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文檔簡介
1、華夏幸福商業(yè)模式解讀分析報告摘要一、公司業(yè)績及發(fā)展公司2013年銷售374億,同比增長77%銷售面積350萬平方米,同比增長28%超額完成全年280億的銷售目標(biāo)。并新增4個產(chǎn)業(yè)新城項目,目前已在環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)沈陽經(jīng)濟圈投資開發(fā)建設(shè)近20個產(chǎn)業(yè)新城和城市產(chǎn)業(yè)綜合體,其中環(huán)北京區(qū)域受托開發(fā)總面積已達700平方公里以上??墒圬浿禈O為豐富,2014年仍將保持40犯上增長:公司的產(chǎn)業(yè)新城模式充分受益北京地區(qū)產(chǎn)業(yè)及住宅需求溢出,預(yù)計公司2014年銷售額仍將保持40姒上增長,整體銷售規(guī)模有望達到500億元以上,其中住宅業(yè)務(wù)可售貨值近600億元,保守預(yù)計銷售額420億元,同比增長40%二、公司業(yè)務(wù)及核心競
2、爭力公司業(yè)務(wù)主要包括兩大塊,一是園區(qū)開發(fā),業(yè)務(wù)囊括對開發(fā)區(qū)域進行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與管理、市政公用設(shè)施建設(shè)與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)(招商引資服務(wù))、物業(yè)管理、廠房建設(shè)租賃等,并形成了綜合園區(qū)、主題園區(qū)、總部公園和產(chǎn)業(yè)港四大產(chǎn)品體系。二是房地產(chǎn)開發(fā),目前已形成華夏系列、孔雀城、大衛(wèi)城和蘭亭系列竺四大系列產(chǎn)品,開工量竣工量以及銷售收入在2010年和2011年實現(xiàn)大幅度上升。戰(zhàn)略規(guī)劃能力、投資建設(shè)能力、招商引資能力三大核心競爭力是保證公司取得上述佳績的保證。其中戰(zhàn)略規(guī)劃能力主要是指公司整合全國乃至全球的產(chǎn)業(yè)專家,針對每個區(qū)域的具體情況,緊貼政策導(dǎo)向,運用產(chǎn)業(yè)價值鏈分析、資源匹配性分析、
3、產(chǎn)業(yè)集群分析、產(chǎn)業(yè)類型綜合評估等研究方法,為區(qū)域量身定做戰(zhàn)略規(guī)劃方案;而投資建設(shè)能力則指通過與政府簽訂園區(qū)整體的排他性協(xié)議,通過下屬九通投資和京御房地產(chǎn)公司為政府提供工業(yè)園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)、招商、運營管理的園區(qū)開發(fā)一體化服務(wù);同時公司擁有500余人的專業(yè)招商團隊和橫跨多個行業(yè)的企業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫,結(jié)合工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)實踐,制定精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略,并依托強大的招商引資和產(chǎn)業(yè)培育能力推動落實。三、盈利模式通過墊付園區(qū)前期開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費,獲得政府10%15的利息收入;園區(qū)招商引資返還收入(園區(qū)新增固定資產(chǎn)投資額或新增財政收入的45%;園區(qū)配套地產(chǎn)開發(fā)收入(園區(qū)一般有30%!宅用地),園區(qū)土地升值收益
4、。園區(qū)的成功運轉(zhuǎn)在增加政府財政收入的同時,也對土地的獲取形成正反饋,一方面是政府對用地指標(biāo)的支持,另一方面也使得公司低成本獲取土地的優(yōu)勢得以保持。2011年10月到2013年8月問,公司在廊坊和固安的土地獲取樓面價僅為1381元/平米和734元/平米,分別為2012年廊坊房價(5790元/平米)和固安房價(5770元/平米)的23.8%?口12.7%。與主流公司相比,公司拿地成本優(yōu)勢依舊十分顯著,2011年10月-2013年8月的平均拿地成本分別是萬科、保利、金地、招商的35%33%29%25%與同級別競爭對手榮盛發(fā)展對比,公司三年平均拿地成本為榮盛的68%2013年華夏幸福土地儲備大增,拿地
5、達130幅,僅次于綠地、碧桂園,而華夏幸福僅付出81.95億元土地出讓金,平均樓面價僅為1114元,遠(yuǎn)低于多數(shù)房企。公司進入城市平均拿地樓面價:大廠:856元/平米;周安:734元/平米;懷來:420元/平米;廊坊:1381元/平米;灤平:211元/平米。四、商業(yè)模式總結(jié)更幸福形成了“工業(yè)園區(qū)+房地產(chǎn)開發(fā)”的獨特模式。簡而言之,其商業(yè)模式的核心之一是與政府簽約,壟斷片區(qū)一級開發(fā),進行土地整理與配套設(shè)施建設(shè),政府通過收稅和賣地賺取收益并支付公司一級開發(fā)的成本;其二是代政府招商引資發(fā)展產(chǎn)業(yè),并為園區(qū)提供服務(wù);其三是利用一級開發(fā)優(yōu)勢低價獲取大片房地產(chǎn)開發(fā)用地;其四,通過住宅銷售回籠資金并為政府提供G
