第5章 房地產(chǎn)估價原則

1、第五章第五章房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則 主要內(nèi)容：主要內(nèi)容：第一節(jié)房地產(chǎn)估價原則概述第二節(jié)獨立、客觀、公正原則 第三節(jié)合法原則第四節(jié)價值時點原則第五節(jié)替代原則第六節(jié)最高最佳利用原則第七節(jié)謹(jǐn)慎原則第一節(jié)房地產(chǎn)估價原則概述第一節(jié)房地產(chǎn)估價原則概述1.房地產(chǎn)估價原則的含義根據(jù)房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律，總結(jié)、提煉出的房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。 房地產(chǎn)估價原則（六原則）獨立、客觀、公正原則；合法原則；估價時點原則；替代原則；最高最佳使用原則；謹(jǐn)慎原則第一節(jié)房地產(chǎn)估價原則概述第一節(jié)房地產(chǎn)估價原則概述2.房地產(chǎn)估價原則的作用 使不同的房地產(chǎn)估價師對于房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致認(rèn)識，對于同一估

2、價對象在同一估價目的和同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是看估價機構(gòu)和估價師是否遵守了估價原則估價目的和價值類型不同，采用的估價原則可以不同第二節(jié)獨立、客觀、公正原則第二節(jié)獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則 1、含義獨立要求估價機構(gòu)和估價師與委托人無利害關(guān)系，估價師要憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和職業(yè)道德進(jìn)行估價，而不受任何單位和個人的非法干擾；客觀要求估價師要從客觀實際出發(fā)，反映事物的本來面目進(jìn)行估價，不帶自己的好惡、情感和偏見；公正要求估價師要公平正直地進(jìn)行估價，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方；第二節(jié)獨立、客觀、公正原則第二節(jié)獨立、客觀、公正原則2

3、、原則要求： （1）估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是一個不依附于他人、不受他人束縛的獨立機構(gòu)（由以房地產(chǎn)估價師為主的自然人出資設(shè)立）脫鉤改制； （2）房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)與估價對象、委托人及估價利害人之間沒有現(xiàn)實的或潛在的利害關(guān)系（除了收取估價費），否則應(yīng)主動回避； （3）估價機構(gòu)和估價師在估價中不應(yīng)受委托人等外部因素的干擾，不應(yīng)屈從于外部壓力。第二節(jié)獨立、客觀、公正原則第二節(jié)獨立、客觀、公正原則3、估價操作層面（1）估價師應(yīng)假設(shè)各方當(dāng)事人均出于理性謹(jǐn)慎的利己動機； （2）估價師應(yīng)進(jìn)行換位思考，以各方當(dāng)事人的角色和心態(tài)來考慮評估價值； （3）估價師再以專家身份來反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評估價值，得出一個對各

4、方當(dāng)事人來說均為公平合理的評估價值。第三節(jié)合法原則第三節(jié)合法原則合法原則1、含義 合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象權(quán)益上的價值。房地產(chǎn)價值實質(zhì)上是權(quán)益的價值，估價對象的權(quán)益必須依法判定，不是委托人或估價師可以隨意假定的合法原則并不意味著只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依法判定評估對象是哪種狀況的房地產(chǎn)。 第三節(jié)合法原則第三節(jié)合法原則2、實踐操作（1）在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等合法權(quán)屬證明為依據(jù)。（2）在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以土地用途管制和規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。 （3）在依法判定的處分權(quán)方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章

5、、政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)。 （4）在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價值應(yīng)當(dāng)符合國家的價格政策。 （5）估價所采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價主體資格必須合法。第三節(jié)合法原則第三節(jié)合法原則3、合法原則在房地產(chǎn)抵押估價中的運用（1）法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價目的的估價對象。 （2）法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象。如違法違章建筑物抵押無效 （3）法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件，若不符合不應(yīng)作為抵押估價對象第三節(jié)合法原則第三節(jié)合法原則 （4）評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值

