第五章房地產(chǎn)評(píng)估

1、第五章第五章 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的各種定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相土地上的各種定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。歸納起來(lái)，房地產(chǎn)有土地、建筑物關(guān)權(quán)益。歸納起來(lái)，房地產(chǎn)有土地、建筑物和房地三種形態(tài)。和房地三種形態(tài)。 從資產(chǎn)評(píng)估的角度講，房地產(chǎn)是土地和從資產(chǎn)評(píng)估的角度講，房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱(chēng)。房屋及其權(quán)屬的總稱(chēng)。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述（一）土地（一）土地 土地是指地球表面以及地表之上和之下延伸的一定空間。一宗土地的空間范圍可以分為三層。 地表、地上空間、地下空

2、間土地的特性土地的特性土地的自然特性土地的自然特性 位置固定性 不可再生性 時(shí)間的持久性 效用的差異性 土地的經(jīng)濟(jì)特性土地的經(jīng)濟(jì)特性 供給的稀缺性 產(chǎn)權(quán)的壟斷性 用途的多樣性 保值增值性土地的權(quán)利土地的權(quán)利 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 土地租賃權(quán) 土地抵押權(quán)我國(guó)土地所有權(quán)我國(guó)土地所有權(quán) 國(guó)有土地所有權(quán) 農(nóng)村集體土地所有權(quán) 土地的所有權(quán)不能夠出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地使用權(quán) 土地使用權(quán)是指依法對(duì)土地進(jìn)行占有使用、出讓轉(zhuǎn)讓和獲得收益的權(quán)利。土地使用權(quán)按照交易方式可分為土地使用權(quán)按照交易方式可分為：出讓?zhuān)ㄒ患?jí)市場(chǎng)中進(jìn)行,有償取得土地) 國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式包括招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議。轉(zhuǎn)讓(二級(jí)市場(chǎng)中進(jìn)

3、行，有償取得土地)劃撥（無(wú)償取得土地) 國(guó)有土地使用權(quán)按出讓年限劃分國(guó)有土地使用權(quán)按出讓年限劃分居住用地70年商業(yè)用地40年工業(yè)用地50年教、科、文、衛(wèi)用地50年綜合或者其他用地50年土地租賃權(quán)土地租賃權(quán) 是指土地使用者作為出租人，將土地使用權(quán)及地上建筑物出租給承租人。土地抵押權(quán)土地抵押權(quán) 是指土地使用人可以將土地使用權(quán)及地上建筑物在辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)進(jìn)行抵押，當(dāng)債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)將被抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)處置。（二）建筑物（二）建筑物 建筑物包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。 房屋是提供人們居住生活、工作、進(jìn)行各類(lèi)社會(huì)活動(dòng)以及儲(chǔ)藏物品等的場(chǎng)所。 構(gòu)筑物是指除房屋以外的各類(lèi)工程建筑，如道路、水壩、隧

4、道、橋梁等。 建筑物的特性建筑物的特性 不能脫離土地而單獨(dú)存在 建筑物屬于可再生社會(huì)資源 建筑物的所有權(quán)年限受其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)年限的限制影響建筑物房屋價(jià)值的個(gè)別性因素影響建筑物房屋價(jià)值的個(gè)別性因素 面積 建筑結(jié)構(gòu) 建筑高度 建造質(zhì)量 格局 樓層 建成及投入使用時(shí)間 外觀(guān) 產(chǎn)權(quán)建筑物的分類(lèi)建筑物的分類(lèi) 1 1、按使用功能分類(lèi)、按使用功能分類(lèi) 民用建筑、商業(yè)建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑等。 2、按建筑物結(jié)構(gòu)所用的材料分類(lèi)按建筑物結(jié)構(gòu)所用的材料分類(lèi) 木結(jié)構(gòu)、磚石結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。建筑物的可使用年限建筑物的可使用年限 建筑物的使用不能脫離土地而單獨(dú)存在，因此建筑物的年限不能超

5、過(guò)土地使用權(quán)的最高年限。通常只能根據(jù)土地使用權(quán)的剩余使用年限來(lái)評(píng)估建筑物的價(jià)值。 ( (三三) )房地產(chǎn)的分類(lèi)房地產(chǎn)的分類(lèi)房地產(chǎn)的分類(lèi)是在土地與建筑物相結(jié)合的基礎(chǔ)上進(jìn)行劃分的。1. 1. 按房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)用途可劃分為下列十類(lèi)按房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)用途可劃分為下列十類(lèi) (1)居住類(lèi)房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等(2)商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)：包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪 (3)辦公類(lèi)房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓(寫(xiě)字樓)、政府辦公樓等。(4)住宿類(lèi)房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、旅店、招待所 (5)餐飲類(lèi)房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店(6)娛樂(lè)類(lèi)房地產(chǎn)：包括游樂(lè)場(chǎng)、娛樂(lè)城、俱樂(lè)部、影劇院(7)工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房

