項目價格策劃書市場比較法

1、項目價格定位策劃書對于本項目而言，在不斷變化的市場大潮中，只有將自己所處的位置和方向認(rèn)識清楚，客觀地認(rèn)識市場，準(zhǔn)確地把握市場，才能使我們的項目在市場上準(zhǔn)確地迎合目標(biāo)消費(fèi)群體的真實(shí)需求，贏得市場。結(jié)合本項目的整體市場定位以及市場的現(xiàn)實(shí)情況，對本項目做如下的價格定位。一、定價目標(biāo)銷售目標(biāo)：以追求最大利潤為目標(biāo)。適度利潤為目標(biāo)確定的價格不僅使企業(yè)可以避免不必要的競爭，又能獲得長期利潤，而且由于價格適中，消費(fèi)者愿意接受，還符合政府的價格指導(dǎo)方針，因此這是一種兼顧企業(yè)利益和社會利益的定價目標(biāo)。二、定價方法選用的方法是市場比較法，是將本項目與近期交易類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男?/p>

2、正調(diào)整，以此獲得對象的客觀合理價格或價值的方法。三、確定付款方式1. 分期付款分期付款分3期付款，首期購房時必須付總額的50%;二期付款必須在6個月內(nèi)付清付購房總額的20%，三期付款必須在12個月內(nèi)付清付購房總額的30%。2. 按揭貸款本項目的按揭貸款銀行是中國工商銀行和中國建設(shè)銀行。中國工商銀行中國建設(shè)銀行項目利率項目利率短期貸款短期貸款六個月（含）六個月（含）六個月至一年（含）六個月至一年（含）3. 一次性付款一次性付款優(yōu)惠總價的2%，送一輛高級自行車。四、定價過程（一）樓盤均價設(shè)定1比較案例選擇通過對測算對象附近區(qū)域類似的工業(yè)用地項目的調(diào)查分析，我們篩選了三項案例作為比較對象。2比較因素

3、的選擇根據(jù)對象的宗地條件，影響測算對象價格的主要因素有：（1）確定地價指數(shù)。（2）主要有交通條件（道路通達(dá)度、距市中心距離、距公交車站距離）、產(chǎn)業(yè)集聚度、公用設(shè)施完備度、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、商服繁華度、環(huán)境優(yōu)劣度等。（3）主要指宗地面積、宗地形狀、容積率、臨街狀況、目前規(guī)劃限制。3比較因素條件說明測算對象與比較案例的比較因素條件詳述見下表：比較因素條件說明表比較因素測算對象案例A案例B案例C項目名稱南湖D-6-02地塊中梁橡樹灣香緹半島京都城甌海區(qū)澤梧湯家橋南路甌海區(qū)澤雅鎮(zhèn)甌海大道北側(cè)項目位置田板塊南湖與甌海大道（原澤雅工業(yè)與三垟街道東地塊交匯處區(qū)）側(cè)交叉口土地用途豪華住宅咼端住宅豪華住宅豪華住宅成

4、交價格待算41000元/m245000元/m39350元/m交易日期交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素對外交通39、40、52等多路公交，便利54路等公交，一般54路等公交，一般54路等公交，一般商業(yè)繁華程度低端低端低端低端臨路狀況臨近主干道主干道主干道主干道公共基礎(chǔ)設(shè)施配套學(xué)校、超市，設(shè)施般小學(xué)、車場，超市、停配套良好小學(xué)、車場，超市、停配套良好休閑中心，幼兒園，配套一般個別因素宗地面積24300m218158mm2m2綠地覆蓋率30%30%42%32%容積率3環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度良好良好良好良好4. 編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)待算宗地與比較案例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)

5、確定如下:(1)待算宗地與三個案例的土地用途、交易情況、交易類型等條件均一致，故對于上述這些影響地價的因素均不作修正。(3)區(qū)域因素、個別因素條件修正：以待算宗地條件為100，將三個比較案例的具體條件與測算對象逐一進(jìn)行比較，對比較案例條件比測算對象條件好的，給予正修正；對比較案例條件比測算對象條件差的，給予負(fù)修正。得出各因素對應(yīng)的修正值。根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見下表:比較因素條件指數(shù)表比較因素測算對象案例A案例B案例C項目名稱南湖D-6-02地塊中梁橡樹灣香緹半島京都城土地用途100103100100交易日期100989797交易情況100100100100區(qū)域

6、因素對外交通100989898商業(yè)繁華程度100100100100臨路狀況100103103103公共基礎(chǔ)設(shè)施配套100101101100個別因素宗地面積1009798103綠地覆蓋率100100101103容積率100103103102環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度1001001001005.編制因素比較修正系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表:因素比較修正系數(shù)表比較因素案例A案例B案例C項目名稱中梁橡樹灣香緹半島京都城成交價格41000元/m245000元/m39350元/m土地用途100/103100/100100/100交易日期100/98100/97100/97交易情況100/100

