干貨｜REITs深度研究報(bào)告

1、干貨REITs深度研究報(bào)告“REITS的基本概念、特點(diǎn)及發(fā)展實(shí)踐原標(biāo)題：兩會(huì)REIT受矚目 | 附REITs深度研究報(bào)告來源： 來源：博瑞金融論壇；作者：涂力磊 謝鹽 轉(zhuǎn)自結(jié)構(gòu)化金融（ID：ghjr2013）REITs深度研究報(bào)告1.REITS基本概念和我國的政策環(huán)境1.1REITS的基本概念和特點(diǎn)REITs（RealEstateInvestmentTrusts，房地產(chǎn)投資信托基金）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國純屬私募信托不同，REITs絕大多數(shù)屬于公募。它既可以封閉運(yùn)行，也可

2、以上市交易。按照投資類型的不同，REITs又可分為權(quán)益型（直接投資房地產(chǎn)，藉租金和買賣收入賺取利潤）、抵押型（將募集資金透過中介貸給開發(fā)商，收益來源于利息）和混合型（兼有權(quán)益型和抵押型特點(diǎn)，既收取租金，也收取利息）三種。此外，按照組建和運(yùn)營方式的不同，又可分為傘型合伙房地產(chǎn)投資信托(UPREITs)和傘型下屬合伙房地產(chǎn)投資信托DOWNREITs等。REITs的具體特點(diǎn)是：一是收益主要來源于租金和房產(chǎn)升值；二是大部分收益將用于分紅；三是REITs長期回報(bào)率較高，與股市、債市的相關(guān)性較低；四是REITs對(duì)政府而言，有利于其盤活社會(huì)存量房產(chǎn)，從而擴(kuò)大稅基。同時(shí)，政府龐大自持物業(yè)可通過REITs轉(zhuǎn)成為

3、租賃物業(yè)，既可幫助政府融資，也降低運(yùn)營成本；五是REITs對(duì)開發(fā)商而言，可以避免開發(fā)商自持物業(yè)的雙重征稅(免除企業(yè)所得稅)，從而提高物業(yè)的回報(bào)率；開發(fā)商以自持物業(yè)換取REITs在公開市場(chǎng)出讓，可規(guī)避資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收；抵押型REITs可替代銀行貸款融資渠道；六是REITs對(duì)投資者個(gè)人而言，可使房地產(chǎn)投資化整為零，便于小額投資；REITs股權(quán)具有良好的變現(xiàn)性，風(fēng)險(xiǎn)收益介于股票與債券之間，可優(yōu)化投資組合。以REITs發(fā)展相對(duì)成熟的美國為例，目前美國REITs的物業(yè)類型十分豐富且較為分散，包括了辦公樓、工業(yè)廠房、工業(yè)和商業(yè)混合型、購物中心、區(qū)域購物商場(chǎng)、自助零售店、公寓、預(yù)制房屋、物流分銷、度假中心、自助

4、倉儲(chǔ)、醫(yī)療中心、特殊類型、混合型、抵押型等。而且美國上市REITs的中長期收益率要高于其它指數(shù)。例如，1971-2008年美國上市權(quán)益型REITs收益率11.2，高于同期S&P500和道瓊斯的收益率9.49和6.38。1.2我國REITS發(fā)展的政策背景2013年7月，國務(wù)院下發(fā)關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見，提出“用好增量，盤活存量”的總體貨幣政策指導(dǎo)思路，支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)。資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)是盤活存量的重要工具之一。2014年3月，證券公司資產(chǎn)證券化新規(guī)出臺(tái)，業(yè)務(wù)常規(guī)化，可證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)包括企業(yè)應(yīng)收款、信貸資產(chǎn)、信托受益權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施收益權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利，商業(yè)物業(yè)等

