美國REITs投資機會_20120731

1、1 鵬華基金管理有限公司鵬華基金管理有限公司2012年7月31日美國美國REITs帶給中國投資者的機會帶給中國投資者的機會2中國投資者投資需求中國投資者投資需求中國在本輪金融危機中表現(xiàn)優(yōu)異，經(jīng)濟增長趨勢良好。但在寬松的貨幣政策和多輪財政政策刺激下，國民面臨的通貨膨脹壓力明顯。持續(xù)貿(mào)易順差和資本流入導(dǎo)致國內(nèi)外匯儲備增長過快。國內(nèi)居民的可支配收入增長顯著，資本市場發(fā)展迅速，但目前的投資渠道和投資品種選擇仍不能完全滿足投資需求增長。投資者需求主要有以下幾種：u不賠錢：安全性u不貶值：抗通脹、抵御人民幣匯率下跌u不復(fù)雜：投資標(biāo)的清晰、易理解u不麻煩：交易、管理手續(xù)簡便、成本低u能分紅：有現(xiàn)金收益u能賺

2、錢：有良好的投資回報3中國投資者投資需求中國投資者投資需求房地產(chǎn)與其他投資產(chǎn)品比較房地產(chǎn)與其他投資產(chǎn)品比較優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點定存保本，無風(fēng)險收益率低銀行理財產(chǎn)品安全性較好透明度低、部分門檻高債券收益相對穩(wěn)定最大收益限制貴金屬抗通脹、實物短期波動率大、存儲成本高、變現(xiàn)難商品期貨杠桿高、短期收益高資金要求高、風(fēng)險高、操作較復(fù)雜股票流動性好、長期回報高收益穩(wěn)定性低高利貸利息高、周期短本金無保障、安全性差房地產(chǎn)抗通脹、實物、周期長、定期收益+資本增值流動性差、交易成本高、信息不對稱4中國投資者投資需求中國投資者投資需求國內(nèi)投資者對房地產(chǎn)青睞有加，一方面城市化進(jìn)程和商品房市場發(fā)展催生了自住需求，另一方面房

3、地產(chǎn)特有屬性也滿足了投資需求。主要城市房價在過去5年中大幅攀升。一線城市房地產(chǎn)價格增長過快降低了未來潛在投資收益預(yù)期，開發(fā)商和投資者高杠桿、高回報的模式難以為繼。部分房地產(chǎn)商正經(jīng)歷從開發(fā)型住宅地產(chǎn)模式向持有型商業(yè)地產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型，而一些投資者也在經(jīng)歷從買賣倒手到追求收益的轉(zhuǎn)變。從2010年起，為了抑制房價過快上漲，政府出臺了土地、金融、稅收等一系列政策抑制房地產(chǎn)投機，各類保障房項目開工建設(shè)也緩解了需求的壓力。國內(nèi)房地產(chǎn)投資者面臨政策限購、信貸收緊、持有成本增加等挑戰(zhàn)。從目前的大環(huán)境看，政策在近期放松的可能性較低。投資者對房地產(chǎn)熱情不減，部分有條件的個人和企業(yè)跨出國門，尋找境外房地產(chǎn)投資機會。香港

4、、新加坡、日本等地均出現(xiàn)了內(nèi)地投資者的身影，拉動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格。歐美等地低廉的房地產(chǎn)價格和融資成本也吸引國內(nèi)投資者的注意。5中美房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀對比中美房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀對比中美房地產(chǎn)價格對比6中美房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀對比中美房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀對比中美房地產(chǎn)特征對比中國中國美國美國市場規(guī)模最大新建市場最大二手市場物權(quán)保護(hù)使用權(quán)所有權(quán)投資品種住宅、商鋪多種模式發(fā)展階段新興市場成熟市場歷史收益高、未出現(xiàn)大幅度調(diào)整穩(wěn)定、經(jīng)歷多次調(diào)整市場地位支柱產(chǎn)業(yè)服務(wù)行業(yè)政策導(dǎo)向限制商品房和投機鼓勵房地產(chǎn)投資7怎樣投資境外房地產(chǎn)怎樣投資境外房地產(chǎn)投資者有以下幾種方式投資境外房地產(chǎn)：直接購買境外住宅，自住為主購買境外商業(yè)地產(chǎn)，取得

5、租金收入為海外地產(chǎn)項目提供融資，獲得利息收入購買海外房地產(chǎn)企業(yè)股票購買海外房地產(chǎn)私募基金，取得LP份額購買房地產(chǎn)信托憑證（REITs）購買投資REITs的公募基金潛在問題/優(yōu)點有：信息不對稱、無租金收益、流動性差、風(fēng)險集中信息不對稱、管理難度大、流動性差、風(fēng)險集中信用風(fēng)險、投資周期限制企業(yè)經(jīng)營業(yè)績與房地產(chǎn)表現(xiàn)存在差異合格投資者限制、投資門檻高個券選擇困難一站式投資、風(fēng)險分散、投入小、流動性好8怎樣投資境外房地產(chǎn)怎樣投資境外房地產(chǎn)對普通投資者而言，直接參與境外房地產(chǎn)投資還有以下困難：法律/稅收手續(xù)復(fù)雜外匯操作困難單筆投入大，投資周期長、融資困難持有成本高流動性差風(fēng)險集中投資范圍選擇：是投資自住住

