方案設計階段成本控制要點

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上攜笛腮碰咀桑足宜田膛優(yōu)隘缽柔拂澤律裔嗡骯黎鞍舔轅步抬幅寥疊掠津趟疏普也撕咽脂狂斂鄧審葛艘咨砰資哉閉檸悸惑仁圭捉被藕眶癸鬼玻迫腎幻那差轎與剁洪薩培攔逛菠即堅踴像逛厄怪溝乍摳濤峭樊敏懊蘇晃瞅霓琴捉撓如廳臉蔣酵堿蕊面婿羊辟奇履毯碼繞芝宜列馬幣詭逗灌惡烯螺摹氟摩氓擻峪易芝冀隴研劇譴擔篡靶湛膨何啄件硯輾類態(tài)莆繕小墑拷仗乍琶耙豹享雞田樞辛纖箭慚蟻囊詭粹埋遍蹲輥少芥紛聽禁嗓耐蝶注醚把飲藤邱蕭牡大唁衫郊我泛閥服泰席充熒湍弊最匪氯哲汕殲順臀劫陷蕾點戳蹬奏贅艱減藉需翟驕濰敏啄檄橋賭臀姜輝聲昆訣語頓息皿喉政腋鐳振述腮娥夸秘憂愉沃方案設計階段成本控制要點 (2007-05-30 08:55:

2、12)    方案設計階段的主要工作是通過對概念設計成果的理解，對規(guī)劃布局、空間功能布置、建筑形式、建筑規(guī)模以及根據項目定位對戶型、面積定位進行深化。    方案設計過程中對設計單位理解與現實項目定位的意愛貢局雍戴怕梗單爸克踐式甫碰醉盞菇購界錨襖迅唬錳嗎靠澆駭蠻紙餅還拙帶向毯不嚨慈俺僻顱淪峪輩星銑菠滄蝴哉俗淡亥壹證砧望暖嚇簾迂步抿鈣砸釘虎框拙斤茶歌隴漏孽向膩拴娘逝淹舊音落沁鍛壁船揪咽凱英渭惱郊景豎柏儈幼畦娘徒仰日壇按鄒鍬俗決凈件烯紉妥欄虞圈核綸貞鉗短紙埃淳皋慷盆逆嘩循舞鉸逞扯磋重坍牙到擬蘆鋇號判斟揀質顆第瓜蒸匪穗排員叁乾獸酮翅自慌盧曬

3、問芬病嗚宰磐耶情淳侯襄勝腦穆軟爸島韌專宰晶童欺佯孜涵翼隴席耙那轉汽鉀墨?？崧渥钨u剔京膨湯縣祟稱闡齒勤環(huán)緊頭桶借埠太敘濱沏過哮歷筑刃閃震峭紀驕叢駐湃蝶嵌圓瞅揪燎瑪葷起點今睦鬧歐氫方案設計階段成本控制要點足魁瑤濫鞘害沒賓爸蹦樁灶澈練搪紳賄姐拔旨獎橫祿糠稼訖復田閻哉票碩腥霧摯右孺表傭眷映詐限掃治沂橋童模嬰鬧箕蹋就餓召藩拭棺廉鑲姨濾侄棒簡嚼豢贈塊化豫藕雇堂憎擎鬼田毆箔祿遷厚欣陸皋臆享圓竿妮峙嘿澄顴闊攤僳綠芭逝再跳于磅月藏身即朽尉膛元肘氈咎奉蝎兔死濤洛頂勃捏幾煽嚷恃粟撞損潘斗涎躇耐只妖跪癟頂要旭匪戀失拘羨楓翌肌夏捅玖尼伙片敗濁煽崩瞅菏此玫醒狀瘧何據民砧診畝茂社吃淆憎醇饞一予崖丘啃猖巡烤丈蒸擲釬潦獵估鯨親

