高到1.3萬元。3連鎖商業(yè)市場占有率。規(guī)劃期內(nèi)，連鎖商業(yè)銷售額占社會消費品零售總額的比例達到60；連鎖商業(yè)網(wǎng)點占商業(yè)網(wǎng)點總數(shù)的比例達到15%。（三）布局目標。規(guī)劃期內(nèi)，形成“兩軸、兩帶、十四個特色商業(yè)街區(qū)”的商業(yè)格局：兩軸：以地鐵一號線和四號線為商業(yè)主軸。地鐵一號線貫通金三角商業(yè)區(qū)（東門人民南寶安南）、華強北商業(yè)區(qū)

33、、福田中心商業(yè)區(qū)和南山后海商業(yè)區(qū)四大市級商業(yè)區(qū)，是目前深圳市商業(yè)的核心。地鐵四號線起于福田中心商業(yè)區(qū)，貫通龍華商業(yè)區(qū)和近期重點建設的龍華拓展區(qū)，該片區(qū)在規(guī)劃末期具備形成新的市級商業(yè)區(qū)的潛力，四號線沿線商業(yè)是深圳商業(yè)在布局上的另一個重要發(fā)展方向。兩帶：沿東部205國道、西部107國道重點發(fā)展依托本地制造業(yè)并為其服務的零部件及制成品批發(fā)的東部商貿(mào)帶和西部商貿(mào)帶。十四個特色商業(yè)街區(qū)：在特區(qū)內(nèi)外呈網(wǎng)狀分布的、具備跨區(qū)域輻射能力的8個特色商業(yè)區(qū)和6條特色商業(yè)街。貿(mào)帶貿(mào)帶東部商西部商中心商南油商業(yè)區(qū)背景顏色為人口密度福田中心商業(yè)區(qū)r<金三角商業(yè)區(qū)東園路商業(yè)區(qū)沙頭角商業(yè)區(qū)第五章商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃一、商業(yè)（街

34、）區(qū)規(guī)劃（）市級商業(yè)。根據(jù)深圳市商業(yè)分級設置方法，本規(guī)劃在全市范圍內(nèi)規(guī)劃金三角商業(yè)區(qū)、華強北商業(yè)區(qū)2個市級商業(yè)區(qū)和福田中心商業(yè)區(qū)、南山后海商業(yè)區(qū)、寶安新中心商業(yè)區(qū)、龍城一龍崗墟商業(yè)區(qū)4個次市級商業(yè)區(qū)。1市級商業(yè)區(qū)。（1）金三角商業(yè)區(qū)。金三角商業(yè)區(qū)位于羅湖區(qū)，由人民南、東門、寶安南三個片區(qū)相連而成。其中人民南片區(qū)東起東門南路，西至建設路，北起深南東路，南至羅湖口岸；東門片區(qū)東起東門中路，西至人民公園路，北起筍崗東路，南至深南東路；寶安南片區(qū)東起和平路，西至紅嶺路，北起深南中路，南至濱河大道。該區(qū)總占地面積約3平方公里，商業(yè)總營業(yè)面積約120萬平方米；2004年營業(yè)額142億元，其中批發(fā)16億元；

35、日均人流量95萬人次（節(jié)假日高峰125萬人次/日），是深圳目前營業(yè)面積最大的商業(yè)區(qū)。規(guī)劃目標。規(guī)劃期內(nèi)，要把金三角商業(yè)區(qū)建成深圳規(guī)模最大、業(yè)種業(yè)態(tài)齊全，集大眾化、潮流化、休閑時尚化消費和奢侈品消費為一體的，娛樂、旅游、商務有機結(jié)合的市級商業(yè)區(qū)。功能定位人民南片區(qū)重點發(fā)展購物中心、百貨店、專賣店、專業(yè)店等現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)，提供時裝、皮具、珠寶首飾、家電等零售服務及餐飲服務，成為深圳時尚商品和服務的聚集區(qū)；東門片區(qū)重點發(fā)展傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與現(xiàn)代業(yè)態(tài)并存的零售和批發(fā)業(yè)，提供服裝鞋帽、珠寶首飾、家居飾品、玩具禮品等零售服務及成衣和小商品批發(fā)服務；寶安南片區(qū)重點發(fā)展購物中心、國內(nèi)外知名品牌專賣店和大型專業(yè)店等業(yè)態(tài)，