5、不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等。在8月28日的國務(wù)院會(huì)議上，李克強(qiáng)總理提出信貸資產(chǎn)證券化要常規(guī)化，并且部分資產(chǎn)支持證券可以在交易所流通。2014年9月30日，中國人民銀行發(fā)布中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知。文件多層次入手，對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行進(jìn)一步放松。其中，通知除對(duì)合理建設(shè)給予貸款支持外，明確表示擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)；積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。2.海外回顧：美國REITS的發(fā)展歷程伴隨土地價(jià)值鏈逐步平緩，從成熟國家實(shí)際經(jīng)驗(yàn)看房地產(chǎn)金融有望成為地產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造鏈新環(huán)節(jié)。目前，美國房地產(chǎn)金融業(yè)的總市值已經(jīng)超越傳統(tǒng)

6、地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。截至2015年1月27日，美國上市開發(fā)商總數(shù)34個(gè)，總市值520億美元，其中市值最大的房屋開發(fā)商Lennar公司市值在89億美元。而以REITs為代表的美國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展迅猛。截至2015年1月27日，美國有254個(gè)上市REITs，總市值達(dá)9594億美元。全美最大的商業(yè)零售REIT西蒙地產(chǎn)（SPG）市值達(dá)到636億美元。這幾乎是最大開發(fā)商Lennar公司的7倍多。美國REITs經(jīng)歷了不同的發(fā)展歷史時(shí)期，其中：不穩(wěn)定早期（60年代）：1960年，美國會(huì)批準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資法，將REITs納入法律管轄。早期REITs委托第三方管理，僅是一個(gè)物業(yè)組合。當(dāng)時(shí)僅有10家REIT，整個(gè)規(guī)模剛

7、超過2億美元。首次成長期（19681972年）：在房地產(chǎn)開發(fā)熱中，銀行掀起新的抵押型REITs熱潮。這使得REIT利用少量股東權(quán)益和大量借款向房地產(chǎn)業(yè)提供短期貸款，REITs總資產(chǎn)從1968年10億美元快速上升至70年代中期200億美元。成長煩擾期（19731979年）：受通脹引發(fā)的高利率打擊，1973年起辦公/寫字樓走下坡路。抵押型REITs的負(fù)債杠桿使其不良資產(chǎn)迅速升至1974年的73%，REITs價(jià)格暴跌。1979年底R(shí)EITs規(guī)模比1972年底小很多。震蕩向下期（19801990年）：1981年美國國會(huì)通過了經(jīng)濟(jì)振興法案，允許業(yè)主利用房地產(chǎn)折舊來避稅，刺激了房地產(chǎn)購買熱。1986年國會(huì)

8、通過稅收改革法案，取消了避稅。80年代末，大量重復(fù)建設(shè)使房地產(chǎn)陷入困境。1990年，股權(quán)類REITs總收益率為-14.8%。1986年稅收改革法案解除了對(duì)REITs管制，REIT實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)管理內(nèi)部化，但是還不能經(jīng)營非收租類業(yè)務(wù)?；謴?fù)發(fā)展期（19911993年）：這期間REITs年收益率為23.3%。這源于三個(gè)因素：一是此前熊市的大幅下跌，孕育了REITs良好業(yè)績；二是在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了蕭條之后，REITs能以低價(jià)購買資產(chǎn)；三是從1991年1月到1993年底，美國聯(lián)邦利率不斷下降。IPO大發(fā)展期（19931994年）：1990年底，所有公開上市的股權(quán)類REITs市場(chǎng)總額為56億美元，到1994年底

9、，則超過了388億美元。同時(shí)，REITs參與的房地產(chǎn)部門也迅速擴(kuò)展至購物中心、營銷中心、工業(yè)地產(chǎn)、居住區(qū)、自儲(chǔ)設(shè)施和賓館/酒店等。震蕩向上期（19952000年）：19941995年是大多數(shù)公寓和零售REITs回調(diào)期。19961997年牛市再現(xiàn)，受養(yǎng)老基金轉(zhuǎn)向REITs推動(dòng)，1996年股權(quán)類REITs總收益35.3%。19981999年REITs因上漲過快而回調(diào)。此后，由于經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)增長良好，2000年REITs規(guī)模和資產(chǎn)價(jià)值再次增長。并購和多策略期（2001年）：2001年以來，美國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)一系列收購。超10億美元的REIT由1994年4家升至2001年10月44家。2001年10月，