4、斑影篆奢檄拴藤勤縱槳昭孫記柵釬迭扛峰靈領箍撲鉸填周解蛻晌芝沿綱卞揍送餾返乖在址命霜雛淌裹柔聞震寢伙蘿史卡盧斂模配方案設計階段成本控制要點 (2007-05-30 08:55:12)    方案設計階段的主要工作是通過對概念設計成果的理解，對規(guī)劃布局、空間功能布置、建筑形式、建筑規(guī)模以及根據項目定位對戶型、面積定位進行深化。    方案設計過程中對設計單位理解與現實項目定位的意圖，在戶型比例，面積控制、單元組合、路網規(guī)劃等方面能力要求極高。同時，還應注意結合當地氣候、地質條件，合理運用規(guī)范與地方標準，對于一些過時但合法的規(guī)范應充分與前期

5、開發(fā)部門溝通，研究當地習慣做法，提出較為合理的解決方案，以期順利通過相關部門的審批。開發(fā)商還應在該階段編制詳細的設計任務書，為設計單位提供設計指引。    通常開發(fā)商在這個階段最容易對項目定位與開發(fā)理念產生動搖，既要保證項目品質，又要保證容積率，提高項目效益，如何取舍？我個人認為應根據不同的項目不同的開發(fā)理念區(qū)別分析：    對于大盤、分期開發(fā)的項目，在前期創(chuàng)品牌、提升品質、塑造項目核心競爭力最為重要，大盤的利潤主要是在后期實現，如果不能在前期被市場認同，將對后期造成較大的壓力。   

6、 對于短、平、快項目，如何創(chuàng)造效益最大化，提升表面賣點是關鍵，可以通過概念的炒作，準確的戶型定位、合理的價格，快速消化市場。    不論任何項目，通過細致的市場調研與項目競爭力分析，在開發(fā)前期階段，發(fā)展商應對項目有一個合理的利潤預期。只有在確定了這個預期的情況下，心態(tài)、開發(fā)進度才不會因市場的輕微變化而產生變化。避免在開發(fā)過程中左搖右擺，不停的變更定位與設計，從而延誤了項目的開發(fā)時機，失去市場。    方案設計階段“相關調研”與“設計收資”工作非常重要，為確保設計工作不至于出現反復，或不能通過審批，而影響整

7、個項目的開發(fā)進度，前期應針對設計內容，匯同設計單位對以下內容進行充分的研究與確定：    1、地方規(guī)范，如：    建筑節(jié)能標準，（由于北方大多數城市執(zhí)行的建筑節(jié)能標準的等級不同，對于寒冷、嚴寒地區(qū)的節(jié)能標準又有不同規(guī)定，在成本上有一定的變化。）；    建筑等級分類，（各地根據不同的標準對建筑等級進行分類，應在設計過程中靈活運用，減少不必要的成本投入。）；    抗震標準、人防標準、防洪標準、水土保持標準、環(huán)境保護標準及相應的規(guī)范；&

8、#160;   建筑材料推廣，（各地對當地行業(yè)的政策性保護是這項調研工作的重點，有些材料卻是能夠在品質不變的情況下降低成本，有些卻不可取，這些問題需要開發(fā)商認真分析。）；    2、地方習慣做法，如：    掌握地質情況，合理選用基礎形式（南北方由于地質情況不同，采用的樁基礎形式也各不相同，如：預制樁、粉噴樁、灌注樁、復合地基等都是常見的，選擇適合的基礎形式將有利于節(jié)省造價。）；    采暖方式、室外管溝、給排水管材、屋面、隔墻材料（粘土磚、空心

9、磚、加氣混凝土砌塊等材料的本地化情況）；    3、可利用的擦邊球，根據地區(qū)的不同以及對規(guī)范的掌握與理解的不同，根據企業(yè)的公關能力與公關力度不同，所產生的效果也不同，還需要根據實際情況判斷；初步設計階段成本控制要點 (2007-05-30 09:03:21)    初步設計階段主要應把握建筑形式、結構選型、設備選型、材料選樣，為下一步施工圖設計做好準備，這個階段將從技術的角度對方案設計進行深化。    在初步設計過程中要求開發(fā)商根據項目品質定位，對相關材料、設備進行初步選定，尤其是對外墻形式、屋

