南寧高新區(qū)公園立體停車場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

1、南寧市高新區(qū)公園立體停車場(chǎng)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告廣西南寧創(chuàng)盈停車場(chǎng)開(kāi)發(fā)管理有限公司2016年月日第一章：中報(bào)單位及項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況廣西廣西南寧創(chuàng)盈停車場(chǎng)開(kāi)發(fā)管理有限公司成立于年月日，法人代表：注冊(cè)資金：萬(wàn)。主要經(jīng)營(yíng)：二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：南寧市高新區(qū)公園立體停車場(chǎng)建設(shè)地址：火炬大廈對(duì)面濱河路邊上（即高新公園邊上建地面停車場(chǎng)）項(xiàng)目建設(shè)單位：廣西建工集團(tuán)建筑機(jī)械制造有限責(zé)任公司法人：建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)內(nèi)容：本項(xiàng)目配套以下功能區(qū)及配套設(shè)施1、 汽車立體停車場(chǎng)2、 汽車養(yǎng)護(hù)中心3、 汽車快修中心4、 汽車智能管理中心5、三、建設(shè)開(kāi)發(fā)規(guī)模項(xiàng)目用地面積畝，建筑面積約平方米，建設(shè)整體規(guī)劃以汽車新型智能立體

2、二層升降橫移車庫(kù)為主，及汽車配套服務(wù)中心（汽車養(yǎng)護(hù)中心、汽車快修中心、汽車客戶智能管理中心等）。根據(jù)地塊的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，結(jié)合空間環(huán)境需要，調(diào)建筑物的布局、體量變化、使建筑物與空間環(huán)境成為有機(jī)的整體。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位總建筑面積平方汽車智能立體停車位327個(gè)汽車養(yǎng)護(hù)中心100平方汽車快修中心100平方汽車客戶智能管理中心100平方五、項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算建設(shè)投資總額為壹仟萬(wàn)元人民幣，全部為固定資產(chǎn)和設(shè)備投資。項(xiàng)目資金籌措主要通過(guò)項(xiàng)目法人自籌解決，資金來(lái)源主要為自有資金。第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目所在城市概況隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，車輛開(kāi)始進(jìn)入千家萬(wàn)戶，中國(guó)成為一

3、個(gè)汽車大國(guó)已經(jīng)是一個(gè)必然的事實(shí)。停車難的問(wèn)題就擺在了人們的面前，弁且會(huì)衍生出了許多社會(huì)矛盾，而逐漸成為一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。尤其是在南寧這樣一個(gè)省會(huì)城市，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民群眾生活水平提高的很快，汽車保有量以每天增加幾百輛的速度急速擴(kuò)大，土地資料更加缺乏，停車難更加突出。南寧作為廣西壯族自治區(qū)的省會(huì)，是自治區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，又是全國(guó)的重點(diǎn)旅游城市，具有眾多風(fēng)格各異的旅游風(fēng)景區(qū)，旅游業(yè)正處在蓬勃發(fā)展時(shí)期。每逢節(jié)假日特別是黃金周期間，進(jìn)入各大商圈、景區(qū)的游客數(shù)量劇增；其周邊的停車場(chǎng)負(fù)荷極大，基本都出現(xiàn)停車位短缺現(xiàn)象?？梢哉f(shuō)，靜態(tài)交通的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于機(jī)動(dòng)車發(fā)展速度?！巴＼囯y”問(wèn)題不僅成為備受

4、廣大市民關(guān)注的難點(diǎn)之一，而且也成為影響投資環(huán)境和制約城市與區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。因此，開(kāi)發(fā)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)、美觀、實(shí)用的新型停車設(shè)施，充分利用有限的地面和空間，大幅度增加停車位數(shù)目，在城市建設(shè)和旅游業(yè)的發(fā)展上有十分重要的作用。為了解決停車車位占地面積與住戶商用面積的矛盾，立體機(jī)械停車設(shè)備以其平均單車占地面積小的獨(dú)特特性而應(yīng)運(yùn)而生，其應(yīng)用前景已被廣大業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。二、發(fā)展規(guī)劃分析根據(jù)廣西壯族自治區(qū)人民政府桂政發(fā)20169號(hào)關(guān)于印發(fā)廣西壯族自治區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要的通知文件精神，“十三五”時(shí)期是我國(guó)全面建成小康社會(huì)的決勝期，也是廣西貫徹“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局

