物業(yè)管理服務(wù)知識

1、物業(yè)管理服務(wù)知識物業(yè)管理服務(wù)知識什么是物業(yè)管理? 物業(yè)管理就是專業(yè)化的機構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。物業(yè)管理企業(yè)的基本類型物業(yè)管理企業(yè)的基本類型 物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運作機制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進行分類。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，大致可分為五種類型： 一、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機構(gòu)，主要是管理由上級公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目。這類公司的最大優(yōu)勢在于項目有保障，并對項目運行的全過程有所了解，便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作。 二、由房地產(chǎn)部門所屬的

2、房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉(zhuǎn)制時間不長，行政色彩較濃。 三、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。 四、按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力，必須適應(yīng)市場，提供較好的服務(wù)方可生存。 五、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。 從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運作來看，分為三大類 一、管理型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專業(yè)管理部門技術(shù)骨干外，其他各項服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔(dān)。這類公司人員適中精干。 二、顧問型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人員組成

3、，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費。這類公司人員少、素質(zhì)高。 三、綜合性物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)不僅直接接手項目，從事管理工作，還提供顧問服務(wù)，適應(yīng)性強。 從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看，可分為兩大類： 一、委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)接受多個產(chǎn)權(quán)人的委托、管理各棟房屋乃至整個小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的。 二、自主經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)受上級公司指派、管理自主開發(fā)的物業(yè)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)上屬上級公司或該類企業(yè)，通過經(jīng)營收取租金，回收投資，獲取利潤。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是一致的。商業(yè)大廈、辦公樓、寫字樓較常見。 何為物業(yè)管理專項維修基金？ 物管專項維修基金是房屋共

4、用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時，用于進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。如電梯的維修等。目前，部分省市商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司通常向購房者按購房款的1-2%收取物管專項維修基金。 何為物業(yè)管理委員會？何為物業(yè)管理委員會？ 物業(yè)管理委員會又稱業(yè)主委員會，是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負責(zé)對區(qū)域內(nèi)物業(yè)實施管理的組織。組建物業(yè)管理委員會是居住小區(qū)實施物業(yè)管理的一項十分重要的基礎(chǔ)工作，委員人數(shù)一般以5-15人數(shù)為宜，其中使用人不超過委員總數(shù)的30%。 何為物業(yè)管理公約？何為物業(yè)管理公約？ 物業(yè)管理公約又稱業(yè)主公約，是指由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主

5、在物業(yè)使用、維護及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。這是物業(yè)管理中的一個重要文件，它一般由管委會依據(jù)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實際情況進行修改補充，在業(yè)主大會上討論通過后生效。一般來講，物業(yè)入住率達到30%以上，已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意就可簽訂業(yè)主公約并生效。已生效的業(yè)主公約對物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和使用人具有約束力。 業(yè)主及業(yè)主大會的概念業(yè)主及業(yè)主大會的概念 業(yè)主業(yè)主 是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人業(yè)主大會業(yè)主大會 是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成的。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會必須有持過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出

6、席。 物業(yè)管理費如何定價？物業(yè)管理費如何定價？ 物業(yè)管理費應(yīng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。為物價產(chǎn)權(quán)人，使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等有公共性的服務(wù)以及代收繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實行政府定價或者政府指導(dǎo)價。實行政府定價或者政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費的具體價格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度確定。凡屬于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)者除外，服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。 業(yè)主能否參與物業(yè)管理業(yè)

7、主能否參與物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)的制定？費收費標(biāo)準(zhǔn)的制定？ 物價部門實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定；實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)；實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)單位與小區(qū)管理委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。 在核定收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表意見，既要有利于物業(yè)管

8、理服務(wù)的價值補償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費用的基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。物價部門對核定的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理費用的變化及時進行調(diào)整。 物業(yè)管理費由哪些部分組成？物業(yè)管理費由哪些部分組成？ 物業(yè)管理費主要由以下部分構(gòu)成： 1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費； 2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費； 3、綠化管理費； 4、清潔衛(wèi)生費； 5、保安費； 6、辦公費； 7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費； 8、法定稅費。 物業(yè)管理費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定。經(jīng)物價

9、部門核定或由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會或物業(yè)費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和收費辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中銘文約定。 物業(yè)管理費是否應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價？物業(yè)管理費是否應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價？ 物業(yè)管理費必須實行明碼標(biāo)價，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為6個月）向業(yè)主公布收費的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。 物業(yè)管理公司和業(yè)主之間物業(yè)管理公司和業(yè)主之間有哪些權(quán)利和義務(wù)？有哪些權(quán)利和義務(wù)？ 在物業(yè)管理公司方面，公司的一切活動應(yīng)完全以法律條款為依據(jù)，并與業(yè)簽定契約，雙方都應(yīng)共同遵守，明確各自的權(quán)利和義務(wù)。 業(yè)