6、不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額 （5）評估尚未竣工，或竣工日（或合同約定的竣工日）起6個月內(nèi)的抵押價值，扣除法定優(yōu)先款時，應(yīng)首先扣除拖欠工程款。 優(yōu)先受償權(quán)抵押權(quán)其他債權(quán) （6）評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變成出讓地時應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金劃撥土地使用權(quán)拍賣時，拍賣價款優(yōu)先繳納出讓金后，抵押權(quán)人才可優(yōu)先受償。（保護(hù)國家土地利益）第三節(jié)合法原則第三節(jié)合法原則4、合法原則在房屋征收估價中的運用違法建筑和超期臨時建筑不予補償，其評估價值為0。被征收房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)一般以被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；性質(zhì)、用途、面積不明時，由市

7、縣級政府組織有關(guān)部門對未登記的建筑物進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。第四節(jié)價值時點原則第四節(jié)價值時點原則價值時點原則1、要求：估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。2、原因：（1）房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)狀況也隨時間變化，所以房地產(chǎn)價值和價格也隨時間變化。（2）價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)一個時間，不存在沒有時間的價值。 第四節(jié)價值時點原則第四節(jié)價值時點原則3、價值時點與估價對象狀況、房地產(chǎn)市場狀況的五種組合 價值時點估價對象狀況房地產(chǎn)市場狀況一般情況過去（回顧性估價）過去過去對估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價現(xiàn)在過去現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠；房屋征收估價現(xiàn)在最常見，也包

8、括在建工程估價未來評估期房的價值未來（預(yù)測性估價）未來未來如房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)，特別是預(yù)估房地產(chǎn)未來開發(fā)完成后的價值第四節(jié)價值時點原則第四節(jié)價值時點原則【例】某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0；2010年10月10日報市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更用途為住宅、辦公；2011年5月9日報市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更容積率為3.0；2011年9月1日市國土局委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估需補交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，則估價時點應(yīng)為2010年10月10日和2011年5月9日。（） 【答案】正確【解析】一般情況下估價時點只有一個。但是此

9、題中，產(chǎn)生補地價的情況有2次，2010年10月10日為第一次，變更了土地使用用途，第二次為2011年5月9日，變更容積率，兩次變更時都產(chǎn)生了補地價的需要，估價時點為變更時，所以有兩個估價時點。第四節(jié)價值時點原則第四節(jié)價值時點原則【2008年真題】某估價機構(gòu)接受保險公司的委托，對被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為（）。A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去 【答案】C第四節(jié)價值時點原

10、則第四節(jié)價值時點原則以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為（）。A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價對象實地查看之日D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日 【答案】C第五節(jié)替代原則第五節(jié)替代原則替代原則1、要求： 估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。2、原因： （1）市場上各個經(jīng)濟(jì)主體的理性行為，導(dǎo)致效用相同的商品之間形成相同的市場價格 （2）房地產(chǎn)的獨一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)不存在，但同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)卻存在，其價格應(yīng)接近。第五節(jié)替代原則第五節(jié)替代原則3、替代原則的運用（1）估價對象附近存在相近效用的房地產(chǎn)且已知價格時，可以用這些價

11、格來推算出估價對象的價格。（2）不能孤立地考慮一個估價對象，要考慮相近似效用房地產(chǎn)價格的牽掣。（3）任何估價方法的結(jié)果，都需要放到市場中去衡量是否合理。第六節(jié)最高最佳利用原則第六節(jié)最高最佳利用原則最高最佳利用原則1、內(nèi)涵： 指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值最大化的一種利用。 合法，不見得是最高最佳利用，但是最高最佳利用，必然符合合法原則。第六節(jié)最高最佳利用原則第六節(jié)最高最佳利用原則2.三大經(jīng)濟(jì)學(xué)理論 （1）收益遞增遞減原理假定僅有一種投入量是可變的，其他投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產(chǎn)出量的增加是遞增的，但當(dāng)這種可變投入量繼

12、續(xù)增加達(dá)到某一點以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小。具體表現(xiàn)：土地的開發(fā)強度超過一定限度以后，收益開始下降第六節(jié)最高最佳利用原則第六節(jié)最高最佳利用原則（2）均衡原理 是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。建筑物與土地的組合四種情況：空地VL土地上有一與其組合為最高最佳使用的建筑物V=VL+VB土地上有一陳舊過時，需要拆除的建筑物V=VL+建筑物殘值建筑物的拆遷費用土地上有一過大或過高檔次的建筑物V= VB功能折舊額第六節(jié)最高最佳利用原則第六節(jié)最高最佳利用原則【例51】某宗房地產(chǎn)的土地面積360m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算