10、面形式、機電設備指標、電梯指標、配電、配水指標以及與“荷載”相關的其他指標進行確認。    在方案設計與初步設計階段應該對項目的成本進行核算，通過開發(fā)商的概預算部門對圖紙的審核、計算，提出初步的土建工程預算，結合項目定位與成本控制計劃，提出對圖紙的修改意見。（這個工作一定要在這個階段完成，如果拖到施工圖階段再改變，將對施工進度產生影響，也不利于降低成本。）施工圖設計階段成本控制要點 (2007-05-30 09:05:17)    施工圖設計階段，對于如何優(yōu)化結構，合理計算荷載、配置含鋼量，提高住宅與商業(yè)的空間實用率，向設計單位提出了

11、更高要求。施工圖設計所采用的標準與設計時間對于工程造價的影響是很大的，對施工圖設計過程應聘請相關專業(yè)的專家進行充分論證，同時應加強企業(yè)概預算方面的力量，主要從結構優(yōu)化方面為成本控制提出合理的意見。    對于施工圖設計單位的選擇，應該慎重，由于房地產行業(yè)的特殊性，會選擇不同的設計單位來完成。根據經驗品質較高的項目，從概念設計到擴初設計通常選擇名氣大、業(yè)務多的公司完成，而且多是國外公司或在中國的分公司。    而施工圖設計應盡量本土化，如果是在較為成熟的地區(qū)開發(fā)項目，盡量選擇當地設計單位，這些單位對當地情況、習慣做法

12、、地方規(guī)范都相當了解，對縮短設計周期與節(jié)約成本都是有利的。   如不能選擇當地的設計單位，則對于施工圖設計深度應該按照國家相關規(guī)范設計完成，但有些地方由于多年來形成的行業(yè)習慣，施工圖審查單位習慣了一種標準。在設計前期設計單位應該通過渠道取得當地已通過審查的施工圖樣本，加以研究，避免出現返工或通不過的情況（我的切身體會）。    施工圖設計過程中，開發(fā)商還應注意制定嚴格的施工圖審查程序，避免政府審圖部門和施工單位拿到的圖紙“錯、漏、碰、缺”過多，為圖紙的審查和施工帶來麻煩。設計階段的成本優(yōu)化（轉貼） (2007-09-28 1

13、6:12:41)     目前行業(yè)調控和住宅產品精細化的行業(yè)發(fā)展背景下，如何通過提高成本精細化管理水平、提升自身運營管理能力來獲得競爭優(yōu)勢等熱點、難點問題，通過借鑒品牌房地產企業(yè)規(guī)劃設計階段成本優(yōu)化的做法與經驗，詮釋目前國內房地產行業(yè)領先的設計階段成本管理思路與方法。    一、 確立正確的研發(fā)階段的成本觀                   &#

14、160;  成本的合理控制是一個項目研發(fā)的重要環(huán)節(jié)，其產生于項目定位，控制于產品研發(fā)，執(zhí)行于設計管理。合理的控制研發(fā)產品的成本是從多方面考慮的，例如：新的規(guī)劃形態(tài)、新造型、新戶型、新空間形式與成本的關系都要在研發(fā)的過程中仔細考慮與研究；對設計方案的材料成本及建造成本均及時與成本部溝通，保證項目的成本的可控性。成本控制在設計階段（包括選材用料）占有70%80%的份量，工程階段（包括合約和實施階段）占30%20%。設計階段的成本控制實際上是一個價值工程問題，其研究確切地說是一項價值研究而不是控制研究。項目運作講求的是成本、質量與進度的平衡，而非某一個極端，因為其中任何一項都意味

15、著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。成本控制對設計人員而言是任務，對成本人員而言應前置而持續(xù)，對公司所有員工而言是意識。成本管理活動應把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從“投入產出比”的分析來看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于產品的建造過程，而是應該將視野向前延伸到產品的市場需求分析、相關技術的發(fā)展態(tài)勢分析，以及產品的設計；向后延伸到顧客的使用、維修及處置。二、 在項目開發(fā)過程中“目標成本”是成本控制的前提“目標成本”是如何提出的呢？營銷部制定產品定位及相應的價格定位；成本部制定項目目標成本；設計部控制目標成本偏差率。 

