第四章 通用信托業(yè)務(wù)(信托與租賃-浙江大學(xué),唐吉平).

1、第四章第四章 通通 用用 信信 托托 業(yè)業(yè) 務(wù)務(wù)第一節(jié)第一節(jié) 通用信托業(yè)務(wù)綜述通用信托業(yè)務(wù)綜述一、通用信托的概念一、通用信托的概念指既可以由個人作委托人，也可以由指既可以由個人作委托人，也可以由法人作委托人的信托業(yè)務(wù)。法人作委托人的信托業(yè)務(wù)。 通用信托已成為最基本的信托業(yè)務(wù)。 二、通用信托業(yè)務(wù)的種類通用信托業(yè)務(wù)的種類 資金信托 投資信托：投資信托帳戶帳戶（委托理財）、 投資信托基金基金 不動產(chǎn)信托 公益信托 處理債務(wù)信托 管理破產(chǎn)企業(yè)的信托第二節(jié)第二節(jié) 資資 金金 信信 托托一、資金信托的概念一、資金信托的概念 資金信托業(yè)務(wù)是指委托人將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托

2、人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的管理、運用和處分的行為。二、制度依據(jù)二、制度依據(jù) 2007-3-1 銀監(jiān)會信托公司管理辦法 2007-3-1 銀監(jiān)會信托公司集合資金信托計劃管理辦法 人民銀行信托投資公司資金信托管理暫行辦法(20020718) ：已廢止 人民銀行關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知（20021008） ：已廢止 銀監(jiān)會：信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）2004.10.18：未出臺三、資金信托業(yè)務(wù)的種類三、資金信托業(yè)務(wù)的種類 單一資金信托計劃（單獨管理、運用、處分的資金信托業(yè)單一資金信托計劃（單獨管理、運用、處分的資金信托業(yè)務(wù)）務(wù)）是指信

3、托投資公司接受單個委托人委托、依據(jù)委托人確定的管理方式單獨管理和運用信托資金的行為。 受制于信托公司管理辦法（2007）（見第五章內(nèi)容） 兩個以上（含兩個）單一資金信托用于同一項目用于同一項目的，適用信托公司集合資金信托計劃管理辦法（2007）的規(guī)定，委托人應(yīng)當(dāng)為符合該辦法規(guī)定的合格投資者。 集合資金信托計劃集合資金信托計劃是指由信托公司擔(dān)任受托人，按照委托人意愿，為受益人的利益，將兩個以上（含兩個）委托人交付的資金進行集中管理、運用或處分的資金信托業(yè)務(wù)活動。 受制于信托公司管理辦法（2007）和信托公司集合資金信托計劃管理辦法（2007） 業(yè)務(wù)案例：業(yè)務(wù)案例： “新湖美麗洲”信托產(chǎn)品 200

4、5.03四、集合資金信托計劃的設(shè)立四、集合資金信托計劃的設(shè)立（一）集合資金信托計劃的基本要求（一）集合資金信托計劃的基本要求 1.委托人為合格投資者； 所謂合格投資者合格投資者，是指符合下列條件之一，能夠識別、判斷和承擔(dān)信托計劃相應(yīng)風(fēng)險的人： （1）投資一個信托計劃的最低金額不少于100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織； （2）個人或家庭金融資產(chǎn)總計在其認購時超過100萬元人民幣，且能提供相關(guān)財產(chǎn)證明的自然人； （3）個人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過20萬元人民幣或者夫妻雙方合計收入在最近三年內(nèi)每年收入超過30萬元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。 2.參與信托計劃的委托人為