6、宅還是投資包括寫字樓、公寓、酒店、物流中心、倉儲、醫(yī)療設(shè)施在內(nèi)的一籃子商業(yè)地產(chǎn)？投資目標(biāo)：是以獲取物業(yè)升值為目的還是兼顧租金收益？解決方法：通過QDII渠道投資境外房地產(chǎn)信托憑證（REITs），1000元投入即能成為海外各類商業(yè)地產(chǎn)房東，獲得穩(wěn)定的租金分紅收益和分享潛在的資產(chǎn)增值。9REITs簡介簡介REIT是Real Estate Investment Trust的縮寫，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的產(chǎn)品，屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。以REIT形式經(jīng)營房地產(chǎn)是公司的一種自愿選擇，需要滿足稅收法規(guī)要求

7、，同時獲得特殊的權(quán)利和義務(wù)。以美國為例，REITs房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入被免收企業(yè)所得稅與資本利得稅。中國目前沒有REITs，萬達(dá)、SOHO等國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式最接近境外的REITs，但沒有分紅的強制要求。 什么是什么是REIT？10REITs簡介簡介全球上市REITs市值超過9000億，主要市場有美國、澳大利亞、英國、日本、法國、加拿大、新加坡、香港等。持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)超過萬億規(guī)模，目前占全球商業(yè)地產(chǎn)比重在10%-20%，隨著行業(yè)的不斷成長，這一比例也在逐步提高。美國是REITs模式創(chuàng)造者，占全球REITs市值48%，其制度結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、行業(yè)規(guī)范、市場運作是其他國家推出REITs市場時重點參考

8、對象。由于法律、稅收、會計準(zhǔn)則、投資監(jiān)管等制度不同，各個市場推出的REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在一定差異。區(qū)域行業(yè)協(xié)會的建立和合作，對推動REITs行業(yè)全球化發(fā)展起到關(guān)鍵作用：亞洲上市房地產(chǎn)協(xié)會（APREA）、日本房地產(chǎn)證券化協(xié)會（ARES）、英國地產(chǎn)聯(lián)合會（BPF）、歐洲上市房地產(chǎn)協(xié)會（EPRA）、美國全國REIT協(xié)會（NAREIT）、澳大利亞地產(chǎn)理事會（PCA）、加拿大房地產(chǎn)協(xié)會（REALpac）海外海外REITs市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀11REITs簡介簡介全球主要全球主要REITs市場比較市場比較主要市場主要市場美國美國荷蘭荷蘭比利時比利時法國法國澳大利亞澳大利亞加拿大加拿大新加坡新加坡香港香港日本日

9、本成立時間成立時間196019691995200319711993199920032000占全球比重占全球比重48%2%1%10%12%6%4%2%5%集合理財工具集合理財工具否是是否是是是是是上市或不上市上市或不上市都有都有僅有上市僅有上市都有都有都有僅有上市都有封閉式或開放式封閉式或開放式封閉式封閉式封閉式封閉式封閉式都有封閉式封閉式封閉式內(nèi)部或外部管理內(nèi)部或外部管理都有都有都有內(nèi)部外部都有外部外部外部法律結(jié)構(gòu)法律結(jié)構(gòu)公司、信托公司、信托公司公司信托信托公司、信托信托公司、信托最低資本金最低資本金無45萬歐元120萬歐元 1500萬歐元無無無無1億日元最少持股人數(shù)最少持股人數(shù)100無無無無

10、150無無50房地產(chǎn)投資比例房地產(chǎn)投資比例至少75%100%100%無至少50%至少80%至少70%至少75%至少75%房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)可以僅限項目投資需持有至少5年20%資產(chǎn)上限有限制可以僅限項目投資不可以不可以股息要求股息要求至少90%稅前收入100%至少80%稅前收入至少80%房租收入無無至少90%稅前收入至少90%稅前收入至少90%稅前收入數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)證券化協(xié)會（ARES）手冊REITs簡介簡介12REITs簡介簡介美國美國REITs的優(yōu)勢的優(yōu)勢公司制與內(nèi)部管理優(yōu)勢；規(guī)模最大和歷史最長的REITs市場；嚴(yán)格的監(jiān)管制度；優(yōu)越的稅收待遇；完善的行業(yè)規(guī)范和會計準(zhǔn)則；成熟的市場運作；不

11、動產(chǎn)質(zhì)量最優(yōu)、種類最豐富；管理層經(jīng)驗最豐富；投資價值最佳。REITs簡介簡介13REITs簡介簡介結(jié)構(gòu)為公司、信托或協(xié)會，由董事會管理；公司必須從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)：必須把其最少75%的總資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)；最少75%的收益必須來自投資組合所持物業(yè)的租金或抵押貸款利息；股份必須被廣泛持有:必須擁有最少100名股東；5名或更少的人所占的股額不能超過全部股份的50%（“5-50”規(guī)則）；每年必須把至少90%的應(yīng)納稅收入派付給股東。美國美國REITs的法規(guī)條件的法規(guī)條件14REITs簡介簡介公司制內(nèi)部管理公司制內(nèi)部管理UPREIT模式模式提供物業(yè)換取LP份額可置換成REITs股份REIT股東REITs簡介簡