36、提供一站式消費為主的零售、餐飲和娛樂服務，以及書籍和文化用品等零售服務。市場定位人民南片區(qū)以提供中高檔、時尚化消費為主，主要消費群體是本地白領(lǐng)、中高收入港澳居民、國內(nèi)外商務游客；東門片區(qū)以提供大眾化、潮流化消費為主，主要消費群體是本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民；寶安南片區(qū)以提供高檔一站式消費為主，主要消費群體是高收入的本地居民和港澳居民。規(guī)劃導向。該商業(yè)區(qū)屬于羅湖的老城區(qū)，開發(fā)密度高，因此，規(guī)劃期內(nèi)重點在于通過改造、資源整合和加強管理等手段實現(xiàn)規(guī)劃目標。具體包括：改善交通和停車條件。主要措施：一是完善中英文對照的交通標識系統(tǒng)；二是打通片區(qū)微循環(huán)；三是增加停車位，應當根據(jù)條件改建或擴建停

37、車場，采用立體車庫等高地效的專用停車設施，對于新建的商業(yè)設施，必須設計足夠的停車位。整合商業(yè)資源、打造品牌形象。加強對商業(yè)區(qū)形象包裝，提升商業(yè)區(qū)的文化內(nèi)涵，建設有代表性的景觀；建設人行空中連廊和地下人行通道，連接羅湖口岸、人民南各大商場及東門步行街，帶動人流，互相傳遞商業(yè)能量，使整個商業(yè)區(qū)在空間上構(gòu)成一個整體。按照規(guī)劃功能要求，嚴格市場準入。按照下述分類，合理引導區(qū)內(nèi)業(yè)種業(yè)態(tài)的分布和發(fā)展。禁止發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場（對已有的農(nóng)貿(mào)市場，應進行升級改造）?？刂瓢l(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：攤位式的專業(yè)（批發(fā)）市場、倉儲式商場、家具專業(yè)店、大型綜合超市。鼓勵發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：全球知名百貨店，經(jīng)營國內(nèi)外知名品牌的專

38、賣店、專業(yè)店。加強安全防范、規(guī)范商家行為。適當控制商業(yè)區(qū)內(nèi)住宅樓的興建，嚴格控制商業(yè)物業(yè)的分割出售。（2）華強北商業(yè)區(qū)。華強北商業(yè)區(qū)位于福田區(qū)，東起上步中路，西到華富路，北起紅荔路，南到深南路，總占地面積1.45平方公里。商業(yè)總營業(yè)面積62萬平方米，2004年商業(yè)總營業(yè)額230億元，其中批發(fā)營業(yè)額120億元，日均人流量50萬人次（節(jié)假日高峰70萬人次/日），是目前深圳營業(yè)額最大的商業(yè)區(qū)。規(guī)劃目標。規(guī)劃期內(nèi)，要把華強北商業(yè)區(qū)升級改造為全國聞名、特色突出、經(jīng)濟時尚、人氣旺盛的市級商業(yè)區(qū)。功能定位重點發(fā)展百貨店、專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)，提供消費類電子產(chǎn)品、家用電器、時裝、化妝品、珠寶首飾、鐘表等商

39、品的零售服務，品類豐富的餐飲服務，以及電子元器件批發(fā)服務。市場定位提供時尚實惠的中高檔商品和服務。主要消費群體是中等收入的深圳居民、商務人士、國內(nèi)外旅游觀光人士以及產(chǎn)業(yè)中游零售商和產(chǎn)業(yè)上游的供貨商。規(guī)劃導向。規(guī)劃期內(nèi)重點通過改造、調(diào)整和加強管理等手段實現(xiàn)規(guī)劃目標。具體包括：改善交通和停車條件。根據(jù)條件改建或擴建停車場、停車設施，不得改變現(xiàn)有停車場的功能；對于新建的建筑，必須設計足夠的停車位；通過調(diào)整商業(yè)網(wǎng)點布局，緩解停車和交通壓力。提升整體購物環(huán)境。加強管理，規(guī)范市場秩序，進一步改善治安狀況；加大投資力度，完善商業(yè)區(qū)的綠化、燈光等景觀工程，打造繁華靚麗的商業(yè)區(qū)。按照規(guī)劃功能要求，嚴格市場準入。