6、D環(huán)口稅收;其五,政府通過收稅和賣地賺取收益并支付公司一級開發(fā)的成本。華夏幸福的商業(yè)模式具有很強的復(fù)制能力,大量新增項目的獲取也為其持續(xù)高增長奠定了基礎(chǔ)。一、華夏幸福商業(yè)模式成功案例華夏幸福模式已經(jīng)在河北固安工業(yè)園區(qū)取得了成功實踐。公司與當(dāng)?shù)卣?002年簽約開發(fā),但由于國家開展的清理整頓工作,因此固安工業(yè)區(qū)真正開始發(fā)展是在2006年。固安工業(yè)園區(qū)目前三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為電子信息、汽車零部件、現(xiàn)代裝備制造。由于地處大北京核心區(qū),離市區(qū)僅有1小時車程,在北京工業(yè)外遷的背景下,固安工業(yè)園區(qū)產(chǎn)值增長迅速。根據(jù)公司收購報告書,近幾年固安工業(yè)園GDW均增長為95.2%,產(chǎn)值近3年復(fù)合增長率達42%固安工業(yè)區(qū)
7、的發(fā)展令當(dāng)?shù)卣c公司獲得雙贏。2005年,固安工業(yè)園區(qū)管委會的財政收入盈余只有220萬元,到2009年已經(jīng)增長至7億元。2005年,固安工業(yè)園區(qū)支付給華夏幸福的金額為696.4萬元,而到2009年已經(jīng)增加至5.64億元,2010年更是達到6.35億元。除了2006年墊資進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)初期以及2008年經(jīng)濟危機期間,固安工業(yè)園區(qū)項目給華夏幸福一直帶來了巨額現(xiàn)金凈流入;2009年、2010年分別達到11.40億元和12.99億元。固安的園區(qū)開發(fā)模式優(yōu)點非常明顯。首先,公司前期投入主要集中在基建和土地整理方面,成本較低,且非常固定,沒有彈性,大約只需要5億元啟動資金;其次,與政府簽訂園區(qū)整體開發(fā)
8、委托協(xié)議后,其他公司介入進行房地產(chǎn)開發(fā)的可能性極小,基本上不可能會有競爭者。因此,公司擁有大規(guī)模的土地儲備,但投入極低。固安工業(yè)園區(qū)共接受委托面積60平方公里(30班住宅),協(xié)議簽訂即以低成本鎖定住宅土地儲備18平方公里,即1800萬平方米。由于地價極低,公司產(chǎn)品在市場上極具競爭力,去化速度極快。如2010年,公司僅靠4個孔雀城銷售額就超百億,2011年地產(chǎn)回款額更是達到128億元。二、華夏幸?;鶚I(yè)的三大核心競爭力華夏幸?;鶚I(yè)成立于1998年,擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)一級資質(zhì),早前致力于河北省內(nèi)的城市住宅開發(fā)。2002年開始運營固安工業(yè)園區(qū)后,逐漸向工業(yè)園區(qū)域運營開發(fā)商轉(zhuǎn)型,目前已形成“園區(qū)+地
9、產(chǎn)”的獨特運營模式。公司事業(yè)版圖主要位于環(huán)首都經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈,已投資開發(fā)運營的園區(qū)包括固安工業(yè)園區(qū)(河北廊坊)、大廠潮白河工業(yè)區(qū)(河北廊坊)和懷來京北生態(tài)新區(qū)(河北張家口)。2011年公司新拓展了7個園區(qū)進行產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設(shè),分別為昌黎工業(yè)園區(qū)、灤平金山嶺園區(qū)、文安園區(qū)、沈北蒲河智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大廠新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、廣陽園區(qū)及于洪園區(qū)。公司業(yè)務(wù)主要包括兩大塊,一是園區(qū)開發(fā),業(yè)務(wù)囊括對開發(fā)區(qū)域進行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與管理、市政公用設(shè)施建設(shè)與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)(招商引資服務(wù))、物業(yè)管理、廠房建設(shè)租賃等,并形成了綜合園區(qū)、主題園區(qū)、總部公園和產(chǎn)業(yè)港四大產(chǎn)品體系。二是房地產(chǎn)開發(fā),