12、介15REITs行業(yè)高度垂直整合，綜合了上游的物業(yè)開發(fā)，中游的物業(yè)經(jīng)營和下游的資本運作與資產(chǎn)管理。REITs管理人通過收購、管理、租賃、變賣等形式直接進(jìn)行房地產(chǎn)投資管理；租金收入和資產(chǎn)增值是REITs營收的兩大重要來源；因此REITs兼顧了現(xiàn)金收入的穩(wěn)定性和資產(chǎn)增值的成長性，成為一款平衡性好的投資產(chǎn)品。募集資金收購物業(yè)翻修 租賃 支付紅利賣出物業(yè)經(jīng)營管理返還資本資產(chǎn)增值REITs的盈利模式的盈利模式REITs簡介簡介16企業(yè)：寫字樓、停車場、廠房、工業(yè)園區(qū)零售業(yè)：超市、商場、購物中心住宅：公寓、住宅區(qū)旅游業(yè)：酒店、度假村醫(yī)療設(shè)施：醫(yī)院、養(yǎng)老院倉儲：工業(yè)倉庫、個人自助式倉庫特殊類別：林場、電影院

13、、游樂中心、大學(xué)公寓數(shù)據(jù)來源：美國房地產(chǎn)信托協(xié)會（NAREIT）。截至2008年12月。美國美國REITs的投資范圍的投資范圍REITs簡介簡介17零售業(yè)零售業(yè)REIT：Simon Property GroupSimon Property Group總部設(shè)在印第安納州，是美國也是全球最大的REIT，主營零售業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理，在北美、歐洲 和亞洲擁有或部分擁有393項物業(yè)，出租總面積達(dá)到2.64億平方英尺。中國赴美游客熟知的紐約Woodbury Outlet和洛杉磯Dessert Hills Outlet等均為Simon所有。西蒙地產(chǎn)集團(tuán)在紐交所上市，是標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)的成份股公司。REITs簡

14、介簡介18寫字樓寫字樓REIT：Boston PropertiesREITs簡介簡介19酒店酒店REIT：Host Hotels & Resorts Host Hotels & Resorts是全球首屈一指的酒店地產(chǎn)公司，始終定位于頂尖和奢華，在各大都市、機場和度假勝地的黃金地段都擁有最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，業(yè)務(wù)遍及美國、加拿大、墨西哥、智利、英國、意大利、西班牙和波蘭等地。到2011年2月18日為止，它的投資組合中包括13個國家的120家酒店，其中高端酒店擁有房間數(shù)超過63,000間。它旗下的知名國際品牌包括70家萬豪(Marriott)、9家麗思卡爾頓(Ritz Carlton)、7

15、家君悅(Hyatt)、15家威斯汀(Westin)、3家希爾頓(Hilton)等。 REITs簡介簡介20學(xué)生宿舍學(xué)生宿舍REIT：American Campus CommunitiesAmerican Campus Communities開發(fā)運營共214幢近13萬個床位，總值超過49億美元的學(xué)生公寓。該REIT與加州大學(xué)爾灣分校、北卡大學(xué)教堂山分校、德州農(nóng)工大學(xué)等173個大學(xué)有合作項目。REITs簡介簡介21健康醫(yī)療健康醫(yī)療REIT：VentasVentas在全美國44個州和加拿大2個省擁有602家醫(yī)療相關(guān)物業(yè)（包括40家醫(yī)院、187家看護(hù)設(shè)施，240家養(yǎng)老院和135家診所大樓）共5萬多間醫(yī)

16、療病房和養(yǎng)老院房間。美國醫(yī)療保健行業(yè)近來發(fā)展迅猛，據(jù)預(yù)測在2011年將占到美國GDP的17.4%。REITs簡介簡介22自助式倉儲自助式倉儲REIT：Public StoragePublic Storage在北美和歐洲共有2100個自助式倉庫，總出租面積達(dá)到1250萬平米。普通人或中小企業(yè)花50到300美元不等就可以租到3到25平米的儲物空間，在全球經(jīng)濟勒緊褲帶的今天，該公司的業(yè)務(wù)卻異常紅火。REITs簡介簡介23林業(yè)林業(yè)REIT：Weyerhaeuser惠好公司1900年成立于美國華盛頓州，總部設(shè)在華盛頓州的大西雅圖地區(qū)，是世界上最大的綜合性林產(chǎn)品公司之一?；莺霉臼侨蜃畲蟮乃接猩唐丰樔~林

17、的擁有者、全球最大的針葉板材和商品木漿的生產(chǎn)商，以及美國林產(chǎn)品出口的領(lǐng)頭企業(yè)。公司在北美、南美、亞洲及大洋洲擁有大量針葉闊葉林地、眾多生產(chǎn)企業(yè)及辦事機構(gòu)，全球員工約5萬余名?；莺媚赇N售量名列美國前150名，是全球500強企業(yè)之一。 REITs簡介簡介24通信塔站通信塔站REIT：American TowerREITs家庭迎來一位新成員。美國通訊塔臺商American Tower于2012年1月1日成為REIT。這家開發(fā)、運營和擁有超過3.8萬個廣播、電視、移動電話塔臺的公司業(yè)務(wù)遍及9個國家，市值達(dá)到220億美元，其股票過去10年累計回報達(dá)到了287%。它的加盟成為REITs所涵蓋業(yè)務(wù)模式不斷創(chuàng)