5、、落實(shí)“三大定位”新使命、實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)建成”目標(biāo)的關(guān)鍵期。必須深刻認(rèn)識(shí)國(guó)內(nèi)外環(huán)境的新變化，準(zhǔn)確把握發(fā)展的歷史方位和階段特征，抓住用好重大戰(zhàn)略機(jī)遇，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展。文件中第五節(jié)提出優(yōu)先發(fā)展公共交通：完善城市公共交通網(wǎng)絡(luò)，提升城市公交出行比例。有序推進(jìn)城市軌道交通建設(shè)，積極發(fā)展地面快速公交，基本建成南寧軌道交通1至4號(hào)線，推進(jìn)有條件的城市規(guī)劃建設(shè)軌道交通。規(guī)范發(fā)展城市出租車和專車服務(wù)，合理引導(dǎo)私家車出行。統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)城市公共停車場(chǎng)等配套設(shè)施，建設(shè)區(qū)內(nèi)中心城市航空支線。三、行業(yè)前景分析（一）汽車智能立體停車位優(yōu)勢(shì)：1、機(jī)械式立體停車設(shè)施的優(yōu)越性主要表現(xiàn)在：能夠根據(jù)所占用地的實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)安

6、裝，占地少，容量大，利用效率高；泊車與取車全自動(dòng)化，省力省事；安全弁有效防盜，耗能少，冬暖夏涼，干凈衛(wèi)生，不需要強(qiáng)大的照明設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備品種多；適應(yīng)性強(qiáng)，可利用狹小空間建設(shè)一定量的停車泊位，技術(shù)先進(jìn)，性能可靠，噪音和震動(dòng)較小，對(duì)環(huán)境影響??；拆卸方便，對(duì)土地改造過(guò)程中臨時(shí)停車點(diǎn)建設(shè)和更新非常有利。此外，同傳統(tǒng)停車場(chǎng)相比，車輛一進(jìn)立體車庫(kù)就熄火，由機(jī)械設(shè)備自動(dòng)存放，減少了車輛在車庫(kù)內(nèi)的迂行和尾氣排放，有利于環(huán)保節(jié)能。2、立體車庫(kù)與平面車庫(kù)的比較（1）考慮土地價(jià)格和土建成本，在城市繁華區(qū)域建大型自走式停車場(chǎng)（庫(kù)）弁不經(jīng)濟(jì)。建平面自走式停車場(chǎng)，含場(chǎng)內(nèi)車道每車位平均需要25-30平方米,若停50輛車占地

7、面積應(yīng)不少于2畝；而建機(jī)械式立體車庫(kù)，從理論上說(shuō)，隨著立體車庫(kù)層數(shù)的增加，車輛所占用地面積可成比例減少，在我國(guó)目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了1平方米停放一輛轎車。采用立體停車后，可以用節(jié)省出的樓面建設(shè)公園配套設(shè)施，有利于人們生活、休閑、娛樂(lè)。從投資回報(bào)率方面比較，在車位緊張的生活小區(qū)或車輛流動(dòng)量大的公共場(chǎng)所(機(jī)關(guān)、醫(yī)院、寫字樓、商場(chǎng)、公園)，建立體車庫(kù)是最佳的投資方式。目前，一般生活小區(qū)停車場(chǎng)車位的月租在200元300元，固定車位售價(jià)在5-8萬(wàn)元，在早期建的小區(qū)內(nèi)，由于車位少，此價(jià)更是供不應(yīng)求。若在一個(gè)可停10輛車的位置建立體車庫(kù)，采用三層升降橫移類設(shè)備，可增至26個(gè)車位，以單車位造價(jià)2.5萬(wàn)元計(jì)，需投資65

8、萬(wàn)元。僅以5萬(wàn)元價(jià)格銷售即可得130萬(wàn)元，扣除原車位可售價(jià)50萬(wàn)元，凈收入80萬(wàn)元，回報(bào)率在23減上。這種設(shè)備可不增加管理人員，運(yùn)行費(fèi)用從臨時(shí)停車和收取管理費(fèi)就可以得到解決。提高整體建筑項(xiàng)目的科技含量，方便業(yè)主的使用和管理，增加賣點(diǎn)或出租率，采用立體車庫(kù)是最佳選擇。目前國(guó)內(nèi)各正規(guī)車庫(kù)生產(chǎn)廠家所生產(chǎn)的立體車庫(kù)，一般采用PLC電路控制，以IC(ID)卡自動(dòng)化方式管理，同時(shí)可與樓宇智能管理系統(tǒng)兼容。為保證車庫(kù)設(shè)備穩(wěn)定可靠運(yùn)行，高端產(chǎn)品配有遠(yuǎn)程診斷系統(tǒng)，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在的隱患，方便維護(hù)和修理。車庫(kù)內(nèi)配備監(jiān)控?cái)z像機(jī)，直接連接物業(yè)中心機(jī)房，可晝夜監(jiān)控整個(gè)停車場(chǎng)情況，其防盜性、防護(hù)性以及改善市容環(huán)境等方