6、類(lèi)地產(chǎn)：包括工業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等(8)農(nóng)用類(lèi)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園等。(9)特殊用途類(lèi)房地產(chǎn)：包括車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、教堂、寺院、墓地等(10)綜合類(lèi)房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上作用的房地產(chǎn)。2 2、按是否產(chǎn)生收益劃分、按是否產(chǎn)生收益劃分 收益性房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn)3 3、按使用方式劃分、按使用方式劃分 出售性房地產(chǎn) 出租性房地產(chǎn) 營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn) 自用性房地產(chǎn) ( (三三) )房地產(chǎn)的分類(lèi)房地產(chǎn)的分類(lèi)4 4、按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度分為、按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度分為 生地生地 不具備相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施 毛地毛地 具備基礎(chǔ)設(shè)施，但有未拆遷的房屋 熟地熟地 具備基礎(chǔ)設(shè)施的直接可用土地 在建工程在建工程 現(xiàn)房現(xiàn)房

7、房地產(chǎn)的房地產(chǎn)的特征特征20房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn) 房地合估 建筑物出讓或抵押時(shí)土地隨同一起出讓抵押，反之亦然。 建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約房地產(chǎn)的相關(guān)術(shù)語(yǔ)房地產(chǎn)的相關(guān)術(shù)語(yǔ) 建筑容積率建筑容積率=建筑總面積/土地總面積 建筑覆蓋率建筑覆蓋率（建筑密度） =底層建筑物面積/土地總面積 樓面地價(jià)樓面地價(jià)=土地總價(jià)/建筑總面積 基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià) 是政府對(duì)不同級(jí)別的土地按照商業(yè)、居住、工業(yè)等不同用途對(duì)于土地使用權(quán)評(píng)估出的平均單位面積價(jià)格。 房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格等按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格按房地產(chǎn)的價(jià)

8、格表示形式可劃分為總價(jià)格、單位面積價(jià)格（建筑面積、使用面積）、樓面地價(jià)等23房地產(chǎn)評(píng)估原則房地產(chǎn)評(píng)估原則最佳有效使用原則最佳有效使用原則 土地及其建筑物可以有商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途。在市場(chǎng)條件下，應(yīng)通過(guò)評(píng)估使被評(píng)估的房地產(chǎn)盡可能達(dá)到最佳有效的使用。合法原則合法原則 評(píng)估時(shí)應(yīng)以被評(píng)估房地產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分作為前提進(jìn)行。在評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)所規(guī)定的用途、容積率上限、建筑高度上限等因素確定該房地產(chǎn)的有效合理價(jià)值。房動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素房動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素 一般因素一般因素 區(qū)域因素區(qū)域因素 個(gè)別因素個(gè)別因素 一般因素一般因素 是指對(duì)于所有房地產(chǎn)

9、價(jià)值都會(huì)產(chǎn)生影響的具有普遍性、共同性、全局性的因素。一般因素主要包括： 經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)狀況、利率、通貨膨脹、居民收入社會(huì)因素社會(huì)因素：社會(huì)治安、人口數(shù)量、城鎮(zhèn)化進(jìn)程 家庭規(guī)模 行政因素行政因素：房地產(chǎn)政策、城市規(guī)劃區(qū)域因素區(qū)域因素 是指在某一區(qū)域地段內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生影響的各種因素。 區(qū)域因素主要包括： 商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施及公用事業(yè)設(shè)施配套狀況，以及自然和人文環(huán)境等。個(gè)別因素個(gè)別因素 是指對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)產(chǎn)生個(gè)別差異性影響的因素。土地的個(gè)別因素：土地的個(gè)別因素：區(qū)位因素、土地的臨街寬度和臨街深度、土地的面積、形狀、地勢(shì)、土地使用年限等建筑物的個(gè)別因素建筑物的

10、個(gè)別因素：建筑施工質(zhì)量、建筑物的面積、樓層、朝向、設(shè)施完善程度、容積率、新舊、園區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等。房地產(chǎn)評(píng)估程序房地產(chǎn)評(píng)估程序 一、明確評(píng)估基本事項(xiàng)一、明確評(píng)估基本事項(xiàng) （一）評(píng)估目的（一）評(píng)估目的房地產(chǎn)的評(píng)估目的可按業(yè)務(wù)性質(zhì)劃分為房地產(chǎn)的評(píng)估目的可按業(yè)務(wù)性質(zhì)劃分為: : 房地產(chǎn)出售、出租，房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償，房地產(chǎn)征稅，房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償，處理與房地產(chǎn)糾紛的有關(guān)法律訴訟等。（二）評(píng)估對(duì)象（二）評(píng)估對(duì)象 1 1、明確房地產(chǎn)類(lèi)別、明確房地產(chǎn)類(lèi)別 房地產(chǎn)主要分為土地、建筑物和房地等三種類(lèi)別,具體又可分為以下幾種情況： （1）空地； （2）有建筑物的土地； （3）地上建筑物； （4）

11、土地與建筑物（已建成的建筑物）的合成體（房地）； （5）在建工程； （6）未來(lái)將要建設(shè)的房地產(chǎn)； （7）房地產(chǎn)局部，如某棟公寓中的某套房或某個(gè)房間 2.2.明確房地產(chǎn)的實(shí)體狀況明確房地產(chǎn)的實(shí)體狀況 房地產(chǎn)的用途（工業(yè)建筑、商業(yè)建筑、住宅建筑等) 土地面積、土地形狀、臨街狀態(tài)、土地等級(jí)、地質(zhì)、地形； 建筑物的建筑結(jié)構(gòu)（如鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等）、建筑面積、建筑式樣、建筑物層數(shù)、朝向、施工質(zhì)量、新舊程度、裝修水平等。 3.3.明確評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)狀況明確評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)狀況 所有權(quán)或是使用權(quán) （三）明確價(jià)值類(lèi)型（三）明確價(jià)值類(lèi)型 房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型，主要分為市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)