5、惟一受益人； 3.單個信托計劃的自然人人數(shù)不得超過單個信托計劃的自然人人數(shù)不得超過5050人人，合格的機構(gòu)投資者機構(gòu)投資者 數(shù)量不受限制； 4.信托期限不少于一年； 5.信托資金有明確的投資方向和投資策略，且符合國家產(chǎn)業(yè)政策以及其他有關(guān)規(guī)定； 6.信托受益權(quán)劃分為等額份額的信托單位； 7.信托合同應(yīng)約定受托人報酬，除合理報酬外，信托公司不得以任何名義直接或間接以信托財產(chǎn)為自己或他人牟利； 8.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會規(guī)定的其他要求。 （二）集合信托業(yè)務(wù)的推介與拓展（二）集合信托業(yè)務(wù)的推介與拓展 1.1.推介信托計劃，應(yīng)有規(guī)范和詳盡的信息披露材料，明示信托計劃的風(fēng)險收益特征，充分揭示參與信托計劃

6、的風(fēng)險及風(fēng)險承擔(dān)原則，如實披露專業(yè)團隊的履歷、專業(yè)培訓(xùn)及從業(yè)經(jīng)歷，不得使用任何可能影響投資者進行獨立風(fēng)險判斷的誤導(dǎo)性陳述。 2.2.信托公司異地推介信托計劃的，應(yīng)當(dāng)在推介前向注冊地、推介地的中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會省級派出機構(gòu)報告。 3.3.信托公司推介信托計劃時，不得有以下行為不得有以下行為： （1）以任何方式承諾承諾信托資金不受損失不受損失，或者以任何方式承諾承諾信托資金的最低收益最低收益； （2）進行公開營銷宣傳公開營銷宣傳； （3）委托非金融機構(gòu)委托非金融機構(gòu)進行推介； （4）推介材料含有與信托文件不符的內(nèi)容，或者存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏等情況； （5）對公司過去的經(jīng)營業(yè)績作

7、夸大夸大介紹，或者惡意貶低惡意貶低同行； （6）中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會禁止的其他行為。 信托公司推介信托計劃時，可與商業(yè)銀行商業(yè)銀行簽訂信托資金代理收付協(xié)議。委托人以現(xiàn)金方式認購信托單位，可由商業(yè)銀行代理收付。信托公司委托商業(yè)銀行辦理信托計劃收付業(yè)務(wù)時，應(yīng)明確界定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，商業(yè)銀行只承擔(dān)代理資金收付責(zé)任，不承擔(dān)信托計劃的投資風(fēng)險。 信托公司可委托商業(yè)銀行代為向合格投資者推介委托商業(yè)銀行代為向合格投資者推介信托計劃。 （三）盡職調(diào)查的要求（三）盡職調(diào)查的要求 信托公司設(shè)立信托計劃，事前應(yīng)進行盡職調(diào)查，就可行性分析、合法性、風(fēng)險評估、有無關(guān)聯(lián)方交易等事項出具盡職調(diào)查報告。 （四）集合資

8、金信托計劃文件的要求（四）集合資金信托計劃文件的要求 1.集合信托計劃文件應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容 認購風(fēng)險申明書 信托計劃說明書 信托合同 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會規(guī)定的其他內(nèi)容 2.2.認購風(fēng)險申明書：認購風(fēng)險申明書：至少應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容 （1）信托計劃不承諾保本和最低收益，具有一定的投資風(fēng)險，適合風(fēng)險識別、評估、承受能力較強的合格投資者； （2）委托人應(yīng)當(dāng)以自己合法所有的資金認購信托單位，不得非法匯集他人資金參與信托計劃； （3）信托公司依據(jù)信托計劃文件管理信托財產(chǎn)所產(chǎn)生的風(fēng)險，由信托財產(chǎn)承擔(dān)。信托公司因違背信托計劃文件、處理信托事務(wù)不當(dāng)而造成信托財產(chǎn)損失的，由信托公司以固有財產(chǎn)賠償；不足賠償時