9、面都具有很大的優(yōu)越性。立體車庫(kù)采用人性化設(shè)計(jì)，駕駛?cè)藛T在地面層存取車，方便快捷，一次存（?。┸嚂r(shí)間一般不超過(guò)120秒。而從傳統(tǒng)地下車庫(kù)運(yùn)營(yíng)情況看，將車停到地下負(fù)一層或負(fù)二、負(fù)三層，會(huì)給司乘人員帶來(lái)很大不便，所以經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)地面車位擁擠地下卻十分空閑的狀況。（二）汽車智能管理后市場(chǎng)服務(wù)優(yōu)勢(shì)：汽車智能管理作為構(gòu)成后市場(chǎng)服務(wù)的基本內(nèi)容，消費(fèi)者洗車、維修保養(yǎng)汽車、購(gòu)買零部件的方式和獲取服務(wù)的途徑，都在發(fā)生著不小的變化。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這些變化不僅僅反映了互聯(lián)網(wǎng)對(duì)用戶購(gòu)買行為造成的沖擊，同時(shí)也釋放出一個(gè)信號(hào)汽車后市場(chǎng)逐漸進(jìn)入智能時(shí)代。現(xiàn)因服務(wù)模式尚待完善，盡管汽車銷售增長(zhǎng)速度大幅放緩，但多年來(lái)不

10、斷擴(kuò)容的汽車保有量卻促使汽車后市場(chǎng)駛?cè)肱畈l(fā)展期。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)現(xiàn)家用車保有量達(dá)到1億多輛，業(yè)內(nèi)保守估計(jì)，包含金融、保險(xiǎn)、養(yǎng)護(hù)、維修及配件、汽車文化、汽車運(yùn)動(dòng)、二手車、汽車租賃行業(yè)的國(guó)內(nèi)汽車后市場(chǎng)年?duì)I收規(guī)模約達(dá)6000億元。車企、供應(yīng)商和零售商為了留住客戶，同時(shí)最大程度地保證未來(lái)收益，在汽車后市場(chǎng)這一領(lǐng)域進(jìn)行了多種努力和嘗試。據(jù)了解，目前，汽車后市場(chǎng)的創(chuàng)新智能模式主要表現(xiàn)為用戶通過(guò)APP微信、電話、網(wǎng)站等，只用提供聯(lián)系方式、地址和車牌號(hào)就可以獲得相應(yīng)的汽車服務(wù)，服務(wù)模式分為上門服和預(yù)約到店服務(wù)兩種。（三）項(xiàng)目選址分析南寧市高新區(qū)公園屬南寧市高新科技區(qū)，該地段處于工廠、高新科技生產(chǎn)行業(yè)密集

11、區(qū)域，停車位置十分緊張。第三章項(xiàng)目投資估算及項(xiàng)目合作方式、項(xiàng)目投資估算:擬建模式塔庫(kù)式立體車庫(kù)全自動(dòng)地下倉(cāng)儲(chǔ)式停車庫(kù)升降橫移式立體車庫(kù)智能庫(kù)停車位擬占地面積500平方米1000平方米500平方米500平方米擬建層數(shù)15層4層5層5層擬用配置機(jī)械式機(jī)械式機(jī)械式智能式總建筑面積7500平方米4000平方米2500平方米2500平方米可用車位375個(gè)200個(gè)125個(gè)125個(gè)車位造價(jià)（含消防照明等設(shè)備）6力兀/個(gè)7萬(wàn)元/個(gè)6萬(wàn)元/個(gè)8萬(wàn)元/個(gè)設(shè)備總造價(jià)2250力兀1400萬(wàn)元750萬(wàn)元1000力?；A(chǔ)框架及土建費(fèi)用（按每平米3000元計(jì)算）2250力兀1200萬(wàn)元750萬(wàn)元750萬(wàn)元車庫(kù)總投入4500