12、型和非市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型兩種。 （四）明確評(píng)估基準(zhǔn)日（四）明確評(píng)估基準(zhǔn)日二、簽訂評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)二、簽訂評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū) 評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)的內(nèi)容一般包括：評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)的內(nèi)容一般包括： 委托方和評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱(chēng)、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估基準(zhǔn)日 委托方應(yīng)提供相關(guān)的資料，以及對(duì)所提供資料真實(shí)性與合法性的相關(guān)承諾、評(píng)估服務(wù)費(fèi)用及其支付方式、評(píng)估報(bào)告提交日期、雙方違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方法等 三、擬定評(píng)估工作計(jì)劃三、擬定評(píng)估工作計(jì)劃 1.確定評(píng)估投入的人員 2.確定評(píng)估作業(yè)步驟及進(jìn)度安排 3.確定評(píng)估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算 四、實(shí)地勘察評(píng)估對(duì)象四、實(shí)地勘察評(píng)估對(duì)象 1.勘查房地產(chǎn)的位置及周?chē)h(huán)境 2.勘查房地產(chǎn)

13、使用狀況 五、收集評(píng)估所需資料五、收集評(píng)估所需資料 房地產(chǎn)評(píng)估資料的收集分為日常收集和評(píng)估時(shí)收集。 所收集的資料包括：所收集的資料包括：宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策方面資料、區(qū)域性資料、被評(píng)估房地產(chǎn)自身的資料。 六、采用合適的方法估算房地產(chǎn)價(jià)值六、采用合適的方法估算房地產(chǎn)價(jià)值 七、編制評(píng)估報(bào)告七、編制評(píng)估報(bào)告342022年6月1日星期三 市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法 市場(chǎng)租金倍數(shù)法市場(chǎng)租金倍數(shù)法 第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法一、市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法 市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法（類(lèi)比法）市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法（類(lèi)比法）是房地產(chǎn)評(píng)估中最常用的基本方法。它

14、是將作為評(píng)估對(duì)象的房地產(chǎn)與在近期交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，通過(guò)對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的主要相關(guān)因素進(jìn)行調(diào)整修正計(jì)算，從而得出被評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。 其理論依據(jù)是替代原理。 該方法既可以對(duì)房地產(chǎn)（房地合一）價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，也可以單獨(dú)對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 1.1.市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法適用的條件市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法適用的條件 具備發(fā)達(dá)、完善的房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 在市場(chǎng)上能夠找到與被評(píng)估對(duì)象相類(lèi)似的房地產(chǎn)，并能收集到參照物房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)交易的相關(guān)資料。 2 2、市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法適用的對(duì)象、市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法適用的對(duì)象 具有大量交易實(shí)例的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠(chǎng)房等。

15、在同一地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)中，與被評(píng)估房地產(chǎn)相類(lèi)似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法的使用越有效。 而對(duì)于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠(chǎng)房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法評(píng)估。3.3.市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法的應(yīng)用市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法的應(yīng)用 采用類(lèi)比法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，應(yīng)根據(jù)參照物的成交價(jià)格，并通過(guò)主要對(duì)參照物房地產(chǎn)的交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素、交易日期等相關(guān)因素進(jìn)行修正，從而計(jì)算出評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法的評(píng)估計(jì)算公式為：格指數(shù)參照物交易日房地產(chǎn)價(jià)指數(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日房地產(chǎn)價(jià)格參照物個(gè)別因素值素值評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)個(gè)別因參照物區(qū)域因素值素值評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域因參照物交易情況值

16、正常交易情況值參照物交易價(jià)格交易日期修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)參照物交易價(jià)格房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值（二）市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法的評(píng)估步驟（二）市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法的評(píng)估步驟 1.1.廣泛收集房地產(chǎn)交易資料廣泛收集房地產(chǎn)交易資料 所收集的交易資料一般包括參照物房地產(chǎn)的坐落位置、用途、交易價(jià)格、交易日期；以及建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備及裝修情況、建筑物建造質(zhì)量及新舊程度、基礎(chǔ)設(shè)施狀況；周?chē)h(huán)境以及市場(chǎng)狀況等。 收集房地產(chǎn)交易資料可采取以下途徑收集房地產(chǎn)交易資料可采取以下途徑： （1）查閱政府有關(guān)部門(mén)關(guān)于房地產(chǎn)交易的資料； （2）各種媒體上有關(guān)房地產(chǎn)交易的信息； （3）同業(yè)之間提供的交易實(shí)例資料；