7、100/100100/100區(qū)域因素對外交通100/98100/98100/98商業(yè)繁華程度100/100100/100100/100臨路狀況100/103100/103100/103公共基礎(chǔ)設(shè)施配套100/101100/101100/100個別因素宗地面積100/97100/98100/103綠地覆蓋率100/100100/101100/103容積率100/103100/103100/102環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度100/100100/100100/100修正后的土地價格元/m2元/m2元/m2市場比較法最終價格元/m26案例修正后的地價計算經(jīng)過比較分析，故取三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均值作為市場比較法

8、測算待測宗地的最終價格,即單位地價為元/m2。小結(jié)：根據(jù)上面的定價目標(biāo)再結(jié)合周邊樓盤的價位走勢，最終確定均價為40000元/平方米。（二）各幢建議價格各幢比重表樓層比較表項目戶型采光朝向通風(fēng)綠化總分權(quán)重101010101050樓幢A17889941A26779838A389981043B19898943B29787839B31010109948C1898101045C2108710844C39101010948D18879840D28999944E18988841E29877738E3101099947B1、B2、B3、C1、C2、C3六棟處于小區(qū)中心，建筑物本身樓下帶花園，全景大面積遠(yuǎn)景,采

9、光通風(fēng)方面俱佳，因此在定價的時候房價最高，屬于第一類A1、A2、A3三棟地處小區(qū)邊緣，臨近外部街道，環(huán)境較第一類來說略有嘈雜，但其建筑物本身正對小區(qū)內(nèi)的主題花園，附近也無其他建筑物遮擋光照或者影響通風(fēng)環(huán)境，所以算為第二類。D1、D2二棟位于小區(qū)正大門，相比于第二類來說，正大門的人流車流量相對較多，并沒有第一類及第二類的競爭力，所以算為第三類。E1、E2、E3三棟處于小區(qū)角落，相對于其他三類來說，它的附近沒有太多花園綠化景觀，西面還有一座寺廟，從中傳出的佛音及祭祀用品的氣味大大降低了它的競爭力。所謂歸屬第四類。定價影響原因比較大的是周邊環(huán)境，所處的樓幢位置及朝向樓層樓名A1A2A3B1B2B3C

10、1C2C3D1D2E1E2E3積分4138434339484544484044413847均價3953684204203704584354284583804283953684450000000000000000000000000000（三）各套建議價格1、A幢各套建議價格房間編號銷售套內(nèi)面積（平米）銷售單價銷售總價房間編號銷售套內(nèi)面積（平米）銷售單價銷售總價房間編號銷售套內(nèi)面積（平米）銷售單價銷售總價A1-2-1150365005475000A2-2-1130334004342000A3-2-1150396505947500A1-2-2150360005400000A2-2-213033400

11、4342000A3-2-2150398005970000A1-3-1150368005520000A2-3-1130338004394000A3-3-1150400006000000A1-3-2150365005475000A2-3-2130338004394000A3-3-2150404006060000A1-4-1150372005580000A2-4-1130341004433000A3-4-1150402006030000A1-4-2150370005550000A2-4-2130341004433000A3-4-2150408006120000A1-5-115037500562500

12、0A2-5-1130348004524000A3-5-1150406006090000A1-5-2150378005670000A2-5-2130348004524000A3-5-2150412006180000A1-6-1150382005730000A2-6-1130354004602000A3-6-1150410006150000A1-6-2150388005820000A2-6-2130354004602000A3-6-2150416006240000A1-7-1150395005925000A2-7-1130362004706000A3-7-1150414006210000A1-7-

13、2150398005970000A2-7-2130362004706000A3-7-2150418006270000A1-8-1150395005925000A2-8-1130370004810000A3-8-1150416006240000A1-8-2150398005970000A2-8-2130370004810000A3-8-2150418006270000A1-9-1150398005970000A2-9-1130373004849000A3-9-1150418006270000A1-9-2150395005925000A2-9-2130373004849000A3-9-215041

14、9206288000A1-10-1150398005970000A2-10-1130378804924400A3-10-1150420006300000A1-10-2150395005925000A2-10-2130378804924400A3-10-2150418006270000A1-11-1150398005970000A2-11-1130382004966000A3-11-1150420006300000A1-11-2150395005925000A2-11-2130382004966000A3-11-2150424006360000A1-12-1150398005970000A2-1

15、2-1130384004992000A3-12-1150422006330000A1-12-2150395005925000A2-12-2130384004992000A3-12-2150424006360000A1-13-1150401506022500A2-13-1130388005044000A3-13-1150426006390000A1-13-2150401006015000A2-13-2130388005044000A3-13-2150424006360000A1-14-1150402006030000A2-14-126039000A3-14-1150430006450000A1-