10、目前已形成華夏系列、孔雀城、大衛(wèi)城和蘭亭系列竺四大系列產(chǎn)品,開工量竣工量以及銷售收入在2010年和2011年實現(xiàn)大幅度上升。公司2011年末總資產(chǎn)275.8億元,營業(yè)收入77.9億元;近三年總資產(chǎn)復(fù)合增長率達67%營業(yè)收入復(fù)合增長率達83.1%。戰(zhàn)略規(guī)劃能力、投資建設(shè)能力、招商引資能力三大核心競爭力是保證公司取得上述佳績的保證。其中戰(zhàn)略規(guī)劃能力主要是指公司整合全國乃至全球的產(chǎn)業(yè)專家,針對每個區(qū)域的具體情況,緊貼政策導(dǎo)向,運用產(chǎn)業(yè)價值鏈分析、資源匹配性分析、產(chǎn)業(yè)集群分析、產(chǎn)業(yè)類型綜合評估等研究方法,為區(qū)域量身定做戰(zhàn)略規(guī)劃方案;而投資建設(shè)能力則指通過與政府簽訂園區(qū)整體的排他性協(xié)議,通過下屬九通投資
11、和京御房地產(chǎn)公司為政府提供工業(yè)園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)、招商、運營管理的園區(qū)開發(fā)一體化服務(wù);同時公司擁有500余人的專業(yè)招商團隊和橫跨多個行業(yè)的企業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫,結(jié)合工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)實踐,制定精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略,并依托強大的招商引資和產(chǎn)業(yè)培育能力推動落實。三、如何玩轉(zhuǎn)”園區(qū)+地產(chǎn)”模式?園區(qū)+地產(chǎn)模式指公司與地方政府合作建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的同時在園區(qū)內(nèi)以及周邊進行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。以產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展雙輪驅(qū)動的發(fā)展模式投資運營開發(fā)區(qū),以產(chǎn)業(yè)價值最大化貫穿始終,推動園區(qū)價值最大化、城市價值最大化,以及縣域經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟價值最大化。上地整理)招商引資二)區(qū)緣合服務(wù)區(qū)域整體開發(fā)展礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)萬值由疏士持一|丸(值房
12、地產(chǎn)開發(fā)公司的商業(yè)模式高度契合政府訴求,通過一站式解決方案彌補了眾多區(qū)縣級地方政府資金和專業(yè)能力的不足,并在運營過程中充分發(fā)揮出園區(qū)和地產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng)。同時落地投資額返還制度則還解決了代理人問題,實現(xiàn)了政企雙方利益的統(tǒng)一。公司自身強大的招商能力與品牌影響力鑄就了公司模式的壁壘,與其它競爭者形成差異化發(fā)展。最后,建立在合理價差基礎(chǔ)上的地產(chǎn)銷售和成熟招商共同保證了公司商業(yè)模式異地復(fù)制的成功率。公司投資房地產(chǎn)銷售回現(xiàn)反哺土地整理前期費用,政府基建返還、招商傭金以及后期服務(wù)將短期盈利轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期盈利的現(xiàn)金流模式保證了項目正常運轉(zhuǎn),具體流程見下圖:雖然良好的現(xiàn)金流模式確保了項目的正常運轉(zhuǎn),但是其中的風(fēng)險也需
13、要合理的規(guī)避。具體而言,公司面臨兩個方面的風(fēng)險,一是園區(qū)開發(fā)面臨單個園區(qū)收入下降,擴張后管理半徑面臨挑戰(zhàn)。園區(qū)開發(fā)招商引資收入涉及的固定資產(chǎn)投資將滯后經(jīng)濟下滑反應(yīng),土地出讓及企業(yè)投資的減少或?qū)⒃谖磥矸怕?,公司將面臨以更多園區(qū)開發(fā)來彌補單個園區(qū)收入下降的局面。而適宜開發(fā)園區(qū)的區(qū)域在目前來看或許在數(shù)量上還能有不少,但單體規(guī)模將無法達到目前固安和大廠這樣動輒70-100平方公里的規(guī)模。公司未來將需要同時運作多個園區(qū)以維持高增速,這將對公司的管理半徑提出挑戰(zhàn)。二是房地產(chǎn)開發(fā)過于集中,實際銷售有待市場驗證。公司房產(chǎn)銷售目前過于集中于北京周邊地區(qū),2012年受益于限購所引發(fā)的投資性需求溢出效應(yīng)。項目過于集