17、（4）與房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)人員洽談，獲得資料； 2. 2.選擇相似的交易實(shí)例作為參照物選擇相似的交易實(shí)例作為參照物 為確保評(píng)估精度，參照物與評(píng)估對(duì)象在以下方面應(yīng)基本相為確保評(píng)估精度，參照物與評(píng)估對(duì)象在以下方面應(yīng)基本相同或接近同或接近 （1）參照物所處區(qū)域與評(píng)估對(duì)象所處的區(qū)域； （2）參照物的用途與評(píng)估對(duì)象的用途； （3）參照物的建筑結(jié)構(gòu)與評(píng)估對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)； （4）建筑物的規(guī)模與評(píng)估對(duì)象的規(guī)模； （5）參照物的權(quán)利性質(zhì)與評(píng)估對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)； （6）參照物的實(shí)體特征與評(píng)估對(duì)象的實(shí)體特征； （7）參照物的交易日期與評(píng)估基準(zhǔn)日； （8）參照物的交易價(jià)格應(yīng)是正常交易價(jià)格，或可修正為正常交易價(jià)格； （9）

18、參照物應(yīng)選擇多個(gè)，一般為3個(gè)以上。 3.評(píng)估對(duì)象與參照物間應(yīng)具有統(tǒng)一的價(jià)格對(duì)比基礎(chǔ)評(píng)估對(duì)象與參照物間應(yīng)具有統(tǒng)一的價(jià)格對(duì)比基礎(chǔ) 統(tǒng)一的價(jià)格對(duì)比基礎(chǔ)包括以下幾個(gè)方面：統(tǒng)一的價(jià)格對(duì)比基礎(chǔ)包括以下幾個(gè)方面： 統(tǒng)一的付款方式 統(tǒng)一的單價(jià)單位 統(tǒng)一的幣種 統(tǒng)一的面積計(jì)量單位 4 4、對(duì)參照物進(jìn)行各種相關(guān)因素的修正、對(duì)參照物進(jìn)行各種相關(guān)因素的修正 進(jìn)行交易情況的修正 進(jìn)行區(qū)域因素修正 進(jìn)行個(gè)別因素修正 進(jìn)行交易日期修整 （一）進(jìn)行交易情況的修正（一）進(jìn)行交易情況的修正 交易情況修正就是調(diào)整參照物交易行為中因特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差，使參照物的交易價(jià)格修正為正常交易的價(jià)格。 特殊因素對(duì)交易情況的影響主要表

19、現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：特殊因素對(duì)交易情況的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （1）有特別關(guān)系人之間的交易，如親友之間、有利益關(guān)系的單位之間的交易，通常價(jià)格偏低。 （2）有特殊動(dòng)機(jī)的交易，如急于出售的價(jià)格往往偏低，急于購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格往往偏高。 （3）有意為逃避交易稅，簽訂虛假交易合同，造成交易價(jià)格偏低。 （4）買(mǎi)方和賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情，盲目購(gòu)買(mǎi)或出售，使交易價(jià)格偏高或偏低。 進(jìn)行交易情況修正的公式為： 修正的價(jià)格修正的價(jià)格= =參照物交易價(jià)格參照物交易價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易情況修正系數(shù) 交易情況修正系數(shù)以正常交易做為基準(zhǔn)，分子100代表正常交易時(shí)的基準(zhǔn)值。 如果參照物是正常交易則分母的數(shù)值為100 如果參

20、照物價(jià)格比正常交易價(jià)格偏高，則分母的數(shù)值100 如果參照物價(jià)格比正常交易價(jià)格偏低，則分母的數(shù)值100； 如果參照物區(qū)域狀況差于評(píng)估對(duì)象區(qū)域狀況，則分母的數(shù)值100； 如果參照物個(gè)別因素狀況差于評(píng)估對(duì)象個(gè)別因素狀況，則分母的數(shù)值=地價(jià)地價(jià)=500=500（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 單位地價(jià)單位地價(jià)=500=50010 00010 0001000=50001000=5000（元（元/ /平方米）平方米） 二、路線(xiàn)價(jià)法二、路線(xiàn)價(jià)法 （一）路線(xiàn)價(jià)法的基本思路（一）路線(xiàn)價(jià)法的基本思路 1.1.路線(xiàn)價(jià)法的含義路線(xiàn)價(jià)法的含義 路線(xiàn)價(jià)法，路線(xiàn)價(jià)法，是根據(jù)城鎮(zhèn)土地價(jià)值通常隨其距離臨街距離的增大而價(jià)格相應(yīng)遞減的原理，在所劃

21、定區(qū)域的街道上按照一定的標(biāo)準(zhǔn)深度計(jì)算出土地單位面積的均價(jià)（路線(xiàn)價(jià)），（路線(xiàn)價(jià)），并根據(jù)此路線(xiàn)價(jià)和土地深度價(jià)格指數(shù)修正表，從而去計(jì)算臨接同一街道的各塊宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。 道路街道臨街深度AnA1A2A35、深度百分率表、深度百分率表 2.2.路線(xiàn)價(jià)法的適用范圍路線(xiàn)價(jià)法的適用范圍 收益法、市場(chǎng)法僅適宜于對(duì)單個(gè)宗地進(jìn)行評(píng)估，路線(xiàn)價(jià)法則適宜于同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估。它特別適用于土地征稅、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估的情況。 3.3.路線(xiàn)價(jià)法的評(píng)估計(jì)算公式路線(xiàn)價(jià)法的評(píng)估計(jì)算公式 土地單價(jià)土地單價(jià)= =路線(xiàn)價(jià)路線(xiàn)價(jià)深度價(jià)格修正率深度價(jià)格修正率 土地總價(jià)土地總價(jià)= =路線(xiàn)價(jià)路線(xiàn)價(jià)深度價(jià)格