16、14-2150401606024000A2-14-226039000A3-14-2150428006420000A1-15-1150403506052500A3-15-1150434006510000A1-15-2150403006045000A3-15-2150432006480000A1-16-1150403706055500A3-16-1150438006570000A1-16-2150404606069000A3-16-2150436006540000A1-17-1150404206063000A3-17-1150439006585000A1-17-2150406606099000A3

17、-17-2150440006600000A1-18-1150416306244500A3-18-1150443006645000A1-18-2150402506037500A1-19-130042200A1-19-230042000A3-18-2150448006720000A3-19-130045400A3-19-2300456002、B幢各套建議價格房間編號銷售套內(nèi)面積（平米）銷售總價銷售單價房間編號銷售套內(nèi)面積（平米）銷售總價銷售單價房間編號銷售套內(nèi)面積（平米）銷售總價銷售單價B1-2-1150607500040500B2-2-1130461500035500B3-2-115064500

18、0043000B1-2-2150600000040000B2-2-2130461500035500B3-2-2150652500043500B1-3-1150615000041000B2-3-1130468000036000B3-3-1150660000044000B1-3-2150607500040500B2-3-2130468000036000B3-3-2150667500044500B1-4-1150615000041000B2-4-1130474500036500B3-4-1150667500044500B1-4-2150615000041000B2-4-213047450003650

19、0B3-4-2150678000045200B1-5-1150637500042500B2-5-1130481000037000B3-5-1150678000045200B1-5-2150637500042500B2-5-2130481000037000B3-5-2150678000045200B1-6-1150637500042500B2-6-1130481000037000B3-6-1150678000045200B1-6-2150637500042500B2-6-2130481000037000B3-6-2150678000045200B1-7-1150637500042500B2-7-

20、1130481000037000B3-7-1150678000045200B1-7-2150637500042500B2-7-2130481000037000B3-7-2150678000045200B1-8-1150637500042500B2-8-1130481000037000B3-8-1150678000045200B1-8-2150637500042500B2-8-2130481000037000B3-8-2150678000045200B1-9-1150637500042500B2-9-1130481000037000B3-9-1150678000045200B1-9-215063

21、7500042500B2-9-2130481000037000B3-9-2150678000045200B1-10-1150645000043000B2-10-1130487500037500B3-10-1150678000045200B1-10-2150645000043000B2-10-2130487500037500B3-10-2150687000045800B1-11-1150645000043000B2-11-1130487500037500B3-11-1150687000045800B1-11-2150645000043000B2-11-2130487500037500B3-11-

22、2150687000045800B1-12-1150645000043000B2-12-1130487500037500B3-12-1150687000045800B1-12-2150645000043000B2-12-2130487500037500B3-12-2150687000045800B1-13-1150645000043000B2-13-1130487500037500B3-13-1150687000045800B1-13-2150645000043000B2-13-2130487500037500B3-13-2150687000045800B1-14-11506450000430

23、00B2-14-1130487500037500B3-14-1150687000045800B1-14-2150645000043000B2-14-2130487500037500B3-14-2150687000045800B1-15-1150645000043000B2-15-126040000B3-15-1150687000045800B1-15-2150645000043000B2-15-226040000B3-15-2150687000045800B1-16-1150652500043500B3-16-1150690000046000B1-16-2150652500043500B3-1

24、6-2150690000046000B1-17-1150652500043500B3-17-1150690000046000B1-17-2150652500043500B3-17-2150690000046000B1-18-1150652500043500B1-18-2150652500043500B1-19-130045000B1-19-230045000B3-18-1150697500046500B3-18-2150697500046500B3-19-130048000B3-19-2300480003、C幢各套建議價格房間編號銷售套內(nèi)面積（平米）銷售單價銷售總價房間編號銷售套內(nèi)面積（平米）

25、銷售單價銷售總價房間編號銷售套內(nèi)面積（平米）銷售單價銷售總價C1-2-1130422005486000C2-2-1150421206318000C3-2-1180454208175600C1-2-2130422805496400C2-2-2150421306319500C3-2-2180454308177400C1-3-1130423905510700C2-3-1150422106331500C3-3-1180454908188200C1-3-2130424175514210C2-3-2150422006330000C3-3-2180455008190000C1-4-1130425565532

26、280C2-4-1150422796341850C3-4-1180455208193600C1-4-2130427305554900C2-4-2150423106346500C3-4-2180455248194320C1-5-1130428005564000C2-5-1150423336349950C3-5-1180455878205660C1-5-2130428805574400C2-5-2150424006360000C3-5-2180455918206380C1-6-1130430005590000C2-6-1150424786371700C3-6-1180456088209440C1-

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