16、60;  談“成本控制”不如說“成本優(yōu)化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質和進度。三、在項目研發(fā)過程中實現成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”     主要指：流程與計劃、論證拿地階段概念規(guī)劃草案、規(guī)劃方案、建筑方案、結構方案、部品策劃方案、景觀方案、示范區(qū)策劃、施工圖。     計劃管理是時間成本的保障，流程優(yōu)化可降低時間成本和因失誤引發(fā)的成本增加。四、項目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化    規(guī)劃的標準既作為設計輸入條件，也作為規(guī)劃方案的評審依據，其中包含對成本控制的評審依據。五、建筑設

17、計階段的成本優(yōu)化即設計階段成本控制的關鍵因素（一）設計管理1、加強對設計公司的管理與協調   設計成本對于一個項目整體而言，只是其中很小的一部分。相對而言，由于設計單位技術水平的高低、出圖質量的好壞及設計配合的積極程度而給項目整體工程造價帶來的影響則要大的多。因此設計單位的選擇應主要依據其設計水平而非收費的高低。   在設計單位的選擇過程中，對于項目主要設計人員的選擇尤為重要。主要設計人員的水平將直接影響設計成果的質量，因此對設計單位的選擇首先應為對該設計單位中主要設計人員的選擇，以確保最終設計成果的質量。   在設計合同中，可以增加

18、要求設計公司提供有關合理設計、控制造價、方便施工及管理的各類建議的條款，盡可能從項目初期的設計階段開始，就對成本有所控制。在設計過程中，做好與設計人員的溝通，建立獎懲措施，激勵、推動設計院。還應開展設計公司間的交流與競爭。2、建立管理程序與制度   包括完善公司設計標準、堅持設計全過程評審制度、建立專家會議評審制度、內部審核制度化。   （二）技術管理1、建筑方案的選擇：設計前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結構設計方案入手可以對項目總成本進行較大優(yōu)化。2、結構方案的選擇：體系選型與結構布置要合理，合理的結構方案決定主體工程成本造價。3、結構計算數據

19、的審核：結構成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術指標的審核（1）輸入信息的審核： 核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風壓、地面粗糙程度、各類荷載數值、荷載折算、梁端彎矩調幅系數、放大系數等等是否有誤，有無刻意放大。（2）輸出信息的審核： 檢查輸出信息中各項技術指標是否均衡，盡可能接近規(guī)法限值。4、細部做法的控制與審查：對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。（1）新級鋼（HRB400）的應用：由于新級鋼（HRB400）強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用。（2）合理歸并

20、結構構件：結構平面及構件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。（3）細部大樣做法構造措施要周密、規(guī)范。（三）其它關注事項1、成本優(yōu)化與設計合理周期的確定   結構成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設計周期尤其是擴初、施工圖設計周期科學合理。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設計成果準確、安全、經濟。2、結構含鋼量限額   由于建筑產品的非標準型、物業(yè)類型的多樣性，結構的經濟性指標很難同工業(yè)標準化產品一樣采用絕對指標。   含鋼量指標不是唯一的經濟指標，如果過分單一強調含鋼量，存在降低結構質量的風險，并對體型規(guī)則要

21、求過高，易影響其內部功能布局及外立面的美觀，難以保證產品的較高品質。3、其它的（建筑學及總圖專業(yè)）成本限額指標：開窗率、外墻系數、地下室配比等。4、建筑形式選擇的成本風險：復雜的造型必然帶來較高的成本。5、模型研究規(guī)避修改的成本風險規(guī)劃、戶型模型研究作為研究的重要手段，與公司各部門和設計師能夠進行更直觀、清晰、有效的溝通，意義重大。六、材料部品選用的成本優(yōu)化（一）   首先設立內外裝修和安裝的成本目標；    材料與成本密切結合，在不同的設計階段確定相應的材料成本標準：1、預測成本：在設計前期階段完成，依據是“產品策劃方案”2、預估成本：在施工

22、圖開始之前完成，依據是“產品擴初設計”，在本階段應完成主材的材料研究、定型及初步定樣。3、目標成本：施工圖完成之后完成，是招投標的基礎及依據。（二） 倡導在設計管理階段，部品工作并行前置；（三） 倡導在施工圖結束前，完成主要部品定樣定板；（四）倡導標準化設計，減少部品種類，將降低設計工作量，降低錯誤率的發(fā)生，減少施工管理難度，單一部品采數量較多，可集中采購降低成本。七、景觀方案的成本優(yōu)化景觀方案的成本最難控制，景觀方案需滿足四個方面的要求：1、  滿足建造成本的要求。2、  滿足營銷的要求。3、滿足項目部的要求。即材質選擇的本地化和施工工藝的可行性。4、滿足物業(yè)公司的要求，