13、拆遷費用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計算該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)相對于空地的減價額計算如下：該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額（30050）25062500（元）與上述相反的情形，是建筑物的設(shè)計、施工和設(shè)備都非常先進(jìn)、良好，但坐落的位置較差，例如在較偏僻的地方建造的高級賓館、商場，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類建筑物的重建價格或重置價格較高，但該建筑物的價值卻低于其重建價格或重置價格，即功能過剩引起了功能折舊。第六節(jié)最高最佳利用原則第六節(jié)最高最佳利用原則【例52】某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格1

14、500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600元/m2，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/m2。試計算該建筑物的現(xiàn)值。（特別提示：計算房地產(chǎn)的價值時要用正常房地產(chǎn)市場價格，而不能用房地產(chǎn)的個別價格。此問題在以后的計算題中經(jīng)常會遇到）?！窘狻吭摻ㄖ锏默F(xiàn)值計算如下：該建筑物的現(xiàn)價（1800500015002000）/50001200（元/m2）由上述計算結(jié)果可見，該建筑物的實際價值為1200元/m2，比其重建價格1600元/m2低400元/m2。這是一種功能折舊。錢花了很多，但是不值。第六節(jié)最高最佳利用原則第六節(jié)最高最佳利用原則（3）適合原理 是以估價對象與其外部環(huán)境是否

15、協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。 最高最佳利用 = 適合原理 + 均衡原理 + 收益遞增遞減原理第六節(jié)最高最佳利用原則第六節(jié)最高最佳利用原則3、五種估價前提 （1）保持現(xiàn)狀前提房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀的條件：（新房地產(chǎn)價值將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤）現(xiàn)有房地產(chǎn)價值保留建筑物的條件：（新房地產(chǎn)價值拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤）現(xiàn)有房地產(chǎn)價值第六節(jié)最高最佳利用原則第六節(jié)最高最佳利用原則（2）更新改造前提（包括土地改造）（更新改造后的房地產(chǎn)價值更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤）現(xiàn)狀房地產(chǎn)價值第六節(jié)最高最佳利用原則第六節(jié)最高最佳利用原則（3）改變用途

16、前提（新用途的房地產(chǎn)價值改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤）現(xiàn)有途的房地產(chǎn)價值第六節(jié)最高最佳利用原則第六節(jié)最高最佳利用原則（4）重新開發(fā)前提（重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤）現(xiàn)有房地產(chǎn)價值第六節(jié)最高最佳利用原則第六節(jié)最高最佳利用原則（5）其他情況 上述情形的某種組合 在實際估價中，不能以其中某一種估價前提可行，就判斷該種估價前提為最高最佳利用，而應(yīng)把它與其他幾種可行的估價前提進(jìn)行比較后，才能做出最高最佳的判斷與選擇。第六節(jié)最高最佳利用原則第六節(jié)最高最佳利用原則【例】某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為80

17、0萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是（）?！?011年真題】A.維持現(xiàn)狀B.改變用途 C.重新裝修D(zhuǎn).重新開發(fā) 【答案】B【解析】重新裝修價值65008001.1（0.5）5005237；改變用途價值800021601.1（0.5）5005441 第七節(jié)謹(jǐn)慎原則第七節(jié)謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則 1、含義： 指在房地產(chǎn)抵押價值評估中，在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。第七節(jié)謹(jǐn)慎原則第七節(jié)謹(jǐn)慎原則2、實質(zhì)： 就是要高估風(fēng)險，低估收益，使評估價值降低。理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵，是要搞清楚“在存在不確定性因素的情況下”。在實際估價中，房地產(chǎn)估價師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹(jǐn)慎問題，應(yīng)依據(jù)確定性因素進(jìn)行估價。如果面臨的是不確定性因素，當(dāng)對該因素的樂觀或保守估計會導(dǎo)致對