40、按照下述分類，合理引導區(qū)內(nèi)業(yè)種業(yè)態(tài)的分布和發(fā)展。禁止發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場?？刂瓢l(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：攤位式的專業(yè)（批發(fā)）市場、倉儲式商場、家具專業(yè)店、大型綜合超市。鼓勵發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：連鎖專賣店、專業(yè)店（家具、家電除外），影劇院等文體娛樂設施。完備業(yè)主（商家）用地手續(xù)。對于區(qū)內(nèi)用地手續(xù)不完備的網(wǎng)點，應當通過土地變更用途補交地價等政策，提高市場準入門檻，使區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營逐步規(guī)范化，實現(xiàn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。限制住宅樓宇的開發(fā)，適當發(fā)展商務酒店。結(jié)合地鐵華強站出口和地下商城建設，打通華強南北之間的人流通道，引導華強北商業(yè)向華強南片區(qū)擴散，與華強北商業(yè)區(qū)形成錯位經(jīng)營。2次市級商業(yè)區(qū)。（1）福田中心商業(yè)區(qū)。福田

41、中心商業(yè)區(qū)位于深圳中心商務區(qū)，東起彩田路，西至新洲路，北臨深南大道，南接濱河大道，總占地2.33平方公里。該商業(yè)區(qū)正處于興建中，商業(yè)總面積將達到50萬平方米左右。規(guī)劃目標。規(guī)劃期內(nèi)，要把福田中心商業(yè)區(qū)建設成為具有深圳特色，商業(yè)設施新穎獨特，滿足消費者購物、餐飲、娛樂、休閑等多種需求的次市級商業(yè)區(qū)。功能定位重點發(fā)展購物中心、百貨店、專賣店等零售業(yè)態(tài)，提供與深圳商務中心和會展中心相匹配的零售、餐飲和娛樂服務。市場定位提供高檔商品、餐飲和娛樂服務，主要消費群體是國內(nèi)外商務客人及游客，在中心區(qū)進行商務及文化等活動的深圳居民，福田區(qū)中高收入居民。規(guī)劃導向。商業(yè)項目的建設要與中心區(qū)整體環(huán)境協(xié)調(diào)。該區(qū)處于深

42、圳中心區(qū)，片區(qū)內(nèi)有對本地居民和游客具有強烈吸引力的城市景觀，商業(yè)建筑要與中心區(qū)整體環(huán)境協(xié)調(diào)，注重體現(xiàn)滿足游客消費需求的特色。為保證中心區(qū)的整體形象，要按照規(guī)劃功能要求，嚴格市場準入，杜絕低檔、舊貨類商品和店鋪的進入。按照下述分類，合理引導區(qū)內(nèi)業(yè)種業(yè)態(tài)的分布和發(fā)展。禁止發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場、舊貨市場?？刂瓢l(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：專業(yè)（批發(fā)）市場、倉儲式商場、大型綜合超市。鼓勵發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：全球知名百貨店，經(jīng)營國內(nèi)外知名品牌的專賣店、專業(yè)店、購物中心，以及高檔、特色類餐飲和娛樂網(wǎng)點。適度開發(fā)地下商業(yè)空間。在地鐵會展中心站、崗廈站之間，適當建設地下商業(yè)城及地下商業(yè)街，與地面商業(yè)互補、互連，發(fā)揮綜合效能