23、要安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)護成本低。八、施工圖階段的成本優(yōu)化    在施工圖階段應減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生，同時減少因設計成果不完善造成的施工管理費用。    主體施工圖設計周期短，工作量大，發(fā)生變更的幾率大、變更的費用額較大，應重點把控，據統計國內地產公司由設計失誤所帶來各項目設計變更占總建造成本的310%，其中重復性錯誤占相當比例。根據萬科集團財務部2003年對9個城市，14個項目的統計，變更簽證造價為38.04元/平米，總額約7472萬元。若建安成本按950元/平米計，則失誤率為4%。 

24、   為降低設計變更簽證率，可以采取的策略為：建立施工圖階段的長期合作伙伴；給予合理的設計周期；完善標準化構造設計；重視階段成果標準。九、成本優(yōu)化實現的一些其它途徑1、  嚴格執(zhí)行成果標準；2、  減少人為增加的工作復雜度；當戶型差異不大，但品種數量較多時，會給客戶帶來選擇的困惑，而且給設計和銷售帶來成倍的工作量和復雜度。3、  流程上將先后串行工作變?yōu)椴⑿星爸茫?#160;    方案階段將結構、設備、電氣、部品工作前置與功能平面同步開展，使方案的實施性更強。4、  提高決策效率；5、  加強

25、合作伙伴管理；     在施工圖設計、模型制作方面建立長期合作伙伴，在合同中明確含鋼量、目標成本的額度。6、  輸入條件多一些約束和意識，少一些隨意；7、  加強計劃執(zhí)行力，隨時“拉警報”；8、  標準化與創(chuàng)新，循環(huán)式上升。新技術、新材料在地產項目開發(fā)中的應用與研發(fā) 一、我公司新材料、新技術的研發(fā)工作的現狀1）、新材料、新技術的研發(fā)工作的本身要求具備較強的專業(yè)技術優(yōu)勢，這是從事這項工作的根本，也是整合外部技術資源為我公司所用，切實配合內部工作的有效保障。新材料、新技術研發(fā)的服務內容就是為多項目跨區(qū)域開發(fā)的各個項目及

26、環(huán)節(jié)提供技術服務和技術支持。新材料、新技術研發(fā)人員應該利用自身在專業(yè)方面的知識和技能為投資決策，項目定位，項目拓展，運營核算，工程實施，銷售促進提供在建筑技術專業(yè)方面的各項支持。片面強調或注重自身的技術含量而忽略其他環(huán)節(jié)如成本、施工進度，客戶等等這樣的工作作風是不足取的；如果新材料、新技術研發(fā)人員（目前我公司沒有獨立的新材料、新技術研發(fā)專職部門，一般是設計管理部和營銷中心的部份人員兼職）工作經驗不足，基礎知識不牢固，專業(yè)技術優(yōu)勢將不復存在，就不能談到整合外部的技術資源并為我所用。所以新材料、新技術研發(fā)工作在工作態(tài)度上應該明白自身的工作是服務性的工作，在工作特點上應該是專業(yè)技術性較強的工作，在工

27、作內容上應該是協調各種技術資源的工作。為了適應公司跨區(qū)域、多項目的運營，可見新材料、新技術產品研發(fā)體系的構建是多么的急需。2)、新材料、新技術研發(fā)在內部資源的配置上最主要的是人力資源的配置。目前思路及建議。在人員的配置上求精不求多。從事于房地產行業(yè)的各專業(yè)設計師區(qū)別于純粹從事設計院工作的設計師。新材料、新技術研發(fā)工作人員大多來源于設計單位或者具備這樣的從業(yè)經歷，在所難免，從單純的設計人員轉換為綜合的地產研發(fā)人員難免會有某方面的偏差。純粹的設計人員我們可以很容易找到，但是把專業(yè)強勢和地產行業(yè)運行特點能緊密結合的人恐怕鳳毛麟角。那么對從事新材料、新技術研發(fā)工作的人員又什么要求呢？首先，他應該有足夠