9、，由投資者自擔(dān)； （4）委托人在認購風(fēng)險申明書上簽字，即表明已認真閱讀并理解所有的信托計劃文件，并愿意依法承擔(dān)相應(yīng)的信托投資風(fēng)險。 認購風(fēng)險申明書一式二份，注明委托人認購信托單位的數(shù)量，分別由信托公司和受益人持有。 3.信托計劃說明書：至少應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容 （1）信托公司的基本情況； （2）信托計劃的名稱及主要內(nèi)容； （3）信托合同的內(nèi)容摘要； （4）信托計劃的推介日期、期限和信托單位價格；（5）信托計劃的推介機構(gòu)名稱； （6）信托經(jīng)理人員名單、履歷； （7）律師事務(wù)所出具的法律意見書； （8）風(fēng)險警示內(nèi)容； （9）中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會規(guī)定的其他內(nèi)容。 4.4.信托合同信托合同：應(yīng)當(dāng)載明以

10、下事項： （1）信托目的； （2）受托人、保管人的姓名（或者名稱）、住所； （3）信托資金的幣種和金額； （4）信托計劃的規(guī)模與期限； （5）信托資金管理、運用和處分的具體方法或安排；（6）信托利益的計算、向受益人交付信托利益的時間和方法； （7）信托財產(chǎn)稅費的承擔(dān)、其他費用的核算及支付方法；（8）受托人報酬計算方法、支付期間及方法； （9）信托終止時信托財產(chǎn)的歸屬及分配方式； （10）信托當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)； （11）受益人大會召集、議事及表決的程序和規(guī)則； （12）新受托人的選任方式； （13）風(fēng)險揭示； （14）信托當(dāng)事人的違約責(zé)任及糾紛解決方式； （15）信托當(dāng)事人約定的其他事項。 信

11、托合同應(yīng)當(dāng)在首頁右上方用醒目字體載明在首頁右上方用醒目字體載明下列文字：信托公司管理信托財產(chǎn)應(yīng)恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務(wù)。信托公司依據(jù)本信托合同約定管理信托財產(chǎn)所產(chǎn)生的風(fēng)險，由信托財產(chǎn)承擔(dān)。信托公司因違背本信托合同、處理信托事務(wù)不當(dāng)而造成信托財產(chǎn)損失的，由信托公司以固有財產(chǎn)賠償；不足賠償時，由投資者自擔(dān)。 五、集合資金信托計劃的治理結(jié)構(gòu)五、集合資金信托計劃的治理結(jié)構(gòu)（一）集合資金信托計劃財產(chǎn)的保管制度（一）集合資金信托計劃財產(chǎn)的保管制度 1.信托計劃的資金實行保管制對非現(xiàn)金類非現(xiàn)金類的信托財產(chǎn)，信托當(dāng)事人可約定實行第三方保管，但中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

12、 信托計劃存續(xù)期間，信托公司應(yīng)當(dāng)選擇經(jīng)營穩(wěn)健的商業(yè)銀行擔(dān)任保管人。信托財產(chǎn)的保管賬戶和信托財產(chǎn)專戶應(yīng)當(dāng)為同一賬戶。 信托公司管理信托計劃而取得的信托收益信托收益，如果信托計劃文件沒有約定其他運用方式的，應(yīng)當(dāng)將該信托收益交由保管人保管，任何人不得挪用。 2.信托財產(chǎn)的保管協(xié)議：至少應(yīng)包括以下內(nèi)容 （1）受托人、保管人的名稱、住所； （2）受托人、保管人的權(quán)利義務(wù)； （3）信托計劃財產(chǎn)保管的場所、內(nèi)容、方法、標準；（4）保管報告內(nèi)容與格式； （5）保管費用； （6）保管人對信托公司的業(yè)務(wù)監(jiān)督與核查；（7）當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。 3.3.保管人的職責(zé)保管人的職責(zé) （1）安全保管信托財產(chǎn)； （2）對所