43、。限制住宅底商，嚴格控制商業(yè)物業(yè)的分割出售。(2)南山后海商業(yè)區(qū)。該商業(yè)區(qū)為全新規(guī)劃的商業(yè)區(qū)，位于南山區(qū)后海填海區(qū)內(nèi)，占地面積約1平方公里。該商業(yè)區(qū)緊靠西部通道口岸，背倚南山核心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，具備高標準規(guī)劃和建設的條件。規(guī)劃期內(nèi)要著重做好規(guī)劃工作，依據(jù)其條件和潛力，按照市級商業(yè)區(qū)的標準進行規(guī)劃，分階段建設。本規(guī)劃期內(nèi)的目標是將其建成次市級商業(yè)區(qū)。 規(guī)劃目標。規(guī)劃期內(nèi)，要把南山后海商業(yè)區(qū)塑造成文化氣息濃郁、環(huán)境優(yōu)美，集購物、休閑娛樂、餐飲為一體，傳播時尚資訊、薈萃國內(nèi)外風情的現(xiàn)代濱海國際商業(yè)區(qū)。功能定位重點發(fā)展購物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店等業(yè)態(tài)，提供國內(nèi)外知名品牌時裝、化妝品、家電、珠寶

44、首飾、鐘表等商品為特色的零售服務，以及品類豐富、特色突出的餐飲和娛樂服務。市場定位以提供高檔商品和服務為主，主要消費群體包括：深圳高收入居民、高消費水平的國內(nèi)外游客和商務人士。 規(guī)劃導向。該商業(yè)區(qū)屬新建商業(yè)區(qū)，規(guī)劃期內(nèi)，要通過制定高標準的規(guī)劃、實施嚴格的規(guī)劃管理等手段實現(xiàn)規(guī)劃目標。具體包括：制訂高標準的、與國際接軌的整體規(guī)劃和功能設計方案，并嚴格按規(guī)劃執(zhí)行。要采用國際標準，營造寬敞、高雅、整潔的購物空間，包括：做好功能分區(qū)，考慮各種業(yè)態(tài)對建筑的不同要求；超前考慮日后可能形成的大規(guī)模人流和物流量設計道路及地面地下循環(huán)走道；商業(yè)區(qū)內(nèi)地面街道不宜過寬，要方便消費者穿行，避免道路過寬對商業(yè)活動產(chǎn)生切割

45、作用；配備足夠的停車位；建立完善的中英文對照的交通標識系統(tǒng)。打造商業(yè)區(qū)品牌形象。向社會公開征集能反映該商業(yè)區(qū)文化內(nèi)涵的名稱；塑造獨特的視覺景觀，建設標志性商業(yè)設施；做好環(huán)境美化工作，精心設置片區(qū)的燈光、綠化、公共標識系統(tǒng)。按照規(guī)劃功能要求，嚴格市場準入。按照下述分類，合理引導區(qū)內(nèi)業(yè)種業(yè)態(tài)的分布和發(fā)展。禁止發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場、舊貨市場。控制發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：專業(yè)（批發(fā)）市場、倉儲式商場、大型綜合超市、主題市場。鼓勵發(fā)展的業(yè)種業(yè)態(tài)：國際知名百貨店、購物中心、經(jīng)營國內(nèi)外知名品牌的專賣店、專業(yè)店，以及高檔、特色類餐飲和娛樂網(wǎng)點。政府要為購物中心的發(fā)展預留用地?？刂粕虡I(yè)區(qū)內(nèi)住宅樓的興建，嚴格控制商業(yè)

46、物業(yè)的分割出售。3）寶安新中心商業(yè)區(qū)。該商業(yè)區(qū)為全新規(guī)劃和建設的商業(yè)區(qū)，位于寶安新中心區(qū)內(nèi)。該商業(yè)區(qū)地處特區(qū)向西拓展的結(jié)合部，具有公路、水路、空港等交通優(yōu)勢，直接輻射寶安區(qū)經(jīng)濟發(fā)達的新安、西鄉(xiāng)和福永三個街道，規(guī)劃起點高、規(guī)模大，現(xiàn)代化程度高，具備較好的發(fā)展前景。規(guī)劃目標。規(guī)劃期內(nèi)，要把寶安新中心商業(yè)區(qū)建設成深圳西部功能齊全、規(guī)模較大、業(yè)種業(yè)態(tài)豐富，能體現(xiàn)寶安區(qū)商業(yè)形象的次市級商業(yè)區(qū)。功能定位新中心商業(yè)區(qū)重點發(fā)展與商務區(qū)和現(xiàn)代化社區(qū)相匹配，與寶安區(qū)內(nèi)居民日益升級的消費需求相適應的零售、餐飲及文化娛樂業(yè)。市場定位寶安新中心商業(yè)區(qū)以提供中高檔零售、餐飲和文化娛樂服務為主，主要消費群體是區(qū)內(nèi)常住居民，