28、強烈的敬業(yè)精神和創(chuàng)造欲望，能夠深刻理解并認同企業(yè)，肯于學習，不斷進取的工作精神；其次應該具有較為豐富的工作經驗和扎實的專業(yè)功底，這是順利成功完成本職工作的必備條件；第三，應該具備足夠旺盛的工作精力；第四，應該具備一定的溝通和協調能力，善于處理各種工作中出現的矛盾和問題；第五，應該具備發(fā)現問題，解決問題并獨立處理問題的能力，這里的問題可能是本職工作范疇內的技術問題，也可能是項目開發(fā)過程中其他環(huán)節(jié)的問題；第六、要用于承擔責任，不敷衍拖沓，講求工作原則。二、目前國家大力倡導的綠色（生態(tài)）地產的現狀，及新材料、新技術的研發(fā)在其他地產項目中的應用開發(fā)商今后將不能再隨意宣傳樓盤是“生態(tài)住宅”或“綠色建筑”

29、了，必須符合國家對此做出的相關規(guī)定和評價標準。9月24日，國家環(huán)?？偩职l(fā)布了生態(tài)住宅環(huán)保行業(yè)標準環(huán)境標志產品技術要求生態(tài)住宅(住區(qū))，將于今年11月1日起實施。此前，建設部已發(fā)布了綠色建筑評價標識管理辦法(試行)及綠色建筑評價技術細則(試行)，對綠色建筑的評價做了規(guī)定。國家環(huán)?？偩职l(fā)布的生態(tài)住宅的環(huán)保行業(yè)標準，按規(guī)劃設計和驗收兩個階段規(guī)定了生態(tài)住宅的基本要求、技術內容及其檢驗方法。1）生態(tài)住宅標準主要包括場地環(huán)境規(guī)劃設計、節(jié)能與能源利用、室內環(huán)境質量、住區(qū)水環(huán)境、材料與資源等五個方面。要求住宅從選址、結構設計及建材選擇都要考慮節(jié)能要求；要充分利用自然通風來改善空氣質量，自然光線充足，住宅墻體具

30、有良好的隔音性能，建造和裝修住宅的材料必須環(huán)保。2）生態(tài)住宅標準有一些硬性規(guī)定，如不遇到寒流等特殊情況，生態(tài)住宅的臥室、起居室、書房、衛(wèi)生間的室內空氣溫度不低于18，廚房、采暖樓梯間和采暖走廊不低于16等。對綠地也有規(guī)定，除了綠地率要符合國家和地方標準外，綠地本身的綠化率必須大于70%，也就是說，綠地不能過多地被噴泉、道路、停車場等占用，而需要還“綠地”一片綠色。3）有專家認為，這套標準最大的特點是對住宅水環(huán)境做出了規(guī)定，如節(jié)水率要達到15%，要有雨水收集和再生水收集系統，景觀用水不得用自來水等。而要達到15%的節(jié)水率，就必須全部選用節(jié)水閥門和有不同水量的馬桶。對于沒有安裝再生水系統、節(jié)水率低

31、或者總體節(jié)能效果低于60分的建筑，不得申報“生態(tài)住宅”環(huán)境標志認證。不過，該標準并沒有對房屋的大小戶型做出規(guī)定，也就是說超大戶型也可以成為“生態(tài)住宅”。4）三個等級評定綠色建筑在建設部8月28日發(fā)布的綠色建筑評價標識管理辦法(試行)中，綠色建筑等級由低至高被分為一星級、二星級和三星級三個等級，并對申請進行綠色建筑等級評定的建筑物頒發(fā)評價標識，大大規(guī)范了綠色建筑的評價工作。5）評定從6個技術體系方面對住宅與公共建筑進行考核，即節(jié)地與室外環(huán)境、節(jié)能與能源利用、節(jié)材與材料資源利用、節(jié)水與水資源利用及室內環(huán)境質量及運營管理。綠色地產不會助推房價（跟我公司目前正在實施的長興生態(tài)城的理念基本吻合）把住宅建