22、修正率深度價(jià)格修正率土地面積土地面積 采用此方法估價(jià)時(shí)，如果被評(píng)估土地屬于街角地、兩面臨街地、不規(guī)則形狀地形等，則還要進(jìn)行相關(guān)因素的修正。 土地單價(jià)土地單價(jià)= =路線(xiàn)價(jià)路線(xiàn)價(jià)深度價(jià)格修正率深度價(jià)格修正率其他影響價(jià)格修其他影響價(jià)格修正系數(shù)正系數(shù) 土地總價(jià)土地總價(jià)= =路線(xiàn)價(jià)路線(xiàn)價(jià)深度價(jià)格修正率深度價(jià)格修正率其他影響價(jià)格修正其他影響價(jià)格修正系數(shù)系數(shù)土地面積土地面積 （二）路線(xiàn)價(jià)法的評(píng)估步驟（二）路線(xiàn)價(jià)法的評(píng)估步驟 1.1.劃分路線(xiàn)價(jià)區(qū)段劃分路線(xiàn)價(jià)區(qū)段 路線(xiàn)價(jià)區(qū)段是指具有同一路線(xiàn)價(jià)的區(qū)域地段。 在劃分路線(xiàn)價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將在一定區(qū)域范圍內(nèi)距離同一街道其距離大致相等并且地價(jià)相差不大的地段劃分為同一路線(xiàn)價(jià)區(qū)

23、段。兩個(gè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段的分界線(xiàn)，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，通常在十字路或丁字路的中心處劃分。 在較繁華的街道因地價(jià)差異較大有時(shí)需將兩路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線(xiàn)價(jià)區(qū)段；而在某些不繁華的街道因地價(jià)差異較小，有時(shí)需將數(shù)個(gè)路口劃分為一個(gè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段。 此外，在同一街道上，當(dāng)兩側(cè)繁華程度有顯著差異時(shí)，應(yīng)視為兩個(gè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段考慮。 2.2.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 標(biāo)準(zhǔn)深度通常是某路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的眾數(shù)。如某路線(xiàn)價(jià)區(qū)段的臨街宗地大部分深度為18米，則標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定為18米。 3.3.確定路線(xiàn)價(jià)確定路線(xiàn)價(jià) 路線(xiàn)價(jià)是在路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)深度單位面積的平均地價(jià)。道路街道臨街深度AnA1A2A35、深

24、度百分率表、深度百分率表標(biāo)準(zhǔn)深度 4.4.制定深度價(jià)格指數(shù)表和其他修正率表制定深度價(jià)格指數(shù)表和其他修正率表 大部分地塊價(jià)值將隨距離街道的距離的增加而價(jià)格發(fā)生遞減，即土地的深度越深，價(jià)格就越低。 深度價(jià)格指數(shù)表就是將土地因臨街深度的不同而引起價(jià)格變化的對(duì)應(yīng)指數(shù)關(guān)系編制成相對(duì)應(yīng)的表格。 5.5.計(jì)算各地塊的價(jià)值計(jì)算各地塊的價(jià)值 根據(jù)路線(xiàn)價(jià)、深度價(jià)格指數(shù)表以及宗地面積計(jì)算被評(píng)估地塊的價(jià)值。 被評(píng)估土地價(jià)值被評(píng)估土地價(jià)值= =路線(xiàn)價(jià)路線(xiàn)價(jià)* *深度價(jià)格指數(shù)深度價(jià)格指數(shù)* *宗地面積宗地面積 【例5-17】 某路線(xiàn)價(jià)區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為18米，路線(xiàn)價(jià)為1000元/平方米，路線(xiàn)價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街的部分宗地地塊情況如

25、圖5-4所示，臨街深度價(jià)格指數(shù)表見(jiàn)表5-14。假設(shè)各宗地的寬度都為6米，計(jì)算各宗地的價(jià)值。 表表5-14 5-14 臨街深度價(jià)格指數(shù)表臨街深度價(jià)格指數(shù)表深度（M） 4以下488121216161818以上指數(shù)（%）13012512011010040 圖圖54 54 注：超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)深度18米以后的地塊為里地。 里地線(xiàn) 1000元/平方米（路線(xiàn)價(jià)） 街 道 A B C D E 宗地A臨街深度為17.5米，查臨街深度價(jià)格指數(shù)表得其深度指數(shù)為100%，則宗地的地價(jià)為： 1 0001 0001 1（17.517.56 6）=105 000=105 000（元）（元） 宗地B臨街深度為13.5米，查臨街深度

26、指數(shù)表得其深度指數(shù)為110% ，則宗地的地價(jià)為： 1 0001 0001.101.10（13.513.56 6）=89 100=89 100（元）（元） 宗地C臨街深度為3米，查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為130% ，則宗地的地價(jià)為： 1 0001 0001.301.30（3 36 6）=23 400=23 400（元）（元） 宗地D臨街深度為7米，查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為125% ，則宗地的地價(jià)為： 1 0001 0001.251.25（7 76 6）=52 500=52 500（元）（元） 宗地E為臨街地，臨街深度為11米，查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為120% ，則宗地的地價(jià)為：