13、保管的不同信托計劃分別設(shè)置賬戶，確保信托財產(chǎn)的獨立性； （3）確認與執(zhí)行信托公司管理運用信托財產(chǎn)的指令，核對信托財產(chǎn)交易記錄、資金和財產(chǎn)賬目；（4）記錄信托資金劃撥情況，保存信托公司的資金用途說明； （5）定期向信托公司出具保管報告； （6）當(dāng)事人約定的其他職責(zé)。 遇有信托公司違反法律法規(guī)和信托合同、保管協(xié)議操作時，保管人應(yīng)當(dāng)立即以書面形式通知信托公司糾正；當(dāng)出現(xiàn)重大違法違規(guī)或者發(fā)生嚴重影響信托財產(chǎn)安全的事件時，保管人應(yīng)及時報告中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會。 （二）受益人大會機制（二）受益人大會機制 1.集合資金信托計劃的受益人大會由信托計劃的全體受益人組成，并行使職權(quán)。 2.受益人大會的審議權(quán)限

14、出現(xiàn)以下事項而信托計劃文件未有事先約定的，應(yīng)當(dāng)召開受益人大會審議決定： （1）提前終止信托合同或者延長信托期限；（2）改變信托財產(chǎn)運用方式； （3）更換受托人； （4）提高受托人的報酬標準； （5）信托計劃文件約定需要召開受益人大會的其他事項。 3. 受益人大會的召開由受托人負責(zé)召集，受托人未按規(guī)定召集或不能召集時，代表信托單位百分之十以上的受益人有權(quán)自行召集。 召集受益人大會，召集人應(yīng)當(dāng)至少提前十個工作日公告受益人大會的召開時間、會議形式、審議事項、議事程序和表決方式等事項。 受益人大會不得就未經(jīng)公告的事項進行表決。受益人大會可以采取現(xiàn)場方式召開，也可以采取通訊等方式召開。 4.受益人大會的

15、表決機制每一信托單位具有一票表決權(quán)，受益人可以委托代理人出席受益人大會并行使表決權(quán)。 受益人大會應(yīng)當(dāng)有代表百分之五十以上信托單位的受益人參加，方可召開；大會就審議事項作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加大會的受益人所持表決權(quán)的三分之二以上通過；但更換受托人、改變信托財產(chǎn)運用方式、提前終止信托合同，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加大會的受益人全體通過。 受益人大會決定的事項，應(yīng)當(dāng)及時通知相關(guān)當(dāng)事人，并向中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會報告。 （三）（三） 信托計劃的終止機制信托計劃的終止機制 有下列情形之一的，信托計劃終止： 信托合同期限屆滿； 受益人大會決定終止；受益人大會決定終止； 受托人職責(zé)終止，未能按照有關(guān)規(guī)定產(chǎn)生新受托人； 信托計

16、劃文件約定的其他情形。 六、集合資金信托計劃的運營與風(fēng)險管理六、集合資金信托計劃的運營與風(fēng)險管理 1.信托經(jīng)理制信托公司管理信托計劃，應(yīng)設(shè)立為信托計劃服務(wù)的信托資金運用、信息處理等部門，并指定信托經(jīng)理及其相關(guān)的工作人員。 每個信托計劃至少配備一名信托經(jīng)理。擔(dān)任信托經(jīng)理的人員，應(yīng)當(dāng)符合中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會規(guī)定的條件。 2. 信托財產(chǎn)的經(jīng)營管理與風(fēng)險控制信托公司對不同的信托計劃，應(yīng)當(dāng)建立單獨的會計賬戶分別核算、分別管理。 信托資金可以進行組合運用，組合運用應(yīng)有明確的運用范圍和投資比例。 信托公司運用信托資金進行證券投資，應(yīng)當(dāng)采用資產(chǎn)組合的方式，事先制定投資比例和投資策略，采取有效措施防范風(fēng)險。

17、 信托公司可以運用債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)及其他可行方式運用信托資金。信托公司運用信托資金，應(yīng)當(dāng)與信托計劃文件約定的投資方向和投資策略相一致。 3.信托財產(chǎn)管理的限制 信托公司管理信托計劃，應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：（1）不得向他人提供擔(dān)保； （2）向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的30； （3）不得將信托資金直接或間接運用于信托公司的股東及其關(guān)聯(lián)人，但信托資金全部來源于股東或其關(guān)聯(lián)人的除外； （4）不得以固有財產(chǎn)與信托財產(chǎn)進行交易； （5）不得將不同信托財產(chǎn)進行相互交易； （6）不得將同一公司管理的不同信托計劃投資于同一項目。七、信托計劃受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制七、信托計劃受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制（一）集