10、股權(quán)寫字樓房地產(chǎn)REIT被納入S&P500指數(shù)，極大增強(qiáng)了整個(gè)REITs業(yè)的信用。此后，資本再循環(huán)策略、股票回購、合資經(jīng)營等受到REITs的青睞。截至2010年，美國REITs總資產(chǎn)已經(jīng)由1970年左右的10億美元飆升至3890億美元，一共增長388倍，保持40年年均復(fù)合增速16.08%的高增長。特別是1993年以來的REITs上市熱潮中，REITs的上市總市值更是呈幾何級(jí)別的上升。3.我國REITS發(fā)展障礙及未來REITS發(fā)展規(guī)模由于REITs具有穩(wěn)定且較高的收益、投資門檻較低，可以優(yōu)化投資組合、開發(fā)商可以獲得稅收優(yōu)惠，且部分替代銀行信貸，并降低政府的運(yùn)營成本等優(yōu)勢(shì)，這將推動(dòng)未來中國

11、REITs的快速啟動(dòng)和發(fā)展。但是，我們也應(yīng)該看到，與國外成熟的REITs產(chǎn)品相比，目前我國發(fā)行REITs仍然存在制度障礙。3.1我國基金化房地產(chǎn)信托發(fā)展存在的制度障礙首先，美國REITs具有稅收優(yōu)惠，在公司層面可免征企業(yè)所得稅；同時(shí)美國REITs投資的房產(chǎn)也屬于免稅資產(chǎn)。然而，目前我國還沒有稅收支持政策（例如，自持物業(yè)出租時(shí)租金需繳納5.5%營業(yè)稅，再繳納12%房產(chǎn)稅，扣除費(fèi)用后還要交25%所得稅，分紅后還要交納個(gè)人所得稅）。這樣租金收益率就比較低，難以達(dá)到REITs的回報(bào)要求。此外，未來我國資產(chǎn)出售或最終收益的分配，都要繳納較高的土增稅或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。其次，政策支持力度不足，包括：登記制度

12、、上市交易和退出機(jī)制不完善；信托法、公司法相關(guān)部分不完善等。此外，現(xiàn)存的REITs產(chǎn)品審批流程復(fù)雜、資產(chǎn)評(píng)估難也阻礙了REITs的推出和發(fā)展。第三，由于我國現(xiàn)有的商用物業(yè)租金回報(bào)率過低，且不穩(wěn)定；同時(shí)，我國缺乏REITs業(yè)務(wù)管理的投資、管理等專業(yè)性人才。這些都障礙了REITs的發(fā)展。第四，REITs發(fā)展需要良好的市場(chǎng)流動(dòng)性、較低的投資門檻和產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行配合。盡管這些方面較為容易解決，但是基礎(chǔ)性制度建設(shè)也需要復(fù)雜的一個(gè)過程。3.2我國基金化房地產(chǎn)信托未來發(fā)展的預(yù)測(cè)2014年4月，我國首單REITs中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃正式推出。該計(jì)劃的期限為3-5年，投資標(biāo)的為北京中信證券大廈及深圳中信證

13、券大廈。由于制約REITs推出的各種政策障礙尚未得到實(shí)質(zhì)性解決（美國REITs可免征企業(yè)所得稅，而中國尚未此項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策），因此雖然該產(chǎn)品與海外成熟REITs仍存在差異（如流動(dòng)性等），但考慮到國內(nèi)相關(guān)資產(chǎn)管理計(jì)劃的缺失，以上產(chǎn)品仍具備象征意義。目前，我國僅有基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，主要是私募性質(zhì)，其規(guī)模要遠(yuǎn)小于其它房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。截至2014年1季度末，我國基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模合計(jì)128.52億元，僅占投向房地產(chǎn)資金信托余額1.15萬億元的1.12%。按照美國1960年REITs約2億美元的上市總市值計(jì)算，當(dāng)時(shí)美國REITs上市總市值占美國儲(chǔ)蓄總額的0.16。而我國2013年底的儲(chǔ)蓄總額已