27、1 0001 0001.201.20（11116 6）=79 200=79 200（元）（元）補(bǔ)充方法：補(bǔ)充方法： 四三二一價(jià)值法則四三二一價(jià)值法則 把臨街深度100英尺以?xún)?nèi)（ 100英尺=30.48米）的土地劃分為四等份，其每等份土地的價(jià)值按照臨街距離由近及遠(yuǎn)分別劃分為40%，30%，20%，10%，超過(guò)100英尺小于200英尺的土地，其價(jià)值可再按照四等分劃分為9%，8%，7%，6%。 40% 30% 20%道 路 10% 9% 8% 7% 6%臨街深度例題例題 某土地臨街深度為某土地臨街深度為30.4830.48米，寬度為米，寬度為2020米米，價(jià)值為，價(jià)值為122122萬(wàn)。萬(wàn)。 1 1、

28、計(jì)算相同臨街深度為、計(jì)算相同臨街深度為15.2415.24米，寬米，寬度為度為2020米的土地價(jià)值？米的土地價(jià)值？ 2 2、如果臨街深度為、如果臨街深度為175175英尺，寬度為英尺，寬度為2020米，計(jì)算土地價(jià)值為多少？米，計(jì)算土地價(jià)值為多少？ 1 1、土地價(jià)值、土地價(jià)值=122=122* *（40%+30%40%+30%）=85.4=85.4萬(wàn)元萬(wàn)元2 2、土地價(jià)值、土地價(jià)值=122=122* *（1+9%+8%+7% 1+9%+8%+7% ）=151.3=151.3萬(wàn)萬(wàn)元元練習(xí)一、單選一、單選 1.某宗土地2000平方米，土地上建一幢8層的賓館，賓館首層面積為1400平方米，第2層至第8

29、層每層建筑面積為1000平方米，則由此計(jì)算出的建筑容積率為（ ）。A0.6 B.4.0 C.4.2 D.4.42.下列關(guān)于土地的描述錯(cuò)誤的是（ ）。A.在我國(guó)，所有土地的所有權(quán)均屬于國(guó)家B.國(guó)有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓C.科技、文化、體育類(lèi)用地最高出讓年限為50年D.凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途和條件開(kāi)發(fā)利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓3、土地“三通一平”是指（ ）。A.通水、通熱、通路、平整地面 B.通水、通路、通電、平整地面C.通水、通路、通氣、平整地面 D.通水、通電、通訊、平整地面4、有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價(jià)為3000

30、元平方米，則樓面地價(jià)為( )元平方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800二、多項(xiàng)選擇題（下列每小題備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以二、多項(xiàng)選擇題（下列每小題備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的正確的答案。）上符合題意的正確的答案。）1.房地產(chǎn)評(píng)估收益法公式：房地產(chǎn)價(jià)格純收益/資本化率，其成立的前提條件是（ ）。A.純收益每年不變B.資本化率固定C.收益期限為法定最高年限D(zhuǎn).收益年限為無(wú)限期2. 房地產(chǎn)的特征包括( )A位置固定性 B使用長(zhǎng)期性 C投資的風(fēng)險(xiǎn)性 D供求的區(qū)域性 3.土地使用權(quán)的出讓可以采用（ ）方式。A.協(xié)議 B.招標(biāo) C.劃撥 D.拍賣(mài)4、影響地價(jià)的一

31、般因素有( )。 a. 行政因素 b. 區(qū)域因素 c. 社會(huì)因素 d. 經(jīng)濟(jì)因素 e.人口因素 5、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的投資利潤(rùn)是以( )為計(jì)算基礎(chǔ)的。 a.開(kāi)發(fā)成本 b.投資利息 c.管理費(fèi)用 d.地價(jià) e.建筑費(fèi)用三、判斷（對(duì)的打三、判斷（對(duì)的打，錯(cuò)的打，錯(cuò)的打）1.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本公式是：宗地地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)深度指數(shù)修正率土地面積。 2.收益法適合于有收益的房地產(chǎn)評(píng)估，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓、學(xué)校、教堂、公園等。 3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法屬于一種通過(guò)加和求出房地產(chǎn)價(jià)值的方法。 4、建筑物的所有年限不能超過(guò)土地使用權(quán)的最高年限。5、商業(yè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)最高年限為50年。 練習(xí)練習(xí)1 有一待估宗地甲需

32、評(píng)估單價(jià)，現(xiàn)搜集到與待估宗地條件類(lèi)似有一待估宗地甲需評(píng)估單價(jià)，現(xiàn)搜集到與待估宗地條件類(lèi)似的的3 3宗地宗地A A、B B、C C，具體情況如下表：，具體情況如下表： 負(fù)號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示參照物宗負(fù)號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地差，正號(hào)表示參照物宗地條件比待評(píng)估宗地條件優(yōu)。該城市地價(jià)從地條件比待評(píng)估宗地條件優(yōu)。該城市地價(jià)從20082008年開(kāi)始每月價(jià)年開(kāi)始每月價(jià)格上升格上升1%1%， 假設(shè)土地折現(xiàn)率為假設(shè)土地折現(xiàn)率為10%10%：A A、B B、C C三個(gè)參照物的價(jià)三個(gè)參照物的價(jià)值權(quán)重分別占值權(quán)重分別占0.30.3、0.50.5、0.20.2。該城市容積率地價(jià)指數(shù)表如下該