18、合資金信托（一）集合資金信托 信托計劃存續(xù)期間，受益人可以向合格投資者轉(zhuǎn)讓其持有的信托單位。信托公司應(yīng)為受益人辦理受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)手續(xù)。 信托受益權(quán)進行拆分轉(zhuǎn)讓的，受讓人不得為自然人。 機構(gòu)所持有的信托受益權(quán)，不得向自然人轉(zhuǎn)讓或拆分轉(zhuǎn)讓。（二）其他信托（二）其他信托 動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托以及其他財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)信托進行受益權(quán)拆分轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)遵守上述相關(guān)規(guī)定。 八、房地產(chǎn)資金信托八、房地產(chǎn)資金信托（一）概（一）概 念念 房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)資金信托以非集合或集合方式設(shè)立的、以不動產(chǎn)作為信托財產(chǎn)的主要運用標的以不動產(chǎn)作為信托財產(chǎn)的主要運用標的而設(shè)立的信托；或者說或者說是信托投資公司通過資金信托方式集中

19、一個或多個委托人的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的，或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。 不動產(chǎn)不動產(chǎn)，包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。 （二）房地產(chǎn)信托資金的運用方式（二）房地產(chǎn)信托資金的運用方式 用于土地收購收購及土地前期開發(fā)、整理； 投資于不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)投資于不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進行商業(yè)樓房及住房開發(fā)、建造； 用于購買購買土地商業(yè)樓房或住宅并予以出租予以出租； 以住房抵押貸款貸款方式運用； 以不動產(chǎn)為標的的其他運用方式其他運用方式。 第三節(jié)第三節(jié)

20、投投 資資 信信 托托一、概念與種類一、概念與種類 投資信托投資信托委托人將資金委托給信托投資公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進行投資經(jīng)營進行投資經(jīng)營的行為。 投資信托帳戶（委托理財）：投資信托帳戶（委托理財）： 單獨投資信托計劃 集合投資信托計劃（私募基金） 投資信托基金投資信托基金 制度依據(jù)：2004年證券投資基金法、2000年開放式證券投資基金試點辦法 二、投資信托基金的概念二、投資信托基金的概念：契約型基金 P. 101 業(yè)務(wù)角度業(yè)務(wù)角度 機構(gòu)角度機構(gòu)角度 證券角度證券角度三、投資信托基金的起源與發(fā)展三、投資信托基金的起源與發(fā)展 P. 102 開放

21、式基金成為主流，封閉式基金衰落； 上市型開放式基金； 1987年，英國出現(xiàn)公司型基金，信托制基金開始走向衰退我國尚無公司型基金。四、投資信托基金的特點：四、投資信托基金的特點： P. 102 （略）（略）五、投資信托基金的種類：五、投資信托基金的種類： P. 103（略）（略） 房地產(chǎn)投資基金（REITs）六、投資基金的經(jīng)營機構(gòu)六、投資基金的經(jīng)營機構(gòu)（一）基金管理人：（一）基金管理人：由基金管理公司基金管理公司擔(dān)任 主要職責(zé)主要職責(zé)：負責(zé)基金的發(fā)起設(shè)立、投資管理與負責(zé)基金的發(fā)起設(shè)立、投資管理與日常操作：日常操作：（投資基金法第19條 ） 募集基金募集基金，辦理或者委托其他機構(gòu)代為辦理基金份額的

