資產(chǎn)學(xué)PPT精華版

1、 資產(chǎn)評(píng)估學(xué) 第一講 總論第二講 資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和方法第三講 機(jī)器設(shè)備評(píng)估重置成本法第四講 土地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)法、成本法第五講 房屋評(píng)估成本法、收益法第六講 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估收益法第七講 企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估收益法第一講 總論一、資產(chǎn)評(píng)估概況二、資產(chǎn)評(píng)估的定義三、資產(chǎn)評(píng)估的六大基本要素四、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)一、 資產(chǎn)評(píng)估概況1、 世界資產(chǎn)評(píng)估概況2、 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估概況 二、資產(chǎn)評(píng)估定義 資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)評(píng)估的特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。三、 資產(chǎn)評(píng)估的六大基本要素1、評(píng)估主體2、評(píng)估客

2、體3、評(píng)估目的4、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)5、評(píng)估程序6、評(píng)估方法 四、 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)1、 繼續(xù)使用假設(shè)2、 公開市場(chǎng)假設(shè)3、 破產(chǎn)清算假設(shè) 第二講 資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和方法一、 資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) （含義、內(nèi)容、使用前提、適用范圍）1、 收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)2、 重置成本標(biāo)準(zhǔn)3、 現(xiàn)行市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)4、 清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)二、 資產(chǎn)評(píng)估的方法1、 收益現(xiàn)值法 V=A / R= 年收益額/折現(xiàn)率2、 重置成本法 V= 重置全價(jià)實(shí)體性貶值功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值3、 現(xiàn)行市價(jià)法 V=參照物成交價(jià)（1+/- 調(diào)整系數(shù)） 某企業(yè)預(yù)測(cè)2005年末、2006年、2007年各年凈利潤(rùn)為100萬(wàn)、120萬(wàn)、150萬(wàn)，確定折現(xiàn)率為10%，評(píng)估基準(zhǔn)日2004

3、年12月31日，請(qǐng)?jiān)u估該企業(yè)價(jià)值。 (1) 各年收益不相等，且為有限年期（2）各年收益相等，且為有限年期（3）前若干年收益不相等，若干年后有固定收益（4）前若干年收益不相等，若干年后收益穩(wěn)定增長(zhǎng)或遞減。重置全價(jià)的確定方法1、直接計(jì)算法2、價(jià)格指數(shù)法3、功能價(jià)值法4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法實(shí)體性貶值的計(jì)算1、觀察法 2、使用年限法 3、修復(fù)金額法功能性貶值的計(jì)算 剩余使用年限內(nèi)各年凈超額運(yùn)營(yíng)成本現(xiàn)值之和第三講 機(jī)器設(shè)備評(píng)估重置成本法一、 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)二、 評(píng)估案例成本法 某企業(yè)有一臺(tái)設(shè)備，1998年1月1日購(gòu)置，帳面原價(jià)10萬(wàn)元，評(píng)估基準(zhǔn)日2004年12月31日。評(píng)估人員了解到功能相同的新型設(shè)

4、備比原設(shè)備節(jié)省維修費(fèi)及能源等5000元/年，估計(jì)設(shè)備還可以使用5年。1998年該類設(shè)備的定基價(jià)格指數(shù)150%，2004年價(jià)格指數(shù)200%，該設(shè)備的資產(chǎn)報(bào)酬率確定為10%，企業(yè)所得稅率33%，請(qǐng)?jiān)u估設(shè)備價(jià)。有一輛桑塔納2000轎車，1998年8月購(gòu)進(jìn)，車況良好。評(píng)估基準(zhǔn)日2002年8月，經(jīng)了解新型桑塔納2000當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)為16.4萬(wàn)，估計(jì)汽車的經(jīng)濟(jì)使用年限15年，請(qǐng)?jiān)u估該轎車的價(jià)格。重置全價(jià)=車價(jià)+車輛購(gòu)置稅+保險(xiǎn)費(fèi)+牌照費(fèi)+ 養(yǎng)路費(fèi)+車船使用稅成新率：（1）使用年限法（2）打分法 計(jì)算綜合成新率評(píng)估值 = 重置全價(jià)綜合成新率第四講 土地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)法、成本法一、土地的分類和土地價(jià)格的特征二、