33、城市容積率地價(jià)指數(shù)表如下 根據(jù)以上條件，評(píng)估待估宗地根據(jù)以上條件，評(píng)估待估宗地20092009年年1010月份的月份的單位地價(jià)。單位地價(jià)。 （單位：元）（單位：元）（P/AP/A，10%10%，4545）=9.8628 =9.8628 （P/AP/A，10%10%，5050）= 9.9148= 9.9148A A參照物年限修正系數(shù)參照物年限修正系數(shù) =1-1/ =1-1/（1+10%1+10%）45 /1-1/45 /1-1/（1+10%1+10%）5050 = =（P/AP/A，10%10%，4545）/ /（P/AP/A，10%10%，5050） =0.99=0.99 時(shí)間修正時(shí)間修正 交

34、易修正交易修正 容積修正容積修正 區(qū)域修正區(qū)域修正 年限修正年限修正A=800A=800* *102/100 102/100 * *100/102 100/102 * *105/109 105/109 * * 100/99 100/99 * *0.99 0.99 768768（元）（元） B=850B=850* * 101/100 101/100 * * 100/99 100/99 * * 105/114 105/114 * * 100/100 100/100 * *1 1 799799（元）（元） C=760C=760* * 100/100 100/100 * * 100/100 100/1

35、00 * * 105/102 105/102 * *100/103 100/103 * *1 1 759759（元）（元） 評(píng)估值評(píng)估值 768768* *0.3+7990.3+799* *0.5+7590.5+759* *0.2=7820.2=782（元）（元） 練習(xí)練習(xí)2 2某出租商住兩用樓的有關(guān)資料如下：某出租商住兩用樓的有關(guān)資料如下：（1 1）該房地產(chǎn)建筑總面積）該房地產(chǎn)建筑總面積50005000平方米，土地面積為平方米，土地面積為12001200平方米，該房地產(chǎn)建成于平方米，該房地產(chǎn)建成于20122012年。年。（2 2）在）在20122012年時(shí)，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)的剩余年限為年

36、時(shí)，該房地產(chǎn)的土地使用權(quán)的剩余年限為6060年，建筑物的使用壽命為年，建筑物的使用壽命為5050年，凈殘值不計(jì)；年，凈殘值不計(jì)；（3 3）可供出租的建筑物使用面積為）可供出租的建筑物使用面積為30003000平方米，占總面平方米，占總面積的積的60%60%。每平方米月租金標(biāo)準(zhǔn)為。每平方米月租金標(biāo)準(zhǔn)為300300元，按使用面積計(jì)元，按使用面積計(jì)算，出租率平均為算，出租率平均為90%90%；（4 4）建筑物原值為）建筑物原值為600600萬(wàn)元，電梯、空調(diào)等設(shè)備原值為萬(wàn)元，電梯、空調(diào)等設(shè)備原值為8080萬(wàn)元，使用壽命為萬(wàn)元，使用壽命為1010年；年；（5 5）土地使用稅每年每平方米為）土地使用稅每年

37、每平方米為7.57.5元；房產(chǎn)稅為年租賃元；房產(chǎn)稅為年租賃收入的收入的12%12%； （6 6）建筑物的保險(xiǎn)費(fèi)每年按原值的千分之一繳納，）建筑物的保險(xiǎn)費(fèi)每年按原值的千分之一繳納，電梯、空調(diào)等設(shè)施的年保險(xiǎn)費(fèi)率為設(shè)備原值的千分之電梯、空調(diào)等設(shè)施的年保險(xiǎn)費(fèi)率為設(shè)備原值的千分之三；三； （7 7）建筑物的修繕費(fèi)總額為）建筑物的修繕費(fèi)總額為100100萬(wàn)元，萬(wàn)元，使用壽命為使用壽命為5050年，年，電梯等設(shè)備的修理費(fèi)總額為電梯等設(shè)備的修理費(fèi)總額為1010萬(wàn)元，萬(wàn)元，使用壽命為使用壽命為1010年年； （8 8）年管理費(fèi)為）年管理費(fèi)為年租賃收入年租賃收入的的5%5%； （9 9）建筑物拆除后，土地可立即按

38、）建筑物拆除后，土地可立即按120120萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)煌恋卣郜F(xiàn)率讓?zhuān)煌恋卣郜F(xiàn)率10%10%；該房地產(chǎn)的綜合折現(xiàn)率；該房地產(chǎn)的綜合折現(xiàn)率12% 12% 。 （P/AP/A，12%12%，5050）=8.3045 =8.3045 （P/FP/F，10%10%，5050）=0.0085=0.0085 要求：根據(jù)以上資料評(píng)估該房地產(chǎn)要求：根據(jù)以上資料評(píng)估該房地產(chǎn)20122012年時(shí)的價(jià)年時(shí)的價(jià)值。（單位：萬(wàn)元）值。（單位：萬(wàn)元）1.1. 計(jì)算年收益總額計(jì)算年收益總額 年租賃收入年租賃收入=3000=30000.030.03121290%=97290%=972（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 2 2計(jì)算年

