資產(chǎn)學PPT精華版

1、 資產(chǎn)評估學 第一講 總論第二講 資產(chǎn)評估標準和方法第三講 機器設備評估重置成本法第四講 土地使用權(quán)評估市場法、成本法第五講 房屋評估成本法、收益法第六講 無形資產(chǎn)評估收益法第七講 企業(yè)整體資產(chǎn)評估收益法第一講 總論一、資產(chǎn)評估概況二、資產(chǎn)評估的定義三、資產(chǎn)評估的六大基本要素四、資產(chǎn)評估的假設一、 資產(chǎn)評估概況1、 世界資產(chǎn)評估概況2、 中國資產(chǎn)評估概況 二、資產(chǎn)評估定義 資產(chǎn)評估是專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)評估的特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學的方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的行為。三、 資產(chǎn)評估的六大基本要素1、評估主體2、評估客

2、體3、評估目的4、評估標準5、評估程序6、評估方法 四、 資產(chǎn)評估的假設1、 繼續(xù)使用假設2、 公開市場假設3、 破產(chǎn)清算假設 第二講 資產(chǎn)評估標準和方法一、 資產(chǎn)評估標準 （含義、內(nèi)容、使用前提、適用范圍）1、 收益現(xiàn)值標準2、 重置成本標準3、 現(xiàn)行市價標準4、 清算價格標準二、 資產(chǎn)評估的方法1、 收益現(xiàn)值法 V=A / R= 年收益額/折現(xiàn)率2、 重置成本法 V= 重置全價實體性貶值功能性貶值 經(jīng)濟性貶值3、 現(xiàn)行市價法 V=參照物成交價（1+/- 調(diào)整系數(shù)） 某企業(yè)預測2005年末、2006年、2007年各年凈利潤為100萬、120萬、150萬，確定折現(xiàn)率為10%，評估基準日2004

3、年12月31日，請評估該企業(yè)價值。 (1) 各年收益不相等，且為有限年期（2）各年收益相等，且為有限年期（3）前若干年收益不相等，若干年后有固定收益（4）前若干年收益不相等，若干年后收益穩(wěn)定增長或遞減。重置全價的確定方法1、直接計算法2、價格指數(shù)法3、功能價值法4、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法實體性貶值的計算1、觀察法 2、使用年限法 3、修復金額法功能性貶值的計算 剩余使用年限內(nèi)各年凈超額運營成本現(xiàn)值之和第三講 機器設備評估重置成本法一、 機器設備評估的特點二、 評估案例成本法 某企業(yè)有一臺設備，1998年1月1日購置，帳面原價10萬元，評估基準日2004年12月31日。評估人員了解到功能相同的新型設

4、備比原設備節(jié)省維修費及能源等5000元/年，估計設備還可以使用5年。1998年該類設備的定基價格指數(shù)150%，2004年價格指數(shù)200%，該設備的資產(chǎn)報酬率確定為10%，企業(yè)所得稅率33%，請評估設備價。有一輛桑塔納2000轎車，1998年8月購進，車況良好。評估基準日2002年8月，經(jīng)了解新型桑塔納2000當時市場價為16.4萬，估計汽車的經(jīng)濟使用年限15年，請評估該轎車的價格。重置全價=車價+車輛購置稅+保險費+牌照費+ 養(yǎng)路費+車船使用稅成新率：（1）使用年限法（2）打分法 計算綜合成新率評估值 = 重置全價綜合成新率第四講 土地使用權(quán)評估市場法、成本法一、土地的分類和土地價格的特征二、

5、我國的地價體系三、 影響土地價格的因素四、 評估案例市場法五、 評估案例成本法市場法 V= 參照物成交價交易情況修正系數(shù)交易時間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)成本法V=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+投資利息+ 投資利潤+土地增值收益某宗地1000畝，土地取得費用10萬元/畝，開發(fā)費用15萬元/畝，開發(fā)期2年，第一年投入開發(fā)費的60%，第二年投入剩余的40%，銀行一年期貸款利率是2%，利潤率為8%，土地所有者權(quán)益為土地成本的10%，該地塊屬于新開發(fā)土地。請評估該宗地的價格。 第五講 房屋評估收益法、成本法一、 房屋評估時應考慮的因素二、 評估案例收益法三、 評估案例成本法某磚混結(jié)構(gòu)單層

6、住宅，宅基面積500平方米，建筑面積800平方米，房屋月租金共計5，000元，土地還原利率取8%，建筑物還原利率75%，耐用年限40年。已知房屋損失準備費為半個月的房租，土地使用稅按每平方米2元計算，房產(chǎn)稅、管理費、修理費分別是年租金的8%、3%、4%，保險費200元/年。通過市場了解到土地使用權(quán)價格為每平方米600元。要求：評估該建筑物的總價格 某事業(yè)單位有一座辦公樓，坐落在市中心，現(xiàn)要改造為商業(yè)用途，占地面積1000平方米，建筑總面積3000平方米，1986年建造，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，評估基準日2004年12月31日，估計還可以使用50年。根據(jù)預決算調(diào)整法得到房屋的重置全價1000元/平方米，

7、由于內(nèi)部格局需要調(diào)整，改造費100元/平方米，市場了解知道商業(yè)用途土地的市場價格為2000元/平方米，請評估該房地產(chǎn)的價格。第六講 無形資產(chǎn)評估收益法一、 無形資產(chǎn)的特點二、 影響無形資產(chǎn)價值的因素三、 專利權(quán)評估案例四、 商譽評估案例企業(yè)有一項專利，剩余法定壽命10年，經(jīng)過專家鑒定經(jīng)濟壽命還有3年。評估時該專利的年超額利潤達到50萬元，未來3年中第一年將保持現(xiàn)有的超額利潤水平，后兩年每年遞減10%，企業(yè)所在行業(yè)的平均資金收益率為6%，專利超額收益風險報酬率為4%，所得稅率33%，請評估該專利的價值。 第七講 企業(yè)整體資產(chǎn)評估收益法一、 整體資產(chǎn)的含義二、 整體資產(chǎn)評估與單項資產(chǎn)評估的區(qū)別三、 評估案例收益現(xiàn)值法 某企業(yè)未來三年的凈利潤分別是100萬、150萬、200萬，假設企業(yè)的折現(xiàn)率是10%，請根據(jù)年金資本化法評估該企業(yè)的價值。1、1000.9091+ 1500.8264+ 2000.7513= 365萬2、由于P= A3年10%的年金現(xiàn)值系數(shù),則A= P /年金現(xiàn)值系數(shù)=146.8萬3、V = A / R=146.8/10%=1468萬某企業(yè)實行股份制改造，進行資產(chǎn)評估。經(jīng)預測企業(yè)未來三年的利潤額分別為100萬元，200萬元，300萬元。預計從第四年開