18、新的標(biāo)志。REITs簡介簡介25REITs發(fā)展發(fā)展1960年: 艾森豪威爾總統(tǒng)簽署了房地產(chǎn)投資信托法案，讓所有美國投資者都有機會投資大型綜合房地產(chǎn)項目，獲得與直接投資房地產(chǎn)類似的投資收益。該法案允許滿足一定條件的REITs可免征企業(yè)所得稅和資本利得稅。1976年:稅收改革法案允許REITs 在原有商業(yè)信托的基礎(chǔ)上以公司的形式成立，公司制REITs開始流行。 1986年: 福特總統(tǒng)簽署了稅收改革法案，放松了對房地產(chǎn)投資信托的限制，允許REITs直接擁有和經(jīng)營房地產(chǎn)，而不必交由第三方管理。之后，美國又進(jìn)一步修改了REITs的法律框架和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使REITs在上世紀(jì)90年代后獲得迅猛發(fā)展。 1993

19、年: 克林頓總統(tǒng)簽署了The Omnibus Budget Reconciliation Act，制定了“5-50”規(guī)則 （ 5名或更少的人所占的股額不能超過全部股份的50%），讓養(yǎng)老金更容易地投資REITs。 1999年: 克林頓總統(tǒng)簽署了REIT現(xiàn)代化法案，允許REITs 成立按正常公司納稅的子公司（TRS-Taxable REIT Subsidiaries），進(jìn)行房地產(chǎn)以外業(yè)務(wù)的服務(wù)。股息分紅從應(yīng)納稅收入的95%下調(diào)為90%。 2003年: 布什總統(tǒng)簽署的美國創(chuàng)造就業(yè)法案取消所有對國外投資者在投資美國公開交易REITs 時的差別對待。美國美國REITs的法規(guī)歷程的法規(guī)歷程261960年：

20、美國國會通過REIT法案。通過REITs，中小投資者能象投資其他高流動性證券一樣參與大規(guī)模收入型房地產(chǎn)組合投資。1965年：第一只年：第一只REIT在紐約交易所上市交易。在紐約交易所上市交易。1969年-1974年：直接向商業(yè)和住宅地產(chǎn)開發(fā)提供債務(wù)融資的債券類REITs，是REITs市場最初的主流產(chǎn)品。由于法律要求資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，股權(quán)類REITs受到限制。1972年：美國REIT協(xié)會（NAREIT）創(chuàng)建REITs指數(shù)。1976年：稅收改革法案允許成立公司制REITs。1985年：第一只投資年：第一只投資REITs的開放式公募基金成立。的開放式公募基金成立。1986年-90年代：稅收改革

21、法案的通過解除了相關(guān)限制，股權(quán)類REITs IPO活躍。1993年：養(yǎng)老金改革，可以投資REITs。1997年：美國國稅局（IRS）修改外國投資者稅收條約，外國投資者開始投資美國REITs。2000年：第一只投資年：第一只投資REITs的的ETF成立。成立。2001年：REITs加入標(biāo)普指數(shù)。今天共有15只標(biāo)普500指數(shù)（大盤指數(shù)）成份股，25只標(biāo)普400指數(shù)（中盤指數(shù)）成份股和27只標(biāo)普600指數(shù)（小盤指數(shù)）成份股。投資者開始廣泛參與REITs投資。2004年：REIT改進(jìn)法案通過，外國投資者投資REITs的稅率將和投資其他上市公司保持一致。2010年：年：REITs成立成立50年?？偸兄祻?/p>

22、年?？偸兄祻?0年前的年前的1000億成長到億成長到3900億。擁有商業(yè)地產(chǎn)價值超億。擁有商業(yè)地產(chǎn)價值超過過5000億美元。億美元。美國美國REITs的歷史的歷史REITs發(fā)展發(fā)展27美國美國REITs的歷史（續(xù)）的歷史（續(xù)）REITs發(fā)展發(fā)展數(shù)據(jù)來源：美國房地產(chǎn)信托協(xié)會（NAREIT）28美國REITs總市值在2011年突破4千億美元。美國美國REITs的歷史（續(xù)）的歷史（續(xù)）REITs發(fā)展發(fā)展公司規(guī)模也從小盤股為主變?yōu)橹写蟊P股。數(shù)據(jù)來源：美國房地產(chǎn)信托協(xié)會（NAREIT）29美國美國REITs的投資者分布的投資者分布REITs發(fā)展發(fā)展數(shù)據(jù)來源：ING Clarion, 2007301、資產(chǎn)

23、質(zhì)量高法律規(guī)定REITs必須將不少于90%的應(yīng)納稅收入派發(fā)紅利，因此多數(shù)REITs重經(jīng)營輕開發(fā)。為了避免市場波動和空置率上升偏好購買優(yōu)質(zhì)地段的甲級地產(chǎn)（Class A Properties），尤其是地標(biāo)性建筑（Trophy Assets）。REITs可以通過資本市場融資，在大型項目上具備競爭優(yōu)勢。REITs維持適度的杠桿。其歷史資產(chǎn)負(fù)債率維持在40到45%，該比率目前為40%。美國美國REITs的特點的特點REITs特點特點312、付息率高REITs享受稅收優(yōu)待，不支付企業(yè)所得稅和資本利得稅，而是通過派發(fā)紅利以普通收入、資本利得和返還資本三種形式傳遞給投資者，并由投資者按照個人相關(guān)稅率繳稅，避