39、總費(fèi)用計(jì)算年總費(fèi)用 （1 1）年土地使用稅）年土地使用稅=7.5=7.5* *0.12=0.90.12=0.9萬(wàn)萬(wàn) （2 2）年保險(xiǎn)費(fèi)）年保險(xiǎn)費(fèi)=600=6001 1+80+803 3=0.84=0.84（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） （3 3）年管理費(fèi)）年管理費(fèi)=972=9725%=48.65%=48.6（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） （4 4）年修繕費(fèi)）年修繕費(fèi)=100/50+10/10=3=100/50+10/10=3（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） （5 5）房地產(chǎn)稅）房地產(chǎn)稅=972=97212%=116.6412%=116.64（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 3 3計(jì)算年純收益計(jì)算年純收益 年純收益年純收益=972=972（3+0.84+

40、48.6+0.9+116.643+0.84+48.6+0.9+116.64） =802.02 =802.02（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 4 4計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格 =802.02 =802.02（P/AP/A，12%12%，5050）+120+120（P/FP/F，10%10%，5050） =6660.38+1.02=6661.4=6660.38+1.02=6661.4（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）練習(xí)練習(xí)3 某建筑物總使用年限為某建筑物總使用年限為5050年，實(shí)際已使用年，實(shí)際已使用年限為年限為2020年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)重新建造全新該建年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)重新建造全新該建筑物的開(kāi)發(fā)成本為筑物

41、的開(kāi)發(fā)成本為10001000萬(wàn)，建設(shè)期為萬(wàn)，建設(shè)期為2 2年，年，假定第一年投入開(kāi)發(fā)成本與管理費(fèi)用的假定第一年投入開(kāi)發(fā)成本與管理費(fèi)用的60%60%，第二年投入，第二年投入40%40%，均為均勻投入，管理費(fèi)，均為均勻投入，管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的用為開(kāi)發(fā)成本的3%3%，銀行貸款年利率為，銀行貸款年利率為6%6%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售稅費(fèi)為5050萬(wàn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率為萬(wàn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率為20%20%。 評(píng)估該建筑物目前的價(jià)值。評(píng)估該建筑物目前的價(jià)值。首先計(jì)算建筑物重置成本首先計(jì)算建筑物重置成本 管理費(fèi)用管理費(fèi)用=1000=1000* *3%=303%=30萬(wàn)萬(wàn) 總開(kāi)發(fā)管理成本總開(kāi)發(fā)管理成本=1000+30=

42、1030=1000+30=1030 投資利息投資利息= =（1000+301000+30）* *60%60%* * （1+6%1+6%）1.51.5+40%+40%* *（1+6%1+6%）0.50.5- - 10301030=63.68=63.68萬(wàn)萬(wàn) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=1030=1030* *20%=20620%=206萬(wàn)萬(wàn) 重置成本重置成本=1000+30+63.68+206+50=1349.7=1000+30+63.68+206+50=1349.7萬(wàn)萬(wàn) 建筑物成新率建筑物成新率=(50-20)/50=0.6=60%=(50-20)/50=0.6=60% 建筑物價(jià)值建筑物價(jià)值=1349.

43、7=1349.7* *0.6=809.81 0.6=809.81 萬(wàn)元萬(wàn)元練習(xí)練習(xí)4 某房產(chǎn)用于出租，宅基地面積某房產(chǎn)用于出租，宅基地面積320320平方米，平方米，建筑面積建筑面積240240平方米，月租金平方米，月租金48004800元元 ，所支出，所支出年總費(fèi)用為年總費(fèi)用為1200012000元，土地折現(xiàn)率元，土地折現(xiàn)率10%10%，建筑物，建筑物折現(xiàn)率折現(xiàn)率12%12%，評(píng)估時(shí)建筑物的剩余使用年限，評(píng)估時(shí)建筑物的剩余使用年限2525年。評(píng)估人員用成本法求得土地重置成本每平年。評(píng)估人員用成本法求得土地重置成本每平方米方米10001000元。元。 求：求：1 1、房產(chǎn)年純收益、房產(chǎn)年純收益

44、 2 2、土地年純收益、土地年純收益 3 3、建筑物純收益、建筑物純收益 4 4、建筑物的價(jià)值、建筑物的價(jià)值 （P/AP/A，12%12%，2525）=7.8431 =7.8431 （單位：元）（單位：元）（1 1）年純收益）年純收益=4800=4800* *12-12000=4560012-12000=45600元元 （2 2）土地年純收益）土地年純收益= =土地價(jià)值土地價(jià)值* *土地折現(xiàn)率土地折現(xiàn)率 =320=320* *10001000* *10%10% =32000=32000元元（3 3）建筑物年純收益）建筑物年純收益= =年總收益年總收益- -土地年純收益土地年純收益 =45600-32000=45600-32000 =13600 =13600元元（5 5）建筑物的價(jià)值）建筑物的價(jià)值=13600 =13600 （P/AP/A，12%12%，2525） =106666.16=106666.16元元 練習(xí)練習(xí)5 有一宗七通一平待開(kāi)發(fā)空地，面積為有一宗七通一平待開(kāi)發(fā)空地，面積為10001000平方米，平方米，使用期限為使