22、發(fā)售、申購、贖回和登記事宜； 辦理基金備案手續(xù)； 對所管理的不同基金財產(chǎn)分別管理、分別記賬，進行證券投資； 按照基金合同的約定確定基金收益分配方案，及時向基金份額持有人分配收益； 進行基金會計核算并編制基金財務(wù)會計報告； 編制中期和年度基金報告； 計算并公告基金資產(chǎn)凈值，確定基金份額申購、贖回價格； 辦理與基金財產(chǎn)管理業(yè)務(wù)活動有關(guān)的信息披露事項； 召集基金份額持有人大會； 保存基金財產(chǎn)管理業(yè)務(wù)活動的記錄、賬冊、報表和其他相關(guān)資料； 以基金管理人名義，代表基金份額持有人利益行使訴訟權(quán)利或者實施其他法律行為； 證監(jiān)會規(guī)定的其他職責(zé)。 （二）基金托管人（二）基金托管人 由取得基金托管資格的商業(yè)銀行商

23、業(yè)銀行擔(dān)任。 主要職責(zé)：主要職責(zé)：（1）安全保管基金財產(chǎn)； （2）按規(guī)定開設(shè)基金財產(chǎn)的資金賬戶和證券賬戶；（3）對所托管的不同基金財產(chǎn)分別設(shè)置賬戶，確?；鹭敭a(chǎn)的完整與獨立；（4）保存基金托管業(yè)務(wù)活動的記錄、賬冊、報表和其他相關(guān)資料；（5）按照基金合同的約定，根據(jù)基金管理人的投資指令，及時辦理清算、交割事宜； （6）辦理與基金托管業(yè)務(wù)活動有關(guān)的信息披露事項；（7）對基金財務(wù)會計報告、中期和年度基金報告出具意見；（8）復(fù)核、審查基金管理人計算的基金資產(chǎn)凈值和基金份額申購、贖回價格；（9）按照規(guī)定召集基金份額持有人大會；（10）按照規(guī)定監(jiān)督基金管理人的投資運作；（11）證監(jiān)會規(guī)定的其他職責(zé)。 基金

24、托管人與基金管理人不得為同一人，不得相互出資或者基金托管人與基金管理人不得為同一人，不得相互出資或者持有股份持有股份。（三）（三） 銷售公司銷售公司（四）（四） 投資顧問投資顧問九、九、房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資基金（REITs）1、 REITs：Real Estate Investment Trusts 是指由專業(yè)機構(gòu)發(fā)起和管理的房地產(chǎn)類集合式資金投資計劃，可以采用信托制和公司制的形式，將募集的資金用于房地產(chǎn)的投資經(jīng)營，所得利潤歸基金投資人所有。2、發(fā)展進程 1960年在美國出現(xiàn)；目前美國是最大的市場，有REITs300多個，市值達3000多億。 2000年開始， REITs在亞洲、歐洲、南美

25、、澳大利亞都有了較大發(fā)展，并有了專門的立法。3、 REITs的投資類型的投資類型 資產(chǎn)類：投資并持有房地產(chǎn)，主要收入為房租。 房貸類：投資于房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)貸款支持證券（MBS），主要收入是房貸利息。 混合類：采取上述兩類投資策略。4、國外、國外REITs市場發(fā)展的原因市場發(fā)展的原因產(chǎn)品特征和法律制度兩方面的一系列有利因素 有針對性的投資策略； 滿足投資者的資產(chǎn)組合需求； 相當(dāng)高的流動性； 稅收優(yōu)惠： 美國和澳大利亞REITs 的收益免稅，只有分紅要征個人所得稅。 REITs的透明度：良好的內(nèi)部治理和有效的信息披露制度 與證券市場低相關(guān)率和較高的回報率。5、國外、國外REITs的發(fā)展路徑