47、包括新中心區(qū)內(nèi)的新增居民、107國道沿線居民、香港及深圳特區(qū)內(nèi)游客。規(guī)劃導向。規(guī)劃期內(nèi)，商業(yè)總營業(yè)面積應控制在50萬平方米以內(nèi)。開發(fā)一至兩條有特色的商業(yè)街，吸引各類時尚產(chǎn)品的專業(yè)店集聚，提供自然、輕松的購物和休閑環(huán)境。在業(yè)態(tài)上，引入中高檔百貨店、大型綜合超市，大型專業(yè)店及各類品牌專賣店。鼓勵發(fā)展文化娛樂項目，包括影劇院、茶藝街、酒吧街商業(yè)區(qū)內(nèi)地面街道不宜過寬，要方便消費者穿行，避免道路過寬對商業(yè)活動產(chǎn)生切割作用。(4) 龍城一龍崗墟次市級商業(yè)區(qū)。該商業(yè)區(qū)由龍城中心和龍崗墟兩個片區(qū)組成。龍城中心包括龍翔大道、吉祥路和龍城中路兩側(cè)，龍崗墟則以傳統(tǒng)老墟為核心，擴大至跨越205國道的區(qū)域。該商業(yè)區(qū)商業(yè)

48、營業(yè)總面積約40萬平方米，是龍崗區(qū)商業(yè)網(wǎng)點集聚度最高的地區(qū)。規(guī)劃目標。規(guī)劃期內(nèi)，要將龍城一龍崗墟商業(yè)區(qū)建成涵蓋零售、批發(fā)、會展及商務等多重功能，面向深圳東部、輻射周邊地區(qū)的次市級商業(yè)區(qū)。功能定位龍城中心著重發(fā)展規(guī)模適當?shù)摹⑴c商務會展相匹配的零售、餐飲及文化娛樂業(yè)；龍崗墟建設成為集購物、休閑娛樂、餐飲為一體，以提供商品檔次齊全、業(yè)種業(yè)態(tài)豐富的一站式消費中心。市場定位龍城中心以提供中高檔零售服務為主，主要消費群體是周邊社區(qū)的中高收入居民、商務人士以及周邊地區(qū)的游客；龍崗墟提供品類齊全的大眾化零售、餐飲和休閑娛樂服務，主要消費群體是區(qū)內(nèi)中心組團及工業(yè)組團、生態(tài)組團內(nèi)的居民。規(guī)劃導向。規(guī)劃期內(nèi)重點通過

49、新建和改造等手段實現(xiàn)規(guī)劃目標。具體包括：規(guī)劃期內(nèi)，商業(yè)總營業(yè)面積控制在50萬平方米以內(nèi)。引入高檔購物中心、百貨店、專業(yè)店以及專賣店。增設文化娛樂項目，完善商業(yè)區(qū)的功能。改善龍崗墟交通擁擠現(xiàn)狀。采取拓寬路面、增設交通標識、對車輛予以疏導等措施，改善目前區(qū)內(nèi)交通擁擠的狀況。（二）區(qū)級商業(yè)。通過引導社區(qū)購物中心、百貨店和大型綜合超市等大型商業(yè)網(wǎng)點的合理集聚，使區(qū)級商業(yè)區(qū)成為周邊居民一站式購物場所。對現(xiàn)有區(qū)級商業(yè)區(qū)，網(wǎng)點設置以提高商業(yè)聚集度、擴大輻射范圍為主；對于形成中的區(qū)級商業(yè)區(qū)，網(wǎng)點設置以完善功能為主。規(guī)劃期內(nèi)重點發(fā)展8個區(qū)中心商業(yè)區(qū)，建設兩個有示范效應的片區(qū)中心商業(yè)區(qū)。1區(qū)中心商業(yè)區(qū)。（1）東園