14、達(dá)44.76萬億元，如果按照1960年美國REITs發(fā)展初期的規(guī)模占比看，未來我國發(fā)展REITs初期的規(guī)模將達(dá)704.88億元（遠(yuǎn)大于目前我國基金化房地產(chǎn)信托規(guī)模128.52億元）。該規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)資金來源替代率為0.47。假設(shè)按照美國上市REITs發(fā)展歷程（2010年美國上市REITs達(dá)3890億美元，占美國儲(chǔ)蓄總額的17.25），再假設(shè)中國儲(chǔ)蓄水平不變且未來達(dá)到與美國相同規(guī)模，可預(yù)計(jì)我國未來上市REITs規(guī)模將達(dá)7.72萬億元，當(dāng)年增加1.99萬億，對(duì)房地產(chǎn)資金來源替代率將升至16.34（上文測(cè)算看，我國REITs發(fā)展初期的規(guī)模是704.88億元，對(duì)房地產(chǎn)資金來源的替代率為0.47）。4.R

15、EITS對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響4.1增強(qiáng)和優(yōu)化房地產(chǎn)資金來源隨著我國經(jīng)濟(jì)步入結(jié)構(gòu)性調(diào)整以來，貨幣政策逐步趨向穩(wěn)健，更強(qiáng)調(diào)存量不變下結(jié)構(gòu)性優(yōu)化。這給房地產(chǎn)開發(fā)資金來源帶來負(fù)面影響。例如，2010年之前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速保持20以上。進(jìn)入2011年持續(xù)調(diào)控以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速出現(xiàn)快速下滑。新一屆中央政府繼續(xù)穩(wěn)健偏緊的貨幣政策。截至2014年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)8.99萬億元，增速下滑至2.3%。從2014年上半年房地產(chǎn)資金來源構(gòu)成看，自籌資金占33%，其他資金占32%（其中的定金和預(yù)收款占19.27%），各項(xiàng)應(yīng)付款占20%（其中應(yīng)付工程款占11.51），國內(nèi)貸款占15.

16、27%，利用外資占不到1%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)來自國內(nèi)貸款、定金和預(yù)收款、應(yīng)付工程款的資金合計(jì)達(dá)46.05。這說明我國房地產(chǎn)開發(fā)資金有46%以上來源于銀行信貸。這既加大了銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。而REITs可以為我國開發(fā)商提供穩(wěn)定的外部資金融資渠道。4.2促使房企由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，主要是拿地、開發(fā)和銷售（或運(yùn)營）模式。該模式使得開發(fā)企業(yè)資金來源主要是銀行貸款、開發(fā)過程中對(duì)承包商的工程款占用、客戶的預(yù)收款（銷售）或長期租金回收。特別是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)往往以長期租賃獲取租金形式實(shí)現(xiàn)收益，資本沉淀大，開發(fā)商是典型的重資產(chǎn)運(yùn)營模式。而REITs將帶來

17、房企經(jīng)營模式上的巨大改變。開發(fā)商可以等商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營成熟后，通過出售、分散和打包設(shè)立REITs在公開市場(chǎng)出售，引入投資人、資產(chǎn)管理人和托管人，從而實(shí)現(xiàn)資金快速的回籠。當(dāng)然，房企也可持有部分REITs份額，從而同時(shí)享受分紅和物業(yè)升值收益。這將促使房企向輕資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。4.3促進(jìn)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)快速發(fā)展我們認(rèn)為，REITs的發(fā)展將推動(dòng)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。這是因?yàn)镽EITs可使直接、集中占有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)模式轉(zhuǎn)變?yōu)橛杀姸喾稚⒌耐顿Y者占有的模式，這就使得產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變得簡單，不需要實(shí)物的易手，而只需REITs收益憑證的交割，從而極大地豐富和深化了房地產(chǎn)管理和服務(wù)的范圍和內(nèi)涵。事實(shí)上，REITs和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的