14、中于單一區(qū)域?qū)е鹿疚磥韺⒚媾R單區(qū)域銷售瓶頸的考驗。雖然目前公司大量的預(yù)收賬款可保障未來2-3年的業(yè)績增長,但實際銷售的增速將是需要密切關(guān)注的方向。四、盈利模式解讀:鎖定等值土地資源保障未來收益盈利模式:通過墊付園區(qū)前期開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費,獲得政府10%15%利息收入;園區(qū)招商引資返還收入(園區(qū)新增固定資產(chǎn)投資額或新增財政收入的45%;園區(qū)配套地產(chǎn)開發(fā)收入(園區(qū)一般有30燦宅用地),園區(qū)土地升值收益。首先,公司在園區(qū)開發(fā)的過程中,擔(dān)當(dāng)?shù)氖钦械氖芡姓撸菆@區(qū)的所有者。政府將園區(qū)開發(fā)的所有內(nèi)容委托給公司,公司在對園區(qū)進行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和戰(zhàn)略研究之后,會墊資對園區(qū)土地進行整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等一級
15、開發(fā)內(nèi)容,然后政府對公司會以成本加成10%-15%勺方式進行資金返還。其次,開發(fā)完成后,由公司負(fù)責(zé)招商引資,對于這項服務(wù),政府給予的回報是入園企業(yè)落地投資額的45%這給公司貢獻了大量的利潤,為此華夏幸福還組建了500多人的招商團隊和橫跨多個行業(yè)的企業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫。再次,在配套住宅方面,由公司通過招拍掛方式取得土地使用權(quán),然后進行開發(fā)、出售,獲取相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入,這也是公司收入主要來源之一。最后,公司還負(fù)責(zé)園區(qū)的物業(yè)管理和公共項目維護等園區(qū)綜合服務(wù),同樣以成本加成的方式獲得補償。在這樣的模式下,自公司上市以來,華夏幸福的ROE維持在60流右,在業(yè)內(nèi)首屈一指。公司盈利模式具備收入彈性大、輕資產(chǎn)地
16、產(chǎn)開發(fā)、園區(qū)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)互補、切合地方政府需求特征,而要實現(xiàn)該盈利模式的關(guān)鍵因素以有以下幾點:收入保障度:公司在參與開發(fā)初期即通過鎖定一定數(shù)量的等值土地資源的方式對自己的未來收益進行了保障,也即即使政府在初始基建階段便失去支付能力或支付意愿,公司仍可通過已鎖定的土地資源做房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)現(xiàn)金回流和利潤獲取。政府支付意愿:地方政府支付意愿不僅與當(dāng)期收入是否豐厚有關(guān),也與未來收入的預(yù)期有關(guān);從園區(qū)開發(fā)的運作和盈利模式看,政府讓出短期土地出讓收入的大部分來換取當(dāng)期的地方GD濟口未來長期穩(wěn)定的財政收入;從政府的賬本上看不僅在經(jīng)濟上是受益的,在政績上也是受益的;公司目前開發(fā)的園區(qū)多與縣一級政府相關(guān),這一級的
17、政府,財政壓力更大,對政績的訴求更高,且實現(xiàn)GD已曾長的途徑選擇有限。這導(dǎo)致地方政府對公司這樣擁有長期招商引資經(jīng)驗和園區(qū)運作能力和資金實力的公司產(chǎn)生相當(dāng)程度的依賴;政府的支付意愿將比較積極,而不會刻意壓款對公司現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。政府支付能力:由公司的園區(qū)經(jīng)營能力決定,在整個園區(qū)開發(fā)模式和收入安排中,政府對項目結(jié)算的支付能力歸根結(jié)底來自于公司對園區(qū)的經(jīng)營帶來的收益。也即,公司結(jié)算的資金來源并不由地方政府在園區(qū)外的財政收入決定,而由公司所經(jīng)營的園區(qū)內(nèi)土地出讓和財政收入決定。只要公司在園區(qū)的公司經(jīng)營可以實現(xiàn)收入,也就有政府支付的資金池,剩余需要考慮的僅是政府支付意愿問題。五、資本運作解讀:建立金融工具
18、節(jié)點,資金鏈條自循環(huán)華夏幸?;鶚I(yè)的資本運作首要問題是融通資金,發(fā)展產(chǎn)業(yè),主要包括:外來企業(yè)(機構(gòu))的投資資金、銀行類金融機構(gòu)借貸資金、非銀行類金融機構(gòu)(信托、金融租賃籌措的資金)和公開市場籌集的資金(境內(nèi)A、B股,境外香港、美國、新加坡IPO)四種路徑實現(xiàn)。華夏幸?;鶚I(yè)還在四種路徑的基礎(chǔ)上建立金融工具節(jié)點,形成自循環(huán)之資金鏈條,并對接外來資金渠道,構(gòu)建華夏幸?;鶚I(yè)資本生態(tài)圈。建。:公粒度節(jié)點()看茸雌i汕O常州捫因證飛A飆也出行依時支降展或白青耳之餐興然*甘桂外京餞企就也/.f。和TJjT時廣力JH'*hS'lilUVluif"ftfliMl'tHiff*中眺金“i祖¥+不用酹耳外電KM,*和山黑工/J、口律騎尸.俯£,:艱/士閾乩艷聚口機加如保'、_«
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