26、的發(fā)展路徑 美國模式美國模式：稅法優(yōu)惠條款下的市場型模式稅收優(yōu)惠驅(qū)動； 亞洲模式亞洲模式：出臺與美國REITs的運作模式相同的專門法規(guī)，所以具有產(chǎn)品優(yōu)勢推動的發(fā)展特征。6、 REITs的運作模式：同投資基金十、信托投資基金在中國的發(fā)展與挑戰(zhàn)十、信托投資基金在中國的發(fā)展與挑戰(zhàn) 略 P.115 第四節(jié) 不 動 產(chǎn) 信 托一、不動產(chǎn)信托的涵義及其作用一、不動產(chǎn)信托的涵義及其作用1概念概念 以不動產(chǎn)如房屋、土地等作為信托財產(chǎn)，以管理、處理不動產(chǎn)為目的的信托業(yè)務(wù)。 2對當(dāng)事人具有的主要作用對當(dāng)事人具有的主要作用 為不動產(chǎn)所有者帶來穩(wěn)定的信托收益 為不動產(chǎn)的經(jīng)營提供專家（專業(yè)化）服務(wù)專家（專業(yè)化）服務(wù) 為

27、房屋、土地的租賃雙方公平地解決價格問題 為不動產(chǎn)所有者的不動產(chǎn)提供妥善的管理與維護二、不動產(chǎn)信托的種類二、不動產(chǎn)信托的種類1 1房屋信托房屋信托 委托人將房屋等不動產(chǎn)委托受托人代為出租或出售。 2 2土地信托土地信托 概念概念：土地所有者將土地轉(zhuǎn)移給受托人（信托機構(gòu)或房產(chǎn)開發(fā)商），由其負責(zé)籌集建筑資金，進行房屋規(guī)劃建設(shè)、進行管理維修，并通過出售或出租收回開發(fā)成本和收益，然后向土地所有者支付最終收益。 種種 類類 （教材 P.120） （1）租賃型土地信托：目的是要實現(xiàn)更高的地租更高的地租 （2 2）出售型土地信托出售型土地信托：目的是要實現(xiàn)更高附加值的變現(xiàn)更高附加值的變現(xiàn)受益權(quán)憑證的證券化 動

28、產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托以及其他財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)信托進行受益權(quán)拆分轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)遵守信托公司集合資金信托計劃管理辦法（2007）的相關(guān)規(guī)定。 基本程序基本程序以受托人為中心的運作程序（教材（教材 P.121P.121） 接受信托（發(fā)行信托受益權(quán)證券），取得土地； 籌措資金； 不動產(chǎn)的規(guī)劃建設(shè)； 不動產(chǎn)的管理和處分； 收益的支付與分配。第五節(jié)第五節(jié) 處理債務(wù)和管理破產(chǎn)財產(chǎn)信托處理債務(wù)和管理破產(chǎn)財產(chǎn)信托一、處理債務(wù)信托一、處理債務(wù)信托 P. 100概念：概念：債務(wù)人（個人或法人個人或法人）為避免破產(chǎn)程序，將自己的財產(chǎn)交由受托人管理、并用以清償債務(wù)的一種信托業(yè)務(wù)。信托目的：信托目的：清償債務(wù)，從而保護債務(wù)人利益

29、、盡量避免破產(chǎn)。信托的當(dāng)事人信托的當(dāng)事人：委托人債務(wù)人 受托人信托機構(gòu) 受益人債權(quán)人、債務(wù)人 優(yōu)越性：優(yōu)越性：三個方面 債務(wù)人資產(chǎn)處理的時機與價格可以更理想，以減少債務(wù)人和債權(quán)人的損失； 債務(wù)人可以通過債務(wù)重組以恢復(fù)經(jīng)營活力、避免破產(chǎn)程序； 對大債權(quán)人更為有利（一般情況下，小額債權(quán)人可能會采取更積極的清收措施）。二、管理破產(chǎn)財產(chǎn)的信托二、管理破產(chǎn)財產(chǎn)的信托 P. 99概念概念：為保障債權(quán)人利益、合理有效地處置破產(chǎn)企業(yè)或個人企業(yè)或個人財產(chǎn)而設(shè)立地信托業(yè)務(wù)。信托目的：信托目的：合理處置企業(yè)財產(chǎn)、保護債權(quán)人利益作為破產(chǎn)清算的一種方式信托當(dāng)事人信托當(dāng)事人：委托人債務(wù)人或債權(quán)人債權(quán)人 受托人信托機構(gòu) 受