24、免雙重征稅。 REITs歷史平均股息率約68%，為投資者提供穩(wěn)定的收入來源。數(shù)據(jù)來源：美國房地產(chǎn)信托協(xié)會（NAREIT）美國美國REITs的特點的特點REITs特點特點322、付息率高（續(xù)）數(shù)據(jù)來源：美國房地產(chǎn)信托協(xié)會（NAREIT）美國美國REITs的特點的特點REITs特點特點333、總收益高富時和MSCI REITs指數(shù)歷史表現(xiàn)對比標(biāo)普500指數(shù)、上證綜指和巴克萊資本美國債券指數(shù)。數(shù)據(jù)來源：FTSE, MSCI, Bloomberg美國美國REITs的特點的特點REITs特點特點343、總收益高：長期數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：美國房地產(chǎn)信托協(xié)會（NAREIT）。截至2010年12月底。美國美國REI

25、Ts的特點的特點REITs特點特點354、風(fēng)險分散REITs和主要市場指數(shù)收益關(guān)聯(lián)系數(shù)低。根據(jù)彭博指數(shù)1995-2010年月度收益率計算5、流動性好以MSCI美國REITs指數(shù)成份股為例，截至2011年6月：總市值：超過4600億美元；中位市值：20億美元最大市值：380億美元日交易量：超過40億美元；持有人結(jié)構(gòu)：機構(gòu)持有超過70%流通股。美國美國REITs的特點的特點REITs特點特點366、透明度高受美國證交會（SEC）嚴(yán)格監(jiān)管。信息披露充分（季報、年報和投資物業(yè)、房地產(chǎn)交易、租賃合約等信息）。REITs 除了匯報GAAP之外還匯報運營資金(FFO)，更能反映真實現(xiàn)金流狀況。容易識別的資產(chǎn)

26、能幫助實現(xiàn)獨立的估值和分析。入選主要股指：標(biāo)普500指數(shù)成份股15只、標(biāo)普400指數(shù)成份股25只、標(biāo)普600指數(shù)成份股27只。債券評級機構(gòu)定期評估。美國美國REITs的特點的特點REITs特點特點7、公司治理良好由于美國稅收法律對REITs嚴(yán)格的分紅要求，管理層較難動用資金進(jìn)行對投資者價值無益的行為，一定程度上降低了委托代理風(fēng)險。根據(jù)美國機構(gòu)投資者服務(wù)機構(gòu)（ISS）統(tǒng)計的公司治理指數(shù)（CGQ），REITs行業(yè)在其跟蹤的24個行業(yè)中排名最高。371、宏觀風(fēng)險美國經(jīng)濟波動對個人如就業(yè)、消費和企業(yè)如資本開支、庫存等方面的影響都會REITs的基本面。2、利率風(fēng)險市場利率上升影響REITs的融資成本和股

27、利折現(xiàn)的價值。3、股票市場風(fēng)險股票市場、尤其是金融行業(yè)股票價格波動會影響REITs表現(xiàn)。4、單個REIT的投資風(fēng)險房地產(chǎn)公司亦會倒閉。5、其他海外投資共同的風(fēng)險：匯率、地緣等美國美國REITs的風(fēng)險的風(fēng)險REITs特點特點38美國最大的REIT ETF：Vanguard REIT ETF1. 投資范圍是美國交易所交易的房地產(chǎn)信托憑證（REITs）。 2. 投資目標(biāo)是密切跟蹤美國摩根士坦利資本國際REITs指數(shù)，該指數(shù)由100只左右的房地產(chǎn)信托憑證構(gòu)成，目前規(guī)模96.6億美元（截至2011年5月31日）。 3. 風(fēng)險收益特征和股票類產(chǎn)品相似。 Vanguard REIT ETF自2005年成立以

28、來業(yè)績表現(xiàn)投資投資REITs的基金產(chǎn)品的基金產(chǎn)品REITs相關(guān)產(chǎn)品相關(guān)產(chǎn)品39Cohen & Steers Realty Shares (CSRSX)，是美國最早投資REITs的開放式共同基金。Cohen & Steers管理著超過260億美元的REITs資產(chǎn)，是該資產(chǎn)類別最大的管理人。其長期優(yōu)異的投資業(yè)績，證明了主動管理具有附加價值。投資美國投資美國REITs的主要的主要ETF和主動型基金產(chǎn)品和主動型基金產(chǎn)品REITs相關(guān)產(chǎn)品相關(guān)產(chǎn)品名稱名稱管理人管理人成立日成立日持股數(shù)持股數(shù)市值市值($M)費率費率%2020日平均日平均一年一年三年三年五年五年交易量交易量表現(xiàn)表現(xiàn)% %表現(xiàn)

29、表現(xiàn)% %表現(xiàn)表現(xiàn)% %VANGUARD REIT ETF先鋒集團(tuán)9/29/2004100 9,090 0.12 1,921,237 30.753.782.47ISHARES DJ US REAL ESTATE貝萊德安碩6/19/200078 3,014 0.47 9,192,623 28.551.780.82ISHARES COHEN & STEERS RLTY 貝萊德安碩2/2/200130 2,564 0.35 623,049 28.080.780.56SPDR DOW JONES REIT ETF道富全球投資4/23/200183 1,508 0.25 275,481 26.3

