評估結(jié)果計(jì)算過程

1、附件一：計(jì)算過程一、基本情況介紹（一）估價(jià)對象的位置和環(huán)境1、地理位置“南湖國際紫荊城邦”位于南湖中央居住區(qū)（CLD）核心地段，西臨城市主干道通達(dá)街南延線與自貢市最好的學(xué)校匯東實(shí)驗(yàn)學(xué)校，以及自貢首個(gè)金蘋果幼兒園，北臨匯川路、南湖公園與南湖生態(tài)城高端成熟居住區(qū)，東臨紫荊路南延線、300畝高端待開發(fā)用地與龍湖成熟高端居住區(qū)，南臨城市交通要道S305及自貢市政府即將打造的千畝市政主題公園。2、基本情況項(xiàng)目總占地222畝，總建筑面積高達(dá)47萬平米，集生態(tài)、自然、人文等高端居住生活理念，未來將為4000余戶家庭實(shí)現(xiàn)一個(gè)城邦的居住夢想。項(xiàng)目由高層區(qū)和洋房區(qū)組成，高層區(qū)由11棟18-33層高層住宅圍合形成4

2、0000中庭，擁有自貢罕有的400余米縱向樓距，橫向樓距也高達(dá)80-120米。3、公共設(shè)施以及基礎(chǔ)設(shè)施狀況為方便業(yè)主日常生活，項(xiàng)目規(guī)劃高端特色商業(yè)高達(dá)3.7萬平米。由1萬平米block歐洲風(fēng)情街區(qū)，2.7萬平米高端特色風(fēng)情商業(yè)及社區(qū)配套商業(yè)組成，未來將引入高端茶樓、情景咖啡吧、主題會(huì)所、瑜伽館、高端特色餐飲、品牌服裝專賣、生活超市、及其他社區(qū)商業(yè)配套。（二）估價(jià)對象現(xiàn)狀根據(jù)委托方介紹及評估人員實(shí)地勘察,估價(jià)對象為框剪結(jié)構(gòu)的商業(yè)、住宅,該房產(chǎn)的建筑面積為105.15m,套內(nèi)面積88.12m,共攤面積16.8m?。其建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用狀況等如下：結(jié)構(gòu)類型：鋼混結(jié)構(gòu)。外裝修：外墻為高級

3、面磚與高級涂料組合而成。內(nèi)裝修：內(nèi)墻、地面為水泥砂漿找平。設(shè)施設(shè)備：樓內(nèi)水、煤氣、電、電訊、有線等設(shè)施齊全，電表、水表統(tǒng)一安排安放位置?？衫眯裕汗纼r(jià)對象內(nèi)部平面布局為兩室兩廳一衛(wèi)，南北通透，周圍無遮擋，室內(nèi)采光通風(fēng)較好，居室觀光效果一般。室內(nèi)總體可利用性較高。物業(yè)管理：小區(qū)有專業(yè)的物業(yè)管理，進(jìn)行安全和清潔維護(hù)。各出入口都設(shè)有保安，住宅底層入口配樓宇有安全設(shè)備，整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理較好，安全性高?，F(xiàn)狀：估價(jià)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)2017年建成。二、市場背景分析詳見附件二2014年自貢市房地產(chǎn)市場宏觀分析，材料來源于自貢市房地產(chǎn)服務(wù)平臺鹽龍網(wǎng)三、評估測算過程一）選擇比較實(shí)例根據(jù)自貢市房地產(chǎn)目前市場狀況，按照用途

4、一致、交易正常、價(jià)格接近、區(qū)域特和個(gè)別條件相近等比較案例選擇原則，本次估價(jià)從估價(jià)人員所掌握的交易資料中選取了三個(gè)實(shí)例，它們的基本情況見表1。項(xiàng)目名稱華商公園里匯東南湖逸都所在位置南湖生態(tài)城核心位置（南湖公園西側(cè)）匯北路與紫荊街交匯處物業(yè)屬性住宅/商業(yè)住宅/商業(yè)成父單價(jià)（兀/平方米）5300.005400.00交易時(shí)間2015年8月2015年8月2）建立比較因素條件說明表參與比較的因素條件應(yīng)是對估價(jià)對象與比較案例之間的價(jià)格差異產(chǎn)生作用的因素；通過對估價(jià)對象與三個(gè)比較案例各自特點(diǎn)的分析，本次評估選擇了交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素等因素進(jìn)行比較，詳見表2和表3。表2比較因素條件描述表比較因

5、素估價(jià)對象比較案例一比較案例二物業(yè)名稱紫荊城邦10棟華商公園里B區(qū)5棟匯東南湖逸都22棟成父單價(jià)（兀/平方米）待估5300.005400.00物業(yè)位置自流井區(qū)川南街南湖生態(tài)城核心位置（南湖公園西側(cè)）匯北路與紫荊街交匯處交易時(shí)間2015年8月2015年8月2015年8月交易情況正常市場交易正常市場交易正常市場交易區(qū)域因素土地利用方向商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅繁華程度周邊有便利店和配套的社區(qū)小商店，但此區(qū)目前有待開發(fā)，故商業(yè)繁華程度較一般周邊有便利店和配套的社區(qū)小商店，此區(qū)目前基本開發(fā)完成，故商業(yè)繁華程度較好周邊有便利店和配套的社區(qū)小商店，此區(qū)目前有基本開發(fā)完成，故商業(yè)繁華程度較好交通便捷度3