30、益人債權(quán)人債權(quán)人（包括企業(yè)職工、國家）、債務(wù)人或企業(yè)股東業(yè)務(wù)對象業(yè)務(wù)對象：面臨債務(wù)危機、或瀕臨破產(chǎn)，需要清理的企業(yè)和個人。 受托人的工作內(nèi)容受托人的工作內(nèi)容：相當(dāng)于破產(chǎn)清算小組的工作 清查破產(chǎn)人的財產(chǎn)及債權(quán)債務(wù)情況 接管破產(chǎn)人的財產(chǎn)并進行管理和處理，實現(xiàn)清算價值最大化 破產(chǎn)人各種債務(wù)（包括對職工和國家包括對職工和國家）的清償 破產(chǎn)人剩余財產(chǎn)的分配（企業(yè)股本的清算） 受托人的職責(zé)受托人的職責(zé)：五個方面 P. 100 管理破產(chǎn)財產(chǎn)信托的兩大優(yōu)勢：管理破產(chǎn)財產(chǎn)信托的兩大優(yōu)勢： 由中介機構(gòu)處理，中立地立場和專業(yè)化的處理方式，有利于公平地處理各方面利益； 談判和訴訟中不會處于弱勢地位，有利于維護破產(chǎn)人地

31、財產(chǎn)權(quán)。第六節(jié)第六節(jié) 公公 益益 信信 托托一、公益信托的涵義一、公益信托的涵義 公益信托公益信托是指委托人為了社會公共利益的目的而設(shè)立的信托。 委托人：公益事業(yè)的捐贈人 受托人：一般是受托人：一般是社會公益機構(gòu)，金融公益機構(gòu)，金融信托機構(gòu)可作為第二受托人發(fā)揮理財管理的作用。 受益人：主要是公益目的的受益人，少數(shù)是特殊的私益受益人。二、公益信托的特點二、公益信托的特點 目的是為了社會公共利益：公益性和排他性公益性和排他性；英美法下的兩個例外兩個例外 附屬的和附帶產(chǎn)生的非公益目的非公益目的。 受益人是不完全確定的：公益目的的受益人 公益信托必須取得有關(guān)主管部門批準，不得私自設(shè)立公益信托； 接受社

32、會公眾和國家有關(guān)機構(gòu)（民政）監(jiān)督 不得解除合同：不得撤銷信托 三、公益信托的種類三、公益信托的種類 1公眾信托公眾信托：委托人為一定范圍內(nèi)公眾的利益（特定的公益目的）而設(shè)立的信托。 特點特點： P.125 對公益事業(yè)的優(yōu)勢： P.1251262公共機構(gòu)信托公共機構(gòu)信托：為了公共機構(gòu)的利益而設(shè)立的信托，由專業(yè)信托機構(gòu)幫助公共機構(gòu)投資理財，以提高公共機構(gòu)的運行效率。 公共機構(gòu)公共機構(gòu)是委托人和受益人，信托機構(gòu)是受托人。 信托目的信托目的的要求： P.126 對公共機構(gòu)的好處好處： P.126 3慈善性（公益性）剩余信托慈善性（公益性）剩余信托：由捐款人設(shè)立的一種慈善信托，捐款人可將一部分部分信托收益用于自己及家庭的生活自己及家庭的生活，剩余部分轉(zhuǎn)給慈善機構(gòu)剩余部分轉(zhuǎn)給慈善機構(gòu)。 慈善性剩余信托有三種做法： P. 127128 （1）慈善性剩余年金剩余年金信托 （2）慈善性剩余單一剩余單一信托 （3）共同收入基金 這種信托與我國信托法第63條（公益信托的信托財產(chǎn)及其收益，不得用于非公益目的）有沖突，不過英美法允許有例外。四、基金會四、基金會 公益信托的兩類受托人：基金會基金會和專業(yè)信托機構(gòu) 我國基金會的制度依據(jù)：2004年基金會管基金會管理條例理條例1 1概念概念：是以維持或資助有關(guān)社會公共社