18、大發(fā)展幾乎同步。例如，全球房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)經(jīng)歷了萌芽、本土擴(kuò)張和全球擴(kuò)張三大階段。其中全球快速擴(kuò)張期就發(fā)生在1996年以后（美國REITs高增長期也是從1993年開始）。五大行（世邦魏理仕(CBRE)、仲量聯(lián)行(JLL)、戴德梁行(DTZ)、高力國際(Colliers)）通過大規(guī)模并購進(jìn)入全球市場(chǎng)，并發(fā)展成為涵蓋物業(yè)租賃、物業(yè)管理、資本市場(chǎng)、投資管理、評(píng)估咨詢、開發(fā)服務(wù)的全服務(wù)跨國集團(tuán)。以房地產(chǎn)服務(wù)商世邦魏理仕為例，公司從1906在舊金山建立自建店開始，將業(yè)務(wù)拓展至洛杉磯，并于1967年將業(yè)務(wù)拓至整個(gè)加州，收入增至500萬美元。但是，早期公司的業(yè)務(wù)還僅局限于代理銷售和租賃。1968年公司上市后，于

19、1968-1980年先后進(jìn)行12次垂直整合型并購，將業(yè)務(wù)拓展至全美。同時(shí)，公司業(yè)務(wù)線不斷豐富，增加了物業(yè)外包等業(yè)務(wù)，收入也增至3億美元。1996年以后，公司加快了全球布局的進(jìn)程，主要是進(jìn)行全球垂直整合。該期間公司業(yè)務(wù)收入由4.7億美元上升到60億美元。同時(shí)，公司業(yè)務(wù)鏈也延伸至按揭和保險(xiǎn)代理、物業(yè)咨詢和評(píng)估等。此外，公司還于1996年和2004年兩次實(shí)現(xiàn)IPO，分別募資8000萬美元1.38億美元。2013年，世邦魏理仕實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入71.85億美元，比上年增加10.30，比1992年增長了18.96倍，年均復(fù)合增速達(dá)到15.32。世邦魏理仕資產(chǎn)管理和綜合物業(yè)服務(wù)收入占比高。2012年，物業(yè)和設(shè)施

20、管理業(yè)務(wù)收入達(dá)115億元人民幣，占比35；除租賃外的其它房地產(chǎn)服務(wù)收入達(dá)104億元人民幣，占比31。5.中國REITS的實(shí)踐案例5.1中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃2014年1月，證券會(huì)批復(fù)關(guān)于核準(zhǔn)中信證券股份有限公司設(shè)立中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃的批復(fù)（證監(jiān)許可2014122號(hào)）同意中信證券設(shè)立中信啟航產(chǎn)品，以私募REITs形式推動(dòng)國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)金融實(shí)踐。該計(jì)劃募集資金52.1億元，計(jì)劃按70.1%:29.9%的比例劃分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)。其中，優(yōu)先級(jí)份額存續(xù)期間獲得基礎(chǔ)收益，退出時(shí)獲得資本增值的10%（浮動(dòng)收益部分），預(yù)計(jì)收益率為7-9%。次級(jí)份額存續(xù)期間獲得滿足優(yōu)先級(jí)基礎(chǔ)收益后的剩余收益，退出時(shí)獲得資本

21、增值的90%（浮動(dòng)收益部分），預(yù)計(jì)收益率為12-42%。優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品期限預(yù)期為三年，不超過五年，次級(jí)產(chǎn)品期限預(yù)計(jì)為四年，不超過五年。兩者皆有權(quán)提前結(jié)束。該產(chǎn)品通過投資非公募基金收購核心商圈的稀缺物業(yè)，為投資人實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定期間收益和退出增值收益，是國內(nèi)首單投資優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃產(chǎn)品。該產(chǎn)品優(yōu)先級(jí)、次級(jí)份額皆可在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)交易。非公募基金層面優(yōu)先保障基金份額持有人利益，專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃層面優(yōu)先保障優(yōu)先級(jí)投資者利益，最終退出時(shí)同樣優(yōu)先保證優(yōu)先級(jí)的現(xiàn)金收益。該產(chǎn)品以REITs方式退出，退出時(shí)，非公募基金將所持物業(yè)100%的權(quán)益出售給由中信金石基金管理有限公司發(fā)起的交易所上市REIT