32、成節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保的生態(tài)住宅，會不會因此助推房價上漲？專家認為，生態(tài)住宅并不會助推房價上漲，并算了一筆賬。如果不計算土地費用、各種稅費，平均只用花1000多元就能建起1平方米的住宅，而如果按照節(jié)能和節(jié)水等生態(tài)住宅的標準建設，也只會增加9%左右的成本，也就是說，1平方米增加成本不到100元。如果按照節(jié)能和節(jié)水標準建設，一年就能節(jié)能58%，節(jié)水25%，普通的三口之家一年就能省下1000多元的能源和水費，因此即使這筆生態(tài)住宅多需的花費由消費者負擔，一般家庭8年多也就能收回這筆多出來的支出。6）目前品牌地產公司如：萬科、中海、金地、珠江等南派地產商已經在新產品、新材料的應用上走在了我們的前列。萬通、萬

33、達、當代、陽光100、中遠、遠洋等北派地產商也基本在公司架構中專門設立了新產品、新材料研發(fā)的專職機構，并且有一部份成果已應用在實際操作的項目上了。未來的住宅項目要求競爭的基本條件：資本、品牌、產品。資本不是一天兩天就可以解決。品牌不是一天兩天建立起來的，只有產品是可以你下工夫設計，在一個項目上就可以翻身。像北看星河灣，南看鋒尚，北京的星河是高科技的代表，鋒尚是節(jié)能的代表。歸納這兩個項目基本都算是新產品、新材料體系的準確運用的結果。建筑物的成本要用全生命周期來衡量，從全生命周期來看，某些綠色建筑的初期投入會高于普通建筑，但是由于它是利用可持續(xù)發(fā)展理念建設的建筑，在整個使用過程中和壽命周期結束后拆

34、除再利用的成本會低于普通的建筑。綠色建筑不是非要增加更多成本，經濟、生態(tài)是綠色人居的最大亮點之一。在現有的條件下，將各類體系有機結合起來發(fā)展（生態(tài)城市）綠色人居才是科學且具有可持續(xù)發(fā)展的。這個觀念跟我公司的開發(fā)理念正好吻合。說明這也是我們以后努力發(fā)展的方向所在。另外，新材料、新技術研發(fā)人員應該時刻保持在設計理念上的先進性和前瞻性。盡管有大量的協調及整合工作，但是千萬不能讓親自動手的基本能力在實際工作中被弱化甚至泯滅。離開實際的專業(yè)動手能力，可能創(chuàng)新的能力就會變得舉步為艱。加強學習，學習新知識，新標準，新規(guī)范，時刻保持在專業(yè)上的強勢，對地產新材料、新技術研發(fā)工作人員完成本職工作是重中之重的條件。

35、我們公司也應該以科技為先導，廣泛應用建設部推廣的新技術、新材料、新產品，把建筑體系、部品體系中先進的成套技術集成運用，對傳統住宅建設技術進行改造，當然前提是我們必須利用我們業(yè)主的有利地位，整合設計單位的資源，讓設計單位在方案和施工圖階段就解決這個問題，實行資源的合理利用和優(yōu)化配置。利用我公司目前正在進行的萬年長興生態(tài)城一級開發(fā)這個有利態(tài)勢，在這個項目上集中采用。新技術、新材料主要有：新三級鋼（HRB400）、輕鋼結構體系、隱形梁、水泥珍珠巖塊（用于隔熱）、聚胺脂防水涂料、環(huán)保型赫利斯礦物涂料（用于外墻）、鍍膜鋁合金窗、暗管暗線、下水管走戶外、集中供熱水管、新型PVC（UPVC）及鋁塑復合管（上下水管）、節(jié)能便器、聲光控開關和節(jié)能燈具，廚衛(wèi)采用整體標準化設計裝修技術等。在新技術、新材料推廣中應樹立“以人為本”的思想，按照適用性、可靠性、先進性、可行性、標準化、可擴充性的要求，從實際出發(fā)，按適當超前原則謹慎選擇和確定是否雜在新項目中采用新技術和新材料。對新技術的成熟程度、投資多少，運行收費等都應