10、主的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 業(yè)主即房屋的所有人。業(yè)主的權(quán)利包括住宅所有權(quán)和使用權(quán)，并享有房屋出租的全部租金收入。有權(quán)自由出售、轉(zhuǎn)讓、出租自己的房產(chǎn)，不受別人干涉，并受法律的保護；有權(quán)使用樓內(nèi)公用地方及電梯等公用設(shè)施；對本住宅樓和本住宅小區(qū)的各項公約有投票權(quán)；有權(quán)根據(jù)契約條款，監(jiān)督管理公司及其人員的工作。業(yè)主的義務(wù)是應(yīng)按照契約規(guī)定，交納應(yīng)分擔(dān)的管理費和其他費用以及國家規(guī)定的稅金；應(yīng)簽訂集體簽訂的公約。 業(yè)主委員會業(yè)主委員會 是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主推選的代表，以及街道辦事處、居委會確定的人員組成，業(yè)主委員會主任由業(yè)主擔(dān)任。 物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù) 根據(jù)權(quán)利和義務(wù)對等

11、的原則，物業(yè)管理公司作為契約一方享有的權(quán)利即為對方（業(yè)主）的義務(wù)，其義務(wù)則是對方享有的權(quán)利。 業(yè)主可以查物業(yè)公司的帳嗎？業(yè)主可以查物業(yè)公司的帳嗎？ 物業(yè)管理行業(yè)運作有其特殊性，其行業(yè)的利潤是按為業(yè)主提供服務(wù)所支出費用總額的一定比例提取的。因此，管理費用的開支成為業(yè)主最為關(guān)心的問題。在批準(zhǔn)管理公司的年度收支預(yù)算之后，監(jiān)督各項費用按計劃支出成為物業(yè)管理財務(wù)監(jiān)督的一項重要內(nèi)容。那么是不是每一位業(yè)主都可以以監(jiān)督賬務(wù)賬目的名義檢查管理公司的賬目呢？ 確切地說，業(yè)主作為費用支付人，有財務(wù)監(jiān)督的權(quán)利，但行使此項權(quán)利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理公司的賬目。查賬的目的是監(jiān)督管理公司財務(wù)支出的公開性與透明度，

12、是否符合預(yù)算項目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。 作為監(jiān)督方與被監(jiān)督方都需要就檢查結(jié)果做出權(quán)威的、有法律效力的結(jié)論。而一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務(wù)知識，即使是專業(yè)財務(wù)人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。因此，當(dāng)業(yè)主以個人身份查賬時，管理公司有權(quán)拒絕，否則每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運作。 業(yè)主如果要行使此項權(quán)利，有兩種途徑可以選擇：一是私人委托會計師事務(wù)所檢查；二是提請業(yè)主委員會委托專業(yè)事務(wù)所檢查。只有國家法律承認(rèn)的專業(yè)會計師事務(wù)所才能提供有效的審計報告以達到查賬目的，維護雙方的合法權(quán)益，同時也真正地幫助業(yè)主行使自己的合法權(quán)利。 業(yè)委會怎么監(jiān)管物

13、業(yè)費業(yè)委會怎么監(jiān)管物業(yè)費? 物業(yè)管理公司正常運作的經(jīng)費來源于管理費的收繳。管理公司每年度必須編制管理費年度預(yù)算和進行年度管理費用決算。由于各種原因的綜合影響，年度管理費決算與年度預(yù)算產(chǎn)生較大偏差，有的超預(yù)算開支，有的因預(yù)算不合理而產(chǎn)生較大節(jié)余。因此，做好對物業(yè)管理公司費用支出的監(jiān)督，能保障業(yè)主的切身利益。 對超預(yù)算開支的管理費決算，管理公司往往以此為理由，在下年度調(diào)增管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，這樣就會增加用戶下年度成本費用負擔(dān)，加大現(xiàn)金的流出。對于產(chǎn)生較大節(jié)余的管理費決算，或者是當(dāng)年度管理公司的成本控制方面取得較佳成效，或者是管理費預(yù)算存在一定的不合理性，所節(jié)余額應(yīng)該作為下年度預(yù)算費用開支額的一部分經(jīng)費來源，同時，也可以要求管理公司適當(dāng)調(diào)低下年度管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，這樣就可以減輕用戶下年度成本費用負擔(dān)，減少現(xiàn)金流出?？梢姡龊脤ξ飿I(yè)管理公司費用支出監(jiān)督，對用戶的切身利益有較大保障作用。 時下，絕大多數(shù)物業(yè)管理公司均定期公布財務(wù)報表，以接受用戶的監(jiān)督，增加財務(wù)制度監(jiān)督公開化的透明程度。作為業(yè)主委員會，如何才能履行好監(jiān)督的職能呢？ （1）管理預(yù)算年度期間 A、對管理公司每月報送的財務(wù)報表（一般指管理費收支表、管理費用支出明細表和資產(chǎn)負債表）進行相關(guān)指標(biāo)分析，特別要注重對管理費用支出明細表的分析，以期發(fā)現(xiàn)例外費用和不合理費用的存在。 B、定期