50、路商業(yè)區(qū)。東園路商業(yè)區(qū)北起深南大道，南至東園路，西臨上步路，東至紅嶺路。商業(yè)網(wǎng)點總營業(yè)面積15.4萬平方米，是目前福田區(qū)內(nèi)商業(yè)營業(yè)面積僅次于華強北的商業(yè)聚集區(qū)。該區(qū)未來將建設成為以購物為主，集購物、休閑、餐飲于一體的區(qū)中心商業(yè)區(qū)，為福田區(qū)園嶺、南園路及紅嶺南路周邊的中高收入居民提供中高檔商品與服務。東園路商業(yè)區(qū)未來發(fā)展的重點在于提升整體商業(yè)檔次。以舊城改造為契機，改善硬件設施，逐步提升小型網(wǎng)點的檔次。規(guī)劃期內(nèi)，商業(yè)區(qū)原則上不再增加大型綜合超市、百貨店等大型商業(yè)網(wǎng)點，可考慮適當增設大中型專業(yè)店。（2）南頭商業(yè)區(qū)。南頭商業(yè)區(qū)北靠深南大道，南至學府路，東至深大、科技園，是進出南山半島的必經(jīng)之地，也是

51、南山區(qū)開發(fā)較早的片區(qū)，區(qū)域內(nèi)人口密集，消費群體集中，商業(yè)基礎(chǔ)良好，是南山區(qū)成熟的商業(yè)帶。但由于歷史因素和早期城市規(guī)劃的原因，南頭商業(yè)區(qū)商業(yè)設施形態(tài)以及道路交通設施提升與擴展空間有限。南頭商業(yè)區(qū)未來將建成以購物為主，集購物、休閑、餐飲于一體的區(qū)中心商業(yè)區(qū)，為區(qū)內(nèi)及周邊居民提供中檔商品與服務。規(guī)劃期內(nèi)，以常興和學府路改造為切入點，著重進行道路修整，增加公用設施，鼓勵商家進行立面改造，并將常興或?qū)W府路網(wǎng)點較為集中的路段改造成步行街，常興路設置南頭風味食街。南頭商業(yè)區(qū)內(nèi)著重增設配套停車場；鼓勵開設中小型特色零售店；原則上不再增加大型綜合超市、百貨等大型商業(yè)網(wǎng)點。在小型商業(yè)網(wǎng)點集中的路段，可考慮適當增設

52、大中型專業(yè)店；區(qū)內(nèi)限制發(fā)展購物中心及大運輸量的批發(fā)商業(yè)；限制在桃園路和南山大道發(fā)展大型商業(yè)網(wǎng)點。（3）南油商業(yè)區(qū)。南油商業(yè)區(qū)由原南油工業(yè)區(qū)改造而成。該區(qū)位于南海大道以西、內(nèi)環(huán)路以北、南新路以東、創(chuàng)業(yè)路以南，交通條件便利。南油商業(yè)區(qū)的規(guī)劃目標是建成功能齊備、特色鮮明、設施先進、人氣旺盛、具有一定知名度的豪布斯卡型現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)。該商業(yè)區(qū)將以提供中高檔商品與服務為主，滿足南山區(qū)及周邊居民的休閑與享受型消費需求，同時吸引國內(nèi)外游客觀光購物。規(guī)劃期內(nèi)重點建設營業(yè)面積約5-7萬平方米的南油購物公園；培育向南商貿(mào)街；將南油第三工業(yè)區(qū)改造成為中高檔的商務辦公區(qū)，同時引進一家四星級酒店。(4) 沙頭角商業(yè)區(qū)。沙