30、62.321.20截至2011年6月13日40美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2010年4季度以來美國房地產(chǎn)市場逐步趨于穩(wěn)定。支持市場復(fù)蘇主要因素有：1、美國經(jīng)濟基本面的好轉(zhuǎn)，就業(yè)市場企穩(wěn)，企業(yè)盈利回升。2、房地產(chǎn)價格完成調(diào)整，全國住宅房地產(chǎn)平均調(diào)整32%，商業(yè)房地產(chǎn)平均調(diào)整42%。房價收入比、房價租金比均進(jìn)入合理水平，住房空置率也開始下降。3、房地美和房利美得到政府注資，房地產(chǎn)抵押債券市場穩(wěn)定。銀行信貸重啟，融資成本下降。美聯(lián)儲寬松繼續(xù)維持寬松的貨幣政策，包括低利率（30年住宅抵押貸款利率低至3.5%，為歷史最低）、高貨幣供給（QE2：$600 billion）等。4、美國人口增長領(lǐng)先發(fā)

31、達(dá)國家。未來15年每年有接近400萬青年參加工作和組成家庭，加上每年有100萬左右的移民，對房地產(chǎn)有穩(wěn)定的需求。5、房地產(chǎn)市場從2008年起新開工建筑少，新增供應(yīng)非常有限。以商業(yè)地產(chǎn)為例，過去三年每年新增面積僅占現(xiàn)有面積的0.6%，供應(yīng)相對緊缺。預(yù)期未來的若干年內(nèi)美國房地產(chǎn)市場將隨著美國經(jīng)濟的復(fù)蘇而回暖。美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀41美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（續(xù)）美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（續(xù)）美國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入復(fù)蘇中期，區(qū)域差別明顯。美國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入復(fù)蘇中期，區(qū)域差別明顯?，F(xiàn)值現(xiàn)值波峰日期波峰日期峰值峰值波谷日期波谷日期谷值谷值最大跌幅最大跌幅反彈幅度反彈幅度全

32、國144.64Q 2007185.74Q 2009114.338%26%主要城市176.74Q 2007204.44Q 2009128.537%37%非主要城市120.84Q 2007170.51Q 2010102.140%18%42美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（續(xù)）美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（續(xù)）美國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入復(fù)蘇中期；公寓、寫字樓領(lǐng)漲。美國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入復(fù)蘇中期；公寓、寫字樓領(lǐng)漲?，F(xiàn)值現(xiàn)值波峰日期波峰日期峰值峰值波谷日期波谷日期谷值谷值最大跌幅最大跌幅反彈幅度反彈幅度公寓161.14Q 2007186.84Q 2009115.838%39%工業(yè)132.31Q 200817

33、3.82Q 2011116.333%14%寫字樓137.74Q 2007187.44Q 2009103.945%33%零售136.12Q 2007189.43Q 2010114.839%19%43美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（續(xù)）美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（續(xù)）美國股權(quán)類REITs過往周期比較數(shù)據(jù)來源：鵬華波峰期波谷期波峰到波谷期最大跌幅背景擴張期漲幅(年化)1972年9月1974年12月27個月-37%經(jīng)濟衰退176個月1340% (20%)1989年8月1990年12月14個月-24%存貸銀行危機86個月284% (21%)1997年12月1999年11月23個月-24%

34、科技股繁榮86個月357% (24%)2007年1月2009年2月25個月-68%房產(chǎn)抵押債券引發(fā)的信貸危機40個月(至12年6月)211% (41%)44美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（續(xù)）美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（續(xù)）美國股權(quán)類REITs過往周期比較（續(xù)）數(shù)據(jù)來源：鵬華45美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（續(xù)）美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（續(xù)）美國股權(quán)類REITs過往周期比較（續(xù)）數(shù)據(jù)來源：鵬華46投資準(zhǔn)備投資準(zhǔn)備實證分析實證分析數(shù)據(jù)來源：NAREIT，鵬華REITs處于復(fù)蘇中期，股價有望持續(xù)上行。處于復(fù)蘇中期，股價有望持續(xù)上行。47投資準(zhǔn)備投資準(zhǔn)備實證分析實

35、證分析目前市場正處于兼并重組和基本面恢復(fù)階段。新開工商業(yè)項目極少；需求復(fù)蘇初現(xiàn)?，F(xiàn)金流增長率加快。股息常態(tài)化；更多REITs選擇現(xiàn)金分紅。未來股息增長預(yù)期將持續(xù)好于通脹。48美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（續(xù)）美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（續(xù)）商業(yè)地產(chǎn)相對住宅地產(chǎn)供應(yīng)緊缺。數(shù)據(jù)來源： 彭博49美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（續(xù)）美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（續(xù)）美國股權(quán)類REITs在2009年后補充資本（去杠桿化）REITs 通過有選擇性的資產(chǎn)銷售、債務(wù)延伸、再融資以及增發(fā)股票重新資本化。REITs 在2009年通過發(fā)行股票和無擔(dān)保債券分別募集了240億和100億美

36、元。REITs 在2010年通過發(fā)行股票和無擔(dān)保債券分別募集了280億和190億美元。REITs在2011年1月和2月成功地通過發(fā)行股票和無擔(dān)保債券分別募集了82億和27億美元。50美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國美國REITs估值水平估值水平美國REITs的股價與公司資產(chǎn)凈值（NAV）比處于歷史均值附近。數(shù)據(jù)來源： Green Street Advisors 51美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國美國REITs估值水平（續(xù)）估值水平（續(xù)）美國REITs相比國債和企業(yè)債利率依然很有吸引力。數(shù)據(jù)來源： 鵬華 52美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國美國REITs估值水平（續(xù)）估