5、我國(guó)的地價(jià)體系三、 影響土地價(jià)格的因素四、 評(píng)估案例市場(chǎng)法五、 評(píng)估案例成本法市場(chǎng)法 V= 參照物成交價(jià)交易情況修正系數(shù)交易時(shí)間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)成本法V=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+ 投資利潤(rùn)+土地增值收益某宗地1000畝，土地取得費(fèi)用10萬(wàn)元/畝，開發(fā)費(fèi)用15萬(wàn)元/畝，開發(fā)期2年，第一年投入開發(fā)費(fèi)的60%，第二年投入剩余的40%，銀行一年期貸款利率是2%，利潤(rùn)率為8%，土地所有者權(quán)益為土地成本的10%，該地塊屬于新開發(fā)土地。請(qǐng)?jiān)u估該宗地的價(jià)格。 第五講 房屋評(píng)估收益法、成本法一、 房屋評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮的因素二、 評(píng)估案例收益法三、 評(píng)估案例成本法某磚混結(jié)構(gòu)單層

6、住宅，宅基面積500平方米，建筑面積800平方米，房屋月租金共計(jì)5，000元，土地還原利率取8%，建筑物還原利率75%，耐用年限40年。已知房屋損失準(zhǔn)備費(fèi)為半個(gè)月的房租，土地使用稅按每平方米2元計(jì)算，房產(chǎn)稅、管理費(fèi)、修理費(fèi)分別是年租金的8%、3%、4%，保險(xiǎn)費(fèi)200元/年。通過(guò)市場(chǎng)了解到土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米600元。要求：評(píng)估該建筑物的總價(jià)格 某事業(yè)單位有一座辦公樓，坐落在市中心，現(xiàn)要改造為商業(yè)用途，占地面積1000平方米，建筑總面積3000平方米，1986年建造，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，評(píng)估基準(zhǔn)日2004年12月31日，估計(jì)還可以使用50年。根據(jù)預(yù)決算調(diào)整法得到房屋的重置全價(jià)1000元/平方米，

7、由于內(nèi)部格局需要調(diào)整，改造費(fèi)100元/平方米，市場(chǎng)了解知道商業(yè)用途土地的市場(chǎng)價(jià)格為2000元/平方米，請(qǐng)?jiān)u估該房地產(chǎn)的價(jià)格。第六講 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估收益法一、 無(wú)形資產(chǎn)的特點(diǎn)二、 影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的因素三、 專利權(quán)評(píng)估案例四、 商譽(yù)評(píng)估案例企業(yè)有一項(xiàng)專利，剩余法定壽命10年，經(jīng)過(guò)專家鑒定經(jīng)濟(jì)壽命還有3年。評(píng)估時(shí)該專利的年超額利潤(rùn)達(dá)到50萬(wàn)元，未來(lái)3年中第一年將保持現(xiàn)有的超額利潤(rùn)水平，后兩年每年遞減10%，企業(yè)所在行業(yè)的平均資金收益率為6%，專利超額收益風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%，所得稅率33%，請(qǐng)?jiān)u估該專利的價(jià)值。 第七講 企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估收益法一、 整體資產(chǎn)的含義二、 整體資產(chǎn)評(píng)估與單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估的區(qū)別三、 評(píng)估案例收益現(xiàn)值法 某企業(yè)未來(lái)三年的凈利潤(rùn)分別是100萬(wàn)、150萬(wàn)、200萬(wàn)，假設(shè)企業(yè)的折現(xiàn)率是10%，請(qǐng)根據(jù)年金資本化法評(píng)估該企業(yè)的價(jià)值。1、1000.9091+ 1500.8264+ 2000.7513= 365萬(wàn)2、由于P= A3年10%的年金現(xiàn)值系數(shù),則A= P /年金現(xiàn)值系數(shù)=146.8萬(wàn)3、V = A / R=146.8/10%=1468萬(wàn)某企業(yè)實(shí)行股份制改造，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。經(jīng)預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)三年的利潤(rùn)額分別為100萬(wàn)元，200萬(wàn)元，300萬(wàn)元。預(yù)計(jì)從第四年開