12、力兀2600萬(wàn)元1500萬(wàn)元1750力兀營(yíng)運(yùn)費(fèi)用（折舊、維護(hù)、人工、辦公、保險(xiǎn)等）3000元/年.車位*375個(gè)+10萬(wàn)元/年合計(jì)120萬(wàn)元/年3000元/年.車位*200個(gè)+10力兀/年合計(jì)70力兀/年3000元/年.車位*125個(gè)+10力兀/年合計(jì)48力兀/年3000元/年.車位*125個(gè)+10萬(wàn)元/年合計(jì)48萬(wàn)元/年用地費(fèi)用（征地、拆遷、補(bǔ)償?shù)貎r(jià)）按市場(chǎng)實(shí)際情況補(bǔ)償項(xiàng)目首年收益（按二類城市每車位每天90元收入計(jì)算）（不含稅）1230力兀/年-120萬(wàn)元/年=1227萬(wàn)元/年584萬(wàn)兀/年-60力兀/年=597萬(wàn)元/年410萬(wàn)元/年-48萬(wàn)元/年=362萬(wàn)元/年410萬(wàn)元/年-48萬(wàn)元/年

13、=362力兀/年投資回收期（不計(jì)用地成本及稅費(fèi)）3.5年4.5年4年4.8年說(shuō)明：1、按靜態(tài)現(xiàn)值計(jì)算，銀行利率及通貨膨脹暫不考慮2、維修照明，排抽風(fēng)，入庫(kù)照明等忽略不計(jì)。3、實(shí)際回報(bào)率及“停車收益”可根據(jù)不同地域的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車流量、設(shè)備投資和運(yùn)行成本計(jì)算。4、設(shè)備折舊重置攤分（按平均折舊計(jì)算）根據(jù)市場(chǎng)提供的技術(shù)數(shù)據(jù)，機(jī)械式停車庫(kù)構(gòu)件80娟于承載緊固件，使用壽命40年，其余20娟于易耗件，按折舊有關(guān)規(guī)定，折舊年限為10年。由此可知，每個(gè)車位每年的折舊攤銷費(fèi)用為：（6萬(wàn)元*80%）+40+6萬(wàn)元*20%+10=2400元/年.車位。5、日常設(shè)備維護(hù)費(fèi)用根據(jù)市場(chǎng)提供技術(shù)數(shù)據(jù)，費(fèi)用為600元/年.車

14、位。（包括每個(gè)車位全年電費(fèi)及易耗件費(fèi)用）。（1）日常辦公費(fèi)由于立體停車庫(kù)自動(dòng)化程度高，因而最少編制只需5人（其中1人為主管，其余4人分兩班24小時(shí)運(yùn)作）。假定主管2000元每月，其他4名工作人員1500元每月，辦公費(fèi)用500元每月，則每月辦公費(fèi)用及人員工資合計(jì)約8500元每月，10.2萬(wàn)元/年。弁且隨著停車數(shù)量的增加，此成本呈邊際遞減趨勢(shì)。二、項(xiàng)目投資回收周期測(cè)算：綜合數(shù)據(jù)及周邊地理環(huán)境投資成本回收期約在8年左右三、項(xiàng)目合作方案方案A:即廣西南寧創(chuàng)盈停車場(chǎng)開(kāi)發(fā)管理有限公司全額投資,全額擁有本綜合智能汽車立體停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)使用權(quán)年限為：25年，其經(jīng)營(yíng)期間所產(chǎn)生的一切費(fèi)用和稅費(fèi)等廣西南寧創(chuàng)盈停車場(chǎng)開(kāi)發(fā)管理有限公司全部負(fù)責(zé)，如由經(jīng)營(yíng)權(quán)期滿到期后，該立體停車場(chǎng)含汽車美容中心整體無(wú)償移交給南寧市高新公園管理處經(jīng)營(yíng)管理。方案B:南寧市高新區(qū)公園為土地所有權(quán)持有者,廣西南寧創(chuàng)盈停車場(chǎng)開(kāi)發(fā)管理有限公司全額投資作為投資人,南寧市高新區(qū)公園以土地持有權(quán)入股與廣西南寧創(chuàng)盈停車場(chǎng)開(kāi)發(fā)管理有限公司達(dá)成雙方合作經(jīng)營(yíng),土地持有者（南寧市高新區(qū)公