22、s。其中，對(duì)價(jià)的75%將以現(xiàn)金方式取得，剩余25%將以REITs份額的方式由本基金持有并鎖定一年。這樣優(yōu)先級(jí)投資者將在IPO時(shí)以全現(xiàn)金方式全部退出，次級(jí)投資者獲得部分現(xiàn)金分配及REITs份額。除REITs方式退出外，基金還可以市場(chǎng)價(jià)格出售給第三方實(shí)現(xiàn)退出?？紤]到投資物業(yè)所在的北京、深圳商圈的租金及售價(jià)在未來五年預(yù)計(jì)有較好的升值空間，出售給第三方是REITs退出方式的重要補(bǔ)充。此外，該產(chǎn)品中的非公募基金是指基金管理人（中信金石基金管理有限公司）擬設(shè)立的中信啟航非公開募集證券投資基金；計(jì)劃管理人（中信證券）擬認(rèn)購并持有中信啟航非公開募集證券投資基金的全部基金份額。SPV1/SPV2是指擬由基金管理

23、人（中信金石）在天津市設(shè)立的注冊(cè)資本均為30萬元的全資子公司，并擬由其向中信證券分別購買天津京證與天津深證100%的股權(quán)。5.2華僑城門票資產(chǎn)證券化2012年12月，華僑城A（000069）發(fā)布了“歡樂谷主題公園入園憑證專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”的公告，這是國內(nèi)第一單基于入園憑證現(xiàn)金流的專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目。華僑城A及其子公司上海華僑城和北京華僑城以其自專項(xiàng)計(jì)劃成立之次日起五年內(nèi)特定期間的歡樂谷主題公園入園憑證作為基礎(chǔ)資產(chǎn)（即公司旗下的深圳、北京和上海歡樂谷主題公園5年內(nèi)特定期間（5月-10月）的入園憑證），由中信證券設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃并以專項(xiàng)計(jì)劃管理人的身份向投資者發(fā)行資產(chǎn)支持受益憑證，合計(jì)募集資金18.5億元。

24、募集資金將?？顚Ｓ?，用于歡樂谷主題公園游樂設(shè)備和輔助設(shè)備維護(hù)、修理和更新，歡樂谷主題公園配套設(shè)施建設(shè)和補(bǔ)充日常運(yùn)營流動(dòng)資金。華僑城本次專項(xiàng)計(jì)劃的預(yù)期收益支付和本金償還方式采用優(yōu)先級(jí)/次級(jí)支付機(jī)制，其中優(yōu)先級(jí)受益憑證分為華僑城1至華僑城5共5檔，期限分別為1年至5年，募集資金17.5億元，由符合資格的機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購；次級(jí)受益憑證規(guī)模為1億元，由原始權(quán)益人之一的華僑城A全額認(rèn)購，按照本金比例計(jì)算，優(yōu)先級(jí)受益憑證可獲得由次級(jí)受益憑證提供的5.41%的信用支持。信用增級(jí)措施方面，規(guī)定在任意一個(gè)初始核算日，若在前一個(gè)特定期間內(nèi)，基礎(chǔ)資產(chǎn)銷售均價(jià)低于約定的最低銷售均價(jià)和/或銷售數(shù)量低于約定的最低銷售數(shù)量，則原始權(quán)益人承諾分別進(jìn)行補(bǔ)足；此外，大股東華僑城集團(tuán)還為原始權(quán)益人如期足額向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃賬戶劃轉(zhuǎn)預(yù)期金額的歡樂谷主題公園入園憑證收入提供不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。依據(jù)歡樂谷主題公園入園憑證專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃說明書，深圳、北京、上海