6、03、32路5、18、26、35、40、301路。303路、41路共施善公設(shè)完度此區(qū)為開發(fā)區(qū)，銀行、超市等配套設(shè)施正在規(guī)劃待建中此區(qū)為開發(fā)區(qū)，銀行、超市等配套設(shè)施正在規(guī)劃待建中此區(qū)為開發(fā)區(qū)，銀行、超市等配套設(shè)施正在規(guī)劃待建中環(huán)境質(zhì)量離父通主干道較遠(yuǎn)，無交通噪音，環(huán)境質(zhì)量一般較少的交通噪音和環(huán)境污染，環(huán)境質(zhì)量較好較少的交通噪音和環(huán)境污染，環(huán)境質(zhì)量較好個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)物業(yè)管理情況暫不明確暫不明確物業(yè)公司統(tǒng)管理，物業(yè)管理費(fèi)為1.8元/平方米月設(shè)施設(shè)備情況水，電，燃?xì)?，電訊，寬帶，有線電視等設(shè)施齊全水，電，燃?xì)?，電訊，寬帶，有線電視等設(shè)施齊全水，電，燃?xì)?，電訊，寬帶，有線電視等

7、設(shè)施齊全公共部分裝修高檔材料精裝高檔材料精裝高檔材料精裝居室內(nèi)部裝修毛坯房毛坯房毛坯房設(shè)施設(shè)備齊全齊全齊全居室的朝向南北南北南北居室利用性兩室兩廳獨(dú)衛(wèi)，利用性較好兩室兩廳一衛(wèi)，利用性較好三室兩廳二衛(wèi)，利用性較好居室采光通風(fēng)南北通透，周圍無遮擋，室內(nèi)采光通風(fēng)較好南北通透，周圍無遮擋，室內(nèi)采光通風(fēng)較好南北通透，周圍無遮擋，室內(nèi)米光通風(fēng)較好居室觀光觀光效果一般觀光效果較差觀光效果一般小區(qū)內(nèi)部環(huán)境樓間精致花園樓間精致花園樓間精致花園房屋建成年代2016年2015年2016年（三）建立比較因素條件指數(shù)表和因素比較修正系數(shù)表根據(jù)對估價(jià)對象和比較案例情況的分析，把各比較案例的自身狀況按照參比因素分別與評估對

8、象的相應(yīng)狀況進(jìn)行比較，依照確定比較因素條件指數(shù)的原則，建立“因素比較修正系數(shù)表”（表3）確定可比實(shí)例修正系數(shù) ：交易情況修正：以上可比實(shí)例均為公開市場交易，交易情況正常，故不做修正。 ：交易日期修正：因可比實(shí)例成交日期均為2015年8月，與本次評估基準(zhǔn)日接近，故不做修正。 ：區(qū)域因素修正：將評估對象的交通、生活服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施、環(huán)境、景觀、城市規(guī)劃等具體情況與可比實(shí)例進(jìn)行比較，設(shè)評估對象區(qū)域因素系數(shù)為100，經(jīng)分析測算只有小區(qū)環(huán)境略有差異，故確定可比實(shí)例的區(qū)域因素系數(shù)分別為A:110，B:108， ：個(gè)別因素修正：將評估對象的建筑結(jié)構(gòu)、布局、功能、類型和等級、設(shè)施與設(shè)備、新舊程度、施工質(zhì)

9、量、樓層、朝向、容積率、土地使用年限等具體情況與可比實(shí)例進(jìn)行比較，設(shè)評估對象個(gè)別因素為100.居室所在樓層，由于待估對象的樓層中間，根據(jù)樓層對價(jià)格的影響規(guī)律，故確定可比實(shí)例因素系數(shù)分別為A：98，B：99居室觀光，由于待估對象和比較案例間的差異，故確定可比實(shí)例因素分別為A：99，B：100容積率，由于待估對象和比較案例間的差異，故確定可比實(shí)例因素分別為A：110，B：105，綠化率，由于待估對象和比較案例間的差異，故確定可比實(shí)例因素分別為A：102，B：100居室內(nèi)部裝修，由于待估對象和比較案例間的差異，故確定可比實(shí)例因素分別為A：80，B：80房屋建成年代，由于待估對象和比較案例間的差異，故

10、確定可比實(shí)例因素分別為A：98，B：99表3因素比較修正系數(shù)表比較因素估價(jià)對象比較案例一比較案例二物業(yè)名稱紫荊城邦10棟華商公園里B區(qū)5棟匯東南湖逸都22棟成父單價(jià)（兀/平方米）待估5300.005400.00交易時(shí)間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素區(qū)域土地利用方向100/100100/100100/100繁華程度100/100100/100100/100交易便捷度100/100100/100100/100公共設(shè)施完善100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)100/100100/100100/100施完善環(huán)境質(zhì)量100

11、/100100/110100/108個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100物業(yè)管理情況100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備情況100/100100/100100/100公共部分裝修100/100100/100100/100居室內(nèi)部裝修100/100100/80100/80居室所在樓層100/100100/98100/99居室的朝向100/100100/100100/100居室利用性100/100100/100100/100居室采光通風(fēng)100/100100/100100/100居室觀光100/100100/99100/100小區(qū)內(nèi)部環(huán)境100/100100/100100/100容積率100/100100/110100/105綠地率100/100100/102100/100使用年限100/100100/100100/100房屋建成年代100/100100/98100/99比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）待估5645.646073.24（四）確定估價(jià)對象價(jià)格經(jīng)過比較分析，測算出各比較案例經(jīng)因素修正后的比準(zhǔn)價(jià)格分別為：比較案例一：5645.64元平方米；比較案例二：6073.24元