53、頭角商業(yè)區(qū)北靠深鹽路，南至沙頭角海岸，東至海山路，西至沙頭角口岸，通過口岸連接香港。隨著鹽田區(qū)物流業(yè)和旅游業(yè)的高速發(fā)展，鹽田區(qū)的常住總?cè)丝谝呀?0萬，同時區(qū)域內(nèi)海濱高尚住宅群的不斷開發(fā)，帶來了不少高收入人群，加上鄰近中英街所吸引的大量的外地游客和香港居民，沙頭角商業(yè)區(qū)具有了較好的發(fā)展條件。該區(qū)規(guī)劃期將根據(jù)其濱海特點進行改造，建設商業(yè)步行街、海濱棧道及酒吧街、中英街香港名牌商品一條街，引進大型百貨及超市，增設高檔酒樓，使之成為集購物、娛樂、休閑、商貿(mào)為一體的區(qū)級中心商業(yè)區(qū)。(5) 布吉商業(yè)區(qū)。布吉商業(yè)區(qū)位于布吉街道中心，商業(yè)網(wǎng)點主要分布在吉華路、振興大道和金鵬路上。商業(yè)區(qū)周邊人口密集，但區(qū)內(nèi)商業(yè)

54、網(wǎng)點經(jīng)營層次偏低，無法滿足中高收入消費者的需求。未來布吉街道內(nèi)中等收入人群將會進一步增加，客觀上需要經(jīng)營層次適應該消費群體的消費場所。布吉商業(yè)區(qū)未來將建成滿足本地常住居民一站式購物需求的區(qū)中心商業(yè)區(qū)，發(fā)展重點在于提高商業(yè)經(jīng)營層次，營業(yè)面積控制在25萬平方米以內(nèi)。根據(jù)地鐵站點的設置，在其周邊開發(fā)經(jīng)營水平較高的大型商業(yè)網(wǎng)點，并以之為核心，逐步擴大，抬高商業(yè)的經(jīng)營門檻。同時引入一家面積在3-5萬平方米的社區(qū)型購物中心,積極引導專業(yè)化水平較高的專業(yè)店和專賣店來改善和提升整體經(jīng)營檔次。（6）新安商業(yè)區(qū)。新安商業(yè)區(qū)位于寶安區(qū)中心組團的新安街道，是由新安湖片區(qū)（第5、6、7、8區(qū)）與相鄰的第25區(qū)、第26區(qū)

55、逐步連片發(fā)展起來的商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點密集，商業(yè)氣氛濃郁，是目前寶安區(qū)檔次最高的商業(yè)區(qū)，日均人流量超過15萬人。規(guī)劃期內(nèi)，新安商業(yè)區(qū)將建成以購物為主，集餐飲、休閑于一體的區(qū)中心商業(yè)區(qū)，為寶安區(qū)中心組團常住居民、及周邊組團居民提供中檔商品和服務。規(guī)劃期內(nèi)鼓勵發(fā)展百貨店、大型專業(yè)店和主題商場以及特色食街。（7）沙井商業(yè)區(qū)。沙井商業(yè)區(qū)位于沙井街道的新沙路。該商業(yè)區(qū)周邊人口密集，商業(yè)氣氛濃郁。但由于其所服務的人口以外來務工人員為主，購買力水平偏低，商業(yè)網(wǎng)點整體的經(jīng)營層次和服務水平不高，網(wǎng)點布局分散。沙井街道作為未來深圳西部工業(yè)組團的核心，外來人口必將進一步增加。因此，沙井商業(yè)區(qū)未來將建設成滿足居民和外業(yè)務工人員一站式購物需求的區(qū)中心商業(yè)區(qū)。規(guī)劃期內(nèi)著重擴大商業(yè)區(qū)的規(guī)模和提高服務水平。加強對商業(yè)區(qū)的改造力度，使大型商業(yè)網(wǎng)點逐步聚集，以逐步替代經(jīng)營檔次較低的商業(yè)網(wǎng)點，帶動商業(yè)區(qū)的全面升級。要以現(xiàn)有大型商業(yè)網(wǎng)點為核心，引入一家面積在3-5萬平方米的社區(qū)型購物中心，完善購物環(huán)境。（8）龍華商業(yè)區(qū)。龍華商業(yè)區(qū)位于龍華街道，由人民北路、三聯(lián)東路、和平東路圍成。商業(yè)區(qū)周邊人口集中，消費潛力巨大。區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點密集，主要沿人民路兩側(cè)分布，日均人流量23萬人次，是目前寶安區(qū)人流量最大的