37、值水平（續(xù)）美國REITs當(dāng)前股息支付率處于歷史低點，提供了充分的安全邊際和股息增長空間?？芍洮F(xiàn)金的積累及不斷上漲的股價也是并購活動日益活躍。數(shù)據(jù)來源： 鵬華 53美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國美國REITs估值水平（續(xù)）估值水平（續(xù)）美國REITs未來表現(xiàn)依靠營業(yè)收入增長、低利率、股息增長支撐。數(shù)據(jù)來源： 鵬華 54美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀美國美國REITs估值水平（續(xù)）估值水平（續(xù)）美國商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量對REITs收入盈利增長極為有利。55投資準(zhǔn)備投資準(zhǔn)備實證分析實證分析56投資準(zhǔn)備投資準(zhǔn)備實證分析實證分析子行業(yè)子行業(yè)觀點觀點子組合權(quán)子組合權(quán)重重指數(shù)權(quán)指數(shù)權(quán)重重權(quán)重差

38、權(quán)重差 代表個股代表個股 評論評論特殊類超配超配8.14.14.0DLR,AMT,ARE長期增長空間大，海外擴張速度快，估值合理，近期表現(xiàn)落后林場超配超配1.801.8RYN住宅房地產(chǎn)復(fù)蘇潛在受益，抗跌性強，受指數(shù)影響小酒店度假超配超配8.26.41.8PEB,HT復(fù)蘇晚，盈利增長空間大，估值合理工業(yè)超配超配6.54.81.7PLD受益于補庫存周期及租金拐點，去杠桿接近尾聲公寓超配超配15.914.91.0BRE,ESS 供求關(guān)系有利，盈利穩(wěn)定，抗跌性強，近期表現(xiàn)落后綜合類超配超配3.42.41.0PSB,LRY 去混業(yè)化趨勢明確，工業(yè)類敞口，估值較低醫(yī)療保健標(biāo)配13.513.30.2VTR,

39、HCP,HCN長期增長潛力，抗跌性強，估值偏高，政策面影響凈租金物業(yè) 標(biāo)配3.03.00.0NNN,EPR 高利潤率股息率，收購增值，固定收益特性移動住房標(biāo)配0.80.9-0.1ELS資本開支低，住宅市場復(fù)蘇長期獲益，抗跌性強區(qū)域商場標(biāo)配17.017.4-0.4SPG,MAC,TCO零售業(yè)整合接近尾聲，高端需求增長快，估值較高學(xué)生宿舍低配低配01.0-1.0ACC基本面有利，成長性好，抗跌性強，估值較高購物中心低配低配7.28.2-1.0KIM,FRT,REG空置率較高，成長較慢，偏好資產(chǎn)質(zhì)量高，差異定位自助倉儲低配低配5.86.9-1.1PSA債務(wù)和資本開支低，同質(zhì)化較強，估值高寫字樓低配低

40、配9.114.0-4.9SLG,BPOCBD租金上漲過快，二線區(qū)域供應(yīng)壓力，金融業(yè)、政府影響，估值高57總結(jié)總結(jié)租賃型商業(yè)房地產(chǎn)是很好的長期抗通脹品種，具有實物資產(chǎn)的安全性、租金帶來的高現(xiàn)金分紅及打敗通脹的資產(chǎn)增值的潛力。直接投資房地產(chǎn)手續(xù)復(fù)雜、成本高、流動性差、風(fēng)險相對集中；通過公募基金投資REITs解決了以上問題。REITs具有高質(zhì)量資產(chǎn)、專業(yè)化團(tuán)隊、良好的公司治理和信息披露制度。兼容可觀現(xiàn)金收入和長期資本增值的混合型收益產(chǎn)品，持續(xù)穩(wěn)定的股息分紅降低了投資風(fēng)險，打敗通脹的資本增值創(chuàng)造了本金的實際正收益，而優(yōu)惠的稅收政策降低了投資成本經(jīng)過市場檢驗，REITs作為一款混合型證券資產(chǎn)，已成為主流

41、資產(chǎn)配置產(chǎn)品。美國房地產(chǎn)市場最為成熟、投資品種最為豐富、歷史業(yè)績最佳、投資周期適宜，在境外房地產(chǎn)投資市場中最具投資價值。美國的房地產(chǎn)價格已經(jīng)企穩(wěn)復(fù)蘇，主要REITs持有的物業(yè)的租金收入、出租率等指標(biāo)均出現(xiàn)不同程度的復(fù)蘇，資產(chǎn)負(fù)債狀況有所改善，股息有較好的成長空間。目前REITs估值合理，值得投資者長期持有。58總結(jié)總結(jié)國內(nèi)首只創(chuàng)新國內(nèi)首只創(chuàng)新REITsREITs投資基金投資基金基金代碼：基金代碼：20601120601159產(chǎn)品介紹產(chǎn)品介紹份額持有人資產(chǎn)配置證券選擇分紅收益資本利得收益鵬華基金管理團(tuán)隊外匯交易資產(chǎn)核算資金劃轉(zhuǎn)分紅還本申購贖回資金劃轉(zhuǎn)證券交易外匯交易資產(chǎn)托管投資管理 收益分配60

42、產(chǎn)品介紹產(chǎn)品介紹投資理念投資理念房地產(chǎn)的價值在于其能夠?qū)I(yè)化經(jīng)營管理產(chǎn)生持續(xù)增長的現(xiàn)金流來源（租金）以及買賣差價帶來的資本利得。房地產(chǎn)證券的市場價格雖有波動，但和其持有的房地產(chǎn)物業(yè)的價值長期保持一致。有很強的價值回歸屬性。對房地產(chǎn)證券價格和其物業(yè)組合價值的評估以及對現(xiàn)金流成長區(qū)別于市場預(yù)期的判斷將幫助我們找到具有投資價值的公司。由于本基金投資證券處于同一行業(yè)，行業(yè)的驅(qū)動因素大體一致，在估值過程中能夠使用統(tǒng)一的估值方法和模型，研究的復(fù)雜性相對較低。本基金在對企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)、公司和證券三個基本面充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，主要通過對市值對凈資產(chǎn)價值比率（Price/NAV）以及市值對營運現(xiàn)金流比率和營運現(xiàn)金流

43、成長率（Price/AFFO/AFFO Growth)的比較，輔以其他傳統(tǒng)估值方法挑選出風(fēng)險調(diào)整收益最好的股票進(jìn)行投資。61產(chǎn)品介紹產(chǎn)品介紹投資策略投資策略 本基金將運用雙重投資策略。在結(jié)合對宏觀經(jīng)濟、資本市場、經(jīng)濟周期和行業(yè)特性研究獲得的自上而下的觀點以及對公司基本面和估值水平進(jìn)行研究后得出的自下而上的評估的基礎(chǔ)上，在確保在國家、區(qū)域和子行業(yè)間適度風(fēng)險分散的前提下進(jìn)行組合構(gòu)建。本基金將根據(jù)對外匯市場基本面和技術(shù)面分析使用外匯衍生工具對人民幣對美元的外匯風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避。 本基金將通過積極的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)資產(chǎn)配置和深入的個股機會挖掘，平衡兼顧資本增值和現(xiàn)金收入，在分散風(fēng)險的前提下，實現(xiàn)投資總回報最大化，

44、并在法規(guī)允許的框架內(nèi)最大可能地進(jìn)行現(xiàn)金分紅。62產(chǎn)品介紹產(chǎn)品介紹投資研究流程投資研究流程63產(chǎn)品介紹產(chǎn)品介紹投資研究流程投資研究流程市值、流動性過濾定性調(diào)研分析+行業(yè)：酒店+個股：PEB-行業(yè)：工業(yè)-個股：FR+行業(yè)：凈租金+個股：NNN-行業(yè)：酒店-個股：FCH+行業(yè)：倉儲+個股：PSA+行業(yè)：商場+個股：SPG-行業(yè)：寫字樓-個股：CUZ-行業(yè)：公寓-個股：AIV短名單：PSBPSALRYEPRVTRKIMVNODLRARESPGSKTHMEAVBESS個股選擇流程和案例：個股選擇流程和案例：定量過濾定量過濾 + GMRLV模型模型 + 定性分析定性分析64產(chǎn)品介紹產(chǎn)品介紹投資團(tuán)隊介紹投資

45、團(tuán)隊介紹畢國強，畢國強，CFA 工商管理碩士（MBA）， 10年證券投資基金從業(yè)經(jīng)驗。歷任中國證監(jiān)會基金監(jiān)管部正處級調(diào)研員，美國景順集團(tuán)（Invesco）加拿大環(huán)盛基金管理公司（Invesco Trimark）分析師，廣州文沖船廠經(jīng)營部船舶科科長，現(xiàn)任鵬華基金管理有限公司總裁助理，負(fù)責(zé)國際投資及產(chǎn)品規(guī)劃業(yè)務(wù)。裘韜裘韜，CFA 美國麻省理工學(xué)院理學(xué)學(xué)士、波士頓大學(xué)理學(xué)碩士，8年證券從業(yè)經(jīng)驗。歷任美國運通公司（American Express）研究員，美國哥倫比亞管理公司（Columbia Management Investment Advisors）基金經(jīng)理；現(xiàn)任鵬華基金管理有限公司國際業(yè)務(wù)部副

46、總經(jīng)理兼鵬華環(huán)球發(fā)現(xiàn)基金基金經(jīng)理，鵬華美國房地產(chǎn)證券投資基金擬任基金經(jīng)理。裘韜先生具備基金從業(yè)資格。張鈳張鈳北京大學(xué)工學(xué)碩士、哥倫比亞大學(xué)理學(xué)碩士，5年金融證券從業(yè)經(jīng)驗。歷任美國萊曼兄弟投資銀行高級分析師、日本瑞穗銀行資產(chǎn)管理部投資經(jīng)理、中國投資有限責(zé)任公司股權(quán)策略投資部二級經(jīng)理；現(xiàn)任鵬華基金基金經(jīng)理助理、高級研究員。朱慶恒朱慶恒劍橋大學(xué)劍橋大學(xué)房地產(chǎn)金融專業(yè)博士，法律與經(jīng)濟學(xué)雙學(xué)士。曾在瑞士信貸從事房地產(chǎn)股票研究。65產(chǎn)品介紹產(chǎn)品介紹基金的投資基金的投資投資目標(biāo)投資目標(biāo)本基金主要投資于美國市場（可部分投資加拿大市場）上市交易的房地產(chǎn)信托憑證（”REITs”）、跟蹤房地產(chǎn)信托憑證相關(guān)指數(shù)的交易型開放式指數(shù)基金（”REIT ETF”）以及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票，以獲取穩(wěn)健收益和資本增值為目標(biāo)。 投資范圍投資范圍本基金不少于60%的基金資產(chǎn)